Bemærkninger til lovforslaget. Almindelige bemærkninger

Transkript

1 Xx august 2016 Bemærkninger til lovforslaget EM 2016/xx Almindelige bemærkninger 1. Indledning Inatsisartut vedtog i 1993 at oprette et boligselskab til at administrere Selvstyrets udlejningsboliger. En af grundene var, at udlejningsboligerne var i kraftigt forfald som følge af manglende vedligeholdelse til trods for et stort årligt tilskud fra Landskassen. Samtidig medførte huslejerestancer store tab. Boligselskabet blev oprettet under navnet A/S Boligselskabet INI (INI). Kommunerne fik samtidig tilbudt, at de kunne overlade administrationen af deres boliger til INI, hvilket en stor del af de tidligere 18 kommuner benyttede muligheden for. Siden 1995 har INI administreret Selvstyrets og en stor del af kommunernes udlejningsboliger. Vedtagelsen af følgelovgivning i forbindelse med etableringen af INI, bl.a. forordning om leje af boliger mv., har medført flere forbedringer, som f.eks. at tildeling af ledige boliger i dag sker efter venteliste, at der anvendes færre medarbejdere til at administrere boligerne, og at der er blevet opsparet og anvendt betydelige beløb til vedligeholdelse af udlejningsboligerne. Fordelen ved at lade INI være et aktieselskab har været, at aktieselskabsloven og årsregnskabsloven fastsætter klare regler for en virksomheds virke. Ud fra samme betragtninger besluttede Nuuk Kommune (nu Kommuneqarfik Sermersooq) også at etablere et aktieselskab som administrator af kommunale boliger. Kommunen etablerede Iserit A/S, pr. 1. januar Etableringen blev godkendt af tilsynsmyndigheden som en aktivitet i henhold til kommunalfuldmagten. Særligt Kommuneqarfik Sermersooq har udtrykt ønske om at kommunerne gives mulighed for at etablere boligaktieselskaber. Sigtet er at forbedre kommunernes muligheder for at vedligeholde, renovere og udbygge den kommunale boligmasse. Naalakkersuisut finder, at kommunernes mulighed for at etablere kommunale boligaktieselskaber skal styrkes, og rammerne for selskabernes virke skal udvides til at omfatte flere opga- EM 2016/xx AN sagsnr

2 ver, ligesom selskaberne skal have mulighed for at indgå aftaler med andre offentlige myndigheder og offentligt ejede virksomheder om fælles boligejendomsadministration. Forslaget om kommunale boligaktieselskaber indebærer, at Selvstyret og kommunerne kan disponere over deres boliger på samme måde som hidtil eller vælge andre løsninger afhængigt af behovet. Et af de væsentligste punkter med forslaget er at flytte hele eller dele af finansieringsbyrden fra de offentlige myndigheder til dem, der efterspørger ydelsen, dvs. lejerne henholdsvis ejerne af de boliger der opføres. I dag finansieres offentlige udlejningsboliger af henholdsvis Selvstyret og kommunerne eller mellem disse i fællesskab. Formålet med lovforslaget er at skabe mulighed for, at kommunerne kan etablere kommunale boligaktieselskaber til at varetage opgaver vedrørende opførelse, ejerskab, administration og udlejning af boliger i Grønland. Ved at etablere kommunale boligaktieselskaber kan opgaverne placeres uden for den offentlige forvaltning. Ved forslaget vil kommunale boligaktieselskaber kunne optage fremmedfinansiering, hvilket i et vist omfang vil mindske behovet for offentlig finansiering. I sidste ende vil omkostningerne til finansieringen blive betalt af lejerne via deres huslejebetalinger. 