Et kig ind i fremtiden

Transkript

1 Et kig ind i fremtiden Fremtidssikring af Østerbrogade 9 Boligselskabet AKB, København

2 Rapporten er udarbejdet af Projektleder Flemming Stagis Arkitektstuderende Michala Crone KAB Byggeprojektområdet August

3 Indhold Er afdelingen klar til fremtidssikring? 4 Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? Grundlag for analysen Hvordan står det til i afdelingen? 6 Beskrivelse af afdelingen og nærområdet 6 Afdelingens attraktionsværdi 7 Boligmarkedsanalysen 9 Hvilke områder kan der arbejdes med? 12 Forslag til ombygninger 12 Løsningsforslag på to niveauer 13 Eksisterende forhold, udvalgte typer 1 Forslag 1 - Urbansgade, 140 m 2 16 Forslag 2 - Urbansgade, 189 m 2 18 Forslag 3 - Urbansgade, 189 m 2 20 Forslag 4 - Østerbrogade 9, 272 m 2 22 Forslag - Østerbrogade 9, 272 m 2 24 Forslag 6 - Østerbrogade 9, 318 m 2 26 Forslag 7 - Østerbrogade 9, 318 m 2 28 Energi 30 Livet mellem husene 33 Afdelingens grønne områder 34 Tilgængelighed 3 Arkitektur 36 Afdelingen som arbejdsplads 37 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? 38 Lad os lave en plan for fremtiden 38 Fremtidsplan 39 Hvordan kan I komme videre? 42 Bilag A B Afkrydsningsskemaer om afdelingen Boligmarkedsanalyse 3

4 Er afdelingen klar til fremtidssikring? Flytter børnefamilierne fra jeres afdeling på grund af pladsmangel, og brokker beboerne sig over gamle køkkener? Og hvad med de ældre beboere? Har de mulighed for at blive i afdelingen, hvis de får svært ved at komme rundt? Beboernes behov ændrer sig livet igennem - og hvis I vil beholde dem i jeres afdeling, skal deres behov opfyldes. Derudover efterspørger mange boligsøgende mere plads, bedre køkkener og bad. Kan I matche det? Fremtidssikring handler om at sikre, at jeres afdeling har gode boliger, som stabile beboere vil flytte ind i - og bo i, i lang tid. Det kan I opnå, hvis boligområdet er et trygt og rart sted at bo, med boliger til en pris almindelige beboere kan og vil betale. Fremtidssikring handler også om, at befolkningens syn på den almene bolig har ændret sig. Da boligerne blev planlagt, lagde man vægt på gode og sunde boliger til mennesker med almindelige indtægter og danskerne stod i kø for at leje dem. I dag opfatter mange de almene boliger, som ensformige og føler ikke, at der er mulighed for at tilpasse deres bolig efter individuelle behov. 4

5 Det betyder, at muligheden for en altan eller et lille stykke have kan være med til at fastholde nogle beboere. For andre kan muligheden for at inddrage et tagrum i boligen, til en hobby, være afgørende. I denne fremtidssikringsrapport kan I finde inspiration og gode ideer til, hvordan I kan sikre, at jeres afdeling også i fremtiden vil være et attraktivt sted at bo. Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? Såfremt boligerne ikke bliver moderniseret i forhold til nutidige ønsker og behov vil afdelingen muligvis opleve udlejningsvanskeligheder. På længere sigt vil børnefamilier og yngre par muligvis vælge andre boliger som kan tilbyde en tidssvarende bolig. Ældre enlige med behov for rollator og lignende vil på længere sigt komme til at præge beboersammensætningen. Med boligernes manglende niveaufri adgang, og boliger der ikke opfylder krav til bad og toilettets frie gulvareal, vil dette betyde forringede levevilkår for disse beboere, såfremt de bliver boende. Konsekvensen vil derfor være, at der over tid kun vil være ganske få børnefamilier og bevægelseshæmmede, som har brug for rollator eller kørestol tilbage i afdelingen. Grundlag for analysen Den foreløbige analyse er baseret på observationer foretaget på stedet, gennemgang af foreliggende tegningsmateriale, og interview med driftsleder og driftschef/ejendomsleder samt afdelingsbestyrelse. Der er ikke foretaget tekniske undersøgelser eller undersøgelser af bygningernes stabilitet. Der er heller ikke taget hensyn til bestemmelser i en eventuel lokalplan eller andre bestemmelser for grundens udnyttelse og bebyggelsens udformning. Overslagene, der indgår i de beskrevne forslag til ombygninger, er baseret på erfaringstal, og skal betragtes, som vejledende. Hvis afdelingen ønsker at arbejde videre med idéforslagene, skal der foretages en grundig undersøgelse af plangrundlaget og bygningernes tekniske udformning. Derudover skal der udarbejdes skitseforslag, foretages prissætning af et teknisk rådgivningsfirma og tages højde for de relevante reglementer.

6 Hvordan står det til i afdelingen? Beskrivelse af afdelingen og nærområdet Afdelingen er opført i 1929 som en -etages karré, der danner et lukket gårdrum med en port mod Urbansgade. Bebyggelsen rummer 81 familieboliger og 14 ungdomsværelser. I gården er der indrettet småbørnslegeplads samt opstillet bænke og borde. Desuden findes en bygning til dagrenovation og storskrald. Opgangen i Østerbrogade 9 er forsynet med elevator. I kælderen findes erhvervslejemål, børneinstitution, ejendomskontor og lokaler for afdelingsbestyrelsen. Der er endvidere fællesvaskeri og beboerlokale i kælderen. Afdelingen ligger centralt placeret på Indre Østerbro med under 00 m til dagligvareindkøb, udvalgs-butikker, apotek og bank/posthus samt busstoppested. Der er knap 700 m til Svanemøllen S-tog Station. En ny metrostation vil endvidere komme til at ligge tæt på afdelingen og øge kvaliteten af den kollektive trafik yderligere. Friarealerne har god overskuelighed (bortset fra gårdhuset) samt borde og bænke. Der er god belysning på gangstierne. Der er parkeringsmuligheder foran alle opgange samt fremkørselsmulighed til alle opgange. 6

