Lokalplan nr. 71. og Kommuneplantillæg nr. 3 Et nyt boligområde på Nordisk Simplex-karréen Motorvej E20 E47 E55 Egeskovvej Vejlegårdsstien Vejlegårdsparken Vejlegårdsvej Torbenfeldvej Vejlesvinget Jernbane Teknik og Miljøforvaltningen November 2006
Indhold Redegørelse Indledning... 5 Lokalplanens indhold... 7 Lokalplanens forhold til anden planlægning... 17 Lokalplanens forhold til anden lovgivning... 19 Miljøvurdering... 19 Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål... 27 2 Område- og zonestatus... 27 3 Områdets anvendelse... 27 4 Udstykning... 28 5 Vej, sti- og parkeringsforhold... 28 6 Bebyggelsens omfang og placering... 30 7 Bebyggelsens ydre fremtræden... 31 8 Ubebyggede arealer... 31 9 Tekniske anlæg... 32 10 Støj... 32 11 Grundvandsbeskyttelse... 33 12 Grundejerforening... 33 13 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 34 14 Lokalplanens retsvirkninger... 34 15 Ophævelse af lokalplaner... 34 16 Vedtagelsespåtegning... 35 Kortbilag Kortbilag 1 Matrikulære forhold... 36 Kortbilag 2 Arealanvendelsesplan... 37 Kortbilag 2A Arealanvendelsesplan... 38 Kortbilag 3 Retningsgivende bebyggelsesplan... 39 Kortbilag 3A Retningsgivende bebyggelsesplan... 40 Kortbilag 4 Trafikale forhold... 41 Kortbilag 4A Trafikale forhold... 42 Kortbilag 5 Principskitse af vejlukning Egeskovvej... 43 Kortbilag 6 Principskitse af signalanlæg Vejlegårdsvej/Egeskovvej... 44 Kortbilag 7 Principskitse af minirundkørsel Vejlegårdsparken/Vejlesvinget 45 Kortbilag 8 Principskitse af stikrydsning Vejlegårdsvej... 46 Tillæg nr. 3 til Kommuneplan 2005-2017... 48 Lokalplan nr. 71 er udarbejdet af Vallensbæk Kommune, Teknik og Miljøforvaltningen i samarbejde med NCC og JJW Arkitekter, samt Hasløv & Kjærsgaard Arkitektfirma I/S llustrationer og fotos: JJW ARKITEKTER Principskitser af vejanlæg: Via Trafik
Hvad er en lokalplan? En lokalplan er et regelsæt eller en lokal lov der beskriver hvor, hvad og hvordan der må bygges eller laves anlæg på et geografisk afgrænset område. En lokalplan fastlægger således i mere eller mindre detaljeret omfang placering og udformning af bebyggelse, veje, stier, beplantning m. m. indenfor et område. En lokalplan består af 2 dele: En redegørelse af forudsætningerne, intentionerne og ønskerne for et område. Redegørelsen er ikke direkte bindende for ejere og brugere af de ejendomme, som planen omfatter. Planens juridisk bindende bestemmelser, som er bindende for ejere og brugere af de ejendomme, som planen omfatter. Lov om planlægning er det juridiske grundlag for udarbejdelse af lokalplaner. Ifølge loven skal kommunen udarbejde en lokalplan før større bygge- og anlægsarbejder sættes i gang. Hensigten er bl.a. at sikre borgerne indsigt og mulighed for at deltage i kommunens planlægning. I kommuneplanen - der er en sammenfattende plan for bl.a. de fysiske forhold i Vallensbæk Kommune - er der fastsat rammebestemmelser for udarbejdelsen af lokalplaner. I enhver lokalplan skal kommuneplanens rammer overholdes og i modsætning til kommuneplanen er lokalplanens bestemmelser juridisk bindende for borgerne. Inden en lokalplan kan vedtages endeligt af kommunalbestyrelsen, skal den offentliggøres som forslag i en periode på mindst 8 uger. I denne periode kan enhver komme med indsigelser, ændringsforslag eller bemærkninger, som skal behandles af kommunalbestyrelsen inden lokalplanen kan vedtages endeligt. Forudgående høring Vallensbæk Kommune gennemførte i sommeren 2005 en forudgående høring med indkaldelse af ideer og forslag til områdets anvendelse. De indkomne 5 bemærkninger er indgået i planlægningsarbejdet. De var alle positive over for en omdannelse af området til boligformål. Fremlæggelsesperiode Forslag til Lokalplan nr. 71 samt tillæg nr. 3 til Kommuneplan 2005 har været i offentlig høring i perioden 5. juli - 30. august 2006. De indkomne 10 høringssvar er blevet indarbejdet i lokalplanen. Teknik og Miljøforvaltningen Vallensbæk Rådhus Vallensbæk Stationstorv 100 2665 Vallensbæk Strand Tlf. 47 97 40 00 www.vallensbaek.dk 4
Redegørelse Indledning Byomdannelse ved Nordisk Simplex-karréen Erhvervsområdet mellem Vejlegårdsvej, Egeskovvej, Vejlegårdsparken og Vejlesvinget rummede tidligere en stor og 6 mindre erhvervsvirksomheder. Virksomheden Nordisk Simplex lukkede i foråret 2004. Forudsætningen er at to virksomheder flytter ud af området eller ophører - dels kommunens materielgård på Vejlesvinget 3 og dels Vejlegårdsvej 38, tidligere Kavli. Tilbage i området er fire mindre virksomheder på Egeskovvej og Vejlesvinget, som foreløbig forventes at forblive, og som ikke medfører miljøgener. Som nabo til området ligger én virksomhed, som medfører støjgener. Der er indgået aftale om afbødning af disse gener. Forudsætningerne for en byomdannelse er således tilstede. Området har et areal på ca. 80.000 m 2. Heraf udgør de fire tilbageværende virksomheder ca. 11.500 m 2, mens ca. 68.500 m 2 henligger med ubenyttede industribygninger. Eks. forhold Fremtidige forhold Området er i Vallensbæk Kommuneplan 2005 udlagt til byomdannelse til boligformål, og kommunen har gennemført en forudgående høring om byomdannelse i området. Konsekvenserne ved en byomdannelse blev fremlagt for virksomheder og grundejere i området, og der var tilslutning til at påbegynde byomdannelsen og derved omdanne en del af erhvervsområdet til boligområde. Hele området på nær de tilbageværende fire mindre virksomheder, materielgården samt en privat villaejendom, blev i 2005 erhvervet af 2 udviklingsselskaber, der ønsker at omdanne det tidligere erhvervsområde til et attraktivt boligområde med ca. 450 boliger i etagebyggeri og tæt-lavt byggeri. Motorvej E20 E47 E55 Egeskovvej Vejlegårdsstien Virksomheder der fortsætter Vejlegårdsparken Nyt boligområde Torbenfeldvej Vejlegårdsvej Vejlesvinget Virksomheder der fortsætter Villa Jernbane Luftfoto af lokalplanområdet 5
