Startredegørelse for lokalplan 1.165 Ny bebyggelse på Svingelport Oversigtskort Området som foreslås lokalplanlagt omfatter matr.nr. 94c og del af 94 b Helsingør Markjorder, 542, 555a, 556b, 566f, 566g og del af 556a Helsingør Bygrunde og dele af vejlitra 7000y og 7000 bh. Området er vist på tegningen oven for. Ejerforhold Området ligger centralt i Helsingør umiddelbart syd for Bykernen. Vejen Svingelport og bebyggelsen langs den udgør områdets nordlige del og sammenhængen til Bykernen. Området omfatter Helsingør
Kommunes arealer ved Svingelport og en del af DSB og Banedanmarks arealer langs Sdr. Strandvej, som ikke længere anvendes til banedrift. Vest for området ligger boliger og privat service i etageejendomme og store byvillaer. Øst for området ligger Banedanmarks sporanlæg og Scandlines opmarcharealer. Baggrund Igennem mange år har der været forskellige ønsker til udbygning af området. Senest har Nordsjællands HF og VUC (VUC) ønsket at erhverve den gamle brandstation for at nedrive den og opføre et nyt uddannelseshus. Og også Teknisk Museum har vist interesse i at placere et museum i området. For at sikre en samlet udvikling af området til offentlige formål, uddannelse, kultur og andre relaterede formål, foreslås det, at der udarbejdes en lokalplan, som omfatter de 3 områder i kommuneplanen, der tilsammen udgør udviklingsområdet Svingelport, og som er vist på oversigtskortet oven for. Udviklingen af Svingelport til uddannelse og kulturelle formål vil kunne tilføre Helsingør flere nye spændende aktiviteter, der tilsammen vil være med til at styrke Helsingør i forhold til uddannelse og turisme. I forbindelse med en forelæggelse af VUC s projekt besluttede Byrådet på møde den 30. juni 2016, at der skal udarbejdes en lokalplan der kan rumme VUC. VUC ønsker et samlet bygningsareal på ca. 3.400 m². Fakta om lokalplanområdet Stedet Svingelport er med sin fortid som Helsingørs byport mod syd en del af en særlig kulturhistorisk fortælling. Området er i dag i vid udstrækning domineret af gamle bevaringsværdige og fredede huse. Svingelport hed indtil 1924 Gammel Strandvej. Ved byens sydlige port Svingelen løb den anlagte Kongevej fra 1779 sammen med Strandvejen. Svingelport blev omkring 1955 gennemskåret af Jernbanevej, der gik direkte over i Kongevejen og ledte trafikken sydøst om byen ud til stationen og havnen. Bebyggelsen i Svingelport syd for Jernbanevej blev derved en blindtarm til Bykernen. Ifølge kommuneplanens rammer skal der tages hensyn til det særlige miljø og et nybyggeri skal tilpasses til og respektere det særlige kulturhistoriske miljø, som det skal indgå i. Svingelport 7 og Svingelport 9 og 11 Svingelport 7 Den ældste bygning er Svingelport 7 fra 1765. Den blev opført i grundmur i tre etager med kælder under det hele. Manzardtaget er som i baroktiden, mens facaden og navnlig gavlen mod byen er udført med rokokodetaljer. Hovedhuset blev fredet i 1919. Svingelport 9 og 11 Svingelport 9-11 blev bygget i 1826 som badeanstalt. I den grundmurede bygning i to etager med halvafvalmet tegltag er der kælder under det hele, og netop kælderen blev indrettet til baderum med mulighed for opvarmning af vandet. Mod syd blev opført en bindingsbygning i fjorten fag. Begge bygninger har høj bevaringsværdi (SAVE 3).
