GENNEMGANG AF 7 BOENHEDER

Transkript

1 GENNEMGANG AF 7 BOENHEDER GENNEMGANG AF 7 BOENHEDER HEDEBOCENTRET HEDEBO, GENOPTRÆNING LYNGBYGÅRD, LYNGBY NØRREVANG, RIMSØ VESTERVANG, ØRUM VIOLSKRÆNTEN TREKANTEN

2 GENNEMGANG AF 7 BOENHEDER INDLEDNING: Denne rapport er udarbejdet på baggrund af en gennemgang af en række af Norddjurs Kommunes boenheder med det formål at vurdere bygningernes tilstand, herunder behovet for vedligeholdelse og egnethed til ombygning til 2-rums plejeboliger efter gældende regler. Rapporterne skal udelukkende give et overordnet sammenligningsgrundlag for en vurdering af centrene og kan ikke betragtes som en førsynsrapport. Der er foretaget en ren visuel gennemgang på grundlag af udleverede oversigtstegninger og på baggrund af BBR-skemaer. BBR-skemaer har ikke foreligget for alle bygningerne, Arealerne bygger derfor på grove opmålinger. Tegningsgrundlaget har været forvaltningens oversigtstegninger, hvoraf enkelte ikke har været målfaste uden seneste revisioner. Eventuelle ændringer er registreret og indgår i vurderingerne. Endvidere har vi modtaget oplysninger om problemer, vedligeholdelse mv. fra de enkelte institutioners personale. Budgettal er sat på ud fra erfaring, uden der er foretaget undersøgelser på bygningskonstruktionerne og det bemærkes, at med den aktuelle situation i byggebranchen kan licitationsresultater og byggetider variere meget. Højbjerg Søren Hornstrup

3 GENNEMGANG AF 7 BOENHEDER ADRESSER: NORDDJURS KOMMUNE Rådhuset Torvet Grenaa Mail: norddjurs@norddjurs.dk Telefon: HEDEBOCENTRET Karen Blixens Vej Grenaa Telefon: LYNGBYGÅRD Lyngbyvej Trustrup Telefon: NØRREVANG Rimsø Bygade Grenaa Telefon: VESTERVANG Dystrupvej Ørum Djurs Telefon: VIOLSKRÆNTEN Violskrænten Grenaa Telefon: TREKANTEN, GRENAA BO- OG AKTIVITETSCENTER Fabriksvej Grenaa Telefon:

4 GENNEMGANG AF 7 BOENHEDER INGENIØRFIRMAET VIGGO MADSEN A/S Stenvej Højbjerg Mail: sh@vming.dk Telefon: KLINGES TEGNESTUE ARKITEKTER M.A.A. Søren Frichs Vej 38 D 8230 Åbyhøj Mail: arkitekt@klinges-tegnestue.dk Telefon:

5 HEDEBOCENTRET 1 - BOLIGER NORDDJURS KOMMUNE GENNEMGANG AF 7 BOENHEDER

6 HEDEBOCENTERET, BOLIGER HEDEBOCENTERET, BOLIGER EKSISTERENDE FORHOLD NUVÆRENDE INDRETNING. Plejecenteret er i dag indrettet med 50 et-rums boliger på ca. 28 m², hvoraf der udnyttes ca. 40 boliger som plejeboliger. Nogle få boliger benyttes som kontorer og 5 boliger (ca. 140 m²) som døgnophold i forbindelse med genoptræningscenteret. Arealmæssigt og m.h.t. indretning af badeværelser opfylder plejeboligerne ikke gældende regler. Plejeboligerne er funktionelt opdelt i 4 grupper omkring et leve-bomiljø til hver. Indretningen er foretaget i år Gange og døre overholder gældende pladskrav. Byggeriet er præget af den tidstypiske mørke stil med indvendige vægge i mokkafarvede blanke sten, lave lofter, lavtsiddende vinduer og små kontorer mv. Fællesrummene mellem boliger (på gange) har ikke vinduer til det fri og findes ikke egnede til ophold. Gennemgangen er foretaget separat for plejeboligerne og for Genoptræningscenteret. BYGNINGER. Centeret er opført i 1977 i en etage som traditionelt muret byggeri med tage som tegltage med ensidig hældning bundet sammen af områder med fladt tagpaptag. Der er delvist kælder under bygningerne, idet der er en installationsgang til afsnittene uden kælder. Der er krybekælder under enkelte områder. BYGNINGSDELE Ydervægge: Facaderne trænger i områder til omfugning, sokkelpuds er i områder mangelfuld og skal repareres, enkelte overliggere over vinduer viser begyndende tegn på nedbrud (skyder ud). Døre og vinduer: Skal males og eftergås. Det bør overvejes at skifte ruder og glaslister. Tag: Tagrender: Kælderen: Tagstenene er i områder ved at gå i opløsning og bør udskiftes. Tagpaptagene har en forventelig levetid på 25 år, som er overskredet. Taget har næsten intet fald og dårlige inddækninger. Ingen bemærkninger. Udskiftes tagene, vil tagrender og nedløb også skulle skiftes. Kælder under administrationsafsnittet og ingeniørgange under øvrige bygningsdele. Det oplyses, at kælderen oversvømmes når drænpumperne svigter. Indvendige overflader: Linoleumsgulvene er relativt nye, men ved ombygninger i boligerne vil det medføre udskiftning.

7 HEDEBOCENTERET, BOLIGER INSTALLATIONER Vandinstallationer: Bygningens installationer er opbygget på traditionel vis med centralt placeret brugsvandsproduktion og distributionsledninger til de enkelte installationsgenstande. Vandinstallationer synes overvejende udført i galvaniserede rør, der ved en umiddelbar visuel vurdering synes at være i rimelig stand. Det kan dog forudses, at der på vandinstallationerne vil være nødvendige udskiftninger af vedligeholdelsesmæssig karakter, idet levetiden for disse er overskredet. Fra teknikrum fremføres brugsvandsinstallationer via kældre / ingeniørgange til de enkelte tilslutningssteder. Tilpasninger i forbindelse med ombygninger m.m. vil forekomme at være relativt enkelt. Dog bør en renovering af varmtvandsproduktionen vurderes i forbindelse med ombygninger. Varmeinstallationer: Bygningen opvarmes med direkte tilsluttet fjernvarme. Distributionsledninger fremføres sammen med vandinstallationer i kældre og ingeniørgange. Installationer vurderes at være i rimelig stand. Varmeinstallationer er opbygget med en blandesløjfe for fremføring af tempereret vand til radiatorer, der hovedsageligt er placeret under vinduer. AREALER IHT. BBR: Boligdel m 2 Kælder 962 m 2 FREMTIDIGE FORHOLD INDRETNING. Fremtidigt vil der kunne indrettes nye boliger i henhold til gældende regler ved at sammenlægge 2 boliger, således at der bliver et soverum med badeværelse, en stue med en køkken-/skabsniche. Herved kan indrettes i alt ca. 24 boliger med 2 rum på ca. 70 m 2, der opfylder kravene til plejeboliger. Herudover vil der kunne indrettes et par boliger i de øvrige rum, såfremt disse inddrages. Boligerne grupperes med 10 til 12 beboere omkring 2 af de eksisterende fællesrum, f. eks. Jættestuen og Lyngstuen. De 2 resterende fællesrum kan anvendes til aktivitetsrum eller indrettes til andre formål. De centrale gange har ikke dagslys og bør renoveres i forbindelse med en ombygning. Det bør overvejes i forbindelse med en ombygning, om de eksisterende uopvarmede lette bygninger skal bevares. BYGNING. BYGNINGSDELE KONKLUSION: I forbindelse med en ombygning af boligerne skal tagene efterisoleres og fornys med nyt tag og nyt tagpap. Det kræver en nøjere undersøgelse at godtgøre, hvorvidt kravene til lydisolering kan overholdes, men som udgangspunkt skal adgangsdørene udskiftes, ligesom de nye lejlighedsskel skal efterisoleres. Det vurderes ikke påkrævet at efterisolere de bygningsdele, der ikke berøres.

