Bilag 4 Besvarelse af indsigelser fra den offentlige høring af Lokalplanforslag nr. 1012. Side 1 af 7 I perioden fra den 18. december 2015 til den 12. februar 2016 er der gennemført en offentlig høring af Lokalplanforslag nr. 1012, højhusbebyggelse på Møllevangs Allé, Katrinebjerg. Der er modtaget fem høringssvar. Høringssvarene modtaget er fra Christiansbjerg Grundejerforening og privatpersoner i Myggenæsvej 6, Østerøgade 4, 6 og 8 og Møllevangs Allé 176. Emnerne i høringssvarene er meget enslydende og er sammenfattet og besvaret herunder. Emnerne i høringssvarene er: 1. Trafikforhold 2. Bygningshøjder og skygger 3. Altaner mod Katrinebjergvej 1. Trafikforhold Bemærkninger: TEKNIK OG MILJØ Center for Byudvikling og Mobilitet Aarhus Kommune Planafdeling Kalkværksvej 10 8000 Aarhus C Telefon: 89 40 23 60 Direkte telefon: 51 95 55 41 E-mail: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Direkte e-mail: mtbr@aarhus.dk www.aarhus.dk Sag: 14/027108-23 Sagsbehandler: Mathias Thinggård Brovall 1 Parkeringskravet er for lille og indeholder ikke gæsteparkering. Det vil medføre, at der sker parkering langs villavejene. Opgørelsen af parkeringskravet bør ske på baggrund af brutto- og ikke nettoarealer. 2 Byggeriet vil medføre trafikstigninger i området, herunder stigning i den tunge trafik og adgang til Møllevangs Allé og fra Møllevangs Allé ud på Katrinebjergvej. Trafikken er vanskelig og bliver yderligere forværret af supercykelstien. For at undgå trafik på villavejene ønskes disse forsynet med privatvejsskilte. Bygherre har indsendt følgende kommentarer til synspunkterne i bemærkningerne om trafikforholdene: Det er rigtigt, at der i forhold til situationen i dag bliver tale om en større trafikmængde. Situationen er i dag den, at ejendommen, ud over Århus Produktionsskole, næsten ikke benyttes til andet end lagerformål med stærkt begrænset trafikbehov.
Denne situation er imidlertid ikke det alternativ, der skal erstattes af den nye lokalplan. Den gældende planbestemmelse for området indbefatter anlæg af ca. 480 p-pladser i forbindelse med et erhvervsbyggeri, hvilket vil medføre en væsentligt større trafikbelastning i området, og specielt i myldretiden, end ved den foreslåede anvendelse til boliger. Det er dette alternativ, der skal erstattes af den nye lokalplan. Side 2 af 7 I miljøvurderingen er den kommende trafikmængde grundigt vurderet og desuden sammenlignet med både den eksisterende trafikale situation samt den planmæssigt gældende mulighed i Lokalplan 838. Det er i øvrigt vor erfaring fra kontakt med andre private udlejere, der henvender sig til samme lejer-segment, at der kun bliver et meget begrænset behov for p-pladser til boliger, som dem vi her opfører. Vi forventer derfor ikke nogen større trafikbelastning med biler ved vor bebyggelse i området, og slet ikke en belastning svarende til antallet af anlagte p-pladser. Trafikbelastningen hidrørende herfra vil sandsynligvis blive spredt over dagen. Ved effektuering af den gældende lokalplan er det, efter vor erfaring som erhvervsudlejere, sandsynligt, at hovedparten af de anlagte p- pladser vil blive benyttet, og trafikbelastningen på de tilstødende veje vil blive koncentreret om myldretiden. Teknik og Miljøs kommentarer: Ad 1 Parkeringskravet tager afsæt i retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune og dækker både beboernes og deres gæsters parkeringsbehov. Området vurderes ikke at adskille sig fra øvrige områder i kommunen og giver derfor ikke anledning til at fravige parkeringskravet i forhold til retningslinjerne. Det stillede krav vurderes at opfylde byggeriets behov for parkering. Det endelige antal parkeringspladser, som skal anlægges i forbindelse med byggeriet, kan først fastlægges, når der søges byggetilladelse. Det er først på det tidspunkt, at det endelige antal boliger kendes. Parkeringskravet opgøres i forhold til boligernes nettoareal. Der er taget afsæt i nettoarealet, da ændringer i Bygningsreglementets krav vedrørende energiforhold i dag medfører, at ydervægge bliver så tykke, at der ligger mange kvadratmeter i ydervæggene.
