FREMTIDENS ANDELSBOLIG Fremtidens Andelsbolig 2014 / 1 September 2014 2014 Andelsboligmessen Fremtidens Andelsbolig ABF byder dig velkommen i Odense Congress Center Lørdag d. 25. oktober 2014 ÅRETS ANDELSBOLIGMESSE Se det store program INTERVIEW Formanden har en plan NYE UDFORDRINGER Fællesskab og friværdi KENDER DU TYPEN? Her er dine naboer GRATIS ADGANG Se mere og tilmeld dig på MESSE.ABF-REP.DK
2 / Fremtidens Andelsbolig 2014 Formand ABF - Hans Erik Lund Foto: Sophia Juliane Lydolph Aktiviteter Velkommen til andelsboligmessen Fremtidens Andelsbolig Aktiviteter Der findes ikke to andelsboligforeninger i Danmark, der er ens. Noget af det smukke ved andelsboligen er netop, at beboerne selv bestemmer, hvordan de vil drive deres forening. De bestemmer selv hvilke værdier, deres fællesskab skal bygges på. Derfor skal en andelsboligmesse have noget for alle. Jeg er glad for, at vi har sammensat et meget varieret program. Du kan få praktisk viden med hjem fra lynkurserne. Du kan sætte dig til rette foran scenen og høre Søren Dahl fra Cafe Hack tale med sine gæster om deres erfaringer med fællesskaber, økonomi og boligsalg. Er du politisk interesseret, kan du deltage i debatten om fremtidens lovgivning på andelsområdet. Og så kan du selvfølgelig gå på opdagelse i det store udstillingsområde. Her kan du besøge en række udvalgte firmaer og få en snak om alt fra altaner og solceller til vedligeholdelse, boligøkonomi og nye køkkener. Det er også på andelsboligmessen, at du kan deltage i ABF s landsmøde og få direkte indflydelse på beslutningerne i ABF. dele sjove historier med mange nye mennesker. Halvdelen af landets 200.000 andelshavere er medlemmer af ABF. Til daglig står vi til rådighed med hjælp og rådgivning til vores medlemsforeninger. Men ABF er mere end blot service til medlemmerne. Vi er også den eneste organisation, der helt generelt kæmper for den danske andelsbolig. Så det er helt naturligt, at vi inviterer hele andelsfolket indenfor, når vi åbner dørene til den første andelsboligmesse. Ja, selv hvis du kommer fra en ejer- eller lejebolig, er du meget velkommen. Men så må du forberede dig på risikoen for at blive smittet med det helt særlige engagement og sammenhold, der er omkring vores boligform. Vi ses i Odense den 25. oktober. Hans Erik Lund Landsformand Men det vigtigste er måske, at vi alle sammen kan møde en helt masse andre andelshavere. Fra vidt forskellige foreninger i hele landet. Jeg glæder mig selv til at høre gode råd og Aktiviteter
Fremtidens Andelsbolig 2014 / 3 Foto: Thomas Vilhelm
4 / Fremtidens Andelsbolig 2014 6 Fællesskab og friværdi 9 Selvsalg er et glædeligt gensyn 10 Formanden har en plan 12 ABF s ordinære landsmøde 13 Fra vandhaner til lånetilbud 16 Program 20 En hal fyldt med inspiration 22 Oversigt over udstillere 24 Messepartnere 26 Her er dine naboer 29 Konkurrence Suduko og Kryds & tværs INDHOLD Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation Vester Farimagsgade 1, 8. sal 1606 København V Telefon: 33 86 28 30 www.abf-rep.dk abf@abf-rep.dk Ansvarshavende Jan Hansen Redaktør Troels Halgreen Layout og annoncer bdnordic.com Forsidefoto Thomas Vilhelm / Scanpix
Fremtidens Andelsbolig 2014 / 5 bdnordic.com Vi er små nok til at ville. Store nok til at kunne. B.K. Consult er en dansk ingeniørvirksomhed med erfarne bygningssagkyndige, arkitekter, ingeniører og energikonsulenter. Vi yder byggeteknisk rådgivning i hele landet og hjælper små, mellemstore og store andels- og ejerforeninger med alle tekniske forhold på deres ejendom. Ring for et gratis og uforpligtende møde om dine ejendomsprojekter og for kyndig rådgivning. Telefon 38 71 04 55 Byggerådgivning Byggestyring Projektering ISO-certificeret www.bkconsult.dk Ét af Danmarks mest vidende advokatkontorer på andelsboligområdet Administration og rådgivning fra landets førende eksperter Viden, indsigt og engagement i alle andelsforhold Full service administration af foreningen Juridisk og administrativ rådgivning på alle områder Ingen skjulte gebyrer eller overraskelser Det siger en af vores kunder om os: Vi sætter stor pris på Abel & Skovgård Larsens dybe indsigt på andelsområde og deres høje serviceniveau. Når vi henvender os til vores faste kontaktperson, får vi som regel svar med det samme. Det giver tryghed og stabilitet i foreningen og arbejdsro i bestyrelsen. Mød os på stand nr. 41 Klaus Weitemeyer Formand i A/B Ringertoften og A/B Fryd Kontakt os på 89 31 90 00 abel.dk
6 / Fremtidens Andelsbolig 2014 Fællesskab og friværdi Store ændringer i andelspriserne har skabt en ny udfordring for fællesskabet i mange andelsboligforeninger. Antropologen Maja Hojer Bruun fortæller om andelskroner, ulighed og behovet for at fokusere på de værdier i foreningen, der ikke kan gøres op i penge. Hvad betyder det for sammenholdet, hvis din nabo har betalt en million kroner mere for sin andel, end du har? Eller en million kroner mindre? Maja Hojer Bruun fra Aalborg Universitet har forsket i andelsboligforeninger og har fulgt konsekvenserne af de store prisstigninger for 10 år siden. Hun har i sin ph.d.