Århus Kommune Lokalplan nr. 762 Boligområde ved Nymarksvej i Mårslet KONGSBAK INFORMATIK November 2006
Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligområde ved Nymarksvej i Mårslet 762 Statistikområde/distrikt nr.: 07.00 Registreringskortblad nr.: 75 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri November 2006
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej 10, værelser 1.112 8100 Århus C http://www.aarhus.dk/kommune/lokalplaner Tlf. 8940 2640, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice på Rådhuset og Åby Bibliotek 8100 Århus C. Tlf. 8940 2222 Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med Landinspektørfirmaet LE 34 Århus A/S Ryhavevej 7 8210 Århus V. Tlf. 8615 9011
ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 762 Boligområde ved Nymarksvej i Mårslet INDHOLDSFORTEGNELSE LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 9 2. Område og opdeling... 9 3. Anvendelse... 10 4. Udstykning... 11 5. Trafikforhold... 11 6. Teknisk forsyning... 12 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m.... 12 8. Bebyggelsens udseende... 14 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning... 15 10. Støjforhold... 16 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 16 12. Grundejerforening... 16 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v.... 18 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen... 27 LOKALPLANKORT... Bilag Vedtagelsespåtegninger... 29 Side
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område i den sydlige del af Mårslet umiddelbart vest for Nymarksvej. Området grænser mod nord op til et større rekreativt område og eksisterende boligbebyggelse ved Nymarksvej. Mod syd afgrænses området af landbrugsejendomme ved Nymarksvej og Tandervej, mens området mod vest grænser op til et fremtidigt boligområde, jf. lokalplan nr. 696, og mod øst afgrænses området af ejendommene øst for Nymarksvej. Lokalplanområdet, der er ca. 9 ha stort, er ved planens udarbejdelse stort set privat ejet og beliggende i landzone i sin helhed. Med vedtagelsen af denne lokalplan overføres lokalplanområdet til byzone. Ejerforhold fremgår af matrikelkortet under afsnittet Lokalplanens bestemmelser. Beskrivelse af området Lokalplanen er ved planens udarbejdelse opdyrket landbrugsareal og omfatter eksisterende landbrugsbygninger. Terrænet i lokalplanområdet er kuperet og overvejende faldende fra syd mod nord. I den sydlige del af lokalplanområdet er der eksisterende beplantning, der ønskes bevaret, så det kommer til at danne den fremtidige grænse mellem byen og det åbne land. Lokalplanområdets sydlige del. Til venstre ses den eksisterende beplantning, der ønskes bevaret.
3 Planens baggrund og mål Lokalplanområdet er en del af et større område som i Kommuneplan 2001 er udlagt til byvækstområde til boligformål. For de nye byvækstområder i Mårslet har Århus Kommune udarbejdet Dispositionsplan for Mårslet, der angiver retningslinjerne for fremtidig byudvikling i områderne omkring Mårslet by. Denne dispositionsplan har dannet grundlaget for udarbejdelse af lokalplanen. Lokalplanen er udarbejdet efter ønsket fra den private grundejer for at give mulighed for etablering af et boligområde med et varieret udbud af boligtyper i form af åben-lav og tæt-lav bebyggelse. Den eksisterende bebyggelse i området kan nedrives, så arealerne kan indgå i det nye boligområde. Ved bevaring af den eksisterende beplantning i lokalplanområdets sydlige ende, skabes en klar afgrænsning mellem byen og det åbne land. Planens hovedtræk Lokalplanområdet er inddelt i 5 områder I, II, III, IV og V Område I, der er opdelt i delområderne Ia, Ib og Ic, er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse. I området må der maksimalt opføres 16.632 m 2 etageareal, hvilket svarer til en samlet bebyggelsesprocent på 35. Der kan indenfor området maksimalt opføres 151 boliger. Bebyggelsen må opføres i 2 etager. Område II skal anvendes til åben-lav boligbebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse. Der må der maksimalt opføres bebyggelse med et etageareal, der svarer til en bebyggelsesprocent på 25. Der kan i området udstykkes ca. 30 grunde. Område III er udlagt til fælles friareal for områdets beboere. Området udformes, så der skabes en grøn kile fra det åbne land mod syd til den eksisterende boligbebyggelse nord for lokalplanområdet. Via stier i lokalplanområdet er der desuden forbindelse mellem den grønne kile og det rekreative område nord for lokalplanområdet. I de fælles friarealer skal der etableres regnvandsbassiner i princippet placeret som vist på illustrationsplanen side 8 og lokalplankortet. Bassinerne skal udformes som naturlige og rekreative vandelementer. Område IV er den del af Nymarksvej, der ligger indenfor lokalplanområdet. Område V er udlagt som interne fordelingsveje i lokalplanområdet. På illustrationsplanen på side 8 er det vist et eksempel på hvordan lokalplanområdet kan bebygges og indrettes.
