Referat Møde for følgegruppen - gårdhusene Dato: 26. februar 2014 Tid: Kl. 17.00-20:00 Sted: Bo-Vest, Malervangen 1, Glostrup Deltagere Beboerrepræsentanter Per Seirup PS (VA 4 Nord) Vibeke Hansen VHA (VA 4 Syd) Niels I. Petersen NP (AB Syd) Per Larsen PL (VA 4 Nord) Flemming Wallin FW (VA 4 Syd) Lars Andersen LA (AB Syd) Vinie Hansen VIH (VA s Byggeudvalg) Tove Meyling TM (VA 4 Syd) Rein Rubenkamp RR (VA 4 Syd) Eigil Boel EB (AB Syd) Åge Schultz ÅS (AB) Jesper Rasmussen JRA (Byggechef) Tekniske rådgivere Sofie Peschardt SP (Vandkunsten) Fie Hermansen FIE (Wissenberg) Lars Bendix Christensen LBC (Wissenberg) Administrationen Gert W. Pedersen GWP(Fagleder) Thomas Furu-Grage TGR (Projektleder) Berit Djarling BDJ (Beboerkoordinator) Morten Bo Jensen MBJ (driften VA 4 Nord) John Hald JH (afdelingsleder AB Syd) Afbud Jørgen Rosenørn-Dohn JRD (VA 4 Nord) Michael Willumsen MIW (Afdelingsleder) Kasper Neergaard (AB) Anita Halle AH (Wissenberg) Referent Fie Hermansen FH (Wissenberg) Udsendes på mail til: Deltagerne inklusiv ikke fremmødte samt Majbritt Brander (AB Syd), Søren Nielsen SN (Vandkunsten) og Peter Flink (Wissenberg). Ad. 1 Valg af ordstyrer Vinie Hansen vælges til ordstyrer. Side 1 af 6
Ad. 2 Godkendelse af dagsorden Dagsorden blev godkendt med den kommentar, at det ikke var lykkedes at få nummereret bilag, så det fremgår, hvilket punkt de hører til. Ad. 3 Kommentarer til referat fra sidste møde Referatet blev godkendt med en bemærkning til sidste afsnit på side 2. Ad. 4 Møde med Landsbyggefonden (økonomi, teknik og afdelingsfinansierede tilvalg) Som bilag til dette punkt er fremsendt notat af BO-VEST efter møde med Landsbyggefonden den 29. januar 2014. Notatet er dateret og udsendt den 31. januar 2014. Notatet var anledning til korrespondance pr. mail fra følgegruppen, og en række af de rejste spørgsmål er besvaret i mail af Jesper Rasmussen af 17. februar 2014. Der er bekymring for såvel budgettet samt de indeholdte elementer i renoveringen. Samt for de elementer, som ikke er indeholdt i skema A, som f.eks. tagene. Jesper Rasmussen uddybede det fremsendte notat. Kort fortalt anerkender Landsbyggefonden udfordringerne med budgettet i skema A. Landsbyggefonden mener ikke, at sagen skal stoppes på den baggrund, ej heller at der skal sadles om. Vi skal fortsætte med at arbejde videre med sagens hovedelementer, dvs. nedlæggelse af krybekælderen og etablering af en ny havefacade. Samt de deraf afledte arbejder. Men der vil ikke ske en udvidelse af de støttede arbejder med nye elementer i sagen. Dvs. der vil ikke ydes støtte til f.eks. nyt tag og nyt badeværelse. Der justeres ikke på skema A mellem skema A og B, da dette ikke er i overensstemmelse med Landsbyggefondens procedurer. Når de rigtige priser kendes ved licitation/skema B, tager Landsbyggefonden endelig stilling til økonomien i sagen samt omfanget af evt. yderligere støtte. Men man skal være opmærksom på, at Landsbyggefondens rammer generelt er mere begrænsede nu sammenlignet med for et par år siden. Ved godkendelse af skema A, blev der på afdelingernes vegne taget forbehold for stordriftsfordelen på 30 % samt for videreudvikling af sagen med afholdelse af konkurrence, arbejde med prøvehuse mv. Det bemærkedes, at skema A blev godkendt tidligere end oprindeligt forudsat pga. fremrykningen af investeringerne fra politisk side. Det må forventes, at Landsbyggefonden vil kompensere for særlige nødvendige følgearbejder af sagens hovedelementer, samt fjernelse af badeværelsernes PCB-holdige fuger, sideløbende med at badeværelserne bevares. Landsbyggefonden blev langsomt under mødet mere imødekommende overfor at åbne op overfor, at flere nødvendige følgearbejder bliver inde- Side 2 af 9
