Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Den 7. februar 2013 Lokalplan nr. 933. Område til boliger ved Bernhardt Jensens Boulevard, Nordhavnen, Aarhus Midtby samt Tillæg nr. 46 til Kommuneplan 2009. 1. Resume Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af aftale mellem Aarhus Kommune og Brabrand Boligforening om salg af byggemulighed til etageboliger på Aarhus Ø. Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden fra den 29. august 2012 til den 24. oktober 2012. Der er indkommet én bemærkning fra Naturstyrelsen, der handler om støjforhold, som naboskabet til Aarhus Havn medfører. Naturstyrelsen har ikke sendt en indsigelse mod planen - men forudsætter, at Aarhus Kommune løser de støjrelaterede problemstillinger, inden bebyggelsen bliver taget i brug. Teknik og Miljø kan imødekomme Naturstyrelsens forudsætninger ved i lighed med tidligere planlægning på De Bynære Havnearealer at indrette lokalplanen med bestemmelser, der vil sikre at grænseværdier bliver overholdt på udearealerne og i boligerne. Aarhus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Kalkværksvej 10 8100 Aarhus C POB/11/03815-076 Sagsnummer POB/11/03815 Sagsbehandler Carsten Lützen Telefon 8940 2640 Direkte telefon 8940 2656 E-post byplan@mtm.aarhus.dk E-post direkte carstenl@aarhus.dk www.aarhus.dk Lixtal: 48 Efterfølgende har der vist sig behov for en mindre tilpasning af lokalplanen af hensyn til optimering af byggemulighederne på nabogrunden. Den væsentligste ændring er, at byggehøjden mod Bernhard Jensens Boulevard bliver øget med en ekstra etage. Disse ændringer har været sendt i en 14-dages høring. Der er indkommet en bemærkning, der støtter ændringen, samt en bemærkning, der opfordrer til, at Aarhus Kommune ikke fortsat planlægger ungdomsboliger uden tilknyttet bilparkering. 2. Beslutningspunkter At 1) Forslag til Lokalplan nr. 933, vedtages endeligt, og
At 2) Tillæg nr. 46 til Kommuneplan 2009 vedtages endeligt, og At 3) De indkomne bemærkninger besvares som anført i afsnit 5, At 4) Lokalplanen ændres, som det fremgår af indstillingens afsnit 5 med tilhørende bilag 4, At 5) Den sammenfattende redegørelse om miljøvurderingen af Lokalplan 933 godkendes og indgår som en del af lokalplanens redegørelse, som det fremgår af indstillingens afsnit 5 med tilhørende bilag 4, samt At 6) Ændringen af salgsaftalen med Brabrand Boligforening godkendes. 3. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af aftale mellem Aarhus Kommune og Brabrand Boligforening om, at boligforeningen får anvist en byggemulighed i Aarhus Ø som erstatning for deres andel af projektet Isbjerget. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med den overordnede planlægning i området. 5. Sagsfremstilling Lokalplanen omfatter et område midt på Nordhavnens Pier 4 og udgør den nordlige halvdel af byggefelt 5. Området udgør ca. 3.400 m 2 beliggende mellem Bernhardt Jensens Boulevard og Dagmar Petersens Gade. Mod nordøst grænser lokalplanområdet op til Ester Aggebos Gade og mod syd til resten af byggefelt 5. Lokalplanens formål er at muliggøre opførelse af en etageboligbebyggelse med ungdomsboliger og almindelige familieboliger med tilhørende fællesfaciliteter. Bestemmelser i planen sikrer, at bebyggelsen skal udformes som en randbebyggelse med varierede højder og etager, med en bymæssig tæthed og markering mod Bernhardt Jensens Boulevard i op til 11 etager (36 m over terræn) samtidig med, at der mod Lystbådehavnen sker en nedtrapning og tilpasning af bygningshøjderne, ned til 4-7 etager. Planen omfatter en bebyggelse på maksimalt 12.525 m 2, ca. 8.400 m 2 anvendes til familieboliger og ca. 4.125 m 2 anvendes til ungdomsboliger. Det svarer til ca. 83 familieboliger og 87 ungdomsboliger med 149 ungdomsboligenheder. Side 2 af 8
