Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 17. november 2017 Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Endelig Endelig vedtagelse af forslag til Lokalplan nr. 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade og Hjortensgade, Aarhus C, og Tillæg nr. 120 til Kommuneplan 2013. 1. Resume Lokalplanområdet ligger i kanten af Øgaderne i Aarhus Midtby og grænser op til Botanisk Have, Den Gamle By og Øgadekvarteret. Området består af tre delområder: Delområde I er et privat boligprojekt med cirka 164 boliger, delområde II er et alment boligprojekt med cirka 51 boliger, og delområde III er en mindre erhvervsvirksomhed. Der er afholdt udbud for delområde I og II for henholdsvis private bygherrer og boligforeninger. De to vinderprojekter er grundlaget for lokalplanen. Formålet med lokalplanen er at sikre, at der i lokalplanområdet etableres en varieret bebyggelse i form af etageboliger, rækkehuse og byhuse som almene og private boliger i forlængelse af Øgaderne. Da lokalplanen blev vedtaget til offentliggørelse, forelå endnu ikke en salgsaftale med Boligforeningen Ringgården. Salgsaftalen forventes forelagt Byrådet i december 2017. Lokalplanforslaget har været fremlagt i offentlig høring i perioden 24. august 19. oktober 2017. I høringsperioden Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Endelig Side 1 af 9
indkom 14 høringssvar, heraf ét med 120 underskrifter og ét fra projektudvikler. Høringssvarene er vedlagt som bilag. På baggrund af høringssvarene foreslås det, at lokalplanen tilføjes supplerende bestemmelser om arkitektonisk tilpasning og reduktion af bygningshøjden enkelte steder. Punkt 6.3 redegør for forslag til rettelser til lokalplanen. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade og Hjortensgade, Aarhus C, godkendes til endelig vedtagelse. At 2) forslag til Kommuneplantillæg nr. 120 til Kommuneplan 2013 eller til Kommuneplan 2017, Blandet byområde ved Saltholmsgade og Hjortensgade, Aarhus C, godkendes til endelig vedtagelse. At 3) indsigelser og bemærkninger fremkommet under den offentlige fremlæggelse besvares som angivet i bilag 5. At 4) justeringer til projektet som følge af indsigelser og bemærkninger fremkommet under den offentlige fremlæggelse og redaktionel kvalitetssikring indarbejdes som angivet i punkt 6.3. 3. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet på anmodning af Aarhus Kommune, Bolig og Projektudvikling, sammen med vinderne af de to konkurrenceforløb, henholdsvis Boligforeningen Ringgården og privat projektudvikler Raundahl & Moesby, samt køberen af værkstedsbygningen, CadPeople. 4. Relationer til mål Lokalplanen medvirker til at realisere kommuneplanens målsætninger om omdannelse, udbygning og modernisering af eksisterende byområder. Lokalplanen bidrager endvidere til de boligpolitiske målsætninger om plads til flere aarhusianere og mangfoldighed i boligtyper, boligstørrelser og ejerformer. Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Endelig side 2 af 10
5. Sagsfremstilling 5.1 Området i dag Lokalplanområdet ejes af Aarhus Kommune. Ved endelig vedtagelse af lokalplanen gennemføres salgene til de tre udviklere. Området rummede tidligere en høvlevirksomhed, hvis bygning er bevaringsværdig i klasse 3. Inden for lokalplanområdet findes yderligere en bevaringsværdig bygning, der tillades nedrevet med vedtagelsen af lokalplanen. Endvidere nedrives nogle mindre bygninger, der i dag huser Skytternes Hus og CadPeople. Den nuværende åbning i facaderækken i Saltholmsgade reduceres, idet der opføres to ejendomme og etableres en ny ensrettet gade med ind- eller udkørsel via Saltholmsgade. Facaden mod Hjortensgade udgøres i dag af et plankeværk med en høj bevoksning langs et smalt fortov. 5.2 Lokalplanens indhold: Delområder Delområde I udvikles til eje- og/eller lejeboliger af privat bygherre. I alt er der tale om cirka 146 boliger, hvoraf knap 50% (cirka 73 stk.) er familieegnede. Delområde II udvikles til almennyttige boligformål, herunder familieboliger. I alt er der tale om cirka 51 boliger, hvoraf ca. 80% (cirka 42 stk.) er familieegnede. Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Endelig side 3 af 10
