Et kig ind i fremtiden

Transkript

1 Et kig ind i fremtiden Fremtidssikring af Adam Guldhorn , København V Boligselskabet AKB, København

2 Rapporten er udarbejdet af Projektleder Ronald Barkved Arkitektstuderende Mathilde Lykke Schwarz-Nielsen KAB Byggeprojektområdet September

3 Indhold Er afdelingen klar til fremtidssikring? 4 Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? 5 Grundlag for analysen 5 Hvordan står det til i afdelingen? 6 Beskrivelse af afdelingen og nærområdet 6 Afdelingens attraktionsværdi 7 Hvilke områder kan der arbejdes med? 11 Forslag til ombygninger 11 Løsningsforslag på to niveauer 13 Forslag 1 - Fornyelse af 2-rums bolig på 65 m Forslag 2 - Fornyelse af 2-rums bolig på 65 m Forslag 3 - Fornyelse af 3-rums bolig på 76 m Forslag 4 - Fornyelse af 2-rums bolig på 81 m Forslag 5 - Fornyelse af 4-rums bolig på 92 m Energi 26 Livet mellem husene 30 Afdelingens grønne områder 31 Tilgængelighed 32 Indeklima 34 Afdelingens indeklimaforhold 34 Arkitektur 35 Afdelingen som arbejdsplads 35 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? 36 Lad os lave en plan for fremtiden 36 Fremtidsplan 37 Hvordan kan I komme videre? 38 Bilag A B Afkrydsningsskemaer om afdelingen Boligmarkedsanalyse 3

4 Er afdelingen klar til fremtidssikring? Flytter børnefamilierne fra jeres afdeling på grund af pladsmangel, og brokker beboerne sig over gamle køkkener? Og hvad med de ældre beboere? Har de mulighed for at blive i afdelingen, hvis de får svært ved at komme rundt? Beboernes behov ændrer sig livet igennem - og hvis I vil beholde dem i jeres afdeling, skal deres behov opfyldes. Derudover efterspørger mange boligsøgende mere plads, bedre køkkener og bad. Kan I matche det? Fremtidssikring handler om at sikre, at jeres afdeling har gode boliger, som stabile beboere vil flytte ind i - og bo i, i lang tid. Det kan I opnå, hvis boligområdet er et trygt og rart sted at bo, med boliger til en pris almindelige beboere kan og vil betale. Fremtidssikring handler også om, at befolkningens syn på den almene bolig har ændret sig. Da boligerne blev planlagt, lagde man vægt på gode og sunde boliger til mennesker med almindelige indtægter og danskerne stod i kø for at leje dem. I dag opfatter mange de almene boliger, som ensformige og føler ikke, at der er mulighed for at tilpasse deres bolig efter individuelle behov. 4

5 Det betyder, at muligheden for en altan eller et lille stykke have kan være med til at fastholde nogle beboere. For andre kan muligheden for at inddrage et tagrum i boligen, til en hobby, være afgørende. I denne fremtidssikringsrapport kan I finde inspiration og gode ideer til, hvordan I kan sikre, at jeres afdeling også i fremtiden vil være et attraktivt sted at bo. Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? Såfremt boligerne ikke bliver moderniseret i forhold til nutidige ønsker og behov vil afdelingen muligvis opleve udlejningsvanskeligheder. På længere sigt vil børnefamilier og yngre par muligvis vælge andre boliger som kan tilbyde en tidssvarende bolig. Ældre enlige med behov for rollator og lignende vil på længere sigt komme til at præge beboersammensætningen. Med boligernes manglende niveaufri adgang, og boliger der ikke opfylder krav til bad og toilettets frie gulvareal, vil dette betyde forringede levevilkår for disse beboere, såfremt de bliver boende. Konsekvensen vil derfor være, at der over tid kun vil være ganske få børnefamilier og bevægelseshæmmede, som har brug for rollator eller kørestol tilbage i afdelingen. Grundlag for analysen Den foreløbige analyse er baseret på observationer foretaget på stedet, gennemgang af foreliggende tegningsmateriale, og interview med driftsleder og driftschef/ejendomsleder samt afdelingsbestyrelse. Der er ikke foretaget tekniske undersøgelser eller undersøgelser af bygningernes stabilitet. Der er heller ikke taget hensyn til bestemmelser i en eventuel lokalplan eller andre bestemmelser for grundens udnyttelse og bebyggelsens udformning. Overslagene, der indgår i de beskrevne forslag til ombygninger, er baseret på erfaringstal, og skal betragtes, som vejledende. Hvis afdelingen ønsker at arbejde videre med idéforslagene, skal der foretages en grundig undersøgelse af plangrundlaget og bygningernes tekniske udformning. Derudover skal der udarbejdes skitseforslag, foretages prissætning af et teknisk rådgivningsfirma og tages højde for de relevante reglementer. 5

6 Hvordan står det til i afdelingen? Beskrivelse af afdelingen og nærområdet På Oehlenschlægersgade midt i Vesterbros karakteristiske blanding af klassiske burgerbarer og trendy kælderforretninger, ligger Adam Guldhorn. Afdelingen er en del af en større karré og ud over et stort, fælles gårdmiljø og et tilstødende mindre gårdrum i nabogården, har Adam Guldhorn også egne fællesområder med en lille have samt en småbørnslegeplads. Afdelingen rummer 42 familieboliger samt nogle erhvervslejemål i kælderetagen. Ydermere er der i afdelingen faciliteter som fælles vaskeri samt depotrum i både lofts- og kælderniveau. Ejendommene er opført i henholdsvis 1861 og I årene er ejendommene som en del af byfornyelsen, blevet renoveret. Herunder arbejder vedrørende alle større bygningsdele, indretning af nye badrum og køkkener, installationer der blev udskiftet og renoveret og etableringen af et centralvarmeanlæg. Disse forbedringer er idag svære at få øje på, fordi afdelingnens generelle tilstand svinger meget i kvalitet og beboernes tålmodighed er ved at slippe op. Selv beskriver beboerne bygninger og boliger som slidte, beskidte og flove at inviterer gæster i. 6