4 Bebyggelsens udseende Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at bebyggelse til tæt-lav boligbebyggelse indenfor de enkelte delområder skal udføres i ens materialer og med ens taghældning, så der opstår en god arkitektonisk helhedsvirkning. Lokalplanen åbner mulighed for tæt-lav boligbebyggelse i 2 plan. Snittegningen side 5 er et eksempel på, hvordan bebyggelsen kan tilpasses eksisterende terræn, med forskudte planer. Ved bebyggelse til åben-lav boligbebyggelse gælder alene de almindelige bestemmelser i Bygningsreglement for småhuse. Beplantning Byggeri indenfor lokalplanområdet placeres så der skabes en grøn kile, der gennemløber området fra byparken i nord til det åbne land i syd. Den grønne kile kan bl.a. indrettes med legepladser og beplantninger samtidig med, at et stiforløb gennemløber kilen fra nord til syd. Den eksisterende beplantning i lokalplanområdets sydlige ende skal bevares og renoveres, så der skabes en klar afgrænsning mellem det åbne land og den ny bebyggelse. Der skal plantes grupper af træer i det fælles friareal, således at friarealet får en åben karakter og udsigten mod nord bevares. Veje og stier Lokalområdet vejbetjenes fra ny tilslutning til Nymarksvej og fra Tandervej via en ny rundkørsel og adgangsvejen til lokalplanområde nr. 696 vest for området. Der etableres ny endestation for buslinje 10 som vist på lokalplankortet. På side 6 er vist et tværsnit af den øst-vest gående vej, der skal skabe forbindelse for lokalplanområdet til Nymarksvej i øst og lokalplanområde 676 i vest.
7 Der sikres stiforbindelse, der udover at binde lokalplanområdet sammen også sikrer forbindelse til de udlagte stier i lokalplan nr. 696 og det eksisterende stisystem i Mårslet. Der er ligeledes sikret areal til en trådt natursti langs det sydlige skel i lokalplanområdet. Stien skal have forbindelse til stier udlagt i lokalplan nr. 696 og fremtidigt boligområde øst for Nymarksvej. Ved tæt-lav bebyggelse skal der etableres 1½ p-plads pr. bolig. Grundejerforening Der skal etableres en grundejerforening til varetagelse af de fælles grundejerinteresser indenfor lokalplanområdet. Støjmæssige forhold Umiddelbart øst for lokalplanområdet er der på ejendommen med matr. nr. 21d Mårslet By, Mårslet, beliggende Nymarksvej 25, placeret en mindre vindmølle. I henhold til Bekendtgørelse nr. 304 af 14. maj 1991 om støj fra vindmøller må støjbelastningen fra vindmøller ved udendørs opholdsarealer ikke overstige 40 db(a). Støjmåling har vist, at støjen fra vindmøllen på matr. nr. 21d Mårslet By, Mårslet overstiger den tilladte grænseværdi. I lokalplanen er der bestemmelser om, at der ikke må bebygges eller etableres opholdsarealer indenfor en radius af 164 meter fra vindmøllen, før denne er fjernet.
9 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Lokalplanen har til formål at sikre: At At At At At At området anvendes til en blanding af åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse, med et varieret udbud af boligtyper. 7 meter bræmme af eksisterende beplantning i lokalplanområdets sydlige del bevares. området opdeles i mindre og overskuelige enheder. fælles friarealer disponeres på en hensigtsmæssig måde og indgår i sammenhæng med de eksisterende og fremtidige grønne områder i naboområderne. der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området. landzonearealet i lokalplanområdet overføres til byzone. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet og omfatter, jf. matrikelkortet pr. 18.08.2005, matr. nr. 19b, del af matr. nr. 19a og litra m alle Mårslet By, Mårslet samt alle parceller, der efter lokalplanens vedtagelse udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er opdelt i områderne I, II, III, IV og V som vist på lokalplankortet. Se fodnote 1. Med den offentlige bekendtgørelse af byrådets endelige vedtagelse af planen er lokalplanområdet overført fra landzone til byzone. Der er landbrugspligt på matr. nr. 19b Mårslet By, Mårslet og ejendommen skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil den tages i brug til det, planen bestemmer. Se fodnote 2. 1. I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og Miljø. 2. Ophævelse af landbrugspligten sker ved erklæring fra landinspektør i forbindelse med ejendommens udstykning.