2. Hovedpunkter i forslaget Lovforslaget giver mulighed for, at kommunerne kan overdrage ejerskabet af udlejningsboliger til et kommunalt boligaktieselskab. I tilfælde, hvor et kommunalt boligaktieselskab er ejer af de boliger, som udlejes, vil udlejningen ske efter reglerne for private udlejningsejendomme inklusiv de for disse gældende regler vedrørende omkostningsbestemt husleje. I tilfælde, hvor et kommunalt boligaktieselskab ikke ejer de udlejede boliger, vil udlejningen ske efter de regler, der gælder for den pågældende ejers udlejning af boliger. Overdrager en kommune eller Selvstyret en bolig til et kommunalt boligaktieselskab, som lejet ud til en lejer, vil boligaktieselskabet skulle respektere den indgåede lejekontrakt, herunder de vilkår m.v. som måtte være aftalt om huslejeberegning, vedligeholdelse m.v. Med forslaget etableres derhjemmel til, at kommunerne via kommunale boligaktieselskaber kan optage lån til renovering, vedligeholdelse og nyopførelse af den nuværende boligmasse. Det er dog en forudsætning, at Naalakkersuisut giver tilladelse hertil og brugerbetalinger, re- 2

3 ducerede offentlige udgifter eller afledte offentlige merindtægter som minimum kan finansiere de med forpligtelserne forbundne udgifter. Der er i forslaget indført bemyndigelse til Naalakkersuisut til at fastsætte regler om overdragelse af Selvstyrets udlejningsboliger til kommunale boligaktieselskaber. De kommunale boligaktieselskaber etableres som aktieselskaber. Baggrunden for forslagets valg af selskabsform er begrundet i, at denne selskabsform er reguleret i et omfang som sikrer ansvarsplacering, regnskabsprincipper og kontrol. 3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige Kommunerne og selvstyret oppebærer i dag et kapitalafkast fra de offentlige udlejningsboliger. I 2015 udgjorde selvstyrets afkast knap 44,5 mio. kr. og kommunernes afkast knap 56,2 mio. kr. 1 Overdrages nogle eller alle nuværende offentlige udlejningsboliger til et eller flere boligaktieselskaber vil kommunernes og selvstyrets indtægter fra kapitalafkast blive reduceret eller bortfalde. Kapitalafkastet fra de overdragne boliger vil i stedet tilfalde boligaktieselskaberne. I fald de kommunale ejere af boligaktieselskaberne ønsker det, vil et indtægtstab helt eller delvist kunne opvejes af hævning af udbytter i det pågældende selskab. På finansloven for 2017 er der på hovedkonto Boligprojekter og Erstatningsbyggeri afsat en anlægsbevilling på ca. 139 mio. kr. i 2017 og ca. 131 mio. kr. i budgetoverslagsårene. I det omfang selvstyret overdrager nogle eller alle nuværende udlejningsboliger til kommunale boligaktieselskaber vil disse udgifter blive reduceret, da det fremover vil være boligaktieselskaberne som forestår investeringerne vedrørende disse. Da selvstyrets boligmasse er stærkt nedslidt må det forventes, at selvstyret også efter en eventuel overdragelse af sine udlejningsboliger skal afholde udgifter på området, der klart overstiger de nuværende indtægter fra kapitalafkast. Det antages, at i hvert fald nogle kommunale boligaktieselskaber vil få adgang til at optage realkreditlån. Realkreditlån har historisk været en ganske konkurrencedygtig finansieringsform på ejendomsområdet. Realkreditforeningerne tilbyder samme rente til alle kunder, der optager lån af samme type på samme tidspunkt. Kommunale boligaktieselskaber vil også kunne optage lån hos banker og andre finansielle virksomheder. Det er sandsynligt at boligaktieselskaberne i denne situation vil blive tilbudt rentevilkår der er lidt ringere end de der ville blive tilbudt en kommune eller selvstyret. Det kan derfor i de konkrete sager blive relevant at overveje om det vil være mere hensigtsmæssigt om det er kommunen eller selvstyret som 1 Kilde: Grønlands Statistik 3