Bemærkninger til lokalplanen Lokalplanen har været offentligt fremlagt i 8 uger fra den 29. august 2012 til den 24. oktober 2012. Der er indkommet ét enkelt høringssvar fra Naturstyrelsen, det er vedlagt indstillingen som bilag 1. Naturstyrelsen slår fast, at Aarhus Havn som en af landets største havne spiller en central rolle som nationalt knudepunkt for skibstransport og som erhvervsområde for havnevirksomheder. Det er derfor en statslig interesse, at disse funktioner sikres sideløbende med, at de bynære havneområder bliver udviklet. Naturstyrelsen noterer sig, at Aarhus Kommune følger samme model for håndtering af potentielle miljøkonflikter som ved tidligere lokalplanlægning på De Bynære Havnearealer. Naturstyrelsen forudsætter, at de støjrelaterede problemstillinger bliver håndteret tilsvarende i lokalplan 933. Ligeledes forudsætter Naturstyrelsen, at viden om miljøforhold, der er fremkommet efter lokalplanens offentliggørelse, bliver indarbejdet i lokalplan 933. Det drejer sig om nye støjundersøgelser af containerterminalen og Mols-Liniens nye færge, KatExpress 1. Støjundersøgelsen af containerterminalen er et bilag til en VVMredegørelse for virksomheden, som Miljøstyrelsen er i færd med at udarbejde. Det fremgår, at støjen fra terminalen i nærliggende byområder overskrider de vejledende grænseværdier lejlighedsvis om natten. I lokalplanområde 933 er der en overskridelse på op til ca. 3 db(a) om natten, når der er fuld aktivitet i containerterminalen, med skibe ved kaj, der losses og lastes samtidig. Det er Miljøstyrelsens vurdering, at overskridelsen ikke vil kunne hindres gennem yderligere krav til virksomheden. Naturstyrelsen forudsætter derfor, at lokalplanens bestemmelser i lighed med tidligere lokalplaner på De Bynære Havnearealer indeholder de nødvendige afværgeforanstaltninger, der sikrer at grænseværdierne bliver overholdt. Ligeledes ønsker styrelsen, at det i lokalplanens redegørelse præciseres, at det er kommunens og bygherres ansvar at sikre, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier kan overholdes, forudsat at havnevirksomhederne overholder gældende miljøgodkendelser. Miljøstyrelsen har meddelt en endelig miljøgodkendelse af KatExpress 1 den 31. august 2012. I godkendelsen indgår støjberegninger, der viser, at den vejledende grænseværdi for lavfrekvent støj vil være Side 3 af 8
overholdt inden døre i færdige lejligheder i de to bebyggelser Isbjerget og Lighthouse. Til forskel fra tidligere beregninger har det vist sig, at der er en væsentlig bedre lydisolation i boligerne end antaget tidligere i værdier for ude-inde korrektion. Naturstyrelsen forudsætter, at det i lokalplanforslaget angives, hvordan det skal sikres, at bebyggelsens lydisolering er tilstrækkelig til, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier kan overholdes. Til slut anfører Naturstyrelsen, at det er en forudsætning, at der som aftalt gennemføres en dialog med Aarhus Kommune om, hvordan de statslige interesser bedst sikres i den fortsatte udvikling af De Bynære Havnearealer. Teknik og Miljøs kommentarer: I 2008 gjorde Naturstyrelsen (daværende Miljøcenter Århus) indsigelse mod lokalplan 815 og 816, der var de første lokalplaner, der udmøntede Aarhus Kommunes planer for omdannelse af De Bynære Havnearealer. Efterfølgende blev der på baggrund af flere miljøundersøgelser tilføjet bestemmelser og redegørende afsnit i lokalplanerne, der resulterede i, at Naturstyrelsen trak indsigelsen tilbage. Støj fra hurtigfærger og containerterminalen var de to centrale temaer. Naturstyrelsen forudsætter nu, at de støjrelaterede problemstillinger bliver løst på tilsvarende måde. I Lokalplan 933 indgår der allerede de samme afværgeforanstaltninger, som i de tidligere lokalplaner. Det er bestemmelser, der sikrer at bebyggelsernes opholdsarealer bliver