Pkt. 104 Nedrivning/udlejning af ejendom Sagsnr. 188517 Byrådet Lukket punkt Resume Der skal tages stilling til, hvordan der skal forholdes med ejendommen Vestergade 11, Viby, og om enkelte af bygningerne på Vestergade 14-16, Viby, kan udlejes og andre nedrives. Beslutningskompetence Økonomiudvalget for så vidt angår punkterne 1 og 2, og byrådet for så vidt angår punkterne 3-5. Sagsfremstilling Vi har overtaget Viby Friskoles bygninger primo februar 2011, og der skal nu tages stilling til, hvorledes der fremover skal forholdes med dem. Ejendomskomplekset består af en barak på adressen Vestergade 11 og 7 bygninger på adressen Vestergade 14-16. Der er vedhæftet luftfotos. Vestergade 11 Der er tale om en 760 m 2 stor grund, hvorpå der ligger en gammel barak. Grunden er, som det blev oplyst i forbindelse med vedtagelsen af magelægssagen, forurenet efter udslip fra en olietank. Ifølge miljørapport fra 2006 er der konstateret forurening ned til 5,5 meters dybde, og det konkluderes, at forureningen sandsynligvis har bredt sig ind under barakken og til nabogrundene. Først når barakken er fjernet, kan det endelige omfang konstateres. En mægler vurderer grundens værdi uden barak og forurening til et sted mellem 600.000 kr. 760.000 kr. excl. moms. Grunden er velbeliggende i et ældre, blandet kvarter tæt ved jernbanesporet. Den er lang og smal, men vender rigtigt i forhold til verdenshjørner. Det vil koste 70.000 kr. at nedrive barakken, hvis udvendige vægbeklædning er asbestholdig, mens man overslagsmæssigt vurderer, at en oprensning vil koste mindst det samme, som der kan forventes i salgsindtægter. Det foreslås, at vi nedriver barakken nu, således at den uskønne bygning ikke kommer til at ligge tom og uden opsyn midt i et villakvarter. Det vil dog kræve, at man sikrer, at ændringen af arealet ikke forværrer forureningssituationen på grunden. Det kan formentlig ske ved at etablere en tæt belægning over forureningen, men for nuværende kender vi ikke myndighedernes krav og kan derfor heller ikke ansætte udgiften til foranstaltningen. Vi afventer herefter salg af grunden, således at det kan ske samtidig med, at vi engang sælger Vestergade 14-16. Det kan ikke udelukkes, at forureningen fortsat spredes, hvilket i givet fald vil fordyre oprensningen. Vestergade 14-16 Bygningerne på grunden er i meget dårlig stand. Hvis anvendelsen skal ændres til eksempelvis boligformål, skal der foretages betydelig istandsættelse og energirenovering. Det kan ikke anbefales, at kommunen går ind i et kostbart byggeprojekt. Der foreligger imidlertid en henvendelse om leje af enkelte af bygningerne fra Den Demokratiske Skole, der i sit korte liv har ført en omflakkende tilværelse. Skolen boede i
en startfase til leje hos Roskilde Kommune i et par lokaler på Gråbrødre Skole, og man er i dag lejer hos Tvind i Boserup. Skolen skal imidlertid flytte derfra, og man har haft store vanskeligheder med at finde egnede lokaler, der må anvendes til undervisning. Derfor anses Viby Friskoles lokaler for ideelle. Skolen tilbyder at leje de 3 bedste bygninger, nemlig bygning 1, 2 og 7 for 15.000 kr. månedligt. El, vand og varme betales her udover af skolen direkte til forsyningsselskaberne. Skolen ønsker 5 års uopsigelighed fra vores side og 3 måneders opsigelsesvarsel for dem. Der kan betales et mindre depositum. Skolen er indforstået med at leje bygningerne i den dårlige stand, hvori de er nu. Skolen vil selv stå for en eventuel renovering og er indforstået med, at den ikke kan kræve nogen kompensation herfor ved fraflytning. Tilsvarende skal kommunen acceptere, at bygningerne ved fraflytning ikke skal istandsættes af lejer. Lejer påtager sig den fulde indvendige og udvendige vedligeholdelse af bygningerne. En mægler har vurderet markedslejen for bygningerne enkeltvis og samlet. Den tilbudte leje svarer i det store til markedslejen, som kommunen er forpligtet til at udleje til. Friskolen kan ikke lovligt modtage kommunale tilskud til huslejen. Den Demokratiske Skole har i dag kun 15 elever, men man håber på, at lejemålet i Viby kan forøge elevantallet. Skolen er under skærpet tilsyn af Skolestyrelsen, og der er derfor risiko for, at den ikke eksisterer på sigt. Roskilde Kommune har ingen tilsynsforpligtelse i forhold til skolen, men vi er lige nu på grund af det skærpede tilsyn inddraget af Skolestyrelsen med hjælp til at teste skolens elever. Det vil ske i uge 12. Det anbefales, at skolen lejer de 3 bygninger på de anførte vilkår for 15.000 kr. mdl. Spørgsmålet er herefter, hvad der skal ske med de resterende bygninger på grunden (3, 4, 5 og 6). Det anses for vanskeligt at udleje disse bygninger, og tilbydes de foranliggende bygninger til Den Demokratiske Skole, vil udlejning være umulig. Skolen oplyser dog, at den - hvis skolens udvikling går, som man håber - kunne være interesseret i også at leje den store bygning 5 om nogle år. Forvaltningen vurderer, at det er et urealistisk håb. Da det ikke kan anbefales, at bygninger står tomme, er løsningen, at alle de bygninger, som ikke udlejes, nedrives. Der foreligger et nedrivningstilbud på 320.000 kr. Fjernelse af asfaltbelægning vil koste yderligere 45 kr. pr. m 2, men belægningen kan fastholdes og anvendes af lejer som skolegård. Hvis vi beslutter os for denne løsning, skal der findes en ordning, hvorefter den bagerste del af grunden evt. afskærmes med et hegn. Nedrivning skal i givet fald foregå, inden lejemålet træder i kraft, alternativt i skolens sommerferie. Udgiften til et hegn anslås til 17.000 kr., ligesom der skal afsættes 5.000 kr. til græsslåning mv. af den bagerste del af grunden. Snerydning pålægges lejer. Denne løsning vil udskyde kommunens endelige beslutning om, hvorledes grunden fremover bedst udnyttes. Som det erindres, er det tidligere oplyst, at grundens placering i Viby er attraktiv. Den vil kunne benyttes til både boligformål, offentlige formål og ikke generende byerhverv. Den centrale placering gør, at det vil være hensigtsmæssigt at udnytte grunden relativt intensivt. Med en bebyggelsesprocent på 40 vil der kunne opføres ca. 15 boliger på 130 m 2, forudsat at al bebyggelse fjernes på grunden. Man kan også vælge at bevare de to bygninger, der foreslås udlejet. Disse to bygninger har en vis bevaringsmæssig værdi i forhold til området. Herefter vil arealet kunne bebygges med 10 tæt-lave boliger, alternativt udstykkes i 3 parcelhusgrunde, foruden de to eksisterende bygninger. Tæt-lav bebyggelse kræver kommuneplantillæg og lokalplan.