4 optager et låpn med henblik på videre udlån til et kommunalt boligaktieselskab på samme vilkår. boligaktieselskab Lån optaget af kommunale boligaktieselskaber vil øge den samlede gældsforpligtelse, hvilket også kan have en betydning for andre offentlige virksomheder og offentlige myndigheders lånoptagelser. Lovforslaget har derfor til hensigt at regulere boligaktieselskabernes låneoptagelser. Beslutter en eller flere af kommunerne at overdrage nogle eller alle sine boligejendomme til et boligaktieselskab, kan dette medføre, at A/S Boligselskabet INI vil få færre opgaver. Beslutter selvstyret ydermere at overdrage administrationen af selvstyrets udlejningsboliger til et eller flere kommunale boligaktieselskaber kan det medføre, at A/S Boligselskabet INI må lukkes. Som følge heraf vil selskabets betaling af udbytte til selvstyret blive reduceret eller falde bort. I 2014 og 2015 udgjorde udbyttet 0 kr. Overdrages nogle eller alle nuværende offentlige udlejningsboliger til et eller flere boligaktieselskaber vil dette udløse betaling af stempelafgift på 1,5 pct. til landskassen. Provenuet afhænger dels af værdien af de overdragne ejendomme dels af eventuelle lån boligaktieselskaberne måtte overtage eller optage i forbindelse med overdragelsen. Af regnskabet for Iserit A/S 2016 fremgår, at der af Ejendomskontoret Igdlo er foretaget en værdiansættelse af Kommuneqarfik Sermersooqs bygninger. Denne værdiansættelse når frem til, at de kommunale flerfamiliehuse i Nuuk repræsenterer en værdi af kr. Et dokument om apportindskud eller overdragelse af disse ejendomme til denne værdi vil i givet fald skulle stemples med knap 17,2 mio. kr. Det er ikke muligt på forhånd at vurdere de samlede økonomiske konsekvenser af dette lovforslag, herunder for eventuelle berørte lejere. Inatsisartutloven fastlægger blot hvilke rammer der skal gælde, hvis en eller flere kommuner etablerer et boligaktieselskab. Det er herefter op til kommunerne at beslutte, om muligheden skal udnyttes og i givet fald på hvilken måde dette skal ske. Tilsvarende beror det på en særskilt beslutning om selvstyrets boliger skal overdrages til et eller flere kommunale boligaktieselskaber og hvilke nærmere vilkår, der skal gælde i den forbindelse. 4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet Såfremt en eller flere kommuner vælger at etablere et kommunalt boligaktieselskab kan lovforslaget medføre indtægter til erhvervslivet, bl.a. i byggebranchen og rådgiverbranchen. Såfremt lovforslaget fører til stigninger i den samlede byggeaktivitet vil det være et udtryk for en politisk opprioritering af boligbyggeri og renovering af boliger, og vil medføre en stigning 4

5 i de samlede gældsforpligtelser for den offentlige sektor, herunder offentligt ejede aktieselskaber. 5. Konsekvenser for miljø, natur og folkesundhed Lovforslaget skønnes ikke at ville medføre konsekvenser for miljøet eller naturen. Dog vil øget renovering og nybyggeri i byer og bygder, som ikke energiforsynes via vandkraftanlæg kunne bidrage til at nedbringe energiforbruget i bygninger i et mindre omfang og dermed også give et begrænset bidrag til nedbringelse af CO2-udslippene. 6. Konsekvenser for borgerne Beslutter en eller flere kommuner at etablere et boligaktieselskab vil selskabets udleje af boliger ske efter reglerne for private udlejningsejendomme i landstingsforordning om leje af boliger, jf. forslagets 2, stk. 3. Dette indebærer bl.a., at lejen er omkostningsbestemt og ikke må overstige udlejers dokumenterede finansieringsudgifter, dokumenterede driftsudgifter plus en forrentning af ejendommens teknisk-økonomiske værdi svarende til halvdelen af diskontoen. Som dokumenterede finansieringsudgifter anses renter på prioritetslån ved fremmedfinansiering eller en beregnet rente ved investors finansiering ved egne midler. Som udgangspunkt vil et kommunalt boligaktieselskab ikke være omfattet af reglerne i landstingslov om sagsbehandling i den