MIT FØRSTE BOLIGKØB
MIT FØRSTE BOLIGKØB NÅR DU SKAL KØBE DIN FØRSTE BOLIG 4 SÅDAN FOREGÅR ET BOLIGKØB TRIN FOR TRIN 5 Start med banken 5 Find den helt rigtige bolig 6 Giv et bud 7 Skriv under på købsaftalen Hvis fødderne bliver kolde... Deponering, bankgaranti og tinglysning Få nøglerne til dit nye hjem 7 8 9 10 HVEM ER HVEM? Bankrådgiveren Ejendomsmægleren Køberrådgiveren Håndværkeren Forsikringsrådgiveren 11 11 12 12 13 14 SÅDAN LÆSER DU EN TILSTANDSRAPPORT Hvad er en tilstandsrapport 15 16 Hvad betyder K3, K2, K1, K0, UN og IB? 16 Hvad er ikke med? 17 EKSPERTENS BEDSTE RÅD TIL PRISFORHANDLING 18 Skal jeg altid forhandle om prisen? 19 Hvor meget skal jeg byde? 19 Skal jeg begrunde mit bud og hvordan? 20 Hvad skal jeg ellers passe på med? 21 Hvad nu hvis der er andre interesserede købere? 21 Hvad kan jeg ellers forhandle med? 22 Helt kort hvad er dine 5 allerbedste råd? 23 BLIV KLAR TIL EN BUDRUNDE 24 2
Hvad er en budrunde? 24 Hvordan foregår en budrunde? 25 Svært for køber fedt for sælger 26 Pas på med at byde for meget 27 TVANGSAUKTION: 4 TING DU SKAL VÆRE OPMÆRKSOM PÅ 28 1. Undersøg boligen og vær grundig 28 2. Husk, dit bud er bindende 29 3. Hvad skal du egentlig betale, hvis du vinder? 4. Få hjælp fra en advokat 30 31 VIGTIGE DOKUMENTER I BOLIGHANDLEN BBR-meddelelse Ejerskifteforsikring Tilstandsrapport Elinstallationsrapport Energimærkerapport Jordforureningsattest Tingbogsattest Servitutter Offentlig vurdering Ejendomsskattebillet Fredningsstatus Administratorbesvarelse Foreningsdokumenter 32 32 32 32 33 33 33 34 34 34 35 35 35 36 BLIV HELT KLAR TIL DIT NÆSTE HJEM 37 3
NÅR DU SKAL KØBE DIN FØRSTE BOLIG Et boligkøb er for de fleste en stor beslutning. Både fordi det ofte involverer mange penge, men også fordi du står over for at skulle vælge dit nye hjem. Og hvis det tilmed er første gang, du skal købe en bolig, kan der hurtigt opstå forvirring og usikkerhed. Derfor har vi lavet denne guide. Her samler vi alt det vigtigste, du skal vide om boligkøb, og vi forklarer det, så det er til at forstå. Forhåbentligt er det med til at gøre det hele lidt mere gennemskueligt. Du kan bl.a. læse om de forskellige trin i et boligkøb lige fra søgning til nøglen er din. Du kan også blive klogere på, hvordan du skal forholde dig til tilstandsrapporten, få ekspertråd til prisforhandling, eller finde ud af hvordan en budrunde eller en tvangsauktion foregår. God fornøjelse! 4
SÅDAN FOREGÅR ET BOLIGKØB TRIN FOR TRIN Hvordan køber man egentlig en bolig? Og hvad mener mægleren, når han taler om deponering eller berigtigelse af boligkøbet? Her kan du se, hvordan et typisk boligkøb forløber. Start med banken Hvor meget kan du købe bolig for? Det er et af de første spørgsmål, du skal have afklaret, når boligdrømmen skal blive til virkelighed. Tag fat i din bankrådgiver, så I sammen kan se på din økonomi og dine fremtidsplaner. Og få så et boligkøbsbevis, så du helt konkret ved, hvor meget du kan låne. 5
Husk, at der er forskel på banker, og på hvad det koster at låne penge. Det er derfor en god idé at få tilbud fra flere forskellige banker, når du skal finansiere dit boligkøb. Bankrådgivning når det passer dig Få bankrådgivning i ro og mag hjemme i sofaen. På Bolighed.dk kan du chatte med en bankrådgiver eller vælge et tidspunkt, hvor du vil ringes op. Få svar på dine spørgsmål om lån og boligkøb, og bliv klogere på dine økonomiske muligheder. Det er selvfølgelig gratis og helt uforpligtende. Find den helt rigtige bolig Når du endelig har fundet en bolig, der rammer plet på både pris, plads og beliggenhed, kan du hurtigt blive meget begejstret. Men pas på, at du ikke overser boligens evt. fejl eller faldgruber. Læs tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten grundigt igennem, og tag gerne en byggesagkyndig med ud til boligen, så han med professionelle og kritiske øjne kan vurdere tilstanden. Undersøg også nærområdet, inden du køber. Sammenlign kvadratmeterprisen med lignende boliger i nabolaget, så du kan vurdere boligens pris. Tjek lokalplanen på kommunens hjemmeside, og se om der er byggeplaner eller andre tiltag i området. Og hvis du har børn eller planer om at få det, er det også en god idé at undersøge, hvilke skoler og institutioner, der findes tæt på. Og så tænk dig godt om: Er dette en bolig, du også kan se dig selv i om 5 år? 6
