Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 18. maj 2011 Aarhus Kommune Trafik og Veje Teknik og Miljø De Bynære Havnearealer Navitas Park totalentreprise anlægsbevilling til etablering af kommunal parkeringsanlæg Grøndalsvej 1 8260 Viby J 1. Resume Region Midtjylland, Aarhus Kommune, Ingeniørhøjskolen i Århus, Aarhus Maskinmesterskole og Incuba Science Park fremlagde i 2008 planerne for et unikt videns- og innovationsmiljø, Navitas Park. Et konsortium bestående af Ingeniørhøjskolen i Århus, Aarhus Maskinmesterskole og Incuba Science Park har efterfølgende købt en byggegrund på Den Nordlige Bastion på De Bynære Havnearealer, hvor Navitas Park skal opføres som et samlet bygningskompleks på ca. 35.000 etagemeter. Sagsnummer SEK/11/00099 Sagsbehandler Frede Markussen Telefon 8940 4400 Direkte telefon 8940 2337 Telefax 8940 4598 E-post trafikogveje@aarhus.dk E-post direkte frm@aarhus.dk www.aarhuskommune.dk/vejogtrafik I tilknytning til byggeriet vil Aarhus Kommune opføre en p-kælder, som skal udgøre en selvstændig ejerlejlighed og indeholde 455 parkeringspladser. Det samlede projekt skal opføres af den samme totalentreprenør. Totalentreprise-konkurrencen blev vundet af E. Pihl & Søn A/S med tilknyttede rådgivere: Arkitektfirmaet Kjaer & Richter A/S, Christensen & Co. Arkitekter a/s, Marianne Levinsen Landskab ApS og Alectia A/S. Det vindende projekt indeholder en parkeringskælder, der er i overensstemmelse med Aarhus Kommunes krav og ønsker. Projektet omfatter i alt 455 p-pladser samt alle nødvendige birum, herunder én hovedindgang og to andre indgange, kundetoiletter,
driftskontor med tilhørende toilet og bad samt rengørings- og teknikrum. Totalentreprisekontrakten er indgået på grundlag af det udkast til totalentreprisekontrakt, som var vedlagt udbudsmaterialet. Kontrakten er betinget af to forhold: 1. Byggeriet kræver udarbejdelse af lokalplan udarbejdet på grundlag af vinderprojektet. Lokalplanen var forudsat endeligt godkendt senest 1. juni 2011. Lokalplanen er godkendt i Byrådet den 26. januar 2011 2. Ingeniørhøjskolen i Århus og Aarhus Maskinmesterskole forudsættes senest den 1. juni 2011 at have opnået Folketingets Finansudvalgs godkendelse af det samlede aftalegrundlag. Godkendelse er meddelt 5. maj 2011 fsv. angår Ingeniørhøjskolen. Maskinmesterskolen forventes godkendt den 26. maj. Der er tidligere bevilget 10,63 mio. kr. til dækning af udgifter til projektering, totalentreprisekonkurrence, kommunens andel af fællesprojektomkostninger til blandt andet bygherrerådgiver, projektledelse mv. Da betingelserne i totalentreprisekontrakten nu er afklaret, søges om anlægsbevilling til kommunens andel af de resterende anlægsudgifter samt til bygherreleverance til indretning af parkeringskælderen. 2. Beslutningspunkter At 1) Byrådet tiltræder de bevillingsmæssige konsekvenser, der er redegjort for i afsnittet om projektøkonomi og konsekvenser for ressourcer. 3. Baggrund 3.1. Rammeaftale af 10. oktober 2008 Ved rammeaftale af 10. oktober 2008, som blev behandlet og godkendt af Århus Byråd den 17. december 2008, blev rammer og vilkår fastlagt for det fælles projekt mellem Ingeniørhøjskolen i Århus, Aarhus Maskinmesterskole, INCUBA Science Park og Århus Kommune om etablering af et fælles byggeri på De Bynære Havnearealer, Den Nordlige Bastion, som skal rumme både et uddannelseshus, en forskerpark og en offentlig parkeringskælder. Side 2 af 12