offentlige forvaltning og landstingslov om offentlighed i forvaltningen. I begge love er Naalakkersuisut bemyndiget til ved bekendtgørelse at bestemme at lovene finder anvendelse for kommunale boligaktieselskaber på samme måde som det eksempelvis er tilfældet for A/S Boligselskabet INI. Naalakkersuisut forventer at der i forlængelse af en vedtagelse af denne lov vil blive udstedt en sådan bekendtgørelse. I givet fald vil Inatsisartuts Ombudsmand i medfør af 7, stk. 3, i Inatsisartutlov om Inatsisartits Ombudmand kunne bestemme, at de pågældende selskaber i samme omfang skal være omfattet af Ombudsmandens virksomhed. 7. Andre væsentlige konsekvenser Lovforslaget skønnes ikke at ville medføre andre væsentlige konsekvenser. 8. Høring af myndigheder og organisationer m.v. Udkast til lovforslag har i perioden 24. maj til 28. juni 2016 været til høring hos, Boligselskabet Iserit A/S, INI A/S, Kommuneqarfik Sermersooq, KANUKOKA, SIK, NUSUKA, Grønlands Erhverv, Grønlandsbanken, Bank Nordik, Formandens Departement, Departementet for Boliger, Byggeri og Infrastruktur, Departementet for Erhverv, Arbejdsmarked og Handel. Der er modtaget høringssvar fra: SIK, Departementet for Boliger, Byggeri og Infrastruktur, Iserit A/S, Grønlandsbanken, Bank Nordik, INI A/S, Komuneqarfik Sermersooq, Formandens Departement, KANUKOKA og Grønlands Erhverv. 5

6 Nedenfor gengives hovedpunkterne i de modtagne høringssvar med almindelig skrift, mens Naalakkersuisuts kommentarer anføres med kursiv. INI INI finder det positivt, at der kommer fokus på den langsigtede planlægning på boligområdet. Det er INIs opfattelse, at lovforslaget på en række områder strider imod de anbefalinger både strukturreformbetænkningen og senest PØBen for 2016 fremhæver som væsentlige for en effektiv offentlig administration. I principper bag strukturreformen anføres, at der skal ske en forenkling og effektivisering af borgerservice samt en forenkling af lovgivning og administration. Det er INIs holdning, at begge anbefalinger sigter mod en national løsning af de problemstillinger, der er forbundet med administration og drift af det offentliges udlejningsboliger. Der er efter INIs opfattelse væsentlige rationaliseringsgevinster forbundet med at lade én national enhed stå for administration og drift af boligområdet. En opdeling strider efter INIs opfattelse mod anbefalingerne i PØBen om at minimere suboptimering. Arbejdet med redegørelsen om en national gældsrådgivningsenhed viser også, at der er behov for en central koordination for at reducere huslejerestancerne. En koordination der vil være mere vanskelig jo flere enheder, der skal arbejde sammen. Landsdækkende enheder kan i nogle tilfælde sikre den billigste og bedste løsning. Det er dog ikke altid tilfældet. Naalakkersuisut ser gerne, at der indenfor såvel boligadministration som på andre områder bliver plads til mere konkurrence. En konkurrence, som kan lægge en dæmper på udviklingen i administrationsudgifterne og øge kvaliteten, og dermed være til gavn for lejerne. Strukturudvalget anbefalede bl.a., at kommunerne skulle have tilbud om at benytte INI A/S som administrationsselskab. Det har nogle af de nye storkommuner taget imod, mens andre har foretrukket andre løsninger. Der bliver ikke med lovforslaget taget stilling til, hvorvidt de kommunale boligaktieselskaber skal benytte A/S INI som administrator eller om A/S INI skal påtage sig denne opgave for selskaberne. Det må parterne træffe beslutning om, når det eventuelt måtte blive relevant. Lovforslaget indeholder ikke regler, der mindsker den nuværende risiko for suboptimering på boligområdet. Naalakkersuisut er enig i, at suboptimering typisk resulterer i ressourcespild og øgede udgifter og derfor bør undgås. Det falder dog uden for lovens formål at fastsætte regler, der hindrer eventuelle nye kommunale boligaktieselskaber i at undersøge hvilke løsninger, der bedst modsvarer selskabernes behov. 6

