Tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan 1984 E/F Himmerlandsgården 6. marts 2014 Udført af: Stine W. Gjesten og Anders M. Pedersen Focus2 A/S Kobbelvænget 72 2700 Brønshøj Telefon 32 95 37 17 Mail focus2@focus2.dk Internet www.focus2.dk
INDHOLDFORTEGNELSE 1.0 FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER 3 2.0 BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION 3 3.0 OVERORDNET KONKLUSION 4 4.0 BEBYGGELSENS STAND 5 (01) Tag 5 (02) Kælder / fundering 6 (03) Facader / sokkel 7 (04) Vinduer 8 (05) Udvendige døre 9 (06) Trapper 10 (07) Porte og gennemgange 11 (08) Etageadskillelser 12 (09) WC / Bad 13 (10) Køkkener 14 (11) Varmeforsyning 15 (12) Afløb 16 (13) Kloak 17 (14) Vandinstallationer 18 (15) Gasinstallationer 19 (16) Ventilation 20 (17) El-installationer 21 (18) Øvrigt 22 (19) Private friarealer 23 (20) Byggeplads/Stillads 24 5.0 DRIFTSPLAN 25 6.0 VEDLIGEHOLDELSESPLAN 26 7.0 BILLEDDOKUMENTATION 27 Tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan Focus2 A/S, 2. udgave Fremstillet til E/F Himmerlandsgården Printet på MPC2800 i Danmark 2014 Focus2 A/S 2/32
1.0 FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER Denne byggetekniske vurdering skal betragtes som en generel overordnet vurdering af ejendommenes bygningsdele og installationer. Vurderingen er baseret på en visuel gennemgang af ejendommene. Besigtigelsen af foreningens ejendomme blev foretaget onsdag d. 19. februar 2014, og der blev ved gennemgangen registreret 4 repræsentative lejligheder. Tilstandsvurderingen beskriver bebyggelsen E/F Himmerlandsgården, beliggende på Himmerlandsvej 12-20, matr. nr. 3187, 3188, 3189, 3190 og 2489 Ejerlav: Brønshøj, København. Besigtigelsen omhandler tag, facader, trappeopgange, kælder og lejligheder inklusiv installationer. Facader og tagflader besigtiges fra tagvinduer og fra terræn. Eventuelle mangler eller skader i skjulte bygningsdele, utilgængelige eller aflåste rum og ikke besigtigede områder er ikke omfattet af gennemgangen. Formålet med tilstandsvurderingen er at give en overordnet beskrivelse af bebyggelsens stand og samtidig omtale nødvendige vedligeholdelsesarbejder, der bør udføres inden for en 10-årig periode. Disse arbejder prisfastsættes som overslagspriser med prisbasis primo 2014. Alle priser er ekskl. moms. Det skal understreges, at budgettet er et overslag og har til formål at vurdere det samlede økonomiske billede af ejendommene. Priserne er vejledende. Dertil skal lægges uforudselige udgifter (ca.10 %), teknisk rådgivning (ca.12 %) og moms (25 %). Overslagspriserne tillægges de ovennævnte tillægspriser i vedligeholdelsesplanen under afsnit 6. Vedligeholdelsesplanen er en prioriteret 10 års plan med budgetoversigt for de registrerede tiltag. 2.0 BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION Ejendommene er beliggende på Himmerlandsvej 12-20, 2720 Vanløse, og er iflg. BBR-meddelelsen opført i år 1936. Siden opførelsen er der udført løbende forbedringer / ændringer på ejendommene: I 2007 blev tagene udskiftet og facaderne blev omfuget, og foreningens sålbænke udskiftet. I 2006 fik ejendommene udskiftet deres hoveddøre og vinduer i opgange, inkl. delvis udskiftning af vinduer i lejlighed. Derudover blev trapperum istandsat ved malerbehandling og udskiftning af el-føringer og belysning. I 1989 fik ejendommene udskiftet deres altaner. Bebyggelserne består ifølge BBR-meddelelsen af 35 boliger fordelt på 4 etager. I alt anføres det samlede boligareal for alle ejendomme på i alt 2340 m². Alle ejendommene har kælder, der anvendes til varmecentral, vaskekælder, tørrerum, opbevaring og til delvis beboelse, som 2 etagers bolig med stueplan. I bebyggelserne er der i alt 5 hovedtrapper med adgang fra gade til kælder, lejligheder og spidsloft. Oplysninger ifølge BBR-meddelelse: 35 lejligheder har eget køkken. 35 lejligheder har eget bad. Lejligheder og brugsvand opvarmes samlet ved fjernvarme. Focus2 A/S 3/32
