Greve Kommune Lokalplan 12.41 SLAG R O F Juni 2012
Journal nr. 2012-26222 Sagsnr. 2011-5703 Lokalplanforslaget er udarbejdet af Center for Teknik & Miljø. Planforslaget er fremlagt til offentlig høring fra den 15. juni 2012 til den 10. september 2012. Eventuelle indsigelser skal senest den 10. september 2012 sendes til: Greve Kommune Center for Teknik & Miljø Rådhusholmen 10 2670 Greve eller teknik@greve.dk Der afholdes borgermøde om forslaget i perioden den 15. august til den 30. august. Der vil blive annonceret om borgermødet samt lagt meddelelse på kommunens hjemmeside www.greve.dk. Indholdsfortegnelse side REDEGØRELSE 2 Indledning 2 Nuværende forhold 2 Lokalplanens baggrund og formål 3 Helhedsplan for 6 Boligforhold 6 Trafikforhold 6 Virksomheder i 7 Lokalplanens forhold til anden planlægning 8 og lovgivning Lokalplanens indhold 10 LOKALPLANENS BESTEM- 13 MELSER 1 Lokalplanens formål 13 2 Lokalplanområde og zonestatus 13 3 Områdets anvendelse 13 4 Udstykning 14 5 Veje, parkering og stier 14 6 Teknisk forsyning 15 7 Bebyggelsens omfang og placering 15 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 16 9 Ubebyggede arealer og beplantning 17 10 Forudsætninger for ibrugtagen 17 11 Grundejerforening 17 12 Aflysning af byplanvedtægter 18 13 Midlertidige retsvirkninger 18 14 Endelige retsvirkninger 18 Vedtagelsespåtegning 19 KORTBILAG Matrikelkort BILAG 1 Eksisterende forhold BILAG 2 Fremtidige forhold for områdernes anvendelse, BILAG 3 veje og stier Miljøklasser BILAG 4 1
Forslag til lokalplan 12.41 REDEGØRELSE Indledning Nuværende forhold Området Kort over området Bebyggelsen, beplantning m.v. Den nuværende bebyggelse består af mindre håndværks- og industribygninger fra 1960 erne og fremefter. Bygninger er i 1 og 2 etager. Mange bygninger er ombygget og moderniseret i årenes løb. Enkelte ejendomme har stadig en bolig knyttet til virksomheden. Greve Borgerhus, som tidligere var rådhus for Greve - Kildebrønde Kommune, er en markant tidstypisk bygning, som ligger i parklignende omgivelser med flere store træer. omkranses i nordøst og nordvest af et højt skovbælte, som indrammer bebyggelsen. Området er i øst og sydøst omgivet af par- 2
cel- og rækkehuse. En grøn kile med et stort parkområde støder op til. Området har vejforbindelse til Lillevangsvej og Greve Centervej via. Luftfoto over området Lokalplanens baggrund og formål Fra håndværk til service I slutningen af 1950 erne blev de første grunde til håndværksvirksomheder og let industri udstykket i. Til hver virksomhed var det muligt at indrette en beboelseslejlighed til brug for virksomhedens ejer eller en ansat. gav håndværkere, der ønskede at blive selvstændige, mulighed for at kombinere et familieliv med en udvikling af virksomheden. Siden 1960 erne har gået fra at være et erhvervsområde med håndværk og let industri til i større udstrækning, at blive et bynært serviceområde i den centrale del af Greve også med forretninger, kursuslokaler, motionslokaler, kontorer og behandlingslokaler. Antallet af boliger falder fra år til år. Den oprindelige tanke med en håndværksfamilie som arbejdede og boede på samme matrikel er ikke aktuel i dag, idet en del af boligerne er lejet ud. Brancheglidning har gennem de sidste årtier ændret områdets karakter. Det er bl.a. engros- og detailhandel som er vokset de seneste år. Antallet af virksomheder inden for sundhed, sport og motion er ligeledes steget i de sidste årtier. Klinikker, terapeuter, tandlæger, privathospital, wellness, styrketræning og karate er nye virksomhedstyper, som vokser for øjeblikket i. 3
Undervisningsaktiviteter såsom aftenskole, væveskole og kommunens kompetencecenter er ligeledes etableret i området. Antallet af kontorvirksomheder er også steget i årenes løb. Greve Privathospital og Greve Wellness At disse nye virksomhedstyper har fundet vej ind i har sin baggrund i områdets centrale placering i Greve, samt de relativt små ejendomme med gode muligheder for mindre virksomheder til et lavt prisniveau på køb og leje af ejendomme i området. Alle disse forandringer er baggrunden for kommunens ønske om udarbejdelse af en helhedsplan, som skal ligge til grund for en ny lokalplan for området. Formålet er at udvikle området med nye tidssvarende aktiviteter, som kan styrke Greves erhvervsliv. Den centrale placering tæt ved Greve Midtby Center og Greve Station kan udnyttes bedre end tilfældet er i dag. En bedre udnyttelse af de kommunale arealer kunne afstedkommes via et tættere samarbejde mellem Greve Borgerhus og Greve Idræts Center. Et tættere samarbejde mellem idrætscentret og de mange idræts- og sundhedstilbud i kunne også videreudvikles. Greve Borgerhus I samme periode som blev udbygget i 1960 erne, blev naboområderne til ligeledes fuldt udbygget med boliger. Trafikmængdens 4