7 INI har været i stand til at sikre en mere optimal drift af boligafdelingerne. Det har dog ikke været muligt at sikre den fulde nødvendige finansiering af disse behov gennem huslejeniveauet eller gennem tilskud fra boligejerne. Lovforslaget sigter imod, at kommunerne med muligheden for lånoptagelse, ikke vil belaste landskassen med finansiering af det fremtidige behov på boligområdet. Det er INIs opfattelse, at såfremt der ønskes en mulighed for ekstern finansiering af nybyggeri og renovering af den offentlige boligmasse er selvstyrets eget selskab en oplagt mulighed for at sikre en central koordination af strategien, herunder styring af mulige lånoptagelser. Der bør endvidere ske en grundig vurdering af vilkår for lånoptagelse og konsekvenser heraf før end lovforslaget behandles. Naalakkersuisut finder det rigtigt, at kommunerne får adgang til at etablere boligaktieselskaber på lige fod med Selvstyrets Illut A/S. Et boligaktieselskab kan fremskaffe lånekapital til opførelse af udlejningsejendomme eller renovering af selskabets udlejningsejendomme. Som udgangspunkt vil lånevilkår m.v. skulle aftales mellem långiver og boligaktieselskabet. Der lægges dog op til, at der skal foreligge en tilladelse fra Naalakkersuisut inden et boligaktieselskab kan påtage sig gældsforpligtelser. Forslagets 5, stk. 2, fastsætter de nærmere rammer for, hvornår Naalakkersuisut kan give en sådan tilladelse. Lovforslagets bemærkninger om, at omkostningerne skal afspejles direkte i huslejen, alternativt have positive eller neutrale konsekvenser, fortjener en bedre belysning af hensyn til den endelige politiske vedtagelse. Der er indarbejdet et nyt 2, stk. 3, hvor der søges taget højde for det anførte. Forslagets bemærkninger om, at det ikke har økonomiske konsekvenser for kommunerne eller Naalakkersuisut kan isoleret set være korrekt. Men det vil i sidste ende have økonomiske konsekvenser for lejerne, der skal betale for den øgede administration, der kan blive resultatet af lovforslaget. Lejerne ønsker bedre og billigere boliger, og INI finder ikke, at lovforslaget i tilstrækkeligt omfang tilgodeser lejernes behov. Som nævnt sigter lovforslaget bl.a. mod at øge konkurrencen på området. En konkurrence, som kan lægge en dæmper på udviklingen i administrationsudgifterne og øge kvaliteten, og dermed være til gavn for lejerne. Kommunerne har i mange år haft mulighed for at etablere egen administration af deres egen boligmasse. Derfor synes lovforslagets bemærkninger om denne mulighed overflødige. Forslaget er indarbejdet. 7

8 Erfaringer fra en tidligere kommunal administration viser, at der ikke var tilstrækkelig fokus på at opbygge kapital til PPV og løbende vedligeholdelse, hvilket flere af boligafdelingerne i kommunen fortsat er negativt påvirket af. Det er derfor INI s anbefaling, at der fra start sikres den nødvendige kapitalstruktur i disse selskaber. Naalakkersuisut er enig i, at kommunalbestyrelserne bør sikre sig, at der både ved etablering og efterfølgende er den nødvendige kapital til rådighed i kommunale boligselskaber. Lovforslaget indeholder ikke krav til kapitalmål eller kapitalstruktur for selskaberne, idet sådanne forhold på linje med, hvad der gælder i andre selskaber, må besluttes af selskabernes ejere. INI opfordrer til, at de offentlige boligejere og gerne også de offentligt ejede selskaber, sætter sig sammen og finder den bedst mulige løsning for den fremtidige administration af hele den offentlige ejede boligmasse i Grønland. Det vil være i tråd med såvel strukturreformens anbefalinger, såvel som PØB 2016 anbefalinger om en forenklet administration. Naalakkersuisut lægger vægt på, at der i den kommende tid sker en gennemgang af den samlede boligpolitik bl.a. med henblik på, at øge boligselvforsyningen. Det vil være naturligt at inddrage de relevante offentligt ejede selskaber i de videre overvejelser på området. ISERIT Iserit er orienteret om at Kommuneqarfik Sermersooq den 16. juni 2015 anmodede om, at der gennemføres en lovgivning lig den som blev formuleret i et lovforslag fra Det er væsentligt, at der kan ske en flytning af finansieringsbyrden fra de offentlige myndigheder til de som efterspørger ydelser, idet der med en mere kostægte lejefastsættelse vil kunne skabes bedre balance mellem boligudbud og efterspørgsel og formentlig, kortere ventelister. En mere kostægte lejefastsættelse vurderes at kunne medføre et større boligudbud. Dels som følge af mere nybyggeri, men også som følge af en mere kostægte og formentlig højere husleje vil gøre det private boligmarked mere attraktivt for højtlønnede og dermed frigøre almene boliger til lavtlønnede, som med øget boligsikring fortsat kan efterspørge disse. Hermed sker der en mere målrettet allokering af subsidierne på boligområdet til husstande med lavere indkomster. Lovforslaget lægger desuden op til en bredere ramme for, hvordan arbejdsdelingen mellem kommunen og boligaktieselskabet fastlægges og hermed en mere optimal anvendelse af de samlede ressourcer på boligområdet i kommunerne. Spørgsmålet er, om boligaktieselskaberne er offentlige selskaber eller private selskaber bl.a. i relation til lejeboligforordningen, hvor der i kapitel 4 om lejefastsættelse skelnes mellem kommunerne og Selvstyrets boliger. Dette er relevant ikke mindst i relation til kapitalafkastet, hvor der for de offentlige boliger er loft for, hvor stor en del af finansieringsomkostningerne 8

9 der kan indregnes i huslejen, mens det samme ikke er gældende for lejefastsættelsen i private udlejningsejendomme. Det formodes, at begrænsningerne bortfalder med lovforslaget. Spørgsmålet er også om boligaktieselskaberne i andre relationer er at betragte som offentlige eller private, herunder bl.a. ventelister, depositum m.v. Der er indarbejdet et nyt 2, stk. 3, hvor der søges taget højde for det anførte. 3, stk. 1, giver kommunerne mulighed for at yde lån til boligaktieselskaberne til en rente, der er lavere end markedsrenten, hvilket kan påvirke huslejeniveauet. Det er præciseret i 3, stk. 1, at eventuelle lån fra en kommune til et boligaktieselskab skal ske på markedsvilkår. Det er ikke hensigten med forslaget, at kommunerne for skattemidler skal kunne underbyde professionelle långivere. Det bør overvejes at bestemmelsen i stk. 2 skal ændres så kommunerne selv har bestemmelsesretten. Forslaget er indarbejdet. Det kan udledes af 5, at såfremt der kan fremlægges en forretningsplan, som sandsynliggør, at nye boliger kan udlejes til en husleje, som dækker finansieringsomkostningerne, kan boligaktieselskaberne forvente en godkendelse af lånoptagelse. Der henvises også til det nye 2, stk muliggør flytning af opgaver på boligområdet fra Selvstyret til kommunerne i relation til realisering af tankerne bag kommunalreformen i Grønlandsbanken Grønlandsbanken er enig i intentionerne bag lovgivningen. I det omfang der indskydes aktiver i form af kommunernes og Selvstyrets boligejendomme skal der efter bankens opfattelse iagttages en passende forsigtig værdiansættelse henset til nedslidning og renoveringsbehov. Naalakkersuisut er enig i disse betragtninger. Med etablering af kommunale boligaktieselskaber åbnes for fremmedfinansiering. Det er vigtigt at denne låntagning foretages ud fra en samlet hensyntagen til den samfundsøkonomiske udvikling og indenfor rammerne af Naalakkersuisuts gældsstrategi i øvrigt. Banken foreslår, at vurderingen af den mulige brugerbetaling, de reducerede offentlige udgifter eller offentlige 9

10 merindtægter alle sker efter på forhånd fastlagte og entydige retningslinjer så det sikres, at det offentlige ikke får en merudgift af fremtidige boligprojekter. Der vil blive udarbejdet et udkast til retningslinjer, som kan danne grundlag for en nærmere drøftelse med kommunerne og andre interessenter. SIK SIK har ikke noget imod, at der bliver etableret et boligaktieselskab. Såfremt der etableres kommunale boligaktieselskaber, kan der stilles spørgsmålstegn ved INIs fremtidige eksistens. Der er ikke aktuelle planer om at nedlægge A/S INI. Såfremt en eller flere kommuner beslutter at de ikke fremover ønsker at benytte A/S INI som administrator af deres boliger vil det være relevant at overveje om dette bør resultere i ændringer for så vidt angår A/S INI. Der er ikke tale om en ny problemstilling forårsaget af lovforslaget. Kommunerne vil også efter de gældende regler kunne fravælge A/S INI som administrator af deres boliger. 2 må være en fejl, da kommunerne ikke kan kræve, at medarbejderne ikke stiller op til kommunevalg. 2 vedrører etablering og drift af kommunale boligaktieselskaber. I 5 står at lejerne skal betale vedligeholdelsen. SIK mener at kommunerne og selvstyret skal være med til at betale til renoveringer, da lejerne ikke skal belastes yderligere. Som udgangspunkt bør lejerne betale de omkostninger, som er forbundet med driften af den bolig de har lejet. Selvstyret og kommunerne yder dog ofte tilskud til opførelse af ejendomme, ligesom mindrebemidlede har mulighed for at søge om boligsikring. Det er Naalakkersuisuts opfattelse, at tilskud på boligområdet fremadrettet i højere grad må målrettes de, der har brug for det, fremfor at blive givet til alle. Kommuneqarfik Sermersooq Kommuneqarfik Sermersooq glæder sig over forslaget, som vil forbedre kommunernes muligheder for at vedligeholde og udbygge den kommunale boligmasse. Samtidig vil lovforslaget gøre det muligt at sikre en mere kostægte prisfastsættelse, og ikke mindst give alternative muligheder for at sikre finansiering. KANUKOKA, Grønlands Erhverv, BankNordik, Formandens Departement og Departementet for Bolig, Byggeri og Infrastruktur har ingen bemærkninger til forslaget. 10

11 Bemærkninger til forslagets enkelte bestemmelser Til 1 Bestemmelsen fastsætter lovens formål og anvendelsesområde. Til 2 Bestemmelsen fastslår, at kommunale boligaktieselskaber skal etableres som aktieselskaber. Hermed omfattes de kommunale boligaktieselskaber af selskabslovgivningen og af årsregnskabsloven som fastsætter velkendte og klare regler for selskabernes virke. Et kommunalt boligaktieselskab kan etableres og ejes af en eller flere kommuner i fællesskab, ligesom også Selvstyret kan indgå i ejerkredsen. Det er dog en betingelse, at en kommune eller flere kommuner tilsammen ejer mindst 51 % af den ansvarlige kapital for at loven finder anvendelse. Boligaktieselskaberne kan opføre, eje, udleje og administrere boliger i Grønland. Desuden kan selskabet påtage sig at udføre administration af udlejningsboliger for andre offentlige myndigheder og offentligt ejede virksomheder i Grønland. Kommunale boligaktieselskaber stilles herved således, at de kan drive forretning på sammenlignelige områder som f.eks. A/S Boligselskabet INI. Når kommunale boligaktieselskaber påtager sig opgaver for andre offentlige myndigheder eller offentlige ejede vilkår skal dette ske på forretningsmæssige vilkår, herunder under hensyn til konkurrencelovgivningens regler. Som offentlige myndigheder og offentlige virksomheder anses kommunernes og selvstyrets forvaltninger, departementer, institutioner m.v., hvis budgetter er optaget på de kommunale årsbudgetter eller på finansloven. Det samme gælder alle virksomheder, særlige fonde, selvejende institutioner mv. i det omfang, disses budgetter er optaget på de kommunale årsbudgetter eller på finansloven på lige fod med forvaltninger og departementers budgetter samt nettostyrede virksomheder. Et kommunalt boligaktieselskab vil også kunne påtage sig ejendomsadministration for offentligt ejede selskaber, herunder fx andre kommunale boligaktieselskaber, og selskaber ejet af Selvstyret. Et kommunalt boligaktieselskab vil følgelig kunne påtage sig at udføre ejendomsadministration for fx Tele Greenland A/S. 11

12 I tilfælde, hvor et kommunalt boligaktieselskab er ejer af de boliger, som udlejes, vil udlejningen ske efter reglerne for private udlejningsejendomme inklusiv de for disse gældende regler vedrørende omkostningsbestemt husleje. I tilfælde, hvor et kommunalt boligaktieselskab ikke ejer de udlejede boliger, vil udlejningen ske efter de regler, der gælder for den pågældende ejers boliger. Ejes boligen af kommunen eller Selvstyret, vil boligerne skulle udlejes efter de regler, der gælder vedrørende disse boliger, mens boligerne vil skulle udlejes efter reglerne for private udlejningsejendomme, såfremt boligerne ejes af eksempelvis Tele Greenland A/S. Overdrager en kommune eller Selvstyret en bolig til et kommunalt boligaktieselskab, som allerede lejer ud til en lejer, vil boligaktieselskabet skulle respektere den indgåede lejekontrakt, herunder de vilkår m.v., som måtte være aftalt om huslejeberegning, vedligeholdelse m.v. Med henblik på at sikre lejernes rettigheder foreslås, boligklagenævnet kan afgøre tvister mellem lejere og kommunale boligaktieselskaber vedrørende lejeforordningens 27, stk. 1, 33-35, 40, 46, 70, 73, 74, stk. 2, 84, stk. 2-4, 85 og 86. Det påhviler kommunalbestyrelsen i en kommune som etablerer et boligaktieselskab at fastsætte retningslinjer for udpegning af bestyrelsesmedlemmer til det kommunale boligaktieselskab. Kommunalbestyrelsen forventes at lægge vægt på, at bestyrelsen m.v. skal sammensættes professionelt og i overensstemmelse med ånden og intentionerne bag selskabslovgivningen. Kommunalbestyrelsen vil desuden bl.a. kunne bestemme, at personer ansat i kommunens forvaltninger ikke kan udpeges til bestyrelsen m.v. Retningslinjerne skal offentliggøres på kommunens hjemmeside. Til 3 Til stk. 1 Her kan blandt andet nævnes opførelse af nye ejendomme og renovering af eksisterende ejendomme. Kapitalen kan indskydes direkte i et specifikt projekt eller i projekter, der generelt igangsættes og varetages af kommunale boligaktieselskaber. Lån skal ydes på de til enhver tid gældende markedsvilkår. Til stk. 2 12

13 Bestemmelsen regulerer alene overdragelse af kommunale boliger til kommunale boligaktieselskaber. Hensigten er, at minimere omkostningerne ved overførsel af udlejningsboliger, også i tilfælde, hvor Selvstyret har ydet lån eller tilskud til opførelsen af boligerne. Til stk. 3 Bestemmelsen fastsætter, at såfremt en ejendom overdrages, afhændes m.v. skal tilskud og lån fra Selvstyret tilbagebetales. Bestemmelsen finder anvendelse ved enhver overdragelse af fast ejendom, herunder ved mageskifte, udlodning som udbytte eller lignende. En kommunes overdragelse af aktier i et boligaktieselskab betragtes ligeledes som overdragelse af fast ejendom i denne forbindelse, ligesom overdragelser der sker som led i en fusion eller spaltning falder ind under bestemmