LOKALPLAN SK 46. Sorø Kommune Maj 2015. Sorø bymidte

LOKALPLAN SK 46 Sorø Kommune Maj 2015 Sorø bymidte

LOKALPLANER GENERELT Tilvejebringelse Kommunalbestyrelsen står for tilvejebringelsen af lokalplaner, evt. i samarbejde med dem, der har interesse i at udføre anlægs- og byggearbejder for det pågældende område. Kommunalbestyrelsen skal tilvejebringe en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, når der påtænkes større udstykninger, anlægs- og byggearbejder, eller nedrivninger af bebyggelse. Kommunalbestyrelsen kan desuden tilvejebringe lokalplaner for en række andre forhold. Indhold En lokalplan må ikke indeholde bestemmelser i strid med planlovens 13, stk. 1 pkt. 1-5, herunder kommuneplanen. Lokalplaner skal indeholde oplysninger om planens formål og retsvirkninger, og en redegørelse, der bl.a. beskriver forholdet til kommuneplanen, anden planlægning, tilladelse fra andre myndigheder mm. Den kan desuden rumme bestemmelser om overførsler af arealer til byzone, om anvendelse og udstykningsforhold, om bebyggelsesplacering og -udformning, bevaring af bygninger og landskabstræk, sikring af friarealer og fællesarealer mm. Offentliggørelse Når kommunalbestyrelsen har vedtaget et forslag til lokalplan, skal det offentliggøres sammen med oplysning om indsigelsesfrist, som skal være mindst 8 uger. Samtidig skal kommunalbestyrelsen give skriftlig underretning om forslaget til ejere, lejere og brugere af de ejendomme, som enten omfattes af planen direkte, eller for hvem forslaget har væsentlig betydning, og til lokale foreninger, samt foreninger der har klageret, til miljøministeren og andre, for hvem planen har retlig interesse. Naturstyrelsen påser at et forslag til lokalplan ikke er i strid med landsplandirektiverne. Endelig vedtagelse Er der opnået enighed mellem Naturstyrelsen og kommunalbestyrelse om evt. ændringer i planforslaget, kan kommunalbestyrelsen efter udløbet af indsigelsesfristen, vedtage planen endeligt, hvis der ikke er indkommet indsigelser, der giver væsentlige ændringer i planen, som fordrer en fornyet høringsperiode. Efter vedtagelsen foretages offentlig bekendtgørelse af planen, og der fremsendes skriftlig underretning til ejere, til dem, der har fremsat indsigelser, samt til foreninger og myndigheder. Retsvirkninger Når et forslag til lokalplan er offentliggjort, må ejendomme omfattet af planen ikke udnyttes eller bebygges på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Lokalplanen indberettes til Plansystem.dk, og der må ikke etableres forhold, som strider mod planen, efter at den er bekendtgjort. Med henblik på at sikre planens gennemførelse kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, når det er af væsentlig betydning for almenvellets interesser. Kommunalbestyrelsen kan give dispensationer, der dog ikke kan stride mod det principielle indhold i lokalplanen. Offentlig høring og vedtagelse Sorø Byråd vedtog 27. januar 2015 at fremlægge forslaget til lokalplan offentligt. Lokalplanforslaget var fremlagt i perioden 3. februar - 1. april 2015, og planen blev vedtaget endeligt på byrådets møde den 26. maj 2015. Klagemulighed Retlige spørgsmål i forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplaner kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet inden for 4 uger efter offentliggørelse af vedtagelsen. Klager skal indberettes i en særlig digital klageportal, og klagenævnet opkræver et gebyr på 500 kr. før en klage behandles. SORØ KOMMUNE Fagcenter Teknik, Miljø og Drift Rådhusvej 8 4180 Sorø Tlf. 5787 6000 plan@soroe.dk www.soroe.dk 2

INDHOLD INDHOLD REDEGØRELSE... 4 A. Lokalplanens baggrund og formål... 4 B. Lokalplanområdet - nuværende forhold... 4 C. Lokalplanens indhold... 6 D. Forhold til anden planlægning... 10 E. Forudsatte myndighedstilladelser... 12 F. Lov om miljøvurdering... 14 LOKALPLANENS BESTEMMELSER... 16 1 Lokalplanens formål... 16 2 Område, zonestatus og opdeling... 16 3 Områdets anvendelse... 17 4 Parkeringsforhold... 18 5 Skilte, markiser og antenner... 18 6 Bevaring af bygninger... 20 7 Bebyggelsens omfang og placering... 20 8 Bebyggelsens ydre fremtræden... 20 9 Servitutter og andre lokalplaner... 21 Retsvirkninger... 22 Vedtagelsespåtegning... 22 Kortbilag 1 - Områdeinddeling Kortbilag 2 - Bevaringsværdige og fredede bygninger Lokalplanen er udarbejdet af Sorø Kommunes Fagcenter Teknik, Miljø og Drift. 3