7 Afdelingens attraktionsværdi Hvis jeres afdeling skal være attraktiv fremover, er det nødvendigt at overveje, hvilke beboergrupper, der har lyst til at bo i afdelingen. Fremover kan det måske blive nødvendigt, at man kan tiltrække nye grupper, eller imødekomme de nuværende beboeres skiftende behov. Afdelingsbestyrelsen har, sammen med KAB, diskuteret og gennemgået afdelingens attraktionsværdi i forhold til forskellige beboergrupper. Målet er at synliggøre, hvilke grupper, der får opfyldt deres behov i jeres afdeling samt hvilke, der måske vil søge en anden bolig i fremtiden, som passer bedre til deres behov. Der er givet point i forhold til, hvor attraktiv afdelingen er for de enkelte grupper. Der er givet fra 1 til hvor er bedst. Du kan eventuelt se de udfyldte skemaer i bilag A. Hvor attraktiv er afdelingen? Afdelingsbestyrelsen udfyldte et skema om afdelingens og nærområdets attraktionsværdi. Det handler blandt andet om afdelingens og områdets renommé, udbud af institutioner, transportmuligheder mm. Afdelingens og nærområdets attraktionsværdi Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn, "Det grå guld" 2 forældre m. børn 1 forælder m.børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Alle beboergrupper finder afdelingen og nærområdet meget attraktivt, som helhed. Både afdelingens renommé og udseende, samt nærområdets kvaliteter blev vurderet meget attraktivt. 7

8 Hvordan vurderes boligen, fælles faciliteter og området? Afdelingsbestyrelsen svarede på spørgsmål om beboernes vurdering af blandt andet boligernes størrelse, indretning, køkken- og badeforhold. Der var også spørgsmål om de udendørs faciliteter eksempelvis legeplads, de grønne områder og parkeringsforhold. Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn, "Det grå guld" 2 forældre m. børn 1 forælder m.børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Beboerne, som helhed, vurderer afdelingen attraktiv. Dog således at parkeringsforhold og de fælles indendørs faciliteter vurderes utilfredsstillende. I nogle lejligheder er indretningen således at bad/ WC forhold ikke er optimale og tidssvarende. Beboernes muligheder for at finde en tilsvarende bolig Afdelingsbestyrelsen udfyldte også et skema, som omhandlede de forskellige gruppers muligheder for at finde en tilsvarende bolig i området, hvorvidt gruppen synes, der var sammenhæng mellem kvaliteten og huslejen samt deres tolerance overfor huslejestigninger. Resultatet er følgende: Alle beboere synes, at der er meget god sammenhæng mellem pris og kvalitet. Muligheden for at finde en tilsvarende bolig er meget svær, da lejlighederne er meget store og huslejen er meget lav. Hvis afdelingen og boligerne blev tilsvarende bedre, vurderes det, at gruppen, som helhed, vil kunne acceptere en huslejestigning på mellem %. Afdelingens sociale forhold Beboerne er meget tilfredse med at bo i afdelingen. Der er ikke nævneværdige sociale problemer og føler sig trygge ved at færdes i nærområdet. Beboerne kommer godt ud af det med hinanden, men det kniber med at tage initiativ til at iværksætte sociale aktiviteter i afdelingen. Dog således at børnefamilierne engang i mellem iværksætter aktiviteter for børnene såsom fastelavn mv. 8

9 Opsamling om afdelingens attraktionsværdi. Ud fra debatten med afdelingsbestyrelsen og de udfyldte skemaer, tegner der sig et billede af, at afdelingen i dag er en meget attraktiv afdeling for alle beboere, som sætter pris på den centrale placering på Østerbro, afdelingens udseende samt renommé. Lejlighedernes størrelse kontra husleje gør at afdelingen er meget attraktiv for både unge uden børn, børnefamilier, par og ældre. Boligmarkedsanalysen Når man skal fremtidssikre en boligafdeling, er det relevant at fokusere på boligafdelingens konkurrencesituation. Derfor ser vi på to ting: Hvordan huslejeniveauet ligger i forhold til at andre boformer (eksempelvis andels- og ejerboliger) samt hvordan udlejningssituationen på nuværende tidspunkt ser ud for afdelingen. Afdelingens konkurrencesituation i forhold til andre boformer Her ser vi på, hvordan afdelingens huslejeniveau ligger i forhold til andre almene boliger, private udlejningsboliger, andelsboliger og ejerboliger. Undersøgelsen er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger indenfor de forskellige boformer. Resultatet er derfor et øjebliksbillede, der vil forandre sig over tid, som udbuddet af boliger ændrer sig. Se eventuelt mere om hvordan sammenligningen er gennemført i bilag B. 9

10 Analysen kan være med til at sikre, at de investeringer, boligafdelingen vil satse på, ikke medfører, at boligerne bliver markant dyrere end andre boligtilbud i området. Et for højt huslejeniveau kan betyde, at afdelingen vil opleve udlejningsproblemer fremover. Sammenligning på tværs af boformer Det er i vidt omfang muligt, at sammenligne de forskellige almene boliger med hinanden og med private udlejningsboliger. Det er straks vanskeligere, at sammenligne andelsboliger og ejerboliger med en almen bolig. For almene boliger eller andre lejeboliger er den løbende vedligeholdelse inkluderet i huslejen, hvilket ikke er tilfældet for ejerboliger. Dette komplicerer en direkte sammenligning mellem leje- og ejerboliger. Men sammenligningen kan alligevel give et fingerpeg om konkurrencesituationen i lokalområdet. Sammenligningen kan sige noget om, hvor stort et rådighedsbeløb den boligsøgende skal have, for at kunne vælge de forskellige boformer. Det private udlejningsmarked er meget broget. Eksempelvis kan der være udlejningsejendomme, som kun kan lejes af medlemmer af eksempelvis bestemte pensionsselskaber og lignende. Der er også mange, som lejer boliger ud via venner eller opslag forskellige steder. Det er kun 10