Giv et bud Når du har besluttet, at boligen er et godt bud på dit nye hjem, så er næste skridt at give et bud. Husk at udbudsprisen ikke nødvendigvis er salgsprisen. Afhængigt af markedet og boligens attraktivitet kan der være mulighed for et prisafslag. Du kan overveje at få rådgivning fra en købermægler, som bl.a. kan hjælpe dig med at forhandle boligens pris, overtagelsesdato og evt. andre forhold i handlen. Hvis der er flere interesserede købere til samme bolig, kan sælger vælge at afholde en budrunde. Her skal hver interesserede køber give deres bedste bud og så er det op til sælger at vælge, hvem der får lov til at købe boligen. Læs mere om budrunder på side 24. Skriv under på købsaftalen Når køber og sælger er enige, laver ejendomsmægleren en købsaftale. Her står alle de ting og betingelser, der indgår i handlen. Det er vigtigt, at du læser købsaftalen grundigt igennem og sørger for, at pris, overtagelsesdato og andre forhold er, som I har aftalt. Det meste af købsaftalen er en standardaftale, men vær særligt opmærksom på afsnittet Individuelle Vilkår, som indeholder detaljer om netop denne handel. Har I fx aftalt, at vaskemaskinen eller havemøblerne følger med i handlen, skal dette stå her. 7
Sørg også for, at der er et bank- og advokatforbehold i aftalen. Forbeholdet betyder nemlig, at handlen først er gyldig, når din advokat og din bank har godkendt købets detaljer. Hvis fødderne bliver kolde Hvis du et par dage efter har ondt i maven og kolde fødder, fordi du pludselig har opdaget, at boligen af en eller anden grund alligevel ikke er noget for dig, så husk, at du har ret til at fortryde købet. En bolig er for de fleste en meget stor investering, og netop derfor har du altid en fortrydelsesret på seks hverdage. Men det er ikke helt gratis. Du skal nemlig betale 1% af købesummen til sælger, inden fortrydelsesfristen udløber. Hvis handlen bremses på baggrund af et bank- eller advokatforbehold, så koster det dig ikke noget. 8
Deponering, bankgaranti og tinglysning Når købsaftalen er skrevet under af både køber og sælger, skal handlen berigtiges. Det betyder, at handlen gennemføres i praksis. Dette gøres i første omgang ved, at køber laver en deponering, købers bank stiller en bankgaranti, og skødet tinglyses. Deponering Køber deponerer et kontantbeløb (en slags depositum) til ejendomsmægleren. Skulle handlen af den ene eller anden grund ikke gennemføres, kan køber kræve disse penge tilbage. Bankgaranti Købers bank stiller en garanti for, at køber kan betale resten af boligens købesum. Tinglysning En tinglysning er en offentlig registrering af, hvem der har rettigheden til boligen. Det foregår ved, at man laver et skøde der beskriver de overordnede informationer om bolighandlen, og herefter tinglyser skødet i tingbogen. Forstå alle boligordene Man kan støde på mange kringlede ord i en bolighandel. Få en simpel forklaring i Boligejerens ABC, hvor du hurtigt kan slå ord som løsøre, F-kort-lån og stempelafgift op. 9
Få nøglerne til dit nye hjem Når overtagelsesdagen endelig kommer, er der også et par praktiske ting, der skal ordnes. Det er en god idé, at du sammen med sælger gennemgår og afprøver evt. hårde hvidevarer og stikkontakter, så I er sikre på, at alt er, som det er aftalt. Derudover vil du sammen med sælger aflæse vand, el, gas, olie mm. og den berigtigende part (fx købers advokat) giver de forskellige forsyningsselskaber besked om ejerskiftet. Den berigtigende part laver også en refusionsopgørelse, som opdeler de forskellige udgifter mellem køber og sælger. Til sidst får du nøglen. Tillykke, boligejer! 10
HVEM ER HVEM? Når du skal købe bolig, kan du se frem til at møde en række forskellige personer med hver deres rolle i bolighandlen. Men hvem er det, du skal have fat i, når boligjagten spidser til? Og hvad skal du være opmærksom på, når du taler med de forskellige fagpersoner? Det får du et overblik over her. Bankrådgiveren Den første person, du skal tage fat i, når du gerne vil købe bolig, er din bankrådgiver. Han eller hun kan hjælpe dig med at finde ud af, hvor meget du kan købe bolig for, og du kan få rådgivning om de forskellige lånetyper, de tilbyder. Når I sammen har kigget på dit budget og din økonomi, kan bankrådgiveren lave et boligkøbsbevis til dig, så du ved, hvor meget du kan købe bolig for. Men husk alligevel altid at tale med din bank, når du vil byde på en bolig. VÆR OPMÆRKSOM PÅ, at de forskellige banker kan tilbyde dig forskellige låneprodukter og services. Du kan derfor med fordel tage en snak med flere forskellige banker, når du vil låne penge til en bolig. På Bolighed kan du nemt få bankrådgivning fra flere forskellige banker lige her. 11
Ejendomsmægleren De fleste ved, hvad en ejendomsmægler er. Men ikke alle er opmærksomme på, at ejendomsmægleren er på sælgers side. Den flinke mand eller kvinde, du møder til en fremvisning, har som sin fornemmeste opgave at gennemføre det bedste boligsalg set med sælgers øjne. Ejendomsmægleren er lovmæssigt forpligtet til at udføre en række opgaver for sælgeren. Mægleren skal bl.a. lave en skriftlig formidlingsaftale, vurdere boligen, angive en udbudspris, forhandle med interesserede købere og lave et udkast til købsaftalen. De fleste mæglere tilbyder også en række andre ydelser som fremvisning af boligen og forskellige former for markedsføring. VÆR OPMÆRKSOM PÅ, at mange ejendomsmæglere samarbejder med et pengeinstitut eller et forsikringsselskab. Det betyder dog ikke, at du som køber eller sælger behøver at bruge netop disse samarbejdspartnere. Køberrådgiveren Hvor ejendomsmægleren er sælgers mand (eller kvinde), så kan en køberrådgiver hjælpe køberen gennem en bolighandel. 12