REDEGØRELSE A. LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Denne lokalplan er udarbejdet på baggrund af et politisk ønske om at understøtte den fremtidige udvikling af Sorø bymidte, hvor detailhandlen - som i mange andre byer i disse år - er under pres. Lokalplanen er udarbejdet med afsæt i to tidligere lokalplaner for hhv. Storgade (Lokalplan nr. 91 fra 2002) og Holberg Arkaden (Lokalplan nr. 91A fra 2003). Som den væsentligste forskel fra disse lokalplaner åbner nærværende lokalplan op for en række anvendelser/forretningstyper, det ikke har været tilladt at nyetablere efter de hidtidige lokalplaner. Håbet er, at denne liberalisering af plangrundlaget vil imødegå en tendens til flere tomme butikslejemål i bybilledet og dermed bidrage til at styrke livet i Sorø bymidte. Forud for lokalplanens udarbejdelse er der gennemført en debat om Sorø bymidte, som bl.a. har omfattet et velbesøgt borgermøde på Borgerskolen i maj 2014 og en række debatindlæg fra borgere, foreninger og erhvervsdrivende med synspunkter på bymidten og dens fremtid. Med afsæt i disse indlæg har kommunens administration udarbejdet en hvidbogs- og analyserapport, som perspektiverer Sorø bymidtes fremtidige udvikling og debatten herom ved inddragelse af bl.a. konklusionerne fra den forundersøgelse af Kulturfirkanten/bymidten, som blev gennemført i 2012 i et samarbejde mellem Sorø Kommune og Realdania, og erfaringer fra sammenlignelige byer. Den politiske beslutning om at revidere de to lokalplaner for bymidten har således baggrund i en ganske omfattende, forudgående proces. B. LOKALPLANOMRÅDET NUVÆRENDE FORHOLD Storgade Storgade er Sorøs primære handelsgade og også den trafikale hovedåre gennem bymidten, idet den fungerer som en sivegade med brede fortovsarealer og vejtræer. Gaden er ganske trafikeret med en årsdøgntrafik på ca. 4.700 motoriserede køretøjer. Storgade er på begge sider flankeret af mange fine, bevaringsværdige bygninger med butikslokaler i stueplan, hvilket er medvirkende til, at byens oprindelige købstadsmiljø fortsat er intakt. Kendetegnende for Storgade er desuden, at den rummer fire store kulturinstitutioner, hvoraf flere ligger i fredede bygninger - bl.a. Christian IV's kro fra 1624-25 (nr. 17), som i dag huser Sorø Museum, og De unge herrers gård (nr. 7), som blev opført 1623-25 af Christian IV til hans sønner under deres uddannelse ved Sorø Akademi. De unge herrers gård har siden 1926 dannet rammen om bl.a. byens bibliotek. 4

Torvet Også Torvet har - som Sorø bys officielle plads - sine rødder i Christian IV's nøje styrede byplanlægning. Torvet er et roligt og klart defineret byrum. I den vestlige del er der flere boliger, der ikke tiltrækker det store publikum. Der er to parkeringsarealer på Torvet, og den centrale del, der er afgrænset af kæder og fine trærækker, ligger i hverdagene ret øde hen. Ved arrangementer og festlige lejligheder udgør Torvet til gengæld en oplagt ramme og et naturligt samlingssted, f.eks. i forbindelse med den traditionsrige juletræstænding, som hvert år samler rigtigt mange borgere i alle aldre. På Torvet ligger også Torvets Bistro, og øst for Storgade ligger en café, en restaurant og en bodega. Det medvirker til, at der er en del aktivitet på og omkring Torvet. Den fine restaurering af det gamle rådhus ved Torvet, som Realdania Byg gennemførte i 2011-2012, og det forhold, at bygningen nu anvendes til mere udadvendte formål end tidligere, har desuden betydet, at bygningen (som blev fredet i 2009) har fået en renæssance i bybilledet. Holberg Arkaden Holberg Arkaden er opført som et overdækket butikscenter bag/øst for den centrale del af Storgade. Arkaden blev taget i brug i november 2001 og tilførte på det tidspunkt Sorø bymidte et nyt butiksareal på ca. 2.200 m 2 i stueplan samt otte boliger og flere erhvervslejemål på første sal. Arkaden har direkte adgang fra Storgade, hvor den er markeret med to søjler og en glasoverdækning. Arkaden har et tilsvarende indgangsparti i den modsatte ende, mod Vedelsgade/Rolighed, hvor der er nem adgang til et stort antal offentlige parkeringspladser. Arkaden er udført i Sorø-arkitektur, idet bygningerne er opført i gulfiltset murværk med tegltage i dimensioner tilpasset Sorø-skala. De enkelte bygninger er kædet sammen af en let konstruktion med glaspartier, hvorved fornemmelsen af åbent handelsstrøg er bibeholdt. Midt i arkaden findes et torv, som er omkranset af butikslejemål. Mod syd grænser arkaden op til en tidligere SuperBest, som lukkede i begyndelsen af 2012. Forinden var en Netto i 2010 flyttet fra en for trang butik i arkaden til en nybygget butik på Apotekervej. Holberg Arkaden har siden lukningen af de to dagligvarebutikker været udfordret af tomme butikslejemål, ligesom ejendommen har været igennem en tvangsauktion. 5

KORT A: De eksisterende forhold C. LOKALPLANENS INDHOLD Det overordnede formål med lokalplanen er at fastlægge bestemmelser om områdets anvendelse og skabe et ensartet og præcist administrationsgrundlag for Sorø bymidte. For Storgades og Torvets vedkommende omfatter lokalplanen kun randbebyggelsen langs gaden, hvor den fastlægger bebyggelsesregulerende bestemmelser i forhold til bl.a. ombygning, renovering og skiltning. 6