11 tilbud, som er direkte tilgængelig for alle boligsøgende, der er medtaget i analysen. Boligernes stand indgår ikke i sammenligningen. Resultat af sammenligningen I den følgende tabel viser priserne for udvalgte boliger fordelt på de forskellige boformer. Beløbene er udtryk for de grundlæggende udgifter forbundet med at bo i boligen. Herudover skal der lægges forbrug af el, vand og varme mm. Det er den billigste bolig, som fremgik af søgeresultatet, der er valgt ud. Husleje/pris pr. md. for udvalgte boliger i postnummer 2100 (så vidt muligt nær Østerbrogade 9) Lille Mellem Stor Øbro 9 4, kvm kr. 12,4 kvm kr. 248 kvm kr. Andre almene lejeboliger 3 kvm kr. 121 kvm kr. 2 kvm kr. Private lejeboliger 6 kvm -.00 kr. 131 kvm kr. 29 kvm kr. Andelsboliger 4 kvm kr. 12 kvm kr. Ingen fundet Ejerboliger 4 kvm kr. 126 kvm kr. 20 kvm kr. Afdelingens udlejningssituation Hvor attraktiv en afdeling er, kan også vurderes ved at se på ventetiden, eventuelle tomme boliger, fraflytningsprocent samt hvor mange tilbudsbreve, der sendes ud ved genudlejning af boligerne. I afdelingen er der over 20 års ventetid på alle boligtyper. Det tyder ikke på, at afdelingen på nuværende tidspunkt kommer til at opleve udlejningsvanskeligheder. Boligerne er store og har et godt udvalg af størrelser som gør at afdelingen er attraktiv for mange beboertyper. Konklusion på boligmarkedsanalyse Huslejen for at bo i afdelingen ligger, på alle lejlighedsstyper, væsentligt under andre boligformer. Med udgangspunkt i hvilke huslejestigninger den samlede beboergruppe vil kunne acceptere, hvis afdelingen blev tilsvarende bedre, vil dette bringe huslejen op mod det niveau andre tilsvarende boliger i området ligger på. 11

12 Hvilke områder kan der arbejdes med? I dette kapitel præsenteres mulighederne for, at fremtidssikre afdelingen. Det gælder først mulighederne for, at gennemføre ombygninger i form af eksempelvis lejlighedssammenlægninger og forbedringer af den enkelte bolig. Derefter omhandler kapitlet energi, indeklima, tilgængelighed, livet mellem husene, afdelingen, som arbejdsplads og arkitektur. Forslag til ombygninger I mange velfungerende boligområder er der passende boliger til både unge, enlige, par, familier med børn og ældre. I den enkelte afdeling kan man overveje, hvilke beboergrupper, boligerne skal være attraktive for og derefter sikre, at boligerne er tidssvarende nok til at dække disse gruppers behov. Boligerne kan eksempelvis gøres tidssvarende gennem opdatering af køkken- og badefaciliteter, etablering eller udvidelse af altaner og lejlighedssammenlægninger. På de næste sider vises nogle forslag, til hvordan boligerne kan ombygges eller forbedres. Prisoverslag og huslejepåvirkning I de følgende forslag til ombygninger inddrages et prisoverslag på anlægsudgifterne pr. bolig. Overslagene er inklusive moms og alle omkostninger i forbindelse med rådgivning, administration og lånoptagning. 12

13 Der er tillagt overslagsmæssige driftsudgifter, hvor forbedringen medfører en særlig ny omkostning. Alle kalkulationer er taget ud fra erfaringstal fra tilsvarende byggerier, og må derfor betragtes, som vejledende. Der kan ske betydelige ændringer, når produktet, og ideerne bearbejdes og analyseres nærmere blandt andet på grund af generelle prisstigninger, ændringer i skatter og afgifter mm. Derudover indgår en vurdering af, hvor meget huslejen til stige for de husslande, som vælger at foretage ombygningerne. Ydelsesprocenter er beregnet ud fra tal fra et lån på 1 mio. kr. Finansieringseksempler er baseret på en ydelsesprocent på 6, % ved 30-årige fastforrentede obligationslån. Løsningsforslag på to niveauer Løsningsforslag til ombygninger/ lejlighedssammenlægninger illustreres i to niveauer en basisombygning og en gennemgribende ombygning. Basisombygning En basisombygning kan med ganske få midler skabe en mere attraktiv bolig ved en naboflytning, og er ikke afhængig af genhusningsudgifter. Basisombygningen kræver eksempelvis, at en opgangsdør bliver blændet, et køkken nedlagt, og der etableres en åbning mellem de to boliger. Det kan også være nedrivning af lette vægge for at etablere større køkken eller værelser eller gennemlyste boliger. Det er en relativ overskuelig måde, at etablere en moderne bolig på, og giver efterfølgende mulighed for en løbende modernisering i takt med, at midlerne er til det. Gennemgribende ombygning Den gennemgribende ombygning kræver et større indgreb, for at gøre boligen mere tidssvarende. Dette indebærer f.eks. ændring på størrelse eller placering af badeværelser og køkkener. Et eksempel kunne være at sammenlægge lejligheder vertikalt. 13

14 JAGTVEJ Oversigt over området BORGMESTER JENSENS ALLÉ URBANSGADE ØSTERBROGADE JACOB ERLANDSENS GADE Basis- eller gennemgribende ombygninger Vi har set på mulighederne for at åbne mellem køkken og pigeværelser og på den måde udvide køkkenet og lave gennemlyste boliger. Disse ændringer er på basis niveau. Endvidere har vi udarbejdet nogle løsningsforslag hvor vi udvider badeværelset så mellemgangen bliver inddraget i dette rum. Disse forslag er på gennemgribende niveau, da der skal udføres vådrumssikring og andre tiltag, i gangarealet der vil blive en del af badeværelset. Alle forslag er udarbejdet udfra tanken om at boligerne bliver mere tidssvarende og fleksible således at de passer til flere familiesammensætninger, men også således at de kan bruges som "bofællesskab" for 4 studerende eller enlige med delebørn. 14

15 Eksisterende forhold, udvalgte typer R TE ØS BR URBANSGADE BORGMESTER JENSENS ALLÉ JAG TVE J E AD OG JACOB ERLANDSENS GADE 1

