Offentlig fremlagt xx.xx.xx - xx.xx.xx Forslag til Lokalplan Lokalplan nr. 900.3160 - L09 Erhvervsområde ved Guldagervej, Hjørring Hjørring Kommune Teknik- & Miljøområdet
Vejledning HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan er den eneste plantype, som kommunalbestyrelsen kan anvende til at fastlægge bindende bestemmelser om, hvordan de enkelte arealer i kommunen bliver anvendt og bebygget. Der skal ifølge planlovens kapitel 5 udarbejdes en lokalplan, inden et større bygge- eller anlægsarbejde bliver udført, eller der foretages væsentlige nedrivninger eller ændringer af en ejendom. Der kan altid udarbejdes lokalplan, når kommunalbestyrelsen skønner, at det er nødvendigt. I en lokalplan kan kommunalbestyrelsen fastlægge nærmere retningslinjer for, hvordan: et areal bliver anvendt, bygninger, veje og stier bliver placeret og udformet, friarealer bliver placeret og udformet, samt bevaring af bevaringsværdige huse og bymiljøer. Bestemmelserne skal medvirke til, at et område bliver anvendt og udformet under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning. Offentliggørelse Inden kommunalbestyrelsen vedtager en lokalplan endeligt, bliver der offentliggjort et forslag til lokalplan i mindst 8 uger, sådan at borgerne kan sætte sig ind i forslaget og få mulighed for at kommentere det og komme med ændringsforslag. Når kommunalbestyrelsen har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt, hvorefter den bliver tinglyst og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. Et forslag kan ikke vedtages endeligt, hvis en myndighed efter reglerne i 29 eller 29a har modsat sig dette skriftligt over for kommunalbestyrelsen. Forslaget kan først vedtages, når der er opnået enighed mellem parterne om de nødvendige ændringer. Ændringer af eksisterende forhold, f.eks. om- og nybyggeri eller ændret anvendelse af bestående ejendomme, skal være i overensstemmelse med lokalplanens ideer. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre betydende ændringer i en lokalplan, når det ikke strider mod planens overordnede idé.
Indholdsfortegnelse Oversigtskort 4 Beskrivelse af lokalplanens indhold 5 Bestemmelser 1 Lokalplanens formål 6 2 Område og zonestatus 6 3 Områdets anvendelse 6 4 Udstykning 7 5 Bebyggelsens omfang og placering 7 6 Bebyggelsens udseende 8 7 Ubebyggede arealer 9 8 Vej, sti og parkering 9 9 Tekniske anlæg 9 10 Miljø 9 11 Grundejerforening 10 Ingen bestemmelser. 10 12 Betingelser for ibrugtagning af ny bebyggelse 10 13 Lokalplan og byplanvedtægt 10 14 Servitutter 10 15 Lokalplanens retsvirkninger 10 Bilag Bilag 1 Matrikelkort 12 Bilag 2 Lokalplanens kort 13 Redegørelse 1 Lokalplanens baggrund og formål 14 2 Lokalplanområdet 14 3 Lokalplanens indhold 14 4 Hjørring Kommuneplan 2013 16 5 Lokalplan 390.6 17 6 Natur og landskab 18 Byrådets behandling af lokalplanen 23 Lokalplan nr. 900.3160-L09
Papirformat: A4 Oversigtskort Oversigtskort Hjørring Nord Motorve j Lokalplanområde Geodatastyrelsen Lokalplan nr. 900.3160-L09 4
Beskrivelse Beskrivelse af lokalplanens indhold Lokalplanområdet ligger i landzonen ca. 2 km nordøst for Harken og ca. 7 km syd for Hjørring på Guldagervej som vist på kortet side 4. Lokalplanområdet afgrænses af landbrugsarealer. Inden for lokalplanområdet ligger på nuværende tidspunkt virksomheden Aurion, som blev etableret i 1974. Virksomheden fremstiller og forædler økologiske fødevarer. Denne lokalplanen er udarbejdet som afløser for den eksisterende lokalplan 390.6 for et område til erhvervsformål ved Guldagervej. Med den seneste udvidelse af Aurion er den eksisterende lokalplan fuldt udnyttet. Derudover ønsker man at opføre et videns- og inspirationscenter med relation til korn. Dette giver den eksisterende lokalplan ikke mulighed for. Formålet med denne lokalplan er derfor at udvide planområdet, at sikre fortsatte udvidelsesmuligheder for den eksisterende virksomhed og at give mulighed for opførelse af et vidensog inspirationscenter. Derudover er det et formål med lokalplanen at sikre, at ny bebyggelse opføres i tilknytning til det eksisterende. Lokalplan nr. 900.3160-L09 5