Torvet er ikke omfattet af andre lokalplaner i forvejen, mens dette er tilfældet for både Holberg Arkaden og mange af ejendommene langs Storgade. I Holberg Arkadens tilfælde betyder dette, at det er Lokalplan nr. 48, der regulerer bebyggelsens placering, omfang og ydre fremtræden, mens denne lokalplan regulerer bygningernes anvendelse, adgangsforhold, skiltning og brug af udstillingsarealer. Bygningernes anvendelse Med denne lokalplan åbnes der for, at stueetagen på alle bygninger i planområdet fremadrettet må anvendes til følgende formål, udover detailhandelsbutikker: Caféer/restauranter. Frisører, skønhedssaloner og lignende forretningskoncepter inden for serviceydelser, der omfatter et væsentligt element af detailhandel. Kulturelle formål. Mindre, kunde-/publikumsorienterede værksteder, f.eks. skræddere, skomagere og kunsthåndværkere. Motionscentre, banker, ejendomsmæglere og lignende liberalt erhverv - idet det så vidt skal muligt sikres, at man udefra kan se, hvad lokalerne anvendes til. De hidtidige lokalplaner for Storgade og Holberg Arkaden har rummet et forbud mod boliger i stueplan. Dette forbud videreføres i denne lokalplan, da boligfacader ikke er udadvendte/publikumsorienterede og derfor ikke bidrager aktivt til en levende bymidte. Boliger er imidlertid et væsentligt element i forhold til at fastholde og udvikle detailhandlen og bymidtens liv i øvrigt - herunder ved at sikre, at der også er liv og lys i bymidtens bygninger, når forretningerne er lukkede. Derfor videreføres det hidtidige krav fra Lokalplan nr. 91 om, at etagerne over randbebyggelsen i Storgade skal anvendes til boliger. Over stueplan i Holberg Arkaden og over stueplan omkring Torvet har bygningerne hidtil kunnet bruges til centerformål i bred forstand (dvs. boliger, liberalt erhverv, klinikker, undervisningsformål mv.). Dette ændres der ikke ved med denne lokalplan. Dog videreføres det hidtidige krav om, at lejlighederne på Rolighed 19 A-I (ovenpå Holberg Arkadens østlige del) kun kan anvendes til boligformål. Herudover indfører denne lokalplan er forbud mod spillehaller i lokalplanområdet, da sådanne virksomheder fremstår indadvendte og ikke vurderes at bidrage positivt til bylivet. I praksis betyder dette forbud blot en tydeliggørelse af praksis langs Storgade og i Holberg Arkaden, idet ansøgninger om spillehaller i dette område hidtil er blevet afvist under henvisning til, at en spillehal er en forlystelse, og de to tidligere lokalplaner åbnede ikke mulighed for etablering af forlystelser. 7

For at imødekomme dagligvarebranchens ønsker og behov - og derigennem styrke mulighederne for lokalisering af en eller flere dagligvarebutikker i/ved Holberg Arkaden - lemper denne lokalplan den hidtidige bestemmelse om, at kundeadgang til arkadens butikker kun må ske fra arkaden. Dagligvarebutikker undtages således fra dette krav, hvilket vurderes at være rimeligt, fordi denne type butikker generelt har meget udvidede åbningstider i forhold til udvalgsvarebutikker og derfor vil have åbent på nogle tidspunkter, hvor der ikke er liv/kunder i den øvrige del af arkaden. Købstadens bygningsmæssige bevaringsværdier Den tidligere Lokalplan nr. 91 for Storgade har - med afsæt i områdets kulturhistoriske vigtighed og de mange bygningsmæssige bevaringsværdier - stillet en række krav til bygningernes ydre fremtræden og skiltning mv. Hensynet til bymidtens karakter af oprindelig købstad tillægges fortsat stor betydning - både i et kulturhistorisk perspektiv og i et fremadrettet, bosætnings- og turismeorienteret perspektiv. Derfor udgør hensynet til bevaringsværdierne en del af denne lokalplans formålsbestemmelse. Planen viderefører og præciserer desuden de hidtidige bevaringsorienterede bestemmelser i forhold til randbebyggelsen langs Storgade, ligesom den udvider deres udstrækning til også at omfatte randbebyggelsen omkring Torvet. Bebyggelsen i Storgade og omkring Torvet er meget varieret, alt efter opførelsestidspunktet. Bebyggelsen er med enkelte undtagelser bevaringsværdig (eller fredet), og istandsættelse og ombygning skal derfor gennemføres med stor respekt for den oprindelige arkitektur. For at sikre dette hensyn fastlægger lokalplanen en række overordnede retningslinjer om bl.a. tages og kvistes udformning, facaders fremtræden samt portes, døres og vinduers materialer, formater og opdeling. Herudover er hensynet til den bevaringsværdige bebyggelse tilgodeset via en række bestemmelser om skiltning og markiser mv. Eksempler på kviste 8