8 HEDEBOCENTERET, BOLIGER Installationer: Eksisterende installationer skal tilpasses nye forhold og det må påregnes, at der skal ske nogen udskiftning i forbindelse hermed. BRANDFORHOLD Det vurderes, at der ikke skal ske større tiltag i forbindelse med en evt. ombygning. Fællesrum, der er indrettet i gangarealerne, skal specielt undersøges i forbindelse med en ny indretning. UDVIDELSESMULIGHEDER Centeret er beliggende på en grund, der er m 2 og har et etageareal på ca m 2, dvs. en samlet bebyggelsesprocent på i alt ca. 30 %. Der vil kun være mulighed for at udvide bebyggelsen, såfremt udnyttelsesprocenten kan hæves, og det kan kun ske på arealet mod ringvejen. ØKONOMI Overslagsmæssigt, og uden at der er udarbejdet projekt herpå, vil vi skønne følgende udgifter d.d. pr. m² alt incl. til ombygning: Ombygning af boliger og fællesrum pr. m² incl. moms kr ,00 Ca. 24 boliger á 70 m², i alt ca m² Renovering af servicearealer, overflader mv. pr. m² excl. moms kr ,00 Ca , i alt ca m² Renovering og opdatering af klimaskærm vedr. boliger pr. m² incl. moms kr ,00 Ca m² Renovering og opdatering af klimaskærm vedr. servicearealer pr. m² excl. moms kr ,00 Ca m² Renovering af gårdhaven medtages under genoptræningscenteret. NØDVENDIG RENOVERING UDEN OMBYGNING Såfremt der ikke skal foretages større ombygninger i Hedebocenteret skønnes, at det indenfor en periode på ca. 5 år vil være nødvendigt at foretage/iværksætte større arbejder af vedligeholdelsesmæssig karakter, herunder udskiftning / renovering af tage, facader m.m. HEDEBOCENTERET - KONKLUSION Bygningsmæssigt er centeret egnet til ombygning til plejeboliger efter gældende krav. De bygningsfysiske ændringer, der skal foretages af hensyn til indretningen, kan relativt enkelt udføres sammen med renovering af de indvendige overflader og vil skabe et velfungerende bomiljø og gode arbejdsforhold. Renovering og opdatering af klimaskærm og tekniske installationer er arbejder, der under alle omstændigheder bør foretages indenfor få år.

9 HEDEBOCENTERET, BOLIGER Foto nr. 1 - Facade Foto nr. 2 - Gårdfacade Foto nr. 3 Vand på tag

10 HEDEBOCENTERET, BOLIGER Foto nr. 4 - Dårlige tagsten Foto nr. 5 - Gang Foto nr. 6 Fællesrum 1

11 HEDEBOCENTERET, BOLIGER Foto nr. 7 Fællesrum 2

12 HEDEBOCENTRET 2 - GENOPTRÆNING NORDDJURS KOMMUNE GENNEMGANG AF 7 BOENHEDER

13 HEDEBOCENTRET, GENOPTRÆNING HEDEBOCENTRET, GENOPTRÆNING EKSISTERENDE FORHOLD NUVÆRENDE INDRETNING. Centeret er opført i sammenhæng med plejeboligerne Hedebocenteret og de bygningsfysiske forhold vedrørende klimaskærmen er helt de samme, typisk for opførelsestidspunktet med blanke mokkafarvede mure, små rum, lavtsiddende vinduer og lave lofter. Enkelte lokaler er sat i stand, men generelt trænger centeret til en modernisering. Flere behandlingsrum, omklædningen og kontorerne er uhensigtsmæssigt indrettet, ligesom der er behov for adskillelse mod plejeboligdelen. Et enkelt behandlingsrum og centerets kantine er nyindrettet, bl.a. med nyt køkkenudstyr. BYGNINGER. Centeret er opført i år 1977 i en etage som muret byggeri med tegltage med ensidig hældning bundet sammen af områder med flade tagpaptage. Byggeriet er præget af den tidstypiske mørke stil med indvendige vægge i mokkafarvede blanke sten, lave lofter, lavtsiddende vinduer og små kontorer mv. Der er delvist kælder under bygningerne, idet der er en installationsgang til afsnittene uden kælder. Bassinrummet har på et tidspunkt fået nyt stålpladeloft og er delvist renoveret. Indretningen med forbindelse til omklædningsrummene er ikke hensigtsmæssig specielt m.h.t. ventilation. I forbindelse med en udskiftning af tagstenene bør taget gennemgås og renoveres specielt over bassinområdet. Forbindelsesgangen med pavillon mellem centeret og plejeboligernes hovedafsnit er en senere tilføjelse og opført som uopvarmede lette glasbygninger. Området trænger til renovering, men behovet for gangforbindelsen bør afklares forinden. I stedet kunne opføres en mur til afskærmning af gårdhaven. BYGNINGSDELE Ydervægge: Facaderne trænger til omfugning og sokkelpudsen er i områder mangelfuld og bør repareres snarest. Betonkonstruktioner viser begyndende tegn på nedbrud og enkelte steder viser overliggere over vinduer tegn på rustangreb (lejefuger bliver trykket ud). Døre og vinduer: Skal males og eftergås. Det bør overvejes at skifte ruder og glaslister. Tag: Tagstenene er ved at gå i opløsning og bør udskiftes. Tagpaptagene har en forventelig levetid på 25 år, som er overskredet. Taget har næsten intet fald og dårlige inddækninger, ovenlysene er tjenlige til udskiftning. Enkelte områder af tagpap er tilsyneladende renoveret. Ved en større renovering af taget skal det isoleringsmæssigt bringes op til dagens standard. 1