Bestemmelser I henhold til Planloven, lovbek. nr. 587 af 27. maj 2013, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: - at sikre, at området må anvendes til erhvervsformål, - at give mulighed for udvidelse af den eksisterende erhvervsvirksomhed, - at give mulighed for opførelse af et videns- og inspirationscenter med relation til den eksisterende virksomhed, - at sikre, at ny bebyggelse opføres i tilknytning til det eksisterende af hensyn til det omkringliggende landskab, - at fastlægge adgangsforhold og parkering samt - at sikre en afskærmende beplantning. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på bilag 1 og omfatter matr. nr. 1-eh Rønnovsholm Hgd., Vrejlev og del af matr. nr. 1-as Rønnovsholm Hgd., Vrejlev samt alle matrikler, som udstykkes efter 1. november 2014. 2.2 Lokalplanområdet opdeles i delområde I og II, som vist på bilag 2. 2.3 Området ligger i landzone og skal forblive i landzone. 2.4 Bonusvirkning Vedtagelse af lokalplanen erstatter landzonetilladelse efter planlovens 35, stk. 1, med hensyn til udstykning, ændret anvendelse, opførelse af bebyggelse og etablering af aktiviteter, som er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. 3 Områdets anvendelse 3.1 Delområde I må kun anvendes til erhvervsformål i form af fødevareproduktion. Der må opføres de bygninger og anlæg, som er nødvendige for produktionen, såsom produktions- og lagerbygninger, siloer, mølleri, personalefaciliteter og administration. Derudover må der anlægges parkering til brug for virksomheden og vidensog inspirationscenteret. Lokalplan nr. 900.3160-L09 6
Bestemmelser Jf 3.2 Overnatningsfaciliteter er kun beregnet til kursusaktivitet. Det er altså ikke en aktivitet, der må få karakter af hotel eller vandrerhjem. 3.2 Delområde II må kun anvendes til vidensog inspirationscenter med formidlings- og udstillingsfaciliteter, café, undervisningsfaciliteter, butik, overnatningsfaciliteter i forbindelse med kursusaktivitet, samt personalefaciliteter og administration. Derudover må der etableres udendørsaktiviteter med relation til aktiviteterne i videns- og inspirationscenteret. Jf 3.3 Der er ikke tale om en selvstændig butik, men en butik, som servicerer de gæster, der besøger bygningen i forbindelse med de forskellige aktiviteter. 3.3 Indenfor delområde II må der i forbindelse med indgangen eller caféen etableres én butik med et bruttoetageareal på max. 200 m 2. Butikken må kun have salg af produkter med relation til aktiviteterne i vidensog inspirationscenteret. Driften af butikken skal ophøre, hvis driften af bygningen ophører. 4 Udstykning 4.1 Delområde II kan udstykkes som et selvstændigt matrikelnummer. Jf 5 En evt. husstandsvindmølle kan jf. loven være op til 25 m høj, og kræver særskilt landzonetilladelse. Den skal ikke nødvendigvis opføres indenfor byggefelterne, men placeringen skal være i overensstemmelse med praksis, herunder vejledning om opstilling af vindmøller. Jf 5.2 Der er i forvejen opført ca 3.900 m² etageareal. Dermed giver bestemmelsen mulighed for en udvidelse på ca. 3.400 m². 5 Bebyggelsens omfang og placering Delområde I 5.1 Al bebyggelse skal opføres inden for byggefeltet, jf. bilag 2, beliggende min. 2,5 m fra skel mod nord og vest. 5.2 Indenfor byggefeltet må der opføres bygninger med et samlet bruttoetageareal på max 7.300 m². 5.3 Bygningshøjden må ikke overstige 12,0 m målt fra et niveauplan fastsat i henhold til bygningsreglementet. Siloer og mølleri må opføres med en højde på max. 14,0 m målt fra et niveauplan fastsat i henhold til bygningsreglementet. Delområde II 5.4 Al bebyggelse skal opføres indenfor byggefeltet, jf. bilag 2, beliggende min. 2,5 m fra skel mod øst. Undtaget er dog bebyggelsen jf. 5.7. Bebyggelsen indenfor byggefeltet skal udgøre et samlet hele, og placeres med en indbyrdes afstand på max 20 m. 5.5 Inden for byggefeltet må der opføres bygninger med et samlet bruttoetageareal på max. 1.200 m². Derudover Lokalplan nr. 900.3160-L09 7