stigning i området de seneste årtier giver miljømæssige problemer i forhold til boligerne. Skal naboskabet mellem og de omkringliggende boliger fungere på langt sigt, kræver det en stillingtagen til s fremtidige trafikbelastning. Historie er optaget på Kulturarvsstyrelsens liste over bevaringsværdige industriminder i Danmark på baggrund af s særlige historie og opkomst. Greve Museum har i flere forskellige sammenhænge beskrevet og den historie, som knytter sig til områdets udbygning fra 1960 erne og frem til nu. Senest har Greve Museum i 2010 udgivet bogen i Greve - familieindustri i forstaden. I bogen beskrives historien bag en række familievirksomheder i. Udflytningen af erhverv fra baggårdene i det indre af København efter 2. verdenskrig, blev optakten på udbygning af nye erhvervsområder i omegnskommunerne. Der blev opbygget en række værkstedsbyer til håndværk og småindustri uden for København. Der er således også bygget en Håndværkerby i Valby i 1950 erne. blev udstykket fra tre ejendomme (statshusmandsbrug). Udstykningen blev godkendt i 1964 af sognerådet i Greve-Kildebrønde Kommune. Der ligger stadig en af de oprindelige ejendomme i den sydlige del af. Luftfoto af rådhuset fra 1967, hvor er under etablering. En række bygninger er bevaret intakt fra udbygningen af området i 1960 erne. Specielt rådhuset i den tidligere Greve - Kildebrønde Kommune er meget karakteristisk. Rådhuset blev opført 1957 og fungerede som rådhus frem til 1973. Bygningen rummer i dag bl.a. Greve Borgerhus m.m. 5
Helhedsplan for Kommuneplan 2009 2013 Erhvervsstrategi 2011-2015 I kommuneplan 2009 2013 har Greve Kommune besluttet, at der udarbejdes helhedsplaner for omdannelse og udvikling af kommunens industriområder. Rækkefølgen på disse helhedsplaner er, Kildebrønde Industri, Karlslunde Industri, Tune Industri, Ventrupparken og Greve Main. Helhedsplanerne udarbejdes i samarbejde med virksomheder og grundejerforeninger. Byrådet har vedtaget en række målsætninger for udvikling af kommunens erhvervsområder, som sigter til at fastholde og udvikle muligheder for etablering af flere virksomheder inden for kontor- og servicesektoren. Kommunen arbejder for at skabe en balanceret og fremtidssikker erhvervsstruktur og skabe gode vækstmuligheder for mindre virksomheder og iværksættere med et særligt fokus på vidensbaserede iværksættere. I erhvervsstrategi 2011-2015 vil Greve Kommune udvikle og markedsføre de eksisterende erhvervsområder. Attraktive erhvervsområder er et vigtigt parameter i forhold til at tiltrække og fastholde virksomheder. Generelt er kommunens erhvervsområder fyldt godt op. Udviklingspotentialet ligger derfor i væsentlig udstrækning i mulighederne for fortætning og tilpasning af eksisterende erhvervsområder og understøtte etableringen af flere videnstunge kontor- og servicevirksomheder. Forslag til Helhedsplan for Greve Kommune har udarbejdet et forslag til Helhedsplan for. Helhedsplanen er udarbejdet i samarbejde med grundejerforeningen for. Planen har været drøftet på temamøder mellem Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget og Teknik- og Miljøudvalget. Forslag til helhedsplan for er behandlet på møde i Byrådet den 13. december 2011. Der har været afholdt et borgermøde om helhedsplanen i maj 2011. Forslag til Helhedsplan danner grundlag for lokalplan 12.41 for. Boligforhold Boligforhold Fra starten var det muligt at indrette en bolig pr. ejendom til ejerfamilien eller en ansat. Denne mulighed er blevet udnyttet af flere ejere og indehavere af virksomheder i. Der er dog sket en langsom nedlæggelse af boliger i området. Antallet af ejendomme som har bolig tilknyttet falder ligeledes, bl.a. i forbindelse med ejendommenes overgang fra værksteder og let industri til service- og byerhverv. Den øgede miljøbelastning af boligerne inde i gør det mindre attraktivt, at blive boende. En modsat rettet tendens er kommerciel udlejning af flere lejligheder på samme ejendom. Ligesom Greve Kommune gennemgår en generationsfornyelse, hvor de oprindelige indehavere pensioneres og flytter fra området. Trafikforhold Trafik Den gennemkørende trafik morgen og aften belaster området unødvendigt. En del bilister bruger som smutvej, når de skal fra Lillevangsvej ud til Motorvejen og omvendt. Opstuvningsproblemer i rundkørslen ved Lillevangsvej og Greve Centervej gør, at en del bilister kører gennem området for at spare tid. 6