Ny bebyggelse Lokalplanområdet er generelt udbygget og desuden i vidt omfang reguleret af andre lokalplaner, der fastlægger bebyggelsesregulerende bestemmelser. Derfor regulerer denne lokalplan kun ny bebyggelse på Torvets østlige del, hvor der inden for et fastlagt byggefelt må opføres en bygning i op til 2 etager med et grundareal på maks. 75 m 2 og et samlet etageareal på maks. 150 m 2. Byggefeltet fastlægges for at åbne mulighed for en flytning eller nyopførelse af den eksisterende torvebistro, når/hvis dette skulle blive aktuelt. Dette med afsæt i anbefalingerne fra den forundersøgelse af Kulturfirkanten, Torvet og arealet ned til Klosterporten, som Sorø Kommune fik gennemført i 2012 i samarbejde med Realdania. Da der i forhold til den omkringliggende bebyggelse og bymidten som helhed er tale om en meget beskeden byggeret, som kun må forventes at kunne påvirke det eksisterende bymiljø i begrænset omfang, er nybyggeri på stedet kun reguleret ganske overordnet - men dette dog på en måde, der sikrer hensynet til/respekten for den fine, eksisterende købstadsbebyggelse. Herudover rummer lokalplanen en generel bestemmelse om, at eksisterende bebyggelse inden for lokalplanområdet, der ikke er omfattet af bebyggelsesregulerende bestemmelser i andre lokalplaner, må genopføres i tilsvarende omfang efter f.eks. brand. Det er i den pågældende bestemmelse forudsat, at de tidligere bygningers byggestil respekteres i de tilfælde, hvor der er tale om bevaringsværdige bygninger, samt at der ved genopførelse tages behørige hensyn til den omkringliggende købstadsbebyggelse og sikres en god indpasning. Da lokalplanen næsten udelukkende omhandler anvendelse og facadeændringer af eksisterende bebyggelse, indeholder planen ikke bestemmelser om f.eks. udstykning, beplantning og forsyningsforhold som kloak, vand mv. Fortove og torvearealer Denne lokalplan regulerer ikke udformning og anvendelse af vej-, fortovs- og torvearealer inden for planområdet. Områdets kørebanearealer er således underlagt bestemmelserne i Lov om offentlige veje og Færdselsloven, og de øvrige nævnte arealer (fortovene og selve torvepladsen) er underlagt Regulativ for brug af offentlige Eksempler på vinduer og døre 9

områder i Sorø Kommune. Dette regulativ rummer en række retningslinjer for bl.a. udeservering, udstilling af varer og aktiviteter i Storgade og på Torvet. D. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Sorø Kommuneplan 2013-2024 Målsætninger i forhold til detailhandel I kommuneplanens detailhandelsafsnit er der fastlagt følgende politiske målsætninger, der omhandler Sorø bymidte: Det er byrådets overordnede mål, at den stærke detailhandelsstruktur i Sorø Kommune skal fastholdes og udvikles. Detailhandlen i kommunen skal konkurrere på baggrund af kvalitet i form af den gode oplevelse frem for kvantitet. Byrådet vil have særlig fokus på Sorø, Dianalund Centret og den lokale forsyning i Stenlille. Sorø bymidte skal være det primære handelsområde i kommunen. Forskønnelse og andre fysiske tiltag i Sorø bymidte skal være med til at sikre dette. Sorø bymidte er i kommuneplanen afgrænset som et sammenhængende område, der udgøres af kommuneplanens rammeområder So.C1, So.C2, So.C3, So.C4, So.C5, So.C6, So.C7 og So.C8, som vist på nedenstående kort. Som det fremgår af kortet, omfatter denne lokalplan arealer inden for fem af de otte rammeområder, nemlig So.C2, So.C3, So.C4, So.C6 og So.C7. Butiksarealer Inden for bymidten er der allerede opført ca. 14.250 etagemeter butiksareal, og kommuneplanens retningslinjer og kommune planrammer fastlægger rammen for yderligere detailhandelsarealer i Sorø bymidte, således at det samlede etageareal til butiksformål må udvides op til 21.250 m 2. Retningslinjerne for detailhandlen i Sorø bymidte som helhed lyder som følger: Sorø bymidte bestående af rammeområderne So.C1-So.C8. 10

1. Butikker i midtbyen skal placeres inden for bymidteafgrænsningen. 2. Der kan i bymidten etableres nye butikker i ny eller omdannet bebyggelse med et omfang på op til 7.000 m 2 butiksareal. 3. Der kan etableres dagligvarebutikker med en størrelse på op til 3.500 m 2. 4. Der kan etableres udvalgsvarebutikker med en størrelse på op til 2.000 m 2. 5. Inden for bymidteafgrænsningen skal der gives prioritet for etablering af butikker i bygningernes stueetage. 6. Der skal sikres god tilgængelighed for alle trafikanter og et nødvendigt omfang af parkeringspladser for både biler og cykler. Selvom der med denne lokalplan åbnes for andre anvendelser i stueplan end butikker, vurderes lokalplanen at være i overensstemmelse med kommuneplanen, herunder retningslinje nr. 5 oven for. Der er således fortsat rig mulighed for - og rummelighed til - etablering af butikker i Sorø bymidte. Lokalplanens bestemmelser i 3 om maksimale butiksstørrelser og samlet bruttoetageareal til butiksformål stemmer ligeledes overens med kommuneplanens retningslinjer og rammer for detailhandel. Bevaringsværdige bygninger I kommuneplanen er der udpeget en lang række bevaringsværdige bygninger i blandt andet Sorø bymidte. De bevaringsværdige bygninger inden for lokalplanområdet fremgår af planens Kortbilag 2. Udpegningen i kommuneplanen er blandt andet baseret på følgende publikationer: Nationalmuseets registrant Historiske huse i Sorø fra 1982. Sorø Bevaringsforenings rapport om bymidtens ejendomme fra 1996: Bevaring og fornyelse med kvalitet og respekt for byggestil og detaljer. Bygningsregistrant 2010 for et område i Sorø bymidte - bilag til Lokalplan SK 33 for Postgårdkarréen. Bygningsregistrant for en del af Sorø bymidte fra 2012 - bilag til forundersøgelsesrapporten På sporet af kulturen i Sorø bymidte, udarbejdet af COWI. De fire publikationer bidrager på forskellig vis til kommunens administration på området, således at de enkelte bygningers bevaringsværdier sikres i forbindelse med ombygning og renovering. Andre lokalplaner Udover de hidtidige lokalplaner 91 og 91 A for henholdsvis Storgade og Holberg Arkaden, som denne lokalplan erstatter, er forskellige dele af det samlede planområde omfattet af andre lokalplaner. 11

