Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33 9635 56 Weidekampsgade 6 Postboks 1600 0900 København C Telefon 36 1020 30 Telefax 36 1020 40 www.deloitte.dk Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 CVR-nr. 78 63 77 14 Årsrapport 2012/13 Medlem af Deloitte Touche Tohmatsu Limited
Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 Indholdsfortegnelse Side Foreningsoplysninger 1 Administrator- og bestyrelsespåtegning 2 Den uafhængige revisors påtegning 3 Anvendt regnskabspraksis 4 Resultatopgørelse for 2012/13 6 Balance pr. 31.03.2013 7 Noter 8 Note, værdiansættelse af andele 12 Likviditetsoversigt for året 2013/14 14
Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 1 Foreningsoplysninger Forening Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 Odinsgade 16-20 2200 København N Bestyrelse Mette Brøndum Bersang Larsen, formand Tilde Grundtvig Larsen Thor Helms Jens Chr. Linde Louise Pierrel Mikkelsen Administrator Advokat Carsten Kirstein Nikolaj Plads 26, 3. 1067 København K Revision Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Godkendt på foreningens generalforsamling, den Dirigent
Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 2 Administrator- og bestyrelsespåtegning Vi har dags dato aflagt årsrapporten for 2012/13 for Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet givet et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling pr. 31.03.2013, samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 01.04.2012-31.03.2013. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 10. juni 2013 Administrator Advokat Carsten Kirstein Bestyrelse Mette Brøndum Bersang Larsen Tilde Grundtvig Larsen Thor Helms formand næstformand Jens Chr. Linde Louise Pierrel Mikkelsen
Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 3 Den uafhængige revisors påtegning Til andelshaverne i Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 for regnskabsåret 01.04.2012-31.03.2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance samt noter. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabsloven, lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt foreningens vedtægter. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens bestyrelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven, lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt foreningens vedtægter. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om bestyrelsens valg af regnskabspraksis er passende, om bestyrelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.03.2013 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 01.04.2012-31.03.2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt foreningens vedtægter. København, den 10. juni 2013 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Eigil Hansen statsautoriseret revisor
Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 4 Anvendt regnskabspraksis Generelt Årsregnskabet er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A med de fravigelser og tilpasninger, der følger af foreningens særlige forhold, lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 5. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Resultatopgørelsen Opstillingsform Resultatopgørelsen er klassificeret efter foreningens art og aktiviteternes omfang samt foreningens ønsker med hensyn til præsentationen. Indtægter Boligafgift og lejeindtægt vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Vedligeholdelse er de omkostninger, der er afholdt for at holde ejendommen ved lige, uden at den derved bringes i bedre stand end ved erhvervelsen. Omkostninger herudover tillægges ejendommens anskaffelsessum som forbedringer. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, låneomkostninger fra optagelse af lån (prioritetsgæld), indeksregulering af restgælden vedrørende indekslån samt renter af bankgæld og øvrig gæld.
Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 5 Anvendt regnskabspraksis Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat. Forslag om overførsel af beløb til "Overført resultat mv." er alene specificeret af hensyn til at vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag med fradrag af ikke likvide omkostninger (regnskabsmæssige afskrivninger mv., indeksregulering vedrørende indekslån mv.). Balancen Ejendommen Ejendommen optages til foreningens anskaffelsessum med tillæg af forbedringsudgifter. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Foreningens øvrige materielle anlægsaktiver indregnes til kostpris på anskaffelsestidspunket, og der foretages derefter afskrivning baseret på aktivernes forventede brugstid efter følgende principper: Inventar, driftsmateriel mv. 5-10 år Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. "Overført resultat mv." indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele, samt resterende overførsel af årets resultat. Prioritetsgæld Prioritetsgælden er værdiansat til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. Lån med fuld ydelsessstøtte efter lov om byfornyelse indregnes ikke i balancen, men noteoplyses under noten for prioritetsgæld i overensstemmelse med andelsboligforeningsloven. Øvrige gældsposter Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 15. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligloven samt foreningens vedtægter. Vedtægterne bestemmer desuden, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende.
Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 6 Resultatopgørelse for 2012/13 Ikke revideret Ikke revideret Realiseret Realiseret budget budget 2011/12 2012/13 2012/13 2013/14 kr. Note kr. t.kr. t.kr. 760.636 Boligafgift, medlemmer 775.848 761 783 760.636 Indtægter 775.848 761 783 (133.704) Skatter og afgifter 1 (137.353) (139) (142) (29.949) Forsikringer (30.547) (29) (31) (92.876) Renholdelse og belysning mv. 2 (84.711) (99) (86) (96.723) Administration mv. 3 (106.514) (118) (94) (57.872) Vedligeholdelse 4 (106.974) (142) (198) (411.124) Omkostninger (466.099) (527) (551) 349.512 Resultat før finansielle poster 309.749 234 232 112 Finansielle indtægter 5 94 0 0 (101.695) Finansielle omkostninger 6 (95.750) (97) (90) 247.929 Årets resultat 214.093 137 142 Forslag til resultatdisponering: Overført til "Overført resultat mv.": 132.466 Betalte prioritetsafdrag 137.281 137 142 115.463 Overført restandel af årets resultat 76.812 0 0 247.929 Disponeret 214.093 137 142 Årets resultat efter afdrag foreslås overført til næste år, jf. note 10.
Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 7 Balance pr. 31.03.2013 2013 2012 Note kr. kr. Ejendommen matr. nr. 3274, Udenbys Klædebo 7 4.328.370 4.328.370 Anlægsaktiver 4.328.370 4.328.370 Varmeregnskab 2013/14, igangværende 12 13.309 10.253 Antenneregnskab 8 0 3.584 Forudbetalte omkostninger 62.121 60.962 Tilgodehavender 75.430 74.799 Likvide beholdninger 9 81.041 38.872 Omsætningsaktiver 156.471 113.671 Aktiver 4.484.841 4.442.041 Andelskapital 212.760 212.760 Overført resultat 2.028.918 1.814.825 Egenkapital 10 2.241.678 2.027.585 Prioritetsgæld 11 2.201.204 2.338.485 Varmeafregning 2012/13 5.211 16.658 Antenneregnskab 8 124 0 Tilbageholdt varme 500 11.000 Skyldige omkostninger 13 36.124 48.313 Gældsforpligtelser 2.243.163 2.414.456 Passiver 4.484.841 4.442.041 Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser 14 Beregning af andelskrone og andelenes værdi 15
Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 8 Noter Ikke Ikke revideret revideret Realiseret Realiseret budget budget 2011/12 2012/13 2012/13 2013/14 kr. kr. t.kr. t.kr. 1. Skatter og afgifter 60.831 Ejendomsskatter 63.869 62 64 36.280 Renovation 37.335 37 38 36.593 Vandafgift 36.149 40 40 133.704 137.353 139 142 Vandforbrug: 2012/13 942 m³ 2011/12 942 m³ 2. Renholdelse og belysning mv. 86.479 Rengøringsfirma 68.500 92 70 6.397 Elforbrug 16.211 7 16 92.876 84.711 99 86 Elforbrug: 2012/13 5.727 kwh 2011/12 4.150 kwh 3. Administration mv. 36.750 Administration 36.750 37 37 1.519 Opkrævningsgebyrer boligafgift m.m. 1.556 2 2 592 Påkravsgebyrer 2.161 0 0 9.500 Advokathonorar 15.000 30 5 Revision og regnskabsmæssig 23.800 assistance 23.800 25 25 1.250 Rest, regnskabsmæssig ass. 2010 0 0 0 10.000 Varmeregnskab, Clorius 9.270 10 10 0 Arkitetbistand 2.578 0 0 526 Kontorhold 518 1 0 308 Domænenavn 0 0 0 2.722 Gebyrer, bank og øvrige 2.669 3 3 9.756 Møder og generalforsamling 12.212 10 12 96.723 106.514 118 94
Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 9 Noter Ikke Ikke revideret revideret Realiseret Realiseret budget budget 2011/12 2012/13 2012/13 2013/14 kr. kr. t.kr. t.kr. 4. Vedligeholdelse 8.650 VVS 96.153 9.788 Serviceaftale, VVS 10.112 8.997 Elektriker 3.769 12.928 Glarmester 0 8.500 Maler 0 9.009 Diverse materialer og småanskaffelser 1.440 57.872 111.474 142 198 0 Erstatning hussvamp (4.500) 57.872 106.974 142 198 5. Finansielle indtægter 112 Renter, pengeinstitutter 94 0 0 112 94 0 0 6. Finansielle omkostninger 101.370 Prioritetsrenter 95.750 96 90 325 Renteudgifter, bank 0 1 0 101.695 95.750 97 90
Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 10 Noter 2013 2012 kr. kr. 7. Ejendommen matr. nr. 3274, Udenbys Klædebo Anskaffelsessum primo 4.328.370 4.328.370 Ejendommen, bogført værdi i alt 4.328.370 4.328.370 Ejendomsværdi pr. 01.10.2012 22.400.000 22.400.000 Heraf grundværdi 2.396.000 2.396.000 8. Antenneregnskab Saldo 01.04.2012 3.584 67 Afholdte omkostninger, kabel-tv 27.152 24.613 Indbetalt a conto fra beboere (30.860) (21.096) (124) 3.584 9. Likvide beholdninger Nordea, konto 8670 101 895 81.006 36.737 Kassebeholdning, formand 35 2.135 81.041 38.872 Andels- Overført kapital resultat mv. I alt 10. Egenkapital kr. kr. kr. Saldo 01.04.2012 212.760 1.814.825 2.027.585 Betalte prioritetsafdrag 0 137.281 137.281 Rest af årets resultat 0 76.812 76.812 212.760 2.028.918 2.241.678
Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 11 Noter 11. Prioritetsgæld Ud- Hovedstol Renter Restgæld Kursværdi løb kr. kr. kr. kr. Nykredit, 3% a) 2025 3.121.000 95.750 2.201.204 2.278.395 95.750 2.201.204 2.278.395 a) Konvertibelt kontantlån. Effektiv rente p.a. 3,5860% 2013 2012 kr. kr. Opdeling af lån: Langfristet del 2.063.904 2.201.185 Kortfristet del (næste års afdrag) 137.300 137.300 2.201.204 2.338.485 12. Varmeregnskab 2013/14, igangværende Varmeomkostninger 33.259 30.203 Indbetalt af beboere (19.950) (19.950) 13.309 10.253 13. Skyldige omkostninger Administrationshonorar/opkrævningsgebyrer, afsat 9.700 9.700 Revision og regnskabsmæssig assistance, afsat 23.800 23.800 De blå Mænd, defekt bruser 2.499 0 Honorar varmeregnskab, afsat 0 10.000 Hostmaster 125 0 Dong 0 4.813 36.124 48.313 14. Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser Ejerpantebrev nom. 2.000.000 kr. med pant i ejendommen matr. nr. 3274 Udenbys Klædebo er i behold.
Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 12 Note, værdiansættelse af andele 15. Beregning af andelskrone og andelenes værdi Under henvisning til lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber skal det oplyses, at salg af andele er underlagt prismaksimeringsbestemmelserne. Den maksimale værdi opgøres på grundlag af den værdi ejendommen værdiansættes til i andelsværdiberegningen. Ifølge lovens 5, stk. 2 kan ejendommens værdi fastsættes til følgende værdier i andelsværdiberegningen: Litra a, anskaffelsessummen Litra b, handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering) Litra c, seneste offentlige vurdering Opmærksomheden henledes på, at andelsværdien påvirkes af ændringer i ejendommens værdiansættelse. Over tid sker der ændringer i ejendommens værdiansættelse, som vil have væsentlig indflydelse på andelsværdien, såvel i opadgående som nedadgående retning. Beregning efter litra a, anskaffelsessummen 2013 2012 kr. kr. Egenkapital ifølge årsregnskabet 2.241.678 2.027.585 Andelskapital 212.760 212.760 Maksimalværdien pr. andelskrone opgøres således: Egenkapital 2.241.678 2.027.585 Andelskapital 212.760 212.760 Maksimal værdi pr. andelskrone 10,5362 9,5299 Der er ikke foretaget beregning efter litra b, idet handelsværdivurdering ikke er foretaget.
Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 13 Note, værdiansættelse af andele 15. Beregning af andelskrone og andelenes værdi, fortsat 2013 2012 kr. kr. Beregning efter litra c, seneste offentlige vurdering Egenkapital ifølge årsregnskabet 2.241.678 2.027.585 Regulering, ejendommens værdi: Ejendomsværdi, 01.10.2012 22.400.000 Ejendommens bogførte værdi (4.328.370) 18.071.630 18.071.630 Regulering, prioritetsgæld: Prioritetsgæld, bogført restgæld 2.201.204 Prioritetsgæld, kursværdi af restgæld (2.278.395) (77.191) (88.076) Maksimal reguleret egenkapital 20.236.117 20.011.139 Maksimalværdien pr. andelskrone opgøres således: Reguleret egenkapital 20.236.117 20.011.139 Andelskapital 212.760 212.760 Maksimal værdi pr. andelskrone 95,1124 94,0550 På generalforsamlingen den 20. juni 2012 blev værdien pr. andelskrone fastsat til 85,00. Maksimal Vedtaget 20.06.2012 Antal Nominel kursværdi kursværdi andele andel pr. andel pr. andel m 2 stk. kr. kr. kr. 51 9 7.200 684.809 612.000 77 1 10.860 1.032.921 923.100 102 7 14.400 1.369.619 1.224.000 104 1 14.700 1.398.152 1.249.500 153 1 21.600 2.054.428 1.836.000 Samlet for 19 212.760 20.236.117 18.084.600 Ejendommens beboere fordeler sig i antal således pr. 31.03.2013 Andelshavere 19
Andelsboligforeningen Odinsgade 16-20 14 Likviditetsoversigt for året 2013/14 Ikke revideret budget 2013/14 t.kr. Budgetteret resultat for 2013/14 142 Prioritetsafdrag (142) 0 Indbetalinger Varmeafregning 2012/13 0 Udbetalinger Varmeafregning 2012/13 (5) Årets likviditetsforskydning (5) Likvide midler inkl. bankgæld pr. 31.03.2013 81 Forventede likvide midler pr. 31.03.2014 76 Foreningen råder over en trækningsret på pengemarkedskontoen i Nordea. Denne trækningsret udgør p.t. 300 t.kr. \afo\t:\data\14\428320\[428320re13-01.xls]forside