-afhandling beskrevet den store omvæltning, der skete, da det pludselig blev muligt at sætte andelskronen op og samtidig tage store lån i banken med ens andelsbevis som sikkerhed. - På generalforsamlingerne i 2004 og 2006 vedtog mange foreninger store stigninger i andelskronen. I mange år havde man ellers holdt sig ude af markedet og haft priser, der slet ikke kunne sammenlignes med en ejerbolig. Men ved simple afstemninger på en generalforsamling kunne man nu som andelshaver pludselig få en meget stor friværdi, fortæller Maja. Siden da er det gået op og ned med boligpriserne. Men i mange foreninger skal man stadig låne store beløb i banken, hvis man vil købe en bolig. En ny ulighed Den høje andelskrone har naturligvis ændret på, hvordan man flytter ind i foreningerne. Engang skulle man stå på venteliste i lang tid, eller man skulle kende nogle, der kunne skaffe en lejlighed. I dag handler det ofte om at have penge nok. Ifølge Maja har de nye vilkår også skabt en ny form for ulighed blandt beboerne internt i foreningen: -Der er mange steder, hvor folk bor i ens lejligheder, men på vidt forskellige vilkår. Nogle har måske taget et stort banklån for at købe en andel til en million kroner, men de ved samtidig, at naboen flyttede ind, dengang en andel kostede 50.000. Den slags forskelle giver store uligheder i foreningen. Hun fortæller, at det er en ulighed, der kan have stor betydning for fællesskabet i foreningen: - Selv om det ikke er noget, man taler højt om, kan der alligevel være nogle underliggende konflikter i foreningen. Man oplever det især, når der skal træffes fælles økonomiske beslutninger. Hvis man vil lave noget på ejendommen ud over den løbende vedligeholdelse, bygger det ofte på, at alle skal stige lidt i boligafgift. Her kan de andelshavere, der sidder med store banklån, have svært ved at være med. Derfor bliver projekter som altaner, tagterrasser eller en ny gårdhave vanskelige at få igennem. Jeg har hørt folk sammenligne værdistigningerne på andelsboliger med privatiseringer af offentligt ejede institutioner. Uligheden kan også få betydning for samarbejdet i foreningen. Maja nævner de fælles arbejdsdage som et eksempel på de problemer, hun har været vidne til: - Arbejdsdage er jo egentlig noget, hvor man fejrer fællesskabet. Vi går og sveder ved siden af hinanden, og der ikke noget som arbejde, der bringer folk sammen. Men jeg har oplevet unge andelshavere sige, at fælles arbejdsdage, det gider de ikke. Vi har jo kæmpe gæld. Skal vi så gå der sammen med de gamle, der nærmest har fået deres andele gratis? Skal vi så lade som om, at alle er lige? Langsigtet retning Maja mener, at det er vigtigt, at man i sin forening tager den nye situation alvorligt, hvis man vil sikre et godt fællesskab og sammenhold blandt beboerne: - Jeg tror, man skal tage nogle diskussioner om de langsigtede mål i foreningen. De fleste foreninger har vedtaget en vedligeholdelsesplan for bygningerne. Men det er også vigtigt at få talt om en plan for foreningen helt generelt. Hvordan skal foreningen og fællesskabet udvikle sig i fremtiden? Hvis man kan få talt om en fælles retning for foreningen, kan man måske undgå, at de samme konflikter bliver gentaget, hver gang man skal træffe en stor eller lille beslutning. Hun tilføjer, at netop når der er stor økonomisk ulighed i en forening, kan det være en styrke at fokusere på det engagement, der ikke bliver gjort op i penge: - I mange foreninger er det jo sådan, at man tager sin tørn, når man har mulighed for det. Måske er man med i bestyrelsen i en periode, hvor man har lidt ekstra tid. Efter nogle år skal der vælges en ny bestyrelse, og så er det pludselig nogle andre, der har tid og stiller op. På den måde ligner en andelsboligforening jo en familie, hvor man ikke behøver at gå og holde nøje regnskab med, hvem der laver hvor meget. Man stoler på, at det nok skal gå lige op i sidste ende. En fælles arv Mens prisstigningerne, ifølge Maja, har skabt en ny ulighed internt i foreningerne, har de udadtil ændret på opfattelsen af andelsboligerne. Hun har lagt mærke til, at der i den brede offentlighed har været stærke holdninger til de nye økonomiske forhold omkring andelsboligerne, selv om denne boligform
Fremtidens Andelsbolig 2014 / 7 Når nogle andelshavere sidder med store lån, kan det være svært at få vedtaget projekter som altaner eller tagterrasse. Foto: Sigrid Nygaard kun udgør en lille del af den samlede boligmasse. Hun mener, at den store interesse skyldes, at andelsboligen har haft en helt særlig kulturel position i Danmark: - Hele andelsbevægelsen herunder andelsboligerne er jo blevet betragtet som en del af vores fælles kulturarv i Danmark, og en del af andelstanken har været, at det skulle være billige boliger. - Derfor har man opfattet andelshavere som mere end bare nogle, der købte en bolig. De har også været en form for forvaltere af en fælles arv. Som andelshaver har man haft en billig bolig, som man har passet på og nydt godt af i en periode, indtil man en dag flyttede og gav arven videre til den næste. Maja forklarer, at denne opfattelse af andelshaverne har gjort, at mange har set kritisk på prisstigningerne: - Der har været en stor værdi i, at skiftende generationer har haft mulighed for at bo billigt. Men da man lod andelskronen stige, blev denne værdi erstattet af privat friværdi hos den enkelte andelshaver. Det var en enkelt generation, der tilfældigvis sad i andelsboligerne netop i de år, hvor man fik mulighed for at trække store friværdier ud af foreningen, og det var naturligvis noget, man kun kunne gøre en enkelt gang. - Jeg har hørt folk sammenligne værdistigningerne på andelsboliger med privatiseringer af offentligt ejede institutioner. Isoler din ejendom nu og opnå klare fordele! Attraktive lejemål med bedre boligkomfort Store energibesparelser og merværdi i boligen Direkte tilskud til energiforbedringer Bedre isoleringseffekt med indblæsningsteknologi Professionelle certificerede isolatører Vi dækker hele Danmark Ring 44 224 224
