Et kig ind i fremtiden Fremtidssikring af Frederiksholm Karré 14 Boligselskabet AKB, København
Rapporten er udarbejdet af Projektleder Ronald Barkved Arkitektstuderende Isabella Caterina Kleivan KAB Byggeprojektområdet Juni 2012 2
Indhold Er afdelingen klar til fremtidssikring? 4 Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? 5 Grundlag for analysen 5 Hvordan står det til i afdelingen? 6 Beskrivelse af afdelingen og nærområdet 6 Afdelingens attraktionsværdi 8 Boligmarkedsanalysen 11 Hvilke områder kan der arbejdes med? 14 Forslag til ombygninger 14 Løsningsforslag på to niveauer 15 Oversigt over området 16 Eksisterende forhold i Frederiksholm karré 14 17 Sammenlægning af boliger - 3 til 2 18 Tiltag der medfører omkostninger 19 Huslejepåvirkning 19 Ældrevenlig stuebolig 20 Tiltag der medfører omkostninger 21 Huslejepåvirkning 21 Bolig i to etager med tagterrasse 22 Tiltag der medfører omkostninger 23 Huslejepåvirkning 23 Energi 24 Indeklima 26 Livet mellem husene 28 Tilgængelighed 30 Afdelingen som arbejdsplads 31 Arkitektur 32 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? 33 Lad os lave en plan for fremtiden 33 Fremtidsplan 34 Hvordan kan I komme videre? 35 Bilag A B Afkrydsningsskemaer om afdelingen Boligmarkedsanalyse 3
Er afdelingen klar til fremtidssikring? Flytter børnefamilierne fra jeres afdeling på grund af pladsmangel, og brokker beboerne sig over gamle køkkener? Og hvad med de ældre beboere? Har de mulighed for at blive i afdelingen, hvis de får svært ved at komme rundt? Beboernes behov ændrer sig livet igennem - og hvis I vil beholde dem i jeres afdeling, skal deres behov opfyldes. Derudover efterspørger mange boligsøgende mere plads, bedre køkkener og bad. Kan I matche det? Fremtidssikring handler om at sikre, at jeres afdeling har gode boliger, som stabile beboere vil flytte ind i - og bo i, i lang tid. Det kan I opnå, hvis boligområdet er et trygt og rart sted at bo, med boliger til en pris almindelige beboere kan og vil betale. Fremtidssikring handler også om, at befolkningens syn på den almene bolig har ændret sig. Da boligerne blev planlagt, lagde man vægt på gode og sunde boliger til mennesker med almindelige indtægter og danskerne stod i kø for at leje dem. I dag opfatter mange de almene boliger, som ensformige og føler ikke, at der er mulighed for at tilpasse deres bolig efter individuelle behov. Det betyder, at muligheden for en altan eller et lille stykke have kan være med til at fastholde nogle beboere. For andre kan muligheden for at inddrage et tagrum i boligen, til en hobby, være afgørende. I denne fremtidssikringsrapport kan I finde inspiration og gode ideer til, 4
hvordan I kan sikre, at jeres afdeling også i fremtiden vil være et attraktivt sted at bo. Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? Såfremt boligerne ikke bliver moderniseret i forhold til nutidige ønsker og behov vil afdelingen muligvis opleve udlejningsvanskeligheder. På længere sigt vil børnefamilier og yngre par muligvis vælge andre boliger som kan tilbyde en tidssvarende bolig. Ældre enlige med behov for rollator og lignende vil på længere sigt komme til at præge beboersammensætningen. Med boligernes manglende niveaufri adgang, og boliger der ikke opfylder krav til bad og toilettets frie gulvareal, vil dette betyde forringede levevilkår for disse beboere, såfremt de bliver boende. Konsekvensen vil derfor være, at der over tid kun vil være ganske få børnefamilier og bevægelseshæmmede, som har brug for rollator eller kørestol tilbage i afdelingen. På længere sigt kan dette medføre udlejningsvanskeligheder samt gennemtræk set i forhold til, hvad øvrige almene boligbebyggelser i Kongens Enghave og Hovedstadsregionen kan tilbyde, og dermed belaste afdelingens drift ved tomgang samt større slidtage på boligerne. Grundlag for analysen Den foreløbige analyse er baseret på observationer foretaget på stedet, gennemgang af foreliggende tegningsmateriale, og interview med driftsleder og driftschef/ejendomsleder samt afdelingsbestyrelse. Der er ikke foretaget tekniske undersøgelser eller undersøgelser af bygningernes stabilitet. Der er heller ikke taget hensyn til bestemmelser i en eventuel lokalplan eller andre bestemmelser for grundens udnyttelse og bebyggelsens udformning. Overslagene, der indgår i de beskrevne forslag til ombygninger, er baseret på erfaringstal, og skal betragtes, som vejledende. Hvis afdelingen ønsker at arbejde videre med idéforslagene, skal der foretages en grundig undersøgelse af plangrundlaget og bygningernes tekniske udformning. Derudover skal der udarbejdes skitseforslag, foretages prissætning af et teknisk rådgivningsfirma og tages højde for de relevante reglementer. 5
Hvordan står det til i afdelingen? Beskrivelse af afdelingen og nærområdet Bydelen Kgs. Enghave ligger som en selvstændig enklave, klart afgrænset fra nabobydelene. I alt bor der ca. 17.000 borgere i bydelen. Antallet af borgere har været konstant over den seneste årrække, når der ses bort fra nybyggerierne ved Sluseholmen og Teglværksholmen. I alt er der ca. 9.800 boliger i bydelen, hvoraf almene boliger udgør godt halvdelen svarende til cirka 4.800 boliger. Omkring 70 % af boligerne i Kgs. Enghave er 1- og 2-rumsboliger. Aldersmæssigt fordeler hele Vesterbro/Kongens Enghave sig således, at de 0-19 årige udgør 17 % (Københavns Kommune 20 %), 20-64 årige udgør 75 % (Københavns Kommune 70 %) og +65 årige udgør 8 % (Københavns Kommune 10 %). Den ensidige lejlighedsstruktur og aldersfordeling indikerer, at der ikke er mange børnefamilier i Kgs. Enghave, idet der kun i gennemsnit bor 1,7 beboer pr. bolig. Prognoserne viser imidlertid, at der bliver flere københavnere indtil 2020, ca. 100.000 personer, da der er en stigende interesse for at bo, arbejde og tilbringe sin fritid i storbyen. I 2012 åbnede Aalborg Universitet Campus i Sydhavnen, med 2.000 studerende og ansatte. Over de kommende år forventes det tal at vokse betydeligt. 6