Vejlegårdsvej Eksisterende forhold i lokalplanområdet Lokalplanområdet er en del af et erhvervsområde fra 1960 erne og 1970 erne beliggende mellem Køge Bugt-motorvejen, S-banen og boligområdet Vejlegårdsparken. Området rummer idag en blandet erhvervsbebyggelse med større fabriks- og lagerhaller samt administrationsbygninger. Vejlegårdsvej er belastet af gennemkørende trafik. Erhvervsbebyggelsen er overvejende opført i 1960 erne og 1970 erne. Midt i området ligger de ældre bygninger fra St. Vejlegård. Områdets største ejendom er fraflyttet, og den overvejende del af bebyggelsen står ubenyttet hen. Ingen af de eksisterende bygninger i området er bevaringsværdige. Kommunens materielgård på Vejlesvinget 3 flytter ud af området. Tilbage i området er stadig to mindre virksomheder på Egeskovvej og to på Vejlesvinget. Disse virksomheder beskæftiger sig med administration, service og let produktion. Op til området ligger en enkelt virksomhed, som medfører støjbelastning af omgivelserne - Egeskovvej 7. Der er ikke virksomheder i området, som er til hinder for at gennemføre en byomdannelse. Blodbøg Haven fra St. Vejlegård med en stor blodbøg og andre solitære træer udgør et stort potentiale for området. Der er behov for en udtynding af beplantningen. Blodbøgen er bevaringsværdig. I områdets østlige del er en ca. 2,5 m høj jordvold og en træbeplantning. Mest muligt af træbeplantningen bevares. Terrænet i området falder jævnt fra ca. kote 5,0 mod nordøst til ca. kote 2,0 mod sydvest (DVR90). Motorvej E20, E47 og E55 Egeskovvej Vejlegårdsstien Vejlegårdsparken Vejlegårdsvej Oversigtskort over lokalplanområdet Signatur: Torbenfeldvej Blodbøg Vejlesvinget Lokalplangrænse Virksomheder der fortsætter Jernbane Landskabshave Område erhvervet af udviklingsselskaber med henblik på byomdannelse 6
Lokalplanens indhold Lokalplanens formål Lokalplanens overordnede formål er at muliggøre en byomdannelse af det tidligere erhvervsområde til et attraktivt boligområde med både etageboliger og tæt-lave boliger. Derudover skal lokalplanen fastlægge vejadgang, stier og parkering samt varierede og anvendelige friarealer. St. Vejlegårds gamle have Lokalplanen skal endvidere sikre udformningen af en lokal park, landskabshaven ved St. Vejlegård, hvor den gamle blodbøg bevares, og hvor intentionen er at lade så meget som muligt af den eksisterende beplantning indgå i landskabshaven. Randbebyggelse langs Egeskovvej 5-6 etager Punkt i randbebyggelsen 10 etager Vejlegårdsvej Landskabshave m. punkthuse 4-6 etager Rækkehuse 2 etager Randbebyggelse Vejlegårdsparken Eks. bebyggelse 7 etager Lokalplanområdets anvendelse Lokalplanområdet skal anvendes til boligformål med tilhørende interne boligveje, stier, parkering, havearealer, friarealer og fællesanlæg. Området opdeles i delområder til henholdsvis etageboliger (randbebyggelse og punkthuse), rækkehuse, grønt område og parkering. St. Vejlegårds gamle have udlægges til et lokalt offentligt tilgængeligt parkområde - Landskabshaven ved St. Vejlegård. Erhvervsvirksomhederne i lokalplanområdet kan fortsætte samme lovlige anvendelse som hidtil. De 4 aktive virksomheder på Egeskovvej 2 og 4 samt Vejlesvinget 5 og 7 kan fortsætte i området. Når disse virksomheder ophører, overgår de pågældende grunde til boligformål. Snit gennem bebyggelsen set mod nord med landskabshaven til venstre og randbebyggelsen mod Vejlegårdsparken til højre 7
Lokalplanområdets bebyggelse Indenfor lokalplanområdet planlægges opført i alt ca. 450 boliger fordelt med ca. 230 lejligheder i en etagebebyggelse (randbebyggelse) mod Egeskovvej og Vejlegårdsparken, ca. 90 tæt-lav boliger i centrum af området og ca. 135 lejligheder i punkthuse ved Vejlegårdsvej og Vejlesvinget. I randbebyggelsen forventes indrettet mindre boliger for seniorer og unge. I punkthusene forventes indrettet boliger til børnefamilier og seniorer. Den tætlave bebyggelse forventes at blive rækkehuse til børnefamilier. Alle boliger forventes at blive ejerboliger. Ved en fuld udbygning af området, kan der opføres ca. 60.000 m 2 bruttoetageareal på ca 80.000 m 2 grundareal svarende til en bebyggelsesprocent på op til 75%. Der kan umiddelbart - mens de 4 virksomheder fortsætter i området - opføres ca. 44.500 m 2 bruttoetageareal på ca. 68.000 m 2 stadig svarende til en bebyggelsesprocent på 68-75%. Udbygningen forventes opdelt på flere etaper. I takt med at de 4 virksomheder ophører, kan ejendomme bebygges efter lokalplanen. Illustrationen viser byggefelt og områdeinddeling ved en fuld udbygning Egeskovvej A1 P A3 Vejlegårdsparken Vejlegårdsvej C1 5-6 E B A2 P C2 D Vejlesvinget Illustrationen viser byggefelt og områdeinddeling ved 1. etape Egeskovvej P A1 A3 Vejlegårdsparken Vejlegårdsvej Eksisterende bebyggelse C1 P Ny bebyggelse Byggefelt E B C2 A2 Område inddeling Matrikelgrænse D Vejlesvinget C2 Område betegnelse 8
Vejlegårdsstien Hoveddisponering af området Lokalplanområdet vil fremstå som en helstøbt boligbebyggelse i et sammenhængende grønt område, der har sit eget interne stisystem med dertil hørende opholds- og legearealer. En pladsdannelse i nord-øst forbinder boligbebyggelsen med de omgivende stier og Vejlegårdsstien. Hoveddisponeringen af området sigter på at skabe en fortættet bebyggelse omkring en åben landskabshave med en stor variation og kontrast mellem de åbne landskabsrum og de mere bymæssige rum. Motorvej E20, E47 og E55 Egeskovvej Vejlegårdsparken grønning boligvej og parkering sti grønning plads leg boligvej og parkering Vejlegårdsvej boligvej leg sti landskabshave grønning Torbenfeldvej sti lund villa Vejlesvinget Illustrationsplan 1:3000 Fuld udbygning af boligbebyggelse i hele lokalplanområdet Jernbane 9
Vejlegårdsstien Motorvej E20, E47 og E55 Eksisterende virksomheder Egeskovvej boligvej og parkering grønning plads Vejlegårdsparken sti leg boligvej og parkering Vejlegårdsvej boligvej leg sti landskabshave grønning sti Torbenfeldvej Eksisterende virksomheder lund villa Vejlesvinget Illustrationsplan 1:3000 1. etape af omdannelsen fra erhverv til boligbebyggelse Jernbane 10
Område A Randbebyggelsen Den nord-østlige bebyggelse mod Egeskovvej og Vejlegårdsparken udføres som en 4-6 etagers randbebyggelse. Bebyggelsen opføres med en varieret facadelinie og højde. Den øverste etage udføres eventuelt som en tilbagetrukket penthouseetage og med tagterrasser. Bebyggelsen sikrer områdets identitet i forhold til de omkringliggende virksomheder. Samtidig lukker bebyggelsen mod Køge Bugt-motorvejen og danner støjlæ for bebyggelsens egne opholdsarealer og for tæt-lave boliger i områdets centrum. Bebyggelsen udformes som en skulpturel ryg i varierende højde og med spring i facaden for at opnå et varieret udtryk. Enkelte slip og porte tillader passage gennem bebyggelsen. Vejlegårdsvej Egeskovvej A1 C1 5-6 E D P B A3 C2 Vejlegårdsparken P A2 Vejlesvinget Bebyggelsen trækkes tilbage fra Egeskovvej og Vejlegårdsparken og efterlader plads til et grønt parkeringsareal. Bebyggelsen udformes med støjreducerende facader mod ankomstsiden i nord og nordøst, mens den mod syd og vest åbner sig mod de grønne opholdsarealer med store glasarealer, private altaner, terrasser og tagterrasser. Mellem og omkring altaner og terrasser kan etableres skærme i glas, stål eller træ. Alle etageboliger får altaner. Bebyggelsesprincip for randbebyggelsen Principsnit for randbebyggelsen Vejlegårdsparken Intern vej og parkering fælles grønning have forhave og parkering 11