14 HEDEBOCENTRET, GENOPTRÆNING Tagkonstruktionens tilstand over varmtvandbassinet kendes ikke, dog kan det konstateres, at der tidligere har været udført renoveringer heraf, idet den indvendige beklædning er stålplader. Tagrender: Kælderen: Ingen bemærkninger. Ved en renovering af tagene skal tagrender og inddækningerne også skiftes. Installationsgangen har vand på gulvet. Tilsyneladende er det indsivende grundvand, der strømmer ind i installationsgangen, når drænpumper svigter. Der bør foretages boreprøver m.m. af betonen for at sikre, at der ikke er skjulte tæringer. Indvendige overflader: Klinkegulve virker glatte, linoleumsgulvene er slidte. Lofterne opfylder ikke gældende krav mht. støjdæmpning og belysning. Indvendige mokkafarvede teglsten bør vandskures og males. Vandinstallationer: Vandinstallationer samt varmtvandsproduktion er placeret i kælder som anført i ovenstående. Samtlige installationer bærer præg af det aggressive miljø, der er i forbindelse med de svømmebadstekniske installationer. Det kan ikke afvises, at en udskiftning / renovering vil være aktuel indenfor en overskuelig fremtid. Varmeinstallationer: Som anført i ovenstående er det vurderingen, at en udskiftning / renovering af varmeinstallationer vil være aktuel indenfor en overskuelig fremtid. Ventilationsanlæg: Fysioterapi m.m. Det relativt nye ventilationsanlæg i fysioterapi og omklædning fungerer uhensigtsmæssigt. Det oplyses, at der er klager over træk fra brugere og medarbejdere. Anlæggets udformning forekommer uhensigtsmæssig og dette bør revurderes i forbindelse med en renovering / opdatering. Svømmehal m.m. Ventilationsanlæg placeret i kælder betjener varmtvandsbassinet og anlægget skønnes at være i forholdsvis god stand, anlægget synes at fungere efter hensigten. Det bør dog overvejes at vurdere anlæggets funktion og driftsform i forbindelse med en evt. renovering af de øvrige installationer. Svømmebadstekniske installationer: De svømmebadstekniske installationer synes at være renoveret siden opførelsen. Installationerne er partielt udskiftet til PVC og tilsluttet oprindelige støbejernsgennemføringer til bassinet. Støbejernsgennemføringer viser begyndende tæringer og bør holdes under observation. Udligningstank udført i stål fremtræder rustangrebet og viser tegn på begyndende utætheder. 2

15 HEDEBOCENTRET, GENOPTRÆNING Overordnet kan anføres, at en revision af de svømmebadstekniske installationer bør overvejes Sammenfatning installationer: Det vurderes, at det er afgørende for træningscenterets fortsatte funktion, at installationer i kælder under bassin renoveres i væsentligt omfang i forbindelse med ombygning. AREALER: Centeret består dels af en boligdel og dels af en behandlingsdel for genoptræning. Genoptræningscenter 1690 m 2 Kælder 962 m 2 Pavillon og glasgange 200 m 2 FREMTIDIGE FORHOLD INDRETNING Der bør foretages mindre ombygninger af omklædningsfaciliteter, behandlingsrum samt administrationsafsnittet foruden en renovering af indvendige overflader for at opnå optimal funktion og arbejdsklima. BYGNING Bygningsdele konklusion: I forbindelse med en ombygning af boligerne bør tagene efterisoleres og fornys med nyt tag og nyt tagpap. Tagkonstruktionen over varmtvandsbassinet bør inspiceres for nærmere vurdering af dennes tilstand. Det vurderes ikke påkrævet at efterisolere de bygningsdele, der ikke berøres. INSTALLATIONER Ved ombygning af genoptræningscentret bør installationer hertil renoveres i væsentligt omfang, omfattende: installationer til varmtvandsbassin, installationer til varmt og koldt vand samt ventilationstekniske installationer. BRANDFORHOLD Der vurderes ikke at være problemer med indretningen i forhold til brandkravene, bortset fra eventuel adskillelse mellem plejeboliger og genoptræningscenter. ØKONOMI Overslagsmæssigt og uden at der er udarbejdet projekt herpå vil vi skønne følgende udgifter d.d. pr. m² alt incl. til ombygning: Alle beløb er excl. moms. Ombygning og renovering af servicearealer mv. pr. m² excl. moms kr ,00 Ca m² Renovering og opdatering af klimaskærm pr. m² excl. moms kr ,00 3

16 Ca m² HEDEBOCENTRET, GENOPTRÆNING Renovering af gårdhave pr. m² excl.moms kr. 700,00 Ca. 700 m² Udover ovennævnte beløb vurderes, at der skal disponeres med et større beløb til opdatering af de svømmebadstekniske installationer omfattende: Vandbehandlingsanlæg Afløbsinstallationer Udligningsbeholdere Filteranlæg Ventilationstekniske installationer Det skønnes, at der skal disponeres med et beløb i størrelsesordenen excl. moms pr. m 2 kr ,- for opdatering af de i ovenstående anførte aktiviteter. Antal m 2 forventes at udgøre HEDEBOCENTERET, GENOPTRÆNINGSAFSNIT KONKLUSION En eventuel ombygning af genoptræningscenteret for opdatering af dette vil være forbundet med betydelige udgifter og en beslutning herom bør overvejes nøje. Ved ombygning til boliger skønnes, at der kan etableres ca. 22 stk. boliger. Hvis kantinearealet bevares, skønnes, at der kan etableres ca. 15 stk. boliger. Udgifterne til etablering af disse skønnes at andrage ca. kr ,- pr. m 2 (incl. moms) ekskl. klimaskærm. 4

17 Foto nr. 1 - Murværk nedbrudt Foto nr. 2 - Defekt overligger over vindue Foto nr. 3 - Begyndende nedbrud rem

18 Foto nr. 4 - Rustangreben lem til udligningsbeholder - bemærk kalkudfældninger på beton Foto nr. 5 - Rustangrebet afløb Foto nr. 6 - Formodentlig utæthed fra udligningsbeholder

19 LYNGBYGÅRD, LYNGBY NORDDJURS KOMMUNE GENNEMGANG AF 7 BOENHEDER

20 LYNGBYGÅRD, LYNGBY LYNGBYGÅRD, LYNGBY EKSISTERENDE FORHOLD NUVÆRENDE INDRETNING. Plejecenteret er i dag indrettet med 32 et-rums plejeboliger på ca. 28 m 2 fordelt på to etager. Arealmæssigt og m.h.t. indretning af badeværelser opfylder ingen af de 32 plejeboliger gældende regler. Plejeboligerne er ikke funktionelt opdelt i leve-bomiljøer, men der er på hver etage opholdsrum med hhv. 4, 5 og 7 boliger tilknyttet. De daglige måltider indtages i boligerne eller i centrets fælles spisestue. Gange og døre overholder stort set gældende pladskrav, på nær gange i centerets hovedbygning, der med kun 1.40 m i bredden kun lige kan overholde gældende minimumskrav. Lofthøjden overholder ikke gældende krav (2.50 m) i de 8 boliger i fløj fra 1956 samt i fællesrum og arbejdsrum/kontoret i stueetage og på 1. sal i hovedbygningen. I sammenbygningen mellem fløjene er der indlagt stejle ramper for at udligne niveauforskelle mellem etagehøjderne. BYGNINGER. Bygningerne fremstår som flerfløjet traditionelt muret byggeri i pudset murværk, røde sten og lette tilbygninger med eternit og eternitlignende pladebeklædninger. Bygningerne har sadeltage med grå bølgeeternit samt tegltag. Den ældste del af centeret er opført i år 1863 med en hovedbygning i to etager, oprindeligt opført til andet formål. Centeret er senere udvidet i 1956 med en enkelt fløj i to etager og senest i 1987 med to fløje ligeledes i to etager samt en ombygning af de eksisterende bygninger. Der er fuld kælder under bygningen fra 1956 og derudover installationsgang/krybekælder til afsnit uden kælder. Centeret fremtræder udefra tydeligvis med bygningsafsnit fra forskellige perioder. Hovedbygningen fremstår utidssvarende og med et tydeligt vedligeholdelsesmæssigt efterslæb set fra P-pladsen. Lette facader, vinduer og døre bærer også mange steder præg af manglende vedligehold. Indefra fremtræder centeret mere ensartet i karakter og vedligeholdelsestilstand. BYGNINGSDELE Ydervægge: De murede facader trænger generelt i ganske få områder til omfugning, men fremstår ellers pæne. Facade mod vest på bygning fra 1956 trænger flere steder alvorligt til en gennemgang af murværk Sokkelpuds er i få områder revnet og afskallet og skal gennemgås. Lette facader og gårdfacade på bygning fra 1956 er påsat vandrette lægter som espalier. Disse lægter er i så dårlig stand, at de bør udskiftes eller fjernes. Døre og vinduer: Der er udelukkende trævinduer og døre, der i øvrigt bør males og eftergås. Tag: Det har ikke været muligt at se tegltagene på boligfløjene. Bølgeeternitten på hovedbygningen ser i øvrigt ud til at være i fin stand, men tagryggen har ujævnheder, der kunne tyde på mindre sætninger i tagkonstruktionen. 1

