Ejendomsmæssig forundersøgelse i forbindelse med Skjern Hovedgaard Vådområdeprojekt 1
Skjern Hovedgaard EJENDOMSMÆSSIG FORUNDERSØGELSE Viborg Kommune har anmodet Orbicon A/S, Vand- og Naturressourcer i Århus om at gennemføre en ejendomsmæssig forundersøgelse til belysning af mulighederne for at gennemføre et vådområdeprojekt i området langs Nørreå ved Skjern Hovedgaard. Området er beliggende mellem Viborg og Randers i Viborg kommune. Forundersøgelsen er udført i perioden maj - juli 2012. Der er ført forhandlinger med ejerne af 8 ejendomme i og omkring projektområdet. Udgangspunktet for den ejendomsmæssige forundersøgelse er rapporten Forundersøgelse Skjern Hovedgaard, der er udarbejdet af Orbicon A/S, Natur og Plan, Århus, juni 2012. Den tekniske forundersøgelse har defineret et berørt projektområde i tre forskellige scenarier på i alt henholdsvis ca. 76 ha (scenarie 1), 51 ha (scenarie 2) og 58 ha (scenarie 3) efter arrondering af projektgrænsen, så den så vidt muligt følger skel, dyrkningsgrænser mv. Lodsejerne er i forbindelse med de afholdte individuelle møder blevet præsenteret for de tre scenarier i det tekniske projektforslag, særligt med henblik på betydningen i forhold til den konkrete ejendom. Beskrivelse af projektområdet. Projektområdet er beliggende lige syd for Nørreå og lige øst for Skjern Bro ved Skjern Hovedgaard mellem Løvskal og Ålum, omtrent midtvejs mellem Viborg og Randers. De eksisterende ejendomsforhold i og omkring projektområdet, fremgår af det vedlagte ejendomskort (kortbilag 1). Interviewskemaer fra forhandlingerne med de enkelte lodsejere findes ligeledes som bilag til rapporten. Lodsejerfortegnelse er ydermere medtaget som bilag til rapporten. På baggrund af de gennemførte interviews med områdets lodsejere er det muligt at beskrive landbrugsstrukturen i og omkring projektområdet. Landbrugsstrukturen i området er præget af meget forskellige ejendoms- og bedriftstyper. Der er to produktionsejendomme blandt de berørte. De øvrige ejendomme er deltids- og fritidslandbrug. Det meste af arealet i projektområdet drives af én lodsejer, ejeren af lb. nr. 4. Jordbundsforholdene i selve projektområdet udgøres overvejende af organisk jord (humus). Arealerne i baglandet til projektområdet på begge sider af Karup Å udgøres af grovsandet jord. Der er etableret vandingsanlæg på en lang række af sandjorderne i 2
baglandet til projektområdet, og adgang til kunstvanding er af stor betydning for udbyttet af produktionen på arealerne i baglandet. Del af projektområdet med Skjern Kirke i baggrunden. Arealanvendelse i projektområdet Lodsejerne er i forbindelse med de individuelle lodsejersamtaler blevet spurgt om den nuværende arealanvendelse på projektarealerne. På den baggrund er arealanvendelsen opgjort således (scenarie 1): Omdrift (incl. brak): Vedvarende græs: Natur (udyrket): I alt 66,93 ha 0,25 ha 8,93 ha 75,87 ha Som det fremgår, er ca. 88 % af arealet i omdrift, ca. 12 % henligger som udyrkede arealer og natur, mens kun ganske lidt ligger som vedvarende græs. Arealanvendelseskort er vedlagt som kortbilag nr. 2. 3