Bestemmelser kan der opføres op til 100 m² væksthus. 5.6 Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m fra et niveauplan fastsat i henhold til bygningsreglementet. Enkelte bygningselementer, som eksempelvis indgangsparti, må opføres med en max. højde på 12,0 m. 5.7 Udenfor byggefeltet må der opføres max. 6 bygninger fordelt på to klynger. Bygninger til overnatning og lign. skal enten placeres i byggefeltet eller i den sydlige del af delområde II, som vist i princippet på bilag 2. 5.8 Bygningerne udenfor byggefeltet må have et areal på max. 15 m 2 hver og en højde på max. 3,5 m ekcl. skorsten. 6 Bebyggelsens udseende 6.1 Bygningsfacader skal udføres i tegl, beton, glas eller stål. Bygningsfacader svarende til max. 1/3 af den enkelte facadelængde må udføres i træ. Facaderne skal fremstå i hvid, sort eller blandinger deraf, samt i materialernes naturlige farver. Tegl kan fremstå i andre farver. 6.2 Tagflader skal beklædes med tegl, pap eller stål. Der må desuden opsættes solfangere/solceller. 6.3 Til bygningers ydersider og tagflader må der ikke anvendes materialer, som har en glansværdi højere end 15 målt efter ISO 2813 standard. 6.4 Bebyggelsernes taghældning skal være mellem 15-45 grader. Enkelte bygningselementer fx indgangsparti kan udføres med en anden taghældning. 6.5 Bygninger uden for byggefeltet jf. 5.7, skal udføres med facader i træ eller samme materiale som bygning i byggefeltet, og fremstå i farverne sort, grå, brun, rød eller mørkegrøn. 6.6 Der må opsættes ét facadeskilt i forbindelse med indgangen til virksomheden og ét facadeskilt i forbindelse med indgangen til videns- og oplevelsescenteret. Skiltene må ikke placeres over facadens skæring med taget. 6.7 Ved vejadgangen fra Guldagervej må der opstilles en skiltepylon med belysning med en max. højde på 2,5 m Lokalplan nr. 900.3160-L09 8
Bestemmelser og en max. bredde på 1,5 m. Art Højde (m) Ene 3 Gråpil og 3 femhannet pil Hvidtjørn 4 Æblerose 2 Hunderose 2 Dunet 2 gedeblad (kun denne art) Slåen 2 Vild æble 6 (Skov-abild) Kvalkved 5 Navr 10 Alm. Røn 10 Birk (vorte og 15 dun) Fuglekirsebær 15 Eg 20 Bøg 30 Rødel 15 Ask 20 Skovfyr 20 Lind 30 * Ad 7.2 Egnstypiske arter. Den angivet højde er den forventede højde i udvokset tilstand. I delområde I må der i en afstand på max. 40 m fra bebyggelsen opsættes to flagstænger med en højde på max. 8 m til logoflag. Derudover må der i tilknytning til bebyggelsen opsættes de nødvendige oplysnings- og henvisningsskilte. 6.8 I delområde II må der inden for byggefeltet og i tilknytning til bebyggelsen opstilles en skiltepylon med belysning med en max. højde på 2,5 m og en max. bredde på 1,5 m. Samme sted må der opsættes en flagstang med en højde på max. 8 m til logoflag, samt en flagstang til Dannebrog. Derudover må der i tilknytning til bebyggelsen opsættes de nødvendige oplysnings- og henvisningsskilte. 7 Ubebyggede arealer 7.1 I delområde II må der etableres diverse anlæg, såsom bålplads, ovne, udekøkken, legepladser m.v. med relation til aktiviteterne i videns- og inspirationscenteret. Anlæggene må have en max. højde på 3,5 m og skal udføres i farverne sort, grå, brun, rød eller mørkegrøn. 7.2 Der skal etableres afskærmende beplantning som vist på bilag 2. Beplantningen kan etableres både som rækker og som grupper. Beplantningerne skal bestå af egnstypiske arter* i en blanding af stedsegrønne og løvfældende træer og buske, og skal til enhver tid vedligeholdes som tætsluttende hegn. Beplantningen mod vest skal etableres med min. 3 rækker og skal i udvokset tilstand have en højde på min. 5,0 m. Beplantningen mod øst i tilknytning til parkeringsarealet skal etableres som en beplantning med en højde på min 1,0 m. 8 Vej, sti og parkering 8.1 Vejadgangen til området skal ske fra Guldagervej, som vist på kort i bilag 2. 8.2 Der skal anlægges parkering indenfor arealerne vist på Lokalplan nr. 900.3160-L09 9