Som bilag til rammeaftalen var betinget salgsaftale mellem samme parter af 9. juni 2009, hvorefter Ingeniørhøjskolen i Århus, Aarhus Maskinmesterskole og INCUBA Science Park uden udbud (på baggrund af en dispensation fra Statsforvaltningen) skulle købe et byggefelt på Den Nordlige Bastion, hvorpå der skal opføres ca. 35.000 etm 2 byggeri fordelt med ca. 19.000 etm 2 til Ingeniørhøjskolen, ca. 6.000 etm 2 til Århus Maskinmesterskole og ca. 10.000 etm 2 til INCUBA Science Park. Købesummen var opgjort til 118,5 mio. kr., som endelig reguleres, når det samlede antal etm 2 er kendt. I det efterfølgende udbudsmateriale er det forudsat, at der kan opføres i alt op til ca. 39.000 etm 2 inkl. teknik- og depotrum. I den offentlige parkeringskælder skal der etableres 455 parkeringspladser. I rammeaftalen er de samlede bygge- og anlægsomkostninger inkl. rådgivningsomkostninger opgjort til 804 mio. kr. ekskl. moms. Aarhus Kommunes andel af omkostningerne udgør 159.000.000 kr. ekskl. moms. Ingeniørhøjskolen i Århus, Aarhus Maskinmesterskole og INCUBA Science Parks andel udgør de resterende i alt 645.000.000 kr. ekskl. moms. Det er forudsat, at Aarhus Kommune alene hæfter for sin andel af projektet og i forhold til totalentreprenøren alene for den del af totalentreprisesummen, som kan henføres til parkeringskælderen. 3.2. Udbud af totalentrepriseopgave I overensstemmelse med rammeaftalen er der efterfølgende gennemført et EU-udbud, som et begrænset udbud efter udbudsdirektivet. Det nedsatte bedømmelsesudvalg fandt, at tilbud fra E. Pihl & Søn A/S med tilknyttede rådgivere: Arkitektfirmaet Kjaer & Richter A/S, Christensen & Co. Arkitekter a/s, Marianne Levinsen Landskab ApS og Alectia A/S var det tilbud, som bedst opfyldte tildelingskriterierne, og dermed det tilbud, der bedst opfyldte udbudsmaterialets visioner og krav til projektet. 3.3. Totalentreprisekontrakten Totalentreprisekontrakten er indgået på grundlag af det udkast til totalentreprisekontrakt, som var vedlagt udbudsmaterialet. Side 3 af 12
Den samlede entreprisesum forventes at udgøre ca. 719 mio. kr. Den del af totalentreprisesummen, som kan henføres til Aarhus Kommunes parkeringskælder, forventes at udgøre ca. 138,7 mio. kr. Aarhus Kommunes andel af projektet på grundlag af den offentlige parkeringskælder er som anført fastlagt i rammeaftalen til 159 mio. kr. Forskellen mellem de i rammeaftalen forudsatte 159 mio. kr. og Aarhus Kommunes andel af entreprisesummen kan henføres til fælles projektomkostninger til blandt andet projektledelse, bygherrerådgivning mv. Der er nærmere redegjort for dette nedenfor. Fastpriscirkulæret finder anvendelse for totalentreprisen, hvorfor totalentreprisesummen er fast de første 12 måneder fra tilbudsdagen, hvorefter totalentreprisesummen reguleres i overensstemmelse med fastpriscirkulæret. Totalentreprenøren stiller sædvanlig entreprenørgaranti i overensstemmelse med ABT 93, dvs. 15 % af totalentreprisesummen. Totalentreprisen skal senest afleveres i april måned 2014 med efterfølgende endelig ibrugtagning (færdiggørelse af mangelafhjælpning) primo maj 2014. Det er oplyst i totalentreprisekontrakten, at der ikke er solidarisk hæftelse mellem bygherrerne. Af hensyn til at overholde de tidsmæssige rammer for byggeriet, er det i forbindelse med udbuddet fastsat, at den vindende totalentreprenør efter nærmere aftale med de fire bygherrer kan igangsætte udarbejdelse af projektmateriale i lokalplanfasen på op til et samlet beløb på 40 mio. kr. ekskl. moms. I dette beløb skal også være indeholdt totalentreprenørens undersøgelser af jordbundsforhold, da det i totalentreprisekontrakten er fastsat, at totalentreprenøren bærer risikoen for jordbundsforhold, som overstiger 24 mio. kr. inkl. moms. Medmindre totalentreprenøren senest tre måneder efter totalentreprisekontraktens indgåelse skriftligt over for bygherrerne godtgør, at de forventede omkostninger til overvindelse af hindringer overstiger 24 mio. kr. inkl. moms, er totalentreprenøren afskåret fra efterfølgende at gøre forholdet gældende. Der er fremsat krav på ca. 8,5 mio. kr. Der pågår forhandlinger om en nærmere afklaring af dette spørgsmål. Side 4 af 12