7 Afdelingens attraktionsværdi Hvis jeres afdeling skal være attraktiv fremover, er det nødvendigt at overveje, hvilke beboergrupper, der har lyst til at bo i afdelingen. Fremover kan det måske blive nødvendigt, at man kan tiltrække nye grupper, eller imødekomme de nuværende beboeres skiftende behov. Afdelingsbestyrelsen har, sammen med KAB, diskuteret og gennemgået afdelingens attraktionsværdi i forhold til forskellige beboergrupper. Målet er at synliggøre, hvilke grupper, der får opfyldt deres behov i jeres afdeling samt hvilke, der måske vil søge en anden bolig i fremtiden, som passer bedre til deres behov. Der er givet point i forhold til, hvor attraktiv afdelingen er for de enkelte grupper. Der er givet fra 1 til 5 hvor 5 er bedst. Du kan eventuelt se de udfyldte skemaer i bilag A. Hvor attraktiv er afdelingen? Afdelingsbestyrelsen udfyldte et skema om afdelingens og nærområdets attraktionsværdi. Det handler blandt andet om afdelingens og områdets renommé, udbud af institutioner, transportmuligheder mm. Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn, "Det grå guld" 2 forældre m. børn 1 forælder m.børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Alle beboergrupper er generelt glade for at bo i området men har et stort fælles ønske om at, afdelingen og herunder særligt bygningerne, i fremtiden vil få en øget opmærksomhed. Beboernes ønske er at tilstanden på flere områder får et løft og dermed med tiden vil øge bokvaliteten for alle beboere. Der bor idag mange familier med børn i afdelingen og de drager alle stor nytte af de tilknyttede gårdmiljøer, særligt det store der deles af andre tilknyttede ejendomme. Hvordan vurderes boligen, fælles faciliteter og området? Afdelingsbestyrelsen svarede på spørgsmål om beboernes vurdering af blandt andet boligernes størrelse, indretning, køkken- og badeforhold. Der var også spørgsmål om de udendørs faciliteter eksempelvis legeplads, de grønne områder og parkeringsforhold. 7

8 Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn, "Det grå guld" 2 forældre m. børn 1 forælder m.børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Som tidligere nævnt vurderer beboerne i afdelingen at det er et godt sted at bo men at der mht. bygningerne og lejlighederne ikke er tale om en høj bokvalitet. Lejlighedernes planmæssige indretning er meget optimal, dog kunne der godt laves ændringer for at de føres nærmere en nytidig levekultur. Generelt for de indendørs faciliteter er fællesnævnerne, at de er stærkt præget af slid og ælde. Herunder særligt køkkener og wc-bad og i en mindre grad de øvrige fælles faciliteter. Beboernes muligheder for at finde en tilsvarende bolig Afdelingsbestyrelsen udfyldte også et skema, som omhandlede de forskellige gruppers muligheder for at finde en tilsvarende bolig i området, hvorvidt gruppen synes, der var sammenhæng mellem kvaliteten og huslejen samt deres tolerance overfor huslejestigninger. Resultatet er følgende: Alle beboere synes, at der er en relativ god sammenhæng mellem pris og kvalitet. Muligheden for at finde en tilsvarende bolig er stor men i samme prisniveau, stort set umulig. Hvis afdelingen og boligerne blev tilsvarende bedre, vurderes det, at gruppen, som helhed, vil kunne acceptere en huslejestigning på mellem 0-10 %. Afdelingens sociale forhold Beboerne vurderer at der i nogen grad er sociale problemer i afdelingen. Dette kan både være området der flere steder er præget af det, men også internt opfattes det som enkelte problematiske situationer. Dette tages der afstand til, men der er samtidig et ønske om en afdeling der kan rumme forskellige beboertyper. Beboernes generelle tilfredshed Sociale problemer i afdelingen Kommer beboerne godt ud af det med hinanden Tryghed i området Beboerdrevne initiativer til sociale aktiviteter Lav Høj 8

9 Opsamling om afdelingens attraktionsværdi. Ud fra debatten med afdelingsbestyrelsen og de udfyldte skemaer, tegner der sig et billede af, at beboerne generelt er glade for at bo der side om side. Med den gode centrale beliggenhed og friheden ved at bo midt i byens puls mangler der stadig nogle skridt op til en ønsket bokvalitet. Bestyrelsen er engagerede men oplever ikke stor vilje fra den samlede beboerflok til at fremme egne initiativer. Boligmarkedsanalysen Når man skal fremtidssikre en boligafdeling, er det relevant at fokusere på boligafdelingens konkurrencesituation. Derfor ser vi på to ting: Hvordan huslejeniveauet ligger i forhold til at andre boformer (eksempelvis andels- og ejerboliger) samt hvordan udlejningssituationen på nuværende tidspunkt ser ud for afdelingen. Afdelingens konkurrencesituation i forhold til andre boformer Her ser vi på, hvordan afdelingens huslejeniveau ligger i forhold til andre almene boliger, private udlejningsboliger, andelsboliger og ejerboliger. Undersøgelsen er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger indenfor de forskellige boformer. Resultatet er derfor et øjebliksbillede, der vil forandre sig over tid, som udbuddet af boliger ændrer sig. Se eventuelt mere om hvordan sammenligningen er gennemført i bilag B. Analysen kan være med til at sikre, at de investeringer, boligafdelingen vil satse på, ikke medfører, at boligerne bliver markant dyrere end andre boligtilbud i området. Et for højt huslejeniveau kan betyde, at afdelingen vil opleve udlejningsproblemer fremover. Sammenligning på tværs af boformer Det er i vidt omfang muligt, at sammenligne de forskellige almene boliger med hinanden og med private udlejningsboliger. Det er straks vanskeligere, at sammenligne andelsboliger og ejerboliger med en almen bolig. For almene boliger eller andre lejeboliger er den løbende vedligeholdelse inkluderet i huslejen, hvilket ikke er tilfældet for ejerboliger. Dette komplicerer en direkte sammenligning mellem leje- og ejerboliger. Men sammenligningen kan alligevel give et fingerpeg om konkurrencesituationen i lokalområdet. Sammenligningen kan sige noget om, hvor stort et rådighedsbeløb den boligsøgende skal have, for at kunne vælge de forskellige boformer. Det private udlejningsmarked er meget broget. Eksempelvis kan der være udlejningsejendomme, som kun kan lejes af medlemmer af ek- 9