16 Forslag 1 - Urbansgade, 140 m 2 køkken vær. wc køkken/ alrum wc bad entré bad entré stue stue værelse stue værelse stue/ værelse eksisterende forhold fremtidige forhold Yngre par efterspørger: Stort opholdsareal Mindre værelser Mulighed for kontor Yngre par med 1-2 børn efterspørger: Stort opholdsareal Større badeværelse Forslag Køkken og "pigeværelset" lægges sammen til stort køkken/alrum og der åbnes op til stuen. Dobbeltdøren ind til værelset med agnag til badet blændes så dette bliver et regulært værelse og således at der er en "ren" væg i stuen til møblement. Det ene skab i entréen fjernes og der etableres adgang direkte til køkken/ alrum. Boligen er mere rummelig og gennemlyst, samt mere fleksibel for indretning. Eksempelvis til yngre par med mulighed for hjemmekontor eller for familie med et barn. 16

17 Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af vægge ca kr. Blænding af døre ca kr. Ændringer i køkkener ca kr. Opgradering af bad/ toilet ca kr. I alt anslået anlægsudgifter ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned 17

18 Forslag 2 - Urbansgade, 189 m 2 wc kabinet pigeværelse køkken wc værelse køkken entré entré bad stue spisestue værelse værelse/ stue stue værelse/ stue eksisterende forhold fremtidige forhold Yngre par med 1 barn efterspørger: Stort opholdsareal Større værelser Større badeværelse Yngre par med 1-2 børn efterspørger: Stort opholdsareal Større værelser Større badeværelse Forslag Eksisterende køkken udviddes og inddrager "pigeværelset". Dette giver plads til stort spisebord og køkkenet vil således kunne bruges som alrum. Det åbner også op for muligheden for mere opbevaringsog bordplads. Badeværelset udviddes således at den lille mellemgang indrages. Her kan opsættes brusenishe i stedet for badekar og give mere plads til opbevaring. Toilettet kan ændres til et væghængt så også dette fylder mindre. Eksempelvis til par med et barn. 18

20 Forslag 3 - Urbansgade, 189 m 2 wc kabinet pigeværelse køkken wc værelse køkken entré entré bad stue spisestue værelse værelse/ stue stue værelse/ stue eksisterende forhold fremtidige forhold Yngre par efterspørger: Stort opholdsareal Mindre værelser Mulighed for kontor Ældre efterspørger: Stort opholdsareal Mindre værelser Hver deres soveværelse Forslag Som foregående forslag, dog åbnes der op mellem køkken og stue for at opnå bedre sammenhæng og gennemlysthed i opholdsrummene. Badeværelse, som foregående forslag. Eksempelvis til par uden børn eller ældre. 20

22 Forslag 4 - Østerbrogade 9, 272 m 2 køkken wc entré anretterrum pige værelse spisestue wc entré køkken værelse/ kontor stue bad herre værelse værelse værelse salon bad værelse værelse værelse stue eksisterende forhold fremtidige forhold Studerende efterspørger: Stort opholdsareal Mindre værelser Rummeligt badeværelse Sammensat familie efterspørger: Stort opholdsareal Mindre værelser Rummeligt badeværelse Fleksible rum Forslag Eksisterende køkken udviddes og inddrager "anretterrummet" mellem køkken og spisestuen. Fadebur og inbyggede skabe fjernes. Døren mellem køkken og pigeværelse blændes og flyttes således at der er adgang fra spisestuen istedet. Her opsættes skabe. Mellem køkken/alrum og spisestue etableres evt en skydedør. Badeværelsets størrelse bibeholdes, men moderniseres med brusenishe og væghængt toilet. Eksempelvis som dele lejlighed for studerende. Der kan bo 4- studerende med stort fælles køkken/alrum og stue. Eller sammensat familie 22

24 Forslag - Østerbrogade 9, 272 m 2 køkken wc entré anretterrum pige værelse spisestue wc entré køkken/ alrum værelse/ kontor stue bad herre værelse værelse værelse salon værelse stue/ værelse bad værelse stue/ værelse eksisterende forhold fremtidige forhold Yngre par med 1-2 børn efterspørger: Stort opholdsareal Større værelser Større badeværelse Forslag Som foregående forslag, dog fjernes væggen helt mellem køkken og spisestue og man opnår derved et meget stort sammenhægende rum hvor der er god plads tilæ opbevaring, stort spisebord og mange mennesker. Badeværelse, som foregående forslag. Eksempelvis til familie med 2 børn 24

26 anretterr. Forslag 6 - Østerbrogade 9, 318 m 2 wc vær. vær. spisestue kabinet kammer køkken herreværelse køkken spisestue stue værelse bad værelse vær. værelse salon værelse skabs/ rum bad værelse stue eksisterende forhold fremtidige forhold Yngre par med 1-2 børn efterspørger: Stort opholdsareal Større værelser Større badeværelse Forslag Eksisterende køkken udviddes og inddrager det ene "pigeværelse" således at man får et stort åbent køkken. Væggen mellem det andet "anretterrum" og "spisestuen" fjernes så også dette rum bliver større og bedre udnyttet. Badeværelset flyttes til "hvilestuen" og der etableres skabsrum eller "walk-in closet" i det gamle badeværelse. Det gør at man får et badeværelse med vindue til det fri. samt ekstra opbevaringsplads. Eksempelvis til familie med 2 eller 3 børn. 26

28 anretterr. Forslag 7 - Østerbrogade 9, 318 m 2 wc vær. vær. spisestue kabinet kammer køkken herreværelse køkken/ alrum stue stue værelse bad værelse vær. værelse salon værelse skabs/ rum bad værelse stue eksisterende forhold fremtidige forhold Sammensat familie efterspørger: Stort opholdsareal Mindre værelser Rummeligt badeværelse Fleksible rum Forslag Eksisterende køkken laves om til værelse og køkkenet flyttes tættere på stuerne og entréen. Dette udviddes således at begge pigeværelser inddrages. Eksisterende væg mellem "anretterrum" og "spisestue" fjernes og der opsættes en mere regulær væg op mellem køkken/ alrum og "spisestue" Badeværelset, som foregående forslag. Eksempelvis til sammenbragt familie med både store og små børn. Eventuel sammensat familie. 28