I forbindelse med salg af arealer på De Bynære Havnearealer, har kommunen udbudt grundene på det vilkår, at kommunen dækker udgifter til uforudsete jordbundsforhold på beløb op til 10 % af købesummen. Det er også tilfældet i denne sammenhæng. Den valgte udbudsform har imidlertid ført til, at de fire parter Ingeniørhøjskolen i Århus, Aarhus Maskinmesterskole, Incuba Science Park A/S og Aarhus Kommune har ønsket at afdække evt. yderligere omkostninger til jordbundforhold op til 20 % af grundprisen. Konkret er det sket ved, at de fire parter har reduceret den udbudte maksimale entreprisesum med et beløb, der svarer til 10 % af grundprisen, og i stedet afdækket dette forhold overfor de tilbudsgivende. De fire parter har herved søgt at opnå sikkerhed for, at tilbudsgiverne ikke indarbejdede risikotillæg for mulige udfordringer med jordbundsforholdene. For Aarhus Kommune betyder denne fremgangsmåde, at den forøgede risikodækning i forhold til evt. ugunstige jordbundsforhold ud over de normalt forudsatte 10 % af grundsalgsprisen på andre arealer, er fuldt dækket ind indenfor den samlede ramme, der er afsat til det kommunale parkeringsanlæg, idet byggesummen er nedsat med et beløb svarende til den øgede dækning for jordbundsforhold. Totalentreprisekontrakten er betinget af, at der foreligger endelig og upåanket lokalplan som anført ovenfor. Det er forudsat, at lokalplan opnås senest den 1. juni 2011. Denne betingelse er opfyldt ved byrådets endelige godkendelse den 26. januar 2011 af lokalplan 894. Herudover er totalentreprisekontrakten betinget af, at Ingeniørhøjskolen i Århus og Aarhus Maskinmesterskole senest den 1. juni 2011 har opnået Folketingets Finansudvalgs godkendelse af det samlede aftalegrundlag. Denne godkendelse er for Ingeniørhøjskolen meddelt i Finansudvalgets møde den 5. maj 2011. Maskinmesterskolen forventes behandlet den 26. maj 2011. 3.4. Parkeringskælderen Det vindende projekt indeholder en parkeringskælder, der er i overensstemmelse med Aarhus Kommunes krav og ønsker som beskrevet i det udbudsmateriale, der har været lagt til grund for totalentreprenørens tilbud. Projektet omfatter i alt 455 p-pladser samt alle nødvendige birum, herunder en hovedindgang og to andre indgange, kundetoiletter, driftskontor med tilhørende toilet og bad samt rengørings- og teknikrum. Side 5 af 12
Indretningen er trafikmæssigt optimal med gode færdsels- og pladsforhold. Søjler og vægge i parkeringskælderen er hensigtsmæssigt placeret, så de ikke er hindrende for trafikafviklingen og oversigtsforholdene, og så der er god tilgængelighed til p-pladserne. Parkeringskælderen fremtræder lys og venlig uden mørke kroge. Der er overalt gode oversigtsforhold, så det er let at orientere sig og man som bruger føler sig tryg ved at anvende kælderen. Der er rullefortov mellem stueetagen og p-kælderen ved hovedindgangen og elevatorer ved de øvrige indgange, og der er indrettet det nødvendige antal handicapparkeringspladser. Brand- og flugtvejsforhold er i overensstemmelse med gældende krav. Parkeringskælderen kan som krævet udstykkes som en særskilt ejerlejlighed eller udskilles som offentlig vej. 3.5. Projektøkonomi, projekteringsbevilling og anlægsbevilling Ved Byrådets godkendelse af rammeaftalen mellem Ingeniørhøjskolen i Århus, Aarhus Maskinmesterskole, Incuba Science Park og Aarhus Kommune den 