ANMELDELSE: 96 59 59 59 Holmsland Kommune Kirkevej 4 6960 Hvide Sande LOKALPLAN NR. 68 FOR ET SOMMERHUSOMRÅDE l HOUVIG i henhold til lov om planlægning (lov nr. 388 af 6. juni 1991 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 stk. 1 nævnte område. HOLMSLAND KOMMUNE
Indholdsfortegnelse Side Hvad er en lokalplan l Hvordan læses lokalplanen 1+2 Indsigelsesfrist 2 Redegørelse 2+3 Øvrig planlægning i området 3 Midlertidige retsvirkninger 3 Lokalplanens retsvirkninger 3 l: Lokalplanens formål 4 2: Områdets afgrænsning og zonestatus 4+5 3: Områdets anvendelse 5 4: Udstykninger 5+6 5: Vej- og stiforhold 6 6: Ledningsanlæg 7 7: Bebyggelsens omfang og placering 7+8 8: Bebyggelsens ydre fremtræden 9+10 9: Grundejerforening 11 10: Tilladelser eller dispensationer 11 Vedtagelsespåtegning 12
Hvad er en lokalplan En lokalplan er en plan for et mindre område i kommunen. Meningen med at udarbejde en lokalplan er: 1. at sikre kvalitet og sammenhæng i planlægningen 2. at give borgeren indsigt i og indflydelse på planlægningen 3. at fastlægge bindende bestemmelser for et områdes udformning og anvendelse. Lokalplanen udarbejdes på baggrund af kommuneplanen, der er den overordnede plan for hele Holmsland kommune. Hvad betyder lokalplanen Et lokalplanforslag betyder almindeligvis en ændring i de vante omgivelser.. Eksempelvis et større byggeri eller en ændret anvendelse af en ejendom. Trods hensyntagen til helheden i lokalsamfundet, kan der alligevel være delte meninger om det hensigtsmæssige i en plan. Det er derfor vigtigt, at være opmærksom på, hvilke konsekvenser et lokalplanforslag kan få, både i forhold til ens egen hverdag, men også i forhold til lokalsamfundet. Hvordan godkendes lokalplanen Fra lokalplanforslaget er offentliggjort er der 8 ugers debatperiode. Borgerne har her lejlighed til at komme med kommentarer eller ændringsforslag. Efter debatperiodens udløb kan kommunalbestyrelsen selv godkende planen, hvis den er i overensstemmelse med kommuneplanen. Kommunalbestyrelsen afgør, om indkomne ændringsforslag kan imødekommes. Afviger lokalplanbestemmelserne fra kommuneplanen, kan kommunalbestyrelsen først godkende lokalplanen endeligt med Ringkjøbing Amts accept. Overordnede planmyndigheder påser tillige, at lokalplanen ikke strider mod anden lovgivning eller planlægning. Hvordan læses lokalplanen En lokalplan er et juridisk dokument, der fastlægger bindende bestemmelser for lokalplanområdet. Samtidig er det et informationsmateriale, der redegør for planens indhold og konsekvenser. l
Lokalplanen er udformet således, at redegørelse, intentioner og administrative retningslinier står først i planen og de bindende lokalplanbestemmelser står til sidst. Kortmateriale er vedhæftet bagest i lokalplanen. Lokalplankortet (kortbilag 1) er juridisk bindende. Andet kort- og illustrationsmateriale anvendes for at anskueliggøre bestemmelserne i planen. Kortbilag 2 illustrerer de eksisterende forhold. Kortbilag 3 illustrerer det tidligere befæstningsanlæg. Indsigelsesfrist og ændringsforslag Dette forslag til lokalplan er offentliggjort i tidsrummet 18.11.1998 og 8 uger frem. Indsigelser og ændringsforslag skal være kommunen i hænde senest den 13.1.1999. Lokalplanforslaget er offentlig tilgængeligt. Det er sendt til de parter, lokalplanforslaget vedrører direkte. Lokalplanforslaget kan desuden læses på biblioteket eller mod et mindre beløb afhentes på Holmsland kommunes administrationsbygning, Kirkevej 4, Hvide Sande. Lokalplanens indhold REDEGØRELSE Lokalplan nr. 68 omfatter et sommerhusområde beliggende vest for landevejen i Houvig. Der er i alt 102 sommerhusgrunde i området, og heraf er 49 ubebyggede. Lokalplanområdet er et meget kuperet terræn, og planen er derfor optegnet på luftfotogrametiske kort, hvorved det sikres at bygninger på de ubebyggede grunde får en hensigtsmæssig placering. Delområderne I og II er beliggende i landzone og overføres til sommerhusområde med vedtagelse af