Lodsejerinteresser i forbindelse med projektet Vådområdeprojektet og dets betydning er ved de individuelle møder blevet drøftet med de berørte lodsejere. Lodsejerne er som nævnt blevet præsenteret for det tekniske skitseprojekt, samt for de muligheder der vil være for at indgå aftale omkring vådområdets gennemførelse, herunder: Salg af projektjord i ren handel. Salg af projektjord mod erstatningsjord. 20 årigt fastholdelsestilskud. 20 årigt fastholdelsestilskud og erstatningsjord. Alle berørte lodsejere gav udtryk for, at de som udgangspunkt er positive overfor at realisere vådområdeprojektet. De tre største lodsejere i projektområdet ejer ved scenarie 1 til sammen 73,7 ha svarende til hele 97 % af det berørte areal. Som nævnt er lodsejernes holdning til hver af de tre scenarier undersøgt. Scenarie 1 er den store løsning, hvor de tre private afvandingspumper i området alle slukkes. Valg af scenarie 1, 2 eller 3 har først og fremmest betydning for én af de berørte ejendomme, lb. nr. 6, i det den i scenarie 2 stort set ikke er berørt, i scenarie 3 er berørt med ca. 4,3 ha, mens den i scenarie 1 er berørt med ca. 20,6 ha. Ejeren af lb. nr. 6 er umiddelbart mest indstillet på gennemførelse af den store løsning, scenarie 1. En af de tre hovedlodsejere med 30,6 ha i projektområdet (scenarie 1) ønsker som udgangspunkt at sælge hele ejendommen inkl. bygninger på i alt 116 ha, og har haft den til salg gennem en længere periode. Han er dog også åben overfor forhandling om andre løsningsmodeller, herunder aftale om 20-årigt fastholdelsestilskud og evt. salg af projektarealer i ren handel. En enkelt lodsejer ønsker at afstå hele den berørte engparcel på 1,52 ha, selv om alene 0,24 ha er direkte berørt (scenarie 1). To af hovedlodsejerne med tilsammen 43,0 ha i projektområdet er mest interesserede i at afstå projektarealerne i bytte for velbeliggende erstatningsarealer. Tre mindre lodsejere med tilsammen 1,98 ha ønsker fastholdelsestilskud. 4
Fordelt på arealer er lodsejerinteressen samlet vurderet således: - Salg i ren handel: 0,24 ha - Salg i ren handel inkl. bygninger 30,65 ha - 20 årigt fastholdelsestilskud 1,98 ha - Salg mod erstatningsjord 43,00 ha - 20 årigt fastholdelsestilskud med erstatningsjord 0 ha - Ønsker ikke projektet gennemført 0 ha I alt 75,87 ha Det kan konstateres, at der ser ud til at være lodsejeropbakning til gennemførelse af den store løsning i scenarie 1 med et projektareal på 75,9 ha efter arrondering af projektgrænsen, selv om et par at de små lodsejere umiddelbart vil foretrække scenarie 2 eller 3. Ingen af de berørte lodsejere har således afvist at deltage i projektets gennemførelse. Lodsejeropbakningen er illustreret på medsendte lodsejerinteressekort (kortbilag 3). Behov for erstatningsjord og jordfordeling. Som det fremgår af ovenstående, forudsætter ejerne af to ejendomme i projektområdet med ca. 43 ha, at de kan modtage erstatningsjord i forbindelse med en aftale om afgivelse af projektarealer. Det vurderes, at der vil være gode muligheder for at fremskaffe disse erstatningsarealer. Det anbefales, at der gennemføres en lille jordfordeling i forbindelse med projektet. Denne vurderes til at ville omfatte 5-6 deltagende ejendomme. Vurdering af værditab og udgifter til lodsejerkompensation på projektarealerne Det skønnes, at omdriftsjord i området omkring projektområdet i øjeblikket (juli 2012) handles til en markedspris på omkring 130.000 kr. pr. ha. Overslaget over omkostningerne til værditab på projektarealerne beregnes som forskellen mellem den nuværende værdi (før værdi) og værdien efter gennemførelsen af projektet (med pålagt vådområdedeklaration). Værditabet beregnes for de projektarealer, som lodsejerne forventes at afstå i forbindelse med projektets gennemførelse. 5
