Forslag til lokalplan nr. 863 Område til cityformål ved H.H. Seedorffs Stræde og Østergade

Transkript

1 Den 7. april 2009 Forslag til lokalplan nr. 863 Område til cityformål ved H.H. Seedorffs Stræde og Østergade Århus Kommune Teknik og Miljø Århus Kommune har udarbejdet et forslag til den fremtidige anvendelse af det viste lokalplanområde, Der omfatter matr. nr. 333 a Århus Bygrunde samt alle parceller der efter den 15. oktober 2008 udstykkes i området. Samtidig har Kommunen udfærdiget tillæg nr. 155 til Kommuneplan Forslaget betyder: Området må anvendes til cityformål. Forslaget kan ses på: Borgerservice på Rådhuset, Åby Bibliotek og Risskov Bibliotek Hovedbiblioteket, Mølleparken, Århus, Bygningsinspektoratet, Kalkværksvej 10, Århus og fra onsdag den 8. april 2009 til onsdag den 3. juni Derefter vil kommunen tage endelig stilling til planen. I henhold til 3 stk. 2 i Lov om Miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Klage over retlige spørgsmål i forbindelse med Århus Kommunes afgørelse kan påklages til Naturklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV. Klage skal være indgivet inden 4 uger efter offentliggørelsen af denne afgørelse. Forslaget kan købes på: Borgerservice på Rådhuset, Åby Bibliotek, Risskov Bibliotek og Hovedbiblioteket for 60 kr. Deres mulighed: Hvis De mener, at forslaget bør ændres, eller De i øvrigt har kommentarer til forslaget, bedes De sende Deres bemærkninger til Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, pob@aarhus.dk, senest den 3. juni VEND!

2 Lokalplanens indhold Området er udlagt til cityformål der omfatter butikker, kontorer, hoteller, restaurationer, cafeer, biografer, udstillingslokaler o. lign. samt offentlige funktioner og sådanne funktioner, der med fordel kan placeres i et center af regional betydning, samt boliger. Anvendelsen skal i stueetagen af randbebyggelsen, der vender mod Østergade og H.H. Seedorffs Stræde, være publikumsorienteret i form af butikker, restauranter, udstillingslokaler, foyerfunktioner o. lign. Det samlede bruttoetageareal til detailhandelsformål må ikke overstige m². Den enkelte butik til handel med dagligvarer må højst have et bruttoetageareal på m², og den enkelte butik til handel med udvalgsvarer må højst have et bruttoetageareal på m². Vejadgang til lokalplanområdet til boligformål, kontorerhverv og erhvervsformål må kun ske fra H.H. Seedorffs Stræde. Vejadgangen skal via en rampe sikre adgang til parkeringskælder. Cykelparkering kan etableres som en kombination af parkering på terræn og i kælder. Bilparkering skal etableres som fælles parkering i parkeringskælder under terræn/bebyggelse. Der må i området maksimalt opføres m². Bygninger må ikke opføres med flere end de på lokalplankortet angivne etager for de enkelte byggefelter foruden eventuel kælder. Der må ikke indrettes erhverv i etager over boliger. For ny bebyggelse gælder, at intet punkt af en bygning må være højere end kote 34,5. For den bevaringsværdige bebyggelse gælder, at dens etageantal og bygningshøjde skal bibeholdes. Bevaringsbestemmelserne er ikke til hinder for, at der i taget kan etableres kviste med henblik på udnyttelse af tagetagen. Ny bebyggelse skal med hensyn til proportioner, tag- og facadeudformning, materiale- og farvevalg udformes på en sådan måde, at der efter Århus Kommunes skøn opnås en arkitektonisk sammenhængende og miljømæssig tilfredsstillende helhedsvirkning. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner, herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm må hvis de anbringes på bygninger højst rage 1,0m op over disses højeste punkt. Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomheder ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, som er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser For lokalplanområdet som helhed er der fastsat bestemmelser om bl.a. formål, område og opdeling, anvendelse, udstykning, trafikforhold, teknisk forsyning, bebyggelsens omfang og placering m.m., bebyggelsens udseende, opholdsarealer, støjforhold og særlige forudsætninger for ibrugtagen af nu bebyggelse. Retsvirkningerne af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelse af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbuddet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større bygge- og anlægsarbejde. Retsvirkningerne af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelserne i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den pågældende dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Med venlig hilsen Torben Simonsen

