Lokalplan for Smedegade 25 Lokalplan 597
Indhold Baggrund 6 Lokalplanområdet 6 Formål og indhold 7 Forhold til anden planlægning 8 Lokalplan 8 Kommuneplan 8 Drikkevandsinteresser 8 Den kystnære del af byzonen 8 Planlægning i forhold til nabokommuner 8 Vej- og stiplanlægning 9 Skoledistrikt 9 Varme-, vand og elplanlægning 9 Renovation 9 Spildevandsplanlægning 9 Miljømæssige forhold 9 Forurening 10 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger 10 Dispensation fra lokalplanen (planlovens 19 og 20) 10 1 Formål 12 2 Område og zonestatus 12 3 Anvendelse 12 4 Udstykning 12 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 13 6 Bebyggelsens omfang og placering 13 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 14 8 Ubebyggede arealer 16 9 Grundejerforening 17 10 Forudsætninger for ibrugtagning af bebyggelse 17 11 Aflysninger 17 12 Lokalplanens retsvirkninger 18 13 Vedtagelsespåtegning 21 Kortbilag 1 22 Kortbilag 2 24 Kortbilag 3 26
3 Teknik- og Miljøudvalget Offentlig høring Teknik- og Miljøudvalget, 2. behandling 7. februar 2013 15. februar-12. april 2013 6. juni 2013
Forord HVAD ER EN LOKALPLAN? I en lokalplan kan Byrådet fastsætte bindende bestemmelser for et områdes fremtidige anvendelse. En lokalplan skal dels indeholde en redegørelse for planens intentioner og forhold til anden planlægning, dels en række bestemmelser, som angiver de præcise retningslinjer for området. Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i gang. Hensigten er, at Byrådet hermed har mulighed for at skabe en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre borgernes mening. HVEM UDARBEJDER LOKALPLANER? Lokalplanerne i Roskilde Kommune udarbejdes i Plan og Udvikling. Du kan kontakte Plan og Udvikling på Rådhuset, Rådhusbuen 1 i Roskilde, på tlf. 46313508 eller via email til planogudvikling@roskilde.dk LOKALPLANFORSLAG Lokalplanen udarbejdes først som forslag, der behandles af Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget og vedtages af Byrådet. Herefter fremlægges forslaget til offentlig høring. Når lokalplanforslaget er vedtaget, gælder midlertidige retsvirkninger for det område, som er omfattet af forslaget. Offentlig høring af et lokalplanforslag annonceres i den lokale presse og på kommunens hjemmeside. Det vil være muligt af finde lokalplanforslaget digitalt på hjemmesiden, men du kan også få en trykt udgave i Teknik og Miljø, på biblioteket og borgerservicecentrene i Jyllinge, Roskilde og Viby.
5 Den offentlige høring varer mindst 8 uger. I løbet af denne periode kan alle komme med indsigelser, bemærkninger eller ideer til ændringer af lokalplanforslaget. De skal sendes skriftligt til Plan og Udvikling, Postboks 100, Rådhusbuen 1, 4000 Roskilde eller med email til lokalplan@ roskilde.dk. I forbindelse med vedtagelsen af det enkelte lokalplanforslag beslutter Byrådet, om der skal holdes borgermøde eller anden inddragelse af interessenter. ENDELIG LOKALPLAN Når den offentlige høring er ovre, kan Byrådet efter Teknikog Miljøudvalget og Økonomiudvalgets behandling vedtage lokalplanforslaget endeligt, eventuelt med ændringer på baggrund af de indsigelser, bemærkninger og ideer, som er kommet i løbet af offentlighedsperioden. Når Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt efter den offentlige høring, er planen retligt bindende for det pågældende lokalplanområde. KLAGEMULIGHED Byrådets vedtagelse af lokalplanen kan påklages for så vidt angår spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan ikke klages over planens indhold. Klage indgives til Natur- og Miljøklagenævnet. Klagen skal være modtaget af Nævnet inden 4 uger fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Spørgsmål om planens lovlighed kan indbringes for domstolene inden for 6 måneder fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan.