21 LYNGBYGÅRD, LYNGBY Kælderen: Kælderen anvendes for det meste til depot og teknik. I kælderen fra 1956 er gulvet revnet af grundvandstrykket nedefra. Der er opsat flere grundvandspumper. Indvendige overflader: Gulve er linoleum overalt. Der er ramper til udligning af niveauforskelle på ca. 20 cm mellem fløje fra Lofter i boliger er letbetonelementer, på badeværelser er der desuden nedhængte alu-lofter til afskærmning af installationer. I gange og fællesarealer er lofterne beklædt med træbetonplader. Indvendige vægge er pudset og malet murværk. INSTALLATIONER Vandinstallationer: Bygningens installationer er opbygget på traditionel vis. Der er 2 teknikrum, placeret i hvert sit bygningsafsnit i kælderens nordlige ende, med varmtvandsproduktion og med distributionsledninger til de enkelte bygningsafsnit. Vandinstallationer synes overvejende udført i galvaniserede rør, der ved en umiddelbar visuel vurdering synes at være i rimelig stand. Indenfor en overskuelig fremtid kan forventes investeringer i installationerne grundet alderen. Varmtvandsproduktionen i nordvestligt teknikrum sker med 2 stk. varmtvandsbeholdere fra ca og forsyner nordvestlig stue og tagetage. Varmtvandsproduktionen i nordøstligt teknikrum sker dels med 1 stk. varmtvandsbeholder fra 1987 og dels med veksler til køkken. Brugsvandsledningerne føres via teknikrum i kælder frem til de enkelte tilslutningssteder. Tilpasninger i forbindelse med ombygninger m.m. vil forekomme at være relativt enkelt. Der er slangevindere på gange, men intet sprinkleranlæg. Varmeinstallationer: Bygningerne er tilsluttet byens fjernvarmeværk. Distributionsledninger fremføres sammen med vandinstallationer i kældre og ingeniørgange. Installationer vurderes at være i en stand svarende til alderen. Varmeinstallationer er opbygget med blandesløjfer for fremføring af tempereret vand til radiatorer, der hovedsageligt er placeret under vinduer. Der er el-gulvvarme og radiator på badeværelser i forbindelse med plejeboliger. Spisestue, som er tilbygget i ca. 1980, er opvarmet med termostatstyrede gulvvarmeslanger. Olietanken til den tidligere kedelinstallation er ikke fjernet. Ventilation: Alle badeværelser / toiletter, omklædningsrum og enkelte kontorer er tilsluttet 4 udsugningsanlæg. Der er separate ventilationsanlæg med genvinding til både køkkensektionen og spisestuen. AREALER IHT. BBR Totalt etageareal m 2 Boligdel m 2 Serviceareal 874 m 2 Kælder 712 m 2 2

22 LYNGBYGÅRD, LYNGBY FREMTIDIGE FORHOLD INDRETNING. En ombygning til tidssvarende boliger er kun mulig i de boligfløje der er fra 1986, hvor de nuværende 24 boliger uden videre kan ombygges (evt. med mindre tilbygning) til boliger med 2 rum på netto ca. 56 m 2, der opfylder kravene til ældreboliger, mens de 8 boliger i fløjen fra 1956 ikke uden betydelige dispensationer fra Arbejdstilsynet, vurderes at kunne opnå et tidssvarende niveau, da lofthøjden ikke noget sted kan overstige 2.40 m (lovkrav er 2.50 m). Det vurderes derudover, at det ikke, uden yderligere tilbygning, vil være muligt at skabe et levebomiljø som centrum for de ombyggede boliger. Samtidig overholder de eksisterende lokaler i centerbygningen fra 1863 generelt, men især på 1. sal, heller ikke kravene til lofthøjde for arbejdsrum, samtidig med at hovedadgangen til centerets samlingslokaler er en meget smal gang ca m. Det vil være nødvendigt med en større ombygning for at rette op på de nævnte forhold og tvivlsomt, om der overhovedet kan opnås en acceptabel lofthøjde især på 1.sal. Endelig betyder forskellen i gulvniveau mellem fløjene fra 1986, at der fortsat vil være niveauforskelle i byggeriet efter en evt. om- eller tilbygning. Overordnet vil det være forbundet med betydelige investeringer og det vil være urealistisk dyrt at etablere tidssvarende boliger på Lyngbygård, idet lofthøjden blandt andet skal justeres til gældende krav på 250 cm. BYGNINGSDELE Boliger: En ombygning af to boliger til en vil medføre en total renovering af alle overflader samt nyt gulv i boligerne. Fællesarealer og gange: Overflader i gange og fællesarealer bør friskes op. Døre og vinduer: Der bør ved en ombygning foretages en vurdering af forventet levetid og energiforbrug ved nuværende vinduer kontra en udskiftning til nye. Døre til boliger udskiftes, jf. note under lydforhold. Tage: Ydervægge: Lydforhold: Tagkonstruktionerne vil ved en evt. ombygning med fordel kunne efterisoleres, da det ikke er sandsynligt, at den nuværende isolering vil være tilstrækkelig. Det vurderes ikke påkrævet at efterisolere de bygningsdele, der ikke berøres. Det kræver en nøjere undersøgelse at godtgøre, hvorvidt kravene til lydisolering kan overholdes, men som udgangspunkt skal adgangsdøre udskiftes, ligesom de nye lejlighedsskel skal efterisoleres. Installationer: Ved ombygning skal der udover nye bade- og køkkenfaciliteter i boliger laves mekanisk udsugning fra både køkken og bad i boliger samt ventilationsanlæg for fællesarealer. 3