Parkering i naboområderne kan ske i henhold til den opsatte skiltning. Det vil typisk i et boligområde betyde, at der må parkeres langs kantstenen, hvis det kan ske uden væsentlige gener for trafikafviklingen. Side 3 af 7 Ad 2 Senest i 2009 er der gennemført omfattende trafiktællinger i området. Lokalplanområdet er beliggende ved de offentlige veje Katrinebjergvej og Møllevangs Allé, der har en trafikbelastning på henholdsvis 2.600 og 1.100 biler pr. døgn. Der vurderes generelt at være en restkapacitet på vejene i området. Som på kommunens øvrige vejnet kan trafikafviklingen i myldretiden dog være forbundet med øget rejsetid. Både Katrinebjergvej og Møllevangs Allé indgår som en del af kommunens trafikvejnet, og vejene skal som sådanne afvikle trafik til og fra området og mellem funktioner i byen. En vurdering af, hvor meget trafik en omdannelse af området medfører, bygger på generelle erfaringer med tur-rater sammenholdt med kommunens egne erfaringer. Ved boligbyggeri regnes der med fire ture pr. parkeringsplads. Dertil kommer ture med andre transportmidler cykel, gang og kollektiv trafik. Gennemsnitligt og alle transportmidler taget i betragtning regnes der med fem ture pr bolig. Med udgangspunkt i det byggeri, der danner grundlag for lokalplanen, vurderes byggeriet at generere 1.600 ture, hvoraf ca. 650 forventes at være bilture, resten er ture med cykel, til fods og med kollektiv trafik. Byggeriet får kørende adgang til Møllevangs Allé, der er tilsluttet Katrinebjergvej med ubetinget vigepligt og Paludan Müllers Vej i et signalreguleret kryds. Byggeriet vurderes ikke at udløse et behov for at ændre krydsudformningerne på Møllevangs Allé. Som led i planerne for anlæg af en supercykelsti til Lisbjerg forventes Møllevangs Allé dog ombygget, og i den sammenhæng vil krydsningen af Katrinebjergvej også blive vurderet. Hvordan ombygning bliver udformet, er aktuelt under overvejelse. Opførelse af byggeri som beskrevet i høringsmaterialet udløser ikke ændring af status på veje i området, og lokalplanen kan ikke regulere skiltning. Skiltning på offentlige veje og private fællesveje sker i henhold til gældende lovgivning.
2. Bygningshøjder og skygger Side 4 af 7 Bemærkninger: 3 Ifølge højhuspolitikken tæller punkthusene på seks etager som højhusbyggeri, da de er to etager over kommuneplanens rammer og bør ikke kunne placeres inden for bufferzonen på 100 meter fra nabobebyggelsen mod nord. 4 Bygningshøjden på seks og 14 etager er for høj, og parkeringskælderen, der er delvist over niveau, gør byggeriet unødvendigt højere. Der er generel bekymring om skyggegener og mindsket sollys. 5 Ensidig taghældning passer ikke ind i området, og tekniske installationer skjult under tagfladen bør være et krav og ikke blot en mulighed. Den ensidige taghældning bør tælle som en etage. Bygherre har indsendt følgende kommentarer til synspunkterne i bemærkningerne om skygger: Der er fra beboerne på Myggenæsvej 6 og Østerøgade 4, 6 og 8 udtrykt bekymring for at blive generet af skygger fra bebyggelsen. Der er ikke udført skyggeberegninger for alle tidspunkter af året, men ud fra de udførte beregninger kan det konkluderes, at Østerøgade 4, 6 og 8 ikke vil blive ramt af skygge fra bebyggelsen. I forhold til Myggenæsvej 6 opstår værste situation omkring vintersolhverv. Her viser beregningen, at skyggen på denne dato ikke når ejendommen kl. 14 - ca. 1 time og 45 minutter før solnedgang, men det kan ikke udelukkes, at skyggen på et andet tidspunkt omkring midvinter kortvarigt vil berøre ejendommen. Der vil under alle omstændigheder kun blive tale om et stærkt begrænset tidsrum på den mørkeste tid af året, og næppe i et større omfang end bebyggelsen i den gældende lokalplan ville give. Teknik og Miljøs kommentarer: Ad 3 Højhuspolitikkens definition af højhuse er bygninger, der overskrider seks etager, fortrinsvis i Midtbyområdet og i de øvrige dele af kommunen, hvor en bygning overskrider kommuneplanens rammer med to etager eller mere. Den gældende kommuneplanramme giver mulighed for 15 etager i områdets sydlige del og i fire etager i resten