Del af projektområdet med Skjern Voldsted i baggrunden. Vurderingen af værditab og udgifter til lodsejerkompensation på projektarealerne er i det følgende vurderet for de tre scenarier hver for sig. Scenarie 1 I scenarie 1 forventes i alt påvirket 75,87 ha. Som beskrevet ovenfor vurderes det, at ejerne af 73,89 ha vil afgive deres projektarealer i forbindelse med realiseringen af projektet (salg i ren handel, samt salg mod erstatningsjord). Dette svarer til 97 % af det samlede projektområde. Omdriftarealerne i projektområdet vurderes til en lidt lavere værdi end gennemsnitlige arealer i baglandet til projektområdet. Der er således regnet med en før-værdi på 120.000 kr. pr. ha. for omdriftsarealerne. Arealer i vedvarende græs vurderes til en før-værdi på 70.000 kr. pr. ha. Før-værdien af naturarealer med meget begrænset landbrugsmæssig værdi vurderes til en værdi af 50.000 kr. pr. ha. I henhold til den tekniske forundersøgelsesrapport forventes det, at kun meget få arealer i projektområdet vil kunne anvendes til ekstensiv afgræsning efter projektets gennemførelse. Langt hovedparten af arealerne vil blive omdannet til sø og sump, der alene vil have jagt- og herlighedsværdi, hvis driften af de tre private afvandingspumper i området ophører. Efter-værdien er fastsat ud fra erfaringer fra andre tilsvarende vådområdeprojekter til 30.000 kr. pr. ha i gennemsnit. 6
Før værdi i scenarie 1: 66,24 ha omdrift á 120.000 kr/ha: 7.948.800 kr. 0,24 ha vedv. græs a 70.000 kr/ha: 16.800 kr. 7,41 ha natur á 50.000 kr/ha: 370.500 kr. I alt (73,89 ha): 8.336.100 kr. Efter værdi i scenarie 1: 73,89 ha á 30.000 kr/ha 2.216.700 kr. Samlet forventet værditab på afgivne arealer: 6.119.400 kr. Dette svarer til et værditab på i gennemsnit 82.818 kr. pr. ha for de 73,89 ha, der forventes afgivet af lodsejerne i forbindelse med projektrealiseringen. Omkostningerne til 20-årigt fastholdelsestilskud opgøres ud fra de tre forskellige tilskudssatser, afhængig af, hvilken type arealer, der er tale om. Ejerne af kun 1,98 ha i projektområdet har i scenarie 1 umiddelbart udtrykt interesse for 20-årigt fastholdelsestilskud. Arealerne udløser følgende projektudgifter til fastholdelsestilskud: Fastholdelse omdrift: 0,68 ha a 3.500 kr/ha x 20 år = 47.600 kr. Fastholdelse græs: 0,18 ha a 1.800 kr/ha x 20 år = 6.480 kr. Fastholdelse natur: 1,28 ha a 300 kr/ha x 20 år = 7.680 kr. Fastholdelse i alt (1,98 ha) : = 61.760 kr. Den samlede udgift til kompensation til lodsejerne og værditab på projektarealer vurderes i scenarie 1 således til i alt at udgøre 6.181.160 kr., svarende til 81.470 kr. pr. ha. i gennemsnit for projektområdet på 75,87 ha. Scenarie 2 I scenarie 2 forventes i alt påvirket 50,64 ha. Det vurderes det, at ejerne af 50,03 ha vil afgive deres projektarealer i forbindelse med realiseringen af projektet (salg i ren handel, samt salg mod erstatningsjord). Dette svarer til 99 % af det samlede projektområde. De forskellige areal kategorier er vurderes på samme måde som beskrevet ovenfor i scenarie 1. Før værdi i scenarie 2: 42,58 ha omdrift á 120.000 kr/ha: 5.109.600 kr. 0,14 ha vedv. græs a 70.000 kr/ha: 9.800 kr. 7,31 ha natur á 50.000 kr/ha: 365.500 kr. I alt (50,03 ha): 5.484.900 kr. Efter værdi i scenarie 2: 50,03 ha á 30.000 kr/ha 1.500.900 kr. 7
