LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Borgerrepræsentationen har på mødet den 28. april 2005 vedtaget lokalplan nr. 387 "Omøgade III". Lokalplanområdet ligger på Ydre Østerbro, mellem Omøgade og Venøgade. Lokalplanen er i bekendtgjort den 18. maj 2005. Københavns Kommune
INDHOLD BAGGRUND FOR LOKALPLANEN...3 BAGGRUND...3 KVARTERET OG LOKALPLANOMRÅDET...4 OFFENTLIG OG PRIVAT SERVICE...6 PLANFORHOLD...6 INTENTIONER I LOKALPLANFORSLAGET...7 BYARKITEKTONISK VURDERING...8 TRAFIK...10 TRAFIKSTØJ...10 VIRKSOMHEDER...10 JORDFORURENING...10 NEDSIVNING AF REGNVAND...11 MILJØRIGTIGT BYGGERI...11 LOKALPLANEN...12 1. FORMÅL...12 2. OMRÅDE...12 3. ANVENDELSE...12 LOKALPLANTEGNING...13 4. VEJFORHOLD...14 5. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING...14 6. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN...15 7. UBEBYGGEDE AREALER...17 8. FORANSTALTNINGER MOD FORURENINGSGENER...18 9. OPHÆVELSE AF LOKALPLAN...18 10. RETSVIRKNINGER...19 KOMMENTARER AF GENEREL KARAKTER...19 Forsidefoto: Omøgade set fra Æbeløgade 2 LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune
BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Luftfoto af området set fra syd (JW Luftfoto april 2004). Baggrund Ejeren af ejendommen Omøgade 9 på Ydre Østerbro ønsker at opføre en boligbebyggelse på sin grund. Dette er imidlertid i strid med den gældende lokalplan nr. 328, der fastlægger området til erhvervsbebyggelse. Opførelse af boliger på grunden forudsætter, at der udarbejdes en ny lokalplan og et kommuneplantillæg for området. Grunden er ryddet for bebyggelse, og der er påbegyndt et kontorbyggeri, hvoraf fundamentet er etableret. Dette byggeri er stoppet med henblik på ændring til boligbebyggelse. LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune 3
BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Kvarteret og lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i bydelen Ydre Østerbro. Bydelen, der er relativt tæt bebygget, blev bebygget i perioden fra århundredeskiftet frem til 1930 erne med overvejende erhvervs- og boligbebyggelse, hvoraf flere af boligbebyggelserne er af høj arkitektonisk kvalitet. Endvidere blev Kildevældskirken og Ortopædisk Hospital opført i de år, og Kildevældsparken med den kunstige sø blev anlagt. I nyere tid er flere af de oprindelige erhvervsbebyggelser i kvarteret udskiftet med mere tidssvarende erhvervsbebyggelse eller erstattet af boligbyggeri. KILDEVÆLDSSØEN Borgervænget KILDEVÆLDSPARKEN KILDEVÆLDS- KIRKEN Askøgade Vognmandsmarken HANS KNUDSENS PLADS Livøgade Venøgade Landskronagade Glænøgade Omøgade Bryggervangen Omøgade Æbeløgade Aktuel byggegrund Nygårdsvej Lyngbyvej Aktuelt lokalplanområde SANKT KJELDS PLADS Område, dækket af eksisterende lokalplan nr. 328 "Omøgade II" Tåsingegade Lokalplanområdet er en del af et mindre erhvervsområde på i alt ca. 28.000 m², som er omfattet af lokalplan nr. 328. Området er bebygget med en række erhvervsbebyggelser, der løbende er blevet udvidet og ombygget, hvilket giver området en noget rodet karakter. Den private fællesvej Omøgade gennemskærer og deler området i en nordlig og en sydlig karré. Det aktuelle lokalplanområde dækker den nordlige karré og er på ca. 15.800 m². Karreen er bebygget med et nyopført 4½-etagers kontorbyggeri i det østlige hjørne og en række ældre erhvervsbyggerier i op til 2 etager mod vest. Den aktuelle grund ligger ca. i midten af lokalplanområdet. Mellem den aktuelle grund og det nyopførte kontorbyggeri ligger et gammelt garageanlæg. 4 LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune
BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Sankt Kjelds Plads set fra Sejrøgade. Omøgade set fra Æbeløgade. Byggehegnet omkring den aktuelle grund ses ned ad gaden til venstre efterfulgt af det omtalte gamle garageanlæg samt det nye kontorhus. Et kig ned ad Venøgade set fra Æbeløgade. LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune 5
BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Den aktuelle grund med Livøgade og boligbebyggelsen langs Venøgade i baggrunden. Offentlig og privat service Den sydlige karré i erhvervsområdet er tæt bebygget med bygninger i op til 3 etager. Hovedparten af bygningerne er de oprindelige, og flere er efter følgende istandsat. I karreen ligger en række velfungerende erhvervsvirksomheder, hvoraf kan nævnes en tømmerhandel, glasudsalg, en grafisk virksomhed, en auktionsvirksomhed, et revisionsfirma samt en bilforhandler med eget værksted. Mod Sankt Kjelds Plads ligger et stort butikslokale. Nord og vest for lokalplanområdet ligger store, markante boligkarreer i op til 5 etager og mod vest ligger et stort kontorhus, indeholdende bl.a. Danmarks Statistik. Området er velbeliggende i forhold til offentlig og privat service med bl.a. kort aftand til centerområdet ved Lyngbyvej, hvor der bl.a. er mange buslinier. Lyngbyvej indgår endvidere i det re gionale vejnet. Der er ca. 500 m til Ryparken Station. Planforhold Lokalplanområde Kommuneplanrammer 2001 Lokalplanområde Centerområde "Lyngbyvej" Forslag til udvidelse af Centerområde "Lyngbyvej" I Kommuneplan 2001 er området fastlagt til blandet erhverv (E1-område), såsom lettere industri og serviceerhverv med mulighed for etablering af offent lige institutioner og lignende. Den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 110, og kravet til friareal er 15 pct. af etagearealet. I den gældende lokalplan nr. 328 fra 2000 er områdets anvendelse fastlagt til blandet erhverv såsom fremstillings- og serviceerhverv. Det er endvidere fastlagt, at bebyggelsen overvejende skal placeres som randbebyggelse mod de omkringliggende gader i højst 4 etager, med en gesimshøjde på højst 15 m og en bygningshøjde på højst 18 m. Mod Sankt Kjelds Plads dog med en bygningshøjde på op til 22 m. Bebyggelse placeret indenfor randbebyggelsen må højst opføres i 2 etager, og de enkelte facadelængder må ikke overstige 40 m. Parkeringsdækningen er sat til 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Lokalplanområdet ligger i umiddelbar nærhed af det eksisterende centerområde omkring Lyngbyvej. I forslag til kommuneplantillæg om detailhandel, som har været i offentlig høring fra den 26. april til den 24. juni 2004, er den sydlige karre i ovennævnte E1-område inddraget i dette område, hvor der åbnes mulighed for at udvide det samlede butiksareal med 3.000 m², og hvor der er mulighed for at etablere dagligvare- og udvalgsvare butikker med op til henholdsvis 3.000 m² og 1.500 m² bruttoetageareal. I henhold til den boligpolitiske handlingsplan er det intentionen at sikre gode og attraktivt beliggende familieboliger til kommunens borgere, bl.a. ved omdannelse af ældre erhvervsområder til boligformål. Kvarteret er behandlet i Trafik- og bymiljøplan for Østerbro, tiltrådt af Bygge- og Teknikudvalget den 26. november 2003. Heri ønskes bl.a. Sankt Kjelds Plads opgraderet, og Bryggervangen ønskes udviklet som en del af en grøn forbindelse, der strækker sig fra Fælledparken i syd til Svanemøllens Kaserne i nord, bl.a. for at forbedre forholdene for gående og cyklister. 6 LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune
BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Udsnit af Byskabsatlas 2003 Lokalplanområde Friområde Vandareal Visuel barriere Bygningsfront Markant byrum og rumligt forløb Vartegn Sigtelinie Bydelsgrænse Intentioner i lokalplanforslaget Intentionerne i lokalplanforslaget til også at omfatte boligbyggeri er dels at fremme fornyelsen af området, dels at imødekomme kommunens boligpolitiske strategi om at sikre gode familieegnede boliger bl.a. ved omdannelse af ældre erhvervsområder til boligformål. Det er ligeledes intentionen med lokalplanforslaget, at en hurtigere fornyelse af området kan medvirke til en generel højnelse af kvarteret. Da det også er vigtigt at opretholde muligheden for etablering af lokaltorienterede serviceprægede erhverv og miljøtekniske funktioner i området, anses det for vigtigt, at det fortsat er muligt at etablere erhverv. Det har været overvejet hvorvidt en ny lokalplan, der muliggør etablering af boliger, burde omfatte hele lokalplanområdet dækket af lokalplan nr. 328. Overvejelsen mundede ud i kun at medtage den nordlige karré, idet den sydlige karré er velfungerende med mange etablerede virksomheder. Den sydlige karré er som nævnt endvidere inddraget i centerområde Lyngbyvej, med mulighed for at etablere butikker mv. Hvis det under "Planforhold" nævnte forslag til kommuneplantillæg om detailhandel vedtages, vil eventuelle fremtidige ønsker om indretning af detailhandel i den sydlige karré kunne tillades ved en dispensation fra lokalplanen. Såfremt det på et senere tidspunkt skulle vise sig ønskeligt også at inddrage den sydlige karré i en mere boligpræget udvikling, vil der til den tid kunne udarbejdes en lokalplan og et kommuneplantillæg, der åbner mulighed for dette. LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune 7