Kgs. Enghave har en meget klar og let aflæselig bystruktur. Etageboligbebyggelsen er præget af i vidt omfang at være opført på grundlag af samlede bebyggelses- og gadeplaner, med kvalitetspræget byggeri og mange omhyggeligt udformede byrum og gadeforløb. Bebyggelserne i Kgs. Enghave inddeles i tre bykvarterer med hver sit bebyggelsesmæssige udtryk: Frederiksholm, Bavnehøj og Musikbyen. Frederiksholm domineres af etageboliger, både som karreer og fritliggende stokke, flere steder med små forhaver eller velplanlagte gårdrum. Overgangen mellem Frederiksholm og Musikbyen markeres ved Mozarts Plads, der afslutter gadeforløbet fra Borgbjergsvej, bydelens primære indkøbsgade. Frederiksholm karré 14 ligger ud til Borgmester Christiansens Gade, mellem K.M. Klausens gade og Scandiagade, og er opført i 1944 som tre vinkelbygninger i 5 etager. Afdelingen rummer 160 boliger, der fordeler sig på 69% 2-rumsboliger og 31% 3-rumsboliger. På gårdsiderne af hver bygning er der nyrenoverede haveanlæg og legepladser. I nærområdet findes bibliotek, indkøbsmuligheder, daginstitutioner og skoler. Bebyggelsen er stationsnær med 700 meter til både Sjælør og Sydhavn Station, og har derudover god adgang til offentlig transport. Der er store ubebyggede områder i bydelen og inden for rimelig afstand findes et varieret udbud af naturoplevelser, heriblandt Sydhavnstippen og Valbyparken. Kongens Enghave er imidlertid også domineret af store trafikårer, der gennemskærer bydelen og især er bykvartererne afskåret fra vandet. 7
Afdelingens attraktionsværdi Hvis jeres afdeling skal være attraktiv fremover, er det nødvendigt at overveje, hvilke beboergrupper, der har lyst til at bo i afdelingen. Fremover kan det måske blive nødvendigt, at man kan tiltrække nye grupper, eller imødekomme de nuværende beboeres skiftende behov. Afdelingsbestyrelsen har, sammen med KAB, diskuteret og gennemgået afdelingens attraktionsværdi i forhold til forskellige beboergrupper. Målet er at synliggøre, hvilke grupper, der får opfyldt deres behov i jeres afdeling samt hvilke, der måske vil søge en anden bolig i fremtiden, som passer bedre til deres behov. Der er givet point i forhold til, hvor attraktiv afdelingen er for de enkelte grupper. Du kan se de udfyldte skemaer i bilag A. Hvor attraktiv er afdelingen? Afdelingsbestyrelsen udfyldte et skema om afdelingens og nærområdets attraktionsværdi. Det handler blandt andet om afdelingens og områdets renommé, udbud af institutioner, transportmuligheder mm. Afdelingens og nærområdets attraktionsværdi Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn "Det grå guld" 2 forældre med børn 1 forælder med børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Alle beboergrupper finder nærområdet særdeles attraktivt. Det skyldes dels nærhed med byen, gode offentlige transportmuligheder og bydelens mange rekreative faciliteter. For børnefamilier og ældre beboere gør lokale institutioner og indkøbsfaciliteter afdelingen yderligere attraktiv, men yngre beboere savner butikker og caféer i nærområdet. De fælles udearealer mellem bygningerne giver afdelingen et godt renommé. Hvordan vurderes boligen, fælles faciliteter og områder? Afdelingsbestyrelsen svarede på spørgsmål om beboernes vurdering af blandt andet boligernes størrelse, indretning, køkken- og badeforhold. Der var også spørgsmål om de udendørs faciliteter eksempelvis legeplads, de grønne områder og parkeringsforhold. 8
Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn "Det grå guld" 2 forældre med børn 1 forælder med børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv For yngre beboere og beboere uden børn, som primært bor i 2-rumsboligerne, er størrelsen på boligerne tilfredsstillende. For enlige forældre og bevægelsesbesværede er boligerne imidlertid utidssvarende, og især for større familier, meget utilfredsstillende grundet boligernes størrelse. De oprindelige køkkener og badeværelser er ligeledes utilfredsstillende, dels grundet pladsmangel, dels grundet dårlig indretning og nedslidning. Der pågår en løbende renovering af køkkener, ca. 5-8 udskiftninger årligt, udvalgt efter behov. I hver sin ende af skalaen finder man fælles indendørs og fælles udendørs arealer. Sidstnævnte vurderes at være meget tilfredsstillende, og benyttes flittigt af alle beboergrupper. Derimod er der ingen fælles indendørs faciliteter, med undtagelse af vaskeriet. Vaskefaciliteter er grundet adgangsforhold utilfredsstillende for bevægelsesbesværede, men tilfredsstiller derudover beboernes behov. Adgangsforhold i afdelingen får endvidere en negativ vurdering fra familier og bevægelsesbesværede. Beboernes muligheder for at finde en tilsvarende bolig Afdelingsbestyrelsen udfyldte også et skema, som omhandlede de forskellige gruppers muligheder for at finde en tilsvarende bolig i området, hvorvidt gruppen synes, der var sammenhæng mellem kvaliteten og huslejen samt deres tolerance overfor huslejestigninger. Afdelingsbestyrelsen gav udtryk for at der blandt børnefamilier og bevægelsesbesværede beboere ikke opleves sammenhæng mellem husleje og boligens kvalitet. Beboere uden børn og enlige forældre oplever derimod god sammenhæng. For alle beboergrupper er der god mulighed for at finde en tilsvarende bolig i Kgs. Enghave. 9
Hvis afdelingen og boligerne blev tilsvarende bedre, vurderes det, at beboerne vil kunne acceptere en mindre huslejestigning på mellem 0-10 %. Afdelingens sociale forhold Beboerne er hverken utilfredse eller særligt tilfredse med det sociale miljø i afdelingen. Der foregår kun meget få fælles aktiviteter blandt beboerne, men man kommer godt ud af det med hinanden, og har sjældent sociale problemer i afdelingen. Afdelingen deltager aktivt i at etablere et samarbejde med nogle af de øvrige AKB karréer i Kgs. Enghave. Dette samarbejde forventes på sigt at kunne rumme fælles sociale initiativer på tværs af karréerne. Vurdering af afdelingens sociale forhold Beboernes generelle tilfredshed Sociale problemer i afdelingen Kommer beboerne godt ud af det med hinanden Tryghed i området Beboerdrevne initiativer til sociale aktiviteter Lav Høj Opsamling på afdelingens attraktionsværdi. Ud fra debatten med afdelingsbestyrelsen og de udfyldte skemaer, tegner der sig et billede af, at Frederiksholm karré 14 i dag er en attraktiv afdeling, men ikke har mulighed for at fastholde en tilstrækkelig bred beboersammensætning. Afdelingen benyttes som springbræt for især yngre beboere, som sætter pris på nærheden med byen, men ikke har mulighed for at blive boende hvis de stifter familie. Hvis afdelingen i fremtiden gerne vil kunne tiltrække og fastholde de beboere, som eksempelvis stifter familie og får brug for mere plads, kunne det være en god ide, at se på mulighederne for at skabe nogle større boliger. For denne gruppe er funktionaliteten i højsædet, hvilket også vil sige, at gode moderne køkkener og badefaciliteter er vigtige. Hvis man gennemfører større ændringer af de fysiske rammer, er det nødvendigt at overveje, om det kan gøres uden, at huslejen bliver så høj, at andre alternativer, som eksempelvis en ejerbolig, bliver oplagt at vælge for beboerne. Der bliver i næste afsnit set på afdelingens konkurrencesituation. 10