Samlet forventet værditab på afgivne arealer: 3.984.000 kr. Dette svarer til et værditab på i gennemsnit 79.632 kr. pr. ha for de 50,03 ha, der i scenarie 2 forventes afgivet af lodsejerne i forbindelse med projektrealiseringen. Omkostningerne til 20-årigt fastholdelsestilskud opgøres ud fra de tre forskellige tilskudssatser, afhængig af, hvilken type arealer, der er tale om. Ejerne af kun 0,61 ha i projektområdet har i scenarie 2 umiddelbart udtrykt interesse for 20-årigt fastholdelsestilskud. Arealerne udløser følgende projektudgifter til fastholdelsestilskud: Fastholdelse omdrift: 0,61 ha a 3.500 kr/ha x 20 år = 42.700 kr. Fastholdelse i alt (0,61ha) : = 42.700 kr. Den samlede udgift til kompensation til lodsejerne og værditab på projektarealer vurderes i scenarie 1 således til i alt at udgøre 4.026.700 kr., svarende til 79.516 kr. pr. ha. i gennemsnit for projektområdet på 50,64 ha. Scenarie 3 I scenarie 3 forventes i alt påvirket 58,11 ha. Det vurderes det, at ejerne af 57,42 ha vil afgive deres projektarealer i forbindelse med realiseringen af projektet (salg i ren handel, samt salg mod erstatningsjord). Dette svarer til 99 % af det samlede projektområde. De forskellige areal kategorier er vurderes på samme måde som beskrevet ovenfor i scenarie 1. Før værdi i scenarie 3: 49,97 ha omdrift á 120.000 kr/ha: 5.996.400 kr. 0,14 ha vedv. græs a 70.000 kr/ha: 9.800 kr. 7,31 ha natur á 50.000 kr/ha: 365.500 kr. I alt (57,42 ha): 6.371.700 kr. Efter værdi i scenarie 3: 57,42 ha á 30.000 kr/ha 1.722.600 kr. Samlet forventet værditab på afgivne arealer: 4.649.100 kr. Dette svarer til et værditab på i gennemsnit 80.967 kr. pr. ha for de 57,42 ha, der i scenarie 2 forventes afgivet af lodsejerne i forbindelse med projektrealiseringen. Omkostningerne til 20-årigt fastholdelsestilskud opgøres ud fra de tre forskellige tilskudssatser, afhængig af, hvilken type arealer, der er tale om. Ejerne af kun 0,61 ha i projektområdet har i scenarie 2 umiddelbart udtrykt interesse for 20-årigt fastholdelsestilskud. 8
Arealerne udløser følgende projektudgifter til fastholdelsestilskud: Fastholdelse omdrift: 0,69 ha a 3.500 kr/ha x 20 år = 48.300 kr. Fastholdelse i alt (0,61ha) : = 48.300 kr. Den samlede udgift til kompensation til lodsejerne og værditab på projektarealer vurderes i scenarie 1 således til i alt at udgøre 4.697.400 kr., svarende til 80.836 kr. pr. ha. i gennemsnit for projektområdet på 58,11 ha. Sammenfatning og konklusion Det er på baggrund af den gennemførte ejendomsmæssige forundersøgelse den samlede vurdering, at lodsejeropbakningen til vådområdeprojektet er god. Lodsejerne indenfor vådområdeprojekt området ved Skjern Hovedgaard er som udgangspunkt alle positivt stemte i forhold til gennemførelse af projektet. De tre nøglelodsejere med tilsammen ca. 97 % af projektområdet ved den store løsning er mest indstillede på, at det er scenarie 1, der gennemføres. Det er anbefalingen, at der gennemføres en lille jordfordeling i forbindelse med projektets realisering. Der forventes at være behov for omkring 45 ha erstatningsjord, og at der vil deltage 5-6 ejendomme i jordfordelingen. Rapporten er udarbejdet af: Sektionsleder, landinspektør Morten Hartvigsen Vand og Naturressourcer, Århus Sektion for Arealforvaltning og Jordfordeling Juli 2012 9