8 / Fremtidens Andelsbolig 2014...fortsat - På papiret er det jo ikke rigtigt. Andelsboligerne har altid været privat ejede. Men rent kulturelt kan man se det som et fælles gode, der på få år blev omdannet til privat kapital hos en enkelt generation af andelshavere. Tryghed og fleksibilitet De store prisstigninger har efterhånden rykket andelsboligens position på boligmarkedet. Tidligere har økonomien i en andelsbolig mindet mere om at bo til leje. Men i dag kan det ofte være aktuelt at sammenligne en andelsbolig med en tilsvarende ejerbolig, hvis man leder efter et nyt sted at bo. Derfor kan være en god idé for andelsboligforeningen at fremhæve nogle af de særlige fordele, der er ved at eje en ejendom i fællesskab. - Jeg tror, der er mange, der godt kan lide den økonomiske tryghed, der er ved fællesskabet. Når der skal laves store reparationer, står man ikke alene med udgiften og de svære beslutninger. I en andelsboligforening er det også lettere at lave en fælles opsparing til vedligeholdelse, end hvis man boede i ejerbolig, fordi mange ejere tænker mere kortsigtet på sig selv. Hun mener desuden, at det er vigtigt at holde fast i andelsboligen som en meget fleksibel boligform: - Det er jo langt billigere at flytte ind og ud af en andelsbolig, end hvis man skulle handle ejerbolig. De lave flytteomkostninger er selvfølgelig truet af mæglere og boligadvokater, der har haft en interesse i at skabe en usikkerhed, så de selv kunne tjene penge på deres ydelser. Her mener jeg, det er vigtigt, at foreningerne arbejder for, at det stadig skal være nemt og billigt at flytte. Et tredje område, hvor Maja mener, at der er et stort potentiale for andelsboligforeningerne, er i forhold til lokalmiljøet: - I andelsboligforeningen har man allerede etableret et fælleskab. Det kan udvides til også at indeholde et engagement i omgivelserne omkring foreningen. Der er mange foreninger, der har en hyggelig gårdhave eller et beboerlokale. Men en stærk og velfungerende forening kan også engagere sig i lokalmiljøet og være med til at skabe et attraktivt kvarter. Det kunne måske være en kommende udfordring for nogle foreninger. let administration det perfekte produkt til SMÅ foreninger let administration overblik. enkelthed. tilgængelighed 12.500,-+moms Hvorfor vente? administration af foreninger med under 20 boliger til en fast lav pris. Kvalitet, service og rådgivning online! få en enkel og let tilgængelig aftale. en onlineløsning der holder styr på alle foreningens dokumenter og sikrer overskuelighed. foreningen får også sin egen hjemmeside, til glæde og gavn for bestyrelsen og alle beboere. I DATEA tilbyder vi skræddersyede løsninger til andels- og ejerforeninger. Vi er kendt for at være professionelle, empatiske og værdiskabende, hvilket sikrer løsninger, der understøtter vores foreninger. Læs meget mere på datea.dk 266x168_LetAdmin Messe.indd 1 15/08/14 13.49
Fremtidens Andelsbolig 2014 / 9 Selvsalg er et glædeligt gensyn Det skal være enkelt og billigt at sælge sin andelsbolig. Det har altid været en stor fordel ved andelsboligerne. Derfor er selvsalg uden ejendomsmægler en tilbagevenden til en af de oprindelige fordele ved vores boligform, mener ABF s direktør Jan Hansen Foto: Mads Jensen I den seneste tid har andelsfolket skulle vænne sig til et nyt ord: Selvsalg. Det betyder simpelthen, at man ikke bruger en ejendomsmægler, men selv sælger sin bolig. I stedet for at betale en mægler for at arrangere åbent hus og hænge til-salg-skilte i vinduet, så viser man selv sin bolig frem. Man står også selv for kontakten med interesserede købere og for at aftale pris og overtagelsesdato. Andele igen populære Men fænomenet selvsalg er slet ikke noget nyt, når det drejer sig om andelsboliger, fortæller direktør i ABF, Jan Hansen: - I mange år var det jo sådan, at andelsboliger blev solgt helt uden ejendomsmæglere. I nogle foreninger havde man en venteliste, og andre steder fandt andelshaveren selv en køber. Det skal være billigt og ukompliceret at sælge sin andelsbolig - Men da det i en periode var svært at sælge sin bolig, blev mange fristet til at hyre en ejendomsmægler. Nu er andelsboliger igen blevet meget populære mange steder i landet, og færre og færre sælgere har behov for at få hjælp af en mægler. - Vi kan alle sammen læse overskrifterne i aviserne om, at flere andelshavere nu sælger deres boliger uden mægler. Men vi skal huske på, at det faktisk bare er en tilbagevenden til den måde, andelsboliger traditionelt er blevet solgt på. Billigt og ukompliceret Når det altid har været enkelt at sælge sin andelsbolig selv, så skyldes det i høj grad, at der er meget klare regler for salg af andele. - I ABF s standardvedtægter er der beskrevet en meget tydelig fremgangsmåde for salg af andele. I de fleste foreninger har man en fast procedure for, hvordan man vurderer forbedringer, udfylder salgsaftale og får ordnet de andre praktiske ting i forbindelse med salg. Det er som udgangspunkt