PLANAFDELINGEN RÅDHUSTORVET SØNDERBORG TLF FAX

Transkript

1 LOKALPLAN LOKALPLAN Bydelscenter mellem Dybbølgade og Aabenraavej i Sønderborg Maj 2009 PLANAFDELINGEN RÅDHUSTORVET SØNDERBORG TLF FAX innovation@sonderborg.dk

2 HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan er den eneste plantype, som kommunalbestyrelsen kan anvende til at fastlægge bindende bestemmelser om, hvordan de enkelte arealer i kommunen bliver anvendt og bebygget. Der skal ifølge Planlovens kapitel 5 udarbejdes en lokalplan, inden et større bygge- eller anlægsarbejde bliver udført, eller der foretages væsentlige nedrivninger eller ændringer af en ejendom. Der kan altid udarbejdes lokalplan, når kommunalbestyrelsen skønner, at det er nødvendigt. I en lokalplan kan kommunalbestyrelsen fastlægge nærmere retningslinjer for, hvordan: et areal bliver anvendt, bygninger, veje og stier bliver placeret og udformet, friarealer bliver placeret og udformet, samt bevaring af bevaringsværdige huse og bymiljøer. Bestemmelserne skal medvirke til, at et område bliver anvendt og udformet under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning. Offentliggørelse Inden kommunalbestyrelsen vedtager en lokalplan endeligt, bliver der offentliggjort et forslag til lokalplan i mindst 8 uger, sådan at borgerne kan sætte sig ind i forslaget og få mulighed for at kommentere det og komme med ændringsforslag. Når kommunalbestyrelsen har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt, hvorefter den bliver tinglyst og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. Et forslag kan ikke vedtages endeligt, hvis en myndighed efter reglerne i 29 eller 29a har modsat sig dette skriftligt over for kommunalbestyrelsen. Forslaget kan først vedtages, når der er opnået enighed mellem parterne om de nødvendige ændringer. Ændringer af eksisterende forhold, f.eks. om- og nybyggeri eller ændret anvendelse af bestående ejendomme, skal være i overensstemmelse med lokalplanens ideer. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre betydende ændringer i en lokalplan, når det ikke strider mod planens overordnede idé. Fremlæggelse Lokalplanen fremlægges i perioden 13. maj til 8. juli Vedtagelse Forslag til lokalplan er vedtaget af Byrådet den 23. april Lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet den 17.september

3 I ndholdsfortegnelse [ I N D H O L D ] Beskrivelse af lokalplanområdet 4 Baggrund for lokalplanen 5 Formålet med lokalplanen 5 Konsekvenser for nærområde 6 Beskrivelse af det påtænkte projekt 6 Redegørelse for forhold til anden planlægning 8 Kommuneplan 8 Lokalplan 8 Vandforsyning 8 Spildevand 8 Varmeforsyning 8 Miljøforhold 8 Kystnærhedszone 9 Fortidsminder 9 Miljøvurdering af planer og programmer 9 Lokalplanens bestemmelser 10 1 Formål 10 2 Område og zonestatus 10 3 Områdets anvendelse 10 4 Udstykninger 10 5 Vej, sti og parkering 10 6 Bebyggelsens omfang og placering 11 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 11 8 Ubebyggede arealer 12 9 Forsyningsanlæg Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Grundejerforening Servitutter Lokalplanens retsvirkninger 14 Vedtagelse 16 Kortbilag 1 17 Kortbilag 2 18 Resumé af miljøscreening 19 3

4 [REDEGØRELSE] Beskrivelse af lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger på Dybbølsiden i Sønderborg mellem Dybbølvej i syd og Aabenraavej i nord. Vest for lokalplanområdet ligger et område med mindre erhvervsvirksomheder. Lokalplanområdet er udlagt i byzone og udgør et areal på ca m². Lokalplanområdet har en sammensat karakter. I området ligger således eksisterende erhvervsbebyggelser, boliger, en selvbetjeningstank samt en eksisterende Rema 1000 butik. Området betjenes fra 5 eksisterende overkørsler, hhv. 3 fra Aabenraavej og 2 fra Dybbølvej. Erhvervsbebyggelserne i den vestlige del af lokalplanområdet fremstår utidsvarende og i dårlig stand. I områdets østlige del, hvor Aabenraavej og Dybbølvej mødes, findes et grønt område med en karakteristisk beplantning, der skaber en markant grøn karakter i området foran selvbetjeningstanken og butikken. Aa ben raa vej Eksisterende Rema 1000 Eksisterende selvbetjeningstank vej øl ybb D Luftfoto af lokalplanområdet 1: Målforho Dato

5 aggrund for lokalplanen B [ R E D E G Ø R E L S E ] Baggrunden for lokalplanen er et ønske om at forstærke detailhandlen i området ved at udvide butiksarealet og give området status som et bydelscenter. Der findes i dag kun en enkelt dagligvarebutik samt en selvbetjeningstank inden for området, og der er ønske om at opføre yderligere butikker i sammenhæng med den eksisterende butiksbebyggelse. Det er hensigten at skabe et sammenhængende butiksområde med fælles parkeringsanlæg, selvbetjeningstank og servicefuntioner. Den eksisterende Rema 1000 butik. ormålet med lokalplanen F Formålet med lokalplanen er: - at området får status som bydelscenter med mulighed for dagligvarebutikker, anden detailhandel, liberale erhverv, servicevirksomhed samt erhverv uden genevirksomhed for omgivelserne, - at bygningernes fremtræden, i form af facaderytme, højde, materialer, taghældning, farver og skiltning, gør, at de har harmonisk samspil med hinanden og den omkringliggende bebyggelse, 5

6 [ R E D E G Ø R E L S E ] onsekvenser for nærområde K Området ligger centralt placeret i Dybbøl og i forhold til infrastrukturen, hvilket vil give de omkringliggende områder et nyt samlet centerområde med et større udvalg af butikker. Lokalplanområdet har indtil nu været karakteriseret af bebyggelse af varierende karakter, såsom mindre erhvervsvirksomheder, dagligvarebutik og ældre enfamilieshuse. Med gennemførelsen af denne lokalplan vil man åbne mulighed for at skabe et sammenhængende butiksområde med et harmonisk arkitektonisk udtryk og et samlet parkeringsareal i forbindelse med tankanlægget. eskrivelse af det påtænkte projekt B Projektet består af en udvidelse af den eksisterende Rema 1000 butik og en tilbygning til denne butiksstruktur, således at der skabes et sammenhængende butikscenter. Den eksisterende bygning udvides med en forlængelse af bygningen mod vest. Ved indgangene til butikkerne anlægges et fælles adgangstorv med mulighed for ophold. Omkring bebyggelsen og i tilknytning til den eksisterende selvbetjeningstank anlægges et samlet parkeringsareal. Visualisering af den nye bebyggelse og torv set fra Aabenraavej 6

7 [REDEGØRELSE] Der gives mulighed for at udvide parkeringsarealet med en række parkeringspladser øst for selvbetjeningstanken, hvis der med tiden skulle opstå behov for flere parkeringspladser. Ankomsten til området sker via to overkørsler fra Aabenraavej og to overkørsler fra Dybbølgade. På bagsiden af butikscentret etableres vareindlevering. For at minimere støjgener etableres der mellem vareindleveringen og de eksisterende boliger en støjafskærmning. En del af de eksisterende parkeringspladser syd for bebyggelsen bevares og fungerer som personaleparkering. Den eksisterende grill kan flyttes i forbindelse med den nye disponering af området. Grillen skal dog placeres inden for lokalplanens byggefelt. Alle parkerings- og opholdsarealer etableres handicapvenligt og efter gældende lovgivning på området. N Illustrationsplan af en mulig udnyttelse af lokalplanområdet 1:

