Ungdomsboliger Vurdering af mulige placeringer af ungdomsboliger i Herning Dato: 23.03.2009 Udarbejdet af Planafdelingen, Herning Kommune
Dette notat omhandler placeringen af nye ungdomsboliger i eller nær Herning midtby. Som grundlag for vurderingen af placeringen er der taget udgangspunkt i enheder på 40-50 ungdomsboliger der har et bruttoetageareal på 50 m 2. Da det vurderes at en enhed på 40 50 ungdomsboliger vil være socialt velfungerende og kan indpasses i bybilledet. Dette medføre at en enhed vil fylde 2.000 m 2-2500 m 2 der kan fordeles over flere etager. Derudover kræves der som udgangspunkt et friareal på 50 % som giver 1.000 m 2-1250 m 2. Området som ungdomsboligerne kan placeres i er afgrænset til Herning bymidte og den østlige del af Herning by, da det vurderes at de unge gerne vil bo bymæssigt nær uddannelsesinstitutionerne eller bymidten og banegården, hvor der er let adgang til den kollektive trafik. Nedenstående vurdering og konklusion tager udgangspunkt i at nye ungdomsboliger skal placeres centralt i Herning. Vurderingen er lavet da der indenfor de næste år skal etableres 160 nye ungdomsboliger i Herning som gerne skal placeres i byen så de unge kan være en del af bylivet mens de studerer i Herning. Grundens størrelse Vurderingsskema for mulige placeringer af nye ungdomsboliger i Herning: Nørregade (plejecentret) T.h. Nielsens gade/ Silkeborgvej Sjællandsgade/ Silkeborgvej Krarupsvej/ Tingvej Dalgas Allé Energigrunden 8.819 m 2 1306 m 2 13506 m 2 Ca. 15.000 m 2 Ca. 24.300 m 2 (ud mod Krarupsvej) (der nybygges ca. 28.000 m 2, ) Er bygget i 3-4 etager og 1 3 etager 3-5 etager 4 6 etager 3 10 etager kan bygges i 4 etager Hvor højt kan der planmæssigt bygges Hvor højt skal der bygges for at realisere projektet Parkering (25 p-pladser) = 625 m 2 Kollektiv trafik (busstoppesteder) 4 etager min.2 etager min 3 etager eller flere boligtyper sammen På terræn i forbindelse med bebyggelsen. TH. Nielsens gade (ca. 100m) Kongrescentret (ca. 500m) I kælder eller på terræn i forbindelse med bebyggelsen. Silkeborgvej v. T.H. Nielsens gade (70 100 m) Silkeborgvej v. Sjællandsgade (ca. 300 m) : ca. 1,0 km Gågaden: ca. 700 Banegården: ca. 1,1 km På terræn i forbindelse med bebyggelsen. Sjællandsgade v. Siøvej (0-100m) Sjællandsgade v. Silkeborgvej (0-100m) min 4 etager eller flere boligtyper sammen I halvkælder eller på terræn. Nørholmvej (350-550 m) Viborgvej v. Lillelundvej (100 300 m) min 3 etager eller flere boligtyper sammen I kælder, i p-hus i forbindelse med bebyggelsen. Fredensgade (200 400m.) og Dalgasgade (300 500m.) Realisering Planmæssig Vurdering* Kan realiseres hvis plejecentret flyttes Kan realiseres når der er udarbejdet lokalplan for området Kan realiseres når der er udarbejdet helhedsplan og lokalplan for området Kan realiseres når der er udarbejdet helhedsplan og lokalplan for området Kollektiv trafik: _ Centrum: - Afstand til centrum : ca. 300 m. Gågaden: ca. 300 m. Banegården: ca. 650m : ca. 650 m. Gågaden: ca. 350 m. Banegården: ca. 750 m : ca. 1,5 km. Gågaden: ca.1,5 km. Banegården: ca. 1, 8 km : ca. 800 m. Gågaden: ca. 200 m. Banegården: ca. 900 m Ejerforhold Herning Kommune Privat Privat Privat Privat / Herning Kommune Kan realiseres når der er udarbejdet lokalplan Etager: over 4 etager- 2
