Kontor Markedsrapport Forår 213 4 Markedsoverblik 1 Byggeri og udvikling 17 Tendenser på kontorlejemarkedet 2 Sale & lease back i dagens marked 1 22 Hvorfor lokalisere sig i Storkøbenhavn idag?
Executive summary Det europæiske ejendomsmarked Den europæiske investeringsvolumen steg i 4. kvartal 212 med 55% i forhold til kvartalet før og 16% i forhold til samme kvartal året før. Sammenlagt steg den europæiske investeringsvolumen med 6% i 212 i forhold til 211 og er dermed tilbage på niveau med årene før højkonjunkturen i 26-27. Trods den usikkerhed, der stadig hersker i økonomien, driver fokus på omkostningsoptimering kontorlejere over hele Europa til at søge mere effektive og billigere kontorbygninger, hvilket forklarer det store antal transaktioner, der fortsat registreres. Tomgangen på kontorer er stabil i regionen med et gennemsnit på 11%. Det danske investeringsmarked - kontor Den samlede transaktionsvolumen i Danmark nåede op på DKK 2 mia. i 212, hvilket er en beskeden stigning i forhold til 211, hvor volumen var DKK 18 mia. I 212 udgjorde investering i kontorejendomme ca. 4 mia. DKK, svarende til ca. 2% af det samlede volumen, en nedgang fra året før, hvor investeringer i kontorejendomme udgjorde ca. 5,7 mia. DKK, svarende til godt 3% af de samlede ejendomsinvesteringer. Kontorejendomme har igennem årene været et af de vigtigste segmenter, investorerne retter sig imod i Danmark, primært af to årsager: Investering i prime kontorejendomme har igennem mange år været begrænset påvirket af konjunkturerne, hvor afkastet har ligget nogenlunde konstant mellem 4,75 og 5,25% og huslejen tilsvarende i niveauet 1.65 1.85,- kr./m 2. Dermed har mange investorer betragtet investering i sådanne ejendomme som den sikre havn. Gennem de seneste år er afkastsspændet imellem primære kontorejendomme og kontorejendomme beliggende i Storkøbenhavn (sekundært kontormarked) blevet kraftigt udvidet til helt op imod 3 4 basispoint. På trods af den lave rente er sale & lease back af kontorejendomme fortsat interessant for både sælger og investor. Især investering i ejendomme i det sekundære kontormarked i København og Aarhus er ganske interessante for investorerne, idet de giver et højere løbende afkast. For den sælgende virksomhed vil et sale & lease back kunne sikre billigere vedligeholdelse af ejendommen,lavere drifts- og energiudgifter, samt frigørelse af kapital til andre formål. Det danske lejemarked Faldende beskæftigelse og den lave økonomiske aktivitet og en mindre aktiv offentlig sektor har ikke påvirket udlejningsmarkedet nævneværdigt. Tværtimod lå antallet af udlejninger i København på det højeste niveau siden 26 i 3. kvartal 212. Tomgangen på danske kontorer er ligeledes stagneret det sidste år og især i Storkøbenhavn og København City synes tomgangen efterhånden at være for nedadgående. Markedslejeniveauet på de primære ejendomme i københavnsområdet har været relativt modstandsdygtigt og har ikke gennemlevet det samme fald som under tidligere kriser, jf. ovenfor. Dette er dog delvist blevet sløret af tiltagende brug af perioder med lejefrihed, trappeleje og en øget grad af udlejerbetalt indretning. For ejendomme med lejemål af sekundær karakter er efterspørgslen svag, hvorfor der fortsat må forventes et vist pres/konkurrence på lejen. 2 Kontor Markedsrapport forår 213
Mens der er en tendens til inflow mod København City er der både omkostningsmæssige og infrastrukturelle fordele ved at lokalisere sig i Storkøbenhavn. Både leje- og driftsomkostninger er lavere end i byen og en væsentlig del af myldretidstrafikken kan undgås og udgifter til parkering er sjældne, mens der fortsat er hurtig og nem adgang til eksempelvis lufthavn. Østjylland har siden 29 oplevet den højeste tomgang på kontorer i Danmark. Den planlagte store tilgang af kontorlokaler i Aarhus må alt andet lige forventes fremtidigt at få en yderligere negativ indvirkning på tomgangsprocenterne for området. Hvis ikke tomgangsprocenterne skal stige yderligere i Østjylland er det nødvendigt at konjunkturerne vender inden disse projekter er færdige, således, at en stigende efterspørgsel kan absorbere hele tilgangen af kontorarealer. Tendenser på det danske lejemarked Aktiviteten på lejemarkedet for kontorer er, i Danmark såvel som resten af Europa, præget af, at mange virksomheder søger at konsolidere sig og fokuserer på at optimere deres pladsbehov og drage fordel af at kunne erhverve bedre lokaler på mere konkurrencedygtige vilkår. De overordnede tendenser er arealeffektivisering, energieffektivisering og løbende fokus på nedbringelse af driftsomkostningerne. Der er således ikke en nettovækst i behovet for kontorarealer, men en aktivitet som følge af, at der flyttes til større eller mindre lokaler, alternativt at der flyttes med henblik på omkostningsoptimering. Lejerne er fortsat kritiske, både hvad angår beliggenhed, men også hvad angår funktionel indretning i forsøg på optimering af den samlede lejeomkostning. Moderne byggeri og indretning giver ofte mulighed for en bedre udnyttelse af de anvendte arealer, hvilket samlet set reducerer omkostningen på trods af, at der betales en højere leje pr. m 2. Mens lejerne har fokus på omkostningseffektivisering på både den korte og lange bane, har udlejerne fokus på udlejning af deres tomgangsarealer med henblik på at sikre cash-flow. På trods af, at den danske byggebranche fortsat har det svært, falder byggeaktiviteten dog ikke helt i samme tempo, som da krisen satte ind. Samtidig peger både en forbedret konjunkturindikatorer for hele landet, samt et højere antal projekterede kontorbyggerier for København på en spirende grad af optimisme. Både i København og Aarhus er der flere planlagte og/eller igangsatte kontorbyggerier og flere af dem er forhåndsudlejet. 3
Markedsoverblik Mens væksten i den danske investeringsvolumen oversteg den samlede europæiske investeringsvolumen, er Danmark fortsat bagud i forhold til sine nordiske naboer, som oplever en hurtigere fremgang. En stabilisering i de danske tomgangsprocenter er udtryk for omkostningsoptimering fra virksomhederne snarere end en nettovækst i behovet for kontorarealer. Europa Det europæiske investeringsmarked Den europæiske investering i fast ejendom nåede 38,4 mia. i 4. kvartal 212, svarende til en stigning på 55% i forhold til 3. kvartal (se figur 1). I forhold til samme kvartal året før steg investeringsvolumen med 16%. På årsplan steg investeringsvolumen med 6% i 212 i forhold til året før. Markedets traditionelle iver efter at lukke handler inden årets udgang pressede de årlige investeringer op på 113 mia., hvilket var en marginal stigning på 1% i forhold til 211. Investeringsaktiviteten i Tyskland steg 6% i kvartalet til 1,1bn, lige under de 1,3 mia., som blev registreret i Storbritannien. Store opkøb indenfor kontorer og shoppingcentre pressede ligeledes investeringsvolumen i vejret i Polen, Norge og Schweiz. I 1. kvartal 213 lå investeringsvolumen på 6,2 mia., svarende til en stigning på 6% i forhold til samme kvartal året før. Trods den svage økonomi, er