10 sempelvis bestemte pensionsselskaber og lignende. Der er også mange, som lejer boliger ud via venner eller opslag forskellige steder. Det er kun tilbud, som er direkte tilgængelig for alle boligsøgende, der er medtaget i analysen. Boligernes stand indgår ikke i sammenligningen. Resultat af sammenligningen I den følgende tabel viser priserne for udvalgte boliger fordelt på de forskellige boformer. Beløbene er udtryk for de grundlæggende udgifter forbundet med at bo i boligen. Herudover skal der lægges forbrug af el, vand og varme mm. Det er den billigste bolig, som fremgik af søgeresultatet, der er valgt ud.husleje/pris pr. md. for udvalgte boliger i postnummer 1663 (så vidt muligt nær Adam Guldhorn) Afdelingens udlejningssituation Lille Mellem Stor Adam Guldhorn kr. (Ca. 65m 2 ) kr. (Ca. 76m 2 ) kr. (Ca. 92m 2 ) Andre almene lejeb. Ingen fundet Ingen fundet Ingen fundet Private lejeboliger kr. (67m 2 ) kr. (80m 2 ) kr. (90m 2 ) Andelsboliger kr. (60m 2 ) kr. (75m 2 ) kr. (93m 2 ) Ejerboliger kr. (68m 2 ) kr. (73m 2 ) kr. (91m 2 ) Pris pr. mnd. for udvalgte boliger i 1663 pr.19. juni Hvor attraktiv en afdeling er, kan også vurderes ved at se på ventetiden, eventuelle tomme boliger, fraflytningsprocent samt hvor mange tilbudsbreve, der sendes ud ved genudlejning af boligerne. I afdelingen er der over 20 års ventetid på alle boligtyper. Det tyder ikke på, at afdelingen på nuværende tidspunkt kommer til at opleve udlejningsvanskeligheder. Der er et fint udvalg af størrelser som gør at afdelingen er attraktiv for mange beboertyper. Konklusion på boligmarkedsanalyse Huslejen i Adam Guldhorn er generelt meget lav, sammenlignet med øvrige lejeboliger i området. Dernæst er der et yderligere stort spring op til bolig priserne på det private marked. Fraflytningsprocenten er relativ høj, hvilket må tillægges boligerne tilstand og de tilstødende mangler der generelt set er i afdelingen. Over en 5-årig periode har fraflytningsprocenten for Adam Guldhorn ligget på ca. 30 %. 10

11 Hvilke områder kan der arbejdes med? I dette kapitel præsenteres mulighederne for, at fremtidssikre afdelingen. Det gælder først mulighederne for, at gennemføre ombygninger i form af eksempelvis lejlighedssammenlægninger og forbedringer af den enkelte bolig. Derefter omhandler kapitlet energi, indeklima, tilgængelighed, livet mellem husene, afdelingen, som arbejdsplads og arkitektur. Forslag til ombygninger I mange velfungerende boligområder er der passende boliger til både unge, enlige, par, familier med børn og ældre. I den enkelte afdeling kan man overveje, hvilke beboergrupper, boligerne skal være attraktive for og derefter sikre, at boligerne er tidssvarende nok til at dække disse gruppers behov. Boligerne kan eksempelvis gøres tidssvarende gennem opdatering af køkken- og badefaciliteter, etablering eller udvidelse af altaner og lejlighedssammenlægninger. På de næste sider vises nogle forslag, til hvordan boligerne kan ombygges eller forbedres. 11

12 Prisoverslag og huslejepåvirkning I de følgende forslag til ombygninger inddrages et prisoverslag på anlægsudgifterne pr. bolig. Overslagene er inklusive moms og alle omkostninger i forbindelse med rådgivning, administration og lånoptagning. Der er tillagt overslagsmæssige driftsudgifter, hvor forbedringen medfører en særlig ny omkostning. Alle kalkulationer er taget ud fra erfaringstal fra tilsvarende byggerier, og må derfor betragtes, som vejledende. Der kan ske betydelige ændringer, når produktet, og ideerne bearbejdes og analyseres nærmere blandt andet på grund af generelle prisstigninger, ændringer i skatter og afgifter mm. Derudover indgår en vurdering af, hvor meget huslejen til stige for de husstande, som vælger at foretage ombygningerne. Ydelsesprocenter er beregnet ud fra tal fra et lån på 1 mio. kr. Finansieringseksempler er baseret på en ydelsesprocent på 6,5 % ved 30-årige fastforrentede obligationslån. 12

13 Løsningsforslag på to niveauer Løsningsforslag til ombygninger/ lejlighedssammenlægninger illustreres i to niveauer en basisombygning og en gennemgribende ombygning. Basisombygning En basisombygning kan med ganske få midler skabe en mere attraktiv bolig ved en naboflytning, og er ikke afhængig af genhusningsudgifter. Basisombygningen kræver eksempelvis, at en opgangsdør bliver blændet, et køkken nedlagt, og der etableres en åbning mellem de to boliger. Det kan også være nedrivning af lette vægge for at etablere større køkken eller værelser eller gennemlyste boliger. Det er en relativ overskuelig måde, at etablere en moderne bolig på, og giver efterfølgende mulighed for en løbende modernisering i takt med, at midlerne er til det. Gennemgribende ombygning Den gennemgribende ombygning kræver et større indgreb, for at gøre boligen mere tidssvarende. Dette indebærer f.eks. ændring på størrelse eller placering af badeværelser og køkkener. Et eksempel kunne være at sammenlægge lejligheder vertikalt. 13

14 Oversigt over området 14

15 Basis- eller gennemgribende ombygninger Vi har set på mulighederne for at lave boliger i afdelingen om så de i en højere grad imødekommer en mere tidssvarende levekultur. Derudover har vi også arbejdet med at omdanne nogle af boligerne så der er flere muligheder for flere forskellige beboergrupper. Vi har både set på muligheden for blot at modernisere eksisterende boliger, men også muligheden for sammenlægning af boliger på hver side af opgangen. Basisombygning Moderniseringen er fortrinsvis på de store boliger i afdelingen men også på dem der er flest af i afdelingen, så vi har set nærmere på et bredt udvalg. Her åbner vi op mellem, enten køkken og entré eller mellem køkken og stue. Dette gøres med henblik på at etablere større køkkener der er mere rummelige, samt forbindelse til stuen for derved, at skabe en gennemlyst bolig. Det vil sige at der kommer lys fra to sider og gør boligen mere attraktiv. Gennemgribende ombygning Sammenlægningen af 2 boliger er for ligeledes at lave nogle større boliger som er velegnet til familier. Dette gøres ved at den ene hoveddør blændes og der etableres en stor rummelig entré. I den ene side af boligen kommer opholdsrummene til at være. Det bliver et stort rummeligt køkken/ alrum som er det eksisterende køkken og værelse, samt åben forbindelse til stue. I den anden ende af boligen er værelserne. Eksisterende værelse og stue bibeholdes som værelser, men det eksisterende køkken kan enten laves til bryggers eller til kammer/kontor. 15