ØSTERBROGADE BAGGRUND FOR LOKALPLANEN STRANDVEJEN nord RYVANGS ALLÉ BORGERVÆNGET SVANEMØLLEN LYNGBYVEJ KILDEVÆLDSSKOLEN BELLMANS PLADS RYPARKEN BELLMANSGADE SVANEMØLLEHAVEN BORGERVÆNGET KILDEVÆLDSPARKEN KILDEVÆLDSGADE HELSINGBORGGADE KILDEVÆLDS- KIRKEN ROVSINGSGADE BORTHIGSGADE HANS KNUDSENS PLADS GLÆNØGADE OMØGADE VOGNMANDSMARKEN ÆBELØGADE VENØGADE OMØGADE BRYGGERVANGEN LANGE-MÜLLERS GADE VENNEMINDEVEJ HESSELØGADE NYGÅRDSVEJ LANDSKRONAGADE FANØGADE NYGÅRDSVEJ STRYNØGADE CHRISTIANSMINDEVEJ SIONS KIRKE AUSTRALIENSVEJ VEJRØGADE VENNEMINDEVEJ HESSELØGADE REERSØGADE MASNEDØGADE LYNGBYVEJ ENGELSTEDSGADE F.F. ULRIKS GADE HARALDSGADE RAGNAGADE KRISTINEBERG SEJRØGADE BRYGGERVANGEN SANKT KJELDS PLADS SANKT KJELDS GADE OURØGADE LANGØGADE DREJØGADE TÅSINGEGADE JAGTVEJ POUL HENNINGSENS PLADS ØSTERBROGADE SAMSØGADE Kvarteret er domineret af diagonalgader, der medvirker til at skabe en spændende bebyggelsesstruktur med mange spidse karréhjørner. RØNNEGADE TEGLVÆRKSGADE ALDERSROGADE VIBENSHUS RUNDDEL VED KLOSTERET JAGTVEJ FÆLLEDPARKEN SERRIDSLEVVEJ BORGMESTER JENSENS ALLÉ MARSKENSGADE ØSTERFÆLLED TORV Byarkitektonisk vurdering Sankt Kjelds Plads er den centrale plads i kvarteret og krydsningspunkt for en række diagonalgader. Diagonalgaderne, der strækker sig fra Jagtvej mod syd til Borgervænget mod nord og fra Østerbrogade mod øst til Lyngbyvej mod vest, dominerer kvarteret og skaber en spændende bebyggelsesstruktur med mange spidse karréhjørner og pladsdannelser. Det vurderes som en byarkitektonisk kvalitet, at bygningsfronterne langs Bryggervangen, Askøgade, Venøgade, Glænøgade og Æbeløgade styrkes ved at muliggøre en overvejende sammenhængende randbebyggelse og udvide karreen til også at indeholde boliger. Derved skabes et mere helstøbt byområde. På illustrationen på modstående side er vist volumenstudie for den maksimale fremtidige bebyggelse. Den foreslåede åbning i karreen mod Omøgade giver store sydvestvendte friarealer og skaber samtidig afstand mellem boligbebyggelsen og erhvervsområdet i den sydlige karré. For at sikre uændrede fremtidige lysforhold for de omkringliggende karreer i Venøgade, foreslås bebyggelsens maksimale højder fastholdt som i den eksisterende lokalplan med en gesimshøjde på 15 m og en bygningshøjde på 18 m. Fremtidig boligbebyggelse kan således opføres i 5 etager - i lighed med de omgivende boligbebyggelser - samt en tagetage eventuelt som penthouse. Erhvervsbebyggelse, som normalt har større etagehøjde, vil kunne opføres i 4 etager samt evt. tagetage. 8 LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune
BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Illustration af en eventuel fremtidig boligbebyggelse, det vil være muligt at etablere efter vedtagelse af en ny lokalplan for området. Solskygger ved henholdsvis sommersolhverv og efterårsjævndøgn kl. 14. Illustrationen viser et bebyggelsesforslag med 5 etager og en husdybde på 10 m. Af hensyn til en vis frihed i bebyggelsesudformningen foreslås det muligt at kunne etablere tagetage (evt. udformet som penthouse), og det foreslås muligt at kunne etablere bebyggelse i op til 13 m i dybden. Den samlede bebyggelse på den enkelte matrikel kan dog aldrig overstige, hvad der svarer til en bebyggelse på 5 etager med en husdybde på 10 m i det viste byggefelt. En udnyttet tagetage eller et dybere hus nødvendiggør derfor et lavere eller smallere hus på andre dele af facadestrækningen subsidiært åbninger i facaderækken. Hvis karreen bebygges fuldt ud, vil bebyggelsesprocenten svare til knap 130 for området som helhed. LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune 9
BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Trafik I den gældende lokalplan er det forudsat, at tilkørsel til ejendommene overvejende skal ske fra Bryggervangen, Æbeløgade og Omøgade. Med indpasning af boligbebyggelse i den nordlige karré vil det af hensyn til friarealerne være ønskeligt at begrænse biltrafikken i Omøgade mest muligt og i højere grad at søge biladgang til begge karreer fordelt på de omkringliggende gader, herunder også Venøgade. Trafikstøj Miljøkontrollen vurderer, at det døgnækvivalente trafikstøjniveau i de gader der omgiver lokalplanområdet ikke overstiger 60 db(a). Det er (jf. Kommuneplan 2001) bestemt, at det ved nybyggeri af boliger og lignende skal sikres, at de primære udendørs opholdsarealer maksimalt udsættes for en gennemsnitlig udendørs døgnbelastning på 55 db(a), samt at det indendørs støjniveau er på højst 30 db(a). Dette kan sikres ved bygge riets placering på grunden, støjisolering, lejlighedsindretning, støjafskærmende foranstaltninger mv. Virksomheder Miljøkontrollen har vurderet, at der ikke findes virksomheder i området, der vil være til væsentlig gene for lokalplanområdets beboere. I området ligger i alt tre autoværksteder. Ved placering af boliger nærmere end 20 meter til et autoværksted risikerer man æstetiske gener og gener i form af støj, men på baggrund af de aktuelle forhold vurderer Miljøkontrollen, at der ikke vil være væsentlige miljømæssige gener ved opførelse af boliger. Jordforurening På den aktuelle ejendom, Omøgade 9, blev der i forbindelse med den påbegyndte opførelse af erhvervsbyggeri i 2003 fjernet olieforurenet jord i området indenfor byggefeltet. På den øvrige del af grunden kan der formentlig være forurening af jorden, idet området foruden en servicestation har huset vulkaniseringsanstalt, olie lager, autolakering, gummifabrik og et autoelektroværksted. På de øvrige grunde kan der være sket forurening af jorden og grundvandet. Det er Miljøkontrollens erfaring, at der mange steder i København er en lettere jordforurening, der stammer fra storbyaktiviteter som bl.a. røg fra skorstene og udstødning fra bilerne. Miljøkontrollen kræver derfor, at der udføres en forureningsundersøgelse af arealer, der ikke tidligere er undersøgt, hvis der planlægges etablering af nye boliger og legepladser m.m. Hvis der i forbindelse med boliger og institutioner etableres gårdanlæg, legeplads eller andre ubefæstede arealer, der kan betegnes som følsom arealanvendelse, skal den øverste ½ meter på disse bestå af dokumenteret rene materialer. Hvis der anlægges legearealer med bakker og små volde med stort slid, skal de dækkes med 1 meter dokumenteret ren jord. Der skal udlægges signalnet mellem ren og eventuelt forurenet jord. Håndtering af jord og grundvand i forbindelse med bygge- og anlægsarbejder skal udføres i henhold til Miljøkontrollens anvisninger og tilladelser. 10 LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune
BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Nedsivning af regnvand Lokalplanområdet ligger i et område med drikkevandsinteresser, men er samtidig forurenet. Nedsivning tillades derfor ikke umiddelbart. Men det er Københavns Kommunes mål at fastholde grundvandet under byen til drikkevandsformål og til søer og vandløb (jf. Grundvandsplan 2000 for København Kommune). Derfor anbefaler Miljøkontrollen generelt, at denne ressource udnyttes. For eksempel til nedsivning, til vaskeri, toiletskyl eller rekreative formål. Miljøkontrollen kan efter vurdering af et konkret projekt give en tilladelse til nedsivning af uforurenet regnvand til uforurenet undergrund (Jf. Spildevandsplan 2000). Miljørigtigt byggeri Pjecen Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri, kan bestilles på Internettet, hos Miljøkontrollen eller hos Plan & Arkitektur. Københavns Kommune har besluttet, at der skal tænkes miljørigtigt i forbindelse med byfornyelse og nybyggeri. Borgerrepræsentationen har den 1. marts 2001 tiltrådt revideret udgave af retningslinierne i pjecen Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri. Baggrunden for pjecen er et ønske om, at der lægges vægt på miljø- og ressourcemæssige forhold, når der bygges, og at der arbejdes for en bæredygtig udvikling i dialog med befolkningen. Pjecen berører emnerne miljørigtig projektering, vand, varme, el/gas, affald, materialer og grønne områder. Indenfor hvert emne opstilles en række minimumskrav, anbefalinger og visioner. Minimumskravene i pjecen skal følges i forbindelse med byfornyelse, støttet nybyggeri samt kommunalt byggeri. Private opfordres til at hente ideer herfra. Pjecen oplyser i øvrigt adresser på kommunale og statslige instanser, hvor der kan hentes oplysninger om miljøorienteret byggeri. LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune 11