Europa stadig attraktiv for en lang række investorer, som udøver forskellige strategier på tværs af markeder og sektorer. Vi forventer, at investeringsvolumen vil forblive stabil i 213 med et beskedent opsving i 214. Det europæiske lejemarked Trods den usikkerhed, der stadig hersker i økonomien, leder fokus på omkostningsoptimering kontorlejere til at flytte til mere effektive og billigere kontorbygninger, hvilket forklarer det store antal transaktioner, der fortsat registreres. Det samlede netto-optag på kontorer i Europa nåde i 4. kvartal 212 3 mio. m 2, hvilket er en stigning fra 2,8 mio. m 2 registreret i det foregående kvartal. Det årlige optag på 11 mio. m 2, registrerede et fald på 4%, en forbedring i forhold til faldet på 7% i 3. kvartal. I løbet af 4. kvartal vendte de intra-regionale investorer deres position fra 3. kvartal og blev nettoinvestorer med 2,4 mia. Inter-regionale investorer fortsatte med at øge deres eksponering med nettoinvesteringer for 1,7 mia. i 4. kvartal. På årsbasis var de eneste større nettoinvestorer med 13,6 mia. i 212. En holdning om at vente-og-se dominerer fortsat blandt virksomheder i regionen, hvor mange vælger at udsætte deres flytteplaner. De kontortransaktioner, som blev foretaget i 4. kvartal understeger lejernes stigende tendens til at flytte til periferien, hvor kontorlokaler er betydeligt billigere end i centrale områder. Investeringsvolumen steg for alle ejendomstyper i 4. kvartal. Detailhandelssektoren registrerede en investeringsvolumen på 11 mia., svarende til en fordobling af gennemsnittet for årets første tre kvartaler. Med 4.5 mia. investeret i 4. kvartal, var ejendomme med blandet brug ligeledes begunstiget af investorer i 4. kvartal. Kontorer forblev den foretrukne sektor med over 17 mia. af aktiviteten. Private ejendomsinvestorer og -institutioner var stærke investorer i kvartalet og forblev nettoinvestorer i kvartalet såvel som året som helhed. Den børsnoterede sektor var igen nettosælgere i kraft af, at de afbalancerer deres porteføljer for at reducere deres gearingsniveau. Statsejede investeringsfonde fastholdt deres aktivitet med en rekord på 2,6 mia. investeret i 4. kvartal, hvilket skubber hele årets volumen til 5,6 mia., omend det kun udgør 5% af hele årets samlede volumen. Kontortomgangen er stabil i Europa, og det regionale gennemsnit ligger på 11%, svingende fra 2% i Marseille og 21,5% i Dublin (se figur 2 for en oversigt over tomgangen på udvalgte europæiske kontormarkeder). De største ændringer i opadgående retning blev registreret i Geneve og Warszawa, hvor der var en stor mængde nybyggeri i 4. kvartal. 4. kvartal 212 bød på en tilbagevenden af gennemførte kontorbyggerier med 1,4 mio. m 2 leveret til markedet. På trods af dette sluttede 212 på det laveste niveau (3,7 mio. m 2 ) af nye kontorer i regionen siden 25. Baseret på vores development pipeline burde udbuddet af nye kontorer være større i 213 og 214 med henholdsvis 5 og 6 mio. m 2 forventede nye kontorer. 212 sluttede med en beskeden stigning i lejeniveauet på 1,2%, hvilket er lidt bedre end vores forventninger (se figur 3). Dog er 4 Kontor Markedsrapport forår 213
de økonomiske udsigter fortsat udfordrende på kort sigt i Europa, hvilket holder presset på lejen på de primære beliggenheder. I denne sammenhæng forventer vi en stigning på 1,2% i primære værdier i 213, før en stærkere tilbagevenden (på et årligt gennemsnit på 2,5%) fra 214 til 216. London West End og Moskva vil bevidne de højeste stigninger, med forventede årlige gennemsnit på henholdsvis 5,9% og 4,9% løbet af de næste fem år. De samlede lejeomkostninger var stabile i hele Europa i løbet af 212 med en marginal vækst på,3%. Over halvdelen af de adspurgte markeder (22 ud af 39) vidnede om enten stabile eller faldende lejeomkostninger. Danmark Det danske investeringsmarked I henhold til tal fra DTZ Research nåede den samlede transaktionsvolumen i Danmark op på DKK 2 mia. i 212. Det er en stigning på ca. 11% i forhold til 211, hvor volumen var DKK 18 mia. (se figur 4). Volumen ligger dog stadig væsentlig under 27, hvor ejendomme til en værdi af DKK 64 mia. skiftede hænder. Af den samlede volumen stod udenlandske investorer for 29% af investeringerne i 212, en markant nedgang i forhold til 211, hvor udenlandske investorer for første gang stod for over halvdelen af det samlede volumen. Transaktionsvolumen var i høj grad drevet af boliger og prime kontor- og detailhandelsejendomme og især i hovedstaden. Boliger udgjorde samlet set 45% af volumen. Sammenholdt med de øvrige nordiske lande, sluttede Norge året med nogle store transaktioner og endte med en samlet volumen på NOK 55 mia., hvilket er tilbage på niveauet fra før krisen. Sverige så også en pæn transaktionsvolumen og endte for 3. år i træk over SEK 1 mia. samlet var volumen SEK 16 mia. Finland er i samme båd som Danmark, hvor volumen ikke er helt tilbage fra før krisen. I 212 så Finland en transaktionsmængde på 2,1 mia., hvilket ligger væsentligt under rekorden på 6,2 mia. fra 27. Københavnske kontorejendomme Antallet af nybyggede kontorejendomme øger tomgangen yderligere og med mindre, der kommer en form for økonomisk opsving, vil den planlagte tilgang af kontorlokaler i bl.a. København forventeligt få en yderligere negativ effekt på tomgangsprocenten. Pt. kan det nuværende aktivitetsniveau ikke forventes at være i stand til at absorbere tilgangen af nyopførte kontorlokaler. Der er kun registreret enkelte spekulations-byggerier (byggerier, hvor størstedelen ikke på forhånd er udlejet), men der er mange projekter, som ligger klar på tegnebrættet. Aktiviteten på lejemarkedet for kontorer er, i Danmark såvel som resten af Europa, præget af, at mange virksomheder fokuserer på at optimere deres pladsbehov og drage fordel af at kunne erhverve bedre lokaler på mere konkurrencedygtige vilkår. Der er således ikke en nettovækst i behovet for kontorarealer, men en aktivitet som følge af, at der flyttes til større eller mindre lokaler, alternativt at der flyttes med henblik på omkostningsoptimering. Lejerne er fortsat kritiske både hvad angår beliggenhed, men også hvad angår funktionel indretning i forsøg på optimering af den samlede lejeomkostning. Moderne byggeri og indretning giver ofte mulighed for en bedre udnyttelse af de anvendte arealer, hvilket samlet set reducerer omkostningen på trods af, at der betales en højere leje pr. m 2. Figur 1 Europæisk investeringsvolumen. Kilde Oline-ED statistikken mia. 7 6 5 4 3 2 1-2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 K1 2 K2 2 K3 2 K4 2 K1 21 K2 21 K3 21 K4 21 K1 22 K2 22 K3 22 K4 22 K1 23 K2 23 K3 23 K4 23 K1 24 K2 24 K3 24 K4 24 K1 25 K2 25 K3 25 K4 25 K1 26 K2 26 K3 26 K4 26 K1 27 K2 27 K3 27 K4 27 K1 28 K2 28 K3 28 K4 28 K1 29 K2 29 K3 29 K4 29 K1 21 K2 21 K3 21 K4 21 K1 211 K2 211 K3 211 K4 211 K1 212 K2 212 K3 212 K4 212 K1 213 Figur 2 Tomgang Europa. Kilde DTZ Research 6 5 4 3 2 K1 26 London Hamburg Berlin München Helsinki Stockholm Amsterdam K2 26 K3 26 K4 26 K1 27 K2 27 K3 27 K4 27 K1 28 K2 28 K3 28 K4 211 K4 212 Figur 3 Lejeniveauer Europa. Kilde DTZ Research K4 28 K1 29 K2 29 K3 29 Helsinki Berlin Hamburg München Amsterdam Stockholm Figur 4 Nordisk transaktionsvolumen. Kilde DTZ Research Mia. DKK 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Danmark Sverige Norge Finland 27 28 29 21 211 212 K4 29 K1 21 K2 21 K3 21 K4 21 K1 211 K2 211 K3 211 K4 211 K1 212 K2 212 K3 212 K4 212 K1 213 5