16 Forslag 1 - Fornyelse af 2-rums bolig på 65 m 2. altan bad køkken bad køkken/ alrum entré entré værelse stue værelse stue eksisterende forhold fremtidige forhold Enlige eller par efterspørger: Stort opholdsareal Stort soveværelse Større badeværelse Forslag Det eksisterende køkken rives ned og erstattes med et nyt og mere tidsvarende. Derudover etableres der en altan med udgang fra køknet og evt. med mulighed for en ekstra udgang fra det tilstødende værelse. Altanen og det nye vinduesparti er med til, ud over at højne bokvaliteten, også at give meget mere lys ind i et af lejlighedens primære rum. Samtidig opnås det at lejligheden bliver mere gennemlyst. Denne bolig ville kunne passe til en enlig eller et par. 16

17 Tiltag der medfører omkostninger Etablering af altan med dobbelt udgangsdør ca kr. Etablering af nyt køkken ca kr. I alt anslået anlægsudgifter: ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned 17

18 Forslag 2 - Fornyelse af 2-rums bolig på 65 m 2. altan bad køkken bad køkken/ alrum entré entré værelse stue værelse stue eksisterende forhold fremtidige forhold Enlige eller par efterspørger: Stort opholdsareal Stort soveværelse Større badeværelse Forslag Ved at nedrive de løststående vægge i entreen, åbnes gangene op og kommer i forbindelse med hinanden. Dette giver et bedre flow i lejligheden og mulighed for en bedre udnyttelse til fx opbevaring. Begge vægpartier mellem køkken og stue nedrives for en opnå en mere samlet enhed af lejlighedens primære rum. Samtidig opnås det at lejligheden bliver mere gennemlyst. Denne bolig ville kunne passe til en enlig eller et par. 18

19 Tiltag der medfører omkostninger Etablering af altan med dobbelt udgangsdør ca kr. Etablering af nyt køkken ca kr. Væg nedrives ud til køkken ca kr. Nedrivning af eksisterende væg ind til stue ca kr. I alt anslået anlægsudgifter: ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned 19

20 Forslag 3 - Fornyelse af 3-rums bolig på 76 m 2. altan værelse bad køkken bad køkken/ alrum værelse Entré entré stue stue værelse værelse eksisterende forhold fremtidige forhold Par med et eller flere børn efterspørger: Flere værelser Stort opholdsareal Større køkken Forslag Begge vægstykker i entreen rives ned for at give en bedre passage og et mere optimalt flow i lejligheden. Væg og dør ind til stuen rives ned, dette giver en mere åben lejlighed og en bedre udnyttelse af lejlighedens primære rum. Denne bolig ville kunne passe til en familie med ét eller flere mindre børn. 20

21 Tiltag der medfører omkostninger Etablering af altan med udgangsdør ca kr. Etablering af nyt køkken ca kr. Fjerne væg stykker ud til køkken ca kr. Nedrive væg og dør ind til stue ca kr. I alt anslået anlægsudgifter: ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned 21

22 Forslag 4 - Fornyelse af 2-rums bolig på 81 m 2. stue køkken værelse entré bad entré eksisterende forhold stue køkken/ alrum værelse bad entré altan fremtidige forhold Enlige eller par efterspørger: Stort opholdsareal Stort soveværelse Større badeværelse Forslag Det y-formede vægstykke, med to døre, mellem køkken og stue rives ned for at opnå mere gennemlysthed i lejlighedens primære rum. Samtidig er det også med til at lejlighedens entre bliver åbnet op og flowet i lejligheden bliver optimeret. Der kan etableres opbevaring mulighed i etreen. I den modsatte ende af lejligheden fjernes døren ud til den lille gang for at denne kan fungere som en del af rummet. Denne bolig ville kunne passe til enlige eller par. 22

23 Tiltag der medfører omkostninger Etablering af nyt køkken ca kr. Etablering af altan med dobbelt udgangsdør ca kr. Anullering af dør ud til gang ved bad ca kr. Nedrivning af dør ud til mellemgang ca kr. I alt anslået anlægsudgifter: ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned 23

24 Forslag 5 - Fornyelse af 4-rums bolig på 92 m 2. altan værelse værelse køkken værelse værelse køkken bad bad entré gang entré værelse stue værelse stue eksisterende forhold fremtidige forhold Par med ét eller flere børn efterspørger: Flere værelser Stort opholdsareal Større køkken Forslag Begge vægge mellem køkken og stue rives ned. Dette giver en mere gennemlyst lejlighed med en direkte forbindelse mellem de primære opholdsrum. Samtidig blændes døren mellem stuen og det største af værelserne for at kunne optimere indretning i begge rum. I køknet udvides køkkenbordet i hele lokalets bredde. Dette vil give en bedre arbjedsplads. Denne bolig ville kunne passe til en familie med ét eller flere børn. 24

25 Tiltag der medfører omkostninger Etablering af altan med udgangsdør ca kr. Etablering af nyt køkken ca kr. Nedrivning af vægstykker ud til køkken ca kr. Nedrivning af væg ind til stue ca kr. Blænding af dør ml. stue og værelse ca kr. Etablering af ny væg + dør i værelse ca kr. I alt anslået anlægsudgifter: ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned 25

26 Energi Det er vigtigt at fokusere på energioptimering, når man arbejder med fremtidssikring. Det kommer ofte både miljøet og afdelingens økonomi til gavn, når der tænkes i energibesparelser. Energiområdet er i rivende udvikling, og har både samfundets og mange beboeres, fokus i disse år. Derfor er det oplagt, at afdelingen ser på hvilke muligheder, der er for at nedbringe energiforbruget til både el, vand og varme i fremtiden. Det er eksempelvis relevant, når en afdeling står overfor at renovere bygningerne, udskifte taget eller vælge nyt opvarmningssystem. Det er dog vigtigt, at man er omhyggelig med at vælge løsninger, som kan lade sige gøre og som måske endda kan betale sig økonomisk set for afdelingen. Afdelingens generelle stand Afdelingen fremtræder umiddelbart bygningsmæssigt i orden, men der er forhold som bør renoveres inden for overskuelig fremtid. Facader og kældervægge bør vedligeholdes og der bør foretages en gennemgang af tagkonstruktionen herunder især for løstsiddende skiferplader samt afrensning af tagpapbelægningen på københavner mansarden. 26