Køberrådgiveren kan fx være en boligadvokat eller en ejendomsmægler (købermægler). De tilbyder forskellige services, men deres typiske opgaver vil være at forhandle salgspris, betingelser og vilkår i købsaftalen med købers interesse. De vil også skaffe og vurdere dokumenter og rapporter i bolighandlen. Og så kan de udarbejde refusionsopgørelse og skøde samt sørge for tinglysningen. VÆR OPMÆRKSOM PÅ, at samme ejendomsmægler aldrig både kan repræsentere køber og sælger i bolighandlen. Bliv kontaktet af en uvildig køberrådgiver her. Håndværkeren Når du er blevet lun på en bolig, er det en god idé at få en håndværker eller en byggesagkyndig til at gå den igennem med dig. Måske er der noget, du selv har overset. Måske kræver dine renoveringsønsker mere, end du lige regnede med. Omkostninger til boligforbedringer eller renovering skal naturligvis medregnes i dit samlede budget. Så få et par professionelle øjne på boligen, allerede inden du skriver under på købsaftalen, hvis det er muligt. Find en håndværker i dit lokalområde her. VÆR OPMÆRKSOM PÅ, at en tilstandsrapport kun dækker de umiddelbare tilgængelige dele af boligen, og at boligen vurderes i forhold til boliger af samme type og alder. Den erstatter altså ikke købers behov for et gennemsyn af en håndværker. Læs mere om tilstandsrapporten på s. 15. 13
Forsikringsrådgiveren I en bolighandel vælger mange at tegne en ejerskifteforsikring, og det er typisk sælger, der indhenter et tilbud på denne. En ejerskifteforsikring kræver, at der er lavet en elinstallationsrapport og en tilstandsrapport. Ejerskifteforsikringen sikrer dig som køber mod fejl og mangler, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, og som gør, at boligens værdi eller brugbarhed nedsættes. Samtidig fritages sælger for en del af ansvaret gennem forsikringen. Både køber og sælger betaler til ejerskifteforsikringen. Derudover kan du tegne en husforsikring. Denne er ikke lovpligtig, men nogle banker og realkreditinstitutter kræver, at du tegner en husforsikring, når du vil låne penge til boligen. Husforsikringen dækker bygningen og sikrer bl.a. mod vandskader, stormskader, brandskader og hærværk. Der findes forskellige tillægsforsikringer, så tal med din forsikringsrådgiver om, hvad der kunne være relevant for dig. Husk, at husforsikringen kun dækker selve bygningen og fastmonterede dele i huset. Til møbler, elektronik og andre ejendele, skal du tegne en indboforsikring. VÆR OPMÆRKSOM PÅ, at ejendomsmægleren ofte tilbyder både husforsikring og ejerskifteforsikring. Men måske er der penge at spare, hvis du selv indhenter tilbud fra flere forskellige forsikringsselskaber. Start med at få et tilbud her. 14
SÅDAN LÆSER DU EN TILSTANDSRAPPORT Der var den endelig! Boligen der kan huse alle dine drømme. Men inden du i forelskelsens rus kradser dit navn på købsaftalen, er det vigtigt at undersøge, hvad du egentlig køber. Og her er tilstandsrapporten en god start. Skal du takke nej til en bolig, hvis tilstandsrapporten viser K3 efter K3? Ikke nødvendigvis. For selvom det kan se skræmmende ud, så behøver en K3 ikke være dyr eller besværlig at fikse. Men hvad skal du så være opmærksom på, når du står med rapporten? Hvad er egentlig med i en tilstandsrapport? Og lige så vigtigt: Hvad er ikke med? 15
Hvad er en tilstandsrapport? En tilstandsrapport er et dokument, der beskriver en boligs stand i forhold til andre boliger af samme type og alder. Rapporten laves af en beskikket byggesagkyndig, som gennemgår boligen. Tilstandsrapporten er gyldig i 6 måneder, og den er ikke lovpligtig. Det er dog et krav, at der findes både en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, hvis I ønsker at tegne en ejerskifteforsikring i forbindelse med bolighandlen. Hvad betyder K3, K2, K1, K0, UN og IB? De forskellige koder i tilstandsrapporten fortæller noget om skadens omfang: K0 - Kosmetiske skader: Beskriver skader eller forhold, som kan påvirke købers indtryk af bygningen. K1 - Mindre alvorlige skader: Beskriver skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion. K2 - Alvorlige skader: Beskriver skader, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette vil ikke medføre skader på andre bygningsdele. K3 - Kritiske skader: Beskriver skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette svigt risikerer at medføre skade på andre bygningsdele. UN Bør undersøges nærmere: Beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved den visuelle gennemgang. Det kan være en alvorlig skade, derfor bør art, omfang og konsekvenser altid afklares. IB Ingen bemærkninger 16