Således er arealerne øst for Storgade omfattet af lokalplanerne 39 og 48, mens lokalplanerne SK 28 og SK 33 gælder for nogle af arealerne vest for Storgade. Endelig er Storgade 1 omfattet af Lokalplan SK 4. Denne lokalplan erstatter bestemmelserne i de nævnte lokalplaner omkring anvendelse og bebyggelsens ydre fremtræden for så vidt angår randbebyggelsen langs Storgade. Lokalplanernes øvrige bestemmelser er fortsat fuldt gældende. Gældende lokalplaner i området, da udarbejdelsen af denne lokalplan blev igangsat. Servitutter Private servitutter (dvs. pålagt af ejeren) og tilstandsservitutter (dvs. servitutter, der sikrer en bestemt tilstand opretholdt), der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Rådighedsservitutter (dvs. servitutter, der giver ret til at råde over en andens ejendom) kan ifølge planlovens 47 eksproprieres af kommunen, når det er væsentligt for at gennemføre planen. E. FORUDSATTE MYNDIGHEDSTILLADELSER Bygningsfredningsloven Alle bygningsarbejder på de fredede bygninger i planområdet kræver Kulturstyrelsens tilladelse, hvis arbejderne går ud over almindelig vedligeholdelse. Dog er der i en bekendtgørelse udstedt i medfør af bygningsfredningsloven gjort rede for en række situationer, hvor en forudgående skriftlig underretning af styrelsen forud for bygningsarbejder er tilstrækkelig. Følgende bygninger inden for lokalplanområdet er fredet: Storgade 7A Storgade 9 Storgade 17A Storgade 19A 12

Torvet 2 Torvet 3 Torvet 7 Torvet 8 Museumsloven Sorøholmen var i middelalderen bebygget med Cistercienserklosteret grundlagt i 1162 med tilhørende anlæg, som afløste det tidligere Benediktinerkloster, grundlagt ca. 1150. Ved Reformationen overgik klostret til kronen, som senere omdannede det til Kgl. Ridder-akademi (1623). Skriftlige kilder og udgravninger viser, at selve byen nordfor først for alvor blev anlagt i 1600-årene, hvor Storgade, Søndergade, Vestergade, Østergade og Rolighed ud-gjorde gadenettet. Sorø Bymidte er kulturarvsareal, jf. Kulturstyrelsens system nr. 168669. Museum Vestsjælland anbefaler, at der i god tid forud for ethvert jordarbejde anmodes om en detaljeret udtalelse fra museet i henhold til museumslovens 25. Dette for at imødegå unødi-ge udgifter til arkæologiske undersøgelser og uplanlagte standsninger af jordarbejderne, jf. museumslovens 27. Det må forventes, at der ved jordarbejder skal være en arkæolog tilstede og foretage en arkæologisk overvågning. Jordforureningsloven Et areal under Holberg Arkaden (matr. nr. 13L, Sorø Bygrunde) er kortlagt som forurenet på vidensniveau 2 i henhold til jordforureningsloven. Herudover er hele området omfattet af områdeklassificeringen. Derfor skal eventuel flytning af jord fra området under alle omstændigheder anmeldes til kommunen i henhold til jordforureningslovens bestemmelser. Vejloven Eventuel nedlæggelse af offentlige parkeringspladser på Torvet, eller periodisk anvendelse af sådanne til alternative formål, kræver kommunens tilladelse som vejmyndighed i henhold til Lov om offentlige veje. Det samme gælder ved byggeri på Torvets østlige del, idet hele torvearealet har status som offentligt vejareal. Byggeloven De steder, hvor den i Bygnings- og Boligregistret (BBR) registrerede anvendelse af en enhed (f.eks. et butikslokale) ønskes ændret for at udnytte lokalplanens nye muligheder for eksempelvis at indrette et motionscenter eller en restaurant, vil ændringen - uanset omfanget af de ønskede bygningsændringer - kræve byggetilladelse. Dette vil typisk medføre forskellige vilkår om blandt andet øget tilgængelighed, herunder niveaufri adgang til enheden/bygningen. 13