Figur 5 Antal kontorudlejninger i Storkøbenhavn. Kilde Oline.dk og DTZ Research 18 16 14 12 1 8 6 4 2 K1 26 K2 26 K3 26 K4 26 K1 27 K2 27 K3 27 K4 27 K1 28 K2 28 K3 28 K4 28 K1 29 K2 29 K3 29 K4 29 K1 21 K2 21 K3 21 K4 21 K1 211 K2 211 K3 211 K4 211 K1 212 K2 212 K3 212 K4 212 K1 213 Tomgang Kontormarkedet, som oplevede et kontinuerligt fald i antallet af udlejninger fre til 2. kvartal 29, synes at være kommet igennem den værste periode. Efter lidt fald i antallet af udlejninger i starten af 212 lå antallet af udlejninger i 3. kvartal 213 på det højeste niveau, som er registreret i perioden 26-213 (se figur 5). Tomgangen på danske kontorer er ligeledes stagneret det sidste år og især i Storkøbenhavn og København City synes tomgangen efterhånden at være for nedadgående (se figur 6). I fjerde kvartal steg tomgangen dog med 42. m2 kontorlejemål på landsplan, svarende til knap 2%. Det var især i Nordsjælland, at der kom flere tomme kontorlokaler, mens der ifølge Oline-ED Statistikken, var et mindre fald i ledigheden i København C og Københavns omegn. Figur 6 Tomgang København City. Kilde Oline-ED Statistikken 12 1 8 6 4 2 K1 26 K2 26 K3 26 K4 26 K1 27 K2 27 K3 27 K4 27 K1 28 K2 28 K3 28 K4 28 K1 29 K2 29 K3 29 K4 29 K1 21 K2 21 K3 21 K4 21 K1 211 K2 211 K3 211 K4 211 K1 212 K2 212 K3 212 K4 212 K1 213 K2 213 Lejeniveau Markedslejeniveauet på de primære ejendomme i københavnsområdet har været relativt modstandsdygtigt og har ikke gennemlevet det samme fald som under tidligere kriser. Dette er dog delvist blevet sløret af tiltagende brug af perioder med lejefrihed, trappeleje og en øget grad af udlejerbetalt indretning. Lejeniveauerne for de bedste kontorer i København ligger fortsat i niveauet kr. 1.6 1.8 pr. m 2 ekskl. drift, mens sekundære kontorer i Københavns yderregioner koster i niveauet kr. 5 7 pr. m 2 på samme vilkår (se figur 7-8), For ejendomme med lejemål af sekundær karakter er efterspørgslen særdeles svag, hvorfor der fortsat må forventes et vist pres/konkurrence på lejen. Figur 7 Primært lejeniveau København. Kilde DTZ Research 2. 1.9 1.8 1.7 1.6 1.5 1.4 Kontorejendomme i Aarhus Tomgang Østjylland har siden 29 oplevet den højeste tomgang på kontorer i Danmark (se figur 9). Efter nogen stabilisering i 21/211 steg tomgangen for kontorer i Østjylland dog markant i løbet af 212, hvor den umiddelbart toppede på 13,72% i 3. kvartal (se figur 1). Siden da har tendensen været svagt nedadgående og i 1. kvartal 213 lå tomgangen for kontorer i regionen på 13,1%. Aarhus har oplevet en periode med skiftevis stigning og fald i antallet af udleninger, men synes i det store hele at være ovre den værste krise - især i lyset af, at antallet af udlejninger i 3. kvartal 212 tangerede antallet på toppen af markedet i 4. kvartal 27 (se figur 11). 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Primær kontorleje (kr./m²/p.a.) Figur 8 Lejebarometer København. Kilde DTZ Research 2. 1.8 1.6 1.4 1.2 1. 8 6 4 2 Kr./m²/p.a. 6 Kontor Markedsrapport forår 213
Den planlagte store tilgang af kontorlokaler i Aarhus må alt andet lige forventes fremtidigt at få en yderligere negativ indvirkning på tomgangsprocenterne for området. Hvis ikke tomgangsprocenterne skal stige yderligere i Østjylland er det nødvendigt at konjunkturerne vender inden disse projekter er færdige, således, at en stigende efterspørgsel kan absorbere hele tilgangen af kontorarealer. Figur 9 Tomgang Danmark. Kilde Oline-ED Statistikken % 16 14 12 1 8 6 4 2 Lejeniveau Udviklingen på lejemarkedet i Aarhus er stabiliseret på et niveau, hvor toplejen ligger i niveauet kr. 1.2-1.4 pr. m 2 ekskl. drift for de bedste beliggenheder i nye ejendomme, mens kontorer i sekundære områder kan lejes til et niveau på kr. 6-1. pr. m 2 ekskl. drift (se figur 12). Der er et meget lille aktuelt udbud af moderne kontorer i Aarhus C i forhold til størrelsen af det samlede udbud. Der har de sidste par år været et stadigt stigende pres på lejepriserne i området. Dels er udbuddet af tomme kontorlokaler steget og dels er mange lejere stadig tilbageholdene som følge af den finansielle krise. Det er ubetinget lejers marked om end der ikke er mange af dem. Det stadigt stigende udbud af kontorlokaler i Østjylland og i særdeleshed i Aarhus forventes at fastholde presset på lejepriserne i området. Det forventes således at lejepriserne i de kommende år vil falde på sekundære beliggenheder. Det forventes, at moderne kontorer på primære beliggenheder vil kunne fastholde de nuværende lejeniveauer i den kommende tid. Hvis ikke der genereres en konjunkturbestemt efterspørgsel indenfor en kort årrække, er det sandsynligt, at også de primære beliggenheder vil komme under pres. Udlejning af større kontorlejemål Markedet for udlejninger af kontorer over 3. m 2 har siden 2. kvartal 211 ligget på et højere niveau, end det generelt har været tilfældet fra 28-21 (se figur 13). Det skal dog bemærkes, at kun udlejninger, som er registreret på Oline er med i denne oversigt, hvilket betyder, at off-market udlejninger ikke fremgår. Der er pr. 1. april 151 kontorlejemål over 3. m 2 ledige over hele landet. Antallet for ledige kontorlejemål over 5. m 2 er pr. 1. april 49 (se figur 14). % 16 14 12 1 8 6 4 2 K1 26 K2 26 K3 26 K4 26 K1 27 K2 27 K3 27 K4 27 K1 28 K2 28 K3 28 K4 28 K1 29 K2 29 K3 29 K4 29 K1 21 K2 21 K3 21 K4 21 K1 211 K2 211 K3 211 K4 211 K1 212 K2 212 K3 212 K4 212 K1 213 K2 213 Østjylland København by Københavns omegn Sydjylland Fyn Nordsjælland Vest- og Sydsjælland Østsjælland Nordjylland Vestjylland Figur 1 Tomgang Østjylland. Kilde Oline-ED Statistikken 6 5 4 3 2 1 K1 26 K2 26 K3 26 K4 26 K1 27 K2 27 K3 27 K4 27 K1 28 K2 28 K3 28 K4 28 K1 29 K2 29 K3 29 K4 29 K1 21 K2 21 K3 21 K4 21 K1 211 K2 211 K3 211 K4 211 K1 212 K2 212 K3 212 K4 212 K1 213 K2 213 Figur 11 Antal kontorudlejninger Aarhus. Kilde Oline.dk og DTZ Research K1 26 K2 26 K3 26 K4 26 K1 27 K2 27 K3 27 K4 27 K1 28 K2 28 K3 28 K4 28 K1 29 K2 29 K3 29 K4 29 K1 21 K2 21 K3 21 K4 21 K1 211 K2 211 K3 211 K4 211 K1 212 K2 212 K3 212 K4 212 K1 213 Figur 12 Lejebarometer Jylland og Fyn. Kilde DTZ Research 1.6 1.4 1.2 1. 8 6 4 2 Kr./m²/p.a. 7
8 Kontor Markedsrapport forår 213