LOKALPLANEN I henhold til lov om planlægning fastlægges herved følgende bestemmelser for området begrænset af Omøgade, Æbeløgade, Glænøgade, Venøgade, Askøgade og Bryggervangen ( Omøgade III ). 1. FORMÅL Lokalplanen udgør det planmæssige grundlag for opførelse af ny boligbebyggelse og erhvervsbebyggelse på hidtidige erhvervsejendomme. Som led heri skal følgende overordnede hensyn tilgodeses: a) Nye boliger skal i overensstemmelse med kommunens boligpolitik overvejende være attraktive familieegnede helårsboliger. b) Bebyggelse skal udformes i et arkitektonisk formsprog, der tager udgangspunkt i de omgivende karrébebyggelsers høje arkitektoniske standard samt materialekarakter og skal sikres et kvalitativt helhedspræg. c) Områdets ubebyggede arealer skal anlægges efter en samlet plan, der sikrer et grønt helhedspræg i området. d) Området skal forsynes med miljømæssige servicefunktioner og generelt opbygges efter miljørigtige principper, hvor økologiske tiltag integreres med arkitekturen og indikerer en bæredygtig by. 2. OMRÅDE Lokalplanområdet afgrænses som vist på lokalplantegningen og omfatter ejendommene matr. nr. 5774, 5831, 5775, 5776, 5777 samt den del af 5779, der ligger inden for vejlinien mod Askøgade og dennes forlængelse til skellet mod matr.nr. 5567, alle Udenbys Klædebo Kvarter, København, samt alle parceller der efter den 1. juli 2004 udstykkes i området. 3. ANVENDELSE Stk. 1. Området fastlægges til boliger og serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, hoteller, undervisning, håndværk samt andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Endvidere kan der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger og serviceerhverv. I bebyggelsen mod Æbeløgade/Glænøgade og Askøgade/Bryggervangen må der i stueetagen, foruden boliger og serviceerhverv indrettes butikker, kiosker, restauranter, caféer eller lignende. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål må ikke overstige 1.000 m², og bruttoetagearealet til den enkelte butik må ikke overstige 500 m² for dagligvarebutikker og 200 m² for udvalgsvarebutikker. 12 LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune
55 LOKALPLANTEGNING Askøgade nord Vognmandsmarken 27,55 m Livøgade 18,83m 5567 5779 5224 3m 13 7 Venøgade 12 5776 5777 11 Privat vej Glænøgade 22 20 5774 18 5831 3 5775 5 16 9 Omøgade 5867 18 5849 20 22 5560 Bryggervangen 12 14 5874 39 V ictor Bendix Gade Omøgade 5871 Æbeløgade 4 5852 5857 12 35 37 Kristineberg Privat vej Offentlig vej SANKT KJELDS PLADS Nygårdsvej 0 20 40 60 80 100 m Tåsingegade Lokalplanområde Vejudvidelseslinie Vejlinie Byggefelt Sammenhængende facaderække Overvejende sammenhængende facaderække LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune 13
3. ANVENDELSE Erhverv og lignende må ikke indrettes over etager med boliger. Boligandelen skal udgøre mellem 50 og 75 pct. af det samlede etageareal beregnet for området under ét. Kommentar Opmærksomheden henledes på, at planlovens 5f indeholder særlige regler om beregning af bruttoetagearealet til butiksformål. Stk. 2. Der må kun udøves virksomhed til og med forureningsklasse 2. Stk. 3. I forbindelse med nyt boligbyggeri skal der indrettes beboerlokaler mv. for bebyggelsens beboere i størrelsesordenen 3 pct. af boligetagearealet. Kommentar Udover beboerlokaler kan det f. eks. være fælles vaskeri, værksteder, beboerhotel og lignende. Stk. 4. Boliger skal være helårsboliger og skal overvejende være familieboliger på mindst 85 m² etageareal. Den gennemsnitlige boligstørrelse skal være på mindst 85 m² etageareal, og ingen bolig må være mindre end 75 m² etageareal. Boliger for unge, ældre og personer med handicap samt socialt betingede bofællesskaber er, såfremt de opføres efter den til enhver tid gældende lovgivning herom, undtaget fra bestemmelserne om boligstørrelser. Kommentar Fastlæggelse af en gennemsnitlig og mindste boligstørrelse skal sikre opfyldelse af de boligpolitiske intentioner om, at nyt boligbyggeri primært skal bestå af større familieegnede boliger. Ved familieboliger forstås normalt lejligheder med mindst 3 værelser. Ved krav om helårsbeboelse forstås, at det er i strid med lokalplanen at anvende boligen til feriebolig o. lign. Folkeregistertilmelding på adressen vil normalt opfylde kravet om helårsbeboelse. 4. VEJFORHOLD Stk. 1. Mod Æbeløgade, Glænøgade, Venøgade, Askøgade og Bryggervangen og Omøgade opretholdes de nuværende vejlinier. Mod Omøgade opretholdes endvidere den nuværende vejudvidelseslinie. 5. BYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Stk. 1. For området gælder følgende: a) Bebyggelsens etageareal må ikke overstige et beregningsmæssigt etageareal svarende til sluttet randbebyggelse i det i pkt. b) fastlagte byggefelt i 5 etager og med en husdybde på 10 m. b) Ny bebyggelse skal opføres i det på lokalplantegningen viste byggefelt og skal placeres i den på tegningen viste facadelinie, idet enkelte arkitektonisk 14 LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune
5. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING begrundede, mindre afvigelser herfra, herunder partiel indrykninger af facaden, kan tillades. Bygge- og Teknikudvalget kan tillade, at bebyggelsen ved hjørnet Venøgade/Glænøgade trækkes tilbage, således at der opstår en mindre pladsdannelse. c) Langs de på lokalplantegningen med dobbelt streg viste strækninger af facadelinien skal bebyggelse opføres som sammenhængende bebyggelse i disses fulde længde, og bebyggelsen må inden for den enkelte strækning ikke etapedeles. d) Langs den på lokalplantegningen med enkelt streg viste strækning af facadelinien, skal bebyggelse opføres som overvejende sammenhængende bebyggelse, idet der kan tillades enkelte åbninger i bebyggelsen med en placering og dimensionering, der sikrer en arkitektonisk helstøbt bebyggelse langs Venøgade. Bebyggelsen kan etapedeles, når de enkelte etaper fremstår på en arkitektonisk acceptabel måde. e) Bebyggelsen skal opføres i mindst 4 og højst 5 etager samt eventuelt udnyttet tagetage. Tagetagen kan udformes som en penthouseetage, der på alle sider er trukket min. 1,2 m tilbage fra facadeflugten. Gesimshøjden må højst være 15 m og bygningshøjden højst 18 m. f) Husdybden må ikke overstige 13 m. Kommentar Det maksimerede etageareal i bestemmelsen medfører, at bebyggelsesprocenten for området som helhed ikke vil overstige 130. Af hensyn til den i redegørelsen beskrevne karakteristiske diagonalgadestruktur i området, er det vigtigt, at bebyggelsen både mod Askøgade/Bryggervangen og mod Æbeløgade/Glænøgade danner en bygningsmæssig helstøbt indramning i sammenhæng med den omgivende eksisterende bebyggelse. Langs Venøgade skal bebyggelsen fremstå som en overvejende sammenhængende facadebebyggelse, idet det på grund af både funktionsblanding og den store facadelængde, bør være muligt at kunne etablere enkelte mindre åbninger i bebyggelsen. Den samlede bebyggelse skal fremstå som en afrundet bebyggelsesmæssig helhed, der bl.a. får en god afslutning mod Omøgade med tilstrækkelige facadelængder. Stk. 2. Udover den ovenfor omtalte bebyggelse kan der opføres mindre bygninger i én etage, såsom skure, udhuse, legehuse og lignende, herunder byøkologiske anlæg, som er nødvendige for og i overensstemmelse med den fastlagte anvendelse. 6. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Stk. 1. Bygningernes materialer, udformning, farve og øvrige ydre fremtræden skal være samstemmende med omgivelserne og områdets karakter, og eksisterende bebyggelse må i nævnte henseender ikke ændres uden tilladelse. Bebyggelsen i lokalplanområdet skal fremtræde som en samlet bebyggelse, der med hensyn til bebyggelsens skala, facadedisponering, proportionering, materialekarakter LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune 15
6. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN mv. danner en god helhedsvirkning i forhold til de omgivende karrébebyggelser. Nybyggeri skal fremstå med et nutidigt arkitektonisk udtryk og skal herudover overholde følgende: a) Facader mod såvel gade som gård skal udføres i teglsten som blank mur og således, at nybebyggelse i hele lokalplanområdet fremstår med et helhedspræg med hensyn til materialetyper, farver mv. Permanent fritstående gavle skal fremstå med overflader, der svarer til eller harmonerer med facaderne på den pågældende bygning, og kan forlanges forsynet med vinduer mv. Midlertidigt fritstående gavle skal gives en facadebehandling, der harmonerer med bygningens facader. b) Bebyggelsen skal udføres med tagopbygning, der kan udformes som saddeltag, Københavnertag el. lign. med tagbeklædning af tegl eller zink. Eventuel penthouseetage kan udføres med fladt tag i andet materiale og skal fremstå i lette materialer. c) Vindues- og dørpartier mv. skal udføres med en spinkel detaljering i træ og/ eller aluminium, som skal gives en dækkende malerbehandling i en farve, der harmonerer med bygningens facade i øvrigt. d) Vinduesglas skal være klart glas og må ikke udføres med