Miljøbeskyttelsesloven I forbindelse med byggesager i relation til ændret anvendelse er forholdet til miljøbeskyttelsesloven vigtigt at tage i betragtning tidligt i forløbet. Nogle af de nye virksomhedstyper, lokalplanen åbner for, kan således medføre forskellige miljøpåvirkninger/gener for de omkringboende. I motionscentre spilles der f.eks. ofte høj musik, som kan genere naboerne, og ved indretning af caféer og restauranter er der - udover støj - lugtgener, der skal tages højde for/forebygges i forbindelse med etableringen. Også tekniske anlæg som f.eks. køle- og ventilationsanlæg kan medføre støjgener, og spildevand fra f.eks. et restaurationskøkken vil typisk udløse krav om etablering af fedtudskiller. I forhold til støj og lugt skal virksomheder generelt kunne overholde Miljøstyrelsens til enhver tid gældende, vejledende grænseværdier for den pågældende områdetype (centerområde). Aktuelt henvises der til Miljøstyrelsens vejledning nr. 3/1982 Støj og lugt fra restaurationer og nr. 5/1984 Ekstern støj fra virksomheder. Fødevareloven Herudover henledes opmærksomheden på, at alle virksomheder, der forarbejder og eller sælger fødevarer skal overholde en række krav i henhold til fødevarelovgivningen. Dette indebærer blandt andet, at restaurationskøkkener skal godkendes af Fødevarestyrelsens regionale enhed. F. LOV OM MILJØVURDERING I forbindelse med lokalplanlægning skal der (jf. Lov om miljøvurdering af planer og programmer) gennemføres en miljøvurdering, hvis planen indbefatter særlige anlæg, eller en miljøvurderingsscreening taler for det. Ved udarbejdelsen af lokalplanen er der derfor gennemført en miljøvurderingsscreening, hvor andre berørte myndigheder er blevet hørt. Sorø Kommune har på denne baggrund vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering. Baggrunden for vurderingen er: At lokalplanen ikke giver mulighed for anlægsprojekter, der er omfattet af miljøvurderingslovens bilag 3 og bilag 4. At lokalplanen ikke påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde. At planens realisering ikke vurderes at indvirke så væsentligt på miljøet, at det berettiger en egentlig miljøvurdering. 14

KORT B: Lokalplanområdets afgrænsning, skel og matrikelnumre af ejerlavet Sorø Bygrunde og Ll. Ladegård Hgd., Sorø Jorder. 15

BESTEMMELSER LOKALPLANENS BESTEMMELSER Lokalplan SK 46 for Sorø bymidte I henhold til Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 med senere ændringer) fastlægges følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Formålet med lokalplanen er: At fastlægge præcise bestemmelser for anvendelse af bebyggelsen langs Storgade, omkring Torvet og i centerkomplekset ved Holberg Arkaden. At eksisterende karakteristisk bebyggelse af særlig arkitektonisk og kulturhistorisk værdi i videst muligt omfang bevares. At fastlægge bestemmelser om bygningsrenovering og skiltning i Storgade og omkring Torvet. At fastlægge bestemmelser om skiltning, adgangsforhold og udstillingszone i Holberg Arkaden. 2 OMRÅDE, ZONESTATUS OG OPDELING 2.1 Lokalplanområdet er afgrænset som vist på Kort B på foregående side og omfatter dele af følgende matrikler: 3a, 4, 5a, 6, 7a, 8a, 10a, 12a, 12b, 13a, 13l, 14a, 15, 16a, 17a, 18, 19, 20, 21a, 22a, 22b, 24, 25a, 25b, 26a, 26b, 27a, 28, 29c, 30a, 31a, 32a, 33a, 33b, 34a, 35a, 36, 37a, 38, 39, 40a, 41, 42a, 43, 7000b, 7000c, 7000g, 7000h, 7000k, 7000n, alle af Sorø Bygrunde, og 29a, LI. Ladegård Hgd., Sorø Jorder, samt grunde, der efter lokalplanens vedtagelse udstykkes fra de omfattede arealer. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. 2.3 Lokalplanområdet er opdelt i tre delområder som vist på Kortbilag 1. Område A omfatter Storgade og randbebyggelsen langs gaden. Område B omfatter Torvet og randbebyggelsen omkring. Område C omfatter Holberg Arkaden (inkl. ejendommen matr. nr. 13a, Sorø Bygrunde, beliggende Holberg Arkaden 4). 16

BESTEMMELSER 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Alle bygninger i lokalplanområdet må i stueplan anvendes til følgende formål: Detailhandelsbutikker. Caféer/restauranter. Frisører, skønhedssaloner og lignende forretningskoncepter inden for serviceydelser, der omfatter et væsentligt element af detailhandel. Kulturelle formål. Mindre, kunde-/publikumsorienterede værksteder, f.eks. skræddere, skomagere og kunsthåndværkere. Motionscentre, banker, ejendomsmæglere og lignende liberalt erhverv. Det skal så vidt muligt sikres, at man udefra kan se, hvad lokalerne ud til gaden/facaden anvendes til. 3.2 Butiksenheder kan ikke sammenlægges uden kommunens godkendelse. 3.3 I Område A (langs Storgade) må randbebyggelsens 1.-3. sal og tagetager kun anvendes til boligformål. Undtaget er dog Storgade 31A, 1. sal, som ligeledes må anvendes til liberalt erhverv. 3.4 I Område B (omkring Torvet) og Område C (Holberg Arkaden) må bygningernes etager over stueplan anvendes til centerformål i bred forstand (bortset fra butikker), dvs. boliger, liberalt erhverv, klinikker, undervisningsformål mv. Lejlighederne beliggende Rolighed 19 A-I (ovenpå Holberg Arkadens østlige del) må dog kun anvendes til boligformål. 3.5 Det er ikke tilladt at etablere spillehaller inden for lokalplanområdet, og i stueplan er etablering af undervisningsformål heller ikke tilladt. 3.6 Inden for lokalplanområdet kan der etableres butikker i ny eller omdannet bebyggelse i følgende omfang: Maks. butiksstørrelse, dagligvarer: 3.500 m 2 Maks. butiksstørrelse, udvalgsvarer: 2.000 m 2 Det samlede bruttoetageareal til butiksformål i området må ikke overstige 10.000 m 2. 17