Figur 13 Antal kontorudlejninger 3. + m 2. Kilde DTZ Research 8 7 6 5 4 3 2 1 K1 28 K2 28 K3 28 K4 28 K1 29 K2 29 K3 29 K4 29 K1 21 K2 21 K3 21 K4 21 K1 211 K2 211 K3 211 K4 211 K1 212 K2 212 K3 212 K4 212 K1 213 Figur 14 Ledige kontorer fordelt på størrelse. Kilde Oline-ED Statistikken 8 7 6 5 4 3 2 1 1. april 212 1. juli 212 1. oktober 212 1. januar 213 1. april 213 Hovedparten af de større kontorudlejninger i 212 Lejemål Lejer Lejet areal m 2 Nymøllevej 91, Lyngby Haldor Topsøe 32. Telegade 2, Taastrup DSB 29.5 A.C. Meyers Vænge, København SV Gjensidige Forsikring 15.731 Kampmannsgade, København V N/w 6.5 Buddingevej 197, Søborg ISS 6. Birkerød Kongevej 25, Birkerød Nordania Leasing 5.3 Lyngbyvej 32, København Ø Uddannelsesinstitution 5.58 Strandlodsvej 3, Købehavn S Modern Times Group 5. Vestre Fælledvej 6, København V Carlsberg 5. Frederikskaj 6, København SV Aalborg Universitet 4.176 Sortemosevej 21, Allerød Udbetaling Danmark - ATP 4.163 Oslo Plads 2, København Ø Mærsk Olie & Gas 4. Amager Strandvej, København S CBS 3.8 Hannemanns Allé 53, København S 3M 3.265 Osvald Helmuthsvej 4, Frederiksberg Chartis 3.4 Edward Thomsens vej 8, København S Alcons 2.85 Edward Thomsens vej 8, København S Novartis 2.85 Rosenørns Allé 35, Frederiksberg Røde Kors 2.3 Gyldenløvesgade 11, København V Københavns kommune 2.269 9
Byggeri og udvikling På trods af, at den danske byggebranche fortsat har det svært, falder den generelle byggeaktivitet dog ikke helt i samme tempo, som da krisen satte ind. Samtidig peger både konjunkturindikatorer for hele landet, samt projekteret kontorbyggeri for København på en spirende grad af optimisme. Det samlede byggeri toppede sidste gang i 28 med knap 11 mio. m 2 nybyggeri inklusiv tilbygninger, og er herefter faldet med gennemsnitligt 17% årligt for i 211 at være faldet ca. halvdelen af dette niveau (se figur 15). Byggeriet er dog kun faldet med ca. 2% fra 211 til 212 målt på nye kvadratmeter på markedet, hvilket muligvis kan tolkes som en spæd opvågnen af byggebranchen. Ser vi på konjunkturindikatoren for bygge og anlæg, fremgår det, at stemningen siden foråret 211 har været noget mere stabil og positiv end siden lavpunktet i sensommeren 29 (se figur 16). Denne forbedrede stemning har dog hverken udmøntet sig i flere tilladte (projekterede) byggerier eller flere igangsatte byggerier, som begge er faldet forholdsvist støt siden 26 (se figur 17). Samtidig viser statistikken, at der i 212 fortsat på landsplan var et betydeligt antal m 2 (8,5 mio m 2 ) under opførelse, hvilket er et udtryk for, at byggeri er påbegyndt (på et hvilket som helst givent tidspunkt), men endnu ikke afsluttet (se figur 18). Atter nedgang i erhvervsbyggeri, men opbremsning i tempo Ser vi udelukkende på byggeri til erhvervsformål, fremgår det, at der i årene 26-28 kontinuerligt blev projekteret, påbegyndt og fuldført flere og flere byggeprojekter (se figur 19). I 29 knækkede kurven og mængden af både tilladt og påbegyndt byggeri målt på m 2 faldt på landsplan igen til knap halvdelen. Alle fire faser af byggeriet er således faldet kontinuerligt siden 28, om end mængden af fuldendt byggeri synes at stagnere i 212, som beskrevet ovenfor. Samtidig fremgår det, at tilladt og påbegyndt byggeri ikke falder i samme tempo som fra 28-29. Lyspunkter i København Ser vi på byggeri til erhvervsformål for København isoleret, fremgår det, at der i 212 med ca. 133. m 2 blev projekteret 2,3% mere end i 26 (se figur 2). Også fuldført byggeri er med 12. m 2 godt med og ligger på niveau med 28-29. Påbegyndt byggeri steg kontinuerligt i perioden 29-211, men er dog i 212 med 26.5 m 2 faldet til det laveste niveau i perioden. Byggeaktivitet i Aarhus trods konjunkturerne Tallene for Aarhus stemmer i grove træk overens med tallene for landsplan (se figur 21). Her har tendensen for både påbegyndt og Figur 15 Nybyggeri hele landet. Kilde Danmarks Statistik Mio. m² 12 1 8 6 4 2 3 2 1-1 -2-3 -4-5 -6 Figur 17 Tilladt og påbegyndt byggeri hele landet. Kilde Danmarks Statistik Mio. m² 16 14 12 1 8 6 4 2 26 27 28 29 21 211 212 Nybyggeri Tilbygning Figur 16 Konjunkturindikator bygge og anlæg. Kilde Danmarks Statistik 26M1 26M4 26M7 26M1 27M1 27M4 27M7 27M1 28M1 28M4 28M7 28M1 29M1 29M4 29M7 29M1 21M1 21M4 21M7 21M1 211M1 211M4 211M7 211M1 212M1 212M4 212M7 212M1 213M1 Tilladt byggeri Påbegyndt byggeri 26 27 28 29 21 211 212 1 Kontor Markedsrapport forår 213
Figur 18 Nybyggeri alle fire faser hele landet. Kilde Danmarks Statistik Mio. m² 18 16 14 12 1 8 6 4 2 26 27 28 29 21 211 212 Tilladt byggeri Påbegyndt byggeri Fuldført byggeri Byggeri under opførelse Figur 19 Byggeri til erhvervsformål. Kilde Danmarks Statistik Mio. m² 3 3 2 2 1 1 Tilladt byggeri Påbegyndt byggeri Fuldført Byggeri Byggeri under opførelse 26 27 28 29 21 211 212 Figur 2 Byggeri til erhvervsformål København. Kilde Danmarks Statistik Tusinde m² 25 2 15 1 5 Tilladt byggeri Påbegyndt byggeri Fuldført Byggeri Byggeri under opførelse 26 27 28 29 21 211 212 Figur 21 Byggeri til erhvervsformål Aarhus. Kilde Danmarks Statistik Tusinde m² 35 3 25 2 15 1 5 Tilladt byggeri Påbegyndt byggeri Fuldført Byggeri Byggeri under opførelse 26 27 28 29 21 211 212 11
fuldført byggeri været faldende siden 29. Tilladt byggeri toppede med projekteringen af De Bynære Havnearealer på 35. m 2 i 28, men er faldet forholdsvist kontinuerligt siden og ligger i 212 på godt 15. m 2. I perioden 26-212 er der dog igangsat 21% flere kvadratmeter byggeri i Aarhus end i København, ligesom der er fuldført 7% flere kvadratmeter byggeri. Der er altså positivitet at spore forskellige steder i byggebranchen. Hvorvidt kurven for alvor er på vej til at vende, må vi afvente tallene for 213 med at få afklaret. Kontorudviklingsområder og -projekter i København Politikken for det historiske CBD område i København har været at bevare og renovere frem for at nedrive og ombygge, hvilket er grunden til at ekspansion og nye kontorudviklingsprojekter i 197 erne og 8 erne foregik meget på den vestlige side af byen. Fra midten af 199 erne og fremefter flyttede fokus til de ældre havneområder, der løber gennem selve byen samt den nye bydel i Ørestad. Modsat de andre nordiske hovedstæder har København et væld af udviklingsmuligheder til fremtidig ekspansion, hvoraf mange allerede ligger i nærheden af byens infrastruktur- og transportsystemer. Lægges projekteret byggeri og byggeri under opførelse i 212 sammen, ligger den nuværende kontorpipeline på ca. 235. m 2 (se figur 19), hvoraf der er aktivitet på omtrent 75%. Spekulativ udvikling er sjælden og kun institutionelle investorer er risikovillige nok til at håndtere sådanne projekter i øjeblikket. Langelinie I kraft af Langelinies helt enestående havnemiljø kun få stenkast fra Københavns centrum har mange større virksomheder domicileret sig her. Langelinie er meget besøgt af både Københavnere på udflugt eller spadseretur og naturligvis de mange tusinde krydstogtsrejsende, som hvert år lægger til kaj her. Krydstogtsskibe vil også i fremtiden lægge til ved Langelinie, mens de skibe, der skal skifte besætning og passagerer, fra 212 vil komme til at ligge på den nye kaj ved Kronløbsgraven. LM-Project: Projektet, som er tegnet af den amerikanske arkitekt Steven Holl, skal være hovedstadens nye vartegn i verden. By & Havn kalder det et håndtryk over havnen. Et kontortårn på Marmormolen på 24 etager rækker ud over havnebassinet - med en cykel og gangbro - fra 17. etage, som giver hånd til det 27 etager høje kontorhus på spidsen af Langelinie. By & Havn, ATP Ejendomme og PensionDanmark har oprettet et konsortium, der for en pris på godt kr. 2,1 mia. har købt FN Byen på 45. m 2 (se nedenfor) beliggende på Marmormolen i København samt LM Project. De to kontortårne på hhv. Marmormolen og spidsen af Langelinie kommer til at rumme kontorarealer på 58. m 2. Byggeriet er endnu ikke sat i gang, men det vil ske, når der er opnået en tilfredsstillende forhåndsudlejning. Pakhuset: I øjeblikket udvikler ATP Ejendomme ca. 2. m 2 kontor på spekulativ basis på Langelinie. Pakhuset er tegnet af Lundgaard & Tranberg og har mulighed for såvel domicil som flerbruger. Pakhuset består af to parkeringskældre og syv etager kontorer, der, med et aflangt atrium i midten, binder huset sammen vandret og lodret. Pakhuset er et fleksibelt kontorbyggeri så der er ingen faste indervægge langs facaderne. Projektet påbegyndtes primo 213 og forventes afsluttet medio 214. 12 Kontor Markedsrapport forår 213 Aalborg Portland Siloer: Illustration DesignGroup Architects