8 [ R E D E G Ø R E L S E ] edegørelse for forhold til anden planlægning R Kommuneplan I henhold til Planloven kan kommunen selv udarbejde, godkende og administrere lokalplaner, når de er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanområdet er svarende til kommuneplanrammeområde 10.C2 i Sønderborg Kommuneplan og den nye Sønderborg Kommuneplan Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med den overordnede planlægning, idet rammen i kommuneplanen ved tidligere lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg er udlagt til centerformål. Forslaget er også i overensstemmelse med detailhandelsplanlægningen i den nye kommuneplan, der udlægger området til bydelscenter. Lokalplan Lokalplanområdet er omfattet af 3 forskellige lokalplaner. - Lokalplan nr Dagligvarebutik på hjørnet Dybbølgade/ Aabenraavej - aflyses i sin helhed. - Lokalplan nr Lokalcenterområde mellem Dybbølgade og Aabenraavej, bag Rema aflyses i sin helhed. - Lokalplan nr Skilte og facader - temalokalplan der fortsat er gældende. Detailhandel Der kan i henhold til detailhandelsbestemmelserne i Planloven etableres dagligvarebutikker på op til m², og udvalgsvarebutikker på op til m² ekskl. personalefaciliteter. Den samlede ramme for areal til butiksformål i området fastsættes i lokalplanen til m² ekskl. personalefaciliteter. Vandforsyning Lokalplanområdet skal forsynes fra Sønderborg Vandforsyning. Spildevand Lokalplanområdet er omfattet af Sønderborg Kommunes Spildevandsplan, i henhold til hvilken området skal tilsluttes det offentlige afløbssystem med afledning af overfladevand for sig og spildevand for sig med videre afledning til Sønderborg Renseanlæg. Varmeforsyning Bebyggelsen inden for lokalplanområdet er omfattet af kommunens varmeplan, som forudsætter, at der anvendes kollektiv opvarmning. Lokalplanområdet er udlagt til naturgas jf. Sønderborg Kommunes Varmeplan. 8

9 Miljøforhold Dette byzoneareal er omfattet af områdeklassificering jf. Jordforureningslovens 50a. [ R E D E G Ø R E L S E ] Overskudsjord fra byggemodning og byggeri skal så vidt muligt placeres i lokalplanområdet, efter aftale med Sønderborg Kommune. Af Jordforureningslovens 71 fremgår det: Såfremt der under bygge- eller jordarbejder på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses. Tilsvarende gælder på et kortlagt areal, såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader pågældende arbejde udføre. Kystnærhedszone Lokalplanområdet er beliggende inden for den kystnære del af byzonen. Ny bebyggelse vil dog ikke være synlig fra kystlinjen, hvorfor planens realisering ikke vurderes at have nogen visuel påvirkning af kysten. Fortidsminder Findes der under jordarbejder spor af fortidsminder, skal arbejdet standses, i det omfang det berører fortidsmindet, jf. Museumsloven 27. Fortidsmindet skal straks anmeldes til kulturministeren eller nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum. Kulturministeren beslutter snarest, om arbejdet kan fortsætte, eller om det skal indstilles, indtil der er foretaget en arkæologisk undersøgelse. Senest 1 år efter, at anmeldelsen er modtaget, kan arbejdet genoptages, med mindre kulturministeren har afgivet indstilling om erhvervelse af fortidsmindet. Miljøvurdering af planer og programmer Lokalplanen er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer, Lov nr. 316 af 05/05/2004, 3, stk. 1, nr. 1, og der er således foretaget en miljøscreening af lokalplanen. I miljøscreeningen vurderes det, at gennemførelsen af lokalplanen, på samtlige 15 undersøgte punkter, ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet. Da lokalplanen i henhold til 3, stk. 2 vurderes til ikke at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, konkluderes det, at der ikke er lovmæssigt krav om udarbejdelse af en miljøvurdering. Afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering træffes således på baggrund af lovens 3, stk. 2. 9

10 [ B E S T E M M E L S E R ] okalplanens bestemmelser L I henhold til Planloven, lovbek. nr. 813 af 21. juni 2007, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Formål Lokalplanens formål er at sikre: - at området får status som bydelscenter med mulighed for dagligvarebutikker, anden detailhandel, liberale erhverv, servicevirksomhed samt erhverv uden genevirksomhed for omgivelserne, - at der fortsat er mulighed for benzinsalg m.v. i området, - at bygningernes fremtræden, i form af facaderytme, højde, materialer, taghældning, farver og skiltning, gør, at de har harmonisk samspil med hinanden og den omkringliggende bebyggelse, - at aflyse lokalplan nr og lokalplan nr Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter hele matr. nr. 985, 1203, 2898, 4893, 5016, 5078, 5671, samt del af matr. nr og 4893 alle Sønderborg Ejerlav, samt alle matrikler, som udstykkes efter den 10. februar Lokalplanområdet opdeles i delområderne I og II, som vist på kortbilag Lokalplanområdet ligger i byzone. 3 Områdets anvendelse Delområde Inden for lokalplanområdets delområde I må der kun opføres og indrettes bebyggelse til centerformål med tilhørende parkering. Herunder dagligvarebutikker, anden detailhandel, liberale erhverv, servicevirksomhed samt erhverv uden genevirksomhed for omgivelserne. 3.2 Der tillades desuden benzinsalg m.v. på området. Delområde Inden for lokalplanområdets delområde II må der kun opføres og indrettes bebyggelse til boligformål. 1 0

11 4 Udstykninger 4.1 Ingen bestemmelser [ B E S T E M M E L S E R ] 5 Vej, sti og parkering 5.1 Adgang og tilkørsel sker fra Dybbølgade og Aabenraavej, i princippet som vist på kortbilag Parkering i forbindelse med butikker må kun ske inden for lokalplanområdet. 5.3 I forbindelse med nybyggeri, ombygning og ændret anvendelse skal der i lokalplanområdet udlægges parkeringsareal svarende til mindst 1 p-plads pr. 30 m² for dagligvarebutikker og mindst 1 p-plads pr. 50 m² udvalgsvarebutikker samt erhvervsareal i øvrigt. Heraf skal mindst 75% anlægges. 5.4 Køre- og parkeringsarealer skal etableres med fast belægning. 5.5 Parkeringsarealer placeres i princippet som angivet på kortbilag 2. 6 Bebyggelsens omfang og placering Delområde Bebyggelsesprocenten for delområdet som helhed må ikke overstige Det samlede areal til butiksformål må i lokalplanområdet ikke overstige m² ekskl. personalefaciliteter. 6.3 Bebyggelse skal placeres inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter. 6.4 Mindre bygningsdele og teknikbygninger kan dog placeres uden for byggefelterne. 6.5 Den maksimale bygningshøjde til overkant tagkonstruktion/tagryg må ikke overstige 8,5 m. 6.6 Der må kun opføres bebyggelse i 1-2 etager. 6.7 Der kan ikke opføres boliger inden for delområdet. 6.8 Varelevering skal placeres i lokalplanområdets sydvestlige hjørne, i princippet som angivet på kortbilag Langs Aabenraavej og Dybbølgade er der tinglyst en byggelinje på 17,5 meter fra vejenes midterlinjer I byggelinjearealet kan der ikke opføres nogen form for bebyggelse, bortset 1 1

12 [ B E S T E M M E L S E R ] fra pyloner og anden skiltning, så længe disse ikke er til gene for gode, trafikale oversigtsforhold Ved en eventuel flytning af den eksisterende grillbygning i området, skal grillbygningen placeres indenfor lokalplanens byggefelt. Delområde Bebyggelsesprocenten for delområdet som helhed må ikke overstige Den maksimale bygningshøjde til overkant tagkonstruktion/tagryg må ikke overstige 12 m. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Farver på facader og tagkonstruktioner skal afstemmes efter omgivelserne. 7.2 Der må ikke anvendes signalfarver på tagkonstruktionen eller på større facadepartier. 7.3 Facader skal opføres som blank eller pudset murværk i tegl eller skærmtegl, dog kan mindre delpartier udføres i andre materialer, såsom eksempelvis træ, zink eller glas. 7.4 Tagbeklædningen må kun udføres med røde tegl eller betontagsten, skifer eller tagpap. Taget må ikke fremstå som reflekterende. 7.5 Tagkonstruktionen på eksisterende dagligvarebutik kan overdækkes efter et nærmere godkendt projekt. Lokalplanområdet set fra Dybbølvej. 1 2

13 7.6 Lokalplan nr Skilte og facader er fortsat gældende for bebyggelsens ydre fremtræden. [ B E S T E M M E L S E R ] 8 Ubebyggede arealer 8.1 Ubebyggede arealer må kun anvendes som adgangs-, opholds-, fri-, service- og parkeringsareal. 8.2 Det på kortbilag 2 viste opholds- og friareal skal være beplantet og have et grønt præg. 8.3 Indkøbsvogne skal placeres tæt ved indgangsområderne. 8.4 Opstilling af containere og opmagasinering af returemballage samt renovation m.v. må kun finde sted i direkte tilknytning til vareleveringen. 8.5 Skiltning og reklamering skal ske i henhold til lokalplan nr Skilte og facader. Pyloner må i henhold til lokalplanen opføres med en højde på op til 2 m over terræn, og skiltebredden skal i proportion tilpasses skiltehøjden i forholdet ca. 10: Mod naboerne skal der opsættes støjafskærmning, der fremstår i harmoni med den øvrige bebyggelse. Skærmen skal sikre, at støjen fra aktiviteterne i centerområdet holdes inden for Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for ekstern støj fra virksomheder. Støjskærmen kan eventuelt beplantes. 9 Forsyningsanlæg 9.1 Alle forsyningsledninger skal fremføres som jordkabler. Ledninger til el, telefon, antenner og lignende må ikke føres på facader. 9.2 Eksisterende ledningsanlæg skal respekteres eller omlægges efter ledningsejernes anvisninger. 9.3 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. 9.4 Bebyggelsen skal tilsluttes offentligt vand- og spildevandsnet. Afledning af spildevand kan kun ske ved pumpning. 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke uden Byrådets særlige tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning samt offentligt vand- og spildevandsnet. 1 3

14 [ B E S T E M M E L S E R ] 10.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bestemmelserne i 5 om vej-, stiog parkeringsforhold er opfyldt. 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes centerforening med medlemspligt for samtlige ejere i lokalplanens område, når der etableres mere end 1 butik Medlemspligt af centerforeningen indtræder ved erhvervelsen af en ejendom i lokalplanområdet, eller for den oprindelige ejer ved påbegyndelse af udstykning og bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanen Centerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af områdets fællesarealer. Centerforeningen skal efter overtagelse af fællesarealer tillige forestå etablering af eventuelle nyanlæg. Centerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen Centerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Sønderborg Kommunes byråd. 12 Servitutter 12.1 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges, jf. Lov om planlægning Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der, ifølge Planlovens 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg mv., der er indeholdt i planen Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen Indtil forslaget er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, jf. Planlovens 17, stk. 1, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. 1 4

15 [ B E S T E M M E L S E R ] Lokalplanområdet set fra Aabenraavej. Lokalplanområdet set fra Dybbølvej. 1 5

16 [ V E D T A G E L S E ] V edtagelse Lokalplanforslaget er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg Byråd den 23. april P.b.v. Jan Prokopek Jensen Borgmester Lokalplanen er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 17. september P.b.v. Jan Prokopek Jensen Borgmester Lokalplanen tinglyses på de berørte ejendomme. 1 6

17 K ortbilag 1 LOKALPLANENS AFGRÆNSNING Signaturforklaring [ B I L A G ] N 1 7

18 K ortbilag 2 Signaturforklaring AREALANVENDELSE [ B I L A G ] N Målestok 1:

19 esumé af miljøscreening R [ M I L J Ø S C R E E N I N G ] Skemaet nedenfor er et resumé af forundersøgelsen/miljøscreeningen. En detaljeret beskrivelse af forundersøgelsen med beskrivelser af projektets miljøpåvirkning og vurdering af påvirkningens væsentlighed fremgår i en separat rapport. Konklusionsskema Punkt Emne Miljøpåvirkning Væsentlig betydning 1 Visuel påvirkning 2 A 2 Landskab 1 A 3 Naturbeskyttelse 1 A 4 Biologisk mangfoldighed 1 A 5 Jord og undergrund 1 A 6 Vand 1 A 7 Luft 2 A 8 Klimapåvirkningen 1 A 9 Kulturarv 1 A 10 Befolkning 2 A 11 Menneskenes sundhed 2 A 12 Trafik 2 A 13 Materielle goder 1 A 14 Naboområder 2 A 15 Alternativer, 0-løsning 1 A Definition: 1 betyder, at det er usandsynligt, at der vil ske en miljøpåvirkning 2 betyder, at der er mulighed for en miljøpåvirkning 3 betyder, at der sandsynligvis vil ske en miljøpåvirkning A betyder, at miljøpåvirkningen vurderes at være uvæsentlig B betyder, at miljøpåvirkningen vurderes måske at være væsentlig C betyder, at miljøpåvirkningen vurderes at være væsentlig 1 9

20 [ M I L J Ø S C R E E N I N G ] Konklusion Det skønnes, at der i 6 ud af 15 undersøgte emner vil være mulighed for en miljøpåvirkning. Det vurderes imidlertid, at miljøpåvirkningen vil være uvæsentlig for samtlige 15 undersøgte emner. Lokalplanen er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer, Lov nr. 316 af 05/05/2004, 3, stk. 1, nr. 1. Da lokalplanen i henhold til 3, stk. 2 vurderes til, ikke at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, konkluderes det, at der ikke er lovmæssigt krav om udarbejdelse af en miljøvurdering. Afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering træffes således på baggrund af lovens 3, stk