30 Energi Det er vigtigt at fokusere på energioptimering, når man arbejder med fremtidssikring. Det kommer ofte både miljøet og afdelingens økonomi til gavn, når der tænkes i energibesparelser. Energiområdet er i rivende udvikling, og har både samfundets og mange beboeres, fokus i disse år. Derfor er det oplagt, at afdelingen ser på hvilke muligheder, der er for at nedbringe energiforbruget til både el, vand og varme i fremtiden. Det er eksempelvis relevant, når en afdeling står overfor at renovere bygningerne, udskifte taget eller vælge nyt opvarmningssystem. Det er dog vigtigt, at man er omhyggelig med at vælge løsninger, som kan lade sige gøre og som måske endda kan betale sig økonomisk set for afdelingen. Afdelingens generelle stand Tagbelægning er sortglaserede tagsten på udvendig side og almindelig røde sten på indersiden. De røde sten er ikke så gode, men der udføres et udmærket vedligeholdelsesarbejde, som betyder, at man forventer en restlevetid på taget på minimum 30 år. Der lægges snarest 30 m2 solcelleanlæg på taget, der skal forsyne bebyggelsens fællesinstallationer med kw. Facademure er i god stand. Der er foretaget hulmursisolering af facader. Endvidere er lofter, karnapper og kælder isoleret. Toilet/bad er gamle, men generelt i orden. Ca. 10% er renoveret over råderetten. Køkkener er gamle, men generelt i orden. Ca. 10% er renoveret over råderetten. Der er normalt gaskomfurer og ingen emhætter. Der ønskes 30

31 idéoplæg til ændringer i boligernes bad/toilet og køkkener, så de bliver mere anvendelige. Indvendige vægge, gulve og lofter er generelt i god stand. De 14 altaner i tagetagen er i orden. Der vil være mulighed for at etablere altaner mod gård og måske mod gade, afhængig af kommunens tilladelse. Der ønskes en tagterrasse som socialt samlingspunkt. Der er en enkelt elevatorer i bebyggelsen. Denne er placeret i Østerbrogade 9 og er velvedligeholdt. Vinduer og døre er generelt i god stand. Mod gade er der forsatsvinduer og mod gård er der en blanding af termo- og forsatsruder. Dog kun etlags-ruder i trappeopgange og kælder. Afdelingens energiforbrug Afdelingen Østerbrogade 9 indgår ikke i den årlige KAB-statistik for KAB-fællesskabet, der har som formål, at give brugerne mulighed for at sammenligne de økonomiske forhold i ensartede afdelinger på tværs af boligorganisationerne. Det er derfor ikke muligt at komme med et konkret bud bebyggelsens energiforbrug i forhold til andre bebyggelser. Endvidere opvarmes bebyggelsen via damp fra Københavns Energi, hvorfor varmeforbrug er målt i m 3, da der er tale om damp. Forbruget er derfor ikke sammenligneligt med andre bebyggelser. Umiddelbart anses varmeforbruget i afdelingen dog at ligge på gennemsnittet for lignende ejendomme, som er opført i perioden , hvilket er ca. 120 kwh/m 2. Det vil sandsynligvis være muligt at bringe energiforbruget ned ved en effektiv isolering af tag, skunk- og skråvægge, ovenlysvinduer, men også ved udskiftning til energiruder. At bringe energiforbruget ned til BR-10 (Bygningsreglement 2010) niveau er ikke realistisk, idet dette ligger på 2 kwh/m 2, men det vil være muligt, fx i forbindelse med udskiftning af taget, at foretage indvendig isolering, og med isolering af ydervæggene og kældre, kan energiforbruget muligvis nedbringes med 10%. El-forbrug i kwh pr. m2: 26,00 med opadgående tendens. Afdelingen arbejder p.t. med et projekt om at få lagt solceller op på tagene, så man kan få et el-tilskud til ejendommens fællesinstallation, så som pumper, belysning på fællesarealer, vaskeri m.v. Vandforbrug i m 3 pr. m 2 : 3,38 med svag opadgående tendens. Grunden til det stigende el- og vandforbrug skyldes at man har ibrugtaget nyt fællesvaskeri. 31

32 Afdelingens tekniske installationer Varmecentralen forsynes med damp fra Københavns Energi og der veksles til almindelig vandbåren varme. Varmecentralen er renoveret i 1986 og der er fulgt pænt op, bl.a. er der forberedt for tilførsel af almindelig fjernvarme. Radiatorsystemet er et 1-strengs anlæg med termostatventiler, hvor radiatorer er placeret centralt i boliger. Faldstammer og brugsvandsinstallationer er ved at være slidte. Renoveres enkeltvis når der er økonomi til det. Der er ekstra isolering på varme- og vandrør i kælder og på loft. Der er LED-belysning på fællesarealer. Der er vaskeri med koldt vand. El-installationer er de oprindelige, men der er øjensynligt de sikringsgrupper, der er behov for. Der er installeret HPFI-relæer over alt. Der er naturlig ventilation fra køkkener og bad/toilet. Der bør etableres mekanisk ventilation med varmegenvinding. Der er ikke konstateret PCB i bebyggelsen, men der er lidt asbest i kælderen. Primært ved hovedstrenge, isolerede rørbøjninger og T-stykker. Indvendige nedløb er i orden. Forslag Mekanisk ventilation med varmegenindvinding er et must. Det anbefales, at KAB s energikonsulenter gennemgår afdelingen, og udarbejder en rapport, hvor det det fremgår, hvilke tiltag, der bør iværksættes under hensyntagen til afdelingens økonomi samt muligheder for at udnytte umiddelbar nemme tiltag. 32