Det er vigtigt at have for øje, at koden ikke fortæller noget om, hvad det vil koste at udbedre skaden. En K3 (kritisk skade) kan godt vise sig at være relativ billig at udbedre, mens en K1 (mindre alvorlig skade) kan blive en dyr omgang. I mange tilfælde vil der være angivet en vejledende pris for reparationen. Dette er kun et overslag fra den byggesagkyndige. Det er derfor altid en god idé, at du som køber selv tager fat i en eller flere håndværkere, som kan give deres bud på en pris. Har den byggesagkyndige angivet UN (bør undersøges nærmere), er det vigtigt, at du som køber kræver, at dette bliver undersøgt inden boligkøbet. Hvis det på et senere tidspunkt viser sig, at der gemmer sig en skade her, vil denne typisk ikke være dækket af ejerskifteforsikringen. Hvad er ikke med? Tilstandsrapporten omfatter, som nævnt, kun synlige og umiddelbart tilgængelige dele af boligen. Det er sælgers ansvar at give den byggesagkyndige adgang til hele boligen. Hvis der er aflåste rum eller steder, den byggesagkyndige ikke kan komme til, vil dette være noteret i rapporten. Husk at den byggesagkyndiges gennemgang af boligen tager udgangspunkt i boliger af tilsvarende type og alder. Vær derfor opmærksom på, at almindeligt slid og forhold, som er forventeligt for en bolig som denne, ikke medtages som skader i rapporten. Det betyder også, at du ikke direkte kan sammenligne tilstandsrapporter fra forskellige boliger, hvis de ikke er af samme type og alder. Derudover skal du være opmærksom på, at tilstandsrapporten ikke ser på el- 17
og varmeinstallationer, hårde hvidevarer, udendørs svømmebassiner, markiser og andre installationer, som ikke er en del af selve bygningen. Æstetiske eller arkitektoniske forhold er heller ikke en del af rapporten. EKSPERTENS BEDSTE RÅD TIL PRISFORHANDLING Vær positiv, hold hovedet koldt og fokusér på dig selv. Sådan lyder nogle af ekspertens bedste råd til dig, der vil forhandle prisen på en bolig. Alle vil gerne gøre en god bolighandel. Og for mange er det lig med et afslag i prisen. Men hvordan gør man egentlig? John Wulff er professionel forhandler og arbejder til dagligt som rådgiver og partner hos Købersmægler, der bl.a. hjælper boligkøbere gennem prisfor- 18
handlinger. Her får han et par skarpe spørgsmål til, hvordan du opnår den laveste pris, når du vil købe en bolig. Skal man altid forhandle om prisen? Det korte svar er ja. Man skal i hvert fald altid afprøve muligheden for et afslag. Som regel sætter sælger udbudsprisen, så der er plads til forhandling, så medmindre prisen allerede er sat så meget ned, at sælgers yderste smertegrænse er nået, vil der som udgangspunkt være mulighed for et afslag. Det kan dog vise sig at være håbløst. Det hele afhænger som bekendt af udbud og efterspørgsel, og hvis området er et brandvarmt sælgers marked med mange interesserede købere, så kan det i stedet ende med, at boligen sælges over udbudspris. Hvor meget skal jeg byde? Inden du byder, skal du gøre dig to ting klart. For det første skal du kun byde på boligen, hvis du har hjertet med. Kunne jeg tænke mig at bo her? Føles det rigtigt? Og opfylder boligen mine behov? For det andet skal du kende dit mål. Hvad vil eller kan du max betale for boligen? Her skal du huske, at boligens pris er én ting. Hvor meget, det koster at sidde i boligen hver måned, er en anden. Tag derfor alle boligens udgifter (fx til vedligehold, skatter, forsikring osv.) med i dine overvejelser, inden du byder. På Bolighed kan du få et godt bud på boligens samlede udgifter. Når det er på plads, er du klar. Og hvor meget skal du så byde? Her er rådet, 19
at du byder under dit mål, men ikke så lavt at det virker useriøst. Det skal kilde lidt hos sælger og give ham en følelse af, at det her kunne blive til noget. På den måde får han lyst til at gå videre i forhandlingen. Skal jeg begrunde mit bud og hvordan? Du behøver ikke komme med en række forklaringer på, hvorfor du byder, det du gør. Men du skal gøre det klart for dig selv, hvorfor du mener, der er grund til et afslag, så du kan komme med argumenterne, hvis mægleren spørger. Og her er det en god idé at holde argumenterne rettet mod dig selv og dine behov i stedet for at kritisere boligen. Mange tror fejlagtigt, at det er godt at fremhæve alle de negative ting. Men dette er bare med til at skabe en dårlig stemning og et ringe grundlag for forhandlingen. Sælger og mægler ved godt, at det trækker ned, hvis vinduerne fx trænger til at blive skiftet, eller hvis der er en stor og larmende vej i baghaven. Så det er der formentligt allerede taget højde for i prissætningen. 20
