Gåhjemmøde om aktuelle andelsboligproblemstillinger og præsentation af bogen Andelsboliger Adv. Finn Traff & Dir. Rasmus Juul-Nyholm ED og Administrationshuset 18. Maj 2011
Dagsorden Kort om bogen Udvalgte aktuelle temaer: Ændring i andelshavernes selvopfattelse fra lejere til ejere Om at yde en saglig ikke spekulativ rådgivning om økonomistyring og finansieringsspørgsmål Krav til informationsmateriale i andelsoverdragelser og den fremtidige arbejdsdeling med mæglerne
Ændring i andelshavernes selvopfattelse fra lejere til ejere En glidende bevægelse med mange indikatorer
Andelshavere eller ejere Lov om Omsætning af Fast Ejendom Valuarvurderingerne Pres fra værdistigninger på boligmarkedet Mulighed for pantsætning Udlæg efter eksklusion Afregningsværdien ved eksklusion
Om at yde en saglig ikke spekulativ rådgivning i økonomistyring og finansieringsspørgsmål Administrators rolle i den finansielle rådgivning
Valg af finansiering Udgangspunktet for rådgivningen næsten altid: En enkeltstående uafhængig beslutning En forudindtaget holdning til rentetype og afdrag En ubegrundet lægmandsholdning til fremtidig renteudvikling (nogle gange) en administrator der ikke vil lægge hovedet på blokken Dette er et grundlæggende forkert udgangspunkt! Løsningen påvalget af lån kan og skal findes i et sæt af objektive forhold omkring foreningen og dens beboeres situation.
Kunsten er At finde svaret uden at tænke pårenten, og såbeslutningen er rigtig, uanset rentens udvikling
Hvor finder vi såsvaret?
Model for risikoanalyse Kan bruges ifm. låneoptagelse og som generel diskussionsramme med bestyrelsen
Rentesikring er ikke altid risikominimering! Renterisiko Formuerisiko CIBOR 3-6 F1 F3 F5 F10 & Swap 10 år Swap 20 år Swap 30 år
Andre Objektive bestemmende forhold Foreningens belåningsgrad ift. den optimale belåningsgrad. Beboersammensætningen (personlige indtægts- og gældsforhold). Beboernes lånemæssige og risikomæssige præferencer. Fremtidig vedligehold / lånebehov. Lånets forventede levetid.
Generiske strategier Tre generiske strategier man bliver nød til at lægge sig indenfor, og søge at følge nogenlunde konsekvent: Risikominimering (købe sig til sikkerhed om ydelse og formue) Prisoptimering (lavest mulige rente påbekostning af risiko) Investeringsperspektivet (vælge mhp. konverterings gevinster)
Andelsboligforeningens finansieringsstrategi Valg af hhv. bankog realkreditlån: Placering af driftslikviditet på driftskreditter. Brug af prioritets- /andelskredit Valg af type realkreditlån: Generel risikoeksponering Aktuel belåningsgrad Beboersammensæt ningen Andelshavernes risikopreferencer Lånets løbetid Strategisk belåningsgrad Valg af optimal belåningsgrad på den lange bane. Indretnings af lån og afdrag iht. langsigtet vedligehold Evt. omplacering af gæld mellem forening og andelshavere. Lån til andelshavere Opkapitaliseringer
Udfordringer ved andelsoverdragelser Den fremtidige arbejdsdeling med mæglerne
Udfordringerne Store værdier Salg til markedspris Købsforhandlinger vedr. pris og vilkår Brug af køberrådgivere Krav til salgsmateriale hos ejendomsmæglere (benchmark)
Administrators mange opgaver Administrator udarbejder købsaftale (ejendomsmæglerens arbejde) Administrator berigtiger handler (advokatens arbejde) Administrator kontrollerer for hæftelser (Tinglysningsvæsenets arbejde) MONOPOLMILJØ
Løsninger????