lokalplanen. Delområde III er omfattet af lokalplan nr. 39, som annulleres ved vedtagelse af lokalplan nr. 68. I området er beliggende nogle fæstningsanlæg fra 2den verdenskrig. I kommuneplanens rammedel side 42 3.S.03 er der anført følgende herom: "Anvendelse af ikke udstykkede arealer fastlægges i en lokalplan under hensyntagen til befæstningsanlæg, der har historisk interesse". I lokalplanen er disse hensyn taget ved de angivne muligheder for nye udstykninger, såvel som ved de angivne byggefelter. En bebyggelse af området vil ændre områdets karakter - herunder oplevelsen af fæstningsanlægget. De enkelte byggefelter er nøje fastlagt dels under hensyntagen til terrænforholdene og dels under hensyntagen til fæstningsanlægget, således at dette bevares i størst mulig omfang. Den fremtidige bebyggelse vil blive placeret imellem 2
de enkelte dele af fæstningsanlægget, og derved som anført ændre oplevelsen af den del af fæstningsanlægget, der er omfattet af lokalplanområdet. Der henvises dog til, at 3 /4 af de større bunkers med tilhørende anlæg er beliggende uden for lokalplanområdet. Hensigten med lokalplanen er i øvrigt at indføre bestemmelser om begrænsning af husstørrelsen. For delområde I er gældende tinglyste deklarationer af 20.12.1976 og 22.1.1979. Deklarationerne bibeholdes fremover. Offentlighedens adgang til kysten, samt mulighed for færdsel i området ændres ikke ved lokalplan nr. 68. Lokalplanområdet er beliggende i kystzone. Bebyggelse i området påvirker ikke kysten visuelt. Ny bebyggelse i området må i karakter ikke afvige fra eksisterende bebyggelse. Lokalplanens forhold til den øvrige planlægning Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen og regionplanen. Området er halvt udbygget med sommerhuse. Den overvejende del af lokalplanområdet er beliggende i landzone. Spildevandet føres overalt i området til nedsivning, og nedsivningsanlæggene skal opfylde bestemmelserne i Miljøministeriets bekendtgørelse af 25.4.94. Vandforsyningen sker fra Søndervig Vandværk. Vejadgang til området sker ad Esebjergvej, Krylen og Krogen. Alle veje indenfor lokalplanområdet er private fællesveje. Landbrugspligt: Der er landbrugspligt på matr.nr. 225c. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt godkendt af kommunalbestyrelsen, må de ejendomme og de arealer forslaget vedrører ikke udnyttes på en sådan måde, at de kan komme i strid med den endelige lokalplan. Der gælder derfor et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Men en eksisterende lovlig anvendelse af ejendomme og arealer kan fortsætte som hidtil. Når fristen for indsigelser udløber, kan kommunalbestyrelsen give sin tilladelse til udnyttelse af en ejendom eller et areal i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den 18.11.1998 og indtil lokalplanen er endelig vedtaget, dog højest et år efter denne dato. 3
Lokalplanens retsvirkninger Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens 31, kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Drejer det sig om større ændringer kræver det en ny lokalplan. l Lokalplanens formål Lokalplanen er udarbejdet for at sikre: at områdernes anvendelse fastlægges til sommerhusbebyggelse. at overføre områder fra landzone til sommerhusområde. at fastlægge bygningsregulerende bestemmelser og herunder at indføre ændrede bestemmelser for bygningers størrelse, at sikre at udstykninger og bebyggelse sker under hensyntagen til befæstningsanlæg, der har historisk interesse, at sikre en hensigtsmæssig beplantning og pleje af naturen i området. 2. Område- og zonestatus 2.1 Ejendomme under lokalplanen Lokalplanens område opdeles i delområde I, II og III, som vist på kortbilag nr. 1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag nr. l og omfatter del af 212b, del af 223k, del af 223q, del af 223v, del af 223ez, del af 223eæ, del af 224h, 224i, 224ae, 224af, del af 224at, 224au, del af224av, del af 224ax, 224ay, del af 225c, 225d, del af 225f, del af 225h, 225t, 225u, del af 225z, del af 225æ, 225ac, del af 225ad, del af 225ae, 225ag, 225ai, 225an, 225ao, 225aq, 225ar, 225as, 225at, 225au, del af 225 av, 225ax, 225az, 225aæ, del af 225aø, 225ba, 225bs, 225bu, 225bv, 225bx,. 225by, 225bz, 225bæ, 225bø, 225ca, 225cb, 225cc, 225cd, 225ce, 225cf, 4