Beboerne på Vestervang, Grevehaven og Ved Rådhuset er besværet af tung trafik, som skal vende inde i området. Beboerne har svært ved at komme ud i fra Håndværkervænget morgen og aften. Beboerne ser gerne, at der åbnes, for biltrafik, fra deres område til Lillevangsvej. Endvidere ønsker beboerne Håndværkervænget lukket mellem og boligvejene ved Greve Borgerhus. Lastbil bakker ind på Ved Rådhuset Det skal undersøges nærmere, om der er mulighed for etablering af et lyskryds på Lillevangsvej som vil give vejadgang til Grevehaven. Et eventuelt lyskryds ved Grevehaven indgår ikke i denne lokalplan. Parkeringsproblemerne tiltager i forbindelse med, at nye erhvervstyper gør deres indtog i området. Serviceerhverv og butikker trækker flere bilister. Manglende fortove giver problemer, når serviceerhverv tiltrækker nye typer af gående og cyklende til. Der er foretaget en trafiktælling oktober 2011. Tællingen er foretaget ud for Greveager 1 og ud for Hedelyparken 11. Resultater viser en hverdagsdøgnstrafik på 4350 ved Greveager og en hverdagsdøgnstrafik på 3829 ved Hedelyparken. Trafikken er koncentreret til dagtimerne med topbelastning mellem kl. 8-10 og kl. 16-18. Den helt overvejende del af bilisterne kører i intervallet 40 til 60 km i timen. Trafiktallet falder til under halvdelen i weekenden. Parkering Parkering skal afvikles på egen grund. Parkeringsnorm for Greve Kommune er: 25 m 2 for detailhandel 50 m 2 kontor, institutioner m.m. 100 m 2 håndværk, industri m.m. Den parkeringsnorm opretholdes i. Lokalplanen giver mulighed for etablering af parkering under og over bygningerne eller som parkeringshuse i området. Virksomheder i Virksomhedstyper s centrale placering og gode mulighed for etablering af mindre virksomheder til rimelige penge har medført, at byerhverv inden for kontor, handel, sundheds- og uddannelsestilbud har fundet vej ind i området. En del af disse erhvervstyper er etableret som en dispensation i forhold til de gælden- 7
de byplanvedtægter. En del virksomheder er et resultat af en brancheglidning, hvor virksomhederne overgår til nye forretningsområder inden for by- og serviceerhverv med flere kunder udefra. Der er således et behov for en tilpasning af den kommende lokalplan med de virksomhedstyper, som er etableret og ønsker en etablering i området. Tendenserne er, at overgår fra håndværk, bilreparationer og mindre industri til flere servicevirksomheder inden for handel, sundhed, kontor og kursusudbud. Håndværksvirksomhederne indskrænker deres værksteds- og lagerbehov som led i effektiviseringer. Bilværkstederne specialiseres og samles i større værksteder, som placeres med god kollektiv trafikdækning på store indfaldsveje. De mindre industrivirksomheder vokser ud af eller nedlægges. Blandet anvendelse af ejendom i. Der er således en række strukturelle forandringer, som har og vil få indflydelse på s udvikling fremover. Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning Fingerplan 2007 Kommuneplan 2009-2021 Området er omfattet af Fingerplan 2007 med hensyn til stationsnær placering. Ifølge Fingerplan 2007 kan der inden for en afstand af 1.200 m fra en station tillades kontorer på over 1.500 m 2 i det ydre storbyområde. Hele området ligger inden for en afstand af 1.200 m fra Greve Station. Området er omfattet af 4 kommuneplanrammer. Rammeområde 2O45 for Greve Borgerhus som angiver en anvendelse til offentlige formål, borgerhus og park. Bebyggelsesprocent er angivet til 10% for området som helhed. Særlige bestemmelser angiver at området ikke må bebygges yderligere. Rammeområde 2E33 for angiver en anvendelse til mindre håndværks-, service- og produktionsvirksomheder med tilknyttede salgsfunktioner. Anvendelsen for delområde 1 er offentlige formål og materielplads. Bebyggelsesprocenten er angivet til maksimalt 40% på den enkelte ejendom med en maksimal bygningshøjde på 2 etager med en minimum grundstørrelse på 1.000 m 2. Der må maksimalt etableres virksomheder op til miljøklasse 4 i området. Rammeområde 2E34 angiver en anvendelse til erhvervsformål liberalt erhverv og 8
kontorvirksomheder. Bebyggelsesprocenten er angivet til maksimalt 35% for området som helhed med en maksimal bygningshøjde på 2. Der må maksimalt etableres virksomheder op til miljøklasse 3 i området. I forbindelse med fremlæggelse af forslag til lokalplan 12.41 vil der blive fremlagt forslag til kommuneplantillæg nr. 8. Rammeområde 1R39 Olsbækkilen angiver anvendelsen til rekreative formål såsom natur, fritids- og idrætsaktiviteter. Der må kun opføres bygninger som har tilknytning til områdets rekreative anvendelse. Aflysning af byplanvedtægter Deklarationer Bevaringsværdige bygninger mv. Museumsloven Lokalplanens idémæssige indhold Byplanvedtægt 7 inkl. tillæg A og Byplanvedtægt 53 aflyses i forbindelse med godkendelse af denne lokalplan 12.41. Inden for området gælder en række udstykningsdeklarationer som berøres af lokalplan 12.41 for. Der er ingen bygning inden for lokalplanområdet, der i kommuneplan 2009 2021 er udpeget som værende bevaringsværdige. I Greve Museums bog om peges der ikke på specielle bygninger, da renovering og ombygning af de oprindelige bygninger har været omfattende. Greve Borgerhus og den omgivende park udgør en undtagelse. Greve Borgerhus er ikke i sig selv bevaringsværdigt, men udgør en tidstypisk kommunal kontorbygning fra slutningen af 1950 erne. Bygningen er intakt uden større indgreb i forhold til den oprindelige arkitektur. Der er tilføjet en pavillon på bagsiden, som ikke er indpasset i hovedbygningens arkitektur. Greve Museum har i forbindelse med en forhøring anbefalet, at det nuværende vejnet bibeholdes uden ændringer. Museet anbefaler