33 Livet mellem husene Det er centralt at fremtidssikre selve boligerne men det er også meget vigtigt at overveje, hvordan de fysiske rammer udenfor boligerne kan være med til at skabe et velfungerende boligområde. Det handler i høj grad om at skabe kontaktflader, hvor beboerne kan se og mødes med andre. Det skaber tryghed, hvis beboerne føler, at der er aktivitet i boligområdet. Nogle får måske en snak ved cykelstativet - andre mødes ved vaskeriet eller legepladsen. Grønne områder Nogle steder ser man, at der er meget store grønne områder som bare ikke bliver brugt af beboerne. Erfaringerne viser, at mennesker bliver tiltrukket af områder, hvor andre færdes og opholder sig. Derfor er det vigtigt at overveje, om man kan skabe muligheder for nye aktiviteter og opholdssteder, som giver liv på arealerne. Det kan både være gode legepladser til børnene, små afskærmede pletter, hvor man kan sidde i fred og ro, voksen-legepladser, grill-pladser mm. Bløde kanter Det er vigtigt, at se på mulighederne for at skabe de såkaldte bløde kanter. Det drejer sig om overgangen fra bygningerne til de grønne områder. Det kan eksempelvis være små forhaver, altaner eller udgang til de grønne områder fra stuelejlighederne, hvor beboerne kan sætte blomsterkrukker. Udsigten til andre, som hygger sig med dagligdags gøremål eller slapper af i solen, skaber tryghed og en fornemmelse af liv i området. 33

34 Samlingspunkter Der er ofte flere fælles faciliteter i boligområdet eksempelvis et vaskeri, nogle butikker eller et beboerhus, som fungerer, som samlingspunkt for beboerne. Et andet samlingspunkt er ejendomskontoret. I nogle områder kan man, ved at samle funktionerne, skabe et naturligt samlingspunkt, som skaber en landsby-fornemmelse, hvor beboerne mødes. Afdelingens grønne områder Afdelingen har en lille gård, men som er hyggeligt indrettet. Afdelingsbstyrelsen er af den opfattelse at gården bliver brugt meget af både børn og voksne. I gården ligger der asfalt med underliggende betonplade. Dette forhindrer regnvand i at løbe ordentlig bort. Endvidere ønskes der etableret bioanlæg til organisk affald. Afdelingenen har undersøgt muligheden for fælles tagterrasse, og dette kunne være en god måde at etablere mere udvendigt opholdsareal i afdelingen. Forslag Følgende tiltag kunne skabe bedre rammer for det sociale liv i området: Etablering af højbede i gården med mulighed for nyttehaver. I forbindelse med afledning og forsinkelse af regnvandet bør der i stor udstrækning tages hensyn til synliggørelse, oplevelse, leg og ophold, så denne afledning bliver synligt i gården. Det kan integreres som en del af legepladsen eller lignende. Opsamling af regnvand til vandning. Genoptagelse af ideen om fælles tagterrasse. Tagterrassen har sol meget længere tid end nede i gården og man kunne etablere bede, spisearealer, grill mv så tagterrassen er møbeleret og imødekommende. 34

35 Tilgængelighed Boligernes rum er gode og regulære, men toiletterne er alt for små til rollatorbrugere og forbindelsesgange og døre er for smalle til kørestolsbrugere. Det er især adgangsforholdene, der bestemmer mærkningen. Kun 4 stk. 1-vær stuelejligheder mærkes som boliger for gangbesværede (gruppe C), mens alle 77 øvrige boliger primært kan anvendes af personer med normal mobilitet (gruppe D). Forslag 1 Forbedringer, der vil gøre afdeling og boliger mere tilgængelige: Gruppe C og D boligerne i stueetagen kan eventuelt opgraderes til gruppe B eller A ved etablering af trappelift i opgangen. Ved ny adgang via rampe eller lift i gården. Der skal således etableres særskilt adgang (hoveddør) til stuelejligheder i gårdfacaden. Dette kan ske ved etablering af ny adgang gennem nuværende køkken eller værelse, toilet, bad, køkken og gange. 3

36 Forslag 2 Større forbedringer, der vil gøre afdeling og boliger mere tilgængelige: 6- og 8-rums boligerne i Østerbrogade 9 har elevatorbetjening, men for at hæve disse boliger til gruppe C, B eller A skal der etableres en lift over det første trappeløb op til elevatoren og samtidig foretages ombygninger af gange, toilet og bad. Arkitektur Karrébebyggelsen i etager er karakteristisk for bydelen og er generelt i højere standard end i de øvrige brokvarterer. Især området omkring Borgmester Jensens Allé er karréerne overordentlig gode, med velproportionerede facader. Bebyggelsen består af en strygejernsformet lukket boligkarré i etager. Randbebyggelsen danner et lukket gårdrum, som er indrettet som rekreativt område. Denne karré hører i øvrigt til et af de hårdt udnyttede med en bebyggelsesprocent på ca. 340%. Bygningen er udført med bærende facader og hovedskillerum. Facader mod gade er opført i blank mur af røde sten over en grov granitstenssokkel. Facader mod gård er fra sokkel og til over vinduer i kælder og stueetage udført i røde sten, herover er gule sten. Taget er dækket med tegl. Gadefacaden har murede karnapper, og over vinduer og døre er udført stik. Omkring hoveddøre er indfatninger udført i Ølandssten. Vinduer er af træ og hvidmalede. Den nyklassicistiske arkitektur spores ikke her, snarere en tidligere tendens mod barok, mens karnapper og dyrkelsen af materialekvaliteter mv. minder om nordtysk og hollandsk byggeri fra den tid. 36

37 Afdelingen som arbejdsplads Ejendomskontoret er placeret i kælderen under Borgmester Jensen Allé 1. Kontoret er nyistandsat efter oversvømmelsen i sommeren På trods af kælderplaceringen virker lokalet dejligt stort og lyst og driftspersonalet har gode fysiske arbejdsvilkår. De er synlige i boligbebyggelsen og har en god kontakt med beboerne. 37

