mgl:>' æedrna.-k Andelsboligforeningen Kastanien Årsrapport for 2014/15 -/-'r.v:.ac _.,... V; f' _,',1 (23. regnskabsår)

Transkript

1 æedrna.-k Andelsboligforeningen Kastanien Årsrapport for 2014/15 (23. regnskabsår) Administrator: Sven Westergaards Ejendomsadministration A/S Store Kongensgade 24B 1264 København K Telefon Statsautoriseret Revisionspartnerselskab C\lR-nr.: redmark.dk mgl:>' -/-'r.v:.ac _.,... V; f' _,',1 ->Ll~",

2 Indholdsfortegnelse Side Foreningsoplysninger 1 Administrators og bestyrelsens påtegning 2 Den uafhængige revisors påtegning 3 Anvendt regnskabspraksis 4-6 Resultatopgørelse 7 Balance 8-9 Noter Nøgletal 15-17

3 1. Foreningsoplysninger Andelsboligforening Andelsboligforeningen Kastanien Kastanie Alle 2 E - H 2720 Vanløse CVR nr. Matr. nr.: Hjemsted: Regnskabsår: Andelshavere: Vanløse København 1. april marts 32 beboelsesandele Bestyrelse Henrik Strube Ricky Christiansen Martin Chawes Tina Østerberg Carsten Trueisen (formand) Administrator Sven Westergaards Ejendomsadministration A/S Store Kongensgade 24B 1264 København K Telefon Revision Redmark Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Dirch Passers Alle Frederiksberg Telefon Bankforbindelser Jyske Bank

4 2. Administrator- og bestyrelsespåtegning Undertegnede har aflagt årsrapport for Andelsboligforeningen Kastanien. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens S, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. marts 2015 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. april marts Samtlige aktiver, der tilhører foreningen, er indregnet i balancen og forsvarligt værdiansat. Foreningens aktiver er ikke pantsat eller behæftet med ejendomsforbehold udover de i årsrapporten anførte, og der påhviler ikke foreningen eventualforpligtelser, som ikke fremgår af årsrapporten. Der er ikke indtil underskriftstidspunktet konstateret besvigelser eller formodning om besvigelser mod foreningen. Der er ligeledes ikke i perioden fra regnskabsårets udløb indtil dato indtruffet ekstra-ordinære forhold eller opstået tab eller tabsrisici af væsentlig betydning for bedømmelsen af forening-ens indtjening eller finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Administrator: København, den 8. juni 2015 Sven Westergaards Bestyrelsen: København, den 8. juni 2015 ~-r ! Henrik Strube (formand) TIna Østerberg

5 3. Den uafhængige revisors påtegning Til andelshaverne i Andelsboligforeningen Kastanien. Påtegning på årsregnskab Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Kastanien for regnskabsåret 1. april marts 2015, omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. De anførte budgettal er ikke omfattet af vor revision. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overens-stemmelse med årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væ-sentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav iføl-ge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revi-sionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsregnskabet. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for foreningens udar-bejdelse og aflæggelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udfor-me revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusi-on om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af om den af bestyrelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af bestyrelsen udøvede regnskabs-mæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. marts 2015 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. april marts 2015 i overensstemmelse med årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. København, den 8. juni 2015 Redmark Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Søren K. BLinger statsautoriseret revisor

6 4. Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Andelsboligforeningen Kastanien er aflagt overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens S, stk. 11, 6, stk. 2 og 8, samt foreningens vedtægter. Formålet er at give de, efter bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andels boligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 8, samt at give de efter andelsboliglovens S, stk. 11, krævede oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Om den anvendte regnskabspraksis kan i øvrigt oplyses følgende: RESULTATOPGØRELSEN: Indtægter: Boligafgift og lejeindtægt vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Øvrige indtægter, der tidsmæssigt vedrører regnskabsåret, indtægtsføres i resultatopgørelsen. Omkostninger: Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Forslagtil resultatdisponering: Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til "Andre reserver", f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. BALANCEN: Materielle anlægsaktiver: Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdien på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Der afskrives ikke på ejendommen. Tilgodehavender: Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres eventuelt med nedskrivning til imødegåelse af tab. Periodeafgrænsningsposter: Periodeafgrænsningsposter er indregnet i balancen og omfatter afholdte indtægter og omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår.