ligeledes, at den nuværende bygningshøjde og udnyttelsesgrad bevares, som den er i dag, for at beholde områdets karakter. Konkret anbefaler museet, at en række ejendomme som nr. 6, 22, 35 og Håndværkervænget nr. 49 og 8 bevares i sin nuværende form. En bevarelse af disse ejendomme er grundet på den historie der kan knyttes til disse ejendomme. Der er i denne udpegning ikke taget hensyn til de arkitektoniske og funktionelle kvaliteter, der knytter sig til disse ejendomme. Lokalplanen udpeger ikke nogle bygninger til bevarelse. Hvis der i forbindelse med jord- og anlægsarbejder findes spor af fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, der berører fortidsminder. Skjulte fortidsminder, i form af eksempelvis bopladser, grave og lignende, er beskyttet af Museumsloven, kap. 8 27,stk. 2. Lokalplanens intention er på længere sigt at udvikle til et tættere byområde med plads til serviceerhverv, kontorer, værksteder og lettere industri i Greve Bymidte. Lokalplanforslaget giver mulighed for en betydelig større tæthed med udnyttelsesprocenter på 70% i op til 4 etager. Der er således mulighed for, at området på længere sigt vil kunne komplettere Greve Midtby med service- og administrative virksomheder tæt på Greve Station. Nærheden til Greve Idrætscenter gør det ligeledes muligt at udvikle de sportsmæssige og kulturelle tilbud til borgerne i kommunen i et samarbejde mellem idrætscentret og de mange virksomheder og institutioner i, som har tilbud inden for sport, fitness, wellness og aftenskole aktiviteter rettet mod bevægelse og sportsudøvelse. 9
Lokalplanens indhold Fremtidig anvendelse Fremtidig udnyttelse Udstykning Varmeplanlægning Lokalplanens fremtidige anvendelse er privat serviceerhverv som omfatter handel, forretnings- og husholdningsservice, privat undervisning, sundhedsvæsen og kulturelle aktiviteter. Herudover den finansielle sektor samt transport og kommunikation til servicesektoren. Liberalt erhverv omfatter selvstændig erhvervsvirksomhed inden for brancher, der ikke beskæftiger sig med hverken produktion eller salg af varer, men med forskellige former for serviceydelser. F.eks. advokater, arkitekter, praktiserende læger, dyrlæger, fysioterapeuter, kiropraktorer, tandlæger, psykologer, revisorer, ejendomsmæglere, erhvervskonsulenter og ingeniører Forslag til Helhedsplan for giver en mere intensiv udnyttelse af grundene i området end Byplanvedtægt 7. Nærværende lokalplan giver mulighed for en bebyggelsestæthed på maksimalt 70% af grundens størrelse med mulighed for at bygge op til 4 etager maksimalt på 12 meters højde. På de parceller som grænser op til boliger, må der kun opføres bygninger i maksimalt 3 etager med en bygningshøjde på maksimalt 9 meter. En udnyttelse på op til 70% af grundens størrelse vil kræve alternative parkeringsløsninger med enten parkeringskælder, parkering på tag på den enkelte matrikel. Eller parkeringshuse i området. Dette under forudsætning af opretholdelse af den nuværende parkeringsstandard for Greve Kommune. I nærværende lokalplan 12.41 vil det være muligt, at sammenlægge grunde i området. Der er således mulighed for opførelse af ny bebyggelse gennem sammenlægning af grunde og nedrivning af eksisterende bebyggelse. Der er en mindste grundstørrelse på 1.500 m 2 med en minimumsbredde på 15 m mod vej. Bebyggelsen inden for lokalplanområdet er i dag tilsluttet kollektiv varmeforsyning i form af tilslutning til DNGs naturgasnet. Greve Kommune har i forbindelse med udarbejdelsen af Strategisk Energiplan 2011-2020 undersøgt mulighederne for at fremme fjernvarmen i byområder. I den forbindelse peges på en konvertering af erhvervsområderne i Greve Kommune, som vil give en stor CO 2 besparelse. Det er kommunens intention, at der udarbejdes et projektforslag til varmeforsyning af med fjernvarme. Viser det sig, at dette projekt anviser besparelser på energi og formindskelse af CO 2 udledning, vil der blive lagt op til en politisk beslutning herom. Spildevandsplanlægning Grundvandsinteresser Området betjenes af Greve Solrød Forsyning vedrørende spilde- og regnvand. Lokalplanområdet ligger inden for et område med særlige drikkevandsinteresser. Området er ligeledes kildeplads/indvindingsopland med en række vandboringer. Området anvendes i dag til erhverv i miljøklasse 2 5, og denne anvendelse nedsættes til miljøklasse 2 3 fremover. Der vil således ikke ske en yderligere forringelse af grundvandet som følge af denne lokalplan. Byrådet henstiller til, at der ved vedligeholdelse af ubebyggede arealer ikke anvendes kemiske ukrudtbekæmpelsesmidler eller lignende, der kan indebære en risiko for grundvandet. 10