Derfor virker det langt stærkere, hvis du peger dine argumenter indad. Det er en dejlig bolig, men for at det skal blive det helt rigtige for mig, skal jeg bygge til, lave nyt badeværelse, flytte en væg Det er langt sværere at modargumentere, og så undgår du at skabe en dårlig stemning. Et godt forhandlingsklima er præget af en positiv stemning, hvor begge parter lytter til hinanden, så I til sidst kan mødes. Og så handler det om at motivere sælger til at mødes på de mest fordelagtige vilkår. Hvis du bare pointere alt det dårlige ved boligen, kan du i stedet risikere at virke useriøs, så sælgeren tænke: Jamen, hvorfor vil du så overhovedet købe den? Hvad skal jeg ellers passe på med? At blive for forelsket i boligen. Og dét kan være svært. For som sagt skal du have hjertet med i en bolighandel, men du skal kunne købe din drømmebolig, uden det bliver et økonomisk marridt. Man kan hurtigt blive grebet af stemningen, så man byder over sit max eller glemmer sine behov, fordi man har en stor trang til, at det skal lykkes. Netop dette er en af grundende til, at det kan være en god idé at have en professionel forhandler ved sin side. Han eller hun er ikke følelsesmæssigt involveret i handlen og kan derfor nemmere holde hovedet koldt. Et andet tip er at blive ved med at kigge på andre boliger, så du ikke får følelsen af, at dette er den eneste rigtige bolig for dig. Erfaringen viser, at hvis ikke denne handel lykkes, så dukker der noget andet op. 21
Hvad nu hvis der er andre interesserede købere? Der er to andre interesserede købere til boligen Sådan en melding fra mægleren kan typisk sætte skub i overvejelserne omkring dit bud. Men her skal du igen holde fokus på dig selv. I princippet er det lige meget, hvad andre købere er villige til at betale, hvis ikke du kan være med. Hold dig til, hvad du synes, er en rimelig pris. Ved bolighandler er der tale om store beløb, og man kan fristes til lige at byde 100.000 kr. mere. Men 100.000 kr. er stadig 100.000 kr., og det er mange penge. Og det skal man huske også når forhandlingen spidser til. Hvad kan jeg ellers forhandle med? Prisen er naturligt nok altid meget i fokus i en bolighandel. Men husk, at der også er andre ting, du kan bruge i forhandlingen. Overtagelsesdato og dispositionsdato kan have stor betydning for sælgeren. Fx hvis han eller hun skal flytte videre til noget nyt og gerne vil undgå en mellemstation. Er du fleksibel med overtagelsesdatoen, kan det derfor være et plus. I kan også aftale, at sælger sørger for, at der bliver udbedret noget på boligen, inden du overtager den. Fx kan det være en god idé at få fikset eventuelle K3 ere, så de er i orden, inden du skal tegne forsikring. Vælger I dette, skal I sørge for at være meget specifikke i aftalen. For køber vil gerne have det lavet så godt som muligt, mens sælger ønsker at gøre det så billigt som muligt. Så specificer altid helt præcist, hvad der skal ske. Og husk også at gøre det tydeligt, om hårde hvidevarer, gardiner, havemøbler osv. indgår i handlen. 22
Helt kort hvad er dine 5 allerbedste råd? 1 Hold hovedet koldt, og bliv ikke grebet af stemningen 2 Kend dit mål, dine behov og dit max. 3 Vær positiv, og skab en god stemning i forhandlingen 4 Hold fokus på dig selv, og argumentér ud fra det 5 Byd så det kilder lidt hos sælgeren... og så selvfølgelig: Kontakt en professionel køberrådgiver. Sælgeren har en ejendomsmægler ved sin side i forhandlingen. Derfor giver det god mening, at du også får professionel hjælp. Tag en snak med en køberrådgiver Købersmægler har rådgivet boligkøbere i mere end 1.000 bolighandler. De er klar til at hjælpe dig med boligsøgning, gennemgang af boligen og købsaftalen, prisforhandling og juridisk sagsbehandling. Se mere her 23
BLIV KLAR TIL EN BUDRUNDE Hvis der er flere interesserede boligkøbere til en bolig, kan sælger vælge at sende den i en budrunde. Se her, hvordan det foregår, og få gode råd til, hvordan du forholder dig til, hvad du skal byde. Måske har du netop fundet den rigtige bolig. Måske har du allerede sendt et bud afsted. Men nu får du at vide, at andre interesserede købere, står klar til kamp om boligen, og sælger har valgt at sende boligen i budrunde. I hvad for noget?, spørger du. Hvad er en budrunde? En budrunde kaldes også for en licitation. Det er en salgsmåde, som oftest anvendes i populære områder eller til særlige boliger, hvor flere interesserede købere tripper for at få lov til at erhverve sig boligen. 24