27 Afdelingens energiforbrug kwh/ m 2 pr. år Adam Guldhorn Adam Guldhorn i fremtiden Gennemsnit for ejendomme Standard krav - BR10 Lavenergi 2015 Klimaskærmen i Adam Guldhorn facade, vinduer og tag lever ikke op til de krav som stilles i dag med hensyn til varmeisolering. Der ikke foretaget termografering af ejendommen. Men denne vil øjensynlig vise et vanligt billede af kuldebroer for et boligbyggeri som er opført 1861 og 1882 og hvor der i 1989 blev foretaget boligforbedringsarbejder under byfornyelsen af Vesterbro. Bygnings- og boligforbedringsarbejderne omfattede klimaskærm, køkkener, badeværelser og vvs-installationer. Køkkenerne vurderes i et vist omfang at være nedslidte og utidsvarende. Der bør derfor tages initiativ til enten at fremskynde en samlet udskiftning i hele afdelingen eller i forbindelse med en individuel modernisering, hvor afdelingen optager lån eksempelvis til 5 køkkener årligt. Varmeforbrug Varmesystemet er et to-strenget anlæg med placeringen af radiatorerne under vinduerne. Varmeforbruget i Adam Guldhorn ligger pænt under gennemsnittet for alle boligafdelinger i AKB, København. Varmeforbruget ligger på 101 kwh pr. m2 mod gennemsnittet på 123 kwh pr. m2, hvilket øjensynligt primært skyldes bygningsforbedringsarbejderne foretaget i Der kan øjensynligt opnås yderligere besparelser på varmeregningen, såfremt det er muligt at foretage yderligere isolering af kældre og lofter. Ifølge AKB, Københavns målsætningsprogram anbefales det, at forbruget reduceres med 15 % i perioden Det vil være muligt at reducere energiforbruget væsentligt gennem de 27

28 nævnte tiltag fra de ca.101 kwh pr.m2 til ca. 80 kwh pr. m2. Ved en fremtidig udskiftning af vinduerne til super lavenergi vil der kunne opnås en endnu større reduktion i energiforbruget, så det vil være muligt at nærme sig 80 kwh pr. m2. Elforbrug Det fælles elforbrug for afdelingen ligger på ca. 6 kwh pr. m 2, hvilket svarer nogenlunde til de fleste af AKB Københavns afdelinger. Fællesbelysningen er ifølge den periodiske eftersynsrapport udtjent og bør udskiftet til den nyeste teknologi indenfor belysning. En del af installationen må betegnes farlig idet eksempelvis lysarmaturer mangler glasafdækning eller er afskærmet med gaffa-tape. Vandforbrug Ved boligforbedringsarbejderne blev faldstammer og stigstrenge udskiftet. Disse er placeret i tilgængelige installationsskakte og har en lang restlevetid. Toiletter er enkelte steder enkelt skyls toiletter, men bør udskiftes til 2 skyls. Vandforbruget er som gennemsnittet for AKB, Københavns afdelinger og ligger på 0,90 m3 pr. m2 mod 0,92 m3 pr. m2. Vandforbruget kan øjensynligt bringes yderligere ned ved en eventuel udskiftning af vaskemaskinerne i fællesvaskeriet. Generelt må det konkluderes, at det at foretage ekstra energimæssige besparelser ikke i sig selv være rentable, men det er vigtigt at dette tænkes ind ved eksempelvis den kommende udskiftning af taget og udskiftning af vinduerne. Forslag El-installationer / belysning gøres mere tidsvarende. Udskiftning af køkkener. Lokal anvendelse og afledning af regnvand 28

29 Vi skal til at opsamle og bruge regnvandet i haver og på friarealer, så vi kan undgå oversvømmelser og trængsel i kloakkerne. Enten kommer der for meget regnvand på én gang, eller også bliver der tørke, fordi der falder for lidt. Det er vi nødt til at leve med, men det betyder ikke, at vi skal finde os i oversvømmelser og kloakker, der løber over. Vi skal gøre regnvandet til en ressource og slippe for oversvømmelser. Det skal ske ved at inddrage haver og andre friarealer i løsningen. Vi kan i mange tilfælde opsamle hverdagsregnen fra tagene og bruge vandet i haverne, men det er urealistisk, at man på egen grund skal håndtere de enorme mængder regn, der falder ved skybrud, hvor himlen åbner for sluserne og på kort tid sender mange tusinde liter regn ud over byen. I disse ekstreme tilfælde skal regnvandet ledes hen til steder, hvor det ikke gør skade. Det er i sidstnævnte tilfælde man skal have kommuner, forsyning og haveejere til at arbejde sammen om at udvikle intelligente regnvandsløsninger. Man skal have ændret den traditionelle håndtering af regnvand, hvor vandet ledes i kloakken. For når boligområder, kommuner og forsyninger samarbejder, får man bedre løsninger og billigere håndtering af både hverdagsregnen og ved de voldsomme skybrud. 29

30 Livet mellem husene Det er centralt at fremtidssikre selve boligerne men det er også meget vigtigt at overveje, hvordan de fysiske rammer udenfor boligerne kan være med til at skabe et velfungerende boligområde. Det handler i høj grad om at skabe kontaktflader, hvor beboerne kan se og mødes med andre. Det skaber tryghed, hvis beboerne føler, at der er aktivitet i boligområdet. Nogle får måske en snak ved cykelstativet - andre mødes ved vaskeriet eller legepladsen. Grønne områder Nogle steder ser man, at der er meget store grønne områder som bare ikke bliver brugt af beboerne. Erfaringerne viser, at mennesker bliver tiltrukket af områder, hvor andre færdes og opholder sig. Derfor er det vigtigt at overveje, om man kan skabe muligheder for nye aktiviteter og opholdssteder, som giver liv på arealerne. Det kan både være gode legepladser til børnene, små afskærmede pletter, hvor man kan sidde i fred og ro, voksenlegepladser, grillpladser mm. Bløde kanter Det er vigtigt, at se på mulighederne for at skabe de såkaldte bløde kanter. Det drejer sig om overgangen fra bygningerne til de grønne områder. Det kan eksempelvis være små forhaver, altaner eller udgang til de grønne områder fra stuelejlighederne, hvor beboerne kan sætte blomsterkrukker. Udsigten til andre, som hygger sig med dagligdags gøremål eller slapper af i solen, skaber tryghed og en fornemmelse af liv i området. 30