225cg, del af 225ch, 225es, 225et, 225eu, 225ev, 225ex, 225ey, 225fe, 225ff, 225fg, 225fh, 225fi, 225fk, 225fl, del af 235b. Alle af Søgård Hovedgård, Ny Sogn. 2.2 Delområdernes zonestatus Delområderne I og II er beliggende i landzone og overføres til sommerhusområde med kommunalbestyrelsens bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan. (se kortbilag nr. l) Delområde III er beliggende i sommerhusområde. 2.3 Tingbogsaflysninger Ved endelig vedtagelse af lokalplan nr. 68 aflyses lokalplan nr. 39. 3. Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til sommerhusbebyggelse, d.v.s. bebyggelse, der kun bebos i perioder, som angivet i planlovens 40. 3.2 Ingen dele af fæstningsanlæggets konstruktioner, herunder betonveje og jordanlæg må fjernes eller yderligere tildækkes. Se kortbilag 3. Bestemmelsen er dog ikke til hinder for, at bebyggelse og vejanlæg kan ske i henhold til kortbilag nr. l. 3.3 Adgang til området er reguleret af bestemmelserne i Lov om natur beskyttelse. 4. Udstykninger 4. l Grunde må ikke udstykkes med en mindre størrelse end 2000 m2. De skitserede nye udstykninger vist på kortbilag nr. l er retningsgivende og kan kun gennemføres i det omfang minimumskravet på 2000 m 2 overholdes. 5
Bestemmelsen er ikke til hinder for, at der kan udstykkes dobbeltparceller i forhold til den retningsgivende udstykningsplan. 4.2 Udstykning i lokalplanområdet kræver amtsrådets tilladelse i henhold til vejloven. Tilladelse til udstykning af ejendomme med direkte adgang til landevej 554, Søndervig - Rammedige vil forudsætte, at eksisterende overkørsler nedlægges og fjernes. Udstykning af ejendommen matr.nr. 225ag er kun mulig, hvis privat deklaration bortfalder. 5. Vej- & stiforhold Veje og stier 5.1 Der udlægges areal til nye veje og stier med beliggenhed og bredde, som vist på kortbilag nr. 1. For de veje og stier, der ikke allerede er udlagt, skal dette ske i forbindelse med eventuelle fremtidige udstykninger. Anlæg afveje skal ske under størst mulig hensyn til klitskråninger m.v. Hvor eksisterende veje ikke følger udlagte veje på matrikelkortet, skal der ved udstykninger tages udgangspunkt i de faktiske forhold, som vist på kortbilag nr. l og vejudlægget skal tilrettes i overensstemmelse hermed. 5.2 Veje og stier kan bruges til og fra parcellerne både til færdsel til off. vej og til havet. Dette gælder også for stamejendomme og parceller fra disse. Byggelinie 5.3 Langs hovedlandevejen skal den på kortbilaget indtegnede byggelinie (50 fra vejmidten) respekteres. 5.4 I henhold til vejloven er der tinglyst en byggelinie 17,5 m. fra hovedlandevejens midtlinie eksklusiv højdetillæg og passagetillæg. 5.5 Ved Sortebærdalen og de to vejtilslutninger ved Esebjergvej, Krylen og Krogen er der tinglyst skrå byggelinier på 30 x 200 m. Både byggelinier og de skrå vejbyggelinier suppleres med et højdetillæg på 2 gange eventuel højdeforskel mellem vejens midtlinie og terræn plus l meter. 6
Parkeringsforhold Delområde I 5.6 Parkering på private veje og stier må ikke finde sted, med mindre de er særligt indrettede hertil. Delområde II og III 5.7 På vejene må kun kortvarig parkering finde sted. Der må aldrig parkeres således, at den frie til - og frakørsel fra de øvrige grunde hindres. 6. Ledningsanlæg 6.1 El - og telefonledninger må kun fremføres i jordkabler. 6.2 Såfremt det af tekniske grunde viser sig hensigtsmæssig at etablere de fornødne ledninger til dræn, vand, el, telefon m.v. over parcellerne, er grundejerne forpligtet til at tåle dette. Ledningerne skal så vidt muligt lægges langs nuværende og fremtidige veje og iøvrigt sådan, at normal bebyggelse ikke hindres. 7. Bebyggelsens omfang og placering Delområde I. II og III 7.1 Bygningers størrelse På hver grund må kun opføres en enkel bebyggelse med mindst 50 m2 og max. 120 m2 etageareal, foruden sædvanligt tilhørende udhus og garage. På dobbeltgrunde, i henhold til den retningsgivende udstykningsplan som vist på kortbilag l, der er 4000 m2 og derover, må etagearealet være max.. 240 m2, foruden sædvanligt tilhørende udhus og garage. Fælles bestemmelser for delområde I. II og III 7.2 Etager Bygninger må kun opføres med een etage uden tagetage. 7