7 5. Anvendt regnskabspraksis Egenkapital: Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Der føres en separat konto for opskrivning af foreningens ejendom til dagsværdi. "Overført resultat rn.v." indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele, ændringer i dagsværdien af finansielle sikringsinstrumenter (renteswap) samt resterende overførsel af årets resultat. Under reserver indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse samt reservation til imødegåelse af værdiforringelse af foreningens ejendom, kursreguleringer m.v. i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutning. De reserverede beløb indgår ikke i beregningen af andelsværdien. Prioritetsgæld inkl. finansielle sikringsinstrumenter: Prioritetsgæld indregnes ved låneoptagelsen til kontant restgæld. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes prioritetsgælden til kursværdi. Ændringer i kursregulering føres direkte på foreningens egenkapital. På grund af det store afdrag på indekslånet med delvis rentestøtte, har foreningen valgt at optage et nedsparingslån til dækning af en del af afdraget på indekslånet. Når indekslånet er indfriet starter afdraget på flexlånet. Finansielle instrumenter i form af indgåede aftaler om rentesikring (renteswap) værdiansættes til kostpris på aftaletidspunktet, svarende til kr. O. Efterfølgende indregnes renteswappen til dagsværdien på balancedagen. Årets regulering af dagsværdien på renteswappen føres direkte på egenkapitalen. Dagsværdien er opgjort af leverandøren af aftalen. Renteswappen indregnes i tilknytning til prioritetsgælden, da den anses for en integreret del af belåningen af foreningens ejendom. Værdien af renteswappen indgår i beregningen af andelsværdien. Øvrige gældsforpligtelser: Øvrige gældsforpligtelser indregnes til nominel værdi. ØVRIGE NOTER: Andelsværdi: Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 11. Andelsværdien opgøres henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes 6 stk. 1. Vedtægterne bestemmer desuden i 14 stk. 1 litra a, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. Nøgleoplysninger: De i note 13 anførte nøgleoplysninger har til formål at leve op til de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. Herudover indeholder noten visse supplerende nøgletal. der informerer om foreningens økonomi.

8 6. Anvendt regnskabspraksis Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan: Der er udarbejdet tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan i 2015.

9 7. Resultatopgørelse 1. april marts for perioden 2014/ / /14 Note Budget Regnskab Regnskab (ej revideret) INDTÆGTER: Boligafgift Beboerlokale, udlejning Antennebidrag O Øvrige indtægter O Indtægter i alt OMKOSTNINGER: Prioritetsrenter, inkl. renteswap Rentestøtte O Øvrige renteudgifter Grundskyld Dagrenovation Vandforbrug Forsikringer Elforbrug Antenneudgift Renholdelse Reparation og vedligeholdelse O Afsluttet byggesag, vinduer O Gårdlauget Vibo Administrationshonorar Revision og regnskabshonorar Andre honorarer Kontorhold, porto og gebyrer Møde- og foreningsomkostninger Internet/hjem meside Omkostninger i alt Driftsresultat Resultatdisponering Afdrag på prioritetsgæld O Hensat til fremtidig vedligeholdelse O Udbetalt på flexlån Overført resultat Disponeret i alt

10 8. Balance pr. 31. marts Aktiver Note 2015 kro 2014 kro Ejendommens værdikonto: Saldo 1. april Ejendommens værdi (Offentlig vurdering pr. 1. oktober 2012 kro ) Anlægsaktiver i alt Afsluttet byggesag, vinduer O Forudbetalte omkostninger Varmeregnskab 2015/16 Tilgodehavender Jyske Bank, trækningsret kr Likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt

11 9. Balance pr. 31. marts Passiver Note 2015 kro 2014 kro 6 Egenkapital før reserver Reserver: Reserve til vedligeholdelse Reserve til værdiregulering Reserver i alt Egenkapital ind. hensættelser Prioritetsgæld til kursværdi Renteswapaftale optaget til kursværdi Danske Bank Danske Bank, SWAP konto Varmeregnskab, 2014/15: Indgået aconto Varmeforbrug Uafregnede handler m.v. O Mellemregning administrator 8 O Skyldige omkostninger Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Kautioner 9 Sikkerhedsstillelse og panthæftelse 10 Forsikringsforhold 11 Beregning af andelsværdi 12 Eventualforpligtelse vedr. tilbagebetaling af offentlig støtte 13 Nøgletal

12 10. Noter 2014/ /14 kr. kr. Note 1 - Renholdelse: Affaldsskakte, ekstra tømninger samt køb af sække Snerydning og saltning Viceværtservice Note 2 - Reparation og vedligeholdelse: Arbejdsdag Brandhaner, eftersyn og reparationer Elektriker, opsætning af stikkontakt og køb af pære Fælles gård, køb af græsfrø og juletræ mv O Låseservice, nyt låsesystem mv., netto O Materialer og småanskaffelser, stålwire mv Småanskaffelser til beboerlokale Tømrer, udskiftning af eternet plade på altan O Varmeanlæg, rensning af vandbeholder mv Varmeanlæg, serviceabonnement Varmeanlæg, eftersyn pumper O Ventilationsanlæg, service VVS, udskift tæret vandrør O Note 3 - Andre honorarer: Brunata, honorar varmeregnskab Bolignet, serviceabonnement O ISOISO,termografering af døre og vinduer O P. Jahn, vedligeholdelsesplan O Revisor, deltagelse i generalforsamling Note 4 - Kontorhold, porto og gebyrer: Gebyrer Kontor- og telefongodtgørelse Porto og kopiering Nye lovkrav pr. 1/ O Skrivning og kopiering af regnskaber Note 5 - Møde- og foreningsomkostninger: Bestyrelsesmøder Generalforsamling O