Sag: 1984 E/F Himmerlandsgården Dato: 06.03.2014 3.0 OVERORDNET KONKLUSION Efter at have gennemgået foreningens ejendomme, kan det konstateres, at de overordnet fremstår i god og velholdt stand. Tagene var opført som saddeltage beklædt med tegl, og var udført med undertag af banevarer. Foreningens tage blev udskiftet i 2007, hvor tagrender og nedløb ligeledes blev udskiftet til nye i zink, og kviste blev istandsat. Tagene fremstod i god stand, og har en lang resterende levetid. Kældrene var udført i fuldmurede vægge med betongulve. Kældrene havde et fint indeklima og fremstod generelt i fin stand. Der blev dog registreret huller i enkelte brandskillevægge. Disse bør eftergås og lukkes, da brandskillevæggene ellers mister deres funktion. Udvendige kældertrapper fremstod med en del afskallinger og revnedannelser, mens værn ved terræn fremstod lettere korroderede og med afskallende maling. Det anbefales at få eftergået foreningens kælderskakter og trapper, for at undgå yderligere forværringer. Facader er udført i blankt murværk med skrabefuger. Foreningens facader blev omfuget i 2007 og fremstod i god stand. Facader var udført med stålaltaner. Disse blev udskiftet i 1989, og fremstod ligeledes i god stand. Vinduerne i ejendommene fremstod i varierende alder og stand. Foreningen fik udskiftet vinduer i trapperum i 2006. Disse fremstod i god stand, og vurderes at have en fortsat lang levetid ved løbende vedligehold. Kældervinduer vurderes at være de oprindelige, og fremstod som malerbehandlede trævinduer. Der blev registreret enkelte defekte ruder på disse der bør udskiftes. Derudover bør kældervinduerne undergå løbende malerbehandling hvert 7.-8. år. Vedligehold og udskiftning af vinduer i boliger påhviler den enkelte ejer. Ejendommene har 5 hoveddøre mod gade samt 10 kælderdøre. Hoveddøre blev udskiftet i 2006 til nye trædøre med glasfyldning, og fremstod i god stand. Hoveddørene bør undergå løbende malerbehandling ca. hvert 5. år. Foreningens kælderdøre var af ældre dato. Disse var planlagt udskiftet i foråret 2014, og vedligehold af disse er ikke medtaget. Hovedtrapperne i ejendommen løber fra kælder til Tagetage, hvorfra der via loftslem er videre adgang til spidsloft. Hovedtrapperne var udført i terrazzo og fremstod overordnet i fin stand. På indgangsreposer blev der dog flere steder registreret revnedannelser. Det anbefales at få udbedret disse revnedannelser for at undgå yderligere forværringer. Udvendigt var der etableret trappetrin fra terræn til hoveddør. Disse var udført i beton med klinkebelægning. Trappetrinene fremstod med betonafskallinger og manglende klinker, og det anbefales at få eftergået og udbedret disse. Ejendommens varmecentral er ældre, men fremstod i fin stand. Varmeanlægget er opbygget som et 1-strenget anlæg med radiatorer placeret centralt i lejlighederne. Varmeanlægget vurderes ud fra udvendig besigtigelse til, at have en resterende levetid på 10-20 år ved løbende vedligehold. Ved en fremtidig udskiftning anbefales det at udskifte hele varmeanlægget, til et 2-strenget anlæg, samt få flyttet radiatorer ud under vinduer. Foreningens faldstammer var delvist ført skjult, hvilket besværliggjorde en besigtigelse. Hvor de kunne besigtiges fremstod faldstammerne som en blanding af de oprindelige, samt partielt udskiftede stræk. Det kan anbefales, at få foretaget en nærmere registrering af foreningens faldstammer, så foreningen ved hvilket stræk der er udskiftet. Især mellemstykkerne i etageadskillelser bliver ofte glemt/udeladt ved