Redegørelse Lokalplanområdets beliggenhed Krak BAGGRUND Smedegade 25 kan på tidspunktet for udarbejdelsen af denne lokalplan kun bruges til offentlige formål. Lokalplanen skal gøre det muligt, at ejendommen også bruges til beboelse. LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanen omfatter kun Smedegade 25. Nord for ejendommen ligger Sankt Hans-området. Mod øst og syd ligger to børnehaver. Mod vest ligger Sankt Jørgensbjerg Sogns kirkegård. Smedegade 25 ligger i byzone. Ejendommens areal er på 2.147m2 med en samlet bebyggelse på 261m2 ved lokalplanens udarbejdelse. Det svarer til en bebyggelsesprocent på 12.
Huset og haven set fra Smedegade 7 Det eksisterende hus på 1 1/2 etage og kælder er opført i 1894 - samtidig med hovedparten af bebyggelsen i det øvrige Sankt Hans-området, som huset fra begyndelsen har hængt sammen arkitektonisk og funktionelt. Det kendetegner bebyggelsen, at den har symmetriske facader opført i gule tegl med sorte skiffertage og grønne bygningsdetaljer i træ. Huset er udpeget som meget bevaringsværdigt. Det skyldes blant andet de arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter, men også at det fremstår originalt uden skæmmende renoveringer. Grunden er omgivet af tæt beplantning af blandt andet store lindetræer. Beplantningen opleves som sammenhængende med den øvrige beplantning i Sankt Hans-området. Terrænet på grunden er meget lidt kuperet. Højdeforskelle på grunden menes samlet set at udgøre under 0,5 meter. Tilkørsel til ejendommen sker fra Smedegade. FORMÅL OG INDHOLD Formålet med lokalplanen er at fastsætte anvendelsen af Smedegade 25 til beboelse og offentligt formål i form af børneinstitutioner eller hospitalsrelaterede aktiviteter. Lokalplanen skal desuden sikre, at den eksisterende bygning på ejendommen ikke rives ned eller bygges om på en måde, som forringer bevaringsværdien. Samtidig skal lokalplanen udelukke yderligere bebyggelse på ejendommen. Dog giver den mulighed for mindre bebyggelse i form af carport/skur, drivhuse eller lignende, som ikke må opføres i direkte tilknytning til den eksisterende bygning. Lokalplanen skal også sikre, at den bevaringsværdige beplantning ikke fældes eller beskæres uhensigtsmæssigt. Indkørsel fra Smedegade.
Redegørelse FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Smedegade 25 er omfattet af lokalplan 100 og kommuneplanens rammeområde 4.D.8. Derudover ligger ejendommen inden for den kystnære del af byzonen og i et område med drikkevandsinteresser. Lokalplan Smedegade 25 er ved udarbejdelsen af denne lokalplan omfattet af lokalplan 100, som ikke giver mulighed for, at ejendommen bruges til bolig. Lokalplan 100 aflyses med vedtagelse af lokalplan 597. Kommuneplan Lokalplanområdet ligger inden for rammeområde 4.D.8. Området er udlagt til offentlige og private fællesanlæg og giver ikke mulighed for, at Smedegade 25 bruges til bolig. Derfor udarbejdes kommuneplantillæg 27 samtidig med lokalplan 597. Tillægget udvider anvendelsen af ejendommen, så den også kan bruges til bolig. Drikkevandsinteresser Lokalplanen medfører, at anvendelsen af Smedegade 25 kan ændres til bolig. Kommunen vurderer, at det ikke medfører en forringelse af beskyttelsen af drikkevandsinteresserne. Den kystnære del af byzonen I henhold til planloven skal lokalplanens redegørelse gøre rede for den visuelle påvirkning af kysten som følge af lokalplanen. Planen påvirker ikke kysten visuelt, fordi den ikke giver mulighed for ny bebyggelse og anlæg i væsentligt omfang. Planlægning i forhold til nabokommuner Det vurderes, at den planlagte udnyttelse, som er omfattet af denne lokalplan, ikke vil påvirke på nabokommunerne.