Bestemmelser kort i bilag 2. 9 Tekniske anlæg 9.1 Bebyggelsens regn- og spildevandsafledning skal ske i henhold til Hjørring Kommunes spildevandsplan. 10 Miljø Ingen bestemmelser. 11 Grundejerforening Ingen bestemmelser. 12 Betingelser for ibrugtagning af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt parkering jf. 8.2 og etableret afskærmende beplantning jf. 7.2 13 Lokalplan og byplanvedtægt 13.1 Ved den endelige vedtagelse og offentligt bekendtgørelse af lokalplan 900.3160 - L09 ophæves lokalplan 390.6 i sin helhed. 14 Servitutter Der ophæves ingen servitutter. 15 Lokalplanens retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger I perioden fra lokalplanforslaget offentliggøres og indtil den vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan byrådet tillade, Lokalplan nr. 900.3160-L09 10
Bestemmelser at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget. I indsigelsesperioden, som er på mindst 8 uger, er adgangen til at udnytte ejendomme, der er omfattet af forslaget, således meget begrænset. Når indsigelsesperioden er udløbet og byrådet kender eventuelle indsigelser og ændringsforslag, lempes disse midlertidige retsvirkninger. Lokalplanens blivende retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen. Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres. Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper. Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering, før dispensationen kan gives. Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdelse af en ny lokalplan. Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan byrådet ekspropriere. Hvis en ejendom, som er udlagt til offentlige formål, ikke kan bruges på en økonomisk rimelig måde, kan ejeren under visse forudsætninger kræve, at kommunen overtager den. Hvis lokalplanens bestemmelser om bevaring af bebyggelse medfører, at ejeren ikke kan bruge ejendommen på en økonomisk rimelig måde, kan han under visse omstændigheder kræve, at kommunen overtager den. Lokalplan nr. 900.3160-L09 11
Lokalplan nr. 900.3160-L09 12 Bilag og illustrationer Guldagervej Bilag 1 Matrikelkort Erhvervsområde ved Guldagervej, Hjørring Mål 1 : 3.000 Nord Signaturforklaring: Lokalplangrænse
Bilag og illustrationer Nord Delområde I ca. 128 m ca. 103 m 1 ca. 70 m P P Byggefelt for erhverv ca 75 m Delområde II 2 ca 70 m Byggefelt for videns- og inspirationscenter Guldagervej Signaturforklaring: Lokalplangrænse P Delområde Shelters, jf. 5.6 Parkering. jf 8.2 Vejadgang, jf 8.1 Beplantning, jf. 7.2 Bagehuse, jf. 5.6 Bilag 2 Lokalplanens kort Erhvervsområde ved Guldagervej, Hjørring Ikke i mål Lokalplan nr. 900.3160-L09 13
Redegørelse Papirformat: A4 Hjørring 1 Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen omhandler udvidelse at et eksisterende erhvervsområde, som ligger ca. 2 km nordøst for Harken og ca. 7 km syd for Hjørring på Guldagervej. Planområde Formålet med lokalplanen er at give den eksisterende virksomhed Aurion mulighed for fremtidig udvidelse, og at give mulighed for at opførelse af et videns- og inspirationscenter med relation til den eksisterende virksomhed. Harken I tilknytning til centeret er der mulighed for udnyttelse af friarealerne til forskellige anlæg med relation til de aktiviteter der foregår i centeret. 2 Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter ca. 3,2 ha og ligger ved Guldagervej i landzone. En del af området er udlagt til erhvervsformål, og der er opført en del erhvervsbebyggelse i form af produktionsbygninger, lager- og personalefaciliteter. Den anden del af lokalplanområdet drives i dag som landbrugsjord. Lokalplanområdet ligger i landbrugslandet mellem motorvej E39 mod øst og den gamle hovedvej mellem Hjørring og Aalborg mod vest. Området er karakteriseret ved at være et forholdsvis jævnt, fladt landbrugsland med spredt gårdbebyggelse. Alle omkringliggende arealer er landbrugsarealer. Adgangen til lokalplanområdet sker fra Guldagervej af en ca. 200 m lang grusvej, som fører ned til Aurions bygninger og parkeringspladser. Parkeringsarealerne har en grøn karakter, med en belægning af stabilgrus og arealerne er afskærmet af et beplantningsbælte. 3 Lokalplanens indhold Anvendelse og disponering: Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål. Lokalplanen opdeler området i to delområder, hvor virksomheden har mulighed for udvidelse inden for delområde I og videns- og inspirationscenteret kan opføres inden for delområde II. Lokalplanen har bonusvirkning, hvilket vil sige, at den erstatter de tilladelser efter planlovens 35, stk. 1 (landzonetilladelser) som er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser, Lokalplan nr. 900.3160-L09 14
Redegørelse med hensyn til udstykning, opførelse af bebyggelse, ændret anvendelse og etablering af aktiviteter. For øvrige tiltag, som ikke er omfattet af lokalplanens bestemmelse om bonusvirkning, gælder planlovens landzonebestemmelser efter 35 fortsat. Bebyggelsen: Lokalplanen fastlægger byggefelter, hvor bebyggelse skal opføres inden for. Byggefelterne skal sikre, at bebyggelsen bliver opført samlet for at undgå en spredning af bebyggelse i det åbne land. Byggefeltet i delområde II er placeret således, at bebyggelsen vil blive opført i tilknytning til virksomhedens bygninger. Inden for byggefelt II kan der opføres bebyggelse med et bruttoetageareal på max. 1.200 m 2 + 100 m² til væksthus. Bebyggelsens omfang begrænses af hensyn til placeringen i det åbne land. Det er muligt at opføre et beskedent antal mindre bygninger uden for byggefeltet i delområde II. Begrundelsen for, at der kan opføres max. 6 bygninger på max. 15 m 2 er, at de ubebyggede arealer også skal fremstå ubebyggede, hvilket de ikke vil gøre, hvis der tillades flere eller større bygninger. Lokalplanens bestemmelser omkring materialer og farver er fastlagt med udgangspunkt i byggeriets placering i det åbne land. Det er hensigten, at bebyggelsen skal opføres i gode gedigne materialer, der passer til placeringen på landet, og i et afdæmpet farvevalg, der også vil passe sammen med de eksisterende produktionsbygninger, der er opført i lyse nuancer. Lokalplanen giver mulighed for skiltning ved adgangsvejen og i tilknytning til bebyggelsen. Bestemmelserne skal sikre, at skiltningen ikke kommer til at virke skæmmende i det åbne land. Der er desuden mulighed for opsætning af henvisningsskite i det omfang det er nødvendig for den daglige drift af virksomheden. Lokalplanen giver mulighed for etablering af en mindre butik på max. 200 m 2. Butikken må udelukkende sælge produkter med relation til aktiviteterne i videns- og inspirationscenteret. Trafik: Lokalplanområdet har vejadgang fra Guldagervej. Landskab og beplantning: Af hensyn til placeringen i det åbne land skal der Lokalplan nr. 900.3160-L09 15