3 Århus Kommune Lokalplan nr.: Område til cityformål ved H. H. Seedorffs Stræde og Østergade Indeholder tillæg nr. 155 til Kommuneplan Forslag Åboulevarden Åboulevarden H. H. Seedorffs Stræde Østergade Sønder Allé Frederiks Allé Park Allé Statistikområde/distrikt nr.: 0.80 Registreringskortblad nr.: 56 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri Marts 2009

4 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej, 10 værelse Århus C Tlf , 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice på Rådhuset samt Åby og Risskov Bibliotek Tlf Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med: Arkitektfirmaet H. Thule Hansen MAA Thunøgade 40, 8000 C, Tlf: Illustrationerne er udført i samarbejde med: aart a/s, arkitekter maa, par Åboulevarden 22, 5. sal, 8000 Århus C, Tlf:

5 ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 863 Område til city-formål ved H. H. Seedorffs Stræde og Østergade. INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Opholdsarealer Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Retsvirkninger af lokalplanen TILLÆG NR. 155 TIL KOMMUNEPLAN LOKALPLANKORT Vedtagelsespåtegninger Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 863

6 2 Lokalplan nr. 863

7 3 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for ejendommen Østergade 8, 10 og 12 samt H. H. Seedorffs Stræde 1A, 1B og 1C. Ejendommen, matr. nr. 333a, Århus Bygrunde, der er m 2 stor, var ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone i City-området. Beskrivelse af området Lokalplanområdet er beliggende på hjørnet af Østergade og H. H. Seedorffs Stræde og udgør en del af den samlede karrébebyggelse, der desuden afgrænses af Søndergade og Sønder Allé. Lokalplanområdet grænser mod øst op til ejendomme med butiksanvendelse, der er orienteret mod Søndergade og Østergade. På disse ejendomme findes der bebyggelse, der er opført i bagskel. Mod syd grænser lokalplanområdet op til ejendommen H. H. Seedorffs Stræde 3 og 5, et tidligere pakhus, der ejes af Århus Kommune og nu anvendes til kommunal administration. Ved lokalplanens udarbejdelse anvendes den eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet bl.a. til butikker og spillehal. Den eksisterende bebyggelse langs Østergade og omkring hjørnet til H. H. Seedorffs Stræde har karrékarakter med sluttet bebyggelse i 3 etager, foruden tagetage, og opført i gadelinien. Langs H. H. Seedorffs Stræde fremstår bebyggelsen med en usammenhængende karakter og med en større åbning til ejendommens gårdarealer. Planens baggrund og mål Lokalplanen er udarbejdet for at åbne mulighed for, at ejendommen kan ombygges og udbygges, blandt andet med ny 6 etagers randbebyggelse inklusiv tagetage langs H. H. Seedorffs Stræde, omkring hjørnet til Østergade samt ny bebyggelse i 1, 5 og 6 etager i gårdrummet bag randbebyggelsen. Baggrunden er, at der ønskes mulighed for indretning af nyt hotel på ejendommen og med butikker i stueetagen. Med lokalplanens mulighed for opførelse af ny randbebyggelse langs H. H. Seedorffs Stræde og en del af Østergade er det hensigten at styrke karrékarakteren i området, at skabe et mere markant gaderum samt at øge stueetagens anvendelse til publikumsorienterede erhverv i form af butikker og lignende. Lokalplanen har desuden til formål at sikre bevaring af eksisterende randbebyggelse, Østergade 10 og 12. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 863