23 LYNGBYGÅRD, LYNGBY Eksisterende installationer skal derfor tilpasses nye forhold og det må påregnes, at der skal ske en del udskiftning i forbindelse hermed. BRANDFORHOLD Bygningen fremstår brandsektioneret med ABA-anlæg. Centeret er ikke sprinklet. Det vurderes, under forudsætning af at de nuværende forhold i øvrigt er i orden, at der skal installeres sprinkleranlæg i hele bygningen i forbindelse med en evt. ombygning. UDVIDELSESMULIGHEDER Centeret er beliggende på en grund der er m 2 og har et etageareal på ca m 2 (jf. BBRoplysninger), dvs. en samlet bebyggelsesprocent på i alt ca. 44%. Under forudsætning af at udnyttelsesgraden kan hæves (f.eks. er grunden en hjørnegrund) vurderes det, at der vil være mulighed for at udvide centeret i haven mod syd. ØKONOMI Overslagsmæssigt og uden at der er udarbejdet projekt herpå vil vi skønne følgende udgifter d.d. pr. m² alt incl. til ombygning: Se afsluttende bemærkninger. LYNGBYGÅRD - KONKLUSION Bygningsmæssigt er de nuværende boliger kun delvist egnede til ombygning til plejeboliger efter gældende krav. Fløj fra 1956 og hovedbygning vurderes i nuværende tilstand ikke egnet til ombygning til plejebolig. Dette skyldes, at lofthøjden ikke er lovlig, at bygningerne er i en udvendig dårlig stand samt at indretningen generelt er uhensigtsmæssig. For hele centeret gælder det, at der ved en ombygning skal sprinkles overalt samt at der er niveauforskelle mellem de to fløje fra AFSLUTTENDE BEMÆRKNINGER Som anført i ovenstående kan der ved ombygning af plejehjemmet forventes at opnås ca tidssvarende plejeboliger. Etablering af disse skønnes at andrage ca ,00 kr. pr. m² incl. moms. Ombygning af de øvrige boliger vurderes som tidligere anført at være urealistisk dyr, idet bl.a. lofthøjden som tidligere anført skal tilpasses gældende lovgivning. 4

24 LYNGBYGÅRD, LYNGBY Foto nr. 1 Facade af hovedbygning mod P-plads Foto nr. 2 - Dårligt vedligehold af facade i gårdhave 5

25 LYNGBYGÅRD, LYNGBY Foto nr. 3 - Gårdhave Foto nr. 4 - Fløj fra 1956 Foto nr. 5 Dårligt træværk i dørparti 6

26 LYNGBYGÅRD, LYNGBY Foto nr. 6 Vinduesoverligger beskadiget på grund af indtrængende vand fra dårlig fuge og rust i armering Foto nr. 7 Gangbro (med rampe) mellem fløje fra

27 LYNGBYGÅRD, LYNGBY Foto nr. 8 Vand i lunker på tag over spisesal Foto nr. 9 Indtrængende fugt i kældervægge 8

28 LYNGBYGÅRD, LYNGBY Foto nr. 10 Træningscenter 1. sal. Lofthøjde overholder ikke gældende krav Foto nr Centergang i hovedbygning. Bredden på 1.4 m gør samtidig passage i begge retninger yderst besværlig for bevægelseshæmmede 9

29 LYNGBYGÅRD, LYNGBY Foto nr. 12 Gang til terapi 1. sal. Med lav lofthøjde Foto nr. 13 Værelse i fløj fra

30 LYNGBYGÅRD, LYNGBY Foto nr. 14 Bolig fra fløj 1956 Foto nr. 15 Havestue i hovedbygning 11

31 LYNGBYGÅRD, LYNGBY Foto nr. 16 Fællesstue i fløj fra

32 NØRREVANG, RIMSØ NØRREVANG, RIMSØ NORDDJURS KOMMUNE GENNEMGANG AF 7 BOENHEDER 1

33 NØRREVANG, RIMSØ NØRREVANG, RIMSØ EKSISTERENDE FORHOLD NUVÆRENDE INDRETNING. Plejecenteret er i dag indrettet med 19 et-rums boliger på ca. 23 m 2 samt 4 torumsboliger af varierende størrelse, hvoraf den ene er ombygget til 2 aflastningsboliger med hver sin direkte adgang til samme badeværelse. Arealmæssigt og m.h.t. indretning af badeværelser opfylder plejeboligerne ikke gældende regler. Plejeboligerne er ikke funktionelt opdelt i leve-bomiljø, men med flere mindre fællesarealer og bygningsmæssigt grupperet omkring et atrium/gårdhave samt i to nyere sidefløje. Døre overholder gældende pladskrav. Gangbredder og lofthøjde overholder ikke gældende krav i centerets ældste del. Der er tilhørende små vagtkontorer i nyere tilbygning. BYGNINGER. Det ældste af centeret er opført i år 1962 i 1 etage, i gule sten og omkring en gårdhave. Centeret er senere udvidet og ombygget fra 60 værelser til de nuværende forhold. Udvidelserne er efter hvad der kan oplyses - sket i hhv. ca og På trods af at centeret er opført over mange år, fremtræder det umiddelbart meget ensartet i karakter og vedligeholdelsestilstand. Bygningerne fremstår som traditionelt muret byggeri med lave sadeltage med bølgeeternit samt mindre områder med fladt tagpaptag. Der er kælder med teknikrum under en lille del af bygningerne. Der er ingen installationsgang/krybekælder til afsnittene uden kælder. BYGNINGSDELE Ydervægge: Facader i gule mursten trænger i mange områder til omfugning og fremstår generelt slidte. Der er flere revner i murværk både ved sokkel og ved tag. Døre og vinduer: Der er trævinduer/-døre. Mange vinduer er mere end tjenlig til udskiftning enkelte steder er bundliste rådnet væk. Der er bestilt tømrer til udskiftning af de værste skader. Tag: Kælderen: Bølgeeternittagene ser ud til at være i god stand. Er efter det oplyste fra ca som resultat at en erstatningssag. Kælder under køkkenafsnit har flere steder saltudblomstringer formodentlig grundet fugt - i ydervægge. 2

34 NØRREVANG, RIMSØ Indvendige overflader: Gulve i boliger, gange og fællesarealer er linoleum, der fremstår uden særligt slid. Lofter i boliger er gipslofter. I gange og fællesarealer er der opsat gipsakustiklofter. Ved cafeområde hænger lofter meget over gangarealet. Årsagen hertil bør afdækkes ved supplerende undersøgelser. Indvendige vægge er generelt i pudset og malet murværk. INSTALLATIONER Vandinstallationer: Bygningens installationer er opbygget på traditionel vis. Teknikrummet er placeret i kælderafsnittet med varmtvandsproduktion og med distributionsledninger til de enkelte bygningsafsnit. Vandinstallationer synes overvejende udført i galvaniserede rør, der ved en umiddelbar visuel vurdering synes at være i rimelig stand. Varmtvandsproduktionen sker med 2 stk. varmtvandsbeholdere og er suppleret med veksler til køkken. Beholderne er fra 1962 og er tjenlig til udskiftning. Brugsvandsledningerne føres via teknikrum i kælder til tagrum, hvorfra det føres frem til de enkelte tilslutningssteder. Tilpasninger i forbindelse med ombygninger m.m. vil forekomme at være relativt enkelt, men vil dog kræve etablering af midlertidige adgangsveje, ligesom rørudskiftninger vil kunne forekomme i den ældste del. Der er slangevindere på gange, men intet sprinkleranlæg. Varmeinstallationer: Bygningen opvarmes med et ældre oliefyr. Distributionsledninger fremføres sammen med vandinstallationer i tagrum. Installationer vurderes at være i en rimelig stand. Varmeinstallationer er opbygget med blandesløjfer for fremføring af tempereret vand til radiatorer, der hovedsagligt er placeret under vinduer. Der er både el-gulvvarme og radiatorer på badeværelser. 2 stk. tilbyggede kontorer har el-radiatorer. Tilpasninger i forbindelse med ombygninger m.m. vil forekomme at være relativt enkelt, men vil dog kræve etablering af midlertidige adgangsveje, ligesom rørudskiftninger vil kunne forekomme i den ældste del. Ventilation: Der er naturlig ventilation på badeværelser, toiletter og stuer. De fleste steder er aftræk fra 2 badeværelser ført sammen under taget. Der er ingen ventilationsanlæg, men køkkensektionen og vaskerum har fået etableret mekanisk udsugning. AREALER IHT. BBR: Totalt etageareal m 2 Boligdel m 2 Heraf kælder 278 m 2 3