10 Matrikelkort pr. 18. august 2005 Lokalplangrænse 3. Anvendelse Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Område I Området, der består af delområderne Ia, Ib og Ic, er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af rækkehuse med tilhørende fællesfaciliteter. Mindst 5% af området skal indrettes som fælles næropholdsareal for områdets beboere. Boligbebyggelsen i område I må ikke opføres eller indrettes med vandrette lejlighedsskel. Område II Området er udlagt til åben-lav boligbebyggelse i form af fritliggende parcelhuse til helårsbeboelse.
11 Stk. 5. Stk. 6. Mindst 5% af området skal indrettes som fælles næropholdsareal for områdets beboere. På hver grund må kun opføres eller indrettes én bolig. Fællesbestemmelser for område I og II Stk. 7. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder - f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. Stk. 12. Område III Området er udlagt til fælles friareal (med regnvandsbassiner) for samtlige beboere i lokalplanområdet. På dette areal må grundejerforeningen, jf. 12, etablere anlæg til fælles formål. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Område IV Området er den del af Nymarksvej, der ligger indenfor lokalplanområdet. Området skal have uændret anvendelse. Område V Området er udlagt til de to fordelingsveje vej A-B-C og vej D-B-E. 4. Udstykning Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Område I Udstykning i storparceller skal i princippet ske med opdeling i delområder som vist på lokalplankortet. To eller flere af delområderne kan dog slås sammen og bebygges samlet. Ved yderligere udstykning af delområderne til tæt-lav boligbebyggelse gælder småhusreglementets bestemmelser om mindste grundstørrelser ikke for lokalplanområdet. Område II Udstykning skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Ingen grund i området må ved udstykning, arealoverførsel eller på anden måde udstykkes med en størrelse mindre end 700 m2. 5. Trafikforhold Stk. 1. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Nymarksvej og fra Tandervej via en ny rundkørsel og adgangsvejen til lokalplanområde nr. 696.
12 Stk. 2. Lokalplanområdet har vejret til den private fællesvej udlagt i lokalplan nr. 696 Stk. 3. På lokalplankortet er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Vej A-B -C... 12 m bred Vej D-B-E, F-G, H-I, J-K, L-M, N-O, P-Q, R-S, T-U, V-X-Z-Ø, X-Y Z-Æ, Ø-Å, AA-AB-AG, AC-AB-AD-AE, AD-AF, AH-AG-AI, AJ-AK. 8 m bred Sti b-r, b-c, d-e, f-g, h-i, j-k, l-m, n-o, p-q, s-t, u-v, x-y... 3 m bred Sti a-b... 2 m bred Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Der skal etableres stiforbindelse fra sti b-c til vej AG-AH og AB-AC og fra sti d-e til vej F-G, J-K, L-M, Q-P, X-Y, Z-Æ og Ø-Å. Til vej A-B-C må der ikke være direkte adgang fra de tilgrænsende grunde. Der skal til godkendelse hos Århus Kommune, Trafik og Veje indsendes et projekt til godkendelse for de i stk. 3 nævnte veje og stier. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Indenfor lokalplanområdet skal reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med "Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer 2005, Århus Kommune". Retningslinjerne skal være opfyldt indenfor hver enkelt delområde. 1 Se fodnote 3. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Område I Ny boligbebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankortet viste byggefelter. Der må i delområde nr.: Ia opføres maksimalt... 45 boliger med 4.914 m 2 etageareal Ib opføres maksimalt... 41 boliger med 4.536 m 2 etageareal Ic opføres maksimalt... 65 boliger med 7.182 m 2 etageareal I alt maksimalt... 151 boliger med 16.632 m 2 etageareal Se fodnote 4 Boligbebyggelsen må højest opføres i 2 etager foruden evt. kælder. 3. I område I forudsættes etableret 1½ p-plads pr. bolig. En p-plads pr. bolig forudsættes etableret indenfor byggefelterne. 4. Det angivne etageareal svarer tilnærmelsesvist til en bebyggelsesprocent på 35. Beregnet af det samlede areal af delområde Ia-Ic fratrukket de udlagte færdselsarealer. Opmærksomheden henledes på, at det maksimale tilladte antal m 2 etageareal formentligt ikke vil kunne opføres ved byggeri alene i én etage.