Boligmarkedsanalysen Når man skal fremtidssikre en boligafdeling, er det relevant at fokusere på boligafdelingens konkurrencesituation. Derfor ser vi på to ting: Hvordan huslejeniveauet ligger i forhold til at andre boformer (eksempelvis andels- og ejerboliger) samt hvordan udlejningssituationen på nuværende tidspunkt ser ud for afdelingen. Afdelingens konkurrencesituation i forhold til andre boformer Her ser vi på, hvordan afdelingens huslejeniveau ligger i forhold til andre almene boliger, private udlejningsboliger, andelsboliger og ejerboliger. Undersøgelsen er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger indenfor de forskellige boformer. Resultatet er derfor et øjebliksbillede, der vil forandre sig over tid, som udbuddet af boliger ændrer sig. Se eventuelt mere om hvordan sammenligningen er gennemført i bilag B. Analysen kan være med til at sikre, at de investeringer, boligafdelingen vil satse på, ikke medfører, at boligerne bliver markant dyrere end andre boligtilbud i området. Et for højt huslejeniveau kan betyde, at afdelingen vil opleve udlejningsproblemer fremover. Sammenligning på tværs af boformer Det er i vidt omfang muligt, at sammenligne de forskellige almene boliger med hinanden og med private udlejningsboliger. Det er straks vanskeligere, at sammenligne andelsboliger og ejerboliger med en almen bolig. For almene boliger eller andre lejeboliger er den løbende vedligeholdelse inkluderet i huslejen, hvilket ikke er tilfældet for ejerboliger. 11
Dette komplicerer en direkte sammenligning mellem leje- og ejerboliger. Men sammenligningen kan alligevel give et fingerpeg om konkurrencesituationen i lokalområdet. Sammenligningen kan sige noget om, hvor stort et rådighedsbeløb den boligsøgende skal have, for at kunne vælge de forskellige boformer. Det private udlejningsmarked er meget broget. Eksempelvis kan der være udlejningsejendomme, som kun kan lejes af medlemmer af eksempelvis bestemte pensionsselskaber og lignende. Der er også mange, som lejer boliger ud via venner eller opslag forskellige steder. Det er kun tilbud, som er direkte tilgængelig for alle boligsøgende, der er medtaget i analysen. Boligernes stand indgår ikke i sammenligningen. Resultat af sammenligningen I den følgende tabel vises priserne for udvalgte boliger fordelt på de forskellige boformer. Beløbene er udtryk for de grundlæggende udgifter forbundet med at bo i boligen. Herudover skal der lægges forbrug af el, vand og varme mm. Det er den billigste bolig, som fremgik af søgeresultatet, der er valgt ud. Lille Mellem Stor Frederiksholm karré 14 3.865 kr. 4.875 kr. Ingen fundet Andre almene lejeboliger 3.189 kr. 3.567 kr. 5.371 kr. Private lejeboliger 6.750 kr. 9.700 kr. 11.150 kr. Andelsboliger 6.090 kr. Ingen fundet Ingen fundet Ejerboliger 5.608 kr. 6.460 kr. 10.556 kr. Husleje/pris pr. md. for udvalgte boliger i 2450 pr. 25.04.2012 Afdelingens udlejningssituation Hvor attraktiv en afdeling er, kan også vurderes ved at se på ventetiden, eventuelle tomme boliger, fraflytningsprocent samt hvor mange tilbudsbreve, der sendes ud ved genudlejning af boligerne. I Frederiksholm karré 14 er der over 20 års ventetid på 3-rums boliger og mellem 13-19 års ventetid på 2-rums boliger. Det tyder således ikke på, at afdelingen på nuværende tidspunkt kommer til at opleve udlejningsvanskeligheder, trods at huslejeniveauet ligger væsentlig over de øvrige almene boliger i Kgs. Enghave. 12
Konklusion på boligmarkedsanalyse Såfremt der er ønske om, at bo i Kongens Enghave, vil det umiddelbart være attraktivt at søge bolig i Frederiksholm karré 14, men ud fra en økonomisk betragtning vil karré 14 ikke nødvendigvis være førstevalget. Huslejen for at bo i afdelingen er betydeligt højere end i andre almene boliger i nærområdet, men væsentligt under både privat udlejning, andel- og ejerboliger i området. Med udgangspunkt i hvilke huslejestigninger den samlede beboergruppe vil kunne acceptere, hvis afdelingen blev tilsvarende bedre, vil huslejen i karré 14 fortsat være lavere end priserne i det private boligmarked. 13
Hvilke områder kan der arbejdes med? I dette kapitel præsenteres mulighederne for, at fremtidssikre afdelingen. Det gælder først mulighederne for, at gennemføre ombygninger i form af lejlighedssammenlægninger og forbedringer af den enkelte bolig. Derefter omhandler kapitlet energi, indeklima, tilgængelighed, livet mellem husene, afdelingen som arbejdsplads og arkitektur. Forslag til ombygninger I mange velfungerende boligområder er der passende boliger til både unge, enlige, par, familier med børn og ældre. I den enkelte afdeling kan man overveje, hvilke beboergrupper, boligerne skal være attraktive for og derefter sikre, at boligerne er tidssvarende nok til at dække disse gruppers behov. Boligerne kan eksempelvis gøres tidssvarende gennem opdatering af køkken- og badefaciliteter, etablering eller udvidelse af altaner og lejlighedssammenlægninger. På de næste sider vises nogle forslag, til hvordan boligerne kan ombygges eller forbedres. Prisoverslag og huslejepåvirkning I de følgende forslag til ombygninger inddrages et prisoverslag på anlægsudgifterne pr. bolig. Overslagene er inklusive moms og alle omkostninger i forbindelse med rådgivning, administration og lånoptagning. Der er tillagt overslagsmæssige driftsudgifter, hvor forbedringen medfører en særlig ny omkostning. Alle kalkulationer er taget ud fra erfaringstal fra tilsvarende byggerier, og må derfor betragtes, som vejledende. Der 14
