E/F Ibstrupparken III Bestyrelsens beretning 2018

Transkript

1 E/F Ibstrupparken III Bestyrelsens beretning 2018 Fremlagt til godkendelse på den ordinære generalforsamling den 3. april 2018 på Gentofte Hotel. Vedligeholdelse af bygninger Vinduesudskiftning i pergolarum Vinduespartierne i pergolarummene (de små rum mellem beboelsesblokke og forretningsblokke) var efterhånden i stor stil ved at være rådnet op, så der er foretaget en udskiftning til moderne vinduer i træalu, der også er anvendt til kældervinduerne. Udskiftning af garageporte De gamle udslidte porte til ejerforeningens 12 garager er blevet skiftet fra almindelige porte til vippeporte. En del af dette arbejde finansieres af en forhøjelse af garagelejen. Udvendige kældertrapper og murværk Der er desværre en del skader på ejendommens udvendige kældertrapper, som blev total-renoveret i 2010/2011. Der er udført en prøvereparation på den værst medtagne kældertrappe (ved nr. 207). Den har fået et beskyttende lag, som forhåbentligt bremser yderligere nedbrydning. Behandlingen er ikke helt vellykket, idet udseendet ikke er tilfredsstillende. Men heldigvis lader det til, at den udførte reparation har standset udviklingen af skader på trappen. Der bliver derfor udført en ny prøvereparation af en anden kældertrappe (ved nr. 209) i en lidt anden farvenuance for at se, om det ikke kan lade sig gøre at opnå et pænere resultat. Der en del murværk rundt omkring i ejendommen, navnlig ved kældertrapperne, som trænger til at blive fuget om. Murværket blev grundigt renoveret samtidigt med 1

2 renoveringen af kældertrapperne. Nedbrydningen af murværket hænger øjensynligt sammen med en uheldig stor fugtbelastning. Det er muligt, at et mere holdbart resultat kan opnås ved at anvende kalkmørtel i stedet for cementmørtel, som blev anvendt sidst. Der er forsøgsmæssigt udført omfugning af murværk to steder i ejendommen (nr. 179 og 167). Om alt går vel, forventer bestyrelsen i år at foretage en omfugning af resten af det murværk, der trænger. Sydgavle Der er i ejerforeningen en lang historie med fugtproblemer i forbindelse med sydgavlene i 2. sals lejligheder. Der har i tidens løb været foretaget flere ekspertvurderinger af problemet, men i 2007 blev det i forbindelse med et voldsomt regnvejr klart, at der kan løbe regnvand enten igennem eller over muren i gavltrekanten (det øverste stykke mur oppe under taget). Sydgavlen ved nr. 203 blev gennemgribende renoveret med grundig udfræsning og omfugning af fuger efterfulgt af imprægnering. Den behandling var tidskrævende, besværlig og dyr, men det var meningen, at de resterende 9 sydgavle skulle have været igennem samme tur, da der blev foretaget facaderenovering af hele ejendommen i 2010/2011. Efter opstart var tilbagemeldingen fra entreprenøren samt rådgiver på renoveringen imidlertid, at fugerne var i så god stand, at det ville være mere til skade end gavn at foretage behandlingen som ved nr. 203 på de resterende sydgavle. Så der blev kun foretaget mere lokale murreparationer på de øvrige sydgavle. Efterfølgende har der igen været fugtproblemer ved flere sydgavle, men ikke ved nr Der er forsøgt afhjælpning af problemet indefra i form af montering af en tagrende indvendigt ved fire af de mest problematiske sydgavle. Det har denne vinter vist sig, at monteringen af tagrender hjælper på problemet, men ikke løser det helt, idet der igen har været vandindtrængning i flere lejligheder under gavltrekanterne. Bestyrelsen har fra ejerforeningens nuværende rådgiver modtaget et forslag til forbedring af tagrende-løsningen, men er betænkelig ved hvilken indvirkning det vil have på murens stabilitet. Der er derfor ved at blive søgt alternativ rådgivning. Bestyrelsen regner med, at det bliver nødvendigt at foretage en renovering af de mest problematiske sydgavle svarende til den, der blev foretaget ved nr Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan Der blev i 2009 udarbejdet en tilstandsrapport på ejendommen, og ejerforeningens planlægning af vedligeholdelse af ejendommen har siden været baseret på denne rapport. Rapporten er snart 10 år gammel, og det giver derfor mening at få foretaget en ny vurdering af ejendommens tilstand, så vi kan være nogenlunde sikre på, at ejerforeningen de kommende år anvender de penge, der bruges på vedligeholdelse af ejendommen, bedst muligt i forhold til de faktiske behov. Der er indhentet tilbud på udarbejdelse af tilstandsrapport fra tre velrenommerede rådgivere og bestyrelsen 2