Ørestad Mindre end 1 minutter fra både indre by og Skandinaviens største lufthavn er dette område ideelt til kontorbyggeri, som ligeledes har ideelle trafikale forhold. Der er planlagt 31ha udvikling i området,som vil rumme mere end 3 mio. m 2, når det står færdigt. Heraf kan totalt udvikles ca. 1,2 mio. m 2 kontor i dette område. Området er inddelt i Ørestad Syd. Der bor nu ca. 6. mennesker i Ørestad, som allerede er godt undervejs i udviklingen med seks metrostationer og adskillige højt profilerede bygninger, såsom DR Byen, Københavns Universitet, Fields og mange virksomheders hovedkvarterer. Ørestad ventes at have 2. indbyggere, når det står færdigt, ligesom 6-8. mennesker ventes at have deres job her. Ørestad Downtown og Ørestad Business Center: By & Havn og NCC har lanceret en ny helhedsplan for Ørestad Down Town udformet af COBE arkitekter. Lokalplanforslaget lå færdigt i efteråret 212 og lokalplanen for det nye erhvervskvarter ventes vedtaget i maj 213. Aftalen betyder, at NCC over de næste fem år skal bygge 25. etagemeter primært erhvervsbyggeri i Ørestad. De mange etagemeter fordeler sig med 1. etagemeter i Ørestad Down Town nord for Øresundsmotorvejen og 15. etagemeter i Ørestad Business Center syd for motorvejen. Nordea: PensionDanmark, Lægernes Pensionsbank og Nordeas eget pensionsselskab opfører Nordeas nye domicil på 46. m 2, med mulig udvidelse til 7. m 2,i Ørestad Nord. Milliardbyggeriet, som er tegnet af Henning Larsen, ventes at gå i gang i løbet af 213 med forventet indflytning i 216. KLP3: KLP har købt byggeretten til et tredje kontorhus i Ørestad City. Grunden er på 65. m 2 og beliggende på Kay Fiskers Plads. I projektet er der mulighed for en opdeling i fire domiciler med egen indgang. Hannemannsparken: Hannemannsparken er navnet for det i alt 85.5 etagemeter store projekt som Nordkranen opfører på Hannemanns Allé i den nordlige del af Ørestad Syd. Hannemannsparken skal derfor rumme en blandet bebyggelse med mange små enheder fordelt med ca. 2/3 til boliger og 1/3 til erhverv. Erhvervsdelen bliver et multibrugerkoncept med gode fællesfaciliteter. Erhvervsdelen vil kunne rumme virksomheder fra 15-2 personer og opefter. Copenhagen Towers: Første fase af Copenhagen Towers på 12. m 2 er gennemført og udlejet til Dansk Industri. I marts 213 blev det offentliggjort, at Copenhagen Towers nu får tilføjet tårn to, idet byggeriet af 28. m 2 eksklusive kontorlokaler påbegyndes i Ørestad. Det er Solstra Capital Partners, som står bag investeringen, der finansieres af Aareal Bank AG. Det nybyggede tårn vil bestå af 22 etager på ialt 19. m 2 og en 7 etagers kontorbygning på 7.5 m 2. Der vil være et spektakulært atrium på 1.4 m 2, som forbinder hele kontorkomplekset med Hotel Crowne Plaza og South Wing bygningen, der pt. huser Dansk Industri. Når Copenhagen Towers står færdigt, vil det andrage 18. m 2 og indeholde et 85 meter højt tårn. 8-TALLET: På Richard Mortensens Vej i Ørestad Syd står bolig- og erhvervsprojektet, 8TALLET, nu færdigt. Huset er en moderne fortolkning af den sydlandske bjerglandsby, med stier og haver i op til 1. sals højde, hyggelige gårdrum og pladser. 8TALLET har, udover boliger og erhvervslejemål, bl.a. sin egen café med takeaway og cateringservice. Derudover har 8TALLET byens måske bedste udsigt ud over de grønne områder på den fredede Kalvebod Fælled, som ligger ved foden af bygningen. Der er på nuværende tidspunkt udlejet ca. 8. af de i alt 1. m 2 kontor og showroom. Arenakvarteret: Med den kommende multiarena som centrum udvikler By & Havn Arenakvarteret i Ørestad Syd med byggeri på omkring 27. m 2, svarende til omkring kr. 5 mia. Sydhavnen Sydhavnen rummer områderne Enghave Brygge, Teglholmen og Sluseholmen. Med en beliggenhed lige ved indfaldsvejen til indre København har dette område gennemgået betydelig udvikling over de seneste 1-15 år og opnået status som et vigtigt kontorområde. Siden de første udviklingsprojekter på Frederikskaj for en række globale virksomheder har området oplevet en ny bølge af projekter på de tidligere havneområder, hvor mange af de gamle installationer er blevet fjernet. Dette har givet plads til et stort område med blandet udvikling hele vejen fra Fisketorvet i nord til Sluseholmen i syd. Området kan potentielt rumme 225. m 2 kontor i tillæg til det, som allerede er udviklet, ligesom der vil være ca. samme antal m 2 til boligbyggeri. Der er ca. 12. arbejdspladser, især inden for IT og tele. Aalborg Universitet er flyttet ind på 42. m 2 i Nokias tidligere bygninger sammen med private forsknings- og udviklings virksomheder, der tilsammen tilføjer ca. 4 6 ansatte og ca. 1.5 studerende. Nordhavnen Det spændende udviklingsområde i Nordhavn byder på et potentiale på omkring 2 hektar fremtidig udvikling. I 28 igangsatte By & Havn en åben international idékonkurrence for en strukturplan for hele Nordhavnen samt en udbygningsplan for fase et (Indre Nordhavn) af byudviklingsprojektet. I det urbane strategidokumentfor området forventes det, at der vil være udviklingsjord i den første fase med ca. 14. m 2 afsat til kontorer. Ny vejforbindelse fra Lyngby-motorvejen i 215 og en forlængelse af metroringen til området i 219 vil give et glimrende fundament for moderne kontorudvikling tæt på byen og med gode transportforbindelser. By & Havn stiler mod, at Nordhavn i 25 er en selvstændig bydel med 4. arbejdspladser og et lignende antal indbyggere faktisk får Nordhavn sit eget postnummer, 215, fra sommeren 214. Samlet skal Nordhavn bebygges for kr. 7 mia. og får egen metro. Området ventes frem mod 25 at blive bebygget med 3,5 mio. m 2. Harbour House/Clipper House: Disse arkitektoniske perler blev i januar 212 opkøbt af Danica Pension. De hvide bygninger på havnefronten er bygget i to omgange, men mangler fortsat et tårn og en plads, før værket er fuldendt. Den nye ejer overvejer at gå videre med færdiggørelsen. Ejendommen udgør 22. m 2 og en købesum på ca. kr. 67 mio. Harbour House II: Det 14. m 2 store kontorbyggeri stod færdigt i 21. Rederiet Clipper Group og Klaus Kastbjerg som tilsammen hedder Sundkrog Ejendomsselskab stod for opførelsen. Ejendommen er fuldt udlejet. SK2: Ejendommen, som ligger på Sundkrogskaj 2/Sundkrogsgade 13, er tegnet af Kim Utzon Arkitekter og opført i 2 (Utzon I) og i 24 (Utzon II). Hovedparten af ejendommens knap 13