toning eller spejlvirkning. e) Tagrender/nedløb og inddækninger skal udføres i metal. f) Boligbebyggelse skal forsynes med indgange i begge facader, således at der er adgang til både gade og gård. g) Boligbebyggelse skal så vidt muligt forsynes med opholdsaltaner. Altanværn, rækværk m.v. skal udføres med en spinkel detaljering i metal med malerbehandlet overflade, glas eller lignende, der harmonerer med bygningens facader i øvrigt. h) Tekniske installationer skal så vidt muligt placeres inden for bygningens volumen, f.eks. i kælder og/eller indenfor tagprofil, og udformes således at de fremtræder som integrerede dele af bygningens arkitektur. Bygge- og Teknikforvaltningen skal godkende bebyggelsens udformning. Kommentar Den umiddelbart omgivende bebyggelse er overvejende præget af store boligkarreer, som hver især har lange egale facader i røde eller gule tegl og saddeltage i tegl. Tilsvarende fremtræder kontorbygningen langs Æbeløgade som et rødt teglhus, men med fladt tag. Der er helt overvejende tale om bebyggelser i stor skala, hvor enkle facademotiver inden for den enkelte karré gentages i taktfaste rytmer og dermed giver disse bebyggelser en ro og harmoni. Boligkarreerne og kontorbebyggelsen rummer hver især tidstypiske arkitektoniske træk, uden at dette svækker helhedsopfattelsen. Nybyggeri i lokalplanområdet skal tage afsæt i og indgå på en harmonisk måde i disse omgivelser. Det anses for vigtigt, at den skala og egalitet, som præger kvarteret, også finder udtryk i nybyggeriet, og at nybyggeriet på en nutidig måde bidrager til og udvikler de nuværende kvaliteter i området. Da bebyggelsen åbner sig mod syd (Omøgade) er det vigtigt, at bebyggelsen gives en arkitektonisk afrunding, herunder får en facademæssig behandling af gavlene. 16 LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune
6. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Bygge- og Teknikudvalget vil kunne tillade anden facade- og tagudformning mv., når det kan sikres, at ovenstående intentioner opretholdes, og at der samtidig opnås tilsvarende eller bedre arkitektoniske kvaliteter. Stk. 2. Skiltning, reklamering, lysinstallationer og andet facadeudstyr skal med hensyn til placering, omfang, materialer og farver udføres således, at der opnås en god helhedsvirkning i forhold til den pågældende bygnings arkitektoniske udtryk. Der må kun opsættes reklamering og skiltning med tilknytning til bebyggelsens anvendelse. Butiksfacader skal fremtræde med udstillingsvinduer, som ikke må blændes ved tilklæbning eller lignende. Facade- og reklamebelysning, lysskilte og lignende må ikke ved blænding, reflekser, farve eller ved sit udseende være til ulempe for omgivelserne eller virke skæmmende i forhold til bebyggelsens arkitektoniske udtryk. Kommentar Med hensyn til skiltning og reklamering mv. henvises til publikationen Facader og skilte i København, der blandt andet indeholder retningslinier og anbefalinger for skilte og facadeudstyr generelt. Retningslinierne vil blive lagt til grund for forvaltningens administration af bestemmelserne i lokalplanen. Stk. 3. Ibrugtagning af ny bebyggelse kan betinges af etablering af fælles anten ne - anlæg - hvis placering og udformning skal godkendes af Bygge- og Teknikforvaltningen eller tilslutning til et godkendt fællesantenneanlæg. Udvendige antenner må ikke etableres på bygninger eller i området i øvrigt. Paraboler skal i videst muligt omfang indgå i fællesanlæg og skal placeres diskret. 7. UBEBYGGEDE AREALER Stk. 1. Friarealet (eksklusive parkerings- og tilkørselsareal) skal være af størrelsesordenen 10 pct. af erhvervsetagearealet og 50 pct. af boligetagearealet og skal anlægges med opholdsarealer for beskæftigede og beboere. Friarealet for børneinstitu tioner skal være af størrelsesordenen 100 pct. af etagearealet og skal etableres i direkte tilknytning til institutionen. Stk. 2. Ubebyggede arealer skal opfylde følgende og skal ved fællesanlæg indrettes og udformes efter en samlet plan: a) Ubebyggede arealer inde i karreen skal i videst muligt omfang udformes som opholdsarealer for beboere og brugere. Parkering og tilkørselsarealer skal så vidt muligt placeres i tilknytning til erhvervsbebyggelse. Arealerne skal udformes med beplantning, herunder fritstående træer, samt belægninger, belysning, møblering m.v. efter en samlet plan. Mod Omøgade skal eventuel hegning udføres med en afskærmende beplantning. b) Det ubebyggede areal mod Askøgade skal være offentligt tilgængeligt og må ikke hegnes. Arealet skal med hensyn til belægninger, belysning, møblering samt eventuel træbeplantning indgå som del af den tilstødende gade- og pladsstruktur. LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune 17