3 stiller forslag til generalforsamlingen om, at der bliver udarbejdet en ny tilstandsrapport. Undersøgelse af faldstammer Der er efter en vandskade forårsaget af et forstoppet kloakrør mellem en lodret faldstamme og kloakken ude i vejen foretaget en ny stikprøvevis videoinspektion af den vandrette sidste del af faldstammerne, der ikke blev relinet sammen med resten af afløbsinstallationen i boligblokkene. Denne videoinspektion viser, at det tidspunkt, hvor det bliver nødvendigt at renovere dette sidste stykke af faldstammerne, nærmer sig. Relining af dette sidste stykke faldstamme har stået på vedligeholdelsesplanen i flere år som et arbejde, vi kan forvente skal udføres inden for en begrænset årrække. Der vil derfor fremover blive foretaget en årlig videoinspektion af installationen. Daglig drift og pasning af ejendommen Egedals nye faste folk på ejendommen Efter at Kim Gyldensted stoppede hos Egedal Ejendomsservice i begyndelsen af 2017, har vi været igennem en periode med forskellige folk som fast tilknyttet vicevært på ejendommen. Dennis og Mark har nu i et godt stykke tid været fast på posten og har gjort et godt indtryk på bestyrelsen. Det er også bestyrelsens opfattelse, at de er blevet vel modtaget blandt ejendommens beboere. Det kan endvidere nævnes, at ejerforeningens kontrakt med Egedal Ejendomsservice er blevet fornyet, lige som den plejeplan, viceværterne arbejder efter, er blevet revideret af bestyrelsen. Endelig kan det nævnes, at kontrakten med DK Clean, der står for vask af trapperne i opgangene, ligeledes er blevet fornyet. Opstart af centralvarme i efteråret Ejerforeningen plejer at følge Energistyrelsens anbefalinger om at lukke for centralvarmen i sommermånederne for at starte den op igen medio september. Sidste år var sommeren både våd og kold, så opstarten blev fremskyndet lidt. Umiddelbart inden opstarten blev der udskiftet en defekt ventil i systemet. Den VVS er, der stod for udskiftningen, lukkede fejlagtigt en stor del af vandet ud af systemet, og da han fyldte vand på igen, blev der også fanget rigtigt meget luft i rørene. Den luft har efterfølgende i en lang periode været årsag til talrige lokale stop i systemet, hvor det har været nødvendigt at tilkalde VVS er for at genstarte stoppede stigestrenge. Der har også været to tilfælde, hvor cirkulationspumpen pludseligt ikke kunne skabe cirkulation, så varmen forsvandt i hele ejendommen. Efter en større indsats fra ejendommens nye VVS er, Fredensborg Teknik, lykkedes det at komme over de hyppige stop, og der er blevet finjusteret og korrigeret fejlagtige indstillinger forskellige steder i systemet. Træbeskæring En del af ejendommens store og små træer er blevet beskåret. Et af træerne ud for blok 5 havde en uhensigtsmæssig form, og der var en risiko for, at en 3