35 NØRREVANG, RIMSØ FREMTIDIGE FORHOLD INDRETNING. En ombygning til tidssvarende boliger er kun mulig i de boligfløje, der er fra ca.1982, hvor de nuværende 2 to-rumsboliger bevares og de resterende 6 boliger uden videre kan ombygges til 3 torumsboliger på netto ca. 48 m 2, der opfylder kravene til ældreboliger. De resterende boliger har en lofthøjde, der intet sted overstiger ca m (lovkrav er 2.50 m). Kun hvis tagkonstruktionen hæves, kan boligerne dér sammenlægges to og to, således at der her bliver 9 nye boliger (heraf er de to de eksisterende to-rumsboliger ombygget med nye badeværelser) med et soverum med badeværelse, en stue med en køkken-/skabsniche. Herved kan der totalt i centeret indrettes i alt ca. 14 boliger med 2 rum på netto mellem 36 og 48 m 2,der opfylder kravene til ældreboliger. Boligerne kan gøre brug af de eksisterende fællesfaciliteter, der dog kræver nærmere vurdering af, om indretningen af f.eks. køkken er egnet til brug efter de intentioner, der ligger i tankerne om livet i levebomiljøer. BYGNINGSDELE: Boliger: En ombygning af to boliger til en vil medføre en total renovering af alle overflader samt nyt gulv i boligen. Lofthøjden på ca m i en stor del af boligerne, skal hæves til min 2.50 m i den ældste del af centeret. Da loftet vurderes at være monteret på forskalling på underside af spærfoden, vil en ændring af lofthøjden betyde en udskiftning af tagkonstruktionen. Døre og vinduer: Ombygning af boligerne vil ikke umiddelbart kræve ændring af vinduesåbninger (bortset fra at alle boliger vil kunne have direkte adgang til en lille terrasse, hvis det er et ønske), men alle vinduer og muligvis døre bør udskiftes, da de nuværendes tilstand er meget dårlig. Døre til boliger udskiftes, jf. note under lydforhold. Tage: Ydervægge: Tagkonstruktionerne vil ved en evt. ombygning med fordel kunne efterisoleres, da det ikke er sandsynligt, at den nuværende isolering vil være tilstrækkelig. Tagkonstruktionen ved cafeområdet skal som tidligere anført eftergås og vurderes for at finde årsag til hængende lofter. Der skal for at hæve lofthøjden ske en fornyelse af spærkonstruktionen over boligerne. Det vurderes ikke umiddelbart påkrævet at efterisolere de bygningsdele der ikke berøres, men en total udskiftning af vinduer, som ovenfor nævnt, vil afstedkomme en nærmere vurdering af energiforbruget, der igen vil kunne udløse et krav fra bygningsmyndighederne om efterisolering af ydervægge op til de gældende energikrav. 4

36 NØRREVANG, RIMSØ Lydforhold: Installationer: Det kræver en nøjere undersøgelse at godtgøre, hvorvidt kravene til lydisolering kan overholdes, men som udgangspunkt skal adgangsdøre udskiftes, ligesom de nye lejlighedsskel skal efterisoleres. Ved ombygning skal der udover nye bade- og køkkenfaciliteter i boliger laves mekanisk udsugning fra både køkken og bad i boliger samt ventilationsanlæg for fællesarealer. Eksisterende installationer skal derfor tilpasses nye forhold og det må påregnes, at der skal ske nogen udskiftning i forbindelse hermed. BRANDFORHOLD Bygningen fremstår brandsektioneret med ABA-anlæg. Det vurderes, under forudsætning af at de nuværende forhold er i orden, at der ikke skal ske større tiltag i forbindelse med en evt. ombygning. Fællesrum, der er indrettet i gangarealerne, skal specielt undersøges i forbindelse med en ny indretning. UDVIDELSESMULIGHEDER Centeret er beliggende på en grund der er m 2 og har et etageareal på ca m 2, dvs. en samlet Bebyggelsesprocent på i alt ca. 20 %. Under forudsætning af at udnyttelsesgraden, kan forhøjes kan der ske en udvidelse af centeret mod sydøst. ØKONOMI Overslagsmæssigt og uden at der er udarbejdet projekt herpå vil vi skønne følgende udgifter d.d. pr. m² alt incl. til ombygning: Se afsluttende bemærkninger. NØRREVANG KONKLUSION I den del af centeret, der er fra 1962, skal tagkonstruktionen udskiftes og hæves over alle boliger. Det skal overvejes, om centrets indretning, efter en ombygning af boligerne, er hensigtsmæssig i forhold til det fremtidige antal beboere, og om de interne afstande i bygningen vil blive for store. Der vil efter ombygningen fortsat være flere (ca. 6) typer boligindretninger. De bygningsfysiske ændringer, der skal foretages af hensyn til indretningen, omfatter principielt kun boligerne, men fællesarealerne vil også kræve et løft og alt efter en nærmere vurdering evt. også ombygning. Under alle omstændigheder vil en udskiftning af vinduerne dertil, hvor de fleste karme, lette partier og ruder er fra 70 erne, være fornuftigt i forhold til optimering af energiforbruget. Der må forventes større udskiftninger af installationerne ved en renovering/ombygning. Derudover kan det forventes, at der indenfor en relativ kort tidshorisont vil forekomme udskiftninger af vedligeholdelsesmæssig karakter. En mindre udvidelse af centeret vil kunne ske mod sydøst i forlængelse af de nyeste sidefløje. Der vurderes at være plads til ca. 6 nye boliger, hvis udvidelsen skal følge den eksisterende byggestil. 5

37 NØRREVANG, RIMSØ Bygningsmæssigt er det samlet set tvivlsomt, om centeret er egnet til ombygning til plejeboliger efter gældende krav og det bør overvejes, om en nybygning af centeret ikke er at foretrække frem for en renovering. Vedligehold og opdatering af flere af konstruktionerne, bl.a. murværk, vinduer og døre er arbejder, der under alle omstændigheder bør foretages nu. Det skønnes således, at det vil være forbundet med en urealistisk høj investering at foretage en opdatering af boligerne på Nørrevang, ligesom der - grundet bygningernes fysiske udformning vil være et stort spildareal efter en ombygning. AFSLUTTENDE BEMÆRKNINGER Som anført i ovenstående kan der ved ombygning af plejehjemmet etableres ca. 14 tidssvarende plejeboliger. Etablering af disse skønnes at andrage ca ,00 kr. pr. m² (incl. moms). Det vurderes derfor, at det vil være forbundet med så betydelige udgifter at renovere/ombygge Nørrevang, at dette forekommer urealistisk. 6