kan ske betydelige ændringer, når produktet, og ideerne bearbejdes og analyseres nærmere blandt andet på grund af generelle prisstigninger, ændringer i skatter og afgifter mm. Derudover indgår en vurdering af, hvor meget huslejen til stige for de husslande, som vælger at foretage ombygningerne. Ydelsesprocenter er beregnet ud fra tal fra et lån på 1 mio. kr. Finansieringseksempler er baseret på en ydelsesprocent på 6,5 % ved 30-årige fastforrentede obligationslån. Løsningsforslag på to niveauer Løsningsforslag til ombygninger og sammenlægninger illustreres i to niveauer en basisombygning og en gennemgribende ombygning. Basisombygning En basisombygning kan med ganske få midler skabe en mere attraktiv bolig ved en naboflytning, og er ikke afhængig af genhusningsudgifter. Basisombygningen kræver eksempelvis, at en opgangsdør bliver blændet, et køkken nedlagt, og der etableres en åbning mellem de to boliger. Det kan også være nedrivning af en let væg for at etablere større køkken eller værelser som kan medføre gennemlyst boliger. Det er en relativ overskuelig måde, at etablere en moderne bolig på, og giver efterfølgende mulighed for en løbende modernisering i takt med, at midlerne er til det. Gennemgribende ombygning Den gennemgribende ombygning kræver et større indgreb, for at gøre boligen mere tidssvarende. Dette indebærer f.eks. ændring på størrelse eller placering af badeværelser og køkkener. Et andet eksempel kunne være at sammenlægge lejligheder vertikalt. 15
Oversigt over området Med udgangspunkt i samtalerne med afdelingsbestyrelsen, og udviklingstendenser generelt i samfundet og lokalt i Kongens Enghave, har vi som grundlag for ombygningsforslagene valgt at fokusere på en række typiske beboergrupper. Hver beboergruppe repræsenterer forskellige boligbehov, og resulterer således i forskellige former for ombygninger, der præsenteres på de følgende sider. Den overordnede strategi med ombygninger i Frederiksholm karré 14, er at skabe en større variation i boligmassen, for at kunne fastholde en bred beboersammensætning i afdelingen. Det kan fx være ved at skabe øget tilgængelighed eller flere mellemstore og store boliger med forbedrede bad- og køkkenforhold. 16
Eksisterende forhold i Frederiksholm karré 14 Størstedelen af boligerne i karré 14 udgøres af 2-rums boliger på 57-59m 2. Boligerne er indrettet med køkken og soveværelse mod gårdene, stue mod Scandiagade/Borgmester Christiansens gade og indeliggende wc. De eksisterende boliger præges af utidssvarende bade og køkkener. Boligerne har imidlertid en god størrelse til yngre beboere eller beboere uden børn. Denne beboerprofil prioriterer typisk fleksible boliger, med moderne bad- og køkkenfaciliteter. De mellemstore 3-rums boliger på 72 m 2, udgør en tredjedel af boligmassen i afdelingen. Boligerne har i dag sydvendt stue og værelse, og nordvendt køkken, bad og soveværelse. Mellemstore boliger kan blandt andet tiltrække enlige forældre, seniorer og bevægelsesbesværede hvis der kan skabes gode adgangsforhold. Disse beboergrupper prioriterer ud over god tilgængelighed, rummelige fællesarealer som fx køkkenalrum, møblerbare altaner og evt. separate soveværelser. Familier med børn kan i dag karakteriseres ved en alsidig familiestruktur. De stiller krav om fleksible boliger, med multifunktionelle fællesarealer der kan imødekomme en travl hverdag. Karré 14 kan med den eksisterende boligstruktur ikke tilbyde boliger, der kan tilgodese behov hos større familier. Hvis man ønsker at fastholde denne beboergruppe i afdelingen, kan det således være nødvendigt at foretage ombygninger der prioriterer familieboliger. 17
Sammenlægning af boliger - 3 til 2 wc køk. vær. vær. køk. wc wc køk. vær. stue stue stue Eksisterende køkken / alrum wc/bad vær. køkken / vær. wc/bad alrum stue vær. vær. stue Forslag Løsningsforslag Tre 2-rums boliger sammenlægges til to 4-rums boliger på 85 m 2, mhp. at skabe familievenlige boliger, med to separate værelser og lyse, rumlige fællesarealer. Køkken og bad udvides, og der kan endvidere opsættes møblerbar altan i køkken-alrummet mod gårdarealerne. 18
Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af lette vægge Anslåede anlægsudgifter ca. 20.000 kr. Etablering af åbninger i bærende vægge Anslåede anlægsudgifter ca. 20.000 kr. Blændig af døre Anslåede anlægsudgifter ca. 15.000 kr. Nyt køkken Anslåede anlægsudgifter ca. 100.000 kr. Udvidelse af badeværelse Anslåede anlægsudgifter ca. 150.000 kr. I alt anslået anlægsudgifter ca. 305.000 kr. Etablering af altan Anslåede merudgifter ca. 100.000 kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca. 1.650 kr. pr. måned Opsætning af altan, vil give et tillæg til huslejestigningen på ca. 541 kr. pr. måned, så i alt vil huslejen stige med; ca. 2.191 kr. pr. måned 19
Ældrevenlig stuebolig vær. wc køk. køk. wc / bad stue vær. stue vær. Eksisterende Forslag Løsningsforslag 3 rums-stuebolig omdisponeres med henblik på at skabe en mere tilgængelig bolig for ældre og bevægelsesbesværede. Bad og køkken udvides, dørbredder justeres og der skabes adgang til boligen via trappelift. Der kan etableres fransk altan i boligen. 20
Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af lette vægge og større dørhuller Anslåede udgifter ca. 40.000 kr. Nyt køkken Anslåede udgifter ca. 100.000 kr. Flytning/udvidelse af badeværelse Anslåede udgifter ca. 200.000 kr. I alt anslåede anlægsudgifter ca. 340.000 kr. Etablering af fransk altan Anslået merudgifter ca. 80.000 kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca. 1.840 kr. pr. måned Opsætning af fransk altan vil give et tillæg til huslejestigningen på ca. 433 kr. pr. måned, så i alt vil huslejen stige med; ca. 2.273 kr. pr. måned 21
Bolig i to etager med tagterrasse vær. køk. wc stue Eksisterende 4. etage Eksisterende tagetage køkken alrum altan wc/ bad stue vær. vær. Forslag 4. etage Forslag tagetage Tagetage 4. etage Løsningsforslag 2-rums bolig på 4. etage sammenlægges med eksisterende pulterrum/ tørreloft på tageetagen, mhp. at skabe en stor familiebolig med lyse, rumlige fællesarealer. I boligens nederste niveau fjernes væg mellem køkken og værelse, så der dannes et stort køkken-alrum med intern trappeadgang til boligens tagetage. På denne etage findes to separate værelser og møblerbar tagterrasse/altan. 22
Tiltag der medfører omkostninger Etablering af nyt køkken Anslåede udgifter ca. 125.000 kr. Etablering af nyt bad Anslåede udgifter ca. 250.000 kr. Nye vægge samt gulv Anslåede udgifter ca. 100.000 kr. Nedrivning af lette vægge, oprydning af loftsrum, hul for trappe i etageadskilelse samt intern trappe. Anslåede udgifter ca. 150.000 kr. I alt anslåede anlægsudgifter ca. 625.000 kr. (Forudsætning: nyt tag) Etablering af altan Anslået merudgifter ca. 100.000 kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca. 3.385 kr. pr. måned Opsætning af altan vil give et tillæg til huslejestigningen på ca. 541 kr. pr. måned, så i alt vil huslejen stige med; ca. 3.926 kr. pr. måned 23