7. UBEBYGGEDE AREALER c) Mod Venøgade skal arealet mellem vejlinien og facadelinien anlægges med beplantning. Endvidere skal arealet mellem vejlinie og matrikelskel anlægges efter vejmyndighedens godkendelse. Bygge- og Teknikforvaltningen skal godkende indretningen af de ubebyggede arealer. Kommentar De ubebyggede arealer vil fremover fungere dels som private friarealer inde i karreen, dels som et mere udadvendt, offentligt tilgængeligt areal mod Askøgade. De ubebyggede arealer skal med hensyn til indretning, beplantning, belægninger, belysning m.v. udformes efter en samlet plan, således at der uanset de forskellige funktioner opnås et helhedspræg i området. Stk. 3. Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Mindst 2/3 af parkeringspladserne skal etableres i underjordisk anlæg. Parkering kan eventuelt placeres andetsteds i kvarteret efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere godkendelse. Stk. 4. Ubebyggede arealer og parkeringsanlæg, undtaget dog friareal og parkeringsareal for eventuel institutionsbebyggelse, skal indgå i fællesanlæg. Stk. 5. Adgangs- og opholdsarealer skal udformes således, at de tilgodeser bevægelseshæmmedes færden på arealet. Stk. 6. Træer skal bevares i videst muligt omfang. 8. FORANSTALTNINGER MOD FORURENINGSGENER Bebyggelse og primære opholdsarealer skal i overensstemmelse med miljømyndighedens krav placeres, jf. dog 5, udføres og indrettes således at beboere og brugere i fornødent omfang beskyttes mod forureningsgener og andre ulemper. Det indendørs støjniveau i lokaler til liberale erhverv, undervisning og lignende må ikke overstige 35 db(a). Kommentar Der henvises til Miljøstyrelsens vejledning nr. 3/1984 Trafikstøj i boligområder. 9. OPHÆVELSE AF LOKALPLAN Lokalplan nr. 328, offentlig bekendtgjort den 13. december 2000 og tinglyst den 14. maj 2001, ophæves for så vidt angår de af nærværende lokalplan omfattede ejendomme. 18 LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune
10. RETSVIRKNINGER I henhold til planlovens 18 må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lokalplanen hindrer ikke, at den eksisterende bebyggelse og dennes anvendelse kan opretholdes, hvis såvel bebyggelse som anvendelse ikke strider mod de i givne byggetilladelser tagne forbehold og i øvrigt er lovlig. KOMMENTARER AF GENEREL KARAKTER a) På tidspunktet for lokalplanens tilvejebringelse er seneste udgave af planloven trykt som lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002. b) Bygge- og Teknikforvaltningen i Københavns Kommune har påtaleret for overtrædelse af bestemmelser i lokalplanen. c) I henhold til planlovens 19, stk. 1, kan der dispenseres fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Dispensationer meddeles af Bygge- og Teknikudvalget i Københavns Kommune. d) Arbejder, der forudsætter udgravning i grunden, kan medføre påbud om midlertidig standsning af arbejdet i henhold til museumsloven. Opmærksomheden henledes på, at Københavns Bymuseum som repræsentant for Kulturarvsstyrelsen bør kontaktes i god tid, forinden et jordarbejde påbegyndes, således at en forundersøgelse kan iværksættes med henblik på at imødegå påbud om midlertidig standsning af arbejdet. e) Bortskaffelse af forurenet overskudsjord skal anmeldes til Miljøkontrollen og bortskaffes i henhold til Regulativ for anvisning af forurenet jord i Københavns Kommune. f) Miljøkontrollen kan efter forudgående undersøgelser og vurdering af et konkret projekt for nedsivning af uforurenet regnvand til uforurenet undergrund give tilladelse til nedsivning af regnvand. Lokalplan nr. 387 med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001 er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 28. april 2005 og bekendtgjort den 18. maj 2005 Bygge- og Teknikforvaltningen, den 18. maj 2005. Søren Stenz kontorchef /Jesper Holm fuldmægtig LOKALPLAN NR. 387 "OMØGADE III" Københavns Kommune 19
Københavns Kommune Bygge- og Teknikforvaltningen Plan & Arkitektur Rådhuspladsen 77 1550 København V Telefon 3366 1290 E-mail: planogarkitektur@btf.kk.dk www.planogarkitektur.kk.dk