Vejlegårdsvej Egeskovvej A1 C1 E P B A3 Vejlegårdsparken P A2 Område B Tæt-lav bebyggelse Centralt i området omgivet af grønne opholdsarealer opføres en tæt-lav bebyggelse i 2 etager. Boligerne forventes at få en størrelse på ca. 120 m2, og de forventes placeret på grunde på ca. 180 m 2. Bebyggelsen opføres omkring blinde, fartdæmpede boligveje med fælles indkørsel primært fra Vejlegårdsparken. D C2 Vejlesvinget Bebyggelsen udføres som en rækkehusbebyggelse, fordelt i flere grupper. Grønne kiler fra landskabshaven og de fælles grønne opholdsarealer skaber grønne strøg mellem boliggrupperne. Bebyggelsen disponeres med en indgangsside med forhave, udhus og parkering til 1-2 biler mod vej og med en rekreativ side med terrasse og have til den anden side. Mellem haverne kan etableres hæk eller hegn af træ. På indgangssiden kan der opføres et skur på max 10 m 2 og carport på max 25 m 2. Bebyggelsesprincip for tæt-lav bebyggelse - der ses til venstre Principsnit for tæt-lav bebyggelse fælles grønning have forhave og parkering vej forhave og parkering have fælles grønning 12
Område C Punkthuse Langs Vejlegårdsvej og Vejlesvinget opføres punkthuse i op til 6 etager. Højdemæssigt forholder punkthusene sig til de eksisterende løvtræer, der tilstræbes bevaret. Punkthusene kommer til at ligge i et parkbånd langs Vejlegårdsvej omkring landskabshaven, der udlægges som grønt område. Bygningerne påtænkes udført med varierede bygningskroppe i forskellig form og højde. Facaderne udføres varieret lukket og åbent med store glasarealer samt altaner, terrasser og tagterrasser orienteret mod øst, syd og vest. Alle etageboliger får altaner. Mellem og omkring altaner og terrasser kan etableres skærme i glas, stål eller træ. Private haver på terræn kan afgrænses med hæk. Vejlegårdsvej Egeskovvej A1 E C1 Bebyggelsesprincip for punkthusbebyggelse D P B A3 C2 Vejlegårdsparken P A2 Vejlesvinget Område D Eksisterende privat bolig Den eksisterende private bolig Vejlesvinget 1, matr. nr. 18 qu Vallensbæk by Vallensbæk, kan opretholdes, og området udlægges til boligformål. Hvis ejendommen ved ejerskifte eller lign. ønskes inddraget i det øvrige boligprojekt er det muligt i overenstemmelse med den supplerende bebyggelsesplan vist på kortbilag 2A. Vejlegårdsvej Egeskovvej A1 C1 E P B A3 Vejlegårdsparken P A2 C2 D Vejlesvinget 13
Ubebyggede arealer Generelt Ubebyggede arealer udformes som varierede, grønne og frodige omgivelser. Belysning i området skal være lav parkbelysning kombineret med effektbelysning af bl.a. den store blodbøg, som gør området trygt at færdes i, men samtidig ikke lyser ind i boligerne. Der anlægges en bilfri plads ved områdets nord-østlige hjørne, som binder boligbebyggelsen sammen med stiforbindelsen til Vejlegårdsstien. Der indrettes små genbrugsstationer til områdets eget brug ved indkørslerne til området. Materielgård mv. for områdets drift kan ligeledes placeres her. Områdets grundejerforening skal varetage driften af de ubebyggede arealer, belysning m.v. Område A Randbebyggelse Alle etageboliger i randbebyggelsen får altaner eller terrasser. Friarealerne i område A består af en grønning med terrasser og haver til stuelejlighederne og med lunde af mindre træer i forbindelse med fælles opholds- og legepladser. Bevoksning mod vejlegårdsparken bevares mest muligt. Område B Tæt-lav bebyggelse Friarealerne til den tæt-lave bebyggelse består af et forareal og en have på egen grund samt fælles friarealer. Indgangssiden fra boligvejen rummer parkering, udhus og forhave/gård. Haven ligger på den anden side af huset ud til fælles grønne græsbælter. Her kan der plantes træer og blomstrende buske under hensyntagen til sol/skyggeforhold. Der sikres plads til fælles- og reserveparkering ved boligvejene. Område C Punkthuse Alle etageboliger i punkthusene får altaner eller terrasser. Lejlighederne i stueetagerne i punkthusene får egne terrasser eller haver. Derudover består friarealerne af en grønning med større træer i græs. Vejlegårdsvej Egeskovvej A1 C1 E D P A3 P A2 B C2 Vejlegårdsparken Vejlesvinget Område E Landskabshave Landskabshaven i St. Vejlegårds gamle have bliver næroplandets rekreative bypark og fælles friareal for bebyggelsen. Her skal der skabes muligheder for leg, ophold og rekreation under trækronerne. Parken udlægges med græsflader, stier, lys, legeplads, petanquebaner og opholdsmuligheder i lysningen. Blodbøgen skal bevares, og det tilstræbes at bevare flest mulige af de øvrige træer. Der kan gives tilladelse til opførelse af enkelte småbygninger 14
Vej, sti - og parkeringsforhold Veje Lokalplanområdet vejbetjenes af trafiksikkerhedsmæssige grunde fra Egeskovvej, Vejlegårdsparken og Vejlesvinget med to indkørsler fra hver. Indkørslerne etableres mindst 75 m fra kryds. Der gives ikke mulighed for gennemkørende trafik i området. Vejlegårdsvej Boligvejene udlægges i en bredde af 7 m, heraf med 4-4,5 m kørebane. Kørearealerne forventes udformet til et lavt hastighedsniveau, da der vil være en blanding af lette trafikanter og motorkøretøjer, således at hastigheden ved hjælp af trafikdæmpende foranstaltninger holdes under 15 km i timen. Stier Der anlægges interne stier med forbindelse til det omgivende stisystem i nærområdet. Ved hjørnet af Egeskovvej og Vejlegårdsparken forbindes områdets stier med den eksisterende stiforbindelse til Vejlegårdstien, der har forbindelse til Vallensbæk Station og bycenter samt til skolerne og til Den Grønne Kile og Nordmarken. Adgangen til Vejlegårdsstien gøres trafiksikker ved at etablere en vejlukning på Egeskovvej ved Vejlegårdsparken. Gennem landskabshaven kan man komme til Torbenfeldvej, der har forbindelse til Vejleåstien. Der etableres en sikker stikrydsning på Vejlegårdsvej ud for Torbenfeldvej. Inden for området skal cyklister primært bruge boligvejene, mens de fleste stier er forbeholdt fodgængere. Egeskovvej Vejlegårdsstien forbindelse til station og skole Vejlegårdsparken Vejlegårdsvej Torbenfeldvej forbindelse til Vejleåstien Vejlesvinget Vej, sti- og parkeringsforhold VALLENSBÆK KOMMUNE Lokalplan nr. 71 Boliger og erhverv, Nordisk Simplex Kortbilag 4, trafikale forhold, mål 1:3.000 Nov. 2006 lukning af Egeskovvej lyssignal sikker sti-krydsning hastighedsdæmpende foranstaltning parkeringspladser fordelingsvej plads boligvej alternativ boligvej 15