13 Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Bebyggelsen må ikke opføres nærmere delområdets ydre afgrænsning mod anden grund eller sti end 2,5 m, jf. lokalplankortet. Højden må i alt ikke overstige 7,5 meter over terræn. Internt i delområderne gælder ingen særlige bestemmelser om højde- og afstandsforhold. Bebyggelsen skal dog i rimelig omfang sikre tilfredsstillende lysforhold og sikre, at der ikke er væsentlige indbliksgener. Bebyggelsen skal tilpasses det eksisterende terræn. Det kan ske ved udformning med forskudte plan som vist på snittegningerne side 5. Af støjmæssige hensyn, (jf. krav i 10) skal bebyggelse placeres i en afstand på mindst 20 m fra midten af Nymarksvej. Støjbyggelinjen fra Nymarksvej er angivet på lokalplankortet. På lokalplankortet er der for område Ia og Ib angivet maksimale gulvkoter for det nederste plan i boligen. Til sikring af lokalplanens bestemmelser må bebyggelse i delområderne kun ske på grundlag af en af Århus Kommune, Teknik og Miljø godkendt bebyggelsesplan. Se fodnote 5. Planen skal redegøre for: Placering af beboelse med udendørs opholdsareal. Eventuel udstykning Placering af eventuelt fælleshus Udformning af regnvandsbassiner. Placering af garager/carporte (eller evt. fællesparkering). Bygningsprofiler, facader og materialer. Terrænreguleringer. Etablering af ny beplantning og bevaring af eksisterende beplantning som angivet på lokalplankortet jf. 9. Delområdets interne vej-, parkerings- og stiforhold, herunder tilslutninger til de tilgrænsende veje, stier, delområder, fællesarealer og lignende. Stk. 10. Stk. 11. Stk. 12. Område II Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 27. Se fodnote 6. Garager, carport, udhuse og lignende mindre bygninger må ikke opføres nærmere skel mod veje, stier og fælles friarealer end 0,50 m. Bygninger må højest opføres i 2 etager foruden evt. kælder. 5. Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration. 6. Bebyggelsesprocenten på 27 på de enkelte grunde svarer til en bebyggelsesprocent på 25 på grundenes areal inkl. dens andel i fællesareal.
14 Stk. 13. Stk. 17. Stk. 18. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Område III, IV og V Der må ikke opføres bygninger i områderne. Fællesbestemmelse for lokalplanområdet Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Boliger indenfor hver enkelt delområde i område I skal udføres i ens materialer og med ens taghældning, så der kan opnås en god helhedsvirkning. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri i hvert enkelt tilfælde. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner - herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm - må hvis de anbringes på bygninger højst rage1,00 m op over disses højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning - f.eks. antenner for radioamatører - tillade antenner med en større højde end angivet ovenfor. Såfremt der etableres et anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygninger, indgå som en del af tagfladen eller en del af bygningens øvrige ydervægge. Se fodnote 7. 7. Med denne bestemmelse er der ikke taget stilling til, om der i henhold til den kollektive varmeforsynings vedtægter kan opnås tilladelse til anvendelse af anlæg til indvinding af solenergi.
15 9. Opholdsareal, hegn og beplantning Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Fælles friarealer og fælles næropholdsarealer skal i princippet placeres som vist på lokalplankortet. På de fælles friarealer kan der etableres regnvandsbassiner, placeret i princippet som vist på lokalplankortet, såfremt de udformes som rekreative vandelementer. Af støjmæssige hensyn, (jf. krav i 10) skal opholdsarealer placeres i en afstand på mindst 20 m fra midten af Nymarksvej. Støjbyggelinjen fra Nymarksvej er angivet på lokalplankortet. For hvert af områderne Ia, Ib og Ic skal der anlægges opholdsareal svarende til områdets etageareal. Heraf skal minimum anlægges 25 m 2 som privat opholdsareal til hver bolig. Der kan opføres pumpehuse, placeret i princippet som vist på lokalplankortet. Langs vej A-B-C i område VI skal der plantes løvfældende gadetræer i princippet som vist på illustrationsplanen side 8 samt tegning med vejens tværprofil vist på side 6. Vejens tværprofil skal svare til vej C-D s tværprofil indenfor lokalplan nr. 696 og gadetræerne skal være af samme træart og plantes med samme afstand. Langs Nymarksvej udlægges som vist på lokalplankortet et beplantningsbælte med mindre buske, der ikke bliver højere end 80 cm. I område III kan der etableres spredte grupper af træer, som f.eks. tjørn og egetræer, i princippet som vist på illustrationsplanen side 8. Der skal etableres beplantning i form af hække el. lign til afskærmning af parkeringspladser, vendepladser og renovationspladser. Det eksisterende blandingshegn langs lokalplanens grænse mod syd skal bevares og renoveres/suppleres, f.eks. med slåen og hyld. Hegnet er vist på lokalplankortet. Hegnet må kun fjernes efter tilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Se fodnote 8. 2 Langs den enkelte grunds skel mod vej, sti og fælles opholdsareal må kun etableres hegn i form af levende hegn (hæk eller buske). Levende hegn mod færdselsarealer skal plantes 0,30 meter inde på egen grund. I hegn mod sti og fælles opholdsarealer må der for hver grund være én, højest 1 meter bred, åbning. 8. Hvis bevaringsværdig beplantning tillades fjernet, vil det normalt blive modsvaret af et krav om genplantning.