Grundens størrelse Hvor højt kan der planmæssigt bygges Hvor højt skal der bygges for at realisere projektet Parkering (25 p-pladser) = 625 m 2 Smedegade Møllegrunden Bycentret Den Gamle brandstation Neila i Museumsgade 3603 m 2 4636 m 2 25031 m 2 Ca. 6.100 m 2 5734 m 2 Der skal dog sikres en (svarer til lokalplan (integreret i og ovenpå Ombygningsprojekt vejadgang ind til p- 13.B17.1 for området som bycentret) (56 ungdomsboliger til arealet i den sydlige del af giver mulighed for 128 nye) grunden. 11.500m 2 bebyggelse) 2½ etage 3-6 og 11 etager 3 etager ovenpå bycentrets vareindlevering. 3-4 etager 2etager min. 2 3 etager min. 3 etager min. 2 etager min 3 etager eller flere boligtyper sammen På terræn På terræn, i kælder eller i p-hus i forbindelse med bebyggelsen. I kælder eller i p-hus i forbindelse med bebyggelsen. På terræn i forbindelse med bebyggelsen 4 etager På terræn eller i kælder i forbindelse med bebyggelsen. Kollektiv trafik (busstoppesteder) Afstand til centrum Busterminalen (50 200 m) Banegården (250 300 m) : ca. 300 m Gågaden: ca. 50 m Banegården: 250 300m Møllegade v. sygehuset (50-100m) Vestergade v. Fredensgade (ca. 300m) Sygehuset v. indgang V (ca. 300m) : ca. 630 m. Gågaden: ca. 150 m. Banegården: Busterminalen (0 200 m) Banegården (100 300 m) : 50 250 m Gågaden: 0-200 m Banegården: 100-300 m Nygade (150m), Fredensgade (700m) og Østergade (700m) : ca. 100 m. Gågaden: ca. 100 m. Banegården: ca. 850 m Ejerforhold Privat Privat Privat Herning Kommune Privat Realisering Ved bebyggelse i 3 etager skal der udarbejdes ny lokalplan Kan realiseres når der er udarbejdet lokalplan. Planmæssig Vurdering* Parkering: _ Kan realiseres ud fra nuværende lokalplan, hvis grunden ikke skal benyttes til p-hus til sygehuset. Kan realiseres hvis bycentret opføres, som et delprojekt på de mindre attraktive placeringer i bebyggelsen Busterminalen (ca.250 m) Banegården (ca. 250 m) Tietgensgade v. Thrigesvej (ca. 300 m) : ca. 550 Gågaden: ca. 500 Banegården: ca. 250 m Er et ombygningsprojekt der kan realiseres ved ny lokalplan. * Vurderingskriterier: Planmæssigt ud fra fastsatte kriterier om det er en god (+), middel (_) eller dårlig (-) løsning bl.a. i forhold til bymæssig sammenhæng
Placeringerne i Herning 4
Vurdering. Nørregade: Grunden i Nørregade er 8.819 m 2 og ligger centralt i Herning med kort afstand til bymidten og gågaden samt kort afstand til busstoppesteder for den kollektive trafik. Området er ejet af kommunen og grunden har en attraktiv beliggenhed. Det nuværende plejecenter kan ombygges til ungdomsboliger, eller der kan opføres en helt ny bygningsmasse på grunden. Ved nybyggeri i 4 etager skal der udarbejdes en ny lokalplan for området. T.h. Nielsens gade/ Silkeborgvej T.h. Nielsens gade/ Silkeborgvej er ca. 1300 m 2. I dag er grunden privatejet. Det vil kræve en nedrivning af den nuværende bebyggelse, at placere ungdomsboliger på grunden. Grunden ligger i en bymæssig sammenhæng med kort afstand til gågaden og busstoppesteder til det kollektive trafiknet. Hvis området skal benyttes