placeret skærmet bag bebyggelse, samt at der ved udførelse af facadekonstruktionerne bliver sikret et tilstrækkeligt lavt støjniveau inde i bygningerne. Teknik og Miljø er i en løbende dialog med Naturstyrelsen om, hvordan de statslige interesser i relation til Aarhus Havn bliver imødekommet, samtidig med at De Bynære Havnearealer bliver udviklet. Sidste møde mellem parterne blev således afholdt midt i december. Teknik og Miljøs forslag til ændringer i lokalplanen som følge af bemærkningen. Som opfølgning på Naturstyrelsens bemærkninger foreslår Teknik og Miljø, at der bliver tilføjet en bestemmelse, der sikrer, at det lavfrekvente støjniveau i boliger bliver sikret - med tilhørende afsnit i lokalplanens redegørelse med oplysninger fra miljøgodkendelsen af Mols- Liniens nye færge, KatExpress og Rederiet RFS s nye færge Dolphin Jet. Endvidere foreslås det, at afsnittet om Virksomhedsstøj fra Aarhus Side 4 af 8
Havn i lokalplanens redegørelse bliver justeret med informationer fra støjundersøgelsen fra VVM for containerterminalen. Afsnittet om miljøvurdering bliver ligeledes ændret, hvad angår støj fra containerterminalen samt lavfrekvent støj, som konsekvens af ovenstående. Ændring af lokalplanen med henblik på optimering af bebyggelsen i lokalplanområdet (Felt 5.1) samt på naboarealet (Felt 5.2). I forbindelse med kommunens udbud af naboområdet (Felt 5.2) har der vist sig behov for at ændre lokalplanen. Der er herefter indgået aftale med Brabrand Boligforening om disse forhold, der nødvendiggør nærmere beskrevne ændringer af Lokalplan 933 samt ændringer i Brabrand Boligforenings projekt. Der er med forbehold af byrådets godkendelse aftalt følgende: Koten i det fælles gårdrum hæves fra kote 2,5 til kote 4,0. Nærmere afgrænsede mindre grundarealer overføres fra Brabrand Boligforening til Felt 5.2. Byggehøjden mod Bernhardt Jensens Boulevard bliver øget med en ekstra etage. Den ekstra etage betyder at der kan blive opført i alt 11 og 12 etager i højder på henholdsvis 34,5 m og 37,5 m over terræn (svarer til kote 37 og 40). De ekstra etager kan rumme 750 m 2 og den maksimale byggemulighed bliver forøget fra 12.525 m 2 til 13.275 m 2. Der vil herefter kunne opføres yderligere 33 ungdomsboligenheder og dermed i alt 182 ungdomsboliger i området. Der har været afholdt en supplerende høring i perioden 18. januar til 1. februar 2013 om de foreslåede ændringer. Der er indkommet en bemærkning fra Kenny Antonsen, der støtter ændringen, samt en bemærkning fra Olav de Linde, der opfordrer til, at Aarhus Kommune ikke fortsat planlægger ungdomsboliger uden tilknyttet bilparkering. Bemærkningen er vedlagt som bilag 2 og 3. Olav De Linde argumenterer med, at mange - også de unge - vil have bil, når de bor i området, og at der derfor kan opstå skæmmende og uskønne parkeringer på utilsigtede steder. Teknik og Miljø har vurderet, at det ikke er nødvendigt at tilknytte parkering til ungdomsboligbyggeriet, da der er kort afstand til midtbyen, og der er gode kollektive trafikforbindelser i området eller tæt på. Tillige er der parkeringsmuligheder i de tilstødende byggerier, hvor det er sikret, at en stor del af parkeringspladserne skal være offentligt tilgængelige. Side 5 af 8
Ændring af lokalplanens afsnit om Miljøvurdering Teknik og Miljø indstiller, at der foretages en lovbestemt ændring af afsnittet om Miljøvurdering. Overskriften i afsnittet om Miljøvurdering bliver erstattet af Sammenfattende redegørelse om miljøvurdering af Lokalplan nr. 933 og Tillæg nr. 46 til Kommuneplan 2009. Og der bliver tilføjet to afsnit Bemærkninger indkommet under den offentlige fremlæggelse samt Overvågning. Yderligere ønsker Teknik og Miljø at foretage nogle redaktionelle rettelser i lokalplanforslaget. Den fulde ordlyd af de foreslåede ændringer fremgår af Bilag 4. 