8 4 Planens hovedtræk Lokalplanområdet er udlagt til cityformål, der omfatter butikker, kontorer, hoteller, restauranter, caféer, biografer, udstillingslokaler og lignende samt offentlige funktioner og sådanne funktioner, der med fordel kan placeres i et center af regional betydning, samt boliger. I randbebyggelsen langs Østergade og H. H. Seedorffs Stræde skal anvendelsen i stueetagen ud mod de omgivende gader være publikumsorienteret i form af butikker, restauranter, udstillingslokaler, foyerfunktioner og lignende. I lokalplanområdet må etagearealet ikke overstige m 2 eksklusiv kælder. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål må ikke overstige m 2. Lokalplanen fastlægger, at bebyggelsen skal opføres inden for byggefelter, der er vist på lokalplankortet bagerst i hæftet. Byggefelterne er opdelte for bebyggelse i henholdsvis maksimalt 1, 5 og 6 etager. Den øverste etage af ny randbebyggelse skal udformes som tagetage, der tilbagerykkes mindst 1,0 m mod de omgivende gader. Såfremt en større andel af bebyggelsen indrettes til boliger vil der være behov for en reduktion af bebyggelsens omfang i gårdrummet af hensyn til opfyldelse af kravene til opholdsarealer. Lokalplanen indeholder således bestemmelse om, at der ved indretning af boliger med et samlet etageareal på mere end m 2 må det maksimale etageareal i lokalplanområdet ikke overstige m 2. Gående adgang til lokalplanområdet kan ske fra Østergade og H. H. Seedorffs Stræde. Bilparkering til det planlagte byggeri etableres i en parkeringskælder under bebyggelse og terræn. Der må inden for området maksimalt etableres 0,5 bilparkeringsplads pr. bolig, 0,5 bilparkeringsplads pr. hotelværelse og 1 bilparkeringsplads pr. 100 m 2 kontorerhverv. Adgangen til parkeringskælderen sker via en port i bygningen ud mod H. H. Seedorffs Stræde. Adgangen skal etableres under hensyntagen til afviklingen af en betydelig kollektiv trafik på busaksen/h. H. Seedorffs Stræde. Ved anvendelse til boliger og kontorerhverv skal adgangen placeres som vist på lokalplankortet tættest på krydset H. H. Seedorffs Stræde/Østergade og ved anvendelse til hotel skal adgangen placeres længst væk fra krydset H. H. Seedorffs Stræde/Østergade. Ved en kombineret anvendelse til boliger, kontorerhverv og hotel skal det i forbindelse med godkendelse af indretningen af adgangs- og parkeringsarealer klarlægges, hvilken adgang der skal anvendes. Cykelparkering kan etableres som en kombination af cykelparkering på terræn og i kælder. Cykelparkering til butiksdelen skal foregå på terræn. Lokalplanområdet har med kort afstand til banegård og den direkte forbindelse til busaksen god adgang til den kollektive trafik. Varelevering vil forventeligt skulle ske fra Østergade. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 863

9 5 For ny bebyggelse gælder, at bygningshøjden generelt ikke må være højere end kote 34,5, det vil sige under bygningshøjden af den eksisterende bebyggelse, H. H. Seedorffs Stræde 3-5, umiddelbart syd for lokalplanområdet. Eventuelle tekniske installationer, elevatortårne, ventilationshætter og lignende på tage af ny bebyggelse kan dog opføres med en højde af op til 2,0 m over den maksimale bygningshøjde, og det samlede areal af de tekniske installationer på tagfladen må ikke overstige 50 m 2. Den eksisterende randbebyggelse, Østergade 10 og 12, skal bevares med sin nuværende karakter og ydre fremtræden, idet forhuset dog kan integreres med nybyggeri mod gårdsiden. Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at ny bebyggelse med hensyn til proportioner, materiale- og farvevalg skal udformes, så der opnås en arkitektonisk sammenhængende og miljømæssig tilfredsstillende helhedsvirkning. Facader i stueetagen af ny randbebyggelse skal medvirke til at give en åben og oplevelsesrig facade og må derfor ikke være afblændede. Facader af bebyggelsen skal udformes i et formsprog og med et udtryk i princippet som vist på illustrationstegningerne på side 7. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 863

10 6 Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 863

11 Lokalplanens indhold Lokalplan nr

12 8 Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 863

13 9 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: At at at området anvendes til cityformål, udformning af ny bebyggelse og øvrige anlæg sker under hensyn til den omliggende bebyggelse, eksisterende randbebyggelse mod Østergade, Østergade 10 og 12, bevares. 2. Område og opdeling Stk. 1. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: 333a, Århus Bygrunde samt alle parceller der efter den 15. oktober 2008 udstykkes i området. Se fodnote 1. Matrikelkort mål 1:2.000 Lokalplangrænse 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 863