partielle udskiftninger, og foreningen bør være opmærksom på, at disse ligeledes udskiftes ved forsat partielle udskiftninger. Foreningens brugsvandsinstallationer vurderes at være de oprindelige galvaniserede rør i boliger, mens de vandrette føringer i kældre oplyses udskiftet. Brugsvandsinstallationerne var hovedsageligt ført skjult i boliger, og der kunne derfor kun foretages begrænset besigtigelse. Der blev oplyst om lidt manglende tryk i enkelte opgange, og dette sammen med de lodrette rørføringers alder, kunne indikere at de har en begrænset rest levetid. I forbindelse med en fremtid udskiftning anbefales det at udskifte de komplette stræk på en gang. Focus2 A/S 4/32
4.0 BEBYGGELSENS STAND (01) Tag Tagkonstruktioner er udført som saddeltage beklædt med tegl og udført med undertag af banevare. Tagrender og -nedløb er udført i zink. Tagetagen anvendes til beboelse og er udført med kviste. Der er adgang til spidslofter via loftslemme i trapperum. Foreningens tage samt tagrender og nedløb blev udskiftet i 2007. Tagene fremstod i god stand og vurderes at have en lang resterende levetid. Tagene er udført med kviste mod gade og gård. Disse er beklædt med zink og blev renoveret i forbindelse med tagudskiftningen. Kvistene fremstod i god stand og vurderes ligeledes at have en lang resterende levetid. Tagrender og nedløb var udført i zink og fremstod i god stand. Det anbefales at tagrender renses 1-2 gange årligt. Beløb til dette er medtaget under drift. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr. 3.000,- Focus2 A/S 5/32
(02) Kælder / fundering Kældervægge er fuldmurede. Kældergulve er støbte i beton. Der er adgang til kælder via trapperum og kælderskakte. Kælderen anvendes til varmecentral, vaskeri, tørrerum, opbevaring mm. Kældrene fremstod generelt med et fint og tørt indeklima, og fra tørrerum mv. var der etableret udluftning. De fuldmurende kældervægge var lidt opfugtede, men dette vurderes ikke at være i et niveau der er til gene for kælderens anvendelse. Fuldmurede kældervægge er diffusionsåbne og fugten skader derfor ikke selve konstruktionen. Der blev registreret et indhak i brandskillevæggene i mellem henholdsvis nr. 12-14 og nr. 18-20. Disse huller bør mures op, da brandskillevæggene i nuværende stand har mistet deres funktion. Medtaget er en opmuring af brandskillevæggene i kældrene. Kældertrapper fremstod med afskallinger og revnedannelser, og der blev registreret enkelte trin med bagfald. Værn omkring kælderskakter i terræn fremstod desuden lettere korroderede med afskallende maling til følge. En enkelt kældertrappe var dog renoveret. Det anbefales at få eftergået resterende kældertrapper ved oppudsning af trin og vanger, samt slibning og maling af værn. Kælderskakter fremstod generelt fyldt med blade og anden nedfald, hvilket havde tilstoppet afløbene. Det anbefales at kælderskakte holdes fri fra nedfald, så regnvand kan afledes til afløb. Kælderskakte bør renses for nedfald min. 4-6 gange årligt. Der kan dog være behov for yderligere, da der ses en del træer på tilstødende grønne arealer. Beløb til rensning af kælderskakte er medtaget under den årlige drift. 1. Lukning af huller i brandskillevægge. 2. Eftergang og reparation af kældertrapper og værn (4 stk.) Prisoverslag for tiltag ekskl. moms: 1. Lukning af huller i brandskillevægge: kr. 5.000,- 2. Eftergang og reparation af kældertrapper og værn (4 stk.): kr. 125.000,- Tillæg til ejendommens fællesudgifter jf. driftsplan ekskl. moms Drift udgør årligt: kr. 3.000,- Focus2 A/S 6/32
