BESVARELSE AF SPØRGSMÅL DATERET DEN 4. JULI FRA BESTYRELSEN VEDR. HELHEDSPLANEN. OBS!! med hensyn til økonomi mv. tages udgangspunkt i det arbejdsbudget skema som ligger i sagen hos LBF og som endnu ikke er komplet og dermed ikke godkendt!! 1. Der har været forskellige eksterne rådgivere på de sager, der har været anmeldt indtil nu. BMT (Bygge og Miljøteknik) har på foranledning af Ingeniørfirmaet Therkel Pedersen udarbejdet rapporter i december 2004 (Isefjordsvej 15) og igen i maj 2005 (Svinget 6, 8, 10 og 12) alle 5 boliger med tegn på svær skimmel forurening med beboergener til følge. Ud over de nævnte boliger blev der i august 2012 ved boligservice/sundhedstjek konstateret skimmel i kælder på Isefjordsvej 12 samt indtrængende fugt i kælder på Isefjordsvej 14. For de nævnte boliger, har der været foretaget diverse tests og målinger og udarbejdet rapporter til belysning af problemerne, samt forslag til udbedring. Med 4 registrerede sager på Svinget og 3 registrerede sager på Isefjordsvej, 7 ud af 12 boliger, er der vel en tydelig indikation at der er et problem. Ydermere er der anført i oplysningsskemaet for Almenstyringsdialog 2013 på side 2 følgende kommentar fra afdelingsbestyrelsen : Afd bs.: Store problemer med råd/svamp/skimmel i flere huse i afdelingen. Dårlig/mangelfuld/manglende ventilering i flere huse Dårlige døre/vinduer. Og på side 7 under punktet Evt. kommentarer i samme dokument. Afd.bs.: Set i forhold til vores huse så er der flere aspekter som er noget utidssvarende. Husenes stand. Standen af badefaciliteter. 2. En egentlig tidsplan for hvordan beslutningsprocesserne kunne foregå, er svær at opstille for nuværende. Først skal administrationen og afdelingsbestyrelsen aftale et projekt, der ligger inde for de rammer der er opstillet og godkendt af LBF. Derefter skal den endelige helhedsplan fremsendes til LBF til kommentar og godkendelse. I den forbindelse udarbejder LBF en finansieringsskitse, der nøje redegør for selskabets/kommunens/realkreditinstituttets/lbf s andel af finansieringen, og dermed muligheden for at beregne den forventede husleje. Når dette arbejde er på plads, vil der blive afholdt et beboermøde, hvor der vil blive orienteret om den endelige helhedsplan, finansiering, huslejen samt den forventede tidsplan for de arbejder, der skal udføres. Og så skal beboerne naturligvis stemme om planen. Hvis der stemmes ja, vil de arbejder der er indeholdt i helhedsplanen blive udbudt til entreprenører mv. Når vi har priserne/resultatet fra licitationen vil afdelingsbestyrelsen blive orienteret, og der vil igen blive
indkaldt til beboermøde, hvor resultatet bliver forelagt, den/de vindende entreprenører præsenteret sammen med en tidsplan for arbejdet. Samtidig vil varslinger og andre praktiske forhold blive gennemgået. Forbedring af energiforhold betyder i dette sammenhæng, efterisolering af loft ifm udskiftning af tagsten facadeisolering nye udv døre og vinduer (lav u-værdi) samt ventilation med varmegenindvinding. Alle tiltag der giver en varmebesparelse, samt en bedre komfort i boligerne. Som helhedsplanen ser ud lige nu, indeholder den følgende bygningsarbejder/tiltag : Svinget : Eksisterende tagsten nedtages, loft efterisoleres og nye tagsten oplægges Foretages udvendig facadeisolering Udgraves langs kældervægge, overflader oprettes og der opsættes isolering og lægges dræn Døre og vinduer udskiftes til energi besparende elementer Udskiftning af gamle gaskedler til nye Opsætte energibesparende ventilationsanlæg med varme genvinding Ombygge kammer i stueplan til nyt bad/toilet samt ny indrette to kamre på 1. sal incl. trappe/ovenlys. I alt en udvidelse af bruttoetage arealet med 30 m² Isefjordsvej : Tegl sten understryges og der opsættes nye udhæng og loft efterisoleres Foretages udvendig facadeisolering Udgraves langs kældervægge, overflader oprettes og der opsættes isolering og lægges dræn Døre og vinduer udskiftes til energi besparende elementer Udskiftning af gamle gaskedler til nye Opsætte energibesparende ventilationsanlæg med varme genvinding Udføre ny tilbygning med bad/toilet, trappe mv. samlet forøgelse af brutto etage arealet med 12,5 m² 3. Beboere og/eller afdelingsbestyrelsen har naturligvis mulighed for at foreslå ændringer det nuværende projekt er godkendt af LBF, hvorfor der, hvis væsentlige ændringer ønskes, i givet fald skal en ny godkendelsesproces til. 4.