7.3 Taghældning Delområde I Tagets vinkel med det vandrette plan skal være 20 grader. Delområde II og III Tagets vinkel med det vandrette plan må ikke overstige 30 grader. Ved anvendelse af stråtag dog indtil 45 grader. 7.4 Skelafstand Delområde I. II og III Bygninger holdes mindst 5 m. fra skel til nabogrund. Heller ikke garager, udhuse eller lignende mindre bygninger må opføres nærmere naboskel end 5 m. Bygninger med tag af strå eller andet let antændeligt materiale skal altid holdes mindst 10 m. fra naboskel. 7.5 Højdegrænser Delområde I Bygningers facadehøjde må ikke overstige 2,50 m., og bygningshøjden over terræn må ikke overstige 4,50 m. Facadehøjden måles fra terræn til den linie, hvor ydervæg og tagflade mødes. Delområde II og III Bygningers facadehøjde må ikke overstige 2,50 m., og bygningshøjden over terræn må ikke overstige 5,0 m. Facadehøjden måles fra terræn til den linie, hvor ydervæg og tagflade mødes. 7.6 Placering på grund Delområde I. II og III På de ubebyggede grunde er husenes placering vist på kortbilagene. 8
Husene skal placeres således, at midten af huset er placeret ca. ved cirklen. Hvis der udstykkes dobbeltparceller i forhold til den retningsgivende udstykningsplan, som vist på kortbilag l, kan Kommunalbestyrelsen godkende en anden bygningsplacering. Et vilkår herfor kan være, at storparcellen ikke senere kan udstykkes yderligere. Bebyggelsens placering på grunden, og herunder gulvhøjden skal i hvert enkelt tilfælde godkendes af bygningsmyndigheden. Kystinspektoratet anbefaler en laveste sokkelkote på + 2,50 m DNN. 7.7 Beplantning og hegning Delområde I. II og III Opsætning af raftehegn og lignende må kun foretages som læhegn i umiddelbar forbindelse med bebyggelsen, bortset fra eventuelle krav, som vejmyndighederne måtte stille. Grundens skel kan dog markeres med bruntfarvede træpæle, max. 30 cm over terræn, og anbragt med en indbyrdes afstand på mindst 5 m. Jordvolde må kun etableres i begrænset omfang, og kun som lægivende og afskærmende volde i tilslutning til bygninger. Til jordvolde må kun anvendes materialer og planter, som er naturlige for klitarealer. Der må således ikke anvendes muld andetsteds fra, som medfører en vegetation, som er fremmed for klitterne. Jordvolde må kun etableres med en højde på 1,20 m. og afstanden fra foden og ind til bygningen/terrassen må desuden ikke overstige 2,50 m. Foden af volden skal placeres 1,5 m. fra vej skel. Jordvolde skal i hvert tilfælde godkendes af Holmsland Kommune. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden Delområde I. II og III 8.1 Helhedsvirkning Kommunalbestyrelsen kan gøre byggetilladelsen afhængig af, at bebyggelsen i sine væsentligste træk får en sådan ydre udformning og fremtræden, at der i forbindelse med den øvrige bebyggelse på stedet kan opnås en god helheds virkning. 9
8.2 Reklameskilte Ingen form for reklamering på ejendomme må finde sted. Bestemmelsen om skiltning gælder også for skiltning om færdsel. Kommunalbestyrelsen kan give tilladelse til anden form for skiltning med det formål at anvise adgangsveje mellem sommerhusområdet og havet. 8.3 Naturhensyn Grundenes udnyttelse og bebyggelse, herunder vejanlæg, skal ske under hensyntagen til stedets natur og den naturlige vegetation. Udgravninger p.g.a. kommunens anvisning på højdeplacering må/skal foretages med hensyntagen til naturområdet. I forbindelse med ny bebyggelse, til - og ombygning, skal der omgående foretages retablering af omkringliggende terræn. Grundene skal holdes rene, klitter og beplantning på grundene holdes vedlige, således at bl.a. sandflugt undgås og brandfare minimeres. 