slet ikke nødvendigt at købe sig til hjælp fra mæglere eller boligadvokater, siger Jan Hansen. Han forklarer, at det længe har været en af ABF s målsætninger, at det skal være billigt og ukompliceret at sælge sin andelsbolig. Derfor følger ABF løbende med i forholdene på boligmarkedet og arbejder for, at der ikke bliver pålagt andelshaverne nye udgifter. Nyt tilbud ABF har netop åbnet for et nyt tilbud, der skal medvirke til at gøre det billigere at sælge andele. ABF s medlemmer får nu 20 % rabat på annoncer hos Boliga Selvsalg. Annoncerne bliver vist på boligportalen boliga.dk, som har mere end 800.000 besøgende om måneden. Boliga.dk er ikke en ejendomsmægler, men udelukkende en effektiv måde at få vist en annonce til et stort publikum. Når nogle af de mange boligsøgende henvender sig på en annonce, er det stadig andelshaveren selv, der står for fremvisning af boligen. - Jeg er meget tilfreds med dette nye tilbud. Det er naturligvis en rabat til ABF s medlemmer. Samtidig er det også en opbakning til, at et salg af en andelsbolig skal være simpelt og overskueligt. Det er måske noget nyt, at man bruger internettet til at finde den rigtige køber. Men resten af selvsalget er et gensyn med en af de oprindelige fordele ved andelsboligerne, siger ABF s direktør. RABAT PÅ SELVSALG ABF og Boliga Selvsalg tilbyder medlemmer 20 % rabat på oprettelse af annoncer, som bliver vist på boliga.dk Efter seks måneder stiger rabatten til 60 % ABF s medlemmer placeres øverst i listevisninger, et gratis produkt, som normalt koster 195 kr. pr. måned. ABF s medlemmer opretter sig som brugere via abf-rep.dk
10 / Fremtidens Andelsbolig 2014 Formanden har en plan Hans Erik Lund er klar til endnu en periode i formandsstolen. Men det bliver ikke fire år, hvor der skal hviles på laurbærrene. Formanden vil lave store ændringer i ABF, og her skal andelsboligmessen have en helt central rolle. Hans Erik Lund kigger på programmet for andelsboligmessen Fremtidens Andelsbolig. Han taler så begejstret om paneldebats og udstillingsstande, at man næsten glemmer, at det er ved et andet af dagens arrangementer, han selv skal på talerstolen. Et af arrangementerne på andelsboligmessen er nemlig ABF s landsmøde. Det er her Hans Erik Lund som formand for ABF skal indlede med sin beretning om organisationens resultater de seneste fire år. Hans Erik Lund har været formand for ABF siden 1996, og han har for længst meddelt, at han på landsmødet stiller op til endnu fire år. Men hvis man forventer, at formanden stiller op til genvalg for at sikre, at alt bliver ved det gamle, vil man blive skuffet. Hans Erik Lund har nemlig planer om store ændringer i organisationen. Servicen over for medlemmerne skal udvides, det lokale demokrati skal styrkes, og så skal andelsboligmessen være et vigtigt samlingspunkt for fremtidens ABF. Nye tilbud Rådgivning til bestyrelserne er i dag et af de helt store områder i ABF s arbejde. Hver dag Mød os på udstillingen Stand nr. 29 er der foreninger, der ringer eller skriver for at få svar på deres spørgsmål. Men fremover vil foreningerne kunne få endnu mere hjælp fra ABF, hvis Hans Erik Lund får sin vilje: - Vi vil simpelthen gå ind og tilbyde konkret sagsbehandling til foreningerne. Så kan vi først tage en snak med bestyrelsen om, hvordan sagen skal løses, og derefter kan vi stå for at skrive til offentlige myndigheder, andelshavere eller hvem der nu måtte være parter i sagen. Hans Erik Lund fortæller, at ABF hidtil har taget sig mest af de problemer, der har været fælles for mange foreninger: - Hvis der har været forhold rundt omkring i landet, som har vist sig at være et generelt problem, har vi taget fat i det og arbejdet politisk, f.eks. ved at foreslå ændringer af love og regler. Det vil vi naturligvis fortsat gøre. Men vi skal ikke bare sidde og vente på, at problemerne bliver generelle. Det er mit mål, at vi hurtigt kan sætte ind lokalt med hjælp til den enkelte forening. Det er ikke kun, når andelsboligforeningen løber ind i problemer, at de skal kunne få hjælp fra ABF. Landsformanden vil sikre, at Vi skaber trygge hjem med overvågningsløsninger Andelsboligforeningen Søndermarken har investeret i IP-kameraovervågning og belysning i området, da foreningen var voldsomt plaget af hærværk, graffiti og tyveri fra kælder og udendørsarealer. Efter installation af kameraovervågning er hærværk og graffiti stoppet 100% og tyveri fra ejendommen faldet med mere end 97%. SP-EL & SAFEGUARD A/S, Kastanieborgvej 31, 2650 Hvidovre, Tlf.: 70 22 12 44, www.safeguard.dk bestyrelserne bliver klædt godt på til de forskellige opgaver, man møder i løbet af året: - En bestyrelse skal efterhånden tage ansvar for mange forskellige ting. Lige fra beslutninger om økonomi og finansiering til håndtering af de nye nøgletalsskemaer. Her skal ABF sørge for, at man altid kan få den nødvendige vejledning hos os. Det sidste landsmøde Da Hans Erik Lund skal fortælle om det kommende landsmøde i Odense, begynder han med en udmelding, som nogle nok vil blive meget overraskede over. ABF er lige nu i gang med at forberede det landsmøde, som kun bliver holdt hver fjerde år, og som er det vigtigste forum for beslutninger i organisationen. Men Hans Erik Lund har en helt klar holdning: - Hvis det står til mig, bliver dette ABF s sidste landsmøde nogensinde. Det er bestemt ikke fordi, formanden har planer om at afskaffe demokratiet i ABF. Han forklarer, at hans mål er præcis det modsatte: - Jeg vil styrke demokratiet ved at afskaffe landsmøderne og lægge flere beslutninger ud til medlemmerne i vores 11 lokale kredse. Det er ude i kredsene, at medlemmerne kan møde op og tale om de udfordringer, som de sidder med til dagligt hjemme i foreningen. Vi skal simpelthen have flyttet diskussionerne og beslutningerne tættere på vores medlemmer. Lyder det underligt at tale om nedlæggelse af landsmøderne, nu hvor ABF lige har inviteret sine 5000 medlemsforeninger til Odense? Det mener Hans Erik Lund bestemt ikke:
Fremtidens Andelsbolig 2014 / 11 Jeg har selvfølgelig selv nogle indlæg i løbet af dagen, men jeg kommer faktisk mest for at lære noget nyt. Formand ABF - Hans Erik Lund Foto: Sophia Juliane Lydolph - Vi har jo inviteret til meget mere end et landsmøde. I år er der en hel andelsboligmesse, som man kan glæde sig til. Landsmødet bliver bare en lille del af det store arrangement. Hvis man kigger i programmet er det tydeligt, at de mest spændende ting er alle de nye aktiviteter, vi har med i år. - I gamle dage sad vi til landsmøde 8-9 timer og havde lange diskussioner. I år har vi kogt selve landsmødet ned til en enkelt time. Der skal nok stadig komme både debat og dramatik. Men herefter kan man så bruge resten af dagen på alle de spændende ting, der ellers sker på andelsboligmessen. Flere messer Det er Hans Erik Lunds tanke, at andelsboligmessen fremover skal være stedet, hvor ABF samles, blot uden et formelt landsmøde med dagsorden og dirigent: - Hele blandingen af interviews, lynkurser, debat og et messeområde med stande er en rigtig god måde at mødes på. Der er noget for alle uanset om man kommer for at deltage i debatten, eller om man mest er interesseret i at få praktisk inspiration med hjem til foreningen. Min drøm er, at vi hver andet år kan afholde to andelsboligmesser, en i Øst- og en i Vestdanmark. Selv om der er mange forskellige aktiviteter på programmet i Odense, er der især en ting, som formanden glæder sig til: - Det bliver spændende at møde andre andelshavere fra hele landet. Jeg har selvfølgelig selv nogle indlæg i løbet af dagen, men jeg kommer faktisk mest for at lære noget nyt. Jeg er meget spændt på at høre mere om, hvad der rører sig ude i foreningerne, og hvor der behov for, at vi sætter ind i fremtiden. Hans Erik Lund forudser, at debatten på dette års andelsboligmesse kan blive særlig interessant, fordi vi er på vej ind i en tid, hvor der vil blive sat spørgsmålstegn ved nogle af andelsboligens grundlæggende kendetegn: - Der har flere gange været pres udefra mod andelsboligerne. Nogle politikere har forsøgt at gøre vores boliger til ejerboliger, mens andre har villet gøre os til lejere. Vi har afværget det hver gang, men nu ser det ud til, at det igen bliver aktuelt at holde fast i vores helt særlige boligform. - Jeg tror, at der i de næste år kommer nogle helt store diskussioner om maksimalpriserne. Jeg vil kæmpe for, at vi bevarer et system med maksimalpriser, men vi bliver nødt til at være åbne for at tale om, hvordan man fastsætter priserne i fremtiden. Det bliver sikkert en debat, som allerede vil fylde meget her på andelsboligmessen. Læs mere om landsmødet på næste side
12 / Fremtidens Andelsbolig 2014 ABF s ordinære landsmøde ABF afholder sit ordinære landsmøde som en del af andelsboligmessen Fremtidens Andelsbolig 2014. Du kan deltage i landsmødet og få direkte indflydelse på udviklingen af ABF. På landsmødet vedtager medlemmerne de overordnede mål og principper for ABF s arbejde og debatterer emner inden for andelsboligområdet. Det er også her, at ABF s formandskab bliver valgt. Tilmelding til landsmødet Kandidatur ved valg Som andelshaver i en medlemsforening kan du stille op som landsformand eller næstformand for ABF. Du kan også stille op som intern revisor eller revisorsuppleant. ABF s landsmøde 2014 Lørdag den 25. oktober Dørene åbner kl. 9.00. Landsmødet begynder kl. 10.30. Hvem har adgang til landsmødet? Alle ABF s medlemsforeninger har adgang til landsmødet. Hver forening har én plads til landsmødet for hver 50 andelshavere i foreningen. Dog har hver forening altid mindst to pladser. Du kan tilmelde dig hele andelsboligmessen på ABF s hjemmeside: www.messe.abf-rep.dk Hvis du vil deltage i selve landsmødet, skal du tilmeldes gennem bestyrelsen i din forening. Alle medlemsforeninger modtager den 30. september en tilmeldingsblanket. Fuldmagt Hvis jeres medlemsforening er forhindret i at deltage på landsmødet, kan I give fuldmagt til en anden medlemsforening. I kan også afgive fuldmagt til ABF s forretningsudvalg. Hvis jeres forening vil afgive fuldmagt, skal I udfylde fuldmagtsblanketten, som foreningen får tilsendt den 30. september. Kandidater til formands- og næstformandsposterne skal være skriftligt anmeldt inden landsmødet med underskrift af bestyrelsen fra kandidatens egen forening. Vigtige datoer 30. september: Alle medlemsforeninger modtager information om det ordinære landsmøde sammen med dagsorden, tilmeldingsblanket og fuldmagtsblanket. 11. oktober: Frist for tilmelding af deltagere til det ordinære landsmøde. 21. oktober: Frist for kandidater, der opstiller til landsformand eller næstformand i ABF. 25. oktober: Landsmødet afholdes i forbindelse med andelsboligmessen Fremtidens Andelsbolig.