9 Vej- og stiplanlægning Der er vejadgang til lokalplanområdet fra Smedegade. Skoledistrikt Lokalplanområdet ligger indenfor Absalon skolens skoledistrikt, som har kapacitet til den boliganvendelse, som lokalplanforslaget giver mulighed for. Varme-, vand og elplanlægning Lokalplanområdet forsynes med fjernvarme fra Roskilde forsyning. Lokalplanområdet ligger i et område, der forsynes med vand fra Region Hovedstaden Vandværk, Sct. Hans Hospital. Elforsyningen varetages af SEAS-NVE. Renovation Ejendommen i lokalplanområdet er omfattet af regulativ for husholdningsaffald i Roskilde Kommune. Spildevandsplanlægning Lokalplanområdet ligger i et opland, som er fælleskloakeret. Det fremgår af kommunens spildevandsplan. Af ressourcemæssige grunde er det ønskeligt at nedsive regnvand. På nærmere givne vilkår kan miljømyndigheden give tilladelse til nedsivning af overfladevand fra befæstede arealer og regnvand fra tage. Tilladelsen kan som hovedregel kun gives, hvis nedsivningen kan ske uden risiko for grundvandet, hvis det er geoteknisk muligt, og hvis det kan ske uden ulemper for naboer. Miljømæssige forhold I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer, som trådte i kraft den 21. juli 2004, skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet.
Redegørelse Roskilde Kommune har screenet planens eventuelle miljømæssige konsekvenser og vurderer på den beggrund, at der ikke er behov for en miljøvurdering. Forurening Der er i starten af 2013 ikke kortlagte forureninger inden for lokalplanområdet. Området ligger i byzone. Derfor kan det forventes, at jorden kan være lettere forurenet. Ved flytning af jord fra området, skal man derfor være opmærksom på de til enhver tid gældende regler for at flytte jord. INDSIGELSER Forslag til lokalplan 597 var fremlagt i offentlig høring i foråret 2013. Roskilde Kommune modtog ingen indsigelser i forbindelse med høringen, og lokalplanen blev derfor endeligt vedtaget uden ændringer. DISPENSATION FRA LOKALPLANEN (PLANLOVENS 19 OG 20) Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
11
Bestemmelser 1 FORMÅL Lokalplanen har til formål, at fastsætte anvendelsen af Smedegade 25 til beboelse og offentligt formål i form af børneinstitutioner eller hospitalsrelaterede aktiviteter hindre, at den eksisterende bygning på ejendommen rives ned eller bygges om på en måde, som forringer bevaringsværdien hindre, at bevaringsværdige lindetræer fældes eller beskæres uhensigtsmæssigt (dog må de fældes, hvis de dør) fastsætte rammer for ny bebyggelse på ejendommen 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikel nummer 1x af Sankt Jørgensbjerg, Roskilde jorder. Lokalplanområdet ligger i byzone. Zoneforhold ændres ikke med denne lokalplan. 3 ANVENDELSE Området må kun anvendes til beboelse samt offentlige formål i form af hospitalsrelaterede anvendelse eller børneinstitutioner. 4 UDSTYKNING Der må ikke fortages udstykning eller arealoverførsel inden for lokalplanområdet.