Svingelport 8 og Svingelport 6 Svingelport 8 Svingelport 8 blev i 1788 opført i grundmur i to etager for sukkerraffinadør Christian Clausen Plum. Det havde tegltag og var bygget i klassicistisk stil. I midten af 1830 erne blev tilbygningen forhøjet. Helsingør Købstadskommune købte gården i 1913 og byggede det offentlige slagtehus i dens store have mod nord. I 1945 fredede man bygningerne. Svingelport 6 Svingelport 6 blev bygget i 1913-14 som byens offentlige slagtehus, og i 1939 omdannede man dette til brandstation med garager i østfløjen og tilbygning af et slangetårn i vestfløjen. Gårdrummet har en intim stemning. Bygningerne til Svingelport 6 har høj bevaringsværdi (SAVE 3). Den øvrige det af udviklingsområdet er i dag parkeringsareal for byen og resten af området henligger som et ubenyttet grundareal hvor DSBs gamle remise indgår. Remisen er registreret som bevaringsværdig. Eksisterende trafikforbindelser Som beskrevet ovenfor er Svingelport beliggende på begge sider af Jernbanevej/Kongevejen. I Bykernen indgår Svingelport i Simon Spies Plads. I investeringsplanen udarbejdet af Schønherr foreslås forbindelsen mellem Bykernen og Udviklingsområdet ved Svingelport genetableret ved at lægge Jernbanevej ned i en lavere kote, således at forbindelsen til bykernen for gående og cyklende styrkes. I dag er der indkørsel for køretøjer til Svingelport, tilslutningen til Kongevejen /Jernbanevej er ikke optimal, men er søgt forbedret for at sikre de bløde trafikanter. Længere mod øst er der vejadgang fra Jernbanevej til parkeringsarealerne syd for Svingelport. Terrænet Hele byudviklingsområdet er i niveau med baneterrænnet, som ligger 2,5 til 5 m under Sdr. Strandvejs niveau.
Lokalplanforslaget - Projektets indpasning i og påvirkning af omgivelserne. Det foreslås, at det særlige bymiljø, der er omkring vejen Svingelport, sikres og bevares i en lokalplan ved at nybyggeri i volumen og materialer tilpasser sig de eksisterende bevaringsværdige og fredede bygninger. Byrådets beslutning af 30. juni betyder dog at den bevaringsværdige brandstation Svingelport 6, kan nedrives og erstattes af det nye projekt til VUC. Det foreslås, at parkering til VUC begrænses, så bygningen kun bliver 3 etager og ikke 4 etager mod Svingelport og så bygningen kan få åbne facader og indgang fra Svingelport. Der udarbejdes 3D-illustrationer af bygningsvolumener. Det foreslås, at der på det resterende areal (enhed 3 og enhed 4) kan bebygges med punkthuse i 2-3 etager placeret på en bygning i 1 etager, som fylder hele byggefeltet ud. Bebyggelsen mod Sdr. Strandvej vil således fremtræder i 2 og 3 etager og mod sporarealerne i 3 og 4 etager. På den måde optages niveauforskellen mellem Sdr. Strandvej og baneterrænnet af en bygning, hvor taget er i niveau med Sdr. Strandvej. Herved gives der mulighed for at skabe et nyt byrum langs Sdr. Strandvej i form af et parkareal beliggende mellem punkthusene ovenpå taget af den gennemgående bygning.
Andre relevante projektforhold Projektideen vil blive illustreret med 3D-illustrationer, som dels viser et luftperspektiv af projektet set i forhold til omgivelserne samt en række illustrationer af byggeriet set fra Sdr. Strandvej, fra kysten og fra Svingelport. Området er beliggende i Kystnærhedszonen og i bufferzone hvor hensynet til Kronborg skal indgå. Mobilitet Det er et ønske at understøtte bæredygtige trafikformer. Initiativerne tager udgangspunkt i Svingelports stationsnære beliggenhed og skal medvirke til at begrænse andelen af bilture og få flere til at vælge at gå, cykle eller benytte den kollektive trafik. Det betyder at Svingelport opprioriteres til fordel for fodgænger og cyklister og således indrettes som Shared Space, hvor også biler må køre, men skal tilpasse sig forholdene. Til gengæld opjusteres vejadgangen fra Jernbanevej til det nye byområde, så biler til de mange parkeringspladser ikke er til gene for det særlig bymiljø der ønskes skabt i denne nye bydel. Cykelparkeringspladser skal opprioriteres i hele området. Bilparkeringspladser skal placeres i konstruktion. På grund af de særlige terrænforhold der findes i området er det i planen foreslået at en del af parkeringspladserne kan lægges på terræn i skrænten mod Sdr. Strandvej og resten kan lægges i en p-kælder. Ved gennemførelse af udviklingsprojektet er der behov for at retablere de 150 p-pladser som findes som skråparkeringspladser på Sdr. Strandvej og på Svingelportarealet. Herudover skal der etableres