holdt i sagen. Det er nemlig svært at pege på store poster, der kan skæres bort i.f.t. gennemførelse af sagens kerneelementer. Skema A er prissat i første kvartal 2009. Prisstigninger frem til udførelsestidspunktet dækkes uden videre af Landsbyggefonden. Dvs. det er Landsbyggefonden, og ikke afdelingerne, som bærer risikoen for prisstigninger. Samtidig med godkendelse af skema A er der etableret såkaldte reguleringskonti i de tre afdelinger, hvor der forudbetales støttemidler til gennemførelse af sagen. I løbet af et langvarigt sagsforløb kan der ophobes betydelig midler på disse konti. Efter nærmere afklaring med Landsbyggefonden og de kommunale myndigheder kan afdelingerne måske forhåndsdisponere 50 % af midlerne på disse konti. Administrationen vender tilbage med oplysninger om, hvor i afdelingsbudgetterne reguleringskontiene kan ses. For den del af projektet, der er omfattet af skema A, er der omfattende støtte. Der vil f.eks. for de såkaldt ustøttede arbejder i LBF-sagen (arbejder finansieret med ustøttede lån) kunne kompenseres med f.eks. driftsstøtte for at holde huslejen på det udmeldte og godkendte niveau. Man kan derfor ikke udlede, at huslejen stiger for skema A arbejderne, bare fordi udgifterne bliver højere end forudsat. De endelige udgifter kendes dog først ved licitation. Den korte konklusion er, at for arbejder omfattet af skema A/ LBF renoveringssagen er forudsætningen, at den allerede udmeldte og godkendte huslejestigning er gældende. Og at der ved licitation kan reguleres i støtten på forskellig måde f.eks. både ift. inflationen, med midler fra reguleringskontoen samt øget driftsstøtte. Men hvis afdelingerne beslutter at tilkøbe yderligere elementer til sagen, udover de i skema A indeholdte, kan det enten finansieres via henlæggelser i afdelingerne til vedligeholdelse i de kommende år eller via en huslejestigning, eller en kombination af disse to muligheder. Dette kan f.eks. være merpris for nye badeværelser, nye tage eller vedligeholdelse af de eksisterende tage med f.eks. ny tagpap, efterisolering af betonfacader, skure, arbejder i udearealer mv. Det vil formentlig være billigere/ mere hensigtsmæssigt at udføre supplerende arbejder som en del af byggesagen i stedet for at vente til efter byggesagen. Endelig er der mulighed for tilkøb i form af beboernes individuelle tilvalg efter råderetsreglerne, som den enkelte beboer betaler over sin egen husleje eller som engangsbetaling. I notatet fra mødet med Landsbyggefonden er nævnt, at der ikke er et huslejeloft for sagen. Dette skal forstås således, at Landsbyggefonden ikke vurderer, at gårdhusenes nuværende husleje tillagt huslejestigningen for arbejderne i skema A, når et uacceptabelt højt niveau Side 3 af 9
efter renoveringen. Og Landsbyggefonden vil derfor ikke modsætte sig, at afdelingerne selv tilkøber yderligere elementer til sagen, som finansieres over huslejen eller råderetten. At der ikke er et huslejeloft for sagen, skal dog ikke forstås således, at huslejen kan blive ubegrænset høj, hvis afdelingerne vælger at tilkøbe rigtig meget. Men fornuftige og rentable investeringer vil sagtens kunne indarbejdes med Landsbyggefondens billigelse. Alle huslejestigninger vil skulle godkendes af beboermøderne, organisationsbestyrelserne og Kommunalbestyrelsen i forbindelse med godkendelse af skema B. Hvad vil konsekvensen f.eks. være af at der bliver stemt nej til støttesagen? Organisationerne vil formentlig gå i dialog omkring gennemførelse af en ønsket, støttet renoveringsløsning. Skulle de i skema A budgetterede arbejder udføres uden støtte, ville huslejestigningen ved en helt overslagsmæssig betragtning have været fire gange så stor (JRA). Landsbyggefonden er ikke enige i risikovurderingen ved bevarelsen af de eksisterende tage. Bare tagbelægningen er tæt, og der er lukket af mod boligen med en membran, anser Landsbyggefonden at tagene er acceptable. Også Landsbyggefonden er bekymret for markedssituationen med færre store entreprenører til at byde på fuldskalarenoveringen. Og man synes, at den igangværende tekniske dialog er et godt initiativ til at imødegå dette. Ligeledes er man åben overfor at dele sagen op i tre eller fire hovedentrepriseudbud. Og da man ønsker samme kvalitetsniveau i de tre afdelinger, vil eventuelle forskelle i licitationsresultat blive udlignet i støtten. Det er pt. ved at blive undersøgt, om omkostningerne til renoveringen kan sænkes. Blandt andet er der undersøgelser i gang om alternative måder at omlægge de nuværende installationer, som ikke kan blive liggende i husenes krybekældre, som støbes til. Blandt beboerne i gårdhusene har man en opfattelse af, at rækkehusbeboerne får nye boliger, mens man i gårdhusene må nøjes med lappeløsninger. I rækkehusene er første salen finansieret indenfor det eksisterende budget, idet det var billigere for entreprenøren at bygge nyt end at bevare det eksisterende. Måske man kan være så heldig at opleve noget tilsvarende ved udbud af gårdhusrenoveringen. Der har været et indlæg i Albertslund Posten fra nogle beboere fra gårdhusene i Albertslund Vest. Der er planer om at Bent Madsen fra BL kommer til Albertslund for at fortælle om helhedsplaner og de økonomiske sammenhænge. Ad. 5 Et syvende prøvehus (formål, forslag til beliggenhed, mulige byggetekniske løsninger, økonomi, tid og godkendelsesprocedure) Side 4 af 9
Der er sammen med dagsordenen udsendt et notat udarbejdet af Wissenberg om udførelse af et syvende prøvehus i Lærkens Kvarter 15C, som på nuværende tidspunkt er i tomgang pga. skimmel. Formålet med at udføre et syvende prøvehus er at få afprøvet nogle løsninger, som ikke bliver afprøvet i de øvrige seks prøvehuse. Ved udførelsen af de seks andre prøvehuse har der vist sig meget store udfordringer med omlægning af installationer fra husenes krybekældre til nedgravning under stierne. Der arbejdes derfor på at finde alternative (læs nemmere, billigere og hurtigere) metoder til omlægning, som gerne skal afprøves i et prøvehus inden afprøvning i fuldskala. I det fremsendte notat er anført en alternativ metode med en støbt installationskanal udført som en del af terrændækket. Denne løsning er man dog gået bort fra igen, efter notatet er blevet fremsendt. Nu arbejdes der i stedet for med en løsning, hvor installationer i videst muligt omfang graves ned under græsarealer for at minimere gravearbejder i flisebelagte områder. Og installationer føres under gårdhusene i store tomrør, hvor nødvendigt. Wissenberg er ikke projekterende for omlægning af installationer, men har en mindre koordinerende funktion. For fjernvarme og vand er Cowi rådgiver. I prøvehuset kan også afprøves en alternativ løsning for etablering af ny ventilation i form af naturlig ventilation ved friskluftsventiler i vinduerne, samt aftrækskanaler og kontroludsug til periodevis forcering i køkken og bad. Der vurderes helt indledningsvis at være mere varmetab samt forøget risiko for indeklimaproblemer i boligerne med denne metode men der kan også være problemer forkert brug/ slukning af ventilationsanlæg med varmegenvinding. Etableres der mekanisk ventilation, er det den klare opfattelse, at der er krav om etablering af varmegenvinding (balanceret ventilation). Da Bygningsreglementet er svært at tolke på ventilationspunktet, afventes der en uddybning fra Albertslund Kommunes byggesagsbehandler vedr. ventilationsløsninger. Hvis man kan undgå, at der skal etableres balanceret ventilation kan der afprøves en alternativ x-boks, som hænger på huset