Parkering Der anlægges 1 p-plads pr. bolig til randbebyggelsen og punkthusene og 1½ p-plads pr. bolig i tæt-lav bebyggelsen. Mindst 1 p-plads pr. bolig anlægges på egen grund. Der anlægges 1 handicap-p-plads pr. 50 almindelige p-pladser ved etageboliger. Der vil derudover være mulighed for at oprette handicap-p-pladser efter behov ved at sammenlægge almindelige parkeringspladser. Tekniske anlæg Udendørs belysning Til udendørs belysning på interne veje, stier og parkeringsarealer i lokalplanområdet skal der anvendes lavtsiddende parkbelysning. I landskabshaven kan der anvendes effektbelysning af træer. Antenneanlæg For at reducere behovet for opsætning af individuelle antenneanlæg, der kan virke skæmmende på omgivelserne, skal bebyggelser inden for lokalplanområdet tilsluttes et fællesanlæg for modtagelse af TV og radiosignaler. Beboere, som ønsker at opsætte parabolantenner og lignende individuelle antenneanlæg, skal placere dem mindst synligt for omgivelserne under tagflader, indvendigt på altaner eller på jorden i egen have. 16
Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan Lokalplanområdet er i overensstemmelse med Regionplan 2005 udpeget som stationsnært område. I de stationsnære områder skal kommunen arbejde for en lokalisering af byfunktioner med en intensiv arealanvendelse, eksempelvis ved fortætning af boligområder. Lokalplanen ændrer anvendelsen fra produktions- og håndværkserhverv til boligområde med etageboliger og tæt-lave boliger med en bebyggelsesprocent på max. 75. Formålet med stationsnærhedsprincippet er at opnå et miljømæssigt mere bæredygtigt bytransportmønster ved at fremme andelen af personer, der rejser med kollektiv trafik. Lokalplanområdet kan i overensstemmelse med Regionplan 2005 omdannes fra erhvervsformål til boligformål, når den bymæssige kvalitet forbedres, når der for de pågældende arealer kan tilvejebringes de nødvendige miljømæssige forhold, og når det ikke medfører skærpede miljøkrav for den faktiske erhvervsudøvelse i området. Kommuneplan 2005 Kommuneplan 2005 for Vallensbæk Kommune fastlægger en hovedstruktur for hele kommunen. Kommuneplanens rammer fastlægger retningslinierne for indholdet af nye lokalplaner. Af kommuneplanens hovedstruktur for Strandområdet fremgår det, at hele erhvervsområdet omkring Vejlegårdsvej ændrer status fra erhvervsområde til enten byomdannelse til boligformål eller til blandet bolig og erhverv. Der udlægges et nyt byomdannelsesområde 3.BE1 svarende til lokalplanområdet. Området udlægges til byomdannelse til boligformål. Det er en betingelse for udpegningen til byomdannelse, at den langt overvejende del af de miljøbelastende erhvervsformål er ophørt eller under afvikling. Ifølge kommuneplanens rammebestemmelser må området anvendes til blandet bolig og erhverv - byomdannelse. Der må opføres bebyggelse i max. 4 etager. Bebyggelsesprocenten må max. være 75 % og højden max. 15 m. Området ligger i byzone og karakteriseret ved at være stationsnært. Erhverv skal være foreneligt med miljøfølsom anvendelse. Kommuneplantillæg nr. 3 Da lokalplanen ikke er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser med hensyn til etageantal og bygningshøjde, er der udarbejdet Kommuneplantillæg nr. 3 til Kommuneplan 2005. Lokalplan Området er omfattet af lokalplan nr. 35 fra 1990, hvor området er udlagt til industri- og værkstedsformål. Nærværende lokalplan erstatter bestemmelserne fra lokalplan nr. 35 for så vidt angår denne lokalplans område. Fredskov I den grønne kile nord for lokalplanområdet ligger et område med fredskov. 17
I henhold til naturbeskyttelsesloven gælder der en 300 m byggelinie herfra, som berører ejendommene Egeskovvej 2 og 4 i det nordvestlige hjørne af lokalplanområdet. Vallensbæk Kommune er dispensationsmyndighed fra skovbyggelinien i byzone. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger kystnært og i byzone. Jf. planlovens 16 stk. 4 skal der derfor redegøres for den visuelle påvirkning af kysten. Lokalplanen giver mulighed for at opføre bebyggelse med etage- og punkthuse med en bygningshøjde på 23 m samt tæt-lav bebyggelse med en højde på 8,5 m. Bebyggelsen vil set på afstand ikke virke højere end de omgivende bebyggelser. Byggelinier I lokalplan nr. 35 blev der fastlagt byggelinier mod alle veje på 5 m. I denne lokalplan fastlægges byggefelter for boligbyggeriet i en større afstand fra vejskel end 5 m. Mod de omgivende veje fastholdes en byggelinie på 3 m fra vejskel, som også gælder eventuelle småbygninger som carporte, genbrugsstationer og udhuse, og herunder også eventuelle småbygninger i den planlagte landskabshave. I lokalplanen fastlægges endvidere en byggelinie på 3 m fra dryplinie fra den beskyttede blodbøg i landskabshaven, som også gælder eventuelle småbygninger. Kloakering Området er omfattet af Vallensbæk Kommunes Spildevandsplan 2003-2012. Renovation Området er omfattet af Vallensbæk Kommunes Affaldsplan 2005. Vandforsyning Området er omfattet af Vallensbæk Kommunes Vandforsyningsplan 2001-2010. Området forudsættes forsynet fra Vallensbæk Kommunes vandforsyning. Varmeforsyning Lokalplanområdet er naturgasforsynet fra 1985. I henhold til varmeforsyningsplanen skal ny bebyggelse forsynes med kollektiv varmeforsyning. Servitutter og deklarationer Der er ingen gældende servitutter og deklarationer, der kommer i konflikt med lokalplanen. 18