Vandforsyning Elforsyning Mobiltelefoni Affaldshåndtering Miljøklasser Vandforsyningen varetages af Greve Vandværk. Der ligger en vandforsyningsboring i den nordlige del af området ved Olsbækken. Greve Vandværk har sit kontor og lager i. Der sker ingen vandbehandling og distribution fra Greve Vandværks lokaler i. Elforsyning i området varetages af Dong Energy. Ved Greve Borgerhus er der placeret en høj mobilmast, som forsyner området med mobil telefoni og mobilt internet. Denne mast kan om nødvendigt forhøjes, hvis der viser sig behov for opsætning af yderligere antenner. Der skal inden for området reserveres plads til affaldshåndtering i henhold til Greve Kommunes til enhver tid gældende affaldsregulativ. Miljøklasser ifølge Håndbog om Miljø og Planlægning boliger og erhverv i byerne fra Miljøministeriet 2004. Håndbogen giver kommunerne mulighed for at inddele virksomhederne i miljøklasser og sikre overholdelse af de nødvendige afstandskrav mellem miljøbelastende virksomheder og boliger. Når en konkret virksomhed skal miljøklassificeres skal en række forhold inddrages i en bedømmelse af virksomhedens miljøbelastning. Faktorer som størrelse, virksomhedens produktionsudstyr og produktionsmetoder spiller en væsentlig rolle i bedømmelse af den enkelte virksomhed. En blanding af boliger og industri er ikke ønskeligt, da boliger vil blive belastet med støj- og lugtgener. Miljøministeriet fraråder boliger i erhvervsområder med højere miljøklasser. Der vil fremover ikke være mulighed for oprettelse af nye boliger i området. Eksisterende boliger bliver ikke berørt af lokalplanen. De nuværende boliger kan blive liggende indtil en nedrivning eller der sker ændret anvendelse af lokalerne. På baggrund af en klassificering i miljøklasser, er der udarbejdet retningslinjer på miljøområdet. En nærmere beskrivelse af miljøklasserne og et skema over virksomhedstyper og deres miljøklasse kan ses i Bilag 4. Forurening Støjforhold Lokalplanen ligger inden for et områdeklassificeret areal, hvilket betyder, at grundene kan være lettere forurenede. En række ejendomme i området er af Region Vestsjælland kortlagt til vidensniveau 1 og 2, hvilket angiver at der enten er mistanker om forurening eller er konstateret forurening. Vidensniveau 1 angiver mistanke om forurening. Vidensniveau 2 angiver, at der er konstateret forurening. Hvis der graves eller bygges på de kortlagte arealer, kræver det tilladelse efter jordforureningsloven 8. Hvis der skal flyttes jord fra en ejendom i byzone, skal flytningen anmeldes til kommunen, og der skal tages prøver på den jord som flyttes. Der kan søges yderligere information på Miljøportalen på www.miljoeportal.dk. Oplysninger om de konkrete kortlægninger kan indhentes hos Region Sjælland. Det skal sikres, at de til enhver tid gældende grænseværdier kan overholdes. For øjeblikket gælder Miljøstyrelsens vejledning nr. 4/2007 Støj fra veje og vejledning nr. 5/1984 (udgivet som tillæg i 2007) Ekstern støj fra virksomheder. 11
Miljøvurdering Jævnfør lov om miljøvurdering af planer og programmer der trådte i kraft den 21. juli 2004, har kommunen pligt til at foretage en miljøvurdering af planer der kan få en væsentlig indvirkning på miljøet. Greve Kommune har foretaget en screening af lokalplanforslaget der fastlægger rammerne for arealanvendelsen og de fremtidige byggetilladelser. Området anvendes i dag til håndværk, let industri og serviceerhverv. Lokalplanen begrænser den fremtidige brug af virksomhederne til maksimalt miljøklasse 3 mod i dag miljøklasse 4 5. Der er således tale om en mindre miljøbelastning på længere sigt. Kommunens konklusion i forhold til miljøscreeningen er, at planen ikke kommer til at få væsentlig indvirkning på miljøet, i forhold til den eksisterende anvendelse. Screeningen har været i høring hos relevante myndigheder og organisationer, og der er ikke indkommet bemærkninger til screeningen. Det er i forbindelse med godkendelse af lokalplanforslaget blevet endeligt besluttet ikke at udarbejde en miljøvurdering af lokalplanen. Beslutningen om ikke at udarbejde en miljøvurdering bliver offentliggjort sammen med lokalplanforslagets offentliggørelse jf. Miljøvurderingslovens 4 stk. 4. Realisering Lokalplanen regulerer kommende bebyggelse i et område. Den hidtidige lovlige anvendelse kan fortsætte uændret. Som angivet i planloven kan en eksisterende lovlig anvendelse af ejendommen fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg og forhold m.v., der er angivet i planen. 12
Forslag til lokalplan nr. 12.41 LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1. Det er lokalplanens formål: At give mulighed for udvikling af med flere bynære erhverv. At give mulighed for etablering af håndværk, lettere industri, kontor- og serviceerhverv, offentlige formål, sports-, kultur- og uddannelsesmæssige aktiviteter, samt detailhandel inden for specialvarer i begrænset omfang dvs. et begrænset varesortiment. At øge bytætheden i området. At sikre opretholdelse af god vejbetjening for området. At opretholde skovbeplantningen mod nord og vest. 2 Lokalplanområde og zonestatus 2.1. Lokalplanens område ligger i byzone og afgrænses som vist på kortbilag 1. Området er på 16 ha. 2.2. Lokalplanområdet opdeles i følgende delområder 1, (1A), 2, 3, (3A) og 4 som vist på Bilag 3: 1, 1A, 2 og 3A Håndværk og serviceerhverv 3 Park 4 Rekreativt område Herudover udlægges, Håndværkervænget og Greveager som vejarealer. 