38 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? Nu fokuseres på scenarier for fremtiden. Her ses på mulighederne, for at omsætte visionerne for fremtidssikringen af afdelingen til virkelighed. Vi lægger ud med at skabe et overblik over de planlagte forbedringer og vedligeholdelsesprojekter, som har betydning for afdelingens økonomiske råderum til at iværksætte nye tiltag. Udfordringen ligger i, at koordinere moderniseringen med vedligeholdelsen, så I får mest for pengene. Med andre ord skal drømmene nu blive til virkelighed. Her kommer vi også ind på, hvilke skridt man kan tage, hvis råderummet ikke er tilstrækkeligt. Lad os lave en plan for fremtiden I dag planlægges der løbende forbedrings- og moderniseringsarbejder i afdelingen. Mange af disse arbejder gennemføres, som selvstændige arbejder, som sjældent koordineres. Det kan være problematisk af flere årsager: 38

39 Det betyder desværre ofte, at eventuelle besparelser ved at udføre flere ting i samme projekt, går tabt. Mængden og omfanget af de planlagte forbedrings- og vedligeholdelsesprojekter definerer afdelingens økonomiske råderum. Derfor kan mange mindre projekter ende med at forhindre, at man kan iværksætte fremtidssikringsprojekter. Indimellem vælges der løsninger, som blokerer for senere at kunne gennemføre fremtidssikre løsninger. Et eksempel kunne være, når der skal lægges et nyt tag på ejendommen. Her kunne man sørge for, at vælge en løsning, som ikke forhindrer en senere inddragelse af tagetagen til boligerne ved sammenlægning af boligerne. For at være i stand til at planlægge og koordinere de enkelte projekter, er det vigtigt, at kunne danne sig et hurtigt overblik. Mange afdelingsbestyrelsesmedlemmer har i dag svært ved at gennemskue budgetter og regnskaber og på den baggrund, hvordan mulighederne er, for at iværksætte fremtidige arbejdsopgaver eller projekter. Der skal derfor udarbejdes en plan, som giver mulighed for, at få overblik over de nuværende igangværende og de fremtidige projekter. Med de fremtidige projekter mener vi de nødvendige arbejder og moderniseringsprojekterne. Vi kalder planen for en fremtidsplan. Fremtidsplan Fremtidsplanen bliver lavet med udgangspunkt i fremtidssikringsanalysen. Det er de driftsansvarlige og afdelingen, der i fællesskab udarbejder denne plan. Planen vil skabe sammenhæng mellem afdelingens fremtidige vedligehold og beboernes ønsker om udvikling. Fremtidsplanen er ikke et endegyldigt statisk værktøj, men en plan, som ændres i takt med de gode ideer. 39

40 Fremtidsplanen benyttes af de driftsansvarlige i fællesskab med afdelingsbestyrelsen som et centralt værktøj, når der skal tages beslutninger om, hvilke projekter, der skal sættes i gang. Hvis der er ønsker om at få gennemført en ændring af afdelingens forhold, vil der i forbindelse med alle vedligeholdsopgaver kunne blive taget højde for afdelingens ønsker til fremtiden. AKB København har ansat en konsulent til at støtte driftspersonalet i forbindelse med udarbejdelsen af fremtidsplanerne. Der vil når der er samlet op på afdelingens andre gennemgange (periodiske eftersyn, tryghedsgennemgange, termografirapporter, tilgængelighed mv.) blive afholdt et møde hvorfra man lægger en plan for hvilke forslag og anbefalinger man vil arbejde videre med i afdelingen. Denne fremtidssikringsanalyse skal betragtes som et idékatalog til brug for dette arbejde. Når bestyrelsen i fællesskab med driften har lagt planen vil der blive taget fat på, hvordan og hvornår planerne for afdelingen kommunikeres ud til beboerne. Lad os få alle de nuværende og nødvendige projekter på bordet Det første skridt i kortlægningen er, at opstille de igangværende projekter, og de nødvendige projekter fra jeres langtidsbudget. De første er, som antydet, projekter, der allerede er sat i gang eller projekter, som afdelingen har vedtaget. De nødvendige projekter er, som oftest beskrevet i det periodiske eftersyn og omhandler de projekter, som er afgørende for, at bevare ejendommens bygningstekniske sundhedstilstand. 40

41 Afdelingens projekter I afdelingen er der for nuværende ikke vedtaget at gennemføre en totalrenovering af bebyggelsen, og da der følges løbende op på vedligehold, anses det ikke for nødvendigt at gennemføre en helhedsplan Igangværende projekter Fremtidsprojekter Det næste skridt er, at få indarbejdet de nye ideer til modernisering af jeres afdeling. Fremtidsplanen vil ikke være et endegyldigt statisk værktøj, men en plan, som ændres i takt med de gode ideer. Ren praktisk vil det være afdelingsbestyrelsens opgave at tage den op til revision i forbindelse med budgetplanlægningen. I afdelingsbestyrelsernes daglige arbejde vil fremtidsplanen være et centralt værktøj. Vi foreslår, at det vil være ejendomslederen, der sammen med afdelingsbestyrelsen har ansvaret for, at fremtidsplanen altid er opdateret. Når fremtidsplanen skal opdateres med de nye ideer, kan der blot tilføjes en ny linje under de nødvendige projekter, hvor projekter kan tilføjes og markeres med en anden farve, eksempelvis gult. 41

42 Hvordan kan I komme videre? Råderet Inde i boligen har du, som beboer, ret til selv at igangsætte og betale for forbedringer, som f.eks. et nyt køkken. Forøger arbejdet boligens værdi, har du ved fraflytning mulighed for en godtgørelse på op til (2011-tal), hvis udgifterne kan dokumenteres. Alt efter levetid nedskrives beløbet over 10, 20 eller 30 år. Boligorganisationen har ret til at opkræve en lejeforhøjelse, hvis den fremtidige vedligeholdelse kræver det. Uden for boligen kan råderetten også bruges. Dog kræver det godkendelse på afdelingsmødet samt af boligorganisationens bestyrelse. Arbejder, afdelingen vil acceptere, kan ses i afdelingens råderetskatalog. Det kunne f.eks. være en altan, terrasse, have mv. Individuelle moderniseringer Arbejderne skal godkendes på et afdelingsmøde og af boligorganisationens bestyrelse. Det er ofte køkkener, badeværelser og altaner, der bliver igangsat. Boligafdelingen optager realkreditlån, og de beboere der har sagt ja til arbejdet, får en lejeforhøjelse. Alt efter levetid afbetales lånet over 10, 20 eller 30 år. Langtidsplan (henlæggelser) Er der i langtidsplanen henlagt til de foreslåede vedligeholdelsesarbejder, kan denne sum penge indgå i projektet. Er der eksisterende lån, som snart udløber, frigives der kapital, som kan bruges til nye lån. Egen trækningsret Max 2/3 af anskaffelsessummen kan bruges til finansiering af forbedringsarbejder. Dispositionsfonden Fonden kan give lån eller tilskud til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. 42