til ungdomsboliger, vil det kræve, at der udarbejdes ny lokalplan for området. Sjællandsgade: Sjællandsgade/ Silkeborgvej er ca. 13500 m 2. I dag er grundene ejede af private og det vil kræve flere ekspropriationer at erhverve området. For at ungdomsboligerne kan blive rentable må de opføres i forbindelse med anden bebyggelse på området. De nære omgivelser er fragmenterede med hensyn til funktioner og arkitektur. Området omkring Nytorv har et meget varieret udtryk, hvor arkitekturen ikke er i højsæde med den varierede bebyggelse samt tankstation, fastfood restauranter og nogle få specialbutikker og erhverv. Grunden ligger i en bymæssig sammenhæng, hvor der ikke er så langt til gågaden og området er koblet godt op på det kollektive trafiknet. Hvis området skal benyttes til ungdomsboliger, vil det kræve, at der laves en helhedsplan for området, hvor flere boligtyper indgår i samme plan. Helhedsplanen kan være med til at give et bedre helhedsindtryk af området. Det at skulle lave en helhedsplan før udarbejdelse af kommuneplantillæg og lokalplan vil være en langsigtet løsning. Krarupsvej/ Tingvej Krarupsvej er kendetegnet ved at virksomhederne ud mod Viborgvej har bagsidearealer ud mod vejen. Derfor kan et areal på ca. 15.o00 m 2 benyttes til ungdomsboliger i op til flere etager, da dette vil være rentabelt i et større projekt. Området er beliggende bymæssigt, men et stykke fra centrum. Der er dog kollektiv trafik i nærheden. I dag er der flere forskellige erhverv i området og det ligger tæt på CEU og andre uddannelseinstitutioner, som kan gøre området attraktivt at bo i for unge. Grundene er privatejede. Området er todelt i en erhvervsdel langs Viborgvej og boliger i det bagvedliggende, hvor det er planen at boligerne skal opføres med en høj bebyggelsesprocent og dermed i 4 6 etager. Der udarbejdes helhedsplan, kommuneplan og lokalplan for området på nuværende tidspunkt. Dalgas Allé: Dalgas Allé er Ca. 24.300 m 2 og der er principgodkendt et projekt for området, der kan rumme et nybyggeri på ca. 28.000 m 2. Området ligger tæt på bymidten og der er relativt kort gåafstand til den kollektive trafik på Fredensgade og Dalgasgade. Med det principgodkendte projekt skabes et nyt bymiljø i området med et grønt areal og flere forskellige funktioner. Grunden er privatejet. Det er imidlertid vigtigt, at ungdomsboligerne placeres rigtigt i bebyggelsen, således at de bliver en del af helheden og det er rentabelt. Det nye bymiljø vil være med til at give nærområdet karakter i et område, der i dag er præget af boligbebyggelse, forskellige bymiljøer og Vestre anlæg. Der skal udarbejdes kommuneplantillæg og lokalplan for området, hvilket allerede er under udarbejdelse. Den gamle Brandstation: Nygade/skolegade er ca. 6.100 m2 og er beliggende centralt i Herning midtby. Der er kort afstand til den kollektive trafik, som kører på Nygade. Hvis der placeres ungdomsboliger på grunden, vil de ligge på en meget attraktiv grund i byen som kan benyttes til andre formål, da en ungdomsbolig på denne grund vil blive relativ dyr. Der skal udarbejdes kommuneplantillæg og en ny lokalplan for området før, der kan opføres ungdomsboliger.