mellem 100-200 nye parkeringspladser i forbindelse med de nye aktiviteter. Klimatilpasning - regnvand Svingelportområdet er beliggende i klimatilpasningsområde 1 og 2, og vil være udsat for oversvømmelser ved regnvejrshændelser udover 10-årsniveau. Der bør derfor udarbejdes retningslinjer for håndtering af regnvand og oversvømmelsesrisiko i den kommende bebyggelse. KLIKOVAND, som er et samarbejde mellem kommunerne og regionen om klimatilpasning, er positivt indstillet på at samarbejde med Helsingør Kommune om et forprojekt for Svingelportområdet, og kan bidrage med 50 % medfinansiering til rådgiverudgifter, i forbindelse med den indledende kvalificering af relevante klimatilpasningselementer. Jordforurening Området er forurenet, der skal foretages en nærmere undersøgelse af forureningens omfang og konsekvenser for byggeriet. Forhold til anden planlægning og lovgivning Ifølge Helsingør Kommuneplan er lokalplanområdet beliggende i område 1.B10, 1.B11 og 1.B61. Her gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen: Rammenummer 1.B10 Rammenavn Omraadetype a b c d e Svingelport Helårsbolig Særlige bestemmelser: Området kan desuden anvendes til offentlige formål og privat service. Områdets kulturmiljøværdier og arkitektoniske kvaliteter skal sikres gennem et sæt af bebyggelsesregulerende bestemmelser. Nedrivninger, ombygninger eller andre ændringer af bygninger m.m. må kun ske med Byrådets særlige tilladelse af hensyn til bydelens bevaringsværdige karakter. Ny bebyggelse skal opføres under hensyn til områdets bebyggelseskarakter, som overvejende består af bevaringsværdige og fredede etageejendomme. Nye forslag til bebyggelse skal visualiseres for at synliggøre projektets indvirkning på udsigtsforhold for beboere på vest-siden af Sdr. Strandvej.
f g Vejadgang til området skal ske fra Jernbanevej Området er omfattet af retningslinjer for bufferzone -ind- og udsigtslinjer for Kronborg. Rammenummer 1.B11 Rammenavn Omraadetype Bebyggelsesprocent 80 Max etager 2.5 a b c d e f Sdr. Strandvej Helårsbolig Særlige bestemmelser: Området kan desuden anvendes til offentlige formål og privat service. Mod Øresund kan bebyggelse punktvis opføres i maksimalt 6 etager. Der kan maksimalt opføres 55 boliger. Nye forslag til bebyggelse skal visualiseres for at synliggøre projektets indvirkning på udsigtsforhold for beboere på vest-siden af Sdr. Strandvej. Vejadgang skal ske fra Jernbanevej. Området er omfattet af retningslinjer for bufferzone -ind- og udsigtslinjer for Kronborg. Rammenummer 1.B61 Rammenavn Omraadetype Bebyggelsesprocent 30 Max etager 2 a b c d Ryesvej Helårsbolig Særlige bestemmelser: Området kan desuden anvendes til offentlige formål, privat service samt mindre butikker på maks. 200 m² til områdets daglige forsyning. Ny bebyggelse skal opføres under hensyn til områdets bebyggelseskarakter, som overvejende består af fritliggende ældre villaer. Ved en samlet bebyggelse af et ubebygget areal med mere end 8 boliger skal det sikres, at mindst 10 % af området anvendes til samlede fælles friarealer af forskellig karakter herunder ikke medregnet parkeringsarealer. På matrikel nummer 74g, Helsingør Bygrunde (Sveablik), kan der opføres bebyggelse i 3 etager med en ekstra etage indbygget i skrænten mod Sdr. Strandvej og med en bebyggelsesprocent på 35 %. Bebyggelsesprocenten i område 1.B11 og 1.B61 giver mulighed for at overstig kommuneplanrammen, der skal derfor udarbejdes et kommuneplantillæg, der muliggør bebyggelse i op til 200 % med parkering i konstruktion. Når bebyggelsesprocenten i disse området kan blive så høj, skyldes det ideen med at bebygge hele grunde i en etage blandt andet med parkering, parkareal på taget og punktvis bebyggelse ovenpå. Fingerplanen: Bebyggelse af arealerne ved Svingelport er i overensstemmelse med fingerplanen. Der en ingen drikkevandsinteresser i området Miljøvurdering Umiddelbart vurderes det, at der skal udarbejdes en miljøvurdering af byggeriets visuelle påvirkning af omgivelserne. Tidsplan
Milepæle oktober 2016 nov.-dec. 2016 februar 2017 marts-april 2017 maj 2017 juni 2017 Startredegørelse Udarbejdelse af screening Forslag til lokalplan og miljø- Offentlig høring Indsigelser behandles i Endelig lokalplan offentliggøres i TMK, Byrådet og miljøvurdering vurdering i TMK, ØU og Byrådet i TMK, ØU og Byrådet Tidsplanen er under forudsætning af, at den nye planlov kommer til at virke fra marts 2017, hvorefter høringsperioden sættes ned fra 8 uger til 4 uger.