Der er for det nuværende projekt som ligger i LBF en samlet byggeudgift på kr. 18.064.800,- dette beløb udgør både de støttede samt de ustøttede arbejder. Hvis man tager den samle byggeudgift og dividerer med antallet af boliger, vil det give en udgift pr. bolig på kr. 1,5 mill. Man kan godt bygge et nyt hus for kr. 1,5 mill hvis man ikke skal indfri gamle lån, samt betale for nedrivning mv. LBF og det regulerende ministerium, giver dog ikke mulighed for at nedrive almene boliger i drift. Isefjordsvej får en tilbygning på 12,5 m² indeholdende nyt bad/toilet, ny hoved- og kældertrappe til en samlet pris på kr. 28.000,-/m² (samlet sum kr. 2.100.000,- /antal boliger 6 stk/12,5 m²) Svinget får nedlagt et kammer der indrettes til nyt bad/toilet samt to nye kamre på 1. sal, i alt 30 m² areal udvidelse (1. salen) til en samlet pris på kr. 9.566,66/m² (samlet sum bad/toilet samt kammer 714.000+1.008.000/ antal boliger/antal m²) Herudover får alle huse : Efterisolering af loftsrum Isolering udvendigt af facader Genopretning af kældervægge, isolering samt dræn Nye døre og vinduer Nye gasfyr Nyt ventilationsanlæg 5. Priser som er oplistet er dels erfa priser fra sidst afholdte licitationer, nogle priser ligger som underhåndsbud mens andre er skønnet ud fra priskataloger mv. Ved f.eks vinduer/døre er det vigtigt at huske på, at det ikke kun handler om prisen for et nyt element, men handler om at udtage et eksisterende vindue, reparation af sålbænk, murværk mv., levering af et nyt vindue med lavenergi glas, isætning, fugning eventuelt nye lysninger og vinduesplade samt bortskaffelse af eksisterende vindue. Udskiftning af gasfyr virker urealistisk høj, vil jeg gerne give jer ret i. En mere realistisk pris vil ligge på mellem 40 45.000 kr. Da der på Isefjordsvej regnes med en tilbygning, er prisen for omfangsdræn lavere, da forholdet er indeholdt i prisen for tilbygningen. Det er kun et spørgsmål om fordeling, herunder også hvad der er støttet og ustøttet. 6 7. Som I selv har bemærket, er de samlede udgifter opdelt i tre kategorier : støttede arbejder, ustøttede arbejder samt fordelte arbejder. Støttede arbejder : arbejder under støttede arbejder finansieres med meget billige lån svarende til en ydelsesprocent på 3,4% Ustøttede arbejder : lån der skal finansieres gennem almindelige realkreditlån.
Fordelte arbejder : fordelte arbejder er afledte arbejder hvor der tilkendegives støtte, men ikke fuld støtte, f.eks ved nye badeværelser, er der arbejder der støttes og andre der betragtes som forbedringer og derfor ustøttede men samtidig afledte, der således opnår støtte. Så i realiteten opnår i samlet støtte for et beløb stort kr. 7.221.600,- mill (støttede arbejder + fordelte arbejder) Når der skal kigges på den kommende husleje, er det rigtigt at LBF kigger på markedslejen i lokalområdet. Udgangspunktet er ikke kun den almene leje, men også se på det kvalitetsniveau boligerne kommer op på. Hvis finansieringen af de støttede lån giver en efter LBF s mening for høj husleje, er der mulighed for at give driftsstøtte. Her tænkes i første omgang på kapitaltilførsel, som dækkes af kommunen, selskabet, realkredit instituttet samt LBF. Det kan også handle om sparet drift i og med boligerne kommer i en bedre stand. De ustøttede arbejder der finansieres med almindelige realkreditlån, vil have en direkte påvirkning af huslejen. Alle boliger vil normalt skulle deles om udgifterne til de støttede arbejder, mens de ustøttede arbejder fordeles efter hvem der får forbedringerne. En afdeling som jeres, vil derfor som udgangspunkt, have en differentieret husleje. Huslejens størrelse kan vi ikke sige noget om endnu, det kræver, at vi indsender et samlet projekt hvor der er opnået enighed mellem afdeling og administration om de arbejder der skal udføres, så vil LBF fremsende en finansieringsskitse, hvor LBF redegør for hvordan finansieringen skal fordeles og dermed og hvordan den fremtidige husleje kommer til at se ud. 8 9. Stort set alle afdelinger der har fået lavet helhedsplaner indeholdende nødvendige arbejder samt forbedringsarbejder, har fået en huslejestigning. De afdelinger der kun er berørt af renoveringsarbejder (alene støttede arbejder), har fået meget lave stigninger. Men generelt er det sådan, at hvis der sker forbedringer i en afdeling, herunder også renovering af bygningsdele der er mangelfuldt vedligeholdt, vil det have en afsmittende virkning på huslejen. 10. Med udgangspunkt i de stillede spørgsmål, tolker jeg, at der ikke er helt enighed om hvad der skal lægges i Helhedsplanen hvorfor en tidsplan for arbejderne ikke giver mening. Den ønskede tidsplan vil blive udarbejdet i samarbejde med den vindende entreprenør. 11. Der er afsat midler til opstilling og vedligehold af sanitetsvogne ved de enkelte boliger i budgettet i feltet Omkostninger. De arbejder der skal foretages i boligerne vurderes ikke at udløse genhusning. Men opmagasinering af personlige ejendele kan komme på tale. Disse udgifter tages over sagen.