17. december 2008, tiltrådte byrådet samtidig igangsættelse af et totalentrepriseudbud af det samlede byggeri, herunder en offentlig parkeringskælder ejet af Århus Kommune. Den samlede, forventede udgift til byggeriet var kalkuleret til i alt 804 mio. kr., hvoraf parkeringskælderen, som er Århus Kommunes andel, udgør 159 mio. kr. Finansiering er tidligere fastlagt ud fra en forudsætning om en forholdsvis høj belægningsprocent anslået til 50-60 %. En sådan forudsætning er naturligvis belagt med en vis usikkerhed. Beregningen er foretaget med udgangspunkt i samme satser og åbningstider som i de eksisterende offentlige anlæg. Det skal dog bemærkes, at anlægget erstatter centralt beliggende attraktive nedlagte og planlagt nedlagte betalingspladser såsom Bispetorv og Skolebakken. Det fremgik samtidig af rammeaftalen, at fordelingen af omkostninger i forbindelse med udbuddet, efterfølgende projektering og bygherrerådgivning m.v. afholdes af parterne indenfor det samlede, fælles budgetramme med en andel svarende til andelen af den samlede udgift. Århus Kommunes andel af omkostningerne udgjorde således 159/ 804 mio. kr., svarende til 19,8 %. Side 6 af 12
Efterfølgende er der fra Ingeniørhøjskolen i Århus, Aarhus Maskinmesterskole og Incuba Science Park ønsket en udvidelse af projektet med op til ca. 1.800 kvm. Dette betød, at der skete forøgelse af den samlede anskaffelsesudgift til ca. 837 mio. kr., således at Aarhus Kommunes andel af omkostningerne er ændret til 159/ 837 mio. kr. (index 2. kvartal 2008: 123,3), svarende til 19,0 % De samlede omkostninger i forbindelse med gennemførelse af totalentrepriseudbuddet samt den efterfølgende projektering m.v. indtil endelig indgåelse af totalentreprisekontrakt forventeligt maj 2011 er budgetteret således: Projekteringsbevilling Byrådet gav den 26. maj 2010 projekteringsbevilling på kr. 10,63 mio. kr. svarende til kommunens andel af det fælles budget frem til endelig anlægsbevilling. I henhold til rammeaftalen afholdes ovennævnte omkostninger inden for den samlede, fælles budgetramme. Såfremt parternes omkostninger overstiger den angivne andel, afholdes denne overskridelse af parterne hver især og uden for den samlede, fælles budgetramme. Aarhus Kommune forventer ikke at afholde udgifter ud over den samlede, fælles budgetramme. Såfremt byggesagen mod forventning må opgives som følge af udefra kommende forhold, bærer parterne hver især risikoen for afholdte omkostninger. Det indebærer, at Aarhus Kommune ved frigivelse af projekteringsbevillingen påtager sig en økonomisk risiko svarende til bevillingsstørrelsen uden sikkerhed for, at projektet realiseres. Udefra kommende forhold kan bl.a. være manglende økonomisk formåen hos en af parterne, at jordbundsforholdene viser sig så meget dårligere end antaget, at byggeriet må opgives, eller andre forhold uden for byrådets indflydelse. Anlægsbevilling Anlægsbevillingen skal dække afholdelse af Aarhus Kommunes omkostninger til opfyldelse af kommunens forpligtelser i henhold til totalentreprisekontrakten samt de kommunale bygherreleverancer, der er nødvendige for færdigaptering af parkeringskælderen. Bygherreleverancerne omfatter forberedelse for bomanlæg i form af føringsveje og strømforsyning, betalingsautomater og tilslutning til Side 7 af 12