9. m 2 er udlejet til DI, som fraflytter ejendommen henover sommeren 213, og arealerne skal derfor genudlejes. Aalborg Portland Siloer: Et konsortium bestående af ATP, PFA Pension og PensionDanmark har investeret 39 mio. i to cementsiloer, som ombygges til en moderne og spektakulær kontorejendom. Huset, som er tegnet af Design Group Architects, bygges som en såkaldt add-on -konstruktion på de eksisterende siloer. Der bliver bygget i alt ni meter ud hele vejen rundt om begge siloer, så de på den måde kommer til at hænge sammen til ét hus. Projektet får 7 kontoretager, der starter 24 meter over jorden, mens byggeriets samlede højde er på 59 meter og omfatter 11. m 2 kontorlokaler og 3. m 2 sekundære arealer som teknikrum og opbevaring. Byggeriet påbegyndtes i oktober 212 af NCC Construction Danmark A/S. Huset, der allerede er halvt udlejet, forventes at være klar til indflytning den 1. april 214. Øvrigt Århusgadekvarteret: 4.2 etagemeter er solgt til et joint venture bestående af NRE Construction og udviklingsselskabet Corpus Development. Byggefelt skal bruges til kontorbyggeri og projektet er videresolgt til solide, langsigtede slutinvestorer. Marmormolen Dette er området i den sydlige ende af Nordhavnen, nær Østerbro og krydstogtsterminalen og med S- togsstationen et stenkast derfra. Lokalplanen, som er vedtaget i januar 21, forudser omkring 2, m 2 kontor-, bolig- og tilhørende erhvervsudvikling. FN Byen: Udviklingen af Marmormolen er blevet kickstartet af, at FN har forpligtet sig til at flytte til dette område. Dette vil samle deres seks lokale afdelinger under et tag i en ny bygning, som oprindeligt skulle andrage 3. m 2 og nu har fået yderligere 14. m 2 tilføjet i planen. Dette er i øjeblikket under opførelse. Fem fingre står klar nu; de resterende tre opføres og klargøres i etape 2 frem til januar 214. Valby Carlsberg Byen: Bryggeriet Carlsberg solgte i foråret 212 75% af selskabets andel i den gamle bryggerigrund i Valby for ca. kr. 2,5 mia. Sammen med et konsortium bestående af Realdania, PFA, PenSam og Topdanmark skal Carlsberg udvikle den gamle bryggerigrund. Det 16 år gamle Carlsberg bryggeri i København udvikles til et nyt, levende bykvarter, Carlsberg Byen. Kvarteret kommer til at rumme ca. 3. boliger i forskellige former og prisklasser lige fra studielejligheder til penthouselejligheder. I alt bygges 567. m 2 fordelt med 45%. til boliger, 45% til butikker og erhverv og 1% til kultur, idræt og institutioner. Området omkring Ny Tap i Carlsberg Byen er spærret af, og nedrivningsfirmaet Kingo Karlsen A/S begyndte i oktober 212 nedrivningen af det gamle tapperi fra 195 erne. UCC: Professionshøjskolen UCC etablerer en ny attraktiv uddannelsescampus, Campus Carlsberg, på mere end 55. m 2 i Carlsberg Byen. Den nye uddannelsescampus bliver centralt placeret direkte ved den kommende Carlsberg S-togsstation. Arbejdet med opførelsen af Campus Carlsberg er påbegyndt og vil stå klar til indflytning i 216. Kontorudviklingsområder og -projekter i Aarhus I de kommende år er der planlagt flere større investeringer i Aarhus. Det er planlagt, at der skal gennemføres en modernisering af infrastrukturen i Aarhus, bl.a. med en tunnel under Marselis Boulevard. Første etape af tunellen blev igangsat i 21 og forventes færdigt i sommeren 213. Anden etape blev udskudt pga. mindre EU-støtte end forventet. Modellen for finansiering af Etape 2 er dog nu på plads og i øjeblikket arbejdes der på at finde det mest gunstige tidspunkt for opstart. Desuden planlægges Danmarks første letbane, hvor etape 1 blev endelig godkendt d. 9. juni 211 og forventes færdigt i 215, og som vil forbinde de nye boligområder i Lystrup og Skejby med byen. Herudover pågår en fortsat udbygning af havnen, der i 222 forventes at være blevet dobbelt så stor som i 28, herunder den ny Omniterminal, og forventes at blive på ca. 8. m 2. På trods af, at projekteret byggeri toppede i 28 og både påbegyndt og fuldført byggeri toppede i 29, fik de mange projekter, som blev udskudt i kølvandet på finanskrisen i 211 og 212 nyt liv og finansiering, hvilket betyder, at en del af dem nu står indflytningsklare. Aarhus Kommune gik forrest på De Bynære Havnearealer og igangsatte byggeriet af 65. m 2 til offentlige formål. Der er flere forskellige udviklingsområder i det centrale Aarhus som her i 213 er under udvikling, men uden sammenligning er det mest markante De Bynære Havnearealer. De Bynære Havnearealer Der er mange projekter på vej på- og omkring havnearealerne. De mest markante kontorprojekter som forventes at blive udført i den nærmeste fremtid, er gennemgået nedenfor. Urban Media Space Aarhus: Med sine 3. m 2 bliver Multimediehuset med sin nærhed til byen og de 1. centrale parkeringspladser forventeligt et naturligt centrum og omdrejningspunkt for et besøg til Aarhus Centrum. Husets placering på det nye centrale havnetorv kommer også til at danne rammerne om et centralt stoppested for den planlagte nærbane. Multimediehuset kommer til at rumme et nyt og moderne bibliotek, borgerservice samt eksterne lejere på de resterende arealer, som forventes at udgøre ca. 1. m 2 kontorer. Den 1. marts 212 startede udbud af 18 fagentrepriser, der skal være med til at færdiggøre Urban Mediaspace Aarhus. Det drejer sig om installationer og den såkaldte indvendige aptering af det nye Multimediehus samt om vejomlægninger og etablering af de nye havnepladser. Arbejderne vedrørende huset skal udføres i 213 og 214, mens vejomlægningerne og etablering af havnepladserne først afsluttes i 215. I januar påbegyndtes et sluse- og pumpeanlæg, som ventes færdigt i december 213 og kommer til at ligge ved mundingen af Aarhus Å lige ved Dok1 og Hotel Atlantic. Navitas Park: Ingeniørhøjskolen, Maskinmesterskolen og INCUBA Science Park er gået sammen om opførelsen af Navitas Park. Som et led i Aarhus vision om at blive verdens hovedstad for vindenergi (med fokus på den videntunge del) samt visionen om at være CO 2 - neutral i 23 investeres der kr. 8 mio. i projektet. Projektet er placeret på den inderste del af havnearealerne og bliver det nye centrum for innovation og energi. Projektet påbegyndtes i 211 og forventes færdigt i 214 og vil med sine 35. m 2 blive centrum for 2. studerende og 3 undervisere, forskere og iværksættere. 14 Kontor Markedsrapport forår 213