4 større del af træet ville brække af. Det store træ ud for det grønne område af blok 6 skyggede for flere beboere, så af den grund har bestyrelsen valgt at trimme træet. Skaktrens og maling Alle nedfaldsskakter og skaktbunde er blevet renset her i efteråret. Ønsket har været at minimere lugtgener og tilgodese viceværternes arbejdsmiljø. Skaktene er damprenset, og selve skaktbunden og dens sider er malet, så fremtidigt renhold er nemmere at udføre for viceværterne. Bestyrelsen beder fortsat alle beboere om at være omhyggelige med indpakning af affald, så vi undgår unødigt griseri i skaktene samt lugt- og miljøgener. Cykeloprydning og bortfjernelse af efterladte ting i kældrene Vore viceværter har foretaget en oprydning blandt efterladte cykler i vores cykelkældre samt udearealer. Dette er en tilbagevendende aktivitet, som iværksættes når bestyrelsen skønner, at der er flere cykler, der er blevet efterladt af tidligere beboere. Ligeledes er der sat markeringer på genstande, som er henstillet i kældrene med besked om, at eventuelle ejermænd skal fjerne dem inden en given dato. Alt sammen for at få ordnede og renlige forhold i vores kældre og efter flere opfordringer fra beboerne. Tyverisikring af udvendige kælderdøre Efter et kælderindbrud, hvor tyven ved hjælp af et koben er kommet ind i kælderen gennem en kælderdør, er der blevet foretaget en tyverisikring af samtlige udvendige kælderdøre. Karmen er blevet understøttet, så den ikke længere kan give efter for et koben, og der er endvidere blevet monteret metalprofiler, som forhindrer, at et koben kan presses ind mellem dør og karm. Lejekontrakter for udlejede lejligheder Det kan nævnes, at administrationen på bestyrelsens fordring har indhentet kopier af lejekontrakter for udlejede lejligheder i ejendommen. Skiltning for erhvervslejemål I henhold til ejerforenings vedtægter 5 stk 5 skal der indhentes tilladelse til opsætning af skilte og reklamer på ejendommen. Bestyrelsen ønsker at værne om ejendommens karakter, og har derfor inden for de seneste år afvist ansøgninger om opsætning af lysreklamer på ejendommens facade fra forretningerne. Der findes p.t. kun en lysreklame på gavlen ved Mad Med Omtanke. Der har siddet en lysreklame på denne gavl i en betydelig årrække, hvorfor den ikke kan kræves nedtaget. 4

5 Information til ejendommens beboere Velkomstmappe Bestyrelsen har udarbejdet en velkomstmappe til nye beboere. For at alle i vores bebyggelse skal være orienteret om, hvad vi tilbyder nye tilflyttere, har bestyrelsen valgt, at alle beboere har fået velkomstmappen til orientering. Mindre dele af mappen er oversat til engelsk af hensyn til ikke dansktalende beboere. Bestyrelsen modtager gerne forslag til ændringer og tilføjelser til mappen, som i øvrigt er blevet modtaget meget positivt af beboerne. Tyverisikring af altandøre Der har desværre været en del indbrud og forsøg på samme hos beboere, som bor i stuen med stuealtan ud til de grønne arealer. Bestyrelsen har sammen med vores tømrer udarbejdet et sikringstilbud med låseforstærkning i karmene på vinduer og altandør samt forstærkning af fyldningen i altandøren. Tilbuddet er stadig gældende, og interesserede kan henvende sig til bestyrelsen for nærmere orientering. Efterfølgende har bestyrelsen i samarbejde med vores tømrer udarbejdet endnu et tilbud på yderligere sikring af altandør og -vinduer i stuelejligheder ved montering af metalprofiler af samme slags, som er anvendt til sikring af de udvendige kælderdøre. Denne sikring gør det betydeligt sværere at foretage indbrud ved hjælp af koben. Haveudvalg Bestyrelsen har nedsat et haveudvalg, som bl.a. har til opgave at komme med forslag til forskønnelse af vores grønne arealer. Beboere med interesse for de grønne arealers fremtid og med lyst til at deltage i udvalgets arbejde kan henvende sig til bestyrelsessuppleant Jørgen Eriksen. 5