(03) Facader / sokkel Facader er udført i blankt murværk. Sokler fremstår pudset. Der er etableret altaner på gavl og facade. Ejendommenes sokler er pudsede og fremstod i fin stand. Ejendommenes facader fremstod i blankt murværk med skrabefuger. Facaderne er blevet omfuget i 2007 og fremstod i god stand, og vurderes at have en lang resterende levetid. Ejendommene er opført med altaner på facader og gavle. Disse blev udskiftet i 1989, og fremstod i god stand. Altanerne var opført i stålbunde og værn. Stålaltanerne har en lang levetid og kræver et minimum af vedligehold. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget Drift udgør årligt: kr. 4.000,- Focus2 A/S 7/32
(04) Vinduer Ejendommens vinduer er udført i mahogni med termoruder. Vinduerne fremstår i varierende størrelse og inddeling. Sålbænke er udført i skifer. Vinduer mod boliger er af varierende alder og stand, da udskiftning og vedligeholdelse påhviler den enkelte ejer. Foreningens vinduer i opgangene blev udskiftet omkring år 2006. Disse oplyses at blive olieret 1 gang årligt. Beløb til dette er medtaget under den årlige drift. Kældervinduer vurderes at være de oprindelige, og fremstår som malerbehandlede trævinduer. Enkelte kældervinduer mod beboelse var dog af nyere dato. Foreningens kældervinduer fremstod med enkelte defekte ruder, og enkelte fremstod med afskallende maling. Det anbefales at få udskiftet defekte ruder her og nu, samt malerbehandle kældervinduerne hvert 7.-8. år. Medtaget er en udskiftning af defekte ruder samt en malerbehandling af foreningens kældervinduer. Foreningens vinduer i trapperum blev udskiftet omkring år 2006. Disse oplyses at blive olieret 1 gang årligt. Beløb til dette er medtaget under den årlige drift. Ejendommens sålbænke blev udskiftet i forbindelses med renoveringen i 2007. Foreningens sålbænke er udført i skifer og fremstod i god stand, og har en lang resterende levetid. 1. Udskiftning af defekte ruder på kældervinduer. 2. Malerbehandling af foreningens kældervinduer. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Udskiftning af defekte ruder på kældervinduer: kr. 5.000,- 2. Malerbehandling af foreningens kældervinduer: kr. 25.000,- Drift udgør årligt: kr. 6.000,- Focus2 A/S 8/32
(05) Udvendige døre Ejendommen har følgende udvendige døre: 5 hoveddøre fra Himmerlandsvej. 10 kælderdøre mod have. Foreningens hoveddøre var udført i træ med glasfyldning og alu-sparkplade. Foreningens hoveddøre blev udskiftet i 2006, og fremstod i god stand. Hoveddørene bør undergå almindelig løbende vedligehold i form af løbende oliebehandling ca. hvert 5. år, alt efter slidtage, samt smøring og justering efter behov. Foreningens kælderdøre oplyses at blive udskiftet i løbet af foråret 2014. Der er derfor ikke medtaget nogen vedligehold på disse. 1. Malerbehandling af foreningens hoveddøre (5 stk.) Prisoverslag ekskl. moms: 1. Malerbehandling af foreningens hoveddøre (5 stk.): kr. 8.000,- Drift udgør årligt: kr. 3.000,- Focus2 A/S 9/32
(06) Trapper Ejendommen har 5 hovedtrapper. Hovedtrapper løber fra kælder til tagetage, hvorfra der er adgang til lejligheder, kælder og spidsloft. Ved hoveddøre er der etableret trappesten. Hovedtrapper var udført med terrazzobelægning på trin og reposer. Balustre fremstod i malet rundjern, mens håndlister var malet og lakeret træ. Trapperum har undergået en maleristandsættelse i 2010, hvor belysning og el-føringer ligeledes blev udskiftet. Terrazzobelægningen fremstod overordnet i fin stand, men på indgangsreposer sås der en del revnedannelser. Revnedannelserne vil over tid forværres, og det anbefales at få udbedret disse. Medtaget er en udbedring af revnedannelserne på indgangsreposer. Udvendige trappesten fremstod i beton med klinkebelægning. Trappestenene fremstod med betonafskallinger, og enkelte manglende klinker. Medtaget er en eftergang af disse ved beton reparationer og retablering af manglende klinkebelægninger. 1. Udbedring af revnedannelser på indgangsreposer. 2. Eftergang af trappesten samt udskiftning af defekte klinker (4 stk.) Prisoverslag ekskl. moms: 1. Udbedring af revnedannelser på indgangsreposer (4 stk.): kr. 50.000,- 2. Eftergang af trappesten samt udskiftning af defekte klinker (5 stk.): kr. 30.000,- Drift udgør årligt: kr. 3.000,- Focus2 A/S 10/32