af området. De to punkthuse på seks etager i midten af området er derfor to etager højere end kommuneplanens rammer. Tidligere var de to punkthuse vist som to højhuse på henholdsvis otte og ni etager, der efter indsigelser mod højden blev reduceret til seks etager. Vurderingen var, at seks etager ville holde bygningerne ude af højhuspolitikken. Det er den almene praksis i kommunen, at bygninger vurderes som højhuse, såfremt de er over seks etager eller 25 meter. Side 5 af 7 Ad 4 På baggrund af den eksisterende lokalplan med mulighed for erhvervsbyggeri i 15 etager og det tilpassede projekt for ny boligbebyggelse, hvor højhusene på otte og ni etager på midten af grunden er blevet reduret til to punkthuse på seks etager, vurderes højderne på 14, 6, 4 og 3 etager, at være fint tilpassede området. Det er korrekt, at terrænet på grund af parkeringskælderens udformning hæves fra nordvest mod sydøst, så den maksimale højde på de sydøstligste bygninger, hvor terrænnet hæves mest, bliver ca. 1,25 1,85 meter højere, end hvis bygningerne var placeret direkte på det eksisterende terræn. Der er ingen tvivl om, at højhusbyggeri vil have skyggekonsekvenser for nabobebyggelserne. De længste skygger opstår om vinteren og generelt først og sidst på dagen. I miljørapporten er vurderet på skyggekonsekvenserne for naboerne. Parcelhusområdet mod nord vil blive berørt af skygger i de sene eftermiddagstimer, når solen nærmer sig solnedgang. Ved den lave sol ved vintersolhverv vil bebyggelsen kaste skygger ind over de nærmeste boliger i parcelhusområdet. Ved højtstående sol om sommeren vil parcelhusområdet ikke været berørt af skyggegener. Ad 5 Den ensidige taghældning er foruden funktionen som skærmende for tekniske installationer et arkitektonisk træk, hvor den ensidige taghældning varierer i retning fra bygning til bygning og giver byggeriet som helhed karakter. Tagrummet tæller ikke som en etage. En tagetage medregnes i etageantallet, såfremt den kan gøres til genstand for udnyttelse til beboelse jævnfør Bygningsreglementet 2015, bilag 1 stk. 5. Det imødekommes, at tekniske installationer skal skjules under tagfladen. Dette er nævnt som en mulighed i lokalplanforslagets redegørelse, men er ikke fuldt op med en bestemmelse. Følgende linje tilføjes til lokalplanens 9 stk. 4; Øvrige tekniske installationer skal integreres i byggeriet og/eller skjules under tagfladen, så de ikke er til visuel gene.
Side 6 af 7 3. Altaner mod Katrinebjergvej Bemærkninger: 6 Nordvendte altaner på punkthusene nærmest Katrinebjergvej frabedes, da det vil give indkigsgener og støjgener for parcelhusejerne på den modsatte side af vejen. Altanerne kan erstattes af franske altaner og eventuelt flyttes til siden af bygningerne. Bygherre har indsendt følgende kommentarer til synspunkterne i bemærkningerne om nordvendte altaner: Vi mener, at de kvalitetskrav, vi i dag må stille til en bolig, omfatter muligheden for udeophold umiddelbart i forbindelse med boligen, og vi etablerer derfor altan eller terrasse til alle boliger. Altanerne er anbragt for at give den bedste kvalitet til det udendørs ophold og er derfor placeret fortrinsvis mod syd, vest eller øst, efter de bedste lysforhold. Desværre er det blevet bestemt, at de vejtræer, der skal etableres på Møllevangs Allé skal stå mellem fortov og cykelsti i stedet for, som normalt, mellem cykelsti og kørebane. Dette betyder, at de kommer så tæt på bygningerne, at planmyndigheden har pålagt os at undlade at opføre altaner her. Denne bestemmelse kommer til at omfatte bygningen, der ligger på hjørnet af Møllevangs Allé og Katrinebjergvej således, at hele den side, der vender ud mod Møllevangs Allé, kun kan forsynes med franske altaner. For de boliger, der ligger på hjørnet af Møllevangs Allé og Katrinebjergvej, har vi derfor ingen anden mulighed for at placere opholds-altaner end på nordsiden ud mod Katrinebjergvej. Da husene ud mod Katrinebjergvej er trukket tilbage fra vejlinjen, kommer disse altaner dog til at ligge relativt langt fra haverne på den anden side af vejen. Afstanden fra huset på hjørnet til naboskel på den anden side af vejen bliver 27 29 meter. Med dette udgangspunkt finder vi det urimeligt at fratage nogle af beboerne i den ny bebyggelse muligheden for at opholde sig udendørs - specielt i betragtning af, at villaejerne kan flytte sig til et
andet sted i haven, hvis de føler sig generet. Denne mulighed har beboerne med kun en altan ikke. Side 7 af 7 Teknik og Miljøs kommentarer: Ad 6 Bebyggelse i tre og fire etager på den modsatte side af vejen for et parcelhusområde kan resultere i indkigsgener. Rent arkitektonisk er de nordvendte altaner en kvalitet for byggeriets udseende. At altanerne er nordvendte gør, at de sjældent vil få direkte sollys og derfor umiddelbart forventes at blive brugt mindre end altaner med direkte sollys. Ophold på altanerne, der kan give følelsen af indkig mod parcelhusene vil derfor være begrænset. Afstanden og dermed muligheden for indkig vil være næsten den samme, uanset om der etableres altaner eller franske altaner.