LOKALPLAN. Sønderborg Kommune LOKALPLAN BOLIGOMRÅDET PÅKÆR VÆNGE I NYBØL DECEMBER 2007

Transkript

1 Sønderborg Kommune LOKALPLAN LOKALPLAN BOLIGOMRÅDET PÅKÆR VÆNGE I NYBØL DECEMBER 2007 PLAN RÅDHUSET RÅDHUSTORVET SØNDERBORG TLF post@sonderborg.dk

2 I ndholdsfortegnelse [ I N D H O L D ] Beskrivelse af lokalplanområdet 3 Baggrund for lokalplanen 4 Formålet med lokalplanen 4 Konsekvenser for nærområdet 5 Beskrivelse af det påtænkte projekt 6 Redegørelse for forhold til anden planlægning 7 Kommuneplan 7 Lokalplan 7 Spildevand 7 Regnvand 7 Vandforsyning 7 Varmeforsyning 7 Miljøforhold 7 Kystnærhedszone 7 Fortidsminder 8 Miljøscreening 8 Miljøvurdering af planer og programmer 8 Lokalplanens bestemmelser 9 1. Formål 9 2. Område og zonestatus 9 3. Områdets anvendelse 9 4. Udstykninger 9 5. Vej, sti og parkering 9 6. Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forsyningsanlæg Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Grundejerforening Servitutter Lokalplanens retsvirkninger 13 Vedtagelse 14 Kortbilag 1 Lokalplanens afgrænsning 15 Kortbilag 2 Forslag til bebyggelsesplan 16 Resumé af miljøscreening 17 2

3 Beskrivelse af lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter ejendommen matr. nr. 711, Nybøl og dækker et areal på ca m². [ R E D E G Ø R E L S E ] Lokalplanområdet afgrænses mod syd af et gårdanlæg, mod nord og øst af en ny parcelhusbebyggelse Påkjær og mod vest af en eksisterende bebyggelse langs Mejerivej. Områdets bebyggelse består af parcelhuse. Lokalplanområdet skråner ned mod gården mod syd og er omkrandset af levende hegn. Området overføres til byzone ved lokalplanens vedtagelse. 3

4 Baggrund for lokalplanen [ R E D E G Ø R E L S E ] Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af en henvendelse fra en bygherre, der ønsker at kunne opføre 11 andelsboliger på matr. nr. 711, Nybøl Ejerlav. Lokalplanforslaget er udarbejdet med det ansøgte projekt som udgangspunkt, og dets bestemmelser lægger rammerne for boliger opført som tæt-lav bebyggelse. Formålet med lokalplanen Formålet med lokalplanen er; - at sikre, at det eksisterende landsbymiljø tilgodeses ved, at ny bebyggelse i området får en placering, udformning og et materialevalg, som er i overensstemmelse med den stedlige byggetradition, - at fastlægge rammer for tæt-lav boligbebyggelse i lokalplanområdet, - at muliggøre udstykning af mindre grunde - at sikre en stiforbindelse til sportspladsen mod sydøst. Lokalplanområdet set mod vest mod eksisterende bebyggelse langs Mejerivej. 4

5 [REDEGØRELSE] K onsekvenser for nærområde Den påtænkte boligbebyggelse skal blive en del af Nybøl. Det er derfor vigtigt, at bebyggelsens placering og udformning tilpasses omgivelserne. Den ny bebyggelse skal tage hensyn til lysindfald for de omkringliggende bebyggelser. Bebyggelsen skal være med til at udvide og styrke lokalområdet og dets karakteristika. Det er vigtigt, at bevare de levende hegn omkring den ny bebyggelse. Lokalplanområdet grænser op mod bebyggelsen Påkjær mod nord og øst

6 Beskrivelse af det påtænkte projekt [ R E D E G Ø R E L S E ] Det påtænkte projekt omfatter en tæt-lav boligbebyggelse med i alt 11 boliger. Boligerne opføres i ét plan. Vejadgangen sker fra Mejerivej. De åbne fællesarealer bliver beplantet med træer og buske og tilsås med græs. 6

7 Redegørelse for forhold til anden planlægning [ R E D E G Ø R E L S E ] Kommuneplan I henhold til planloven kan kommunen selv udarbejde, godkende og administrere lokalplaner, når de er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanområdet er ifølge Sønderborg Kommuneplan beliggende i rammeområde B og udlagt til boligformål i form af åben-lav bebyggelse samt landbrug. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplan Der er ingen gældende lokalplan for området. Spildevand Området er med i den gældende spildevandsplan for tidligere Sundeved Kommune, og er benævnt som område 18 og 20a, som er henholdsvis fælles- og separat kloakeret område. Eftersom området skal tilsluttes den separatkloakerede del af systemet, skal hele området separatkloakeres. Miljøforhold Overskudsjord fra byggemodning og byggeri skal så vidt muligt placeres i lokalplanområdet, efter aftale med Sønderborg Kommune. Af jordforureningslovens 71 fremgår det: Såfremt der under bygge- eller jordarbejder på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses. Tilsvarende gælder på et kortlagt areal, såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader pågældende arbejde udføre. Der er ikke konstateret jordforurening i lokalplanområdet. Kystnærhedszone Den sydligste del af lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonen. Ifølge planloven skal der redegøres for, hvordan ny bebyggelse påvirker kystlandskabet. Området ligger omgivet af bymæssig bebyggelse på den nordlige, den østlige og den vestlige side, derudover er der tale om udfyldning af en eksisterende, ubebygget matrikel. Det skønnes derfor, at der ikke sker nogen væsentlig påvirkning af kystlandskabet. Fortidsminder Haderslev Museum har udført en arkæologisk forundersøgelse i området. Der er ikke fundet jordfaste fortidsminder, som kræver yderligere undersøgelse. 7

8 Bygherre skal dog være opmærksom på, at hvis der under anlægsarbejdet alligevel påtræffes jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg skal arbejdet (jfr. Museumslovens 27, Lov nr. 473 af 7. juli 2001) omgående indstilles i det omfang det berører fortidsmindet. Haderslev Museum skal straks herefter adviseres desangående. [ R E D E G Ø R E L S E ] Det kan oplyses, at skulle denne situation opstå, vil bygherre ikke skulle udrede udgifterne til en eventuel arkæologisk undersøgelse. Miljøvurdering af planer og programmer Når der i medfør af lovgivningen tilvejebringes planer og programmer eller foretages ændringer deri, skal der foretages en miljøvurdering. Miljøvurderingen omfatter vurdering af planens sandsynlige, væsentlige indvirkning på miljøet, herunder påvirkning af landskab, kulturarv, visuel påvirkning, naturbeskyttelse, biologisk mangfoldighed, befolkning, menneskelig gene, jordbund, vand, luft, klima, trafik, støj og materielle goder, samt det indbyrdes forhold mellem disse faktorer. Lokalplanen er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer, Lov nr. 316 af 05/05/2004, 3, stk. 1, nr. 1. Da lokalplanen i henhold til 3, stk. 2 imidlertid vurderes, ikke at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, konkluderes det, at der ikke er lovmæssigt krav om udarbejdelse af en miljøvurdering. Afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering træffes således på baggrund af lovens 3, stk. 2. Miljøscreening Det skønnes, at størstedelen af de undersøgte emner har en usandsynlig påvirkning på miljøet. Beboerne i de tre tilstødende huse på Mejerivej og Påkjær vil få forringet deres visuelle rum. Dette vil man dog til dels tage hensyn til ved at lægge den kommende bebyggelse længst væk fra skellet. Da området i forvejen er bebygget med nyere byggeri, skønnes anlæggelsen af de 11 andelsboliger ikke at påvirke de landskabelige forhold. 8

9 Lokalplanens bestemmelser [ B E S T E M M E L S E R ] I henhold til Planloven, lovbek. nr. 813 af 21. juni 2007, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Formål Lokalplanens formål er at sikre - at det eksisterende landsbymiljø tilgodeses. - at rammer for opførelse af tæt-lav boligbebyggelse i form af boliger i ét plan sikres og bebyggelsen indrettes med grønne fællesarealer. - at bebyggelse opføres i overensstemmelse med den eksisterende bebyggelse i området. - at muliggørelse af udstykning af mindre byggegrunde. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 711, Nybøl Ejerlav samt alle matrikler, som udstykkes efter 1. august Byggefeltet afgrænses som angivet på kortbilag Lokalplanområdet overføres til byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til helårsboligformål samt de fællesanlæg, der almindeligvis kan placeres i et boligområde. 3.2 Bebyggelsen må kun bestå af tæt-lav boligbebyggelse i ét plan. 4 Udstykninger 4.1 Udstykning og sammenlægning af de enkelte ejendomme må kun ske i overensstemmelse med den på kortbilag 2 viste retningsgivende bebyggelsesplan. 4.2 Ejendomme skal udstykkes med en grundstørrelse på mindst 250 m². 5 Vej, sti og parkering 5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Mejerivej, som vist i princippet på kortbilag Der udlægges areal til veje i princippet som vist på kortbilag 2. 9

10 5.3 Adgangsvejen udlægges i en bredde af 5 m med hjørneafskæringer til Mejerivej. [ B E S T E M M E L S E R ] 5.4 Interne veje i lokalplanområdet udlægges som private fællesveje. 5.5 Veje skal være befæstet med asfalt eller anden fast belægning, uden kantafgrænsning eller med affaset kant. 5.6 Der skal reserveres plads til en 3 meter bred sti med fast belægning med forbindelse mod Påkjær til sportspladsen sydøst for lokalplanområdet, se kortbilag Der skal anlægges minimum 1½ P-plads pr. bolig. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsen skal i princippet placeres efter de i kortbilag 2 viste bebyggelsesplaner. 6.2 Bebyggelsesprocenten må for lokalplanområdet ikke overstige Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde der overstiger 8,5 m over terræn. 6.4 Bygningerne må maksimalt opføres i 1 etage. 6.5 Tage skal udformes som symmetriske heltage med tagrygge parallelt med bygningernes længderetninger. Taghældninger på bebyggelse skal være mellem 25 og 35 grader, dog undtaget garager, carporte, udhuse, og lignende mindre bygninger. Boligbebyggelse kan forsynes med tagvinduer og ovenlys. 6.6 Boliger må ikke placeres nærmere end 2,5 meter fra vejskel og naboskel. Den indbyrdes afstand mellem bygningerne skal være mindst 5 meter. 6.7 Carporte eller garager må ikke opføres på mere end 30 m 2 for hver bolig. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Facader skal udføres i tegl i rødlige eller gule nuancer. 7.2 Tagbeklædningen skal udføres i tagsten af tegl eller beton i røde eller sorte nuancer. Der må ikke anvendes blanke, glaserede eller reflekterende materialer. 7.4 Vinduesrammer og karme skal udføres af træ eller aluminium og skal fremstå i ens farve. 1 0

11 7.5 Der må ikke opføres udestuer til boligerne. Overdækning af terrasser må først ske efter der er udarbejdet en samlet plan for hele området. [ B E S T E M M E L S E R ] 8 Ubebyggede arealer og bevaring af træer 8.1 De ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse og lignende gives et ordentligt udseende og vedligeholdes som have. Ubebyggede fællesarealer, der ikke befæstes eller beplantes, skal tilsås med græs. Oplagring af affald og andet materiale må kun ske i bygninger eller i dertil indrettede tæt hegnede arealer, der ligger inden for byggefelterne. Ved projektering skal der reserveres de nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald i overensstemmelse med gældende regulativer. 8.2 Både, campingvogne og uindregistrerede køretøjer o.lign. må ikke opbevares på de ubebyggede arealer eller veje. 8.3 Der må ikke etableres nogen former for hegning mod interne veje. 8.4 Hegning i skel mellem bygninger skal udføres som levende hegn i en højde på maks. 150 cm. 8.5 Der må ikke opføres faste hegn inden for lokalplanens område, bortset fra afskærmning af terrasser. 8.7 Der skal anlægges udendørs opholdsarealer på minimum 100% af etagearealet. De friholdte områder skal tilsås med græs, beplantes med lave buske af maksimalt 100 cm og kan indrettes med fritstående bænke. 8.8 Træer holdes i en højde, så de ikke er til gene for lysindfald eller betydeligt øger vedligeholdelse af tagrender og nedløb. 8.9 Ved terrænregulering har grundejer ansvaret for, at den naturlige afstrømning af overfladevand ikke hindres eller bliver ledt til andre ejendomme i henhold til Bygningsreglement for småhuse. Terrænreguleringer skal udføres blødt afrundet op mod bygningerne. Der må kun terrænreguleres i det omfang det er nødvendigt, for at opføre bebyggelse Der må ikke foretages terrænregulering af de ubebyggede arealer. Arealer til terrasser dog undtaget. Terræn der er blevet ændret under opførelse af boliger skal efter arbejdets udførelse bringes tilbage til den oprindelige tilstand. 1 1

12 8.11 De levende hegn rundt om lokalplanområdet skal så vidt muligt bevares. Træerne kan udtyndes og beskæres som del af den almindelige vedligeholdelse og pleje. [ B E S T E M M E L S E R ] 9 Forsyningsanlæg 9.1 Alle forsyningsledninger skal fremføres som jordkabler. Ledninger til el, telefon, antenner og lignende må ikke føres på facader. 9.2 Eksisterende ledningsanlæg skal respekteres eller omlægges efter ledningsejernes anvisninger. 9.3 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. 9.4 Bebyggelsen skal tilsluttes offentligt vand- og spildevandsnet. Afledning af spildevand kan kun ske ved pumpning. 9.5 Der må ikke opsættes synlige antenner. Individuelle antenner, herunder parabolantenner må ikke monteres på bygninger, på terræn må antenner m.v. ikke gives en højde som overstiger 1 meter, målt til overkant af parabolen. 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke uden Byrådets særlige tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning samt offentligt vand- og spildevandsnet Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bestemmelserne i 5 om vej-, stiog parkeringsforhold er opfyldt Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før ejendommens ubebyggede arealer er anlagt i overensstemmelse med Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere i lokalplanens område, når 75 % af bebyggelsen står færdig. Afgrænsningen af den enkelte forening fastsættes af Sønderborg Kommune Medlemspligt af grundejerforeningen indtræder ved erhvervelsen af en ejendom i lokalplanområdet, eller for den oprindelige ejer ved påbegyndelse af udstykning og bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanen Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af områdets fællesarealer. Grundejerforeningen skal efter overtagelse af fællesarealer tillige forestå etablering af eventuelle nyanlæg. 1 2

13 Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. [ B E S T E M M E L S E R ] 11.4 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Sønderborg Kommunes byråd. 12 Servitutter 12.1 Der ophæves ingen servitutter. 13 Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der, ifølge Planlovens 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg mv., der er indeholdt i planen Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges, jf. Lov om planlægning Lokalplanen indeholder i 8 bestemmelse om at eksisterende bebyggelse ikke må nedrives uden byrådets tilladelse. Hvis en sådan tilladelse nægtes, kan ejeren efter planlovens 49 under visse forudsætninger kræve ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen Indtil forslaget er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, jf. Planlovens 17, stk. 1, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. 1 3

14 V edtagelse [ V E D T A G E L S E ] Lokalplanforslaget er besluttet egnet til offentliggørelse af Sønderborg Byråd den 16. august P.b.v. Jan Prokopek Jensen Borgmester Lokalplanen er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 20. december 2007 P.b.v. Jan Prokopek Jensen Borgmester Lokalplanen tinglyses på de berørte ejendomme. 1 4

15 K ortbilag 1 Lokalplanens afgrænsning. Lokalplanen omfatter matr. nr. 711, Nybøl Ejerlav. [ B I L A G ] 1 5

16 Kortbilag 2 Bebyggelsesplanen viser et forslag til udnyttelse af området. [ B I L A G ] Stiforbindelse til sportsplads 1 6

17 Resumé af miljøscreening Skemaet nedenfor er et resumé af forundersøgelsen/miljøscreeningen. En detaljeret beskrivelse af forundersøgelsen med beskrivelser af projektets miljøpåvirkning og vurdering af påvirkningens væsentlighed fremgår i en seperat rapport. [ M I L J Ø S C R E E N I N G ] Konklusionsskema Punkt Emne Miljøpåvirkning Væsentlig betydning 1 Visuel påvirkning 1 A 2 Landskab 1 A 3 Naturbeskyttelse 1 A 4 Biologisk mangfoldighed 1 A 5 Jord og undergrund 1 A 6 Vand 1 A 7 Luft 1 A 8 Klimapåvirkningen 1 A 9 Kulturarv 1 A 10 Befolkning 1 A 11 Menneskenes sundhed 1 A 12 Trafik 1 A 13 Materielle goder 1 A 14 Naboområder 2 B 15 Alternativer, 0-løsning Definition: 1 betyder, at det er usandsynligt, at der vil ske en miljøpåvirkning 2 betyder, at der er mulighed for en miljøpåvirkning 3 betyder, at der sandsynligvis vil ske en miljøpåvirkning A betyder, at miljøpåvirkningen vurderes at være uvæsentlig B betyder, at miljøpåvirkningen vurderes måske at være væsentlig C betyder, at miljøpåvirkningen vurderes at være væsentlig Konklusion Det skønnes, at størstedelen af de undersøgte emner har en usandsynlig påvirkning på miljøet. 1 7