16 10. Støjforhold Stk. 1. Stk. 2. Vejtrafikstøj Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau på bebyggelsen og opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis fra trafikstøj. Støj fra vindmølle Der udlægges en støjkonsekvenslinje i lokalplanområdet i en radius af 164 meter fra vindmøllen på matr. nr. 21d Mårslet By, Mårslet. Støjkonsekvenslinjen er vist i lokalplankortet. I området mellem støjkonsekvenslinjen og Nymarksvej må der ikke bebygges eller indrettes opholdsarealer, før vindmøllen er fjernet. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse i det enkelte delområde ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. Der er anlagt en efter Århus Kommunes, Teknik og Miljø skøn passende del af de i 5 nævnte veje, vejtræer, stier og parkeringspladser. Der er anlagt en efter Århus Kommunes, Teknik og Miljø skøn passende del af de i 9 nævnte opholds- og friarealer. 12. Grundejerforening Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote 10. Ejere af ejendomme inden for lokalplanområdet skal være medlemmer af grundejerforeningen. Grundejerforeningen skal stiftes, når mindst halvdelen af de medlemspligtige grundejere eller Århus Kommune, Planlægning og Byggeri ønsker det. Grundejerforeningen skal efter krav fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri optage medlemmer fra tilgrænsende områder. Grundejerforeningen skal efter krav fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. 10. Supplerende bestemmelser om grundejerforening og parcelforeninger findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet.
17 Stk. 6. For hvert af områderne Ia, Ib, Ic og II skal der stiftes en parcelforening til at varetage fælles grundejerinteresser, der udelukkende vedrører det pågældende område. Såfremt bebyggelsen indenfor en storparcel (et område i lokalplanen) ejes af en andelsforening, erstatter denne forening parcelforeningen.
18 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Lokalplanen er udarbejdet på grundlag af Kommuneplan 2001 for Århus Kommune. Nedenstående kort er et udsnit af rammekortet for den aktuelle bydel i kommuneplan 2001. Lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammeområde 32.03.13BO, og hele området ligger i landzone. Udsnit af kommuneplanens rammekort Lokalplangrænse I kommuneplan 2001 er anvendelsen af rammeområde 32.03.13BO fastlagt til boligformål i form af lav boligbebyggelse med varierede bebyggelsesformer. For åben-lav boligbebyggelse er der en maksimal bebyggelsesprocent på 25, 35 for tæt-lav og 40 for etagebebyggelse. Der må opføres bebyggelse i maksimalt 2 etager og med en maksimalt bygningshøjde på 8,5 meter. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser for 32.03.13BO. Dispositionsplan for byvækstområder i Mårslet Århus Kommune har som opfølgning på Kommuneplan 2001 besluttet, at der skal udarbejdes en dispositionsplan for kommende byvækstområder i Mårslet. Dispositionsplanen har sammen med Borgernes dispositionsplan for Mårslet dannet grundlag for lokalplanen. Dispositionsplanens struktur er fulgt i lokalplanen, dog er ændret på placeringen af areal til de enkelte boligtyper, og placeringen af areal til institution er udeladt. Dispositionsplanen er kort gengivet på side 19-20.