Da det nuværende marked for salg af jord til boliger, herunder tæt-lavt byggeri, ikke er optimalt, vurderes det at være en fin løsning at vente med at udbyde grunden, til når lejer engang - i bedste fald om 5 år er fraflyttet. Økonomi Sagen medfører en forværring af kassebeholdningen i 2011 på 410.000 kr. Forværringen af kassebeholdningen skal ses i sammenhæng med, at der i sag om etablering af vejanlæg i Trekroner syd, som behandles på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 7. april 2011, pkt. 88, foreslås tilført kassebeholdningen 2,5 mio. kr. i 2011. Den samlede anlægsramme i 2011 vil derfor fortsat være overholdt i 2011, selv om der gives bevilling til denne nedrivning. Der søges en anlægsbevilling på 410.000 kr. til omkostningerne til nedrivning af barakken på Vestergade 11, og bygningerne 3, 4, 5 og 6 på Vestergade 14-16 og opsætning af et byggepladshegn. Herudover skal afsættes en driftsbevilling i indtægt i 2011 på 105.000 kr. til huslejen fra forventet 1. juni til 31. december 2011, derefter 180.000 kr. årligt, og en driftsbevilling i udgift i 2011 på 5.000 kr. til græsslåning mv. på Vestergade 11 og den bagvedliggende grund, derefter 10.000 kr. årligt. Driftsindtægten anvendes til udmøntning af puljen til ejendomseffektivisering under Økonomiudvalget. Økonomiske konsekvenser anlægssager i årene 2011-2014: Alle tal i 1.000 kr. - = merudgift eller mindreindtægt + = Mindreudgift eller merindtægt 2011 2012 2013 2014 Investeringsoversigt, senest vedtagne rådighedsbeløb: Anlæg, udgifter 0 Forslag til revideret rådighedsbeløb: Anlæg, udgifter -410 Ansøgning om anlægsbevilling: Anlæg, udgifter -410 Afledt drift: Udgifter -5-10 -10-10 Indtægter 105 180 180 180 Finansiering: Budgetomplacering 100 170 170 170 Forværring af kassebeholdningen -410 Indstilling Forvaltningen indstiller, at 1. barakken på Vestergade 11 nedrives, uden at vi fjerner olieforureningen, 2. Den Demokratiske Skole tilbydes en lejekontrakt på bygning 1, 2 og 7 for 180.000 kr. årligt på de anførte vilkår, herunder 5 års uopsigelighed og den fulde indvendige og udvendige vedligeholdelse, 3. der afsættes rådighedsbeløb og gives en anlægsbevilling på 410.000 kr. til nedrivningsudgifterne til barakken på Vestergade 11 og bygning 3, 4, 5 og 6 på Vestergade 14-16 og opsætning af byggepladshegn. Beløbet finansieres af kassebeholdningen, som følge af tilførte midler vedrørende sag om etablering af vejanlæg i Trekroner syd,
4. der meddeles en driftsbevilling i udgift på 5.000 kr. i 2011 til græsslåning mv. på Vestergade 11 og den bagvedliggende grund på Vestergade 14-16. Fra 2012 og fremtidige budgetår afsættes 10.000 kr. årligt, og 5. der meddeles en driftsbevilling i indtægt på 105.000 kr. til lejeindtægterne i 2011 og derefter 180.000 kr. årligt. Indtægten fratrukket driftsudgifter til græsslåning mv., i alt 100.000 kr. i 2011 og 170.000 kr. i følgende år, anvendes til udmøntning af puljen til ejendomseffektivisering under Økonomiudvalget. Økonomiudvalget, 06-04-2011, pkt. 128 Ad 1.-2. "at" godkendt. Ad 3.- 5. "at" anbefales. Byrådet, 27-04-2011, pkt. 104 Godkendt. Der arbejdes videre med spørgsmålet om oprensning af grunden til senere fremlæggelse i Teknik- og Miljøudvalget. Fraværende: Kim Raben og Birgit Pedersen.