BESTEMMELSER Adgangsforhold og udstillingszoner i Holberg Arkaden (Område C) 3.7 Adgang til Holberg Arkaden skal foregå ad eksisterende indgange ved Storgade og Rolighed/Vedelsgade. Dog må der også etableres adgang via Holberg Arkadens sydvendte facade, hvor den eksisterende passage og yderdør ved arkadetorvets sydøstlige hjørne må udvides i bredden for at forbedre adgangsforholdene. 3.8 Kundeadgang til arkadens butikker/virksomheder kan kun foregå inde fra arkaden. Dagligvarebutikker er dog undtaget fra denne bestemmelse på grund af deres meget udstrakte åbningstider. 3.9 Langs butikkernes facader kan der etableres udstilling af varer i en 1 meter bred zone regnet fra sokkel. Inden for denne zone kan der også opstilles caféborde og stole i forbindelse med udskænkningsaktivitet. Af hensyn til fremkommeligheden i arkaden, herunder sikkerhedsmæssige hensyn, må der ikke opstilles nogen genstande uden for udstillingszonen. På arkadens centrale torv kan der dog - både i forbindelse med særlige arrangementer og på mere permanent basis i relation til en eller flere af forretningerne omkring arealet - etableres udstillingsaktivitet, udeservering mv. under hensyntagen til de sikkerhedsmæssige krav. 4 PARKERINGSFORHOLD 4.1 I Område B må de offentlige parkeringspladser på den nordlige del af Torvet nedlægges med henblik på at fredeliggøre arealet foran det gamle rådhus. Det forudsættes i den sammenhæng, at der kompenseres for nedlæggelsen andetsteds, f.eks. ved justering af tidsbegrænsningen på andre offentlige parkeringspladser i bymidten. 4.2 I Område B må den sydlige række offentlige parkeringspladser i kortere perioder anvendes til alternative formål (f.eks. udstilling og aktiviteter). 5 SKILTE, MARKISER OG ANTENNER MV. For områderne A og B (hhv. Storgade og Torvet) gælder følgende bestemmelser: 5.1 Skilte skal som hovedregel udføres med løse bogstaver og tilpasses bygningens dimensioner og arkitektur, herunder fagdeling og vindues- og dørformater. Skilte må ikke helt eller delvis dække arkitektoniske elementer som for eksempel gesimser, bånd og indfatninger. Belysning må ikke virke skæmmende eller dominerende. 18

BESTEMMELSER Belysning af skilte og facader skal godkendes af kommunen. 5.2 Der må ikke opsættes faste baldakiner. Markiser skal udføres af ensfarvet lærredsdug uden faste reklamer, og må som hovedregel kun omfatte enkelte vinduesfag. 5.3 Udhængsskilte må udføres med en størrelse på max. 50 x 50 cm. Der må højst opsættes et skilt pr. butikslejemål. 5.4 Skiltning og markiser skal godkendes af Sorø Kommune hvert enkelt tilfælde. For Område C (inde i Holberg Arkaden) gælder følgende bestemmelser: 5.5 Skiltning skal placeres som løse bogstaver umiddelbart over den enkelte butiks vinduer og døre. Desuden kan der i begrænset omfang opsættes logo og lignende på butikkens udstillingsvinduer. 5.6 Der kan ikke opsættes markiser, udhængsskilte eller reklamer på bygningerne. Flapskilte må alene placeres i udstillingszone langs bygningernes sokkel, og der må kun opstilles et flapskilt pr. butik. Flapskilte må maksimalt måle 120 x 60 cm. 5.7 Skiltning skal i udformning, størrelse og farveholdning tilpasses bygningens dimensioner og arkitektur. Skilte må ikke helt eller delvist dække arkitektoniske elementer. Belysning, herunder belysning af skilte, må ikke virke skæmmende eller dominerende. Sorø Kommune skal godkende skiltning og belysning i hvert enkelt tilfælde. For lokalplanområdet som helhed gælder: 5.8 Det skal, jf. lokalplanens 3.1, så vidt muligt sikres, at man udefra kan se, hvad de enkelte lokaler anvendes til. Derfor må butiksruder mv. ikke blændes eller tilklistres på en måde, der strider mod dette hensyn eller virker skæmmende i forhold til omgivelserne. Konkret må skiltning og tilklistring mv. maks. dække 1/5 af en rudes areal, uanset om lokalerne anvendes til detailhandel eller andre af de i 3.1 nævnte funktioner. 5.9 Billboards, klaprammer på facader, gavl- og stilladsreklamer, bannere, elektroniske lystavler, rulleskilte og lignende må ikke sættes op. 19