8.4 Udvendige vægge og tage Delområde I Husets ydre bygningsdele skal fremtræde i farver, der er dannet af umbra, idet dog murstensbygninger må opføres i mokkafarvede sten. Døre, vinduer og lignende skal ligeledes udføres i farver, dannet af umbra, idet det dog er tilladt at anvende farver, der afviger fra de øvrige bygningsdele. Som tagdækning må kun anvendes belægning med græstørv. Tagudhæng skal på alle bygninger være mindst 60 cm. Delområde II og III Udvendige vægge skal udføres i tegl eller træ. Såfremt der anvendes tegl, skal det være rødlige eller brunlige farver. Ydervægge af træ skal fremtræde i farver, der er dannet af hvidt, sort eller jordfarverne (okker, terra de sienna, umbra, engelskrødt, italienskrødt og dodenkop) eller disse sidste farvers blanding med hvidt, sort eller gråt. Som tagdækning må kun anvendes strå, tagsten, eternit eller tagpap (eventuelt med grus, græstørv eller lign.) Tagsten, eternit og tagpap må kun anvendes i mørke farver (mørkebrun, mørkeblå og sort) Blanke og reflekterende tagmaterialer må ikke anvendes. 10
9 Grundejerforening Delområde I og III Ejere og medejere afgrunde indenfor delområde I og III er pligtige til at være medlem af en grundejerforening. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af områdets veje m.v. Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af kommunalbestyrelsen. 10 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Naturbeskyttelseslovens 3 10. l Indenfor lokalplanområdet, der er omfattet af lokalplan nr. 68, er der i henhold til naturbeskyttelseslovens 3 nogle arealer, som er registreret som hede eller overdrev. Enhver ændring af arealer i lokalplanområdet, der er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3 kræver dispensation fra Ringkjøbing Amt. I henhold til amtsrådets almindelige praksis vil der ikke blive meddelt tilladelse til beplantning med træer og buske, hvor dette kræver tilladelse i henhold til naturbeskyttelseslovens 3. 10.2 Klitfredede arealer Ved nybygninger, ombygninger og tilbygninger samt ved opførelse af hegn, jordvolde og andre faste indretninger vest for klitfredningslinien, må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse/dispensation hertil fra Oksbøl Statsskovdistrikt. 11
Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Holmsland kommunalbestyrelse, den 29.10.1998 I henhold til 27 i lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. Holmsland kommunalbestyrelse, den 27.5.1999 12
Nærværende lokalplan begæres tinglyst på følgende matr.nr. Del af 212b, del af 223k, del af 223q, del af 223v, del af 223ez, del af 223eæ, del af 224h, 224i, 224ae, 224af, del af 224at, 224au, del af 224av, del af 224ax, 224ay, del af 225c, 225d, del af 225f, del af 225h, 225t, 225u, del af 225z, del af 225æ, 225ac, del af 225ad, del af 225ae, 225ag, 225ai, 225an, 225ao, 225aq, 225ar, 225as, 225at, 225au, del af 225 av, 225ax, 225az, 225aæ, del af 225aø, 225ba, 225bs, 225bu, 225bv, 225bx, 225by, 225bz, 225bæ, 225bø, 225ca, 225cb, 225cc, 225cd, 225ce, 225cf, 225cg, del af 225ch, 225es, 225et, 225eu, 225ev, 225ex, 225ey, 225fe, 225ff, 225fg, 225fh, 225fi, 225fk, 225fl, del af 235b. Alle af Søgård Hovedgård, Ny Sogn. Delområderne I og II er beliggende i landzone og overføres til sommerhusområde ved lokalplanens vedtagelse. Delområde III er beliggende i sommerhusområde. Påtaleberettiget er Holmslands kommunalbestyrelse. Hvide Sande, den 16. juni 1999 13
*** * *** Side: 17 * * * * * ** * * * * Retten i Ringkøbing Akt.nr.i * *** *** Tinglysningsafdelingen B 149 Påtegning på byrde Vedrørende matr.nr. 212 B Grund m.fl., Søgård Hgd., Nysogn Ejendomsejer: Leif Tarbensen Lyst første gang den: 18.06.1999 under nr. 508377 Senest ændret den : 18.06.1999 under nr. 508377 Lokalplan nr. 39 ej aflyst. Retten i Ringkøbing den 30.06.1999