(07) Porte og gennemgange Ejendommen har ingen port tilknyttet Registrering Tiltag Ingen registrering foretaget. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr. 0,- Focus2 A/S 11/32
(08) Etageadskillelser Etageadskillelser vurderes at være udført som traditionelle træbjælkelag med lerindskud. Etageadskillelsen mellem kælder og stueetagen vurderes udført i beton. Etageadskillelse mellem kælder og stueetagen fremstod i fin stand. Øvrige etageadskillelser kunne ikke besigtiges grundet gulv/loft beklædning. I varmecentralen var ejendommens kælder ført videre ud under terræn. Her var et bærejern i ydervæggen begyndt at korrodere, hvilket også havde medført pudsafskallinger i loft. Det korroderende bærejern vurderes at skyldes indtrængende fugt fra udvendige befæstede arealer/ydervæggen. Fugtindtrængen bør findes og stoppes før bærejernet udbedres. Medtaget er et afsætningsbeløb til klarlægning af kilden til fugtindtrængen og udbedring, samt en efterfølgende udbedring af det korroderede bærejern ved blotlægning, slibning, rustbehandling og maling af denne, samt en efterfølgende retablering af puds i loft. 1. Klarlægning af årsag til fugtindtrængen og udbedring (afsætningsbeløb). 2. Blotlægning af bærejern inkl. slibning, rustbehandling og maling af denne samt retablering af loft. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Klarlægning af årsag til fugtindtrængen samt udbedring (afsætningsbeløb): kr. 30.000,- 2. Blotlægning af bærejern inkl. behandling af dette samt retablering af loft: kr. 20.000,- Drift udgør årligt: kr. 1.000,- Focus2 A/S 12/32
(09) WC / Bad Alle lejligheder har eget badeværelse med toilet. Badeværelser er indrettet individuelt. Ejendommens badeværelser er udført i varierende størrelser og materialer. De besigtigede badeværelser fremstod i fin stand. Den enkelte ejer står selv for den løbende vedligeholdelse. Beboerne skal være opmærksomme på, at elastiske fuger i hjørner har en kortere levetid end hårde flisefuger, og disse bør udskiftes ca. hvert 5. år. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr. 0,- Focus2 A/S 13/32
(10) Køkkener Alle lejligheder har ifølge BBR-meddelelsen eget køkken. Køkkener er indrettet individuelt. Køkkener i de besigtigede lejligheder fremstod i fin stand. Det er den enkelte ejers eget ansvar, at vedligeholde eget køkken. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr. 0,- Focus2 A/S 14/32
(11) Varmeforsyning Ejendommen opvarmes via fjernvarme. Varmecentralen er placeret i kælder. Varmeanlægget er opbygget som et 1-strenget anlæg med centralt placeret radiatorer i lejligheder. Varmeanlægget fremstod som værende et ældre 1-strenget anlæg med centralt placeret radiatorer. Anlægget undergå løbende service og udslamning, og fremstod velfungerende. Der blev registreret en fremløbstemperatur på 79,5 C, og et temperatur på returløbet på 46,7 C, hvilket giver en god afkøling på 32,8 C. Anlægget vurderes at have en restlevetid på 10-20 år, ved løbende vedligehold. 1-strengede anlæg leverer imidlertid en ringe varme-komfort hos modtagerne, og ved en fremtidig udskiftning af varmeanlægget anbefales det at udskifte til et nyt 2-strenget anlæg, samt placere nye radiatorer under vinduer. Såfremt radiatoranlægget udskiftes, anbefales det ligeledes at få efterisoleret vinduesbrystninger. Nuværende varmeanlæg bør fortsat undergå løbende service af autoriseret VVS-firma. Her bør automatik mv. eftergås og indstilles, så det sikres at varmeanlægget kører optimalt. 1. Udskiftning af varmeanlæg til nyt 2-strenget anlæg inkl. efterisolering af vinduesbrystninger. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Udskiftning af varmeanlæg inkl. efterisolering af vinduesbrystninger: kr. 1.595.000,- Drift udgør årligt: kr.12.000,- Focus2 A/S 15/32