19 Dispositionsplan for byvækstområder i Mårslet - Hovedstruktur Centerstrukturen Mårslet by er udpeget som lokalsamfundscenter. Det er fortsat planen i Mårslet, at centerfunktionerne placeres i bykernen for styrkelse af bylivet der. Den næsten bevarede gamle landsbykerne udgør tilsammen et bevaringsværdigt miljø. Boligområder Mårslet by er overvejende udbygget med traditionelle parcelhuskvarterer med lukkede boligveje. De nye byvækstområder som er udlagt til boligformål vil, sammen med den eksisterende bebyggelse, danne en naturlig ny afrunding af Mårslet by til det omgivende landskab med god sammenhæng til de eksisterende boligområder, Byparken, fælles grønninger, det omgivende landskab og det overordnede vej- og stisystem i byen. Signaturforklaring Etageboligbebyggelse Tæt-lav boligbebyggelse Åben-lav boligbebyggelse Offentlige formål/institutioner Blandet bolig og erhverv/erhverv Planlagte områder Etageboligbebyggelse Tæt-lav boligbebyggelse Åben-lav boligbebyggelse Offentlige formål/institutioner Blandet bolig og erhverv/erhverv Perspektivarealer Byvækstarealerne Lokalplan nr. 762 Boligstrukturkort
20 Byvækstområderne opdeles i mindre kvarterer, hvor der sikres et alsidigt udbud af boligtyper med en varieret udformning af boligområderne. I det enkelte byvækstområde må der gerne være en større andel af tæt - lav boligbebyggelse og etageboliger (max. 2 etager) i forhold til åben lav boligbebyggelse. Byvækstområderne vil, med en fordeling af boliger til tæt - lav og etage -boligbyggeri på 60 % og til åben lav boligbyggeri på 40 %, samlet i Mårslet for alle 3 områder over tid kunne bebygges med ca. 970 til 1400 boliger. Det tilstræbes, at udbygning af Mårslet sker over en længere periode. Det anslås i Skoleprognose 2003, at der for Mårslet lokalsamfund forventes opført ca. 20-40 nye boliger pr. år, hvilket med et landsgennemsnit på ca. 2,5 personer pr. bolig kan give en befolkningsudvikling på ca. 50 til 100 personer pr. år. Signaturforklaring Grøn hovedstruktur Jordbrugsområde Åer Åbeskyttelseslinie Søer Grøn Hovedstruktur Grønne områder Mårslet by er opstået og udviklet omkring Giber Å, som er et hovedelement i byens grønne struktur. De grønne kiler langs åen er vigtige og værdifulde rekreative elementer, som ønskes sikret som grønne områder i den fremtidige planlægning af byen. Det er hensigten at forbinde de eksisterende grønne kiler og det åbne land med mindre grønne kiler i de nye byvækstområder. De nye grønne kiler vil fungere som strukturerende elementer for delområderne i form af fælles fri- og opholdsarealer og forbindelsesområder. Det nye byvækstområde nord for Mustrupvej er placeret, så der sikres åbne rum og ubebyggede arealer langs Giber Å. Ved afgrænsningen af byvækstområdet ved Mustrupvej skal der imidlertid dispenseres fra åbeskyttelseslinien, idet det er hensigten, at der skabes en naturlig fortsættelse af byafslutningen til Giber Å - fra det eksisterende boligområde ved Ovesdal til det åbne land i vest.
21 Regionplan Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplan 2001 for Århus Amt, der udpeger området som muligt byvækstområde. Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet vejbetjenes fra Nymarksvej og fra Tandervej via en ny rundkørsel og adgangsvejen til lokalplanområde nr. 696. Herfra er der via det øvrige vejnet i Mårslet adgang til det overordnede vejnet i Århus Kommune. Fra Nymarksvej fører en facadeløs adgangsvej mod vest gennem lokalplanområdet. Denne vej forventes ført gennem hele lokalplanområdet og tilsluttet den udlagte adgangsvej i lokalplanområde nr. 696, således at dele af nærværende lokalplanområde vej- eller busbetjenes via denne. Stimæssigt sikres der adgang til Mårslet skole, institutioner, center, kirke osv. via det eksisterende stinet samt en udbygning af dette. Trafikstrukturkort med overordnede vej- og stiforhold i Mårslet er indsat på næste side. Trafikbelastningen og trafikafviklingen Tandervej er en trafikvej med en trafikbelastning i 2003 på ca. 5.000 biler pr. døgn og Nymarksvej en vej med en trafikbelastning i 2003 på ca. 800 biler pr. døgn Trafikmængden til lokalplanområdet er på baggrund af det maksimale antal boliger vurderet til ca. 400 biler pr. døgn. Hertil kommer den trafik de øvrige byudviklingsområder i Mårslet skaber. Det vurderes, at den samlede trafik som disse områder vil generere vil være i størrelsesordnen 3.000 biler pr. døgn. En stor del af denne trafik vil søge via den centrale del af Mårslet mod Århus, idet alle trafikveje til og fra Mårslet går via den centrale del af byen. Det vurderes derfor at trafikbelastningen på vejnettet gennem Mårslet vil blive forøget specielt på Tandervej og Hørretvej. Den nuværende trafikafvikling i Mårslet vurderes generelt at være acceptabel. Hvad angår den fremtidige trafikafvikling, forventes det, at det - både i forhold til en generel vækst i trafikkens omfang og som følge af en udbygning af lokalplanområdet samt de øvrige udlagte byudviklingsområder i Mårslet - vil være nødvendigt, at foretage reguleringer på det eksisterende vejnet i Mårslet. I tilknytningen til en udnyttelse af de allerede udlagte byudviklingsområder pågår der et trafikplanarbejde, der blandt andet skal medvirke til at dæmpe trafikken i den centrale del af Mårslet og sikre de lette trafikanter. Det er hensigten at arbejdet skal resultere i konkrete tiltag. For at aflaste den centrale del af Mårslet kan en mulighed - på lang sigt - være at der anlægges en ny vejforbindelse syd for Mårslet mellem Beder og Bering. Vejstrukturkortet er ændret i forhold til det viste i dispositionsplanen, idet den i dispositionsplanen foreslåede vejforbindelse mellem Nymarksvej og Mårslet Byvej er udtaget. Det skyldes, at der i offentlighedsfasen i forbindelse med lokalplan 696 og 698 indkom en række indsigelser mod vejforbindelsen, og at der efterfølgende på et borgermøde i Mårslet var stor modstand mod denne.