Fremtidens Andelsbolig 2014 / 13 Fra vandhaner til lånetilbud ABF svarer hver dag på spørgsmål fra medlemsforeningerne. Gennem årene har ABF s rådgivere fulgt med i, hvordan bestyrelserne får mere og mere komplekse opgaver. Når andelsboligforeningen sidder med et spørgsmål eller et problem, er Jacob Vilhelmsen og Finn Marcher to af de rådgivere i ABF, der er klar til at svare. Hver dag kommer der meget forskellige spørgsmål. Det kan være alt fra energimærkning til andelspriser. - Vi fordeler spørgsmålene, så foreningen får hjælp fra en rådgiver, der ved noget om netop deres problem, siger Jacob. Han er jurist og tager sig bl.a. af henvendelser om vedtæger og salgsaftaler. Finn er tidligere bankmand, og hjælper især foreningerne med finansiering. De har begge arbejdet i ABF i mere end 15 år. I den tid har spørgsmålene fra foreningerne ændret sig meget. - Alle henvendelser er naturligvis forskellige. Der er jo aldrig to foreninger, der er ens. Men når man ser tilbage, kan man tydeligt se nogle generelle forandringer, siger Jacob. Engang var det mere simple problemstillinger, folk sad med, når der var bestyrelsesmøde i foreningen. - Da jeg startede her i ABF, fik vi mange spørgsmål om vedligeholdelse af boligerne. Skal andelshaveren selv betale for en ny vandhane på badeværelset? Hvem har ansvaret for at male vinduerne? Det var spørgsmål, hvor man ofte kunne finde et meget præcist svar i foreningens vedtægter, fortæller Jacob. Nye vilkår I de seneste år er henvendelserne blevet længere og mere komplekse. - I dag handler det meget om økonomi. Der er bestyrelser, der har brug for hjælp til at gennemgå lånetilbud eller til at lave en langsigtet økonomisk plan for foreningen, siger Finn. Han forklarer, at en del af ændringerne naturligvis skyldes forandringer i de økonomiske vilkår for foreningerne: - Der var nogle år efter finanskrisen, hvor vi virkelig kunne mærke, at folk havde svært ved at sælge deres andele. Der kom mange spørgsmål om andelspriser, men også om fremleje af boliger. Men det ser heldigvis ud til, at de fleste klarer sig langt bedre nu. Man skal jo huske, at passivitet til sidst kan opfattes som accept. Han mener også, at flere regler på andelsboligområdet har givet nogle udfordringer for den enkelte bestyrelse: - Siden år 2000 er andelsområdet blevet mere lovreguleret. En del af reglerne er til stor fordel for foreningerne. De nye nøgletalsskemaer gør det jo mere gennemskueligt at købe en andel. Men det giver også nogle nye opgaver for bestyrelsen. Vedligeholdelse Et andet område, som rådgiverne er begyndt er mærke mere til, er vedligeholdelse af huse. Foto: Jan Jørgensen
14 / Fremtidens Andelsbolig 2014...fortsat -Mange af de nybyggede andelsboligforeninger er ved at være 30 år gamle. Så nu kommer de første store projekter med vedligeholdelse og renovering. Vi hjælper selvfølgelig med at komme i gang med de konkrete projekter. Men vi har også et generelt råd til alle foreningerne: Få lavet en vedligeholdelsesplan i god tid, siger Jacob. Han ville generelt ønske, at folk ringede til ABF langt tidligere: - Jeg oplever, at nogle bestyrelser lader problemerne ligge for længe, men det bliver det hele jo ikke lettere af. Det gælder ikke bare økonomi og vedligeholdelse, men også små sager med andelshavere, der måske ikke overholder reglerne i foreningen. - Man skal jo huske, at passivitet til sidst kan opfattes som accept. Så man kan lige så godt tage fat på de små, irriterende sager, inden de vokser sig til store problemer. Og vi hjælper altså også meget med selv de allermindste sager. - Der er ikke noget, der tyder på, at vi i fremtiden vil få færre henvendelser. Vi kan se, hvordan flere og flere foreninger melder sig ind i ABF på grund af rådgivningen. Nogle gange spørger folk allerede på indmeldelsesblanketten, hvornår de kan begynde at ringe herind, siger Jacob. - Men de udfordringer, som bestyrelserne sidder med i det daglige arbejde, vil selvfølgelig altid forandre sig. Engang havde vi en række populære kurser om tagboliger på de gamle tørrelofter. Men da krisen kom, var det pludselig ikke længere noget, som man havde råd til. Hvis vi igen får en periode med højkonjunktur, kommer tagboligerne måske tilbage. På den måde følger andelsboligerne resten af samfundet, og vi kan ikke forudse, hvordan situationen vil være om fem år, fortæller Finn. - Vi kan kun være sikre på en ting. De foreninger, der ikke har fået lavet en vedligeholdelsesplan i god tid, vil med garanti ringe herind om nogle år og bede om hjælp. Men det er forhåbentlig ikke så mange, siger Jacob. Fremtiden Afdelingen med rådgivere i ABF er vokset i de seneste år. Der kommer flere mails, telefonen ringer oftere, og der er blevet ansat flere folk. Engang havde vi en række populære kurser om tagboliger på de gamle tørrelofter. Boligøkonomi med sund fornuft Mød os på Stand 33+34 Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Tel. 3378 2388, Cvr.nr. 13 53 85 30 Fordele ved Aarsleff Strømpeforing Renovering af faldstammer Renovering uden nedbrydning Lange ubrudte længder der ikke krakkelerer eller slipper Tåler spuling Ens godstykkelse også i vandlåse og etagespring Lang levetid Benyttet i Danmark siden 1978 Dansk produkt og arbejdskraft Testet på Teknologisk Institut. Hovedkontor: Lokesvej 15, DK-8230 Åbyhøj, Tlf. +45 8744 2222 Kontor Øst: Industriholmen 2, DK-2650 Hvidovre, Tlf. +45 3679 3333