Lokalplanens forhold til anden lovgivning Jordforureningsloven Lokalplanområdet er et industriområde under afvikling, der byomdannes til miljøfølsom anvendelse i form af boligbebyggelse. Forurenet jord skal behandles i henhold til lov om forurenet jord, og der skal foreligge dokumentation for, at området kan frigives til boligformål. Museumsloven Hvis der under jord- eller anlægsarbejde findes spor af fortidsminder, skal arbejdet i henhold til museumsloven standses i det omfang, det berører fortidsmindet, og anmeldes til Kroppedal Museum for Astronomi, Nyere tid, Arkæologi, Kroppedals Allé 3, 2630 Taastrup, telefon 43 30 30 00. Vandforsyningsloven Vandboring DGU207603 på matr.nr. 18ny Vallensbæk by Vallensbæk har primært været brugt til virksomheden Nordisk Simplex s produktion. Boringen er ikke egnet til drikkevand og skal i forbindelse med byomdannelsen sløjfes i henhold til vandforsyningsloven. Lukning af boringen skal udføres af certificeret person eller firma. Miljøvurdering I henhold til lov nr. 316 om miljøvurdering af planer og programmer af 5. maj 2004 skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at få væsentlig indflydelse på miljøet. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægsprojekter, omfattet af krav om miljøvurdering. Vallensbæk Kommune har ved den indledende screening i forhold til denne lokalplan udpeget følgende emner til nærmere belysning i miljøvurderingen: Trafikforhold Støjbelastning fra trafik og jernbane Støjbelastning fra virksomheder Jordforurening Befolkningens sundhed Trafikforhold Byomdannelse af lokalplanområdet til boligformål, som denne lokalplan giver mulighed for, vil medføre en mindre trafikstigning. Der etableres derfor afværgeforanstaltninger i nærområdet på grundlag af en trafikvurdering udarbejdet af konsulentfirmaet Via Trafik. Uhensigtsmæssig placering af ind- og udkørsel til boligområdet kan give problemer med trafikafvikling og -sikkerhed i forhold til den øvrige trafik på de omgivende veje, herunder den tunge trafik til erhvervsvirksomhederne i området. Placeringen af indkørsler til boligområdet og af stiudmundinger er derfor fastlagt i lokalplanen. Der er virksomheder på Egeskovvej langs lokalplanområdets nordside, som medfører tung trafik. Med opførelse af boliger i lokalplanområdet vil der ske en øget blanding af tung trafik og lette trafikanter på Egeskovvej. Dette 19
kan medføre øget utryghed og risiko for uheld. Der er derfor udarbejdet en vurdering af forholdene på Egeskovvej. Ved at lukke for gennemkørsel videre af Egeskovvej vil forholdene for de lette trafikanter blive forbedret. I lokalplanen fastlægges et stinet, der udmunder i en bilfri plads ved hjørnet mellem Egeskovvej og Vejlegårdsparken med forbindelse til Vejlegårdsstien. Som alternativ til lukningen af Egeskovvej er undersøgt en lukning af Vejlegårdsparken i samme kryds. Konsekvenserne mht. trafiksikkerhed og trafikafvikling af en vejlukning af henholdsvis Egeskovvej eller Vejlegårdsparken er stort set ens. Vejlukning af Egeskovvej vest for krydset vil være mest hensigtsmæssig, da dette samlet vil betyde lidt mindre omvejskørsel for beboerne i Egeskovparken. Ved at lukke Egeskovvej kan den eksisterende stiforbindelse til Vejlegårdsstien desuden bevares, hvorimod en lukning af Egeskovvej nødvendiggør anlæg af en ny sti sydvest for krydset. I krydset Vejlegårdsvej/Egeskovvej etableres et signalanlæg med en højresvingsbane fra syd af trafiksikkerhedsmæssige grunde og for at fremtidssikre trafikafviklingen i krydset. På Vejlegårdsvej etableres en sikker stikrydsning ud for Torbenfeldvej. I krydset Vejlesvinget/ Vejlegårds-parken forbedres trafiksikkerheden ligeledes ved etablering af en minirundkørsel. Beregning af støjbelastning fra jernbanen Støjbelastning fra trafik og jernbane Lokalplanområdet en belastet med trafikstøj fra Køge Bugt-motorvejen beliggende 150 m nord for området, samt fra Vejlegårdsvej langs områdets vestside. Der er udarbejdet støjberegninger af NIRAS og af Riis Akustik Aps. Ifølge NIRAS notat Beregning af støjbelastning fra 26.2.2004 er området ikke berørt af en støjbelastning fra tog på over 55 db(a), og de gældende grænser for togstøj er derfor overholdt. På diagrammet nedenfor vises udbredelsen af støj fra jernbanen ved fuld udbygning på hele grunden. 20
50 60 50 55 45 50 45 55 65 60 Randbebyggelse November 2005 65 60 50 55 45 55 40 45 40 55 45 40 40 50 45 40 55 Beregning af vejtrafikstøj fra Køge Bugt-motorvejen og fra Vejlegårdsvej 50 Vejtrafikstøj LAeq, 24h i db(a) <= 25 25 < <= 30 30 < <= 35 35 < <= 40 40 < <= 45 45 < <= 50 50 < <= 55 55 < <= 60 60 < <= 65 65 < <= 70 70 < Støjberegningerne udført af Riis Akustik viser jf. notatet Støjbelastning fra vejtrafik og industri af maj 2006, at støjbelastningen fra Køge Bugtmotorvejen og fra Vejlegårdsvej overstiger 55 db(a) i områdets nordlige del og i den vestligste del ud mod Vejlegårdsvej. Hvis der etableres en 3 m høj skærm langs motorvejen og en 1,5 m høj skærm langs Vejlegårdsvej vil støjgrænsen for vejtrafikstøj kunne overholdes i hele området. Det vil samtidig være nødvendigt at anvende lydruder i facader mod motorvejen og at placere altaner på sydvendte facader, hvor trafikstøjbelastningen er mindre end 55 db(a). På diagrammet ovenfor vises udbredelsen af trafikstøj fra Køge Bugtmotorvejen og fra Vejlegårdsvej ved placering af den bebyggelse, som lokalplanen giver mulighed for, og uden etablering af støjskærme. Som det fremgår udgør bebyggelsens udformning som en stort set sammenhængende randbebyggelse i sig selv en støjskærm for resten af området. I lokalplanen fastlægges udformningen af boligbebyggelsen som en høj randbebyggelse i op til 6 etager, som vender ryggen i form af en forholdsvis lukket facade mod Egeskovvej og Vejlegårdsparken. Der indsættes lydruder i bebyggelsens ryg, og opholdsrum og udendørs opholdsarealer orienteres mod det indre gårdrum. Ved samtlige etageboliger, herunder punkthusene, sikres der udendørs opholdsarealer uden støjbelastning udover Miljøstyrelsens vejledende krav på 55 db(a) enten på terræn eller på afskærmede altaner. 21
1. etape Da udbygningen af boligområdet sker i flere etaper, skal støjgrænserne overholdes i hver etape. I 1. etape forventes ejendommene Egeskovvej 2 og 4 ikke at blive inddraget til boligbebyggelse, men fortsat anvendt til erhverv med den nuværende bebyggelse i én etage. Der vil derfor kun være en afskærmende bebyggelse langs den østlige halvdel af Egeskovvej. For at kunne overholde støjgrænserne for trafikstøj i etape 1, fastlægges det i lokalplanen, at der midlertidigt skal opsættes en 3 m høj støjskærm langs skel til Egeskovvej 2 og 4 som vist nedenfor. Motorvej E20, E47 og E55 Egeskovvej Vejlegårdsstien Vejlegårdsparken Vejlegårdsvej Midlertidig støjskærm omkring Egeskovvej 2 og 4 Torbenfeldvej Vejlesvinget Jernbane Støjbelastning fra virksomheder Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj fra virksomheder i skel mod nabo: Åben-lav boliger Etageboliger Dag mandag-fredag kl. 07.00-18.00 45 db(a) 50 db(a) lørdag kl. 07.00-14.00 45 db(a) 50 db(a) Aften mandag-fredag kl. 18.00-22.00 40 db(a) 45 db(a) lørdag kl. 14.00-22.00 40 db(a) 45 db(a) søndag kl. 07.00-22.00 40 db(a) 45 db(a) Nat alle dage kl. 22.00-07.00 35 db(a) 40 db(a) 22