22
23 Vejtrafikstøj De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er primært belastet af trafikstøj fra Nymarksvej. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for trafikstøj er støjniveauet 10 m fra vejmidten af Nymarksvej beregnet til 58dB(A). For at kommuneplanens støjbestemmelser kan overholdes er der i lokalplanen en bestemmelse om, at boligbebyggelse og opholdsarealer skal placeres i en afstand af mindst 20 m fra midten af Nymarksvej. Støjbyggelinjen er indtegnet på lokalplankortet. Bekendtgørelse nr. 304 af 14. maj 1991 om støj fra vindmøller Der er foretaget støjmåling for den nærliggende vindmølle øst for lokalplanområdet på matr. nr. 21d Mårslet By, Mårslet. Målingen har vist, at støjen fra vindmøllen overstiger den tilladte støjgrænse på 40 db(a), jf. bekendtgørelsens 2 stk. 3. Der er derfor bestemmelser i lokalplanen om, at der i lokalplanområdet ikke må bebygges eller indrettes opholdsarealer indenfor en radius af 164 meter fra vindmøllen, før denne er fjernet. Støjkonsekvenslinjen er indtegnet på lokalplankortet. Forureningsforhold jord Affaldskontoret har pr. 20. juli 2005 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening indenfor lokalplanområdet. Overskudsjord/Byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes regulativ for Erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdet. Vandledninger Dette afsnit omhandler tinglyste vandledninger. I lokalplanområdets østlige del ligger der nedgravet en vandledning. Ledningen er servitutsikret med I/S Mårslet Vandværk som påtaleberettiget. Den tinglyste vandlednings omtrentlige placering er vist på lokalplankortet. Elledninger Dette afsnit vedrører alene tinglyste elkabler. I lokalplanområdet er der fra øst mod den eksisterende bebyggelse nedgravet et 0.4 kv kabel. Kablet er servitutsikret med Østjysk Elforsyning som påtaleberettiget. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet er et område med særlige drikkevandsinteresser. Der må ikke anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening, som ved nedsivning kan forurene grundvandet.