31 Samlingspunkter Der er ofte flere fælles faciliteter i boligområdet eksempelvis et vaskeri, nogle butikker eller et beboerhus, som fungerer, som samlingspunkt for beboerne. Et andet samlingspunkt er ejendomskontoret. I nogle områder kan man, ved at samle funktionerne, skabe et naturligt samlingspunkt, som skaber en landsby-fornemmelse, hvor beboerne mødes. Afdelingens grønne områder Afdelingen har et lidt særligt gårdmiljø ved at, der er to. De er fordelt på hver side af den t-formede karrébygning. I den største af gårdene, der deles i et gårdlaug med de øvrige bygninger i området, er der mulighed for flere former for ophold. Det er dog ganske begrænset med pladsen ud for afdeligens egne karréer, en del af den plads bliver også brugt til cykel parkering. Gårdrumene kunne godt udnyttes bedre og det kunne give afdelingen og dens beboere et stort plus hvis der blev gjort nogle nye tiltag i udearealerne. De fælles udendørsarealer i Adam Guldhorn bærer visse steder præg af ikke at være velvedligeholdte, hvilket dels fremgår af observationer gjort på stedet og dels ud fra den periodiske eftersynsrapport fra november Der må derfor øves indflydelse overfor gårdlauget med hensyn til at uanset hvor man befinder sig i gården, at der er tilstrækkeligt med mulighed for ophold i form af siddemøbler ud for de enkelte opgange og at legearealerne holdes velordnet stand samt at der er styr på cykelparkeringen. Dette forhold er især gældende for opgange 9, 11 og 11A i Oehlenschlägers Gade. Som kompensation for manglende opholdsareal vil opsætning af altaner være et væsentligt tilskud til bokvaliteten ved at man selv har mulighed for at sætte sit personlige præg på indretningen af altanen. Gårdene er aflåste og bidrager til en følelse af tryghed hos børnefami- 31

32 lierne og ældre beboere. Gårdrummet, hvor legepladsen er placeret bliver flittigt benyttet af beboerne, når vejret er godt. Vaskeriet er ud fra beboernes udsagn ikke et rart sted at opholde sig og bidrager ikke til beboerkontakt. Der er plads til forbedringer af afdelingens og naboejendommenes friarealer ved vedligeholdelse af beplantning, belægninger, møblering samt om muligt yderligere gårdsammenlægninger med naboejendommene. Forslag Følgende tiltag kunne skabe bedre rammer for det sociale liv i området: Bedre opholdspladser i den smalle del af gårdrummet. Mindre beplantning. Udnyttelse til ophold på de uudnyttede grønne arealer. Tilgængelighed Afdelingen ligger placeret på Vesterbro i en sidegade tæt ved Vesterbrogade. Der er under 500 m til dagligvareindkøb, udvalgsbutikker, bank/ posthus samt busstoppested. Der er cirka m til apotek og cirka 800 m til S-tog på Dybbølsbro Station. Gårdrummet har ikke god belysning, men der er god overskuelighed på fællesarealerne. Der er parkeringsmulighed indenfor 10 m fra alle opgange, der er fremkørselsmulighed til alle opgange. Der er ikke særligt afmærkede handicap P-pladser. Beboerne pointerer dog at der er begrænsede parkeringsmuligheder, både mht omfang og i særlige tidsrum kan det være næsten umuligt at finde en plads i det nærmeste område. Afdelingen har et beboervaskeri i kælderen med adgang fra gaden (3 trin). Afdelingen har ikke eget beboerlokale. 22 af afdelingens boliger er 2-rums boliger på m2. Andre 10 boliger er 3-rums boliger på 76 m2. Endelig findes der 10 stk. 4-rums lejligheder på 92 m2. Boligernes opholdsrum er gode og regulære. Toilet/baderum i 4-rums boligerne er for små for rollatorbrugere og både køkkener og toilet/baderum i 3- og 4-rums boligerne er for smalle til kørestolsbrugere. Det er i alle tilfælde adgangsforholdene, der bestemmer mærkningen. Alle lejligheder mærkes som gruppe som gruppe D. 32

33 Forslag 1 Følgende tiltag kunne skabe bedre rammer for det sociale liv i området: Afmærkning af handicap P-pladser på gaden. Etablering af niveaufri adgang til fællesvaskeri ved indretning af en trappelift ved udvendig kældertrappe. Etablering af beboerlokale med niveaufri adgang i kælder eller i gård-rum. Etablering i kælder kræver en sænkning af kældergulvet. Forslag 2 Følgende tiltag kunne skabe bedre rammer for de fysiske rammer i afdelingen: Gruppe D boligerne i stueetagen kan eventuelt opgraderes til gruppe B eller A ved etablering af trappelift i opgangen eller ved etablering af en lift fra terræn til stueetage i gården. Ved ny adgang via rampe i gård skal der etableres særskilt adgang (hoveddør) til stuelejligheder i gård-facaden. Dette kan ske ved ny adgang gennem køkken eller værelse. Gruppe D boligerne på de øvrige etager kan kun opgraderes til gruppe B eller A ved etablering af nivaeufri adgang via altangang langs gård-facade med et selvbærende elevatortårn i gården Ved ny adgang via altangang i gården skal der etableres særskilt adgang (hoveddør) til stuelejligheder i gårdfacaden. Dette kan ske ved ny adgang gennem køkken eller værelse. Alle 4-rums boligerne i nr. 9 kræver principielt samme adgangsforhold som beskrevet under forslag I og II, men i disse lejligheder skal der desuden ske en ombygning af køkken og bad, således at toilet/baderum i køkken nedlægges og flyttes til lille værelse ved siden af køkken. 33

34 Indeklima Det er en realitet, at hvis man opholder sig længere tid i en bolig med et dårligt indeklima, kan det give ubehag - især hos allergikere. Med et stigende altal allergikere vil indeklimaet derfor uden tvivl komme mere i fokus, når almene boliger skal renoveres de kommende år. De typiske årsager til et dårligt indeklima vil beskrives i de følgende afsnit, samt mulige tiltag til forbedringer i afdelingen. Temperatur og træk Temperaturen har en stor betydning for indeklimaet i boligen. Upassende temperaturer eller trækgener vil bevirke utilpashed. Det er defror afgørende for et godt indeklima, at der er en jævn fordelt temperatur i boligen. Fugt og luftkvalitet Luft indeholder altid en vis mængde fugtighed. For at skabe et godt indeklima i boligen, bør luftfugtigheden ikke være for høj. Høj luftfugtighed påvirker luftens kvalitet og forstærker øvrige fremmedstoffer såsom røg. parfume og støv. En kombination af høj luftfugtighed og kolde ydervægge giver optimale vækstbetingelser for skimmelsvamp og bakterier. Dette ses ofte i boliger med tilstrækkelig udluftning. Madlavning, tørreing af tøj, badning samt antallet af beboere har indflydelse på, hvor høj luftfugtigheden er i boligen. Det er derfor vigtigt at have fokus på at orientere om god beboeradfærd. Støj Er boligerne ofte udsat for støj eller dårlig akustik, kan det medføre ubehag og stress. Støj fra omkringliggende boliger, akustisk støj fra hårde overflader og støj udefra (trafik, institutioner og lignende) er oftest årsagen til et dårligt akustisk indeklima. Selvom belastende støj fra omgivelserne opleves forskelligt fra person til person, findes der flere mulighe tiltag, for at reducerelydniveauet i den enkelte bolig. Afdelingens indeklimaforhold Der er opstigende grundfugt, især ud mod gaden. I pulterum er opsat trådgitter ud mod kælderydervæggene så genstande ikke står klods op af væggene. Om opstigende grundfugt har indflydelse på indeklimaet i boligerne over kælderen er ikke afklaret, men bør holdes under opservation. 34