Delområde III sælges til CadPeople, som indretter bygningen til kontorformål. Delområder. Opholdsarealer Andelen af opholdsarealer følger retningslinjerne i Kommuneplan 2013 og i Forslag til Kommuneplan 2017. Der indrettes minimum 30% opholdsareal i forhold til boligetagemeter og 5% i forhold til erhvervsetagemeter. Til delområde I medregnes dele af den nye bygade, i det omfang arealet indrettes til ophold. I delområde II medregnes kantzonen langs Hjortensgade, selvom den vil være støjbelastet. Dette er begrundet i, at projektet reducerer sit gårdrum ved at trække facaden mod Hjortensgade tilbage. Dette giver mulighed for at løfte en støj- og trafikplaget gade, som indrettes med grøn kantzone med opholdsmuligheder og gadetræer. Løsningen er i overensstemmelse med Forslag til Kommuneplan 2017, der siger, at kravet til opholdsareal kan reduceres svarende til kantzonens areal ved etablering af beplantet kantzone med høj rekreativ værdi mod vej. Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Endelig side 4 af 10
Regnvandshåndtering Håndteringen af regnvand følger retningslinjerne i Kommuneplan 2013 og i forslag til Kommuneplan 2017. Projektet bruger regnvand aktivt i rekreative løsninger i gårdrummene og bruger forsinkelse og lokal nedsivning, hvor det er muligt. Bebyggelsens karakter Bebyggelsen fortolker og tilpasser sig Øgadernes arkitektur og bygningstypologi. Bebyggelsen udføres primært i tegl. Bygningerne får kviste, spring i facadelinjer, forskellige højder, skrånende tage, indramning af vinduer m.m., elementer, som karakteriserer kvarteret i dag, og som projektet forsøger at fortolke med et moderne udtryk. Adgang til området Fra Hjortensgade vil der være adgang til området via Møllevejen, hvor nedkørsel til parkeringskælder etableres. Der vil ligeledes være adgang via Saltholmsgade. Den nye bygade, som introduceres mellem Saltholmsgade og Møllevejen, ensrettes. I hvilken retning, afhænger af Mobilitetsplanen for Midtbyen, som var fremlagt i offentlig høring fra juni til september 2017, og som bl.a. foreslår ensretning og ny indretning af Hjortensgade. 5.3 Skoleforhold Lokalplanen forventes at medføre et behov for plads til omkring 46 børn i dagtilbud og ca. 43 skoleelever. På baggrund af den aktuelle lokalplans størrelse vurderes det ikke realistisk, at der kan etableres en daginstitution i området. Ved lokalplanens udarbejdelse ligger lokalplanområdet i Samsøgade Skoles distrikt. På nuværende tidspunkt forventes det, at Samsøgade Skole har kapacitet til at modtage de kommende elever. 5.4 Lokalplanen i forhold til Kommuneplan 2013 og Kommuneplan 2107 Lokalplanforslaget følger hovedprincipperne i Kommuneplan 2013 og 2017. Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne i Kommuneplan Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Endelig side 5 af 10
2013 og 2017, da etageantallet øges fra fem til seks og bygningsdybden ændres fra 10 til 12 meter. Derfor fremlægges Tillæg nr. 120 til Kommuneplan 2013 eller Tillæg til Kommuneplan 2017. Forslag til Kommuneplan 2017 færdigbehandles sideløbende med forslag til Lokalplan 1072. Lokalplanens redegørelse og Kommuneplantillægget tilrettes i henhold til behandlingen af Forslag til Kommuneplan 2017. 6. Strategi for borgerinddragelse 6.1 Offentlig høring Forslaget til lokalplan har været i offentlig høring i otte uger frem til d. 19. oktober 2017. I den offentlige høringsfase blev der afholdt et offentligt borgermøde d. 18. september. 6.2 Indkomne høringssvar I høringsfasen er der indkommet 14 høringssvar, heraf ét med 120 underskrifter og ét fra projektudvikler. Høringssvarene drejer sig hovedsageligt om utilfredshed med/bekymringer om: Borgerinddragelse: at borgerne først bliver spurgt, når projektet er præmieret og nikket til af Byrådet Grønt fællesareal med gamle opvoksede træer fjernes Bevaringsværdig bygning nedrives Bygningshøjder (ift. skyggekast, massivitet, lysindfald, udsigt, indkig) For små udendørs opholdsarealer Støjgener fra altaner og tagterrasser Røg, støj og vibrationer i byggefasen Pilotering og bekymring for de gamle huse Æbeløgade: om den kan rumme både biler og leg Parkeringspladser og trafik Altaner mod gaden (ønskes ikke) Manglende miljørapport Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Endelig side 6 af 10