Energi Det er vigtigt at fokusere på energioptimering, når man arbejder med fremtidssikring. Det kommer ofte både miljøet og afdelingens økonomi til gavn, når der tænkes i energibesparelser. Energiområdet er i rivende udvikling, og har både samfundets og mange beboeres, fokus i disse år. Derfor er det oplagt, at afdelingen ser på hvilke muligheder, der er for at nedbringe energiforbruget til både el, vand og varme i fremtiden. Det er eksempelvis relevant, når en afdeling står overfor at renovere bygningerne, udskifte taget eller vælge nyt opvarmningssystem. Det er dog vigtigt, at man er omhyggelig med at vælge løsninger, som kan lade sige gøre og som måske endda kan betale sig økonomisk set for afdelingen. Afdelingens energiforbrug Karré 14's klimaskærm facade, vinduer og tag lever ikke op til de krav, som stilles i dag med hensyn til varmeisolering. Der er senest i 2012 foretaget termografering af ejendommen, som viser et vanligt billede af kuldebroer for boligbyggeri opført i perioden 1940 1949. Der kan derfor opnås besparelser på varmeregningen såfremt der foretages isolering af kældre og lofter. Ved en udnyttelse af tagetagen til boliger (øverste eksisterende bolig udvides op i taget) skal tagkonstruktionen opfylde de seneste bygningsreglementskrav. Boligerne i afdelingen bliver på nuværende tidspunkt opvarmet med et 1-strengs varmeanlæg. Radiatorerne er centralt placeret i boligen. Der er ingen radiatorer i bad og køkken. Det samlede varmeanlægs restlevetid nærmer sig 0 år. Varmeforbruget i afdelingen ligger over gennemsnittet for afdelinger som er opført i perioden 1940 1949. 24
En udskiftning af varmeanlægget til et tostrenget anlæg samt ombygning af varmecentralen nærmer sig, såfremt der skal opnås bedre varmekomfort i boligerne og en mindre varmeregning, idet der med jævne mellemrum betales strafafgift for manglende køling. Ved udvidelse af boliger til tagetagen vil der øjensynligt være behov for at ændre varmeanlægget fra et 1-strenget til tostrenget anlæg. I forbindelse med tagrenovering/udnyttelse af tagetagen til boliger, bør det overvejes at etablere solcelleanlæg, som enten monteres oven på taget eller integreres i tagfladen. Det anses for muligt at montere et solcelleanlæg som kan dække el-forbruget på afdelingens fællesarealer trappebelysning, udendørsbelysning, kælderbelysning samt vaskeri. Det vil være muligt med den gældende nettomålerordning at købe og sælge strøm til samme pris. For tiden er prisen på solcellerne faldende i takt med at disse bliver mere effektive. Det vil være muligt at reducere energiforbruget væsentligt gennem de nævnte tiltag fra de ca. 125 kwh pr. m2 til ca. 90 100 kwh pr. m2. Ved en fremtidig udskiftning af vinduerne til super lavenergi kombineret med en indvendig isolering af brystningerne vil der kunne opnås en endnu større reduktion i energiforbruget, så det vil være muligt at nærme sig 80 kwh pr. m2. Afdelingens tekniske installationer Faldstammer er blevet udskiftet i 1995 samtidig med en vis udskiftning af gulvafløb samt toiletter. Der er imidlertid stigende udgifter til rensning af faldstammer grundet problemer med tilstopning, som muligvis også kan skyldes kloakforholdene, hvor disse er ført under kældergulv og fundamenter. Vandforbruget er blevet reduceret i perioden 2009 10 med ca. 30 % og ligger i dag væsentligt under gennemsnittet for tilsvarende afdelinger. 25
El-installationer er blevet skiftet i 2009 gældende for såvel boliger som fællesarealer. På fællesarealer er der installeret sensorer på belysning. I perioden 2006 10 er der opnået en besparelse på elforbruget i fællesarealerne på ca. 50 % og elforbruget ligger derfor væsentligt under gennemsnittet, i forhold til etageejendomme opført i perioden 1940 1945. Afdelingen har fællesvaskeri i kælderen. Maskinerne er fra 2006, og der er planlagt udskiftning i 2016. Trods velfungerende maskiner har mange beboere installeret egne maskiner i boligerne. Forslag Ændring af varmeanlægget fra 1-strenget til tostrenget anlæg Balanceret ventilation i forbindelse med lejlighedsombygning Udskiftning af vandinstallationer Vinduesudskiftning inden for en årrække. Isolering af tagrum, kældre og brystninger Montering af solceller, som kan dække det fælles elforbrug Montering af LED-belysning på fællesarealerne Det anbefales, at KAB's energikonsulenter gennemgår afdelingen, og udarbejder en rapport, hvor det fremgår, hvilke tiltag, der bør iværksættes under hensyntagen til afdelingens økonomi samt muligheder for at udnytte umiddelbare nemme tiltag. Indeklima Det er en realitet, at hvis man opholder sig længere tid i en bolig med et dårligt indeklima, kan det give ubehag - især hos allergikere. Med et stigende antal allergikere vil indeklimaet derfor uden tvivl komme mere i fokus, når almene boliger skal renoveres i de kommende år. De typiske årsager til en dårligt indeklima vil beskrives i de følgende afsnit, samt mulige tiltag til forbedringer i afdelingen. Temperatur og træk Temperaturen har en stor betydning for indeklimaet i boligen. Upassende temperaturer eller trækgener vil bevirke utilpashed. Det er derfor afgørende for et godt indeklima, at der er en jævn temperatur i boligen. Fugt og luftkvalitet Luft indeholder altid en vis mængde fugtighed. For at skabe et godt indeklima i boligen, bør luftfugtigheden ikke være for høj. For høj luft- 26