24 Der tinglyses en deklaration for området med forbud mod brug af sprøjtemidler eller anden form for forurening, der ved nedsivning kan forurene grundvandet. Beboerne bør være opmærksomme på nedsivningsrisiko ved oplagring og håndtering af forurenende stoffer såsom opløsningsmidler, olie- og benzinprodukter, som er meget mobile i jord, og som selv i relativt små mængder udgør en væsentlig forureningsrisiko. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har arkivalsk kontrolleret arealet for det kommende byggeri på det 9 ha store areal. Der er ikke gjort arkæologiske fund i området. Området er meget kuperet, hvorfor forhistoriske levn kan være pløjet itu, dersom man har benyttet området til bebyggelse. Museet vil anbefale, at man udlægger en række søgegrøfter med ca. 20 meters mellemrum, for at se om der endnu skulle være forhistoriske levn, som kan kræve ekstra udgravning. Yderligere oplysninger om de arkæologiske forhold samt anmeldelse af fund skal ske til Moesgård Museum, Moesgård, 8270 Højbjerg (tlf. 8942 1100). Landbrugsloven Matr. nr. 19b Mårslet By, Mårslet, der udgør størstedelen af lokalplanområdet, er underlagt landbrugspligt og skal drives landbrugsmæssigt indtil lokalplanens realisering. Naturbeskyttelsesinteresser Indenfor lokalplanområdet er der ingen registrerede beskyttede naturtyper og dyrearter eller beskyttelseslinjer i henhold til naturbeskyttelsesloven. Dige Langs sydskellet af lokalplanområdet er beliggende et dige. Ved besigtigelse fremtræder diget som et jorddige. Der er ved besigtigelse ikke foretaget udgravning eller lignende. Det er derfor ikke med sikkerhed konstateret, om det i stedet er et stendige. Såfremt diget er et stendige, er det omfattet af museumslovens 29a. I lokalplanen er beplantningsbæltet, der står oven på diget, krævet bevaret. Det har derfor ingen betydning for lokalplanens realisering, hvis det skulle vise sig, at stendiget alligevel er et stendige. Kollektiv trafik Mårslet by trafikbetjenes dels af Odderbanen og dels af Århus Sporvejes buslinje 10. Fra lokalplanområdet ved Nymarksvej er der med eksisterende forhold ca. 1200 meters gangafstand til endestationen for buslinje 10 på Tandervej, og op til 1500 meter gangafstand til standsningssteder for Odderbanen. Gangafstanden på 1200-1500 meter ligger langt over den maksimale gangafstand på 800 meter, som i kommunens gældende budgetmålsætninger er angivet for sådant et byområde. Der er med nuværende vejforhold ikke mulighed for at nedbringe gangafstanden. I forbindelse med kommuneplanarbejdet i 2001, hvor bl.a. den aktuelle lokalplan blev forberedt, aftaltes følgende mellem Århus Kommune, Teknik og Miljø og Århus Sporveje vedrørende den kollektive trafikbetjening af dette lokalplanområde samt af området umiddelbart vest herfor:
25 For at nedbringe de maximale gangafstande til de gældende målsætninger skal linje 10 forlænges fra nuværende endestation på Tandervej via en ny vej fra krydset Tandervej/Mustrupvej gennem lokalplanområdet vest for det aktuelle lokalplanområde til en ny endestation, som skal etableres midt i lokalplanområdet ved Nymarksvej. Den nye endestation for linje 10 skal anlægges med en vendesløjfe. Etableringen heraf skal finansieres via grundsalget i området. Indtil den nye vej samt vendesløjfen er etableret, er der mulighed for midlertidigt at forlænge linje 10 frem til en kommende rundkørsel i krydset Tandervej/Mustrupvej. Busserne kan under denne midlertidige ordning få ophold i en buslomme, der er planlagt etableret i tilknytning til rundkørslen. Dette vil forkorte gangafstandene fra lokalplanområdet med omkring 200 meter, men de vedtagne målsætninger vil stadig ikke være overholdt. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Mårslet skoles distrikt. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Heldagsbørnehave: Mirabellen, Borrevænget 28 8320 Mårslet Skovbørnehave: Mårslet Skovbørnehave, Testrupvej 8 8320 Mårslet 0-6 års integ. Institution: Græsbakken, Hørretvej 14B 8320 Mårslet Solhuset, Hørretvej 14A 8320 Mårslet Deltids integ. Institution: Valnødden, Banevej 2 8320 Mårslet ½-13 års integ. institution: Valhalla, Bedervej 86 8320 Mårslet Fritidshjem: Asgården, Testrupvej 8B 8320 Mårslet Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: Vandforsyning sker fra: Varmeforsyning sker fra: Østjysk Energi Knudsminde 10 8300 Odder Mårslet Vandværk v. Willy Tang Pedersen Frøkærparken 102 8320 Mårslet 8629 0888 Kollektiv varmeforsyning Kloakforsyning sker ved: Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune ved : Århus Kommune Vand og spildevand Bautavej 1 8210 Århus V.
26 Regnvand skal føres til: Spildevand skal føres til: Regnvandet skal afledes via nye regnvandsbassiner, der etableres i området og eksisterende regnvandsledning i Bedervej til Giber Å. Spildevand skal afledes via eksisterende spildevandsledning i Bedervej til Mårslet Renseanlæg. Bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i område I skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen udarbejdet af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf. 8940 2500. Miljøvurdering I henhold til Lov om miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet den ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet.
27 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning for at få planen ført ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter Lov om Planlægning, 47. Lokalplanen indeholder i 2 bestemmelse om, at lokalplanområdet overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår af bl.a. af Lov om Planlægning 47A. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.
28