13 11. Noter kro Note 6 - Egenkapital: Andelskapital: Saldo 1. april Ejendommens Saldo 1. april 2013 opskrivningsfond: Almindelig reservefond: Saldo 1. april 2013 Årets afdrag Udbetalt flexlån Kursreguleringsfond: Saldo 1. april 2013 Årets kursregulering lndekstillæg: Saldo 1. april 2013 Årets indekstillæg Renteswap: Saldo 1. april 2013 Årets regulering renteswap Overført resultat m.v.: Saldo 1. april 2013 Omprioriteringsomkostninger Overført resultat Regulering af reserve til værdiregulering Egenkapital i alt

14 12. Noter Note 7 - Prioritetsgæld og tilknyttet renteswap: kr. Afdrag (-j/ Restgæld Nyt lån (+j/ Indeks- Restgæld Kursværdi 1/42014 Nedsparing(+j regulering 31/ /32015 a) RealDK - 2,50% b] RealDK - 3,00% O O ej RealDK - 1,23% O a) Indekslån med delvis rentestøtte. udløber 2016 b) Obligationslån. afdragsfrit til 2023, udløber 2044, optaget i året ej RealDK, flex- nedsparingslån, rentetilpasses næste gang i 2018 sidste rateudbetaling i ej Lånet er tilknyttet en renteswapaftale, variabel rente swappes til fast rente 5,33%. Renteswappen udløber pr. 31/ ej Markedsværdi pr. 31/3 af tilknyttet renteswapaftale Note 8 - Kautioner: Foreningen har kautioneret for et medlemslån for i alt kr Note 9 - Sikkerhedsstillelse og panthæftelse: Der er ikke tinglyst panthæftelser udover sædvanlig pant for prioritetsgælden. Der er ikke stillet sikkerhed for kassekreditten i Jyske Bank. Iflg. vedtægternes 5 stk. log 2 hæfter andelshaverne kun med deres indskud, medmindre kreditor tager forbehold herom. Kreditor har ikke taget forbehold herom. Note 10 - Forsikringsforhold: For regnskabsåret er foreningens ejendom forsikret Alm. Brand Forsikring. Der henvises til forsikringsoversigten hos administrator. Foreningen har tegnet en bestyrelsesansvarsforsikring. Note 11 - Beregning af andelsværdi: Opgjort iht. 5 stk. 2, litra c i lov om andelsboligforeninger samt vedtægternes 6 stk. 1. Egenkapital før reserver ifølge balancen Andelskapital Andelskronens værdi = 7,25

15 13. Noter Note 11 - Beregning af andelsværdi: (fortsat) Andelskronens værdi pr. 31. marts 2014, opgjort i henhold til litra c, blev på generalforsamlingen fastsat til 7,00. Bestyrelsen foreslår, at andelskronens værdi pr. 31. marts 2015, gældende indtil næste årlige generalforsamling, fastsættes til 7,25. kr. Andelskronens værdi pr. 31. marts 2015, opgjort i henhold til litra c, kan maksimalt fastsættes til 8,76. Andelenes værdi ved en andelskrone på 7,25: Andelsværdi Andelsværdi Areal Andels- 31/ /32015 Bolignr. og adresse jfr. BBR indskud iht. litra c iht. litra c Ol, Kastanie Alle 2E, st. th , Kastanie Alle 2E, st. tv , Kastanie Alle 2F, st. th , Kastanie Alle 2F, st. tv OS, Kastanie Alle 2G, st. th , Kastanie Alle 2G, st. tv , Kastanie Alle 2H, st. th , Kastanie Alle 2H, st. tv , Kastanie Alle 2E, 1. tv lo, Kastanie Alle 2E, 1. th , Kastanie Alle 2F, 1. tv , Kastanie Alle 2F, 1. th B, Kastanie Alle 2G, 1. tv , Kastanie Alle 2G, 1. th , Kastanie Alle 2H, 1. tv , Kastanie Alle 2H, 1. th , Kastanie Alle 2E, 2. tv , Kastanie Alle 2E, 2. th , Kastanie Alle 2F, 2. tv , Kastanie Alle 2F, 2. th , Kastanie Alle 2G, 2. tv , Kastanie Alle 2G, 2. th , Kastanie Alle 2H, 2. tv , Kastanie Alle 2H, 2. th , Kastanie Alle 2E, 3. tv , Kastanie Alle 2E, 3. th , Kastanie Alle 2F, 3. tv , Kastanie Alle 2F, 3. th , Kastanie Alle 2G, 3. tv , Kastanie Alle 2G, 3. th , Kastanie Alle 2H, 3. tv , Kastanie Alle 2H, 3. th