(12) Afløb Ejendommens faldstammer er overvejende ført skjult i boligerne. Ejendommens faldstammer er udført i støbejern og plast. Besigtigede faldstammer var partielt udskiftet, og fremstod i varierende stand. Det er vigtigt ved partielle faldstammeudskiftninger at mellemstykket i etageadskillelsen ligeledes udskiftes, hvilke ofte udelades/glemmes. Det anbefales at få klarlagt hvilket faldstamme stræk der er udskiftet, så foreningen har et overblik over dette. Ved sådan en registrering vil det også blive klarlagt om mellemstykker i etageadskillelser er udskiftet. 1. Klarlægning af foreningens faldstammer. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Klarlægning af foreningens faldstammer: kr. 10.000,- Drift udgør årligt: kr. 3.000,- Focus2 A/S 16/32
(13) Kloak Ejendommens kloak kunne ikke registreres under gennemgangen. Det var under gennemgangen ikke muligt at besigtige kloakken, og fastlægge dennes tilstand. Det blev oplyst at foreningen havde fået foretaget en TV-inspektion af deres kloak i 2012. Det anbefales at få foretaget en TV-inspektion af foreningens kloaknet ca. hvert 10. år, for at klarlægge standen af kloakken. Efterfølgende vil eventuelle skader blive prissat af rådgiver. 1. Udgift til TV-inspektion. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Udgift til TV-inspektion: kr. 30.000,- Drift udgør årligt: kr. 3.000,- Focus2 A/S 17/32
(14) Vandinstallationer Lodrette føringer for koldt og varmt brugsvand var udført i galvaniserede stål. Lodrette føringerne var hovedsageligt ført skjult. Vandrette føringer i kælder er udskiftet. Foreningen har fået udskiftet de vandrette føringer for brugsvand i kælderen. Lodrette føringer i boligerne vurderes at være de oprindelige fra ejendommens opførelse. Der blev oplyst om enkelte problemer med manglende tryk fra opgangene 12 og 20, der er de opgange der er fjernest placerede i forhold til varmtvandsbeholderen. Dette kunne indikere at brugsvandsinstallationer har begyndende tilkalkning på indvendig side. Der ses ingen udvendige tæringer, men brugsvandsinstallationernes vurderes ud fra alder og manglende tryk til at have en begrænset resterende levetid på 10-20 år. Ved en fremtidig udskiftning af brugsvandsinstallationerne, anbefales det at brugsvandsinstallationer og faldstammer udskiftes samtidigt, da følgearbejderne ved en udskiftning af disse installationer er de samme, og der derfor kan opnås besparelser, sammenlignet med 2 separate udskiftninger. 1. Udskiftning af lodrette brugsvandsinstallationer. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Udskiftning af lodrette brugsvandsinstallationer: kr. 500.000,- Drift udgør årligt: kr. 2.000,- Focus2 A/S 18/32
(15) Gasinstallationer Ejendommen er tilsluttet gasnettet. Der vurderes umiddelbart ikke at være nogen problemer med gasinstallationerne, der har en lang levetid. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr. 1.000,- Focus2 A/S 19/32
(16) Ventilation Der blev registreret aftrækskanaler fra badeværelser og køkkener. Det blev registreret naturlige aftrækskanaler fra køkkener og badeværelser til over tag. I enkelte lejligheder var der etableret mekaniske ventilatorer på aftrækskanaler fra bad, og enkelte lejligheder havde lukket af for det naturlige aftræk. Det anbefales at foreningen fælles beder beboere om at sikre at kanalerne åbnes. For at sikre optimalt udsug på aftrækskanaler anbefales det at få renset disse ca. hvert 5.-7. år. 1. Rensning af aftrækskanaler. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Rensning af aftrækskanaler: kr. 25.000,- Drift udgør årligt: kr. 1.000,- Focus2 A/S 20/32