14 10 3. Anvendelse Stk. 1. Området er udlagt til cityformål. Cityformål omfatter butikker, kontorer, hoteller, restaurationer, caféer, biografer, udstillingslokaler og lignende samt offentlige funktioner og sådanne funktioner, der med fordel kan placeres i et center af regional betydning, samt boliger. Stk. 2. Stk. 3. Anvendelsen skal i stueetagen af randbebyggelsen, der vender mod Østergade og H. H. Seedorffs Stræde, være publikumsorienteret i form af butikker, restauranter, udstillingslokaler, foyerfunktioner og lignende. Det samlede maksimale bruttoetageareal til detailhandelsformål må ikke overstige m 2. Den enkelte butik til handel med dagligvarer må højst have et bruttoetageareal på m 2, og den enkelte butik til handel med udvalgsvarer må højst have et bruttoetageareal på m Udstykning Stk. 1. Udstykning inden for området må kun finde sted på grundlag af en af Århus Kommune, Teknik og Miljø, godkendt udstykningsplan. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Vejadgang til lokalplanområdet må ved anvendelse til boligformål og kontorerhverv kun ske fra H. H. Seedorffs Stræde som vist på lokalplankortet. Vejadgangen skal via en rampe sikre adgang til parkeringskælder. Se fodnote 2. Vejadgang til lokalplanområdet må ved anvendelse til erhvervsformål i form af hotel kun ske fra H. H. Seedorffs Stræde som vist på lokalplankortet. Vejadgangen skal via en rampe sikre adgang til parkeringskælder. Se fodnote 2. Bilparkering skal etableres som fælles parkering i parkeringskælder under terræn/bebyggelse. Adgang til parkeringskælder herunder rampe og oversigt - skal udføres i henhold til gældende vejregler. Samlet for lokalplanområdet må der etableres parkering svarende til maksimalt 0,5 bilparkeringsplads pr. bolig, maksimalt 0,5 parkeringsplads pr. hotelværelse og maksimalt 1 parkeringsplads pr. 100 m 2 kontorerhverv. 2 Ved en kombineret anvendelse af lokalplanområdet til boliger, kontorerhverv og hotel vil den konkrete indretning af området afgøre, hvilken af de to vejadgange der skal anvendes. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 863

15 11 Stk. 4. Cykelparkering skal etableres i henhold til retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune. Cykelparkering kan etableres som en kombination af parkering på terræn og i kælder. Der skal inden for lokalplanområdet minimum etableres 10 cykelparkeringspladser på terræn. Stk. 5. Stk. 6. Ved adgang til parkeringskælder skal der sikres oversigt i henhold til gældende vejregler. Til sikring af ovenstående bestemmelser skal der til godkendelse hos Århus Kommune, Trafik og Veje, særskilt fremsendes projekter for indretning af adgangs- og parkeringsarealer. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Stk. 2. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Såfremt nybyggeri opføres som lavenergibebyggelse, skal der jf. Planlovens 19, stk. 4 dispenseres fra ovenstående stk Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1. Der må i området i alt opføres maksimalt m 2. Se fodnote 3. Såfremt der ved nybyggeri indrettes boliger med et samlet etageareal på mere end m 2 må der i området dog kun opføres i alt maksimalt m 2 etageareal, jf. også 7,stk. 5. Stk. 2. Bygninger må kun opføres inden for de på lokalplankortet viste byggefelter. Dog må opføres byggeri over gadelinien og over stueetageniveau ved hjørnet af Østergade og H. H. Seedorffs Stræde, dog kun inden for forlængelsen af facadelinierne langs de to gader. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Ny bebyggelse over stueetagen må ikke opføres nærmere skel mod sydøst end de på lokalplankortet viste minimumsafstande. Ny bebyggelse langs områdets gader skal opføres som sluttet bebyggelse i facadelinie med nabobebyggelser, i princippet i vejskel svarende til byggefelternes afgrænsning mod de omgivende veje. Bygninger må ikke opføres med flere end de på lokalplankortet angivne etager for de enkelte byggefelter foruden eventuel kælder. 3 Det angivne etageareal svarer til en bebyggelsesprocent på 400 beregnet af lokalplanområdets samlede grundareal. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 863