60,0< <= 65,0 65,0< <= 70,0 70,0< <= 75,0 75,0< <= 80,0 80,0< <= 85,0 85,0< <= 90,0 90,0< ØGS uden skærm ved brovægt Med 2 m skærm i skel 1,5 m over terræn 35 40 40 40 35 35 40 35 40 35 40 45 35 40 45 35 40 45 Støjniveau LAeq, Dagtimer i db(a) 45 35 <= 35,0 35,0< <= 40,0 40,0< <= 45,0 45,0< <= 50,0 50,0< <= 55,0 55,0< <= 60,0 60,0< <= 65,0 65,0< <= 70,0 70,0< <= 75,0 75,0< <= 80,0 80,0< <= 85,0 85,0< <= 90,0 90,0< Virksomhedsstøj, beregning efter opsætning af 2 m høj skærm omkring Egeskovvej 7. Lokalplanområdet er belastet af virksomhedsstøj fra en eksisterende erhvervsvirksomhed beliggende på Egeskovvej 7 umiddelbart nord for lokalplanområdet, primært fra kørende lastbiler. De eksisterende virksomheder beliggende inden for lokalplanområdet forudsættes at ophøre, men medfører i øvrigt kun en begrænset støj fra køleaggregater og afkast på tag, som om nødvendigt simpelt kan begrænses. Der er udført støjberegninger af virksomhedsstøjen af Riis Akustik Aps jf. notatet Støjbelastning fra vejtrafik og industri af maj 2006 samt yderligere undersøgelser i notat af september 2006. Støjberegningerne er udført for 3 situationer af områdets udbygning som boligområde: 1. Alle de nuværende virksomheder i området fortsat er til stede 2. Kun virksomhederne på Egeskovvej 2, 4 og 7 er til stede 3. Alle virksomheder inden for lokalplanområdet er nedlagt, dvs. kun Egeskovvej 7 er til stede. På diagrammet ovenfor vises udbredelsen af virksomhedsstøj i situation 3, hvor kun virksomheden Egeskovvej 7 fortsat er til stede, og hvor der er etableret 2 m høje skærme på Egeskovvej 7 langs skel mod naboer og mod lokalplanområdet. Som det fremgår er støjbelastningen i et lille område langs boligbebyggelsens facade ud for virksomhedens udkørsel på over 45 db(a). Beregningerne af september 2006 viser, at med en 2 m høj skærm vil støjniveauet ikke overskride 50 db(a) på parkeringarealet mod Egeskovvej. I henhold til planloven kan der i lokalplaner udlægges områder, som i kommuneplanen er fastlagt til byomdannelse, til støjfølsom anvendelse, når kommunalbestyrelsen har sikkerhed for, at støjbelastningen er bragt til ophør 23
i løbet af en periode, der ikke væsentligt overstiger 8 år efter, at den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort. Det forudsættes i denne lokalplan, at støjbelastningen fra virksomheden Egeskovvej 7 reduceres maksimalt ved foranstaltninger på denne ejendom inden ibrugtagning af boliger i lokalplanområdet. Derudover skal parkeringsarealet til etageboligerne mod Egeskovvej udmatrikuleres som en særskilt ejendom med tinglyst ret til vejadgang og parkering til disse boliger. 1. etape Overholdelse af grænserne for virksomhedsstøj i 1. etape af boligbyggeriet i lokalplanområdet forudsætter, at der midlertidigt opsættes en mindst 3 m høj støjskærm langs skel mellem Egeskovvej 2 og 4 og boligområdet. Jordforurening Da området har været brugt til industriformål, forekommer der forurenet jord i lokalplanområdet. Ifølge notat udarbejdet af Jord & Miljø A/S af 27.1.2005 er der ikke nogen væsentlig jordforurening på Nordisk Simplex-grunden og på Egeskovvej 6 og 8 (matr. 3f, 3h og 18ny Vallensbæk by Vallensbæk). Der er indgået en aftale med Københavns Amt om afværgeforanstaltninger og om oprydning, herunder at jord forurenet i klasse 3 fjernes fra området som forudsætning for at opføre boligbyggeri på arealerne. Ved al nybygning skal der foretages jordprøver til fastlæggelse af forurening af området. Evt. forurenet jord skal bortgraves og håndteres efter gældende regler. Vallensbæk Kommunes materielgård Vejlesvinget 3 (matr. nr. 18nd Vallensbæk by Vallensbæk) er af Københavns Amt kortlagt på vidensniveau 2 for forurenet jord. Der er udført afværgeforanstaltninger og pumpning på grunden, som sandsynligvis vil være langvarig. En del af udearealerne skal forblive belagte flader til parkering for derved at undgå unødig kontakt med forurenet jord. Befolkningens sundhed Byomdannelse af de ledige erhvervsejendomme til boligformål vil give mulighed for at tilvejebringe flere boliger i området, hvilket der er et stort behov for. Ved de beskrevne afværgeforanstaltninger sikres det, at boligerne kan indrettes i et miljø, hvor der er god trafiksikkerhed, og hvor der ikke er belastende støj fra trafik og erhverv. Hermed medvirker lokalplanen til en forbedring af befolkningens sundhed. Sammenfatning Som helhed giver udbygningen af lokalplanområdet med boliger ikke trafikale problemer af et omfang, som ikke løses ved de afværgeforanstaltninger, der fastlægges i denne lokalplan. Den konstaterede jordforurening er af begrænset omfang. Der er indgået aftale med myndighederne om afværgeforanstaltninger og oprydning, som muliggør områdets byomdannelse til boligformål. Belastningen af den nye boligbebyggelse med trafik- og virksomhedsstøj reduceres til et acceptabelt niveau dels ved udformningen af etagebebyg- 24
gelsen som en randbebyggelse, der danner ryg mod støjkilderne, med virkning for de udendørs opholdsarealer og for den bagvedliggende tæt-lave boligbebyggelse og dels ved opsætning af støjskærm på den pågældende virksomhed. Endvidere begrænset støjbelastningen i 1. etape, hvor 2 virksomheder fortsat er til stede i lokalplanområdet, af en midlertidig støjskærm. Bilag: 1. Trafikal vurdering, Via Trafik, 11.6.2006. 2. Vejlukning i krydset Egeskovvej/Vejlegårdsparken, Via Trafik, 20.9.2006 3. Beregning af støjbelastning, NIRAS, 26.2.2004. 4. Støjbelastning fra vejtrafik og industri, Riis Akustik Aps, maj 2006. 5. Støjbelastning fra ØGS - skærmløsninger, Riis Akustik Aps, 8.9.2006 6. Risikovurdering, Jord & Miljø A/S, 27.1.2005. 25
26
Lokalplanens bestemmelser I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 med senere ændringer) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Vallensbæk Kommune: 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen har til formål: At give mulighed for opførelse af boliger ved byomdannelse af det tidligere erhvervsområde. At fastlægge boligbebyggelsen som en afskærmende etagebebyggelse i 4-6 etager, punkthuse i op til 6 etager og tætlav bebyggelse i op til 2 etager. At sikre St. Vejlegårds have som rekreativt grønt område. At fastlægge vejbetjening, stiforbindelser og parkering i området. 2 Område- og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1. 2.2 Lokalplanen omfatter matr. nr. 3c, 3d, 3e, 3f og 3h, 18nd, 18ne, 18nu, 18ny, 18ok, 18om og 18 qu Vallensbæk by, Vallensbæk, og del af offentlige veje litra ck Vejlegårdsvej og Egeskovvej, litra ac, Vejlegårdsparken, og litra bd, Vejlesvinget, samt alle parceller, der efter den 5. juli 2006 udstykkes herfra. 2.3 Området er beliggende i byzone. 2.4 Lokalplanen opdeles i delområder som vist på kortbilag 2 eller 2A. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanens anvendelse fastlægges til: Delområde A, B, C og D: boligformål. Delområde E: offentligt tilgængeligt rekreativt grønt område. Delområde P: adgangs- og parkeringsarealer for boliger i delområde A. 3.2 Delområde A, B, C og D må kun anvendes til boligformål med tilhørende interne boligveje, stier, parkering, private havearealer, fælles friarealer og tilhørende fællesanlæg til områdets betjening. 3.3 Kommunalbestyrelsen kan tillade, at der fra boligbebyggelsen drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bebor boligen, at virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn udøves på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder skiltning eller lignende, og at områdets karakter af boligområde ikke brydes), 27
at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, at virksomheden ikke medfører behov for ekstra parkering. 3.4 De eksisterende erhvervsvirksomheder i lokalplanområdet kan fortsætte deres hidtidige lovlige virksomhed. Virksomhedernes aktiviteter kan ikke ændres eller udvides på en måde, der er uforenelig med naboskabet til boligbebyggelse. Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for virksomhedsstøj, luftforurening og lugtgener skal overholdes. 4 Udstykning 4.1 Der kan foretages udstykning inden for området i overensstemmelse med lokalplanens områdeinddeling på kortbilag 2 eller 2A efter en samlet plan for det enkelte delområde, herunder i delområde B af grunde på ikke under 140 m 2 pr. bolig. 4.2 Parkeringsarealerne i delområde P mod Egeskovvej og Vejle - gårdsparken skal udstykkes som en særskilt parcel med tinglyst ret for boligerne i henholdsvis delområde A1 og A2 til vejadgang og parkering. 4.3 Et vejareal af Vejlegårdsvej i en bredde af ca. 5 m kan overføres til matr. nr. 18 ny Vallensbæk by, Vallensbæk. 4.4 Der kan ikke foretages udstykning inden for delområde D. 5 Vej, sti - og parkeringsforhold Overordnede trafikforhold 5.1 Vejen Egeskovvej skal lukkes for gennemkørsel ved krydset med Vejlegårdsparken, således at Egeskovparken alene får adgang via Vejlegårdsparken. Vejlukningen skal udføres i princippet som vist på kortbilag 5. Der skal etableres en vendeplads i overensstemmelse med Trafikstyrelsens vejregler for enden af Egeskovvej sydvest for vejlukningen. 5.2 I krydset Vejlegårdsvej/Egeskovvej skal der etableres et kanaliseret signalanlæg med en højresvingsbane fra syd. Anlægget skal udføres i princippet som vist på kortbilag 6. 5.3 I krydset Vejlegårdsparken/Vejlesvinget skal der etableres en minirundkørsel. Anlægget skal udføres i princippet som vist på kortbilag 7. 5.4 På Vejlegårdsvej skal der etableres en sikker stikrydsning ud for Torbenfeldvej. Anlægget skal udføres i princippet som vist på kortbilag 8. 5.5 Der skal i forbindelse med ny bebyggelse inden for lokalplanområdet anlægges vejadgange, veje, stier og parkeringspladser som vist på kortbilag 4. 28
5..6 Alle veje skal udformes efter vejbestyrelsens godkendelse i henhold til vejloven. Veje - og stier 5.7 Vejadgang til delområde A må kun etableres fra Egeskovvej og fra Vejlegårdsparken. Vejadgang til delområde B må kun etableres fra Vejlegårdparken og fra Vejlesvinget. Vejadgang til delområde C må kun etableres fra Egeskovvej og fra Vejlesvinget. Vejadgang til område C1 kan alternativt foregå fra Vejlegårdsparken, hvis der stadigvæk drives erhvervsvirksomhed fra Egeskovvej 2 eller 4. Vejadgang til delområde D må kun etableres fra Vejlesvinget. Vejadgange skal i princippet placeres som vist på kortbilag 4. 5.8. Interne boligveje udlægges i en bredde af 7 m, heraf 4-5 m kørebane med fast belægning. Alle veje indenfor lokalplanområdet udformes som opholds- og legegader. 5.9 Ved interne boligvejes krydsning med stier skal der etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger i overensstemmelse med Vejdirektoratets gældende vejregler. 5.10 Der skal etableres vendepladser ved alle blinde veje, herunder med vendemulighed for renovationsvogne. 5.11 Interne gangstier anlægges med fast, jævn belægning med min bredde 1,2 m. 5.12 Der skal udlægges cykelstier med forbindelse til det omgivende stinet for cyklister i princippet som vist på kortbilag 4. 5.13 Alle veje, stier, ankomst- og opholdspladser skal udføres i henhold til gældende tilgængelighedskrav. Parkeringsforhold 5.14 Parkering i delområde A og C skal udformes med fritstående træer i rodvenlig befæstelse. Parkering i delområde B skal ske på egen grund i forbindelse med de enkelte boliger samt i nødvendigt omfang på fælles parkeringsarealer inden for delområdet. 5.15 I delområde A og C skal der anlægges mindst 1 p-plads pr. bolig, samt 1 handicap-p-plads pr. 50 almindelige p-pladser. Herunder sikres mulighed for at etablere de yderligere nødvendige handicapp-pladser ved sammenlægning af almindelige p-pladser. 5.16 I delområde A og C skal der anlægges cykelparkering til 2 cykler pr. bolig samt barnevognsrum enten på parkeringsarealer eller ved indgangspartier eller i kælder med elevatoradgang eller rampeudgang til terræn. 5.17 I delområde B skal der anlægges mindst 1 og eventuelt 2 p-pladser pr. bolig på egen grund. For hver boliggruppe i delområdet skal der som helhed anlægges mindst 1½ p-plads pr. bolig på egen grund eller på fælles parkeringspladser. 5.18 I delområde D skal der anlægges mindst 2 p-pladser pr. bolig på egen grund. 29