12. De skitser der er udarbejdet er foreløbige skitser. For udarbejdelsen er der taget udgangspunkt i de for området gældende matrikelkort, hvor afstanden til skel er mere end 2,5 m. Matrikelkortet er udgangspunkt for den udstykning og den endelige placering af husene på grundene. For så vidt I mener, at afstand til skel nogle steder er under de 2,5 m., vil mit forslag være, at sætte en landinspektør på sagen for at få udredt dette spørgsmål. 13. Af de udarbejdede skitser fremgår det for samtlige boliger, at de indvendige kældertrapper nedlægges og at orienteringen på køkkenet vendes således, at det åbner sig ind mod opholds zonen således, at der opstår et samlet køkken/alrum dette har været vist i samtlige de skitser jeg har set. De køkkener der er i boligerne for nuværende kan ikke forventes at kunne genbruges. Det er rigtigt at denne post ikke fremgår separat af det foreliggende budget. Ved en hurtig efterkalkulation må jeg erkende, at vi skal have set på økonomien vedr. dette spørgsmål. Der er afsat omkring 25.000,- kr. til nye køkkener hvilket jeg mener er i underkanten som de er tegnet med høj- og overskabe mv. Jeg er ikke bekendt med, at afdelingen ikke har været vidende om de punkter som den foreløbige helhedsplan har indeholdt. Spørgsmålet om køkkener har hele vejen igennem været vist på de skitser der har været udleveret. 14 15 16. Lokalplan 3.07 samt lokalplanstillæg Retningslinier for bevaring er gældende for bla. matrikel 19a ud fra hvilket afdelingen er udstykket. Således gælder lokalplanen for både Isefjordsvej og for Svinget. Af 3 Bestemmelser er der intet til hinder for de forhold, der er optegnet i de forelagte skitser. Forhold omkring vinduer, tilbygning samt pudsede facader (ved efterisolering) er muligt. I tillægget Retningslinier for bevaring er ønsket om at bevare den blanke mur beskrevet på side 5, hvor der øverst er præciseret : Huset kan stå i blank mur (teglstensmur uden overfladebehandling) eller pudset mur, og med osv. Der er således intet i lokalplanen der umiddelbart forhindre de forhold, der er beskrevet under helhedsplanen. Vi har ikke specielt taget Holbæk Kommune i ed, det var en del af processen da den blev stoppet midlertidigt. 17. Holbæk kommune forholder sig til boligydelse mv. i forbindelse med kommunens endelige godkendelse af helhedsplanen, herunder eventuelt kapitaltilførsel samt eventuelle garantier mv. Det har ikke været et problem med de øvrige sager vi behandler i Holbæk for nuværende.
18. En faglig arkitektonisk vurdering ligger til grund for de to løsningsforslag. På Svinget muliggør tagformen at der kan etableres to kamre i tagrummet hvilket øger boligens rum med +1. En tilbygning på Svinget vil ødelægge helhedsbilledet jf. bestemmelserne i 3 i lokalplan 3.07 samt tillæg mv. For Isefjordsvej vedkommende, ligger det naturligt at sætte en knast på huset og flytte bad/toilet samt vindfang ud fra det oprindelige hus. Derved ændres der ikke på antallet af rum i huset. Ligeledes er skitserne tilpasset de ønsker og krav som LBF har gjort gældende. 19. Jeg har berørt emnet i mit svar nr. 5 ovenfor. De gældende regler er opstillet således, at de arbejder der er støttede, betales ligeligt af alle, mens de ustøttede arbejder betales forholdsmæssigt af dem, der gør brug af dem. For jeres afdelings vedkommende er de støttede samt de ustøttede arbejder stort set fordelt jævnt mellem Svinget og Isefjordsvej, der hvor der er forskel, er ved de to ombygninger. Det vil med andre ord sige, at afdelingen må forvente en differentieret husleje mellem boligerne på Svinget og boligerne på Isefjordsvej. 20. En helhedsplan bliver fastlagt ud fra nogle faktuelle behov og ønsker, og der bliver lagt et budget efter bedste evne, hvor der tages udgangspunkt i tidligere licitationspriser samt erfapriser og underhåndsbud. I en byggesag kan der ske meget, man kan finde noget man ikke på forhånd havde en chance for at registrere eller erfare at der i tilfælde med skimmel, er sket så stor skade så bygningsdele er nedbrudte og skal reetableres. Hvis det drejer sig om forhold der ikke kunne være opdaget/registreret hører udgiften under uforudsete udgifter, og økonomien bæres af sagen da ingen kan drages til ansvar for de nævnte forhold. 21. Hvis afdelingen opdeles i to, vil helhedsplanen som den foreligger nu falde til jorden, og de udgifter der har været brugt skal betales af afdelingen (alle 12 huse). LBF vil kræve, at arbejdet starter forfra for hver af de to nye afdelinger, da boligerne på både Svinget og på Isefjordsvej har behov for genopretning mv. 22.juli 2014 spn