SHIP: Projektet, som er tegnet af Arkitema, bliver fire etager højt og er i sin form inspireret af hånden og dens fem fingre. Projektet markerer overgangen mellem den nye havnebydel og Fiskeri-, Træskibs- og Lystbådehavnen. Det er tanken, at SHiP skal gribe fat i begge miljøer og skabe en indbyrdes forbindelse i form af en række rekreative aktiviteter, som både den nye bydels og havnens brugere kan få glæde af. Det kan fx være vand- og træningsfaciliteter. Ud over aktivitetsarealet kan der både etableres erhvervslejemål og boliger i SHiP-projektet. Det er pt. ikke endeligt besluttet, hvornår byggeriet påbegyndes. Bygherre er Byggeselskab Olav de Linde. Bestseller: C.F. Møller har tegnet Bestsellers nye domicil på den indre del af De Bynære Havnearealer. Opførelsen af projektet, som er på 2. m 2, er i fuld gang. Når det står færdigt, senere i 213, vil det huse 5 arbejdspladser. Aarhus centrum Flere områder af Aarhus centrum er omfattet af udviklingsplaner for fremtiden. Et udpluk af kontorprojekterne er gennemgået nedenfor. Projekterne, som her fremhæves, er udvalgt, da de er nært forestående og med stor sandsynlighed vil blive gennemført. DSB arealerne: Udviklingen af den sidste del af DSB arealerne bag shoppingcentret Bruun s Galleri er sat i gang. Der opføres et 92 meter højt kontorhus på 25. m 2 med indflytning senere i 213. Bygningen vil huse advokatfirmaet Bech-Bruun, revisionsfirmaet Deloitte samt et Comwell-hotel med 24 værelser og et konferencecenter med plads til 1. gæster. Den sidste bygning på DSB arealet er nu blevet solgt. Ejendomsselskabet Bricks A/S samarbejder med C.F. Møller og Aarhus kommune om et oplæg til udnyttelsen af det ca. 14. m 2 store grundareal. CeresByen: Byens bryggeri, ejet af Royal Unibrew, som i langt tid ikke har brygget en eneste øl er i gang med en stor omvæltning. En del af bygningerne rives nu ned og der er indgået en samarbejdsaftale med entreprenørvirksomheden Enggaard om udviklingen på grundarealerne, hvorpå bryggeriet i dag står. Lokalplanen omfatter et projekt på 14. m 2. Erhvervsandelen af det samlede projekt bliver på 9. m 2, mens resten bliver boliger. Første nye lejer er Professionshøjskolen VIA, som har igangsat byggeriet af det 37. m 2 store Campus Aarhus C, som vil kunne byde ca. 5. studerende velkommen, når det forventeligt står færdigt i 215. Skejby Et af de største vækstområder i Aarhus har i flere år været Skejby, og meget tyder på at der også i årene fremover vil være fokus på dette område. Skejby har gennemgået en rivende udvikling og er i dag arbejdsplads for en stor del af byens borgere. Virksomhederne i området er en blanding mellem traditionelle kontor erhverv og undervisnings institutioner samt aktiviteter på og omkring Skejby Sygehus. ATEA domicil: NCC solgte i december 212 et miljøcertificeret kontorprojekt på ca. 1.5 m 2 til Pensam. Kontoret er fuldt udlejet til IT-virksomheden ATEA, som etablerer domicil i ejendommen. CeresByen: Illustration Arkitema 15
16 Kontor Markedsrapport forår 213
Tendenser på kontorlejemarkedet Mens lejerne har fokus på omkostningseffektivisering på både den korte og lange bane, har udlejerne fokus på at sikre udlejning af deres tomgangsarealer med henblik på at sikre cash-flow. Markedet for udlejning af kontorlokaler har gennemgået en stor udvikling i de seneste 4-5 år. Den økonomiske afmatning og den højeste tomgangsprocent i de sidste 25 år har påvirket lejere såvel som udlejere. Mange lejere er overordnet set fortsat meget fokuserede på omkostninger. Nogle flytter til nye, mere effektive lejemål, andre bliver i eksisterende lejemål og søger at genforhandle deres lejevilkår. Effektivisering Udlejningsaktiviteten er for en stor del præget af, at virksomhederne grundet den udfordrende verdensøkonomi søger at konsolidere sig. Overordnet set har virksomhederne et stort fokus på omkostningseffektivisering, hvilket for kontorejendomme udmønter sig i tre overordnede tendenser: Arealeffektivisering Energieffektivisering Nedbringelse af driftsomkostninger Arealeffektivisering For ikke mange år siden, var det en tommefingerregel, at der skulle regnes med ca. 25 m 2 bruttoareal pr. arbejdsplads/medarbejder. Det er ikke længere tilfældet. I takt med virksomhedernes og organisationernes stigende fokus på omkostninger, herunder udgifter pr. arbejdsplads i form af husleje, indrettes arbejdspladser i højere og højere grad som storrumskontorer, hvorved det effektive areal pr. arbejdsplads ofte kommer ned på 16 18 m 2. For en virksomhed giver dette en løbende besparelse på 25 35% på huslejeudgiften og andelen af drifts- og energiomkostninger. Nogle gange er det muligt at optimere arbejdsforholdene i de eksisterende rammer, andre gange bliver virksomheden nødsaget til at finde andre lokaler. Lejerne i København har, ifølge seneste Global Occupancy Cost Offices fra DTZ Research, ud af 126 kontormarkeder, oplevet det største fald i de samlede lejeomkostninger fra 211-212 på 1%. Dette fald skyldes forbedret effektivitet, idet den gennemsnitlige pladsudnyttelse per arbejdsstation i perioden faldt med 1%. Bedre pladsudnyttelse er en fortsat tendens i hele regionen, idet mange lejere har fokus på omkostningsstyring og effektiv pladsudnyttelse snarere end ekspansion. I de seneste fem år er den gennemsnitlige pladsudnyttelse i hele den nordiske region faldet med 6%. Energieffektivisering Priser inkl. afgifter på energi og vand er steget kontinuerligt siden årtusindeskiftet, og forventes at fortsætte. Da energi- og vandomkostningerne er en del af den samlede udgift for at leje et givet lejemål/domicil, er der dermed øget fokus blandt både lejere og udlejere på at reducere forbruget mest muligt. Samtidig er kravene til nye byggerier skærpet for så vidt angår, hvor meget varmetab og spild, en bygning udleder. I figur 22 fremgår en opgørelse på den historiske Kwh forbrug pr m 2 ud fra de forskellige bygningsreglementer. Mange større virksomheder ser fordelene ved nye bygninger, som er billige i drift, dels pga. optimal indretning, og dels pga. fokus på energieffektivisering og bæredygtighed, hvilket betyder at driftsomkostningerne også kan holdes nede. Med henblik på at optimere deres ejendomme i henhold til nye priser, afgifter og lovgivning, iværksætter mange udlejere derfor bl.a. tiltag, som eksempelvis nye vinduer, omlæggelse af energitype til i visse tilfælde solenergi og nye ventilationssystemer. Løbende fokus på nedbringelse af driftsomkostningerne Som en del af de samlede udgifter, er driftsomkostninger over de seneste ca. 1 år steget og udgør i dag en større andel af huslejen, end for bare 1 år siden - omkring 2-25% af de totale lejeomkostninger. Driftsomkostningerne dækker bl.a. skatter, dækningsafgift, forsikring, renholdelse og fælles el. I kraft af, at der er pres på at holde lejeniveauet stabilt og at nedbringe energiomkostningerne, er der pres på også at nedbringe driftsomkostningerne. Alternativt vil lejeindtægterne for udlejer udgøre en for lav procentdel at den samlede indtægt. Én af de poster på driftsbudgettet, der kan give forholdsvist store besparelser, er dækningsafgiften. Da dækningsafgiften beregnes ud fra den offentlige ejendomsvurdering, er det dermed afgørende at sikre sig, at denne er retvisende. Det offentliges indtægter fra dækningsafgiften 17