43 Landsbyggefonden Renoveringsstøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor ydelsen i gennemsnit i all støttesager udgør 3,6 % årligt. Særlig driftsstøtte, herunder kapitaltilførsel til særligt vanskeligt stillede afdelinger. Huslejestøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor der er fysiske renoveringer samt boligsociale tiltag. Delvis fritagelse for betaling af pligtmæssige bidrag og delvis fritagelse for betaling af udamortiserede lån. 43

44 Bilag A - Afkrydsningsskemaer om afdelingen Afdelingen og nærområdets attraktionsværdi Skala 1- point 1 ikke attraktiv meget attraktiv Unge 18-2 år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Nærområdet De offentlige transportmuligheder Faciliteterne i området (indkøb mv.) Afd. renommé Afd. udseende TOTAL Resultat: Meget utilfredsstillende: -8point Utilfredsstillende: 9-12 point Neutral vurdering: point Tilfredsstillende: point Meget tilfredsstillende: 21-2 point 44

45 Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Skala 1- point 1 ikke attraktiv meget attraktiv Unge 18-2 år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Størrelse Indretning Køkkenforhold Badeforhold Installationer IT, TV, TLF Adgangsforhold Parkering Vaskefaciliteter Fælles indendørs faciliteter Grønne områder Legepladsen TOTAL Resultat: Meget utilfredsstillende: point Utilfredsstillende: point Neutral vurdering: point Tilfredsstillende: 44- point Meget tilfredsstillende: -66 point 4

46 Beboernes mulighed for at finde en tilsvarende bolig mm. Skala 1- point Unge 18-2 år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelsesbesværede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Beboergruppens holdning til sammenhæng mellem husleje og kvalitet i boligen 1 = ingen sammenhæng = god sammenhæng Beboergruppens mulighed for at finde en tilsvarende bolig i området = ingen mulighed = god mulighed Hvilke huslejestigninger, vil beboergruppen kunne acceptere, hvis afd. blev tilsvarende bedre? = ingen 2 = 0-10 % 3 = % 4 = 20-0 % = over 0% 46

47 Afdelingens sociale forhold point 4 point 3 point 2 point 1 point Sæt ét kryds pr. spørgsmål. Skriv point i det blå felt til højre og udregn totalscore til sidst Vurder beboernes generelle tilfredshed Meget tilfreds Tilfreds Hverken eller Utilfreds Meget utilfreds Er der sociale problemer i afdelingen? Nej, slet ikke Nej, kun i mindre grad Hverken eller Ja, i nogen grad Ja, i høj grad 4 Kommer beboerne godt ud af det med hinanden? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke Er beboerne trygge ved at bo i området? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke Hvor ofte tager beboere initiativ til at iværksætte aktiviteter i afdelingen? Meget ofte Ofte Hverken eller Sjældent Meget sjældent 3 TOTAL 22 Resultat: Meget utilfredsstillende: -8 point Utilfredsstillende: 9-12 point Neutral vurdering: point Tilfredsstillende: point Meget tilfredsstillende: 21-2 point 47

48 Bilag B - Grundlag for boligmarkedsanalysen Boligmarkedsanalysen giver et øjebliksbillede, hvor du kan se hvordan huslejeniveauet i din afdeling ligger i forhold til andre boformer i nærområdet. Tallene er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger inden for de forskellige boformer. Følgende hjemmesider er anvendt: (ejerboliger) (private lejeboliger) (almene boliger) (andelsboliger) Dette kombineres med KAB's egen statistik over huslejeniveauet for de enkelte afdelinger, som opdateres hvert år. Følgende søgekriterier er anvendt: Beliggenhed (postnummer) - Adresse er så vidt muligt tæt ved afdelingen. Størrelse på boligen i m2 Type af byggeri (eksempelvis etage, rækkehuse mv.) På baggrund af søgeresultaterne er det billigste eksempel valgt ud. Den månedlige ydelse for en andelsbolig eller en ejerbolig kan beregnes på flere måder, da der blandt andet findes forskellige lånetyper. I vores eksempel er forudsætningen, at den boligsøgende skal låne alle pengene til boligen samt at der optages fast forrentet lån med afdrag. Nedenfor beskrives hvordan udregningen er foretaget. Eksempel på udregning for en andelsbolig på 0 m2 I beregningen af den månedlige ydelse for andelsboligen indgår: Pris på lejligheden på kr Omkostninger forbundet med købet på kr Et lån på,3 % over 20 år Et rentefradrag på 32,60 % En boligudgift på 1.80 kr På den baggrund er nettoydelsen på kr Dertil lægges boligudgiften på 1.80 kr I alt: kr om måneden. 48

49 Eksempel på udregning for en ejerlejlighed på 0 m2 I beregningen af den månedlige ydelse for ejerboligen indgår: Brutto-/nettoydelse for ejerboligen er i følge ejendomsmægleren på.787/.271 kr mdl. (Inkl. fællesudgifter, afdrag og fradrag, ejendomsskat og ejendomsværdiskat) Kontantprisen på boligen er kr Et % fastforrentet realkreditlån på 80 % Et variabelt boliglån på 7 % på 1 % af de kr De resterende % af lånet på kr., samt diverse omkostninger til fx advokat, stempel og tinglysning på ca kr., kan betales kontant eller boliglånet kan forhøjes. Et yderligere lån vil betyde kr. til 7,00 % over 20 år og et rentefradrag på 32,60 % og give en månedlig ydelse på 408 kr. efter skat. I alt:.679 kr. om måneden efter skat. 49