35 Arkitektur Afdelingen Adam Guldhorn er beliggende på Vesterbro i København. Området er en meget eftertragtet bydel, dette har flere årsager, dels fordi det både ligger centralt og tæt opad andre eftertragtede bydele men også pga de mange muligheder området byder på. Vesterbro har gennem de senere år udviklet sig fra at være en knap så eftertragtet bydel, der indeholdt mange brogede befolkningsgrupper som beboede en bydel der mildest talt var mærket af tidens slid. Dette har ændret sig markant og bydelen har nydt godt af mere opmærksomhed og et genrelt løft, og er nu et populært sted at bo for flere forskellige borgergrupper. Det kan især i bybilledet ses at der er gjort mere plads til børnefamlilier, de har fået bedre grønne områder og lejefaciliteter og de er derfor også mere synlige i bybilledet. Oehlenschlægersgade høre til den lidt ældre del af Vesterbro. Særligt for denne del, er karré strukturen der er mere tæt og gaderne dermedsmallere. Derudover er bebyggelserne også ofte kendetegnet ved lange smalle karréer der ofte sidder i forbindelse med mindre bygninger der bevæger sig ind bag i gårdetrummet. Dette er også gældende for Adam Guldhorn, der breder sig over to bebyggelser fra henholdsvis 1861 og Afdelingen strækker sig over tre gade numre, 9, 11 og 13. Nummer 9, der høre til den ældste af bygningerne er en langstrækt karré. Nummer 11 og 13 der er opgangene og den tilstødende bygning, er en bygning der med en T-formet styktur bevæger sig ind i det bagvedliggende gårdrum og giver et gårdrum der i denne afdeling er delt i to, et større der er delt med nummer 9 og de ævrige tilknyttede bygninger og et mindre aflukket der vender ud mod en anden gård. Adam Guldhorn bærer også præg af at have indgået i den byfornyelse der i slut 80érne berørte det meste af Vesterbro. Ud over at både de sanitærer forhold blev forbedret så blev der blandt andet også udført forbedringer indenfor køkner, varmeforsyningen og flere installationer. Afdelingen som arbejdsplads Ejendommen har driftsmoden, hvor driftsfolkene i lighed med andre øvrige mindre boligafdelinger huskes med "jævne" mellemrum. Ejendomskontoret befinder sig på Nylandsvej. Håndtering fra beboernes side er et problem idet dette kun forefindes i den store gård, og der er derfor tilbøjelighed til at dette ikke bliver "placeret" korrekt. Driftsfolkene må derfor ofte foretage oprydning. 35

36 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? Nu fokuseres på scenarier for fremtiden. Her ses på mulighederne, for at omsætte visionerne for fremtidssikringen af afdelingen til virkelighed. Vi lægger ud med at skabe et overblik over de planlagte forbedringer og vedligeholdelsesprojekter, som har betydning for afdelingens økonomiske råderum til at iværksætte nye tiltag. Udfordringen ligger i, at koordinere moderniseringen med vedligeholdelsen, så I får mest for pengene. Med andre ord skal drømmene nu blive til virkelighed. Her kommer vi også ind på, hvilke skridt man kan tage, hvis råderummet ikke er tilstrækkeligt. Lad os lave en plan for fremtiden I dag planlægges der løbende forbedrings- og moderniseringsarbejder i afdelingen. Mange af disse arbejder gennemføres, som selvstændige arbejder, som sjældent koordineres. Det kan være problematisk af flere årsager: 36

37 Det betyder desværre ofte, at eventuelle besparelser ved at udføre flere ting i samme projekt, går tabt. Mængden og omfanget af de planlagte forbedrings- og vedligeholdelsesprojekter definerer afdelingens økonomiske råderum. Derfor kan mange mindre projekter ende med at forhindre, at man kan iværksætte fremtidssikringsprojekter. Indimellem vælges der løsninger, som blokerer for senere at kunne gennemføre fremtidssikre løsninger. Et eksempel kunne være, når der skal lægges et nyt tag på ejendommen. Her kunne man sørge for, at vælge en løsning, som ikke forhindrer en senere inddragelse af tagetagen til boligerne ved sammenlægning af boligerne. For at være i stand til at planlægge og koordinere de enkelte projekter, er det vigtigt, at kunne danne sig et hurtigt overblik. Mange afdelingsbestyrelsesmedlemmer har i dag svært ved at gennemskue budgetter og regnskaber og på den baggrund, hvordan mulighederne er, for at iværksætte fremtidige arbejdsopgaver eller projekter. Der skal derfor udarbejdes en plan, som giver mulighed for, at få overblik over de nuværende igangværende og de fremtidige projekter. Med de fremtidige projekter mener vi de nødvendige arbejder og moderniseringsprojekterne. Vi kalder planen for en fremtidsplan. Fremtidsplan Fremtidsplanen bliver lavet med udgangspunkt i fremtidssikringsanalysen. Det er de driftsansvarlige og afdelingen, der i fællesskab udarbejder denne plan. Planen vil skabe sammenhæng mellem afdelingens fremtidige vedligehold og beboernes ønsker om udvikling. Fremtidsplanen er ikke et endegyldigt statisk værktøj, men en plan, som ændres i takt med de gode ideer. Fremtidsplanen benyttes af de driftsansvarlige i fællesskab med afde- 37