Møllegrunden: Møllegrunden er 4636 m 2 som dækker over lokalplan området 13.B17.1. Lokalplanen giver mulighed for er bebyggelse på ca. 11600 m 2 på grunden i etagebyggeri på 3-6 etager i randen af området og 11 etager på den centrale del af grunden. Lokalplanen giver mulighed for boligbyggeri, institutionsbyggeri samt kulturelle aktiviteter for beboerne i området. Grunden har en central beliggenhed nær bymidten. Der er kort afstand til den kollektive trafik som kører på Fredensgade og Møllegade. Grunden er privatejet. Ungdomsboligerne skal indgå som en del af det samlede projekt for at blive rentabelt. Det vurderes umiddelbart, at ungdomsboligerne kan opføres indenfor den gældende lokalplan, men det er en relativ dyr placering og grunden kan komme i spil til et p-hus hvis det eksisterende sygehus skal udvides. Smedegade: Smedegade er ca. 3600 m 2 Bycentret: Bycentret er et projekt der er i skitseringsfasen og dækker et areal på ca. 25031 m 2 området er meget attraktivt placeret i Herning midtby mellem gågaden og den offentlige trafiks knudepunkt ved banegården. Ungdomsboliger kan opføres som en del af centerbebyggelsen på mindre attraktive steder som over vareindlevering mm, så de bliver rentable. Grunden er privatejet. Der skal udarbejdes kommuneplantillæg og lokalplan for området. Neila: Neila er beliggende nord for museumsgade ud mod Gl. Vejlevej. Bygningen er en ældre konfektionsfabrik der er ombygget til 56 ungdomsboliger. Disse boliger er utidssvarende og svære at leje ud. Derfor har Lejerbo lavet et projekt hvor bygningen rives ned og der opføres fire nye punkthuse i 4 etager med sammenlagt 128 ungdomsboliger. Et sådan ombygningsprojekt er dyrt da der er restgæld i den nuværende bygning, men hvis projektet gennemføres med de 128 boliger som er oplæget fra Lejerbo, forventes det at kunne realiseres indenfor rammebeløbet. Projektet kræver en godkendelse i byrådet og ny lokalplan. Samlet konklusion: Når der bygges nye ungdomsboliger, kan de gamle og utidssvarende ungdomsboliger i Herning blive svære at leje ud, da de nye ungdomsboliger vil være mere attraktive. Derfor er det vigtigt at have dette med i overvejelserne, når de nye ungdomsboliger placeres i Herning. For at holde grundprisen indenfor rammebeløbet er det ikke muligt at etablere p-kælder eller p-hus til ungdomsboligerne medmindre, de er en del af et større projekt. Det vurderes, at der er vanskeligt at holde grundprisen for en ungdomsbolig indenfor rammebeløbet på de tre grunde i Herning Bymidte, som er den gamle brandstation, Møllegrunden og Bycentret. Nørregade afhænger af at plejecentret får en ny placering, men grunden har en attraktiv placering i byen på kanten af bymidten. Sjællandsgade/Silkeborgvej og Dalgas Allé er områder, hvor ungdomsboligerne vil være en del af et større projekt i området, der ligeledes er placeret på kanten af bymidten. De placeringer, der vurderes at være de bedste i forhold til en placering nær bymidten eller uddannesinstitutionerne og hvor grundprisen kan holdes indenfor rammebeløbet ved en nyopførsel af ungdomsboliger, vil være T.h. Nielsens gade/ Silkeborgvej, Krarupvej/Tingvej og Smedegade. Derudover vil ombygningsprojektet på Neila grunden kunne holdes indenfor rammebeløbet og være attraktivt placeret for de unge, hvis projektet opføres, som de fire punkthuse med tilsammen 128 ungdomsboliger, som det er skitseret i Lejerbos forslag. 6
Nørrega Pontoppidansvej N Nygade Østre Kirkevej Bethaniagade Den gamle Brandstation og Nørregade plejecenter
Sjæ N Parkvej j Munks Vej EJ undgade ggade ade Th. Nielsensgade og Sjællandsgade
Valeursvej uelsensvej N Tingvej Hans Egedes Vej Krarupsvej Ved Vo Krarupsvej/Tingvej
N Landts Gård Dalgas Alle Lykkesvej Fredensgade Enghavevej Birke Alle Linde Alle Dalgas Allé
N nkilde Bryggergade Mindegade Søndergade Smedegade Fonnesbechsgade Østergade Grønnegade Sølvgade Bycentret og Smedegade
Helgesvej Møllegade N Roarsvej Møllevænget Overgade NØRGAARDS ALLE Rolighedsvej Odinsgade Møllevej Møllegrunden
Banegårdspladsen Dalgaspassage Sølvgade N Dronningens Boulev Gl Vejlevej Neila i Museumsgade