efter samme princip som den nuværende redankasse. Herved der kan undgås at der skal etableres terrændæk og fundamenter for den noget større x-boks, hvor der er plads til enhed til det balancerede ventilationsanlæg. Ligeledes ønskes der undersøgt, om det kan måles, hvis der ikke afrenses PCB- og blyholdig maling af betonvæggene. Det var planen, at en sådan undersøgelses skulle have været udført i Viben 8C, men der blev væggene afrenset ved en fejl af nedrivningsentreprenøren. Det 7. prøvehus foreslås udført af SB entreprise med opstart hurtigst muligt. På den måde kan prisen delvist bestemmes ud fra de allerede givne priser ved licitationen for prøvehusene. Og den nuværende byggeplads kan genbruges, hvilket både er nemmere og billigere. Side 5 af 9
Kammeradvokaten er blevet spurgt, om det er i orden at udføre et ekstra prøvehus uden at have det i udbud først. Idet det sker i forlængelse af en tidligere opgave vurderes det at være uproblematisk. Der skal forsøges at koordineres udførelsen, så beboerne generes mindst muligt. Administrationen vurderer ikke, at det formelt set er nødvendigt med en godkendelse på et beboermøde for udførelse af et prøvehus til, idet der er skema A godkendelse af projektet. Under forudsætning af følgegruppens godkendelse kan sagen behandles på møder i organisationsbestyrelserne i marts 2014. Følgegruppen godkender dette. Endelig stillingtagen til et syvende prøvehus afventer tilbagemelding fra Albertslund Kommune om tolkning af ventilationsreglerne. Ad. 6 Prøvehusene Stade (orientering, tidsplan og aflevering) Udførelsen af prøvehusene går planmæssigt efter den reviderede tidsplan med planlagt aflevering den 4. april 2014. Evaluering (nedsættelse af arbejdsgruppe, oplæg til udvalgte plancher samt plancheplacering, oplæg til spørgeskemaer, beboerkommunikation for evaluering) SP gennemgik de fremsendte oplæg til plancher og disses placering ved evaluering af prøvehusene. Der var ingen kommentarer til oplægget, og plancherne kan hermed gøres færdige efter samme principper for de resterende prøvehuse. SP gennemgik ligeledes de fremsendte oplæg til spørgeskemaer til evaluering af prøvehusene. Formålet med spørgeskemaerne er at få nogle målbare svar, som kan benyttes som et pejlemærke for beboernes interesser. I prøvehusene vises mange forskellige løsninger. Det blev drøftet, om der skal spørges om beboernes mening om løsninger udover det på nuværende tidspunkt indeholdte i skema A programmet. Efter lidt debat er der enighed om, at der kan spørges om alt, men at det af spørgeskemaerne tydeligt skal fremgå, hvis der spørges til arbejder, som på nuværende tidspunkt ikke er indeholdt i skema A. Placering af de nuværende informationstavler blev drøftet det er svært at komme tæt på og læse teksten pga. buske. Der er ønske om at de flyttes, og f.eks. hænges på facader et synligt sted ved/ tæt på prøvehusene. Side 6 af 9
Mulige tidspunkter for indvielsesfest, åbent hus arrangementer, workshops med mere blev drøftet ud fra to forskellige oplæg. Der afholdes indvielsesfest den 11. april 2014. Der nedsættes en særlig arbejdsgruppe for kommunikationen bestående af Åge, Vibeke og Per S til at deltage i planlægningen af disse arrangementer. Ny dato for besigtigelse En ny besigtigelse for følgegruppen er aftalt til tirsdag den 8. april 2014 kl. 16. Dette er efter entreprenørens aflevering af byggesagen. Ad. 7 Teknik Tilbagemelding fra arbejdsgruppe om energi og installationer Det er ikke lykkedes at fastsætte et møde for arbejdsgruppen. Efter følgegruppemødet blev emnet kort drøftet. Det aftaltes at gruppen mødes mandag den 24. marts kl. 14:00 i Stjernen 2B (afd. AB Syd). Tilbagemelding fra bestyrelserne om ønskede standardløsninger og pakkeløsninger Det blev på sidste møde i følgegruppen aftalt, at afdelingerne drøfter standardløsninger, og valg og tilvalg samt pakkeløsninger. I AB Syd har bestyrelsen drøftet standardløsninger, og notat fremsendes til administration/ teknikere. Ad. 8 Øvrig proces Tidsplan for fuldskalarenovering Revideret tidsplan for fuldskalarenovering er fremsendt med dagsordenen. Tidsplan er også oplagt på MPS. På nuværende tidspunkt er meldingen, at rækkehussagen er helt afsluttet i sommeren 2015. Planen er, at gårdhusrenoveringen starter op efterhånden som rækkehussagen trapper ned. Der er derfor vigtigt at få truffet de nødvendige beslutninger. Det er endnu ikke besluttet, i hvilken afdeling fuldskalarenoveringen skal starte. Men efter oplæg fra Cowi ud fra betragtninger om fjernvarmeforsyning, kan det eventuelt være i den sydlige ende af AB Syd, dvs. i samme område som prøvehusene. Emner til beslutning på beboermøder i juni 2014 blev drøftet. Der peges på tre muligheder: 1: At møderne har karakter af informationsmøder 2: At standardløsningerne/ basisprojekt besluttes. 3: At der også forelægges tilkøb/ private arbejder. Der er tilslutning til, at der opnås en godkendelse af standardløsningerne. Forelæggelse af private arbejder overvejes; her peges særligt på badeværelsesrenovering som relevant. En mulighed er også, at der ved licitationen for fuldskalarenoveringen indhentes alternative priser på f.eks. nye tage, hvorefter der kan træffes beslutning, om disse skal indarbejdes i fuldskalarenoveringen, når den rigtige pris kendes. Side 7 af 9
Deltagere til følgegruppe om kanalprojekt Afdelingsbestyrelserne tager stilling til deltagere i en følgegruppe om kommunens projekt for kanalområdet. Thomas Grage og John Hald er repræsentanter fra BO-VEST. Ad. 9 Kommunikation Næste nyhedsbrev udkommer i marts 2014. Udover almindelig information om byggesagen, vil datoer for indvielsesfest og åbent hus arrangementer for prøvehusene blive nævnt. Ad. 10 Orientering Støj langs bane og vej Der er endnu ikke kommet svar på den indsendte ansøgning om tilskud til etablering af en støjskærm. Men Banedanmarks rådgiver har udarbejdet en rapport, hvoraf det fremgår, at afdelingerne ikke rigtige er støjplagede, og at ganske få boliger vil få tilstrækkelig glæde af investeringen i en støjskærm. Banedanmarks rådgiver er spurgt, om de har lavet en fejl i vurderingen. Men på det foreliggende grundlag er der nok ikke meget, der tyder på, at der vil blive ydet tilskud. Lokalplan og teknikgruppemøde Arbejdet med lokalplanen er så småt under opstart. Der er en god dialog med kommunen i forhold til at fastholde intentionerne i konkurrenceforslaget i den ny lokalplan. Der har senest været møde i teknikgruppen den 6. februar 2014. Forespørgsel om etablering af drivhuse og større haver forelægges for kommunen. Teknisk dialog Emnet blev ikke drøftet. Ad. 11 Kommende møder Kommende møder i følgegruppen: Tirsdag den 18. marts 2014 kl. 17 til 19:30 hos Bo-Vest Onsdag den 30. april 2014 kl. 17 til 19:30 hos Bo-Vest Bemærk ny dato Tirsdag den 13. maj 2014 kl. 17 til 19:30 hos Bo-Vest Tirsdag den 17. juni 2014 kl. 17 til 19:30 hos Bo-Vest. Planlagte besluttende beboermøder i de tre afdelinger: Mandag den 10. juni 2014 kl. 19 (VA4 Syd?) Tirsdag den 11. juni 2014 kl. 19 (VA4 Nord?) Onsdag den 12. juni 2014 kl. 19 (AB Syd) Side 8 af 9
Ad. 10 Eventuelt Der blev rejst spørgsmål til prøvehusenes fleksibilitet. Der er ikke håndtag i væggene til meget hurtig flytning. Men opbygningen af vægge, gulve, loft og varmesystem medfører, at vægge kan flyttes, efterhånden som familiens behov ændrer sig. Følgegruppemøderne overholder aldrig den fastsatte tid. De indkaldte møder udvides generelt til at være fra kl. 17.00 til 19.30. Side 9 af 9