Fremtidens Andelsbolig 2014 / 15 SPØRGSMÅL & SVAR Mangler og maksimalpris? Rådgivningen får mange spørgsmål, der handler om køb og salg af andele. Her er det en forening, hvor en andelshaver vil sælge sin lejlighed. Der har allerede været besøg af en vurderingsmand, som har gennemgået lejligheden og er kommet frem til, at der skal fradrages i prisen på grund af mislighold og ulovlige installationer. Men andelshaveren vil stadig sælge til hele andelsværdien. Kan bestyrelsen godkende, at der bliver solgt til andelsværdien uden de fradrag, som er nævnt i vurderingsrapporten? Rådgivningens svar: Der er nogle helt præcise bestemmelser i andelsboligloven om den maksimale pris for en andelsbolig. Maksimalprisen fastsættes som værdien af andelen i foreningens formue (andelsværdien). Der kan desuden lægges et beløb til for forbedringer og særligt tilpasset løsøre, og der kan trækkes et beløb fra for mangler eller dårlig vedligeholdelse. Hvis jeres andelshaver har en lejlighed, hvor der er flere mangler end forbedringer, vil maksimalprisen altså være lavere end andelsværdien. problem, som de ikke har oplevet før, og som de gerne vil have hjælp til her i rådgivningen. Her har et bestyrelsesmedlem henvendt sig med et spørgsmål om energiattest. Der er en andel til salg i foreningen, og nu har ejendomsmægleren bedt bestyrelsen om at udlevere en energiattest for boligen. Bestyrelsen er i tvivl om, hvad de skal gøre. Rådgivningens svar: Hver gang, der foretages et salg af en bolig, uanset om det er en andelsbolig eller en ejerbolig, skal der være en energimærkning. Da jeres forening er tæt-lav-bebyggelse, skal der foreligge en energimærkning for hvert enkelt hus. Det er foreningen, der skal betale for energimærkningen, og man kan ikke pålægge andelshaveren denne udgift. Da jeres boliger er mindre end 25 år gamle, kan I få lavet en energimærkning uden en bygningsgennemgang. Mærkningen vil koste omkring 1.000 kroner at få lavet. I kan læse mere om energimærkning på ABF s hjemmeside. I må som bestyrelse ikke godkende en aftale, hvor der ikke er taget højde for de mangler, som vurderingsmanden er kommet frem til. Nye låger monteret på 1 dag Skift kun låger og evt. skuffer, bordplade og... dit køkken bliver som nyt med låger efter mål! I kan læse mere om prisfastsættelse af andelsboliger i ABF-håndbogen samt på vores hjemmeside. Energiattest? Foto: Jan Jørgensen Mange bestyrelser kender langt de fleste regler. Men nogle gange opstår der alligevel et helt nyt OK KØKKEN- RENOVERING KØKKEN BAD GARDEROBE Mød os på messen -stand 6! ELLER RING 3012 1314 WWW.OKKR.DK
16 / Fremtidens Andelsbolig 2014 Dørene åbner kl. 9.00 Aktiviteter Minister for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen åbner landsmødet kl. 10.30. Program: 1. Valg af dirigent og stemmetællere 2. Mundtlig beretning ved landsformand Hans Erik Lund 3. Besvarelse af spørgsmål til de fremlagte årsrap porter 4. Fastsættelse af kontingent for 2014-2018 5. Valg af ABF s formandskab: Kl. 9.00-17.30 I udstillingsområdet kan du hele dagen gå på opdagelse og besøge de mange stande. Du kan møde en række vidt forskellige firmaer, der er parate til at fortælle om deres services og produkter. Vil du have gode råd til jeres næste store projekt, viden om lån og økonomi, en snak om køb og salg af andelsboliger eller bare ny inspiration til foreningen? Der er noget for alle i det store udstillingsområde. Det er også her, du kan sidde ved cafébordene, drikke en gratis kop kaffe og udveksle erfaringer med andre bestyrelsesmedlemmer og andelshavere. a) Landsformand: ABF s hovedbestyrelse indstiller nuværende landsformand Hans Erik Lund til gen valg. b) Landsnæstformænd: ABF s hovedbestyrelse ind stiller nuværende næstformænd Kirsten Holm og Erik Hegelund til genvalg. 6. Valg af revision 7. Eventuelt Læs mere om landsmødet på side 12. Gratis adgang Hvis du bor i en andelsboligforening, der er medlem af ABF: - Gratis adgang til hele andelsboligmessen. - Gratis morgenmad og frokost. Hvis du ikke bor i andelsboligforening, der er medlem af ABF: - Gratis adgang til standene i udstillingsområdet. - Adgang til aktiviteterne samt morgenmad og frokost for 249 kroner. Husk at tilmelde dig på messe.abf-rep.dk
Fremtidens Andelsbolig 2014 / 17 Program Aktiviteter Foredrag Kl. 10.00 16.00 ABF har inviteret nogle af landets førende firmaer indenfor andelsboligområdet til at holde foredrag. Hvert foredrag varer ca. 20 minutter. Du behøver ikke tilmelde dig foredragene på forhånd. Men mød gerne op i god tid, så du er sikker på at få en plads. De fleste foredragsholdere har også en stand i udstillingsområdet. Så der er god mulighed for at besøge dem efter foredraget, hvis du vil vide mere. Datea Datea administrerer bl.a. andelsboligforeninger og leverer skræddersyede løsninger, der gør det enkelt for foreningen. Deas Deas fortæller om værdien af at have en administrator med baggrund i deres nye kundeløsning Den helt rigtige løsning. Groupcare Groupcare leverer communities til foreninger, bl.a. bestyrelser for andelsboligforeninger. Communities er online løsninger, som sikrer effektiv kommunikation og vidensdeling i et fortroligt miljø. Her er nogle af de virksomheder, som holder foredrag: Windoor Windoor er specialist i alt inden for altaner både åbne og glasinddækkede altaner, primært til etageejendomme. Guldager Sundt og rent vand, hvor svært kan det være? De fleste af os tager det for givet, at vores vandinstallation er intakt, og at vores vand er rent. Guldager fortæller om deres erfaringer med vedligeholdelse og en dedikeret indsats mod bakterier. Lån & Spar Bank Lån & Spar Bank hjælper dig med at få en boligøkonomi med sund fornuft. Med Lån & Spar Bank får både administrator og bestyrelse en god partner. Alevator og altan.dk De to firmaer leverer elevator- og altanløsninger og sørger for en god proces fra a til z. Schødt Arkitekter Specialiseret i løsning af byggetekniske opgaver. Schødt Arkitekter har stor erfaring med rådgivning af andelsboligforeninger. Gaihede Leverer totalrådgivning inden for vedligehold, renovering og udvikling af boligbyggeri og lægger vægt på et trygt byggeforløb. Interviews Den kendte radiovært Søren Dahl fra Cafe Hack stiller spørgsmålene i en række interviews om emner inden for andelsboligområdet. Kl. 13.00-13.15: Fremtidens Fællesskab Bo Nordby, A/B Rønnebærhaven, fortæller om, hvordan det praktiske og sociale fællesskab, som er et centralt kendetegn ved andelsboligformen, kan hjælpe med at løse opgaver i velfærdssamfundet. Kl. 13.40-14.00: Selvsalg Boliga fortæller om deres website selvsalg.dk, hvor andelshavere selv kan sætte deres bolig til salg og spare udgifterne til en ejendomsmægler. Kl. 14.15-14.30: En forenings renteswap-kamp mod Jyske Bank Lund Poulsen fortæller om A/B Engskovens kamp mod Jyske Bank. Hvorfor lagde foreningen sag an mod banken om foreningens renteswap-lån? Hvad har sejren betydet for foreningen, og hvilke problemer stødte den på undervejs? Kl. 14.45-15.00: Fremtidens offentlige vurderinger Jan Hansen, direktør i ABF, fortæller om de offentlige vurderinger. Hvordan kan vi forvente, at andelsboligerne bliver vurderet i fremtiden? Hvad vil det betyde for foreningerne?