13 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Smedegade. Der må ikke etableres andre overkørsler end den eksisterende, som er vist på kortbilag 1. Overkørslen må ikke være bredere end 6 meter. Der skal etableres areal til parkering svarende til mindst 2 p-pladser. Parkeringspladser må udelukkende placeres som vist på kortbilag 3. Hvis ejendommen bruges til børneinstitution, skal der være etableret 4 parkeringspladser per 20 normerede pladser. Hvis ejendommen bruges til hospitalsrelaterede formål, skal der være etableret 1 parkeringsplads per 125 m2 etageareal. I begge tilfælde kan byrådet kræve, at der etableres en vendeplads på ejendommen. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Den eksisterende bebyggelse, som er vist på kortbilag 3 og fotografier sidst i lokalplanen, skal bevares og må ikke rives ned. Den ydre form må ikke ændres. Der må ikke etableres kviste, tagterrasser eller lignende, som ændrer tagets form. Der må opføres en carport på 35 m2 og et eller to skure på samlet 30 m2. Derudover må der ikke opføres yderligere bebyggelse. Carporten skal opføres inden for byggefelt A, som er vist på kortbilag 3. Højden må ikke overstige 3½ meter. Skurene må sammenbygges med carporten på dennes syd- eller østside. Højden på skure placeret andre steder må ikke overstige 2 1/2 meter, og bygningerne må ikke placeres nærmere andre bygninger end 2 1/2 meter.
Bestemmelser Den eksisterende veranda på ca. 6 m2 må dog skiftes ud med en ny af tilsvarende størrelse efter retningslinjer fastsat i 7.4. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Den eksisterende bygnings ydre udtryk må ikke ændres. Det betyder, at proportioner, gesimser, opdelinger, materialer og farver skal fastholdes - også ved renovering. Bygningens facader mod Nord og Øst Bygningens facade mod Vest Bygningens facade mod Syd 7.1 Facader, gavle Facadeudtrykket skal bevares. Det gælder blandt andet den symmetriske opbygning. Der må ikke etableres nye vindues- eller døråbninger, og de eksisterende åbninger må ikke udvides eller begrænses. Dog må eksisterende vinduesblændinger erstattes med vinduer, og eksisterende døre eller vinduer erstattes med blændinger af samme karakter som de eksisterende. Der må etableres nye tagvinduer samt døre og vinduer i en ny veranda eller udestue efter retningslinjerne i 7.3 og 7.4 Stik over vinduer og døre samt teglstensornamentering må ikke ændres. Facader skal fremstå i blank mur af gule tegl i samme tone som den eksisterende. Kravet udelukker ikke facadevegetation. 7.2 Tagbeklædning Tagbeklædning skal være af naturskiffer (fredningsskiffer) lagt som dobbeltdækning - Ikke diagonaldækning.
15 7.3 Mindre bygningsdele Døre og vinduer ( karme, rammer, sprosser og fyldninger ) skal være konstrueret i træ. Karme, tværposter samt rammetykkelse udføres så vidt muligt i dimensionering som eksisterende. Rudetype udføres som enkelt glasrude med kitfals. Det samlede areal til tagvinduer må ikke overstige 10% af tagfladen. Vinduer skal være enkeltsiddende, og det enkelte vindue må ikke være større end 0,75m2. Vinduer skal tilpasses bygningens symmetri, og der skal anvendes vinduestyper, som er tilpasset facadeudtrykket. Vindskeder, udhængsbrædder, bjælker og andre synlige detaljer i træ skal fastholdes i træ. Alt træværk - inklusiv vinduer og døre - skal være malet enten hollandsk grøn eller hvid. Sålbænke skal være af naturskiffer. Den eksisterende skorsten må ikke nedrives men der må gerne suppleres med yderligere skorstene, sålænge de placeres med respekt for bygningens symmetri. Skorstene skal udføres i gul tegl i samme tone som den eksisterende. Tagrender og nedløbsrør skal være udført i samme materiale ( enten kobber eller zink ). Der må ikke opsættes udvendige antenner, stålskorstene og lignende på bygningen. Paraboler må kun placeres på terræn. Der må inden for lokalplanområdet ikke etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende. Bygningens hovedindgang der viser stik samt teglstenornamentering. Stik samt teglstenornamentering i Nord facade.