Byggelinier 5.19 Langs de omgivende veje Vejlegårdsvej, Egeskovvej, Vejlegårdsparken og Vejlesvinget fastlægges byggelinier på 3 m fra vejskel. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Den samlede bebyggelsesprocent inden for lokalplanområdet må ikke overstige 75, og det samlede bruttoetageareal må ikke overstige 60.000m 2. Beregnet særskilt for hver ejendom må bebyggelsesprocenten ikke overstige følgende: Matr. nr. 3c, 18ok og 18om Vallensbæk by Vallensbæk: 58 Matr. nr. 3d Vallensbæk by Vallensbæk: 52 Matr. nr. 3e Vallensbæk by Vallensbæk: 128 Matr. nr. 18ne Vallensbæk by Vallensbæk: 52 Matr. nr. 18nu Vallensbæk by Vallensbæk: 52 Matr. nr. 18qu Vallensbæk by Vallensbæk: 40 6.2 Bebyggelsen skal opføres inden for de byggefelter og med udgangspunkt i de principper, som vises på kortbilag 2 og 3. 6.3 Bebyggelsen skal i princippet følge det eksisterende terræn, og gulvkoten i beboelse skal mindst være 2,15 m DVR90, og terrænkoten i op til 3 m s afstand fra husene skal være mindst 2,00 m DVR90. 6.4 Bebyggelsen skal opføres indenfor de på kortbilag 2 viste byggefelter: Delområde A1, A2 og A3: Bebyggelsen i delområde A1-3 skal opføres som en støjafskærmende etagebebyggelse med 4-6 etager med en samlet bygningshøjde på max 23 m over fastlagt niveauplan. Alle boliger skal indrettes med egen altan eller terrasse. Den øverste etage kan helt eller delvist indrettes til tagterrasse. Bebyggelsen skal variere i etageantal og højde. Der kan etableres mindre åbninger i bebyggelsen til vej-adgang og fodgængerpassager i princippet som vist på kortbilag 3. Delområde B: Bebyggelsen i delområde B kan opføres med 2 etager med en samlet bygningshøjde på max 8,5 m over fastlagt niveauplan. Delområde C1 og C2: Bebyggelsen i delområde C1 og C2 kan opføres som op til 6 punkthuse med 5-6 etager med en samlet højde på max 23 m over fastlagt niveauplan. Alle boliger skal indrettes med egen altan eller terrasse. Delområde D: Bebyggelse i delområde D kan opføres i 2 etager med en samlet højde på max 8,5 m over fastlagt niveauplan. 6.5 Kommunalbestyrelsen kan tillade, at mindre bygningsdele som skorstene, ovenlys e.l. kan overskride ovenstående højdegrænser. 30
6.6 Inden for delområde A kan bebyggelse opføres i naboskel med lukket gavl uden vinduer uanset bestemmelserne i bygningsreglementet om afstand til og højder i naboskel. 6.7 Inden for delområde B kan der på husets indgangsside på det grundareal, der hører til den enkelte bolig, opføres udhuse, drivhuse o.l., når det samlede areal ikke overstiger 10 m 2, og 1 carport på max. 25 m 2. Disse bygninger må ikke gives en større højde end 2,70 m, og de skal opføres med ensidig taghældning på højst 10 o. Carporte opføres ens for hver del af bebygelsen efter første byggesag. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 I delområde A, B og C skal den samlede bebyggelse fremstå i høj kvalitet med anvendelse af sunde og gedigne materialer og udformes efter bebyggelsesprincipper som beskrevet og vist i lokalplanens redegørelse, herunder med varieret facadelinie og varieret facadeudformning. 7.2 I delområde A, B og C skal udvendige bygningssider i det væsentlige fremstå lyse. Der kan anvendes hvid farve og/eller jordfarver i et farvespektrum fra lys rosa og lys okker til mørk grå og brun. Bygningssider udføres med materialer som indfarvet beton og/eller tegl med partier af glas og træ eller stål. Udhuse, carporte og andre småbygninger skal udføres malet træ eller i træsorter som ceder og lærk og med tage beklædt med tagpap, stål eller zink. Tagrender, nedløb og inddækninger skal udføres i zink. 7.3 I delområde A, B og C skal tage udføres med fladt tag eller med en ensidig taghældning på højst 10 o. 7.4 I delområde A, B og C skal tagflader beklædes med f.eks tagpap, zink eller stål. Mindre dele af taget kan beklædes med glas. 7.5 I delområde D skal tilbygninger til eksisterende bygninger udformes med ensartede materialer og farver samt med ensartet taghældning og med tagudformning som den bygning, der tilbygges. Udestuer skal opføres vinkelret på bygningsfacade med taghældning på højst 10 o og med taget placeret under eksisterende tagudhæng og med hældning væk fra den bygning, der tilbygges. 7.6 Skiltning og reklamering må kun finde sted med kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 7.7 Parabolantenner og lignende individuelle antenneanlæg skal placeres mindst synligt for omgivelserne under tagflader, indvendigt på altaner eller på jorden i egen have. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Ubebyggede arealer skal fremstå som varierede, grønne og frodige omgivelser og skal gives et ordentligt udseende, og udendørs oplag må ikke finde sted. 31
8.2 På eksisterende erhvervsvirksomheder skal ubebyggede arealer ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer, affald og lignende skal overholdes. Oplagring mv. på byggeliniearealer er ikke tilladt. 8.3 Der skal indrettes udendørs opholdsarealer for de enkelte etagebebyggelser og boliggrupper placeret, så de ikke belastes af trafikstøj, der overstiger 55 db(a), enten afskærmet på terræn eller på afskærmede altaner. 8.4 Beplantning, indretning af fællesarealer, terrænregulering samt udformning af veje, parkering og stier, belysning, herunder belysning på tagterrasser og effektbelysning af beplantning, inventar, materielgård og affaldsdeponering skal placeres og udføres efter en samlet plan baseret på de principper, der fremgår af kortbilag 2 og 3. 8.5 Hegn i skel mellem haver skal udføres som levende hegn eller hæk. I skel mellem gårde på indgangssiden og mellem terrasser på havesiden i en afstand af 2,5 m fra facade kan hegn udføres som fast træhegn. 8.6 Hegn i skel mod Egeskovvej og Vejlegårdsparken skal udføres som levende hegn eller hæk evt. med et trådhegn på indersiden, med en højde på max 1 m. 8.7 Delområde E skal indrettes som et rekreativt offentligt tilgængeligt grønt område efter en samlet plan efter kommunalbestyrelsens nærmere godkendelse. Der kan dog opføres enkelte småbygninger som f.eks. en havepavillon til områdets brug, dog ikke placeret inden for en 3 m byggelinie fra dryplinien omkring den beskyttede blodbøg, som vist på kortbilag 2. Der må ikke opsættes hegn mod Vejlegårdsvej, men der kan etableres støjafskærmning i form af en plantestensmur i en højde af max 1,5 m mod vej og med en jævnt skrånende græsflade mod det grønne område. 8.8 Det på kortbilag 2 viste træ må ikke fældes eller beskæres væsentligt uden kommunalbestyrelsens godkendelse. 8.9 Udendørs belysning af interne veje, stier og parkeringsarealer skal udføres som lavtsiddende parkbelysning med en maksimal lyspunkthøjde på 3 m eller med pullertlamper. 8.10 Både, uindregistrerede køretøjer, lastbiler, campingvogne eller lignende må ikke opbevares på parkeringspladser og på de ubebyggede arealer. 8.11 Eksisterende bevoksning i delområde A2 mod Vejlegårdsparken bevares mest muligt. 9 Tekniske anlæg 9.1 Alle forsyningsledninger skal udføres som jordledninger. 32