fugtighed påvirker luftens kvalitet og forstærker øvrige fremmedstoffer såsom røg, parfume og støv. En kombination af høj luftfugtighed og kolde ydervægge giver optimale vækstbetingelser for skimmelsvamp og bakterier. Dette ses oftest i gavlboliger med kolde uisolerede overflader samtidig med en utilstrækkelig udluftning. Madlavning, tørring af tøj, badning samt antallet af beboere har indflydelse på, hvor høj luftfugtighed er i boligen. Det er derfor vigtigt at have fokus på og orientere om god beboeradfærd. Støj Er boligerne ofte udsat for støj eller dårlig akustik, kan det medføre ubehag og stress. Støj fra omkringliggende boliger, akustisk støj fra hårde overflader og støj udefra (trafik, institutioner og lignende) er oftest årsagen til et dårligt akustisk indeklima. Selvom belastende støj fra omgivelserne opleves forskelligt fra person til person, findes der flere mulige tiltag, for at reducere lydniveauet i den enkelte bolig. Afdelingens indeklima forhold Boligerne i Frederiksholm karré 14 ventileres fra toilet og køkken ved naturligt aftræk, der er renset og efterset i 2011. For forbedring af indeklimaet vil der i forbindelse med ombygning af boligerne kunne installeres balanceret ventilation, hvilket vil være et myndighedskrav. Som beskrevet i det forrige afsnit om energiforbrug, har afdelingen et 1-strenget varmeanlæg. Ved udskiftning til et 2-strengs varmesystem og flytning af radiatorer til en placering under vinduerne, vil varmecirkulationen og den individuelle regulering optimeres. Det vil bevirke højere varmekomfort for den enkelte beboer. I visse lejligheder er gulvene sunket og afhøvlet i en sådan grad så de står overfor udskiftning i forbindelse med fraflytning. Det bør derfor overvejes om der i forbindelse med omlægning af gulvene er mulighed for at lydisolere etageadskillelsen. 27
Livet mellem husene Det er centralt at fremtidssikre selve boligerne men det er også meget vigtigt at overveje, hvordan de fysiske rammer udenfor boligerne kan være med til at skabe et velfungerende boligområde. Det handler i høj grad om at skabe kontaktflader, hvor beboerne kan se og mødes med andre. Det skaber tryghed, hvis beboerne føler, at der er aktivitet i boligområdet. Nogle får måske en snak ved cykelstativet - andre mødes ved vaskeriet eller legepladsen. Grønne områder Nogle steder ser man, at der er meget store grønne områder som bare ikke bliver brugt af beboerne. Erfaringerne viser, at mennesker bliver tiltrukket af områder, hvor andre færdes og opholder sig. Derfor er det vigtigt at overveje, om man kan skabe muligheder for nye aktiviteter og opholdssteder, som giver liv på arealerne. Det kan både være gode legepladser til børnene, små afskærmede pletter, hvor man kan sidde i fred og ro, voksen-legepladser, grill-pladser mm. Bløde kanter Det er vigtigt, at se på mulighederne for at skabe de såkaldte bløde kanter. Det drejer sig om overgangen fra bygningerne til de grønne områder. Det kan eksempelvis være små forhaver, altaner eller udgang til de grønne områder fra stuelejlighederne, hvor beboerne kan sætte blomsterkrukker. Udsigten til andre, som hygger sig med dagligdags gøremål eller slapper af i solen, skaber tryghed og en fornemmelse af liv i området. 28
Samlingspunkter Der er ofte flere fælles faciliteter i boligområdet eksempelvis et vaskeri, nogle butikker eller et beboerhus, som fungerer, som samlingspunkt for beboerne. Et andet samlingspunkt er ejendomskontoret. I nogle områder kan man, ved at samle funktionerne, skabe et naturligt samlingspunkt, som skaber en landsby-fornemmelse, hvor beboerne mødes. Kontaktflader i afdelingen Afdelingsbestyrelsen i karré 14 er meget aktiv i planlægningen af de fælles udendørs arealer. Arealerne fremstår velholdte og afdelingsbestyrelsen giver udtryk for, at langt de fleste beboere nyder godt af de fælles områder. Haveanlægget ud for den midterste vinkelbygning i karré 14 nyder i særdeleshed godt af, at man har valgt at sløjfe muligheden for gennemkørsel mellem Scandiagade og K.M. Klausensgade. Det har givet rum til et smukt udformet grønt areal, med plads til forskellige former for ophold, grill og leg, til glæde for samtlige beboergrupper. De øvrige to gårdanlæg fremstår imidlertid noget usammenhængende og ufuldstændige, set i forhold til ovennævnte arealer. Her findes bl.a. boldbur, legeplads og opholdsarealer, men især materialer og belægning fremstår unuaceret. En afspærring af passagen mellem Scandiagade og K.M. Klausensgade ud for den første vinkelbygnings gårdanlæg, vil give mulighed for en bedre sammenhæng mellem bygningerne og dermed også gårdene. Ligeledes vil arealet der i dag benyttes til tørrestativer i det sidste gårdrum, kunne inddrages til beplantningsareal eller opholdsområde. Nogle steder har man også haft gode oplevelser ved at anlægge små nyttehaver, hvor beboerne kan mødes i havearbejdet. Et alternativ kunne være at inddrage området der i dag benyttes til tørrestativer, til et veloganiseret, overdækket rum til parkering af barnevogne og ladcykler. I forbindelse med eventuelle lejlighedssammenlægninger til store familier bør det sikres at der er tilstrækkeligt plads til disse formål. Forslag Afspærring af passage mellem K.M. Klausensgade og Scandiagade Etablering af nyttehaver Etablering af opbevaringsplads til barnevogne og ladcykler 29
Tilgængelighed Når man bliver ældre og måske får nedsat mobilitet, kan det være svært at komme omkring, hvis ikke boligens adgangsforhold og indretning egner sig til det. Med den nuværende udvikling i samfundet, med flere ældre i eget hjem, vil mange nuværende og fremtidige beboere have brug for boliger med god tilgængelighed. Tilgængelige boliger betyder, at de kan bebos af personer, der kørestol, rollator eller er gangbesværede. Desuden dækker det også over beboernes tryghed og velbefindende i boligen og dens tilhørende omgivelser. Afdelingens tilgængelighed Boligerne i Frederiksholm karré 14 har gode og regulære rum, men i de små boliger er køkkener og toilet/baderum for små til rollator- og kørestolsbrugere. I 3-rums boligerne er badeværelserne for smalle. For alle boliger gælder det, at der er adgang fra hovedtrappe og køkkentrappe. Adgangsforholdene er således med til at afgøre at alle boliger i afdelingen betegnes som uegnede til kørestols- og rollatorbrugere. Boliger i stueetagen kan imidlertid anvendes af gangbesværede. Både vaskeri, bestyrelseslokale og varmemesterkontor er placeret i kælderen med adgang fra udvendig kældertrappe. Der er gode parkeringsmuligheder mindre end 10 m fra opgangene, med undtagelse fra Scandiagade 78-82. Afdelingen har ikke afmærkede handicap p-pladser. Forslag Afmærkning af handicap P-pladser. Etablering af niveaufri adgang til fællesvaskeri/bestyrelseslokale ved indretning af en trappelift til kælderen. Flytning af beboervaskeri, bestyrelseslokale og varmemesterkontor til placering med niveaufri adgang. 3-rums boliger i stueetagen kan opgraderes til at blive egnede til rollatorbrugere, ved etablering af trappelift i hovedtrappen. Endvidere skal der etableres større badeværelse i boligerne. Ejendommens øvrige 3-rums boliger kræver adgang med elevator for at kunne benyttes af rollator- og kørestolsbrugere. Dertil kræves gennemgribende ombygning af badeværelser. 30