38 NØRREVANG, RIMSØ Foto nr. 1 - Gårdhave Foto nr. 2 - Dårligt murværk med udfald af fuger Foto nr. 3 Gangforløb med fællesophold 7

39 NØRREVANG, RIMSØ Foto nr. 4 Råd i vinduesramme Foto nr. 5 - Hængende loft ved cafe Foto nr. 6 - Gang i fløj

40 VESTERVANG, ØRUM NORDDJURS KOMMUNE GENNEMGANG AF 7 BOENHEDER

41 VESTERVANG, ØRUM VESTERVANG, ØRUM EKSISTERENDE FORHOLD: NUVÆRENDE INDRETNING. Plejecenteret er i dag indrettet med 22 et-rums plejeboliger på ca. 28 m 2 (område 1) desuden 16 (10-2-rums og 6-1-rums) tidssvarende plejeboliger (område 2) alle fordelt på to etager. Tilknyttet centeret er der desuden 8 tidssvarende boliger i rækkehuse (ikke gennemgået). Til centeret hører en dagcenterdel med værksted, cafe, fysioterapi mv. Arealmæssigt og m.h.t. indretning af badeværelser opfylder de 22 et-rumsboliger i område 1 ikke gældende regler. De er funktionelt opdelt i en særafdeling med leve-bomiljø med 6 boliger til demente i stueetagen og resten fordelt på 1. sal omkring to fællesrum, deraf 1 med leve-bomiljø. Gange og døre overholder stort set gældende pladskrav. Lofthøjden overholder gældende krav. De indvendige vægge står flere steder i blank mur med røde mursten. BYGNINGER. Bygningerne fremstår som flerfløjet traditionelt muret byggeri i røde sten, med ca. 40 sadeltage med grå bølgeeternit. Det ældste af centeret er opført i 1957 med en tofløjet hovedbygning i to etager samt kælder. Centeret er senere udvidet - og hovedindgangen flyttet - i 1982 med to fløje, ligeledes i to etager. I 1998 er den oprindelige hovedbygning ombygget til 16 tidssvarende plejeboliger og samtidig er der tilbygget en sidefløj med dagcenter i 1 etage og stor lofthøjde og rytterlys. Senest - efter år er der bygget nyt centralkøkken (ikke gennemgået) i en selvstændig bygning. Der er næsten fuld kælder under bygningerne og derudover installationsgang/krybekælder til afsnit uden kælder. På trods af at centeret er opført i flere etaper, fremtræder det meget ensartet i karakter og vedligeholdelsestilstand. BYGNINGSDELE Ydervægge: De murede facader trænger i ganske få områder til omfugning, men fremstår ellers pæne. Sokkelpuds er i få områder revnet og afskallet og skal gennemgås, enkelte tegloverliggere over vinduer viser begyndende tegn på nedbrud (udskud). Der er allerede udskiftet flere overliggere. Døre og vinduer: Der er både træ- og træ-/alu-vinduer. Det er oplyst, at der er igangsat en løbende udskiftning af vinduer fra træ til træ/alu. Alternativt skal trævinduer/-døre males og eftergås. Tag: Bølgeeternitten er begroet, men ser i øvrigt ud til at være i fin stand. På dagcenterbygningen oplyses det dog, at flere rygningsplader er løse. 1

42 VESTERVANG, ØRUM Kælderen: Kælderen anvendes for det meste til depot og teknik. Der er indrettet fællesvaskeri i en del af kælderen. Under den oprindelige fløj (område 2) er der omfattende tegn på indtrængende fugt ind/op gennem væggene. Indvendige overflader: Gulve i boliger er linoleum. I gange og fællesrum virker linoleumsgulve ikke slidte, men flere steder er der enkelte ridser/spor i linoleumet, der evt. bør repareres. Lofter i boliger er letbetonelementer. I gange og fællesarealer er lofternes underside af letbetonelementer og enkelte gipslofter. Indvendige vægge er blank mur eller pudset og malet murværk. INSTALLATIONER Vandinstallationer: Teknikrum ligger i kælderens vestlige ende. Installationerne er opbygget på traditionel vis med varmtvandsproduktion og med distributionsledninger til de enkelte forsyningssteder. Vandinstallationer synes overvejende udført i galvaniserede rør, der ved en umiddelbar visuel vurdering synes at være i rimelig stand. Varmtvandsproduktionen sker med varmtvandsbeholder og suppleret med veksler. Brugsvandsledningerne føres via kældre / ingeniørgange / krybekældre frem til de enkelte tilslutningssteder. Der er sprinkleranlæg på alle gange og værelser, dog er der kun røgmeldere i ældre østlig ende af bygningen. Tilpasninger i forbindelse med ombygninger m.m. vil forekomme at være relativt enkelt. Varmeinstallationer: Bygningen opvarmes med direkte tilsluttet fjernvarme. Distributionsledninger fremføres sammen med vandinstallationer i kældre og ingeniørgange. Installationer vurderes at være i rimelig stand. Varmeinstallationer er opbygget med blandesløjfer for fremføring af tempereret vand til radiatorer, der hovedsageligt er placeret under vinduer. Der er termostatventiler på alle radiatorer. Der er ikke gulvvarme i badeværelser. Ventilation: El: I kælderens vestlige ende står der 4 større ventilationsanlæg til køkken, fællesrum og omklædning m.m. Alle badeværelser, toiletter og stuer er tilsluttet mekanisk udsugningsanlæg, som er placeret i tagrum. I kælderen vil det i forhold til ombygning være svært at få forsyningsledninger på tværs af ventilationskanaler i loftet. Derudover er der flere mindre udsugningsanlæg for bl.a. vaskerum og lign. i bygningen. Der er nødstrømsgenerator i kælderen. 2

43 VESTERVANG, ØRUM AREALER ANSLÅET: Totalt etageareal m 2 Etageareal berørte afsnit 1550 m 2 Boligdel område m 2 Serviceareal område m 2 FREMTIDIGE FORHOLD INDRETNING. Fremtidig vil der ved ombygning af de eksisterende ens 22 1-rumsboliger kunne indrettes nye 2-rumsboliger i henhold til gældende regler ved at sammenlægge 2 boliger, således at der bliver et soverum med badeværelse, en stue med en køkken-/skabsniche. Herved kan der fordelt på to etager indrettes i alt ca. 3+8 boliger med 2 rum på netto ca. 56 m 2, der opfylder kravene til ældreboliger. Rumdybden i de eksisterende boliger er så lille i forhold til de tidssvarende pladskrav (der mangler ca. 0,5 m i forhold til Arbejdstilsynets vejledning), at indretningen af de nye boliger, der i øvrigt vurderes at være realistisk, skal ske i tæt samarbejde med ergo- og fysioterapeut og Arbejdstilsynet for at sikre tilfredsstillende arbejdsforhold for plejepersonalet Etablering af loftlifte i alle soveværelser og evt. badeværelser vil i den sammenhæng kunne blive en konsekvens af den manglende rumdybde. Hvis ikke det lader sig gøre at ombygge inden for de givne rammer er det nødvendigt at der sker en ombygning af facaderne for at øge bygningens dybde, f.eks. som det er sket i den oprindelige hovedbygning (område 2). Boligerne grupperes omkring de eksisterende fællesfaciliteter, der forventes at kunne genanvendes. BYGNINGSDELE: Boliger: En ombygning af to boliger til en vil medføre en total renovering af alle overflader samt nyt gulv i boligerne. Fællesarealer og gange: Overflader i gange og fællesarealer bør friskes op og gives et lysere udseende. Døre og vinduer: Under forudsætning af at der ombygges inden for de eksisterende facader, vil en udskiftning af vinduer til træ-/alu-vinduer til de berørte rum være naturlig. Der er allerede træ-/alu-vinduer fra 2005/06 i 12 af de eksisterende 1-rumsboliger. Der bør ved en ombygning foretages en vurdering af forventet levetid og energiforbrug ved øvrige vinduer kontra en udskiftning til nye. Døre til boliger udskiftes, jf. note under lydforhold. Tage: Tagkonstruktionerne vil ved en evt. ombygning med fordel kunne efterisoleres, da det ikke er sandsynligt, at den nuværende isolering vil være tilstrækkelig. Enkelte sternbrædder bør udskiftes. 3