Redegørelse etableres en afskærmende beplantning dels i forbindelse med erhvervsbygningerne og dels i forbindelse med parkeringsarealerne. 4 Hjørring Kommuneplan 2016 En kommuneplan består af: overordnede mål og strategier for udviklingen og arealanvendelsen i kommunen, retningslinjer for arealanvendelsen for en række emner, rammer for lokalplanernes indhold for de enkelte dele af kommunen. En lokalplan skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. Retningslinjer Lokalplanområdet berører følgende af kommuneplanens retningslinjer: 3.9 Butik i tilknytning til særlige anlæg I henhold til kommuneplanens retningslinje 3.9 om butik i tilknytning til særlige anlæg kan der i tilknytning til bl.a. turistattraktioner, der ligger uden for bymidter, bydelscentre og lokalområder, til brug for de kunder, der benytter det pågældende anlæg på grund af dets primære funktion, etableres butik med et bruttoetageareal på indtil 200 m². Lokalplanens 3.3, som fastsætter den maksimale butiksstørrelse, er i overensstemmelse med retningslinjen. 9.1 Placering af større ferie- fritidsformål I henhold til kommuneplanens retningslinje om større ferie- fritidsformål, skal disse placeres i tilknytning til byer i bymønsteret, dog kan der også udlægges arealer til større stedbundne ferie- fritidsformål. I det sidste tilfælde skal der ske en afvejning i forhold til øvrige arealinteresser i det åbne land. Lokalplanen planlægger for en aktivitet, der i høj grad er stedbunden, samtidig med, at der ikke er øvrige interesser i planområdet, som aktiviteten er i konflikt med. Det vurderes derfor, at lokalplanen er i overensstemmelse med retningslinjen. 11.1 Placering af driftsbygninger og driftsanlæg for store husdyrbrug I henhold til kommuneplanens retningslinje om store husdyrbrug, skal disse områder så vidt muligt friholdes for aktiviteter, der kan begrænse store husdyrbrug og deres Lokalplan nr. 900.3160-L09 16
Redegørelse udviklingsmuligheder. Etableringen af Kornets Hus er en stedbunden aktivitet, som ikke kan placeres andre steder. Dette sammenholdt med, at det ikke vurderes, at aktiviteten hindrer oprettelsen af store husdyrbrug, så vurderes det, at aktiviteten ikke er i strid med retningslinjen. Rammer for lokalplanlægningen En del af lokalplanområdet har ikke tidligere indgået i kommuneplanens rammedel. Derfor er der udarbejdet et kommuneplantillæg, som udlægger området til erhvervsformål således, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem kommuneplanen og lokalplanen. Kommuneplantillægget omfatter det samme område som lokalplanen. Kommuneplantillæg nr. 2 offentliggøres samtidig med lokalplanen. 5 Lokalplan 390.6 En del af lokalplanområdet er omfattet af lokalplan 390.6, som fastsætter anvendelsen til erhvervsformål. Lokalplanområdet og anvendelsen ønskes udvidet og derfor er det nødvendigt at udarbejde en ny lokalplan. Den hidtidige lokalplan 390.6 aflyses i sin helhed ved den endelige vedtagelse af denne lokalplan. 6 Natur og landskab Planlovens bestemmelser om opførelse af bebyggelse i det åbne land er relativt restriktive. Udgangspunktet er, at landzonen skal friholdes for anden (uplanlagt) bebyggelse m.v. end den, der er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri. Derfor skal byudvikling ske indefra byerne og ud, så der sikres klare grænser mellem by og land, og at ny spredt bebyggelse i det åbne land undgås. Dog åbner planloven mulighed for, at der kan fastsættes rammer for fødevarevirksomheder med besøgsfaciliteter, der bidrager til områdets turisme. Lokalplan nr. 900.3160-L09 17
Redegørelse I kommuneplantillæg nr. 2 redegøres for, hvorledes Kornets Hus lever op til planlovens intentioner på området. Derudover er Kornets Hus er et unikt eksempel på udviklingen af landbrugserhvervet med vægt på kulturlandskabets værdi, og den betydning det har for (for-)brugerne. Kornets Hus skal derfor også ses som erhvervsudvikling og som en udvikling af landdistriktet i Hjørring Kommune og i Region Nordjylland. Eksempelvis forventes Kornets Hus at medføre yderligere 5-6 arbejdspladser med direkte tilknytning til centeret. 7 Miljø Indvindingsopland Planområdet ligger i et nitratfølsomt indvindingsopland. Kommuneplantillægget fastlægger områdets anvendelse til erhvervsformål, hvilket allerede er tilfældet for en del af området. Dermed ændres anvendelsen ikke i det område. Det vurderes imidlertid ikke, at erhvervene udgør en risiko for forurening af grundvandet. Der er tale om en biodynamisk virksomhed, der ikke har oplag af eller håndterer mobile stoffer, som udgør en forureningsrisiko. I det område, der ikke anvendes til erhvervsformål i dag, skal der etableres en vidensog inspirationscenter med formidling, udstilling og undervisning. Det er heller ikke en anvendelse, der vurderes at udgøre en risiko overfor grundvandet. Dermed er der ikke krav om, at der skal udarbejdes en grundvandsredegørelse. Jordforurening Hvis der under bygge-, anlægs- eller jordarbejde træffes forurening, skal arbejdet standses, og Hjørring Kommune - Teknik- & Miljøområdet skal underrettes. Der skal foretages en vurdering af forureningen i forhold til grundvand og arealanvendelse m.m. Er en umiddelbar indsats overfor forureningen påkrævet, vurderer kommunen, om der skal fastsættes vilkår for det videre arbejde. Region Nordjylland vurderer herefter, om den fundne forurening skal kortlægges efter reglerne i jordforureningsloven 8 Forsyning og tekniske anlæg Kloakering Det er den til enhver tid gældende spildevandsplan som bestemmer hvilken spildevandsløsning der skal etableres. Lokalplanens område er, ifølge gældende spildevandsplan, udenfor det kloakerede opland. Området er en del af det åbne land, og er på nuværende tidspunkt ikke omfattet af yderligere renseklassekrav. Lokalplan nr. 900.3160-L09 18
Redegørelse 9 Øvrige forhold Landbrugspligt Ophævelsen af landbrugspligt sker i forbindelse med Geodatastyrelsens godkendelse af udstykningen. NaturErhvervstyrelsen kan i forbindelse med ophævelsen af landbrugspligten stille betingelser i medfør af landbrugsloven vedrørende jordens drift og/eller afhændelse af ejendommens øvrige jorder til sammenlægning med anden landbrugsejendom. Vej og trafik Etablering af vejanlæg, nye adgange for kørende, vejtilslutninger, ændring af eksisterende vejforløb, ændret anvendelse af benyttelse af eksisterende overkørsler, skilte, chikaner, lysindretninger m.v. kræver tilladelse efter vejlovgivningen og færdselsloven. Byggetilladelse Opførelse af ny bebyggelse og ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse kræver som udgangspunkt tilladelse efter byggelovgivningen. Miljøgodkendelse Anlæggelse eller påbegyndelse af visse virksomheder må ikke foretages, før der er meddelt godkendelse heraf. 10 Lov om miljøvurdering af planer og programmer Efter screening iht. Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter vurderer Hjørring Kommune, at der ikke skal laves en miljøvurdering af planforslagene. Dette begrundes med: Planen fastlægger ikke rammer for projekter, der er omfattet af lovens bilag 1 eller 2 ( 8, stk. 1, nr. 1). Planen medfører ikke krav om en vurdering af indvirkningen på et internationalt naturbeskyttelsesområde (Natura2000) ( 8, stk. 1, nr. 2). Planen fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser, men planen antages dog ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet ( 8, stk. 2, nr. 2), fordi: Der er tale om en mindre udvidelse af et eksisterende erhvervsområde. Lokalplanen sikre at opførelse af ny bebyggelse sker i tilknytning til det eksisterende, således en spredning af bebyggelse i de åbne land undgås. Bebyggelse skal opføres i neutrale materialer og farver, som sikre at Lokalplan nr. 900.3160-L09 19
Redegørelse bebyggelse tager udgangspunkt i det omkringliggende. Der er ingen miljømæssige problemer forbundet med de aktiviteter som lokalplanen giver mulighed for. 11 Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Lokalplan nr. 900.3160-L09 20
Vedtagelse Byrådets behandling af lokalplanen Vedtaget som forslag af Hjørring byråd den XX. måned 20XX. p.b.v. Arne Boelt / Tommy Christiansen Borgmester Kommunaldirektør Lokalplan nr. 900.3160-L09 21
Offentliggørelse Lokalplan nr. 900.3160-L09 22