38 lingsbestyrelsen som et centralt værktøj, når der skal tages beslutninger om, hvilke projekter, der skal sættes i gang. Hvis der er ønsker om at få gennemført en ændring af afdelingens forhold, vil der i forbindelse med alle vedligeholdsopgaver kunne blive taget højde for afdelingens ønsker til fremtiden. AKB København har ansat en konsulent til at støtte driftspersonalet i forbindelse med udarbejdelsen af fremtidsplanerne. Der vil når der er samlet op på afdelingens andre gennemgange (periodiske eftersyn, tryghedsgennemgange, termografirapporter, tilgængelighed mv.) blive afholdt et møde hvorfra man lægger en plan for hvilke forslag og anbefalinger man vil arbejde videre med i afdelingen. Denne fremtidssikringsanalyse skal betragtes som et idékatalog til brug for dette arbejde. Når bestyrelsen i fællesskab med driften har lagt planen vil der blive taget fat på, hvordan og hvornår planerne for afdelingen kommunikeres ud til beboerne. Hvordan kan I komme videre? Råderet Inde i boligen har du, som beboer, ret til selv at igangsætte og betale for forbedringer, som f.eks. et nyt køkken. Forøger arbejdet boligens værdi, har du ved fraflytning mulighed for en godtgørelse på op til (2011-tal), hvis udgifterne kan dokumenteres. Alt efter levetid nedskrives beløbet over 10, 20 eller 30 år. Boligorganisationen har ret til at opkræve en lejeforhøjelse, hvis den fremtidige vedligeholdelse kræver det. Uden for boligen kan råderetten også bruges. Dog kræver det godkendelse på afdelingsmødet samt af boligorganisationens bestyrelse. Arbejder, afdelingen vil acceptere, kan ses i afdelingens råderetskatalog. Det kunne f.eks. være en altan, terrasse, have mv. Individuelle moderniseringer Arbejderne skal godkendes på et afdelingsmøde og af boligorganisationens bestyrelse. Det er ofte køkkener, badeværelser og altaner, der bliver igangsat. Boligafdelingen optager realkreditlån, og de beboere der har sagt ja til arbejdet, får en lejeforhøjelse. Alt efter levetid afbetales lånet over 10, 20 eller 30 år. 38

39 Langtidsplan (henlæggelser) Er der i langtidsplanen henlagt til de foreslåede vedligeholdelsesarbejder, kan denne sum penge indgå i projektet. Er der eksisterende lån, som snart udløber, frigives der kapital, som kan bruges til nye lån. Egen trækningsret Max 2/3 af anskaffelsessummen kan bruges til finansiering af forbedringsarbejder. Dispositionsfonden Fonden kan give lån eller tilskud til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. Landsbyggefonden Renoveringsstøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor ydelsen i gennemsnit i all støttesager udgør 3,6 % årligt. Særlig driftsstøtte, herunder kapitaltilførsel til særligt vanskeligt stillede afdelinger. Huslejestøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor der er fysiske renoveringer samt boligsociale tiltag. Delvis fritagelse for betaling af pligtmæssige bidrag og delvis fritagelse for betaling af udamortiserede lån. 39

40 Bilag A - Afkrydsningsskemaer om afdelingen Afdelingen og nærområdets attraktionsværdi Skala 1-5 point 1 ikke attraktiv 5 meget attraktiv Unge år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Nærområdet /4 2/3 De offentlige transportmuligheder Faciliteterne i området (indkøb mv.) Afd. renommé 2/ Afd. udseende 3/4 3/4 3/4 3/4 3/4 3/4 TOTAL Resultat: Meget utilfredsstillende: 5-8 point Utilfredsstillende: 9-12 point Neutral vurdering: point Tilfredsstillende: point Meget tilfredsstillende: point 40

41 Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Skala 1-5 point 1 ikke attraktiv 5 meget attraktiv Unge år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Størrelse Indretning Køkkenforhold Badeforhold Installationer IT, TV, TLF Adgangsforhold Parkering Vaskefaciliteter Fælles indendørs faciliteter /3 4 1/3 4 1/3 4 1/3 4 1/3 4 1/ Grønne områder Legepladsen TOTAL Resultat: Meget utilfredsstillende: point Utilfredsstillende: point Neutral vurdering: point Tilfredsstillende: point Meget tilfredsstillende: point 41

42 Beboernes mulighed for at finde en tilsvarende bolig mm. Skala 1-5 point Unge år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelsesbesværede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Beboergruppens holdning til sammenhæng mellem husleje og kvalitet i boligen 3/4 3/4 3/4 3/4 3/4 3/4 1 = ingen sammenhæng 5 = god sammenhæng Beboergruppens mulighed for at finde en tilsvarende bolig i området 1 = ingen mulighed 5 = god mulighed Hvilke huslejestigninger, vil beboergruppen kunne acceptere, hvis afd. blev tilsvarende bedre? = ingen 2 = 0-10 % 3 = % 4 = % 5 = over 50% 42

43 Afdelingens sociale forhold 5 point 4 point 3 point 2 point 1 point Sæt ét kryds pr. spørgsmål. Skriv point i det blå felt til højre og udregn totalscore til sidst Vurder beboernes generelle tilfredshed Meget tilfreds Tilfreds Hverken eller Utilfreds Meget utilfreds 3 Er der sociale problemer i afdelingen? Nej, slet ikke Nej, kun i mindre grad Hverken eller Ja, i nogen grad Ja, i høj grad 2 Kommer beboerne godt ud af det med hinanden? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke 3 Er beboerne trygge ved at bo i området? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke 4 Hvor ofte tager beboere initiativ til at iværksætte aktiviteter i afdelingen? Meget ofte Ofte Hverken eller Sjældent Meget sjældent 1 TOTAL 13 Resultat: Meget utilfredsstillende: 5-8 point Utilfredsstillende: 9-12 point Neutral vurdering: point Tilfredsstillende: point Meget tilfredsstillende: point 43

44 Bilag B - Grundlag for boligmarkedsanalysen Boligmarkedsanalysen giver et øjebliksbillede, hvor du kan se hvordan huslejeniveauet i din afdeling ligger i forhold til andre boformer i nærområdet. Tallene er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger inden for de forskellige boformer. Følgende hjemmesider er anvendt: (ejerboliger) (private lejeboliger) (almene boliger) (andelsboliger) Dette kombineres med KAB's egen statistik over huslejeniveauet for de enkelte afdelinger, som opdateres hvert år. Følgende søgekriterier er anvendt: Beliggenhed (postnummer) - Adresse er så vidt muligt tæt ved afdelingen. Størrelse på boligen i m2 Type af byggeri (eksempelvis etage, rækkehuse mv.) På baggrund af søgeresultaterne er det billigste eksempel valgt ud. Den månedlige ydelse for en andelsbolig eller en ejerbolig kan beregnes på flere måder, da der blandt andet findes forskellige lånetyper. I vores eksempel er forudsætningen, at den boligsøgende skal låne alle pengene til boligen samt at der optages fast forrentet lån med afdrag. Nedenfor beskrives hvordan udregningen er foretaget. Eksempel på udregning for en andelsbolig på 50 m2 I beregningen af den månedlige ydelse for andelsboligen indgår: Pris på lejligheden på kr Omkostninger forbundet med købet på kr Et lån på 5,35 % over 20 år Et rentefradrag på 32,60 % En boligudgift på kr På den baggrund er nettoydelsen på kr Dertil lægges boligudgiften på kr I alt: kr om måneden. 44