16 14. Noter Note 12 - Eventualforpligtelse vedr. tilbagebetaling af offentlig støtte: I henhold til Andelsboliglovens 5, stk. 11 skal modtaget støtte fra stat eller kommune oplyses i regnskabet med beløbsangivelse såfremt det efter 160 k i Lov om almene boliger kan kræves tilbagebetalt ved salg af andelsboligforeningens ejendom eller ved sammenlægning med en anden andelsboligforening. Foreningen har modtaget offentlig støtte i form af et indekslån på nominelt i alt kr som kan kræves tilbagebetalt ved salg af andelsboligforeningens ejendom eller ved sammenlægning med en anden andelsboligforening.

17 15. Note 13 - Nøgletal * * Antal BBR Areal BBR Areal BBR Areal m 2 m 2 m 2 B1 Andelsboliger B2 Erhvervsandele O O O O B3 Boliglejemål O O O O B4 Erhvervslejemål O O O O B5 Øvrige lejemål (kældre, garager m.v.) O O O O B6 I alt * Sammenligningstallene er ikke krævet i bekendtgørelsen. Sæt kryds Areal Areal Det oprin- Andet (BBR) (anden delige Cl Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? (2 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften? (3 Hvis andet beskrives fordelingsnøglen her: Ikke relevant kilde) indskud X X Dl Foreningens stiftelsesår 1989 D2 Ejendommens opførelsesår 1990 År Sæt kryds Ja Nej El E2 Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end der er betalt for andelen Hvisja, beskriv hvilken hæftelse der er iforeningen: Ikke relevant X Sæt kryds Anskaffel- Valuar- Offentlig sesprisen vurdering vurdering F1 Anvendt vurderingsprincip ved beregning af andelsværdi- en X kr. Gns. kr. pr. m 2 F2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip F3 Generalforsamlingsbestemte reserver I I % I F4 [Reserver i procent af ejendomsværdi 17

18 16. Note 13 - Nøgletal Sæt kryds Ja Nej G1 Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? G2 Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. X 978 af 19. oktober 2009)? G3 Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? X X Gns. kr. pr. andels-m" pr. år Hl Boligafgift 684 H2 Erhvervslejeindtægter O H3 Boliglejeindtægter O 2012/ / /15 kr. pr. ml kr. pr. ml kr. pr. ml J Årets resultat pr. andels-m" de sidste tre år Gns. kr. pr. andels-ml pr. år K1 Andelsværdi K2 Gæld+ omsætningsaktiver K3 Teknisk andelsværdi / / /15 kr. pr. ml kr. pr. ml kr. pr. ml Ml Vedligeholdelse, løbende M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering O O 870 M3 Vedligeholdelse i alt p Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige 77 værdi) % 2012/ / /15 kr. pr. ml kr. pr. ml kr. pr. ml R Årets afdrag pr. andels-m! de sidste tre år

19 17. Note 13 - Nøgletal Supplerende nøgletal i øvrigt Udover de lovkrævede nøgleoplysninger overfor er der beregnet følgende nøgletal pr. statusdagen. der medvirker til at skabe det fornødne overblik over foreningens økonomiske forhold: kr. pr. ml andel kr. pr. ml total Offentlig ejendomsvurdering Valuarvurdering Anskaffelsessum (kostpris) Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver Foreslået andelsværdi Reserver uden for andelsværdi i/a i/a ukendt ukendt kr. pr. ml Boligafgift i gennemsnit pr. andels-m" Boliglejeindtægt pr. udlejede bolig-m" Erhvervslejeindtægt pr. udlejede erhvervs-m" 684 O O % Boligafgift i pct. af samlede ejendomsindtægter 100 Omkostninger m.v. i pct. af (omkostninger + afdrag - finansielle indtægter): Vedligeholdelse Renholdelse og gårdlaug Skatter, afgifter, vand og el Administration m.v. Finansielle poster, netto Afdrag 46,S 2,4 9,8 6,5 9,2 25,7 100,0 Vedligeholdelse Renholdelse og gårdlaug Skatter, afgifter, vand og el Administration m.v. 46,5% Finansielle poster, netto Afdrag