I en budrunde opfordres køberne til at afgive et skriftligt og bindende bud - og så er det op til sælger at vælge, hvilket bud han ønsker at acceptere. Har du allerede givet et bud på boligen, får du mulighed for at justere buddet en sidste gang, inden sælger tager stilling. Du kan se de regler, en budrunde skal følge, i Bekendtgørelse om salg af fast ejendom ved budrunde. Hvordan foregår en budrunde? Når sælger og ejendomsmægler er blevet enige om at sende boligen i budrunde, foregår det sådan her: 1. Ejendomsmægleren informerer alle de interesserede købere om, at boligen sendes i budrunde. Her forklarer han budrundens regler og informerer om tidsfristen. Det er ejendomsmæglerens pligt at sørge for, at alle købere får de samme oplysninger og dokumenter, så alle er på lige fod i budrunden. 2. Du og andre interesserede købere modtager et udkast til en standardkøbsaftale. I aftalen står en skønnet kontantpris, som du kan tage udgangspunkt i. Du får også en tilbudsblanket, hvor du kan angive dit bud og de vilkår, der skal med i dit tilbud til sælgeren. 3. Oftest har du nu 3 til 4 uger til at gennemgå købsaftalen, tilstandsrapporten, ejerskifteforsikringen og andre dokumenter med din advokat, bank eller andre rådgivere. Du har også mulighed for at få en byggesagkyndig med ud og se på boligen 25
4. Du afgiver dit bud på tilbudsblanketten og afleverer denne samt en underskrevet købsaftale i en lukket kuvert til ejendomsmægleren, inden tidsfristen udløber. 5. Ejendomsmægleren præsenterer alle de indkomne bud for sælgeren. Det er nu helt op til sælger, hvilket bud han vil vælge. Og om han overhovedet vil vælge nogen af dem. Han må nemlig gerne takke nej til alle budene og hvis han vælger at acceptere et af budene, behøver han ikke nødvendigvis vælge det højeste. 6. Hvis sælger accepterer et bud, skriver han under på den købsaftale, der repræsenterer buddet. Købet er nu bindende. Husk dog, at du ved boligkøb altid har 6 hverdages fortrydelsesret. 7. Herefter skal alle de interesserede købere have tilsendt en såkaldt budjournal, hvor de forskellige købstilbud er præsenteret. Budgiverne er anonyme, men du kan se, hvor meget der er budt samt øvrige vilkår i aftalen. Svært for køber fedt for sælger Som køber kan en budrunde virke frustrerende. Du ved ikke, hvad de andre har tænkt sig at byde, og samtidig har du mistet muligheden for at forhandle direkte med sælgeren. Du kan byde eller lade være. Sælgeren har til gengæld gode muligheder for at få en god pris for sin bolig. De mulige købere er i intern konkurrence, og hvis boligen er drømmeboligen, vil de 26
typisk strække sig for at give det bedste bud. Samtidig er der ikke de store risici for sælger, da han ikke er tvunget til at acceptere nogen af buddene. Pas på med at byde for meget Det er nemt at blive grebet af stemningen i en budrunde, og måske bliver du fristet til at byde mere end dit oprindelige max. Husk at dit bud er bindende, og faren er, at du efter handlen sidder med en dårlig følelse af at have givet for meget for boligen. Derfor lyder rådet, at du forsøger at glemme alt om de andre købere og i stedet forholder dig til, hvor meget du er villig til at betale for boligen. Hvis andre så vil byde mere, er det jo op til dem. Det kan selvfølgelig være svært, når man virkelig gerne vil have netop denne bolig. Men erfaring viser, at selv de mest forelskede boligkøbere typisk finder en ny bolig at kaste deres kærlighed på, hvis handlen glipper. Se, hvad det koster at låne til din bolig Få et hurtigt overblik over, hvad det koster at låne til den bolig, du har udset dig. Prøv låneberegneren på Bolighed.dk, hvor du let kan sammenligne forskellige lånetyper og se, hvad der sker, når du skruer op og ned for udbetalingen. 27
TVANGSAUKTION: 4 TING DU SKAL VÆRE OPMÆRKSOM PÅ Køb af bolig på tvangsauktion kan være fristende for mange boligjægere, da der kan være mange penge at spare. Risikofrit er det dog ikke. Det der virkede som en god handel, kan nemlig hurtigt blive en dyr fornøjelse, hvis du ikke ser dig for. Her har vi samlet 4 af de vigtigste ting, du skal være opmærksom på inden og under en tvangsauktion. 1. Undersøg boligen og vær grundig Det er altid en god idé at undersøge den bolig, du ønsker at købe. Og ved tvangsauktioner bør du være ekstra grundig. Her har du nemlig hverken tilstandsrapport eller elinstallationsrapport at støtte dig til, du har ingen fortrydelsesret, du kan ikke tegne ejerskifteforsikring, og du har som regel kun mulighed for at besigtige boligen en enkel gang. Derfor gør du klogt i at deltage i den annoncerede fremvisning af ejendommen med en professionel byggesagkyndig som følgesvend. Den bygningssagkyndige kan gennem fremvisningen rådgive og advare dig om boligens eventuelle fejl og mangler. Ingen tilstandsrapport ingen ejerskifteforsikring. Overser du derfor væsentlige fejl og mangler ved inspektionen, er der ingen forsikring, der dækker. 28