Bestemmelser 7.4 Mindre bygninger Rives den eksisterende veranda ned, må den erstattes med en ny, åben veranda eller en lukket udestue opført i træ malet samme farve, som det øvrige træværk på bygningen. Taget skal beklædes med enten tagpap eller zink. Desuden må der anvendes glaspartier. Konstruktionen må ikke være lukket mellem gulv og haveniveau for at bevare det lette udtryk. Carporte inden for byggefelt A skal som minimum fremstå med åben front mod indkørslen for at give bygningen et let udtryk. Bygningerne skal udføres i træ og males i samme farve som det øvrige træværk på den eksisterende bygning. Sammenbygges carporten med et eller flere skure, skal skurene have samme facadebehandling som carporten. Taget på carporten skal udføres som symmetrisk saddeltag eller tøndehvælvet tag i længderetningen (nord/syd) eller med ensidig hældning mod haven. Skure sammenbygget med carporten skal indgå under carportens samlede tag. Taget skal beklædes med tagpap eller zink. 7.5 Skiltning Der må ikke skiltes på ejendommen. Det gælder dog ikke skiltning, som i størrelse og udformning hører til en bolig - herunder navneskilte og lignende. 8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 Terræn Omkring den eksisterende bebyggelse må der i 10 meters afstand ikke foretages terrænregulering, der ændrer ved bygningens placering i forhold til terrænet. På resten af grunden må der foretages en terrænregulering på højst 0,5 meter. Efter reguleringen skal terrænet fremstå i bløde s- formede kurver. Terrænreguleringen må ikke få karakter af terrassering.
17 Udgangspunktet for den tilladte terrænregulering er de eksisterende højdekurver, som er vist på kortbilag 1. 8.2 Beplantning De lindetræer, som er vist på kortbilag 3, er bevaringsværdige og må ikke fældes. Beskæringer af de bevaringsværdige træer må kun ske med byrådets tilladelse. 8.3 Hegning Hegn i naboskel og langs vejskel skal være levende. Det levende hegn må suppleres med et trådhegn på højst 1 meter i højden. 9 GRUNDEJERFORENING Der skal ikke oprettes en grundejerforening med medlemspligt for ejerne af matriklen. 10 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF BE- BYGGELSE Boliger og virksomheder skal være tilmeldt gældende affaldsordninger for husholdninger og virksomheder i følge Roskilde Kommunes regulativer. 11 AFLYSNINGER Lokalplan 100 for Sankt Hans Hospital aflyses for så vidt angår denne lokalplas område. Der findes ingen tilstandsservitutter for matrikler inden for lokalplanområdet, som bortfalder i henhold til planlovens 15, stk. 2, nr. 16.
Bestemmelser 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter Teknik- og Miljøudvalgets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendommen, der er omfattet planen, ifølge planlovens 18 kun udnyttes i overensstemmelse med planens bestemmelser. For forhold, som ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Lokanplanen indeholder ingen handlepligt, hvilket betyder, at den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil, og at lokalplanen ikke medfører krav om etablering af de bygninger og anlæg, som er indeholdt i planen. Lokalplanens bestemmelser med tilhørende kortbilag udgør planens juridiske grundlag og indberettes i plansystem. dk.
19
Bestemmelser
21 13 VEDTAGELSESPÅTEGNING Således vedtaget endeligt. Teknik- og Miljøudvalget, 6. juni 2013 Torben Jørgensen Formand for teknik og miljøudvalget/ Martin Holgaard Teknisk direktør
Kortbilag 1 Eksisterende forhold Lokalplangrænse Terrænkurve Veje og stier Eksisterende beplantning
23
Kortbilag 2 Matrikelkort Lokalplangrænse Matrikelskel Matrikelnummer
25
Kortbilag 3 Fremtidige forhold Lokalplangrænse Eksisterende bebyggelse Byggefelt A Bevaringsværdige træer Parkering Vejadgang
27 A
Plan og Udvikling Postboks 100 Rådhusbuen 1 4000 Roskilde 4631 3508 planogudvikling@roskilde.dk Jyllinge Gundsømagle Herringløse Ågerup/Store Valby Veddelev Lokalplan 597 Svogerslev Roskilde Vindinge Vor Frue Gadstrup Snoldelev Viby/Dåstrup