Høringssvarene fremgår af bilag 6 og 7 og er kommenteret i bilag 5. 6.3 Forslag til rettelser Bemærkningerne giver anledning til følgende forslag til rettelser i lokalplanen: at bebyggelsen i byggefelt H reduceres, så den maksimale tagkote ikke overstiger tagkoten i Saltholmsgade 24, og at bestemmelserne om byggeriets omfang justeres tilsvarende (se kortudsnit nedenfor), at bebyggelsen i byggefelt A reduceres, så den maksimale tagkote ikke overstiger tagkoten i Møllevejen 21-27 plus 6,5 meter, og at bestemmelserne om byggeriets omfang justeres tilsvarende (se kortudsnit nedenfor), at der tilføjes bestemmelser om udformningen af den femte etage i byggefelt K, så det sikres, at etagen fremstår som kun delvist bebygget i en let arkitektur, herunder at muligheden for at trappe-/elevatortårne opføres 3,0 meter over den maksimale bygningshøjde fjernes, at det tilføjes i bestemmelserne, at der ikke må etableres altaner mod gadesiden i byggefelt K, dog gerne franske altaner med en maksimal udkragning på 0,3 meter. At der fastsættes max.koter for den sydligste del af den nye bygade, så det sikres, at den bevaringsværdige værkstedsbygnings facade så vidt muligt friholdes for det stigende terræn. At der vedlægges reviderede facadetegninger og lokalplankort, som belyser konsekvenserne af den reducerede byggeret i forhold til det offentliggjorte lokalplanforslag. Herudover foreslås en række redaktionelle og tekniske rettelser (bilag 8). Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Endelig side 7 af 10
Byggefelter og etageantal. Udsnit af lokalplankort fra det offentliggjorte lokalplanforslag. Byggefelter og etageantal. Udsnit af lokalplankort fra det reviderede lokalplanforslag. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Det almennyttige boligprojekt i delområde II indeholder en ny grønnere gadeprofil i Hjortensgade. Ifølge forslaget etableres en beplantet kantzone med mulighed for ophold og cykelparkering på projektets egen grund, mens der på kommunal grund etableres bredere fortov, ny cykelsti og gadetræer. Forslaget om omlægningen af Hjortensgade er afstemt med de foreløbige planer for Mobilitetsplanen, som var Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Endelig side 8 af 10
fremlagt til offentliggørelse juni-september 2017. Der er redegjort for etablerings- og driftsomkostninger i bilag 3. Efter fem års etableringsdrift, der afholdes af bygherren, overgår driften af de nye vejtræer til Teknik og Miljø og afholdes inden for eksisterende budgetter. Der er tale om en meget begrænset udgift og derfor en marginal påvirkning af indsatsen andre steder. Salgsaftalen med Boligforeningen Ringgården forventes forelagt Byrådet i december 2017. Efter offentligt udbud har MKB indgået betinget købsaftale med Cosmo Property Invest ApS vedrørende del af matr.nr. 1993 Århus Bygrunde i henhold til byrådsindstilling vedtaget af byrådet den 1. februar 2017. Som følge af en reduktion af bygningshøjden samt behov for at sikre 30 procent opholdsareal reduceres projektet, hvilket tillige medfører en reduktion af købesummen fra kr. 98,05 mio. til ca. kr. 87 mio. (ekskl. moms). Det betyder, at købesummen reduceres fra 98,05 mio. kr. til ca. 87,1 mio. kr. ekskl. moms. 7.2 Miljøvurdering I henhold til 4 i lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Kristian Würtz / Lone Dannerby Paulsen Bilag Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Bilag 5: Forslag til lokalplan 1072 og kommuneplantillæg Støjrapport Notat om afledt drift Notat om sikring i forhold til brand Forslag til besvarelse af høringssvar Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Endelig side 9 af 10
Bilag 6: Bilag 7: Bilag 8: Høringssvar Sammendrag af høringssvar Forslag til redaktionelle og tekniske rettelser Tidligere beslutninger Lokalplanforslaget med tilhørende forslag til kommuneplantillæg blev af Byrådet d. 16. august vedtaget til offentlig fremlæggelse i otte uger frem til 19. oktober 2017. Sagsnummer: 17/003694-15 Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: 89 40 20 00 E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Antal tegn: 12.115 Sagsbehandler: Runa Hyldegård Jepsen Tlf.: 41 87 38 70 E-post: ruhj@aarhus.dk Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Endelig side 10 af 10