Afdelingen som arbejdsplads Varmemesterkontoret er i dag placeret i kælderen i karré 14's midterste boligblok. Kontoret har ringe dagslysforhold og adgangsforhold for såvel beboere som driftspersonale. Herunder er flugtvejene ikke lovlige. Det er derfor nødvendigt, at varmemesterkontoret flyttes op, eksempelvis i et lejemål centralt beliggende i afdelingen. Dette vil samtidig være medvirkende til en større synlighed af driftspersonalet i afdelingen, hvorved der kan skabes en god kontakt til beboerne i hverdagen. Alternativt kan man sammen med en anden afdeling, fx karré 12, deles om et lejemål. Arbejdsvilkårene vurderes herudover generelt som gode, dog med udfordringer ved trappevask, hvor servicemedarbejderne for tiden bruger ca. halvdelen af sin tid. Affaldshåndteringen fungerer fint, dog er det ønskeligt med en affaldsplads, som er overdækket og ikke brandbar. Det kan på længere sigt overvejes at montere affaldsbeholdere nedgravet i terræn (molokker et underjordisk system for indsamling af alle former for affald). 31
Arkitektur Karré 14 er opført efter datidens arkitektoniske og funktionelle idealer som afløste karrébebyggelserne med den materialeknaphed som prægede krigsperioden 1940 45. Bebyggelsestypen er kendetegnet med relativt korte stokke enten som L-formede bebyggelser i 5 etager. Boligerne er primært orienteret mod solen således, at opholdsrum er placeret mod vest og køkken og soverum mod øst. Toilet/badeværelse er ofte placeret i midten af bygningskroppen, hvilket giver optimal dagslys til stue og soverum. Lejlighedernes rumlige proportioner er defineret af adgangsforholdene - hovedtrappen overfor køkkentrappen. Imens stue og soverum har rumlige dimensioner, er især badeforhold i de små boliger af en uacceptabel standard. Præfabrikeret tilbygningssystem med badeværelser og køkkenkarnap. Pålsson Arkitekter Bygninger er robuste og har som sådan ingen særlige bevaringsværdier. Det åbner op for, at det er muligt at tilføre nye bygningselementer ved en seriøs arkitektonisk bearbejdning såsom altaner, køkkentårne (som i karré 12), elevatortårne samt udnyttelse af tagetagen til tagboliger i to etager forbundet med en intern trappe (som i karré 6). Med tanke på den ensidige fordeling af boligtyper i afdelingen, anses det endvidere som relevant at foretage lejlighedssammenlægninger og omdisponeringer af boligerne. I afsnittet om forslag til ombygninger indgår visse af de nævnte bygningselementer. 'Under samme tag' præsenterer nye boformer som denne delebolig, med to selvstændige afdelinger og delt køkken/alrum. Primus Arkitekter 32
Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? Nu fokuseres på scenarier for fremtiden. Her ses på mulighederne, for at omsætte visionerne for fremtidssikringen af afdelingen til virkelighed. Vi lægger ud med at skabe et overblik over de planlagte forbedringer og vedligeholdelsesprojekter, som har betydning for afdelingens økonomiske råderum til at iværksætte nye tiltag. Udfordringen ligger i, at koordinere moderniseringen med vedligeholdelsen, så I får mest for pengene. Med andre ord skal drømmene nu blive til virkelighed. Her kommer vi også ind på, hvilke skridt man kan tage, hvis råderummet ikke er tilstrækkeligt. Lad os lave en plan for fremtiden I dag planlægges der løbende forbedrings- og moderniseringsarbejder i afdelingen. Mange af disse arbejder gennemføres, som selvstændige arbejder, som sjældent koordineres. Det kan være problematisk af flere årsager: Det betyder desværre ofte, at eventuelle besparelser ved at udføre flere ting i samme projekt, går tabt. Mængden og omfanget af de planlagte forbedrings- og vedligeholdelsesprojekter definerer afdelingens økonomiske råderum. Derfor kan mange mindre projekter ende med at forhindre, at man kan iværksætte fremtidssikringsprojekter. 33
Indimellem vælges der løsninger, som blokerer for senere at kunne gennemføre fremtidssikre løsninger. Et eksempel kunne være, når der skal lægges et nyt tag på ejendommen. Her kunne man sørge for, at vælge en løsning, som ikke forhindrer en senere inddragelse af tagetagen til boligerne ved sammenlægning af boligerne. For at være i stand til at planlægge og koordinere de enkelte projekter, er det vigtigt, at kunne danne sig et hurtigt overblik. Mange afdelingsbestyrelsesmedlemmer har i dag svært ved at gennemskue budgetter og regnskaber og på den baggrund, hvordan mulighederne er, for at iværksætte fremtidige arbejdsopgaver eller projekter. Der skal derfor udarbejdes en plan, som giver mulighed for, at få overblik over de nuværende igangværende og de fremtidige projekter. Med de fremtidige projekter mener vi de nødvendige arbejder og moderniseringsprojekterne. Vi kalder planen for en fremtidsplan. Fremtidsplan Fremtidsplanen bliver lavet med udgangspunkt i fremtidssikringsanalysen. Det er de driftsansvarlige og afdelingen, der i fællesskab udarbejder denne plan. Planen vil skabe sammenhæng mellem afdelingens fremtidige vedligehold og beboernes ønsker om udvikling. Fremtidsplanen er ikke et endegyldigt statisk værktøj, men en plan, som ændres i takt med de gode ideer. Fremtidsplanen benyttes af de driftsansvarlige i fællesskab med afdelingsbestyrelsen som et centralt værktøj, når der skal tages beslutninger om, hvilke projekter, der skal sættes i gang. Hvis der er ønsker om at få gennemført en ændring af afdelingens forhold, vil der i forbindelse med alle vedligeholdsopgaver kunne blive taget højde for afdelingens ønsker til fremtiden. AKB København har ansat en konsulent til at støtte driftspersonalet i forbindelse med udarbejdelsen af fremtidsplanerne. Der vil når der er 34