2.3. Lokalplanområdet afgrænses som vist på Bilag 1. Området omfatter matr. nr. 16g, 16h, 16i, 16db, 16dc, 16dd, 16de, 16df, 16dg, 16dh, 16di, 16dk, 16dl, 16dm, 16dn, 16do, 16dp, 16dq, 16dr, 16ds, 16dt, 16du, 16dv, 16dx, 16dz, 16dæ, 16dø, 16ea, 16en, 16eo, 16ep, 16eq, 16er, 16es, 16et, 16ev, 16ex, 16ey, 16ez, 16eø, 16fa, 16fb, 16fc, 16fd, 16fe, 16ff, 16fg, 16fh, 16fi, 16fk, 16lv, 18gu, 18gv, 18gx, 18gy, 18gz, 35c, 35e, 35f, 35g, 35h, 35i, 35k, 35l, 35m, 35n, 35o, 35p, 35q, 35s, 35t, 35u, 35v, 35x, 35y, 38f, 48p, 48q, 48v, 48x, 48ap, 48aq, samt del af 16a, litra d, litra bo og litra ch. 3 Områdets anvendelse 3.1. Område 1 og 1A, som vist på bilag 3, må kun anvendes til håndværk og lettere industri, kontor- og serviceerhverv, offentlige formål, sports-, kultur- og uddannelsesmæssige ak- 13
tiviteter, klinikker og detailhandel i form af specialbutikker. Inden for område 1 og 1A må der etableres virksomheder op til miljøklasse 3 og institutioner. 3.2. Inden for område 1 og 1A må der på hver matrikel etableres detailhandel inden for specialvarer såsom, VVS - udstyr, sportsudstyr, vinhandel, kunsthåndværk, dyrefoder el - artikler, babyudstyr m.m. Der må ikke sælges dagligvarer såsom kød, brød, frugt m.m. 3.3. Der må maksimalt etableres 250 etagemeter butiksareal på hver matrikel. 3.4. Område 2, som vist på bilag 3, må kun anvendes til kontorog serviceerhverv, offentlige formål, sports-, kultur- og uddannelsesmæssige aktiviteter. Inden for område 2 må der etableres virksomheder og institutioner op til miljøklasse 2. 3.5. Inden for område 3 skal parken bevares og må ikke bebygges. Dog kan der opføres mindre skure og lignende til tekniske formål m.m. 3.6. Område 3A må kun anvendes til kontor- og serviceerhverv, offentlige formål, sports-, kultur- og uddannelsesmæssige aktiviteter. Inden for område 3A må der etableres virksomheder og institutioner op til miljøklasse 2. 3.7. Område 4 må kun anvendes til rekreativt areal. Området skal forblive som naturområde, som del af Olsbækkilen som er en del af fingerplanens grønne kiler udpeget i Fingerplan 2007. 3.8. Der må ikke etableres boliger inden for lokalplanområdet. 4 Udstykning 4.1. Matrikler kan sammenlægges og udstykkes. Dog må der ikke ved udstykning eller arealoverførsel etableres grunde under 1.500 m 2. 4.2. En grund som udstykkes skal have en minimumsbredde på 15 m til tilgrænsende adgangsvej. 5 Veje, parkering og stier 5.1. Vejadgang til områdets ejendomme sker fra Lillevangsvej og Greve Centervej. 14
5.2. Adgang til Ved Rådhuset, Grevehaven og Vestervang sker gennem Håndværkervænget. 5.3. og Håndværkervænget er udlagt i en bredde på 14 m. 5.4. Der er adgang til området af stier som er angivet på Bilag 3. Stien a a er udlagt med en bredde på 6 meter. Stien b b er udlagt med en bredde på 4 meter. Stien c c langs Lillevangsvej skal bibeholdes. Naturstien d d skal bibeholdes. 5.5. Der kan etableres fortov med en bredde på 1,4 m langs Håndværkebyen, Håndværkervænget og Greveager i forbindelse med større anlægs- og ombygningsprojekter på vejarealet. 5.6. Der kan etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger på og Håndværkervænget. 5.7. Parkeringsnorm for. Der kræves 1 parkeringsplads pr: 25 m 2 detailhandel 50 m 2 kontor, service, institutioner m.m. 100 m 2 Håndværk og industri m.m. Parkeringen skal afvikles på egen matrikel eller i fælles parkeringshus. 6 Teknisk forsyning 6.1. Belysning af vej-, parkerings- og stiarealer samt fælles opholdsarealer må kun udføres som parkbelysning. 6.2. Der etableres kollektiv varmeforsyning i området. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 70% for hver matrikel. 7.2. Der kan bygges op til 4 etager med en maksimal bygningshøjde på 12 m i område 1 og 2, se bilag 3. 7.3. Der kan bygges op til 3 etager med en maksimal bygningshøjde på 9 m i område 1A og 3A, se bilag 3. 7.4. Byggeri på 1 etage med en bygningshøjde på 3 m skal placeres minimum 2,5 m fra skel. Byggeri på 2 etage med en bygningshøjde på 6 m skal placeres minimum 3 m fra skel. 15
Byggeri på 3 etage med en bygningshøjde på 9 m skal placeres minimum 5 m fra skel. Byggeri på 4 etage med en bygningshøjde på 12 m skal placeres minimum 5 m fra skel. 7.5. Ved udnyttelse af tagetagen regnes denne som en fuld etage ifølge 7.4. 7.6. Tekniske installationer, som f.eks. elevatortårne, ventilations- og energianlæg kan placeres på taget. Disse anlæg må ikke overstige tagryggen med mere end 1,5 m. 7.7. Langs alle vejskel må bebyggelse ikke placeres nærmere end 4 m fra vejskel. 7.8. Der må opføres mindre skure m.m. i skel, når bygningshøjden ikke overstiger 1 etage. 7.9. Taghældningen må ikke overstige 30 0. 7.10. Der må gerne opføres parkeringshuse og parkeringskældre og parkering på tag i området. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1. Renoveret bebyggelse skal opføres med facader og tag i samme materialer som eksisterende bebyggelse eller med materialer som ved ny bebyggelse. 8.2. Ny bebyggelse må opføres med mursten, beton eller lignende stenmaterialer. Indgangspartier kan tillige udføres i glas, træ, aluminium eller lignende. Andre dele af bygningerne kan også udføres i glas, træ og aluminium, hvis det arkitektonisk kan indpasses i forhold til bygningen og omgivelserne. 8.3. Bygningsdele mm. skal fremtræde i farver, som kan dannes af hvidt, sort eller jordfarveskalaen (okker, terra de sienna, umbra, engelsk rødt, dodenkop) eller de sidstnævnte farvers blanding med hvidt, gråt eller sort. Til døre, vinduer og lignende mindre bygningsdele kan andre farver anvendes. 8.4. Der må monteres varmepaneler, solpaneler og lignende på facader og tage. Solfangere må ikke virke generende på omgivelserne med reflekser m.m. 8.5. Skiltning må ske med et større skilt pr. ejendom. I tilfælde af flere virksomheder på en ejendom, skal skiltning ske ved en fælles skiltepylon eller et fællesskilt for virksomhederne på ejendommen. Skilte/pyloner må højst være 3 m målt fra terræn, og skiltets/pylonens areal må ikke overstige 2 m 2. 16
Bevægelige skilte og bannere må ikke anvendes. 8.6. Skilte må ikke være gennemlyste kun skrift og logo må fremtræde gennemlyst. 8.7. Facadeskiltning på bygningsfacaden må kun skilte med virksomhedens navn og logo. Skiltet skal placeres i forbindelse med døre og vinduer. Vinduer, døre og lignende må ikke tildækkes af skilte, oplag eller blænding. Der må ikke skiltes over tagryg/tagkant. 8.8. Der må opsættes maksimalt 3 flag pr. ejendom med firmaets logo og navn. Flagstænger må maksimalt have en højde på 8,5 m. 8.9. Skilte og flag skal placeres på egen grund. Ved placering tæt på vej skal Vejmyndigheden godkende placeringen ud fra sikkerhedsmæssige hensyn. 9 Ubebyggede arealer, beplantning, vandstandsforhold 9.1. Alle arealer der ikke benyttes til bebyggelse skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentlig udseende. Der skal ligeledes holdes en passende orden ved oplagring af materialer og affald. 9.2. Beplantningen på matriklerne i den nordlige del af området skal opretholdes se Bilag 2. 9.3. Udendørs oplag skal afskærmes med beplantning eller lignende begrønnet afskærmning. 9.4. Hegn mellem de enkelte ejendomme skal etableres som levende hegn eller træhegn. Det levende hegn kan suppleres med et let trådhegn med en maksimal højde på 1,5 m. 10 Forudsætninger for ibrugtagen 10.1. Før bebyggelse tages i brug til ændret anvendelse skal det sikres, at der etableres de nødvendige parkeringspladser ifølge 5.7. 10.2. Ny bebyggelse skal opføres som lavenergibebyggelse med det laveste energiforbrug jævnfør det til enhver tid gældende bygningsreglement. 10.3. Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyningsanlæg efter kommunens anvisninger. 11 Grundejerforening 11.1. Områdets grundejerforening opretholdes med medlemspligt for grundejere i området. Ejendommene på Greveager er 17
undtaget. 11.2. Ejendommene på Greveager kan meldes ind i grundejerforeningen for 11.3. Ændringer af foreningens vedtægter skal godkendes af kommunen. 11.4. Grundejerforeningen skal tage skøde på alle arealer der ikke udstykkes til de respektive ejere, og skal stå for driften og vedligeholdelse af samme arealer. 12 Aflysning af byplan vedtægter 13 Midlertidige retsvirkninger 14 Endelige retsvirkninger 12.1. Byplanvedtægt 7, Byplanvedtægt 7 tillæg A og Byplanvedtægt 53 aflyses i sin helhed eller inden for nærværende lokalplans område, i forbindelse med godkendelse af denne lokalplan 12.41. 13.1. Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet, må ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen3e kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den 29. maj 2012 indtil offentliggørelse af en endeligt vedtaget lokalplan, dog højst til den 29. maj 2013. 14.1. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. 14.2. Efter den endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 14.3. Byrådet kan efter planlovens 19 dispensere fra bestemmelserne i lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, med mindre den efter Byrådets skøn er af underordnet betydning jf. 20, stk.2. 18
16et 35y 35t 16fk 16db 35p 48v 35v 35o 35m 18gy 35q 35x 35l 35n 35s 35h 35u 48aq 16eq 48x 16en 16dp 16er 16fd 35i 16eo 35k 16dt 16fg 16dæ 16du 16dø 16dz 16ex 16fc 16ds 16dq 16es 16ff 16fa 16fe 16ep 16fh 16do 16fb 16dv 16ev 16eø 16ey 16dr 16dn 16i 16dd 16ea 16dx 16dl 16di 16dk 16dc 16dg 16de 16df 16dm 16dh 35f 18gv 18gu 18gx 35e 16h 48q 16g 48p 18gz 16lv 35c 16et 35y 16fk 16db 35p 48v 35v 35o 35m 18gy 35q 35x 35l 35n 35s 35h 35u 48aq 16eq 48ap 48x 16en 16dp 16er 16fd 35i 16eo 35k 16dt 16fg 16dæ 16du 16dz 16ex 16fc 16ds 16dq 16es 16ff 16fa 16fe 16ep 16fh 16do 16fb 16dv 16ev 16eø 16ey 16dr 16dn 16i 16dd 16ea 16dx 16dl 16di 16dk 16dc 16dg 16de 16df 16dm 16dh 35f 18gv 18gu 18gx 35e 16h 48q 16g 48p 18gz 16ez 16lv 35c 16et 35y 16fk 16db 35p 48v 38f 35v 35o 35m 18gy 35q 35x 35l 35n 35s 35h 35u 48aq 16eq 48ap 48x 16en 16er 16fd 35i 16eo 35k 16dt 16fg 16fi 16dæ 16du 16dz 16ex 16fc 16ds 16dq 16es 16ff 16fa 16fe 16ep 16fh 16do 16fb 16dv 16ev 16eø 16ey 16dr 16dn 16i 16dd 16ea 16dx 16dl 16di 16dk 16dc 16dg 16de 16df 16dm 16dh 35f 18gv 18gx 35g 18gu 35e 16h 48q 16g 48p 18gz 16lv 35c 16a Bilag 1 Matrikelkort Signaturforklaring Lokalplanområde