Du skal også hele tiden have i baghovedet, at der ingen fortrydelsesret er - du køber faktisk boligen som beset. Forbered dig derfor på, at der kan komme skjulte og oversete overraskelser, og tag stilling til, om din økonomi kan bære de eventuelle ekstra udgifter. 2. Husk, dit bud er bindende Interesserede købere kan byde lige det beløb, de er villige til at betale for ejendommen. Men husk, at dit bud er bindende, og det kan kun afgives ved fysisk fremmøde i fogedretten. Inden auktionen bør du lægge dig fast på, hvilken pris du maksimalt vil betale for boligen og holde dig til det i auktionslokalet, så du undgår at blive revet med af auktionsstemningen. Alle kan byde med på en tvangsauktion, men du skal dog have for øje, at du skal kunne stille sikkerhed for dit bud. Afgiver du det vindende bud, skal du straks efter auktionen være i stand til at stille sikkerhed typisk i form af en bankgaranti eller et kontantbeløb. Nogle fogedretter accepterer, at der stilles en lille sikkerhedsstillelse, som betales med det samme. Resten, dvs den store storesikkerhedsstillelse, betales inden 7 dage. Beløbet for sikkerhedsstillen varierer, men er typisk på 7.000-25.000 kr.. Selvom du umiddelbart har vundet tvangsauktionen, er du ikke garanteret, at boligen er din. Vurderer den nuværende ejer eller kreditor, at dit bud ikke er tilfredsstillende, kan de begge kræve, at der afholdes en ny auktion. 29
Opnås der ikke et højere bud på auktion nummer to, går boligen til den højstbydende på auktion nummer et. 3. Hvad skal du egentlig betale, hvis du vinder? Bliver du den heldige vinder af auktionen, skal du, foruden det vindende bud, betale et ekstra beløb oveni: Størstebeløbet. Størstebeløbet er angivet i salgsopstillingen og består af omkostninger til rekvirentadvokaten, panthavere og kreditorer. Størstebeløbet kan nemt løbe op i 50.000 kr. eller mere. Udover aktionsbuddet og størstebeløbet skal du også betale auktionsafgift og tinglysningsafgift. Vær derfor opmærksom på, at den samlede købesum kan gå hen og blive væsentlig højere end dit bud, da du både skal budsum, størstebeløb, afgifter samt et sikkerhedsbeløb. Sæt dig derfor altid grundigt ind i salgsopstillingen, hvor du også kan se størstebeløbets størrelse. 30
4. Få hjælp fra en advokat Pga. de mange særlige omstændigheder ved tvangsauktioner, er det en god idé tidligt i forløbet at kontakte en boligadvokat. Han eller hun kan så give dig juridisk vejledning hele vejen igennem købet. Advokaten kan hjælpe dig med at forstå salgsmaterialet, og hvor meget du som eventuel aktionsvinder skal betale udover aktionsbuddet. I tilfælde af at du vinder auktionen, kan advokaten også hjælpe med berigtigelsen af handlen bl.a. ved at udarbejde skødet, der viser, at du er den retmæssige ejer af boligen. Ved tvangsauktion skal du være opmærksom på - Du har ikke en tilstandsrapport eller elinstallationsrapport - Boligen købes som beset, og der kan ikke tegnes ejerskifteforsikring - Dit bud er bindende, og du har ingen fortrydelsesret - Udover dit bud skal du betale størstebeløb, afgifter og sikkerhed - Selvom dit bud er det højeste, er du ikke garanteret boligen 31
VIGTIGE DOKUMENTER I BOLIGHANDLEN I et boligkøb støder du på en bunke dokumenter og termer, som du måske aldrig har hørt om før. Her er en kort oversigt over nogle af de vigtigste. BBR-meddelelse BBR står for Bygnings- og Boligregisteret. Her samles en masse oplysninger om alle boliger og bygninger i Danmark, som fx boligens type, areal, varmeforsyning, toiletforhold og meget mere. Oplysningerne vises i boligens BBR-meddelelse, og det er boligejerens ansvar at sørge for, at informationerne i BBR-meddelelsen er korrekte. Ejerskifteforsikring Sælger har som udgangspunkt altid et 10-årigt ansvar for skjulte fejl og mangler på boligen. Dette ansvar kan han sikre sig imod gennem huseftersynsordningen ved at tegne en ejerskifteforsikring. Sælger skal her tilbyde at betale halvdelen af det billigste ejerskifteforsikringstilbud og herved give dig mulighed for at blive forsikret. For at kunne tegne en ejerskifteforsikring, skal der være en gyldig tilstandsrapport og elinstallationsrapport på boligen. Tilstandsrapport Tilstandsrapporten giver dig et indblik i boligens synlige skader, tegn på skader 32