6. Strategi for borgerinddragelse Det er ikke vurderet at være behov for yderligere tiltag om borgerinddragelse udover den lovbestemte procedure og den normale praksis for lokalplanlægningen i Aarhus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Som det fremgår af indstillingens kapitel 5, er der ændret i nogle af punkterne i den betingede salgsaftale med Brabrand Boligforening. Den samlede bebyggelse på byggefeltet forøges med ca. 750 m 2. Det er aftalt, at Brabrand Boligforening betaler kommunen den pris, der er aftalt for det øvrige byggeri: 750 m 2 á 4.000 kr. svarende til i alt 3 mio. kr. Herudover kan kommunen risikere at skulle afholde udgifter op til ca. 1,7 mio. kr. ekskl. moms som følge af eventuelle forøgede nettoudgifter for Brabrand Boligforening til jordhåndtering, projektering og indeksering af entrepriseaftale. Indtægterne og udgifterne indgår i den samlede økonomi for De Bynære Havnearealer. Bevillingsmæssigt foreslås det, at kommunens endelige indtægt fra reguleringen af købesummen såvel som kommunens endelige udgifter medtages ved forventet regnskab for 2013. Lokalplanen har i sig selv ingen økonomiske konsekvenser. I forbindelse med indstillingen om dispositionsplan for Nordhavnen m.v. fra januar 2006 blev der udarbejdet en økonomimodel for De Bynære Havnearealer. Modellen sandsynliggjorde, at det ud fra nogle nærmere Side 6 af 8
angivne forudsætninger var muligt at realisere de planlægningsmæssige forhold økonomisk. Efterfølgende har Folketinget vedtaget en lov, der indebærer, at salg af jord fra d. 1. januar 2011 pålægges moms. Konsekvenserne heraf efter indregning af halv momseffekt (momsen deles så at sige ml. køber og kommunen) har været forelagt byrådet i indstillingerne om forventet regnskab og tillægsbevillinger til budgetreserverne og de finansielle konti i december måned 2010, 2011 og 2012. Da lovgivningen omkring moms ved salg af jord kun har eksisteret i et kort tidsrum, har det endnu ikke været muligt at opnå et tilstrækkeligt erfaringsgrundlag til mere konkret at vurdere den nye lovs betydning for videresalgspriserne på De Bynære Havnearealer. Udviklingen i markedspriserne vil blive fulgt nøje i den kommende tid, og der vil blive fulgt op herpå, når de første mere konkrete erfaringer af konsekvenserne af den nye lov viser sig. 7.2 Miljømæssige konsekvenser Der er udarbejdet en miljørapport som en del af den lovpligtige miljøvurdering, der blev fremlagt offentligt i samme periode som forslag til lokalplan og kommuneplantillæg. Der er ikke indkommet bemærkninger til miljørapporten i høringsperioden. Bünyamin Simsek / Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Bilag 1: Bemærkning fra Naturstyrelsen Bilag 2: Bemærkning til supplerende høring fra Kenny Antonsen Bilag 3: Bemærkning til supplerende høring fra Olav de Linde Bilag 4: Forslag til ændringer i lokalplanen Bilag 5: Lokalplanforslag nr. 933 Tidligere beslutninger Aftale vedrørende Aarhus Kommunes køb og overtagelse af De Bynære Havnearealer, 2. februar 2005. Kvalitetshåndbog for De Bynære Havnearealer, 21. september 2005. Side 7 af 8
Dispositionsplan for de nordlige områder, den 21. juni 2006. Udbud og salg af arealer på Pier 4, den 21. juni 2006. Salg af 3. og 4. udbudsrunde, 1. udbudsetape på Pier 4, den 11. juni 2008. Udskydelse af overtagelsesdag for Isbjerget, 25. marts 2009. Fornyet udskydelse af overtagelsesdagen for Isbjerget, december 2009. Udskydelse af overtagelsesdagen for Isbjerget, den 9. juni 2010. De Bynære Havnearealer, 3. udbudsrunde Isbjerget godkendelse af debitorskifte, den 22. september 2010. DBH-Salg af areal til familie- og ungdomsboliger, den 6. juni 2012 indstilling om salg af del af Pier 4 til Brabrand Boligforening. Offentlig fremlæggelse af Lokalplan 933, den 15. august 2012. Side 8 af 8