(17) El-installationer Ejendommens el-installationer er en blanding af ældre og nyere installationer. Der blev registreret enkelte blotlagte og løst-hængende føringer i kælderen, men derudover fremstod besigtigede el-installationer og føringer i fællesarealer i fin stand. Føringer i kælder var dog hovedsageligt ført i rørkasser. Disse fremstod enkelte steder med skjolder. Skjolderne blev oplyst til at skyldes en tidligere vandskade, og eventuelle skader på elinstallationerne i forbindelse med denne skulle være udbedret. El-installationer i trapperum blev udskiftet i 2006, i forbindelse med en renovering af disse. Det anbefales at foreningen får foretaget et el-tjek af forenings fællesarealer, for at afklare om elinstallationer er opdateret og udført lovligt. 1. El-tjek af foreningens fælles el-installationer. Prisoverslag ekskl. moms: 1. El-tjek af foreningens fælles el-installationer: kr. 5.000,- Drift udgør årligt: kr. 2.000,- Focus2 A/S 21/32
(18) Øvrigt De besigtigede lejligheder fremstod generelt i fin vedligeholdelsesmæssig stand. Beboerne forestår selv den indvendige vedligeholdelse i lejlighederne. Der blev i en enkelt lejlighed registreret nedhængte trælofter. Dette er ikke lovligt i etageejendomme grundet brand. Der blev et enkelt sted registreret en del opbevaret overtøj i ude på et trapperum. Da trapperummene fungere som brandveje, er det vigtigt at disse holdes fri så der sikres uhindret adgang på disse. Foreningen bør klarlægge dette overfor beboere. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr. 0,- Focus2 A/S 22/32
(19) Private friarealer Foreningen har tilknyttet et areal imellem de 3 ejendomme samt grønne arealer bag ejendommene. Foreningen har et grønt areal foran ejendommene, der er omkranset af Himmerlandsvej. Vejen og det grønne areal var skilt af en beton kant. Denne fremstod med omfattende betonafskallinger. Foreningen gav dog udtryk for de ikke ønsker at vedligeholde denne, og der er derfor ikke medtaget en istandsættelse af denne. Mod gavlen ud fra nr. 18 var der opført et garageanlæg. Dette havde fået udskiftet tagpappen inden for nyere tid, men bør undergå en malerbehandling inden for en kortere årrække, og efterfølgende i intervaller af 7-8 år. Medtaget er en malerbehandling af træværket på denne. 1. Malerbehandling af garageanlæg. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Malerbehandling af garageanlæg: kr. 10.000,- Drift udgør årligt: kr. 4.000,- Focus2 A/S 23/32
(20) Byggeplads/Stillads Når der skal udføres større arbejder med flere håndværkere kan der blive behov for at opstille stillads og skurby mm. Det er en fordel at samle stilladskrævende arbejder og derved samle udgiften. I forbindelse med udskiftning af brugsvandsinstallationerne og varmeanlægget, vil der være behov for etablering af byggeplads i form af mandskabsvogn, materialecontainer, affaldscontainer mv. 1. Byggeplads ifm. udskiftning af brugsvandsinstallationer 2. Byggeplads ifm. udskiftning af varmeanlæg 1. Byggeplads ifm. udskiftning af brugsvandsinstallationer: kr. 75.000,- 2. Byggeplads ifm. udskiftning af varmeanlæg: kr. 105.000,- Drift udgør årligt: kr. 5.000,- Focus2 A/S 24/32