kommunens eksisterende parkeringsinformationssystem, adgangskontrol, system for indikation af optaget/fri parkeringsplads, system for biltælling, kameraovervågning, musik- og kaldeanlæg, adgangskontrolanlæg på døre, ladestationer for 20 stk. el-biler og skiltning. Den forventede udgift til dette er 5,5 mio. kr. 3.6. Lokalplan Det planlagte byggeri kræver udarbejdelse af lokalplan. Denne lokalplan er tilvejebragt ved Byrådets endelige godkendelse af lokalplan nr. 894 i mødet den 26. januar 2011. 4. Den forventede effekt Indstillingen er udarbejdet i overensstemmelse med de overordnede intentioner om omdannelse af De Bynære Havnearealer, som det fremgår af Kvalitetshåndbogen og dispositionsplanen for de nordlige områder, med henblik på at sikre den af Byrådet forudsatte fremdrift i udviklingen af De Bynære Havnearealer. 5. Organisering af indsatsen Kommunens indsats omkring sikring af fremdriften af Den Nordlige Bastion og De Bynære Havnearealer generelt er forankret i den nedsatte styregruppe for De Bynære Havnearealer med deltagelse af repræsentanter fra Borgmesterens Afdeling og Teknik og Miljø. Der er endvidere nedsat en styregruppe med deltagelse af repræsentanter fra Navitas Park og Aarhus Kommune. Styregruppen har til formål, at understøtte udviklingen af projektet og samtidig sikre, at Aarhus Kommune løbende orienteres om købers opfyldelse af købers forpligtelser i henhold til den indgåede aftale. 6. Konsekvenser for ressourcer Der søges anlægsbevilling til afholdelse af Aarhus Kommunes omkostninger til opfyldelse af kommunens forpligtelser i henhold til totalentreprisekontrakten samt de kommunale bygherreleverancer for færdigaptering af parkeringskælderen. De samlede anlægsudgifter er opgjort til: Side 8 af 12
mio. kr. Aarhus Kommunes andel iht. rammeaftalen 159,00 Bygherreleverancer 5,50 I alt (2010-priser) 164,50 I alt (2011-priser) 167,63 Allerede tildelt projekteringsbevilling -10,63 Behov for anlægsbevilling (faste priser) 157,00 Finansieres fra reserven De Bynære Havnearealer, byggemodning -27,00 Finansieres fra parkeringsindtægter 130,00 Ovenstående behov for rådighedsbeløb på 157 mio. kr. er opgjort i 2011 priser. Der er i det samlede projekt indeholdt en buffer på 7 %, svarende til 54,5 mio. kr. til uforudsete udgifter. Anlægsbevillingen skal opgøres i løbende priser, hvilket giver en udgiftsbevilling på 161 mio. kr. som søges bevilget under sektor 2.35 Trafikanlæg Projekteringsbevillingen på 10,63 mio. kr., som er givet til Udviklingssekretariatet for De Bynære Havnearealer (sektor 2.02), vil blive afsluttet selvstændigt. Fordeling af rådighedsbeløb i faste priser (2011) samt finansiering fremgår af nedenstående tabel 2011 2012 2013 2014 I alt mio. kr. Behov for rådighedsbeløb 42,50 96,44 8,86 9,20 157,00 Finansieres fra reserven DBH, byggemodning -27,00 0,00 0,00 0,00-27,00 Finansieres fra parkeringsindtægter 15,50 96,44 8,86 9,20 130,00 Restbeløbet på 130,0 mio. kr., finansieres af fremtidige indtægter fra parkeringskælderen. Afdragene på anlægssummen påbegyndes først når anlægget tages i brug i 2014. Indtægterne skal derfor også kunne finansiere renter i byggeperioden (svarende til en byggekredit). Det samlede beløb til finansiering inkl. byggerenter er opgjort til 135,0 mio. kr. Side 9 af 12
Kravet til finansiering beregnes som en driftsfinansieret anlægsinvestering med en tilbagebetalingstid på 30 år og en rente på 3,5% svarende til en årlig nettoindtægt på 7,34 mio. kr. Til dette beløb skal lægges en korrektion på 0,19 mio. kr. vedr. den allerede indregnede finansiering af bevillingen på 10,63 mio. kr., som er beregnet ved en tilbagebetalingstid på 50 år. Beregning af anlægsudgift inkl. byggerenter samt beregning af investeringens samlede økonomi fremgår af bilag 1 til indstillingen. Projektet er i økonomisk balance (set over 30 år) med en belægning på ca. 50-60 %, årlige driftsudgifter på 2,5 mio. kr. og en afvikling af gælden over 30 år. Som konsekvens af indstillingen skal: 1) Der godkendes anlægsbevilling på 161 mio. kr. som Aarhus Kommunes andel i henhold til rammeaftalen. 