samlet op på afdelingens andre gennemgange (periodiske eftersyn, tryghedsgennemgange, termografirapporter, tilgængelighed mv.) blive afholdt et møde hvorfra man lægger en plan for hvilke forslag og anbefalinger man vil arbejde videre med i afdelingen. Denne fremtidssikringsanalyse skal betragtes som et idékatalog til brug for dette arbejde. Når bestyrelsen i fællesskab med driften har lagt planen vil der blive taget fat på, hvordan og hvornår planerne for afdelingen kommunikeres ud til beboerne. Hvordan kan I komme videre? Råderet Inde i boligen har du, som beboer, ret til selv at igangsætte og be-tale for forbedringer, som f.eks. et nyt køkken. Forøger arbejdet boligens værdi, har du ved fraflytning mulighed for en godtgørelse på op til 165.909 (2011-tal), hvis udgifterne kan dokumenteres. Alt efter levetid nedskrives beløbet over 10, 20 eller 30 år. Boligorganisationen har ret til at opkræve en lejeforhøjelse, hvis den fremtidige vedligeholdelse kræver det. Uden for boligen kan råderetten også bruges. Dog kræver det godkendelse på afdelingsmødet samt af boligorganisationens bestyrelse. Arbejder, afdelingen vil acceptere, kan ses i afdelingens råderetskatalog. Det kunne f.eks. være en altan, terrasse, have mv. Individuelle moderniseringer Arbejderne skal godkendes på et afdelingsmøde og af boligorganisationens bestyrelse. Det er ofte køkkener, badeværelser og altaner, der bliver igangsat. Boligafdelingen optager realkreditlån, og de beboere der har sagt ja til arbejdet, får en lejeforhøjelse. Alt efter levetid afbetales lånet over 10, 20 eller 30 år. 35
Langtidsplan (henlæggelser) Er der i langtidsplanen henlagt til de foreslåede vedligeholdelsesarbejder, kan denne sum penge indgå i projektet. Er der eksisterende lån, som snart udløber, frigives der kapital, som kan bruges til nye lån. Egen trækningsret Max 2/3 af anskaffelsessummen kan bruges til finansiering af forbedringsarbejder. Dispositionsfonden Fonden kan give lån eller tilskud til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. Landsbyggefonden Renoveringsstøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor ydel-sen i gennemsnit i all støttesager udgør 3,4 % årligt. Særlig driftsstøtte, herunder kapitaltilførsel til særligt vanskeligt stillede afdelinger. Huslejestøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor der er fysiske renoveringer samt boligsociale tiltag. Delvis fritagelse for betaling af pligtmæssige bidrag og delvis fritagelse for betaling af udamortiserede lån. 36
37
Bilag A - Afkrydsningsskemaer om afdelingen Afdelingen og nærområdets attraktionsværdi Skala 1-5 point 1 ikke attraktiv 5 meget attraktiv Unge 18-25 år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Nærområdet 4 4 5 5 4 4 De offentlige transportmuligheder 5 5 5 5 5 5 Faciliteterne i området (indkøb mv.) 3 3 4 4 4 4 Afd. renommé 4 4 4 1 4 1 Afd. udseende 3 3 4 4 4 4 TOTAL 19 19 22 19 21 18 Resultat: Meget utilfredsstillende: 5-8 point Utilfredsstillende: 9-12 point Neutral vurdering: 13-16 point Tilfredsstillende: 17-20 point Meget tilfredsstillende: 21-25 point 38
Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Skala 1-5 point 1 ikke attraktiv 5 meget attraktiv Unge 18-25 år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Størrelse Indretning Køkkenforhold Badeforhold Installationer IT, TV, TLF Adgangsforhold Parkering Vaskefaciliteter Fælles indendørs faciliteter Grønne områder Legepladsen TOTAL 4 4 3 1 5 3 4 4 4 1 4 4 2 2 2 2 2 2 3 3 2 2 4 1 5 5 5 5 5 5 4 4 2 2 4 1 3 3 3 3 3 2 5 5 5 5 5 1 1 1 1 1 1 1 5 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 40 40 36 31 42 29 Resultat: Meget utilfredsstillende: 11-19 point Utilfredsstillende: 20-29 point Neutral vurdering: 30-39 point Tilfredsstillende: 40-49 point Meget tilfredsstillende: 50-55 point 39
Beboernes mulighed for at finde en tilsvarende bolig mm. Skala 1-5 point Unge 18-25 år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelsesbesværede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Beboergruppens holdning til sammenhæng mellem husleje og kvalitet i boligen 3 4 4 2 3 1 1 = ingen sammenhæng 5 = god sammenhæng Beboergruppens mulighed for at finde en tilsvarende bolig i området 5 5 5 5 5 5 1 = ingen mulighed 5 = god mulighed Hvilke huslejestigninger, vil beboergruppen kunne acceptere, hvis afd. blev tilsvarende bedre? 1 1 2 2 1 1 1 = ingen 2 = 0-10 % 3 = 10-20 % 4 = 20-50 % 5 = over 50% 40
Afdelingens sociale forhold 5 point 4 point 3 point 2 point 1 point Sæt ét kryds pr. spørgsmål. Skriv point i det blå felt til højre og udregn totalscore til sidst Vurder beboernes generelle tilfredshed Meget tilfreds Tilfreds Hverken eller Utilfreds Meget utilfreds 3 Er der sociale problemer i afdelingen? Nej, slet ikke Nej, kun i mindre grad Hverken eller Ja, i nogen grad Ja, i høj grad 4 Kommer beboerne godt ud af det med hinanden? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke 4 Er beboerne trygge ved at bo i området? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke 5 Hvor ofte tager beboere initiativ til at iværksætte aktiviteter i afdelingen? Meget ofte Ofte Hverken eller Sjældent Meget sjældent 1 TOTAL 17 Resultat: Meget utilfredsstillende: 5-8 point Utilfredsstillende: 9-12 point Neutral vurdering: 13-16 point Tilfredsstillende: 17-20 point Meget tilfredsstillende: 21-25 point 41
Bilag B - Grundlag for boligmarkedsanalysen Boligmarkedsanalysen giver et øjebliksbillede, hvor du kan se hvordan huslejeniveauet i din afdeling ligger i forhold til andre boformer i nærområdet. Tallene er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger inden for de forskellige boformer. Følgende hjemmesider er anvendt: www.boliga.dk (ejerboliger) www.lejebolig.dk (private lejeboliger) www.danmarkbolig.dk (almene boliger) www.andelsbolig.dk (andelsboliger) Dette kombineres med KAB's egen statistik over huslejeniveauet for de enkelte afdelinger, som opdateres hvert år. Følgende søgekriterier er anvendt: Beliggenhed (postnummer) - Adresse er så vidt muligt tæt ved afdelingen. Størrelse på boligen i m2 Type af byggeri (eksempelvis etage, rækkehuse mv.) På baggrund af søgeresultaterne er det billigste eksempel valgt ud. Den månedlige ydelse for en andelsbolig eller en ejerbolig kan beregnes på flere måder, da der blandt andet findes forskellige lånetyper. I vores eksempel er forudsætningen, at den boligsøgende skal låne alle pengene til boligen samt at der optages fast forrentet lån med afdrag. Nedenfor beskrives hvordan udregningen er foretaget. Eksempel på udregning for en andelsbolig på 50 m2 I beregningen af den månedlige ydelse for andelsboligen indgår: Pris på lejligheden på 575.000 kr Omkostninger forbundet med købet på 25.000 kr Et lån på 5,35 % over 20 år Et rentefradrag på 32,60 % En boligudgift på 1.850 kr På den baggrund er nettoydelsen på 3.063 kr Dertil lægges boligudgiften på 1.850 kr I alt: 4.913 kr om måneden. 42