BESTEMMELSER Den eneste form for bannerskiltning, som kan tillades, er for særlige og meget tidsbegrænsede aktiviteter/lejligheder. 5.10 Private antenneanlæg, herunder antenner til radioamatører og lignende, må ikke opsættes, så de er synlige fra veje, stier eller fællesarealer. Paraboler må opsættes med lav placering (maks. 1,5 m fra terræn til overkant), og må ikke skæmme i forhold til omgivelserne. 5.11 Der må ikke opsættes solcelle- og solvarmeanlæg, så de er synlige fra Storgade og Torvet. 6 BEVARING AF BYGNINGER 6.1 De i kommuneplanen udpegede bevaringsværdige bygninger inden for lokalplanområdet er angivet på Kortbilag 2. Områdets fredede bygninger (hvor Kulturstyrelsen er myndighed) fremgår af samme bilag. 6.2 Eksisterende bebyggelse må ikke nedrives eller på anden måde ved sin ydre fremtræden ændres uden byrådets tilladelse. Den ydre fremtræden er reguleret i lokalplanens 8. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 I Område B må der inden for det på Kortbilag 1 viste byggefelt på den østlige del af Torvet opføres en bygning i op til 2 etager med et grundareal på maks. 75 m 2 og et samlet etageareal på maks. 150 m 2. Udnyttelse af den beskrevne byggeret forudsætter, at den eksisterende bistrobygning nedrives/fjernes. 7.2 Eksisterende bebyggelse inden for lokalplanområdet, der ikke er omfattet af bebyggelsesregulerende bestemmelser i andre lokalplaner, må genopføres i tilsvarende omfang efter f.eks. brand. Denne byggeret forudsætter, at de tidligere bygningers byggestil respekteres i de tilfælde, hvor der er tale om genopførelse af bevaringsværdige bygninger, samt at der - i alle tilfælde - tages behørige hensyn til den omkringliggende købstadsbebyggelse og sikres en god indpasning. 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN For bebyggelse i områderne A og B gælder følgende: 8.1 Den enkelte bygnings originale udtryk skal bevares/respekteres. Det betyder, at bygningens tag, facade, vinduer, døre, materialer, farver mv. skal 20

BESTEMMELSER fremtræde som tilhørende husets tidsalder og arkitektur. Ændringer skal godkendes af Sorø Kommune i hvert enkelt tilfælde. 8.2 Facader og gavle skal fremstå i natursten eller som pudsede facader i jordfarver. Endelig farvesætning skal godkendes af Sorø Kommune. 8.3 Tage på bygninger med taghældning skal belægges med røde lertegl eller skiffer. Eksisterende bygninger kan renoveres med originalt tagmateriale. 8.4 Tagrender og nedløb skal udføres i zink. 8.5 Kompressorhuse, ventilationsanlæg og lignende skal placeres indenfor bygningskroppen. 8.6 Vinduer, døre og porte skal udføres i træ. Butiksdøre er undtaget herfra. Ved udskiftning af døre, vinduer og kviste skal den oprindelige arkitektur respekteres. 8.7 Vinduer i tagfladen skal udføres som ovenlysvinduer udviklet til fredede og bevaringsværdige bygninger (som f.eks. Velux GVO eller GVR klassisk tagvindue). 8.8 Kviste skal udføres i proportioner og med en placering, der er tilpasset tagfladen samt bygningen som helhed, og som hovedregel med zinkflunke og skjulte inddækninger. Som hovedregel må kviste maks. have samme bredde som vinduerne i etagen under. De må udføres med buet tag (cirkeludsnit) eller symmetrisk rygningstag med en hældning mellem 10 og 45 o. 8.9 Der må ikke etableres altaner og tagterrasser ud mod Storgade og Torvet. 8.10 Nybyggeri på Torvet må gives et moderne udtryk. Derfor kan der også anvendes andre materialer og farver end de oven for fastlagte, hvis projektet som helhed - efter kommunens vurdering - afspejler høj kvalitet og harmonerer med/respekterer den omkringliggende købstadsbebyggelse. 9 SERVITUTTER OG ANDRE LOKALPLANER 9.1 Servitutter, der er uforenelige med lokalplanen, vil blive ophævet. 9.2 Med lokalplanens endelige vedtagelse og registrering i Plansystem.dk skal der foretages aflysning af Lokalplan nr. 91 og nr. 91A. 9.3 Inden for denne lokalplans område erstatter planen følgende bestemmelser i lokalplanerne 39, 48, SK 4 og SK 28: 21

BESTEMMELSER 3 og 8 i Lokalplan nr. 39, vedtaget af Sorø Byråd den 24. oktober 1990. 3 - og forhold til Storgade/Område A også 8 - i Lokalplan nr. 48, vedtaget af Sorø Byråd den 20. februar 1988. 3 i Lokalplan SK 4, vedtaget af Sorø Byråd den 21. marts 2007. 3 i Lokalplan SK 28, vedtaget af Sorø Byråd den 27. januar 2010. RETSVIRKNINGER Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelsen, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planloven kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. I henhold til planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Privatretlige servitutter og øvrige tilstandsservitutter, der måtte være uforenelige med lokalplanens bestemmelser, fortrænges af lokalplanen, når byrådet har foretaget offentlig bekendtgørelse af lokalplanens endelige vedtagelse. Måtte nogen af de på ejendommene lyste servitutter omhandlede forhold senere vise sig at være til hinder for eller vanskeliggøre gennemførelsen af lokalplanens formål, må der forhandles med vedkommende påtaleberettiget om ændring af forholdene, eller servitutterne må eksproprieres i henhold til planlovens 47. VEDTAGELSESPÅTEGNING Lokalplanforslaget har været fremlagt i offentlig høring i perioden 3. februar - 1. april 2015. Sorø Byråd har vedtaget lokalplanen endeligt den 26. maj 2015. Gert Jørgensen / Søren Ole Sørensen Borgmester Vicekommunaldirektør 22