2) Der godkendes tillægsbevilling til rådighedsbeløb på 157 mio. kr. hvoraf 27 mio. kr. finansieres fra reserven DBH, byggemodning. 3) Der godkendes tillægsbevilling til driften med 5,2 mio. kr. i indtægt i 2014 og 7,78 mio. kr. i indtægt i de efterfølgende år samt tillægsbevilling til driften med 2,5 mio. kr. i udgift i 2014 og efterfølgende år alle beløb med rammekorrigerende effekt. Der er aktuelt fremsat lovforslag vedr. kommunale parkeringsindtægter, som kan have betydning for de økonomiske forhold vedr. parkeringsanlægget. Konsekvenserne er imidlertid noget usikre, da der er uvished om indregningen af nogle af de økonomiske parametre. Laura Hay / Carl Nielsen Bilag: Bilag 1. Beregning af økonomisk balance (kun vedlagt originalsagen) Bilag 2. Bevillingsskema T-11-230-002 (kun vedlagt originalsagen, - elektronisk) Bilag 3. Anlægsbevilling: AB-10-235-001 (kun vedlagt originalsagen, - elektronisk) Side 10 af 12
Tidligere beslutninger: Aftale vedrørende Århus Kommunes køb og overtagelse af De Bynære Havnearealer Byrådet vedtog den 2. februar 2005 en indstilling vedrørende aftale mellem Århus Kommune og Århus Havn om Århus Kommunes overtagelse af De Bynære Havnearealer. Aftalen indebærer, at Århus Kommune over en årrække køber og overtager arealerne etapevis i takt med, at disse frigøres fra havneformål, således at der kan gennemføres en sammenhængende byplanlægning og hensigtsmæssig udbygning af den nye bydel. Kvalitetshåndbog for De Bynære Havnearealer Byrådet vedtog den 21. september 2005 Kvalitetshåndbog for De Bynære Havnearealer - tillæg nr. 58 til Kommuneplan 2001 endeligt som det fremtidige overordnede grundlag og rammen for udviklingen og omdannelsen af De Bynære Havnearealer Dispositionsplan Byrådet vedtog den 21. juni 2006 De Bynære Havnearealer - Dispositionsplan for de nordlige områder. Der er igangsat Dispositionsplanlægning for lystbådehavnen, som blandt andet skal fastlægge byggefelter, oplægspladser, adgangsforhold og parkering samt færdselsarealer langs kajkanter. Et forslag til dispositionsplan forventes fremlagt i høring ultimo 2009. Salg af Den Nordlige Bastion til Navitas Park Byrådet vedtog den 17. december 2008 en indstilling vedrørende salg af Den Nordlige Bastion på De Bynære Havnearealer til et konsortium bestående af Ingeniørhøjskolen i Århus, Aarhus Maskinmesterskole og Incuba Science Park A/S samt i gangsætning og bevilling mv. til totalentrepriseudbud vedrørende etablering af offentlig parkeringskælder med ca. 450 pladser under Den Nordlige Bastion. Endvidere blev godkendt delområdeplan for Den Nordlige Bastion, men ikke Pier 2. Side 11 af 12
De Bynære Havnearealer Navitas Park totalentreprise projekteringsbevilling mv. igangsættelse af lokalplan. Byrådet vedtog den 26. maj 2010 at bemyndige Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø til at indgå totalentreprisekontrakt med totalentreprenør tilbud nr. 1. E. Pihl & Søn A/S med tilknyttede rådgivere: Arkitektfirmaet Kjaer & Richter A/S, Christensen & Co. Arkitekter a/s, Marianne Levinsen Landskab ApS og Alectia A/S indenfor nærmere beskrevne rammer. Samtidig igangsattes lokalplanprocessen i Århus Kommunes Byplanafdeling. Byrådet bevilgede ca. 10 mio. kr. til kommunens andel af projekteringsomkostninger. Endelig vedtagelse af forslag til Lokalplan nr. 894. Byggeri til undervisningsformål, Pier 2, Århus "Navitas Park". Tillæg nr. 26 til Kommuneplan 2009 samt Miljøvurdering af Lokalplan 894 Byrådet godkendte den 26. januar 2011 den for projektets gennemførelse nødvendige lokalplan. Side 12 af 12