Emne: Driftsplan Rev. dato: 25.04.2014 5.0 Driftsplan Tillæg til ejendommens fællesudgifter. Beløbene er ekskl. moms. Bygningsdel Anbefalet minimumsarbejder pr år Pris/år Kr. (01) Tag Tagrender bør renses 1-2 gange årligt. Besigtigelse fra gadeplan 1 gang årligt i kraftigt regnvejr. 3.000,- (02) Kældre og fundamenter Visuel gennemgang af kælderrum og mindre reparationer. 3.000,- (03) Facader/sokkel Facader og sokkel bør 1 gang årligt gennemgås for mindre revner og fugtskjolder/misfarvninger. (04) Vinduer Vinduer bør på den udvendige side jævnligt vaskes af med vand. Kontrollere tætningslister 1 gang årligt. Bevægelige dele skal smøres 1 gang årligt med syre fri olie. (05) Udvendige døre Døre bør på den udvendige side jævnligt vaskes af med vand. Kontrollere tætningslister 1 gang årligt. Bevægelige dele skal smøres 1 gang årligt med syre fri olie. (06) Trapper Primært kosmetisk vedligeholdelse af vægge lofter og belægninger. Mindre reparationer af udvendige trapper. 4.000,- 6.000,- 3.000,- 3.000,- (07) Porte og gennemgange Ingen udgifter medtaget. 0,- (08) Etageadskillelser Løbende visuel kontrol. 1.000,- (09) Wc/bad Ingen udgifter medtaget. 0,- (10) Køkkener Individuelle forhold. 0,- (11) Varmecentral/forsyning Haner, samlinger, varmtvandsbeholder, veksler og pumper bør årligt eftergås. Gennemgang af automatikken i anlægget, hvert 2. år 12.000,- (12) Afløb Afløb skal renholdes løbende i nødvendigt omfang. 3.000,- (13) Kloak Renhold af kloakriste samt brønde. 3.000,- (14) Vandinstallationer Løbende visuel kontrol, kælderventiler bør åbnes og lukkes 2 gange årligt. 2.000,- (15) Gasinstallationer Løbende visuel kontrol. 1.000,- (16) Ventilation Løbende visuel kontrol. 1.000,- (17) El-installationer Kontrol af dette bør udføres 2 gange årligt (HFI/HPFI-relæ). Løbende vedligehold af dørtelefonanlæg. 2.000,- (18) Øvrigt Ingen udgifter medtaget. 0,- (19) Private friarealer Gennemgang af arealer. 4.000,- (20) Byggplads/Stillads-Lift Lift til brug ved rensning af tagrender. 5.000,- Sum, løbende vedligehold 56.000,- Focus2 A/S 25/32
Emne: Vedligeholdelsesplan Rev. dato: 25.04.2014 6.0 Vedligeholdelsesplan Prioriteret 10 års plan med budget for registrerede tiltag. Focus2 A/S 26/32
Emne: Billeddokumentation Rev. dato: 25.04.2014 7.0 BILLEDDOKUMENTATION Himmerlandsvej 12-14. Himmerlandsvej 16. Himmerlandsvej 18-20. Kældervægge fremstod lettere opfugtet. Hul i brandskillevæg. Bør udbedres snarest. Revnedannelser ved kældertrapper. Focus2 A/S 27/32
Emne: Billeddokumentation Rev. dato: 25.04.2014 Bagfald på trappetrin samt tilstoppet afløb. Revnedannelser på kældertrappe. Korroderende værn ved kældertrapper. Sokler fremstod pudset. Gavl på Himmerlandsvej 2-fags vindue mod lejlighed. Focus2 A/S 28/32
Emne: Billeddokumentation Rev. dato: 25.04.2014 2-fags vindue mod lejlighed. 3-fags vindue mod lejlighed. Hoveddør Hoveddør. Trappetrin med afskallinger og manglende klinker. Trapper udført i terrazzo med malede rundjern og lakerede håndlister. Focus2 A/S 29/32
Emne: Billeddokumentation Rev. dato: 25.04.2014 Revner i terrazzo på indgangsrepos. Revner i terrazzo på anden indgangsrepos. Rustent bærejern i kælder. Varmecentral fremstod med god afkøling. Udskiftede faldstammer i støbejern og plast. Oprindelig faldstamme i støbejern. Focus2 A/S 30/32
Emne: Billeddokumentation Rev. dato: 25.04.2014 Udskiftet faldstamme og brugsvandsinstallation i kælder. Faldstamme i bolige. Disse var hovedsageligt ført skjult. Tilstoppet afløb i kælderskakt. Lodrette brugsvandsinstallationer udført i galvaniserede rør. Brugsvandsinstallationer i bolig. Ejendommen er tilsluttet gas. Focus2 A/S 31/32
Emne: Billeddokumentation Rev. dato: 25.04.2014 Eksempel på el-installationer i lejlighed. Blotlagt ledning i kælder. Anbefales at få udført el-tjek af foreningens fælles installationer. Betonkant mellem fællesareal og Himmerlandsvej fremstod med omfattende afskallinger. Adgang til fællesareal mellem de 3 ejendomme. Fællesareal og Himmerlandsgade 16 set fra gade. Cykelstativ mod gavl Himmerlandsgade 16. Focus2 A/S 32/32