16 12 Såfremt der etableres et boligetageareal på mere end m 2 i området, jf. 7, stk. 1, må bebyggelse inden for byggefelt i gårdrummet, som vist med særlig signatur på lokalplankortet, opføres i maksimalt 1 etage. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Der må ikke indrettes erhverv i etager over boliger. Den øverste etage (tagetagen) af ny randbebyggelse langs de omgivende gader skal tilbagerykkes mindst 1,0 m fra gadelinien mod omgivende gader, dog ikke ved hjørneafskæring af gader. For ny bebyggelse gælder, at intet punkt af en bygning må være højere end kote 34,5. Ud over maksimal bygningshøjde kan der på tage af ny bebyggelse e- tableres tekniske installationer, elevatortårne, ventilationshætter og lignende afkast, dog med en maksimal højde på 2,0 m over tagflade og med et samlet maksimalt etageareal på 50 m 2. Stk. 9. Den eksisterende randbebyggelse, Østergade 10 og 12, som vist på lokalplankortet skal bevares med sin nuværende karakter, dog således at forhuset kan integreres med nybyggeri mod gårdsiden. For den bevaringsværdige bebyggelse gælder, at dens etageantal og bygningshøjde skal bibeholdes. Stk. 10. Ny randbebyggelse mod omliggende gader skal opføres med en etagehøjde af stueetagen på minimum 4,0 m. Stk. 11. I lokalplanområdet må etableres underjordisk parkering/parkeringskælder. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Stk. 2. Ny bebyggelse skal med hensyn til proportioner, tag- og facadeudformning, materiale- og farvevalg udformes på en sådan måde, at der efter Århus Kommune, Planlægning og Byggeri s skøn opnås en arkitektonisk sammenhængende og miljømæssig tilfredsstillende helhedsvirkning. Eksisterende og bevaringsværdig bebyggelse, Østergade 10 og 12, jf. lokalplankortet, må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde gives en ændret ydre fremtræden mod Østergade uden godkendelse af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Det gælder for udvendige bygningssider og tagflader, herunder ved udskiftning af vinduer eller tagbelægning, opsætning eller udskiftning af belysning, skilte, markiser, baldakiner eller reklamer samt maling eller beklædning af facader og lignende. Bevaringsbestemmelserne er ikke til hinder for, at der i taget kan etableres kviste med henblik på udnyttelse af tagetagen. Kviste skal place- Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 863

17 13 res og udformes i overensstemmelse med den eksisterende bebyggelses karakter og i princippet som vist på illustrationstegning side 7. Stk. 3. Facader på nye bygninger må som hovedprincip kun opføres af følgende materialer og kombinationer heraf: Teglsten, som blank eller pudset murværk Træpartier med træets naturlige overflade og farve eller malet i lyse og mørke farver Aluminium, zink, kobber og farvet stål Glas og beton Facader på ny etagebebyggelse skal i princippet udformes i et formsprog og med et udtryk i princippet som vist på illustrationstegningerne på side 7. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Facader i stueetagen af ny randbebyggelse skal medvirke til at give en åben og oplevelsesrig facade og må derfor ikke være afblændede, jf også 3, stk. 2. Til facadebeklædning må ikke benyttes reflekterende materiale, som kan give anledning til væsentlige gener. Såfremt der på tage etableres teknikhuse, overdækninger, ventilation, elevator- og trappetårne og lignende skal disse udformes, så de indgår på en harmonisk måde i den samlede arkitektoniske helhed. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri i hvert enkelt tilfælde. Se fodnote 4. Almindelige udendørs radio og tv-antenner herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm må hvis de anbringes på bygninger højst rage 1,0 m op over disses højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning f.eks. antenner for radioamatører tillade antenner med en større højde end angivet ovenfor. 4 Grundlaget for administration af 8, stk. 7 er en vejledning om facader og skilte, udarbejdet af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Jf. endvidere Århus Kommunes Lokalplan nr. 591, der også er gældende for lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 863