44 VESTERVANG, ØRUM Ydervægge: Lydforhold: Installationer: Det vurderes ikke påkrævet at efterisolere de bygningsdele, der ikke berøres. Det kræver en nøjere undersøgelse at godtgøre, hvorvidt kravene til lydisolering kan overholdes, men som udgangspunkt skal adgangsdørene udskiftes, ligesom de nye lejlighedsskel skal efterisoleres. Ved ombygning skal der udover nye bade- og køkkenfaciliteter i boliger laves mekanisk udsugning fra både køkken og bad i boliger. Eksisterende installationer skal derfor tilpasses nye forhold og det må påregnes, at der skal ske nogen udskiftning i forbindelse hermed. BRANDFORHOLD Bygningen fremstår brandsektioneret med ABA-anlæg samt sprinklet på alle etager. Det vurderes, under forudsætning af at de nuværende forhold er i orden, at der ikke skal ske større tiltag i forbindelse med en evt. ombygning. Fællesrum, der er indrettet i gangarealerne, skal specielt undersøges i forbindelse med en ny indretning. UDVIDELSESMULIGHEDER Centeret er beliggende på en grund, der er m 2 og har et etageareal på ca m 2 (jf. BBRoplysninger), dvs. en samlet bebyggelsesprocent på i alt ca. 64 %. Det vurderes, at der ikke vil være mulighed for at udvide indenfor de foreliggende matrikler. ØKONOMI Overslagsmæssigt og uden at der er udarbejdet projekt herpå, vil vi skønne følgende udgifter d.d. pr. m² alt incl. til ombygning: Ombygning af boliger m.v. pr. m 2 incl. moms kr ,00 Ca. 11 boliger á 70 m² m² Renovering og opdatering af klimaskærm vedr. boliger pr. m 2 incl. moms kr ,00 Ca. 770 m² Serviceareal renovering. pr. m 2 excl. moms kr ,00 Ca. 345 m² (heri medregnes ikke centerfaciliteter mv. i stueetage) Renovering og opdatering af klimaskærm vedr. serviceareal pr. m 2 excl. moms kr ,00 Ca. 780 m² 4

45 VESTERVANG, ØRUM VESTERVANG - KONKLUSION Bygningsmæssigt vil de nuværende 1-rumsboliger (område1), efter en grundig forundersøgelse af indretningsmulighederne inden for de eksisterende rammer, kunne ombygges til ca. 11 plejeboliger (ud over de eksisterende 16) efter gældende krav (dog evt. med mindre dispensationer) og man vil kunne skabe et tidssvarende og velfungerende bomiljø og gode arbejdsforhold. De bygningsfysiske ændringer, der skal foretages af hensyn til indretningen, omfatter hovedsageligt kun boligerne, så centeret vil fortsat kunne fungere i begrænset omfang under en ombygning, da bygningsindretningen gør det let at opdele arbejdet i etaper. Centeret vurderes således umiddelbart at være egnet til ombygning, men ikke til udvidelse. 5

46 VESTERVANG, ØRUM Foto nr. 1 - Vestervang Foto nr. 2 - Haven Foto nr. 3 - Dårlige fuger 6

47 VESTERVANG, ØRUM Foto nr. 4 Medtaget stern og espalier Foto nr. 5 Udskud af overliggere 7

48 VESTERVANG, ØRUM Foto nr. 6 Facader område 2 Foto nr. 7 Gang område 2 Foto nr. 8 Plejebolig område 2 8

49 VESTERVANG, ØRUM Foto nr. 9 Gang område 1 Foto nr. 10 Opholdsstue område 1 Foto nr. 11 Fugt i kælder 9

50 VESTERVANG, ØRUM Foto nr Dagcenter 10

51 VIOLSKRÆNTEN NORDDJURS KOMMUNE GENNEMGANG AF 7 BOENHEDER

52 VIOLSKRÆNTEN VIOLSKRÆNTEN EKSISTERENDE FORHOLD NUVÆRENDE INDRETNING. Plejecenteret er i dag indrettet med 49 et-rums boliger på ca. 25 m 2, hvoraf der udnyttes ca. 40 boliger som plejeboliger. De øvrige boliger er i anvendelse til kortere plejeophold. Til centeret hører en dagcenterdel med værksted, cafe, fysioterapi mv. Arealmæssigt og m.h.t. indretning af badeværelser opfylder plejeboligerne ikke gældende regler. Plejeboligerne er funktionelt opdelt i 4 grupper i leve-bomiljø og bygningsmæssigt grupperet omkring 3 atrier/gårdhaver. Indretningen af fælleskøkken og opholdsarealer til leve-bomiljøer er sket i årene 1993 og frem. Gange og døre overholder stort set gældende pladskrav. Lofthøjden overholder gældende krav De fire fællesrum er af meget varierende rumlig kvalitet to der er rummelige og med nem visuel og fysisk adgang til terrasser og have to opholdsrum, der virker meget små og svære at indrette fornuftigt til det antal beboere, der hører til gruppen. Desuden har de to sidste ikke samme åbenhed mod haverne. Der er tilhørende små vagtkontorer. BYGNINGER. Den ældste del af centeret er opført i 1956 med en lille hovedbygning i to etager samt kælder. Centeret er senere udvidet i flere etaper. Udvidelserne er sket i hhv. 1976, 1985 og 1993 med en lille ombygning af et fællesrum i På trods af at centeret er opført over mange år, fremtræder det umiddelbart meget ensartet i karakter og vedligeholdelsestilstand. Bygningerne fremstår som traditionelt muret byggeri med lave sadeltage med pap- og / eller eternitskifertagdækning samlet af mindre områder med fladt tagpaptag. Der er delvis kælder under bygningerne, idet der er en installationsgang/krybekælder til afsnittene uden kælder. BYGNINGSDELE Ydervægge: Facaderne trænger i ganske få områder til omfugning, men fremstår ellers pæne. Sokkelpuds er i områder revnet og afskallet og skal gennemgås, enkelte overliggere over vinduer viser begyndende tegn på nedbrud (revner). Ved sammenbygning mellem 2 bygningsafsnit er der kraftige revner i murene og fundamentet. Døre og vinduer: Der er både træ- og plastvinduer/-døre. Trævinduer/-døre skal males og eftergås. Det bør overvejes at skifte ruder og glaslister. 1