forventes at udgøre ca. 3,2 mia. i 212 - en stigning på 85% siden skattestoppet blev indført af VK-regeringen i 21. På grund af de stigende ejendomsskatter og dækningsafgifter har flere udlejere derfor løbende påklaget den offentlige ejendomsvurdering, for derved at få sænket driftsomkostningerne i deres ejendomme, til gavn for lejerne. Lejers marked Generelt har vi ikke i Danmark oplevet fald i lejeniveauet på de primære beliggenheder. Kun på de sekundære beliggenheder er lejen faldet noget over de seneste par år. Når det er sagt, er det fortsat lejers marked i den forstand, at den relativt høje tomgang bevirker, at udlejerne går langt for at sikre en udlejning. Generelt kan der forhandles om en lang række indrømmelser fra udlejers side, hvor lejer har mulighed for at opnå nogle af nedenstående: Indretning for udlejers regning Istandsættelse, såsom maling, gulve m.m. for udlejers regning, som lejer dog ved fraflytning skal retablere, men som sikrer lejer mindst mulig investering i forbindelse med indflytning ofte må lejer acceptere en længere bindingsperiode Break clauses efter et på forhånd aftalt antal år, hvor lejer har mulighed for at opsige lejemålet mod betaling af kompensation Lejefrihed: typisk opnås omkring en måned pr. år bindingsperiode - seks måneder lejefri er ikke ualmindeligt ved fem års binding Forskellige goder, såsom fitness, kantineordning, leje af p-pladser m.v. til intropriser Generelt står udlejer dog meget fast på, at den endelige slutleje ligger fast, idet det er den, der på sigt skal skabe faste indtægter. Samtidig bliver den officielle leje som regel anvendt ved ejendommens regnskabsmæssige værdifastsættelse og dermed også i værdiansættelsen i forhold til investorer og kreditorer, herunder banken og realkredit. Der er dog også undtagelser til reglen. NCC har udlejet kontorer i de føromtalte siloer i Nordhavn til kr. 2. pr. m 2, plus kr. 6 i drift, hvilket kunne ligne en rekord i dagens marked. Måske er lejeniveauet toneangivende for årene, der kommer. Fremtidens lejemarked Det er DTZ Researchs vurdering, at tomgangen på kontormarkedet efterhånden stabiliseres. Først om 1-2 år kan vi forvente at se den samlede tomgang falde kontinuerligt i takt med, at økonomien bedres. Markedet vil fortsat være præget af omkostningseffektivisering indtil verdensøkonomien ser lysere tider. Virksomhedernes fokus ventes herefter i udpræget grad at flyttes fra omkostningsbesparelser/effektivisering til toplinjefokus. Vi forventer, at med et fald i tomgangen og ændret fokus hos lejerne vil komme til at opleve et mere balanceret marked for kontorudlejning. På trods af, at arealeffektivisering ventes at være et vedvarende fokusområde for virksomhederne og organisationer, må det dermed forventes, at det i højere grad er energieffektivisering og bæredygtighed, som i fremtiden kommer i fokus dels drevet af stigende priser og afgifter og dels drevet af virksomhedernes CSR-strategier. 18 Kontor Markedsrapport forår 213
19
Sale & lease back i dagens marked Hvorfor sælge sit kontordomicil gennem et sale & lease back i dag, hvor lånerenten i kreditforeningen er historisk lav? Og hvorfor erhverve sig en sådan ejendom, når der er større risici i dette geografiske område? For mange virksomheder, som fortsat ejer deres eget kontordomicil, er der umiddelbart ingen grund til at skulle sælge deres ejendom, og fortsætte med at blive boende som lejer, i en situation, hvor vi i Danmark oplever historisk lave realkreditrenter. Et 1-årigt rentetilpasningslån med bidrag kan låses fast til ca. 3 3,5% i årlig rente (red. maj 213), og vælges lån med kortere løbetider, bliver renten endnu lavere. Så hvorfor overhovedet tænke i disse baner? Ofte kan en professionel ejendomsejer vedligeholde ejendommen billigere end virksomheden selv. Gennem kendskab til priser på de forskellige produkter og know-how for, hvad der kan betale sig at bruge på en given opgave, vil den professionelle investor kunne gøre det billigere og finde mere optimale løsninger. Virksomheden besidder sjældent denne know-how internt. En professionel ejendomsinvestor er typisk meget opmærksom på at fastholde den enkelte ejendoms kvaliteter og konkurrencedygtighed, hvorfor denne løbende holder øje med at driftsudgifterne og energiudgifterne holdes på det lavest mulige niveau, for derved at have sin ejendom løbende udlejet. Mange virksomheder har gjort en dyd ud af at vedligeholde deres domiciler på et højt niveau, men dette niveau behøver på ingen måde at sættes ned ved salg af ejendommen dette er alene et aftalepunkt i den ny lejekontrakt. Selv om en virksomhed kan låne op til det maksimale i en realkreditforening som typisk er op til 6% - skal den selv egenfinansiere en stor andel. Hvis et domicil f.eks. koster kr. 3 mio. har virksomheden derved selv investeret ca. kr. 12 15 mio. i ejendommen. Er beløbet kr. 75 mio., er egeninvesteringen tilsvarende højere og ligger på kr. 3 35 mio. Disse midler som kan frigøres til andre formål, er en vægtig grund for hovedparten af de virksomheder, der vælger at lave et sale & lease back arrangement. Lejeudviklingen i Storkøbenhavn har bortset fra årene 25 27, hvor højkonjunkturen slog igennem ligget på det samme niveau, uagtet at der har været en inflation i denne periode på knap 2%, hvilket betyder, at der umiddelbart ikke er nogen kapitalværdistigning, der betyder, at en virksomhed skal beholde ejendommen på egne bøger (se figur 23). Fleksibilitet da mange virksomheder i dag har svært ved at vide, hvordan deres omverden ser ud om fem år, holder det også virksomheder tilbage for at sælge ejendomme som sale & lease back. Imidlertid kan der sagtens indgås længerevarende kontrakter med forskellige former for hele eller delvise udtrædelsesmuligheder, således at virksomheden stadig får en fornuftig pris for ejendommen, men bibeholder sin fleksibilitet. For ejendomsinvestorerne har søgningen mod det sekundære københavnske kontormarked været meget begrænset siden finanskrisen satte ind, og transaktionsmængden af denne type ejendomme har derfor ligget på et relativt lavt niveau. Flugten til den sikre havn har været meget udbredt i investorernes søgen efter attraktive ejendomme at investere i, og mange ejendomsinvestorer har således fravalgt ejendomme i dette geografiske område, bl.a. af frygt for tomgang. Imidlertid viste en analyse af Dansk Industri (DI) for ca. et år siden, at kun omkring 1% af de tab, som bankerne har haft under finanskrisen relaterede sig til tab på industrivirksomheder og tilsvarende på handelsvirksomheder. Samtidig er spændet imellem primære kontorejendomme i København og kontorejendomme i Storkøbenhavn blevet løbende større, og ligger i dag på mellem 15 og 35 basispunkter, afhængigt af ejendommens kvalitet og placering.for ejendomsinvestorer, der investerer i ejendomme beliggende i Storkøbenhavn, giver investering i disse ejendomme et højere løbende afkast, men formentligt kun en beskeden kapitalgevinst med mindre ejendommen sælges på toppen i en højkonjunktur. I takt med at flere investorer hvad enten det er investorer, somkøber aktier eller ejendomme i højere grad ser på det løbende cash-flow/udbytte, som investeringen bidrager med, er investering i ejendomme i det sekundære kontormarked i København og Aarhus ganske interessante. 2 Kontor Markedsrapport forår 213