Bilag 2 Hedelyskolen - Greve Idræts- Center Stadion Signaturforklaring Skovbælte Rævebakken Lokalplanområde Skel Bæk Hedelyparken Håndværkervænget Greve Borgerhus Greveager Olsbækken Ved Rådhuset Grevehaven Vestervang Lillevangsvej Eksisterende forhold Greve Centervej
1A Nummer på delområde d Signaturforklaring d a 4 d a a Sti Lokalplangrænse a Delområdegrænse 1A b 1 Håndværkervænget 3 2 3A Greveager c Ved Rådhuset b c Fremtidige forhold for områdernes anvendelse, veje og stier Grevehaven Vestervang Lillevangsvej Bilag 3
Bilag 4 til lokalplan 12.41 Miljøklasser Miljøklasser ifølge Håndbog om Miljø og Planlægning boliger og erhverv i byerne fra Miljøministeriet 2004. Håndbogen giver kommunerne mulighed for at inddele virksomhederne i miljøklasser og sikre overholdelse af de nødvendige afstandskrav mellem miljøbelastende virksomheder og boliger. Når en konkret virksomhed skal miljøklassificeres, skal en række forhold inddrages i en bedømmelse af virksomhedens miljøbelastning. Faktorer som størrelse, virksomhedens produktionsudstyr og produktionsmetoder spiller en væsentlig rolle i bedømmelse af den enkelte virksomhed. Den generelle beskrivelse af miljøklasser og fortegnelse over virksomhedstyper er medtaget for at belyse de problemer, som opstår, når virksomheder og boliger ligger tæt på hinanden. Retningslinjerne for klassificering i miljøklasser i lokalplan 12.41 er udformet på baggrund af Håndbog om Miljø og Planlægning. Miljøklasse Miljøklasse 1 Miljøklasse 2 Miljøklasse 3 Miljøklasse 4 Miljøklasse 5 Miljøklasse 6 Miljøklasse 7 Beskrivelse Virksomheder og anlæg, der kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad og kan således integreres med boliger eller placeres i områder med boliger. Der tillades ikke boliger i nye erhvervsområder i Greve Kommune. Afstandskrav til boliger 0 meter. Virksomheder og anlæg som kun påvirker omgivelserne i ringe grad og som kan placeres i områder med boliger. Afstandskrav til boliger 20 meter. Virksomheder og anlæg som kun påvirker omgivelserne i mindre grad. Afstandskrav til boliger 50 meter. Virksomheder og anlæg der er noget belastende for omgivelserne. Skal placeres i erhvervsområder. Afstandskrav til boliger 100 meter. Virksomheder og anlæg som er ret belastende for omgivelserne. Skal placeres i erhvervsområder. Afstandskrav til boliger 150 meter. Virksomheder og anlæg som er meget belastende for omgivelserne. Skal placeres i større erhvervsområder, så den ønskede afstand kan sikres. Afstandskrav til boliger 300 meter Virksomheder og anlæg som er særligt belastende for omgivelserne. Skal placeres i større erhvervsområder, særligt indrettet til denne type af virksomheder. Afstandskrav til boliger 500 meter. Eksempler på forskellige miljøklasser med afstandskrav i forhold til boliger. Virksomhedstyper Miljøklasser Virksomhedstyper Butikker Engroshandel og lignende Daglig- og udvalgsbutikker 1-3 Aftapning, pakning, oplag o.l. 3-6 Miljøklasser Butikker med natlevering 4 Engroshandel 2-6 Butikker med værksted Lagervirksomhed 2-6 Guld-, sølvsmed, urmager o.l. 1-3 Transport Møbelpolstrer o.l. 1-3 Biludlejning 2-3 Pottemager o.l. 1-3 Busterminal o.l. 4-5 Reparation af av-udstyr o.l. 1-3 Flytteforretning 3-5 Skomager, skrædder o.l. 1-3 Fragtmand eller budcentral 3-5
Store specialbutikker Hyrevogne 3-4 Bil og campingvognsalg 1-3 Redningsstation 2-5 Byggemarked, havecenter o.l. 1-3 Vognmand 3-5 Landbrugsmaskiner 1-3 Oplagsvirksomhed Hotel og restaurant Affaldssortering 4-5 Bar og diskotek 1-3 Containerplads 4-5 Hotel 1-3 Entreprenører o.l. 4-5 Restaurant 1-3 Garageanlæg 3-5 Klinikker Kompostering 4-6 Dyreklinik / hospital 1-3 Omlastestation 5-6 Kiropraktor, terapi o.l. 1 Oplag 5-6 Læge, tandlæge o.l. 1 Plads til kørende materiel 4-5 Service og kontorer Trælast 3-5 Kontor og administration 1-3 Værksteder Skoler og institutioner Mindre værksteder 1-3 Mindre skoler og børnehaver 1-2 Større værksteder 2-4 Større skoler 1-3 Lakering eller 4-7 overfladebehandling Industri Vaskeri, renseri, farver 4-6 Elektronik 2-5 Maskinfabrikation 3-6 Fødevarefremstilling 3-6 Metalfremstilling, forarbejdning 5-7 eller støbning Autoophugger 5-7 Møbelfabrikation 5-7 Betonblanding og støbning 4-6 Papir og pap fremstilling 4-7 Biogasanlæg 6-7 Ophugning og nedknusning 5-6 Anvendelse og virksomhedstyper af industriejendomme i forhold til miljøklasserne. De nævnte virksomhedstyper er beskrevet i miljøhåndbogen. De virksomhedstyper som er relevant for Greve Kommune er medtaget i skemaet.