og risiko for udvikling af nye skader. Vær opmærksom på, at der i rapporten også kan være angivet ting, der bør undersøges nærmere (UN). Du bør altid få undersøgt disse ting grundigt inden købet, da ejerskifteforsikringen i dette tilfælde ikke vil dække evt. fejl og skader på boligen. En tilstandsrapport er gyldig i 6 måneder. Elinstallationsrapport Elinstallationsrapporten er en professionel gennemgang af boligens elektriske installationer, som tjekker, at de er funktionsdygtige og lovlige. Vær opmærksom på, at det hovedsageligt er de tilgængelige installationer, der besigtiges. Der kan dog også foretages stikprøver af de utilgængelige installationer. Rapporten er gældende 1 år. Energimærkerapport Når en bolig skal sælges, skal den som udgangspunkt have et gyldigt energimærke. Der er dog undtagelser som ved sommerhuse, fredede bygninger og bygninger, der skal rives ned efter salg. Skalaen går fra A til G, hvor A har det laveste energiforbrug, og G har det højeste. Boligens energiforbrug beregnes på baggrund af varmeinstallationer, døre og vinduer, isolering mm. I rapporten kan du også læse, hvad du kan gøre for at forbedre boligens energiprofil. Jordforureningsattest En jordforureningsattest indeholder oplysninger om grunden, som regionen er bekendt med. En grund kan godt være kortlagt som ikke forurenet, selvom den er forurenet. Det betyder bare, at kommunen ikke har oplysninger om, at den er 33
forurenet. Der findes to niveauer af forureningregistrering: Vidensniveau 1 (V1): Hvis der er kendskab til aktiviteter, der kan have forurenet grunden. Vidensniveau 2 (V2): Hvis det er dokumenteret, at jorden er forurenet. Derudover er der en generel områdeklassefisering af lettere forurenet jord, som findes i mange byområder, og som typisk betyder, at jordens overfalde kan være forurenet. Tingbogsattest Som køber bør du få en kopi af tingbogsattesten, som viser de forhold, der er tinglyst på ejendommen. Tingbogsattesten fortæller først og fremmest, hvem der ejer ejendommen, men også om der er gæld knyttet til ejendommen, og om der er servitutter. Servitutter En servitut er en bestemmelse eller byrde, der er pålagt en ejendom. En servitut kan typisk indeholde bestemmelser for, hvor du må bygge på din grund, hvor høj din hæk eller dit hus må være mm. En servitut er kun gældende, når den er tinglyst, og som udgangspunkt er det kun den person, som har stiftet servitutten, der kan ophæve den igen. Servitutter, der direkte påvirker boligens værdi, skal oplyses i salgsopstillingen, men husk at undersøge alle servitutter, inden du køber, så du ikke får ubehagelige overraskelser. Offentlig vurdering Den offentlige vurdering af ejendommen af en del af handlens dokumenter, da køber har ret til at vide, på hvilket grundlag boligen beskattes. Den offentlige vurdering danner nemlig blandt andet grundlag for ejendomsskatten (grund- 34
skylden) til kommunen og ejendomsværdiskat. Ejendomsskattebillet Ejendomsskattebilletten er en opkrævning af ejendomsskatten (grundskylden) til kommunen. Med ejendomsskattebilletten betaler du bl.a. til rottebekæmpelse og renovation i din kommune. Husk at få ejendomsskattebilletten af den tidligere boligejer samt fuld dokumentation på, at eventuelle forfaldne rater er betalt, så du ikke pludselig hænger på gælden. Fredningsstatus En bolig kan være erklæret bevaringsværdig af kommunen pga. arkitektoniske eller byggetekniske kvaliteter. Er boligen bevaringsværdig, gælder det kun boligens ydre, hvorimod en fredning gælder hele boligen. Ønsker du at lave ændringer på en bevaringsværdig boligs ydre, skal du følge kommunens krav og retningslinjer for materialer og farver. Du kan nemt finde ud af, om en bolig er fredet eller bevaringsværdig her. Administratorbesvarelse En bolig er typisk en del af en ejerforening, grundejerforening eller lignende. Ejendomsmægleren forespørger foreningens administrator om forskellige oplysninger, der er relevante for dig som køber. I besvarelsen kan man finde oplysninger om boligens faste udgifter til foreningen, om der er fælleslån, om der er medlemspligt mm.. 35
Foreningsdokumenter Du kan som køber også få adgang til en række af ejerforeningens eller grundejerforeningens dokumenter som fx referat af generalforsamling, regnskab, budget, vedtægter og husorden. Her kan du se, hvad der har været drøftet på de seneste foreningsmøder (skal der fx laves nyt tag?), du kan blive klogere på økonomien, og du kan sætte dig ind i de regler og vedtægter, der findes i foreningen (må du fx have hund, eller må du fremleje din bolig?). 36
BLIV HELT KLAR TIL DIT NÆSTE HJEM Er du blevet klogere på boligkøb? Det håber vi. Samtidig ved vi godt, at du kan støde på begreber og situationer i et boligkøb, som vi ikke har med i denne guide. Men bare rolig - vi står klar til at hjælpe. På Bolighed.dk kan du læse flere artikler om boligsøgning, -køb og -lån. Og hvis du har spørgsmål eller er nysgerrig på dine økonomiske muligheder, kan du tale uforpligtende med en bankrådgiver enten på chatten eller på telefonen. Du kan også undersøge den bolig, du er interesseret i at købe. Se fx hvordan den prismæssigt ligger i forhold til markedet, få en idé om, hvad det vil koste dig at sidde i boligen hver måned, og se en prognose for, hvor meget du kan forvente boligen er værd om 2 år. Find boligen på bolighed.dk, og gå på opdagelse. God boligjagt! Del din oplevelse med os på Trustpilot 37