18 14 9. Opholdsarealer Stk. 1. Inden for lokalplanområdet skal der indrettes opholdsareal svarende til mindst 30 % af boligetagearealet. Ved beregning af opholdsarealer må opholdsarealer på altaner, altangange og tagterrasser på bebyggelse i maksimalt 1 og 5 etager, jf. lokalplankortet, medregnes. 10. Støjforhold Vejtrafikstøj Stk. 1. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører boligbebyggelse, på mindst én facade ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Det skal endvidere sikres, at det konstante indendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører boligbebyggelse, ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Stk. 2. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører bebyggelse til støjfølsomt erhverv såsom kontor og hotel på mindst én facade ikke overstiger 60 db(a) på døgnbasis. Det skal endvidere sikres, at det konstante indendørs støjniveau, som vejtrafikstøj på fører bebyggelse til støjfølsomt erhverv, ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Stk. 3. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som påføres udendørs opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Virksomhedsstøj Stk. 4. Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomheder ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, som er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted, jf. dog 6, stk. 2. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 863

19 Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr

20 16 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har godkendt. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område CY. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser, bortset fra bestemmelserne om maksimal bebyggelsesprocent, maksimalt 5 etager samt bestemmelser om, at bebyggelsen som hovedregel skal opføres i facadelinie med nabobebyggelsen. I forbindelse med en samlet byomdannelse og fornyelse af bebyggelsen på ejendommen i lokalplanområdet er det ønsket at opføre bebyggelsen i 6 fulde etager. Opførelsen af den i lokalplanen muliggjorte bebyggelse har til formål at skabe et Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 863

21 17 markant nyt gaderum i H. H. Seedorffs Stræde og på hjørnet til Østergade. Bebyggelsens udformning, herunder med hensyn til bygningshøjden og etageantal, er tilpasset den eksisterende nabobebyggelse, H. H. Seedorffs Stræde nr. 3-5 umiddelbart syd for lokalplanområdet. Ved bestemmelser i lokalplanen er der sikret mindsteafstande mellem ny bebyggelse og naboejendommene sydøst for lokalplanområdet. Ændringer af etageantal og bebyggelse i ejendommens gårdrum forudsætter, at kommuneplanen ændres for det pågældende område. Desuden øges den maksimale bebyggelsesprocent fra 335 til 355 for karréen, hvori lokalplanområdet er beliggende. Ændringen sker ved udarbejdelse af et kommuneplantillæg, hvor ændringerne er indarbejdet som supplerende bestemmelser til de hidtil gældende bestemmelser for rammeområdet. Kommuneplantillæg nr. 155 er gengivet på side 22. Anden fysisk planlægning Lokalplanområdet er omfattet af gældende Lokalplan nr. 591, der er en temaplan om strøggadernes anvendelse og bygningers ydre fremtræden og skiltning for de centrale dele af Århus Midtby. Nærværende lokalplan er ikke i strid med Lokalplan nr Overordnede vej- og stiforhold Fra H. H. Seedorffs Stræde vil der via portåbning i ny randbebyggelse være adgang til parkeringskælder, der etableres under terræn inden for lokalplanområdet. Adgangens placering afhænger, som det fremgår af bestemmelserne, af områdets anvendelse. Vareindlevering vil forventeligt skulle ske fra Østergade. Fra lokalplanområdet er der via H. H. Seedorffs Stræde direkte forbindelse til Rådhuspladsen, Sønder Allé og Østergade, hvorfra der er videre forbindelse til ringvejene og det overordnede vejnet. Området er placeret centralt i forhold til kollektiv trafikbetjening bus og bane og i umiddelbar nærhed af gågadesystemet. Lokalplanområdet vurderes at generere en trafikbelastning på op til 300 ture pr. døgn, som skal afvikles via det eksisterende vejnet. Det aktuelle lokalplanområde grænser dels op til H. H. Seedorffs Stræde (busaksen) med en omfattende bustrafik og til Østergade med en betydelig cykeltrafik og biltrafik til p-huse i City. For i anlægsperioden at undgå gener for afviklingen af denne væsentlige trafik, vil gennemførelsen af byggeriet blive underlagt særlige krav vedrørende til- og frakørsel samt indretning af byggeplads. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 863