18 / Fremtidens Andelsbolig 2014 Program Aktiviteter Paneldebat Lynkurser Kl. 15.30-17.00 Kl. 10.00 15.00 Gå ikke glip af den spændende paneldebat, hvor ABF inviterer politikerne til debat om fremtiden for andelsboligen. Deltag selv i debatten med politikerne og de andre andelshavere. Kom forbi og få et 30 minutters lynkursus. Juristerne fra ABF s medlemsrådgivning gennemgår nogle af de opgaver, som andelsboligforeningen kan møde i løbet af året. I mere end 100 år har andelsboligen vist sig at være levedygtig samtidig med, at der er sket store ændringer i samfundet. Men hvordan kan andelsboligen udvikle sig i fremtiden? ABF har på forhånd udvalgt nogle aktuelle temaer og vi glæder os til at se, hvordan debatten udvikler sig. Du får konkret, praktisk viden med hjem, og der bliver god mulighed for at stille spørgsmål til juristerne. Dirigentens rolle Dirigentens rolle på generalforsamlingen i en andelsboligforening gennemgås. Maksimalpriserne Maksimalpriserne er et centralt kendetegn for andelsboligen. Men er maksimalpriserne også nødvendige i fremtiden? Er der et alternativ til den måde, maksimalprisen i dag bliver udregnet på? Finansiering Er det rimeligt, at dybt komplicerede finansieringsprodukter som renteswap har gjort sit indtog i andelsboligforeningerne? Ny standardvedtægt ABF er på vej med ændringer til standardvedtægten. Vi ser på de væsentligste ændringer, og hvad de i praksis betyder for foreningen. Afdragsfrie lån Nogle andelsboligforeninger står over for, at afdragsfriheden på deres realkreditlån udløber. Hvordan skal foreningerne tackle denne udfordring? Tryghed I 2014 vedtog Folketinget en række forslag, der skulle sikre gennemsigtighed ved køb og salg. Trygheden skulle tilbage til andelsboligen. Vi spørger, om missionen lykkedes. Boligydelse Boligydelsen til pensionister i private andelsboliger er blevet stærkt forringet. Men kan disse besparelser i sidste ende give flere offentlige udgifter, fordi pensionister presses til at flytte i lejebolig? Hjælp til de nødlidte Nogle få foreninger har store økonomiske problemer og har svært ved at få stoppet yderligere gældssætning. Er der hjælp at hente fra politikerne på Christiansborg? Hæftelse for lån Hvad betyder de enkelte hæftelsesformer for andelshaverne i en forening? Hvornår har det betydning? Fremleje Hvad er reglerne omkring fremleje? Hvad skal bestyrelsen huske, når en andelshaver ønsker at fremleje? Overdragelse af andel Hvilke dokumenter skal udleveres i forbindelse med overdragelsen af en andel?
Fremtidens Andelsbolig 2014 / 19 Mød ABF Der bliver god mulighed for at møde ABF på andelsboligmessen. Hele dagen vil de tillidsvalgte repræsentanter fra ABF og de ansatte i sekretariatet være til stede ved de mange aktiviteter. Besøg også ABF s stand i udstillingsområdet, hvor ABF-folkene er klar til at besvare spørgsmål om andelsboligområdet. Her kan du også komme med dine egne idéer og forslag til, hvad ABF skal arbejde for i fremtiden. Foto: Christian Lindgren Vaskemaskinen som er skabt til andelsboligerne Perfektion i alle detaljer Miljøvenlig Brugervenlig Intelligent Økonomisk Vi glæder os til at se dig på stand nr. 20 www.nortec.dk
Aktiviteter 20 / Fremtidens Andelsbolig 2014 Mød udstillerne - og få ny inspiration med hjem til andelsboligforeningen Aktiviteter ALTANER og ELEVATORER VINDUER, DØRe og TAGE ISOLERING BOLIGKØB- OG SALG FINANSIERING EJENDOMSADMINISTRATION FORSIKRING HAVEMØBLER OPBEVARING OG UDE-DEKO HÅNDVÆRKERE RÅDG. INGENIØRER OG ARKITEKTER BYGGESAGKYNDIGE OG ENTREPRENØRER