22 18 Arkæologiske forhold Moesgård Museum har foretaget en arkæologisk kontrol af lokalplanområdet med det formål at lokalisere eventuelle spor efter menneskelige aktiviteter, der er omfattet af Museumslovens 27. Ud fra den viden, som museet har om området, med dets nærhed til forhistoriske anlæg bl.a. karmeliterkloster og dets kirkegård ved Frederiksgade, anbefaler museet en prøvegravning forud for påbegyndelse af anlægsarbejde på de dele af lokalplanområdet, hvor der ikke er eller har været kælder. Såfremt der ved kommende anlægsarbejder i øvrigt påtræffes jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kulturlag m.v.) skal arbejdet standses og fundet anmeldes til museet, jf. museumslovens 27. Århus Kommuneatlas Lokalplanområdet indgår ikke i kommuneatlassets beskrivelse af bevaringsværdige sammenhænge. I kommuneatlassets beskrivelse af bygningers bevaringsværdi er forhuset og sidehuset mod øst (benævnt bygning 1) på Østergade 10 og 12 registreret med bevaringsværdi 2, det vil sige høj bevaringsværdi. Den oprindelige forsamlingsbygning (benævnt bygning 2) i gården er registreret med bevaringsværdi 6, det vil sige middel bevaringsværdi. Af kommuneplanen fremgår, at Østergade 12, bygning 1, er omfattet af bevaringsbestemmelse med bevaringsværdi 2. Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplanens bevaringsbestemmelser, for så vidt angår den bevarede del af forhuset. Forhuset forudsættes integreret med ny bebyggelse på gårdsiden, mens baghus og forsamlingsbygning forudsættes nedrevet. Før Århus Kommune træffer beslutning om tilladelse til nedrivning af en bygning, der er bevaringsværdig i henhold til kommuneplanens bevaringsbestemmelser, skal der ske offentlig bekendtgørelse ved annoncering i dagspressen. Der gives en frist på mindst 4 uger og højst 6 uger for fremsættelse af bemærkninger og indsigelser. Århus Kommunes beslutning om at tillade nedrivning af en bevaringsværdig bygning og om ikke at nedlægge forbud mod nedrivningen skal desuden offentligt bekendtgøres. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er belastet af vejtrafikstøj fra H. H. Seedorffs Stræde og Østergade. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 863

23 19 På grundlag af den fælles Nordiske Beregningsmodel er det beregnet, at det ækvivalente støjniveau ved bygningsfacader mod henholdsvis H. H. Seedorffs Stræde og Østergade vil være henholdsvis ca. 68 db(a) og 61 db(a) på døgnbasis. Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det, at støjniveauet for boligbebyggelse og tilhørende friarealer ikke må overstige 55 db(a) på døgnbasis, og for bebyggelse til støjfølsomt erhverv (såsom kontor og hotel) ikke må overstige 60 db(a) på døgnbasis. Når særlige forhold taler for det, vil der kunne forekomme afvigelser herfra. For at sikre mulighed for opførelse af ny bebyggelse og omdannelse af eksisterende bebyggelse til støjfølsomme formål kan kommuneplanens støjbestemmelser fraviges, således at det udendørs støjniveau for boligbebyggelse og støjfølsomt erhvervsbebyggelse ikke må overstige henholdsvis 55 db(a) og 60 db(a) på døgnbasis på mindst én facade ikke må overstige 60 db(a), og det indendørs støjniveau må ikke overstige 30 db(a) på døgnbasis. Ved større samlede vinduesudskiftninger i eksisterende støjfølsom bebyggelse skal det ligeledes sikres, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a). Endvidere skal det sikres, at de udendørs opholdsarealer ikke påføres et støjniveau, der overstiger 55 db(a) på døgnbasis. I lokalplanområdet er opholdsarealerne, der er placeret på tagterrasse af bebyggelse i 1 etage og 5 etager, omgivet af sluttet bebyggelse mod de omgivende veje, hvorved støjkravene til opholdsarealerne kan overholdes. Forureningsforhold jord Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 12. august 2008 oplysninger om, at der er foretaget forureningsundersøgelse på ejendommen. Århus Amt/Region Midtjylland har på baggrund af undersøgelsen vurderet, at der ikke er grundlag for at kortlægge ejendommen i henhold til lov om forurenet jord. Det fremgår af undersøgelsen, at der er konstateret tungmetalforurening med nikkel og bly på et mindre, afgrænset område under det nuværende parkeringsareal, så derfor skal denne jord i forbindelse med gravearbejde håndteres særskilt. Såfremt arealanvendelsen ikke ændres, udgør forureningen ikke et miljømæssigt problem. Overskudsjord/byggeaffald Bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Hele området er områdeklassificeret. Flytning af jord fra lokalplanområdet skal derfor forudgående anmeldes til Natur og Miljø. Omplacering og genanvendelse af forurenet jord inden for ejendommen skal godkendes af Århus Kommune, Natur og Miljø, jf. Lov om Miljøbeskyttelse, 19. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 863

24 20 Miljøvurdering I henhold til 3, stk. 2 i Lov om Miljøvurdering af planer og programmer er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse er lokalplanområdet kollektiv trafikbetjent med linie 1, 5, 6, 9, 10, 11, 16, 24, 26, 55, 56, og 58, der alle har standsningssted i H. H. Seedorffs Stræde. Teknisk forsyning Varmeforsyning kan ske fra: AffaldVarme, Århus, Bautavej 1, 8210 Århus V. Elforsyning sker fra: NRGi Net A/S, Dusager 22, 8200 Århus N. Vandforsyning sker fra: Kloakforsyning sker ved: Århus Kommune ved Vand og Spildevand. Århus Kommune Vand og Spildevand Bautavej Århus V Området separatkloakeres. Spildevand afledes til Marselisborg Renseanlæg via eksisterende fællesledning i Østergade/H. H. Seedorffs Stræde. Regnvand afledes til Århus Å via den eksisterende offentlige regnvandsledning i Østergade/H. H. Seedorffs Stræde. Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune. Der skal søges tilslutningstilladelse ved Vand og Spildevand, Bautavej 1, 8210 Århus V. Bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 863

25 21 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttet i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 863

26 22 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 155 til Kommuneplan 2001 Som anført på side 14 ændres kommuneplanens rammebestemmelser for hjørneejendommen, matr. nr. 333a, Århus Bygrunde, beliggende i Cityområde CY med hensyn til maksimalt etageantal og krav til opholdsarealer. Eftersom de nye rammebestemmelser alene gælder for den pågældende ejendom i karréen mellem Søndergade og H. H. Seedorffs Stræde ændres rammebestemmelserne ved fastsættelse af supplerende bestemmelser, der alene gælder for den pågældende ejendom, mens områdegrænserne af kommuneplanens rammeområder er uændret. Af medfølgende rammekort fremgår, at den maksimale bebyggelsesprocent for karréen mellem Søndergade og H. H. Seedorffs Stræde er øget fra 335 til 355. De nye rammebestemmelser for område CY er følgende: ANVENDELSE OG SPECIELLE BESTEMMELSER ETAGEANTAL BEBYGGELSENS OMFANG SUPPLERENDE BESTEMMELSER CY 5 Maks. bebyggelsesprocent er angivet karrévis på kort. Bebyggelsen skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinie med nabobebyggelsen. Facade mod Rådhuspladsen må være i 6 fulde etager. På hjørnet af Sønder Allé og Amaliegade kan der opføres en hjørnebebyggelse i 6 fulde etager. På hjørneejendommen Østergade og H. H. Seedorffs Stræde, matr. nr. 333a, Århus Bygrunde, kan bebyggelse i facadelinie mod omgivende gader og i gårdrummet opføres i 6 fulde etager. Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 863

27 Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr

28 24 Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 863

29 Østergade H. H. Seedorffs Stræde B 2,5 m 4,2 m 5,8 m 7,9 m N Signaturforklaring B Lokalplangrænse Eksisterende randbebyggelse, der bevares Byggefelt, jf. 7, stk. 5 Byggefelt, maksimalt 6 etager Byggefelt, maksimalt 1 etage Byggefelt, maksimalt 5 etager Vejadgang ved anvendelse til hotelformål Vejadgang ved anvendelse til bolig- og kontorerhvervsformål PLANLÆGNING OG BYGGERI - BYPLANAFDELINGEN Lokalplan nr. 863 Lokalplankort TEGN.NR. MÅL 1:500 DATO: TEGN. AF: HTH

30 25 Foranstående er godkendt som forslag til lokalplan nr. 863 i mødet den 25. marts Århus Byråd, den P.b.v. Lokalplanen er offentlig fremlagt i perioden fra den 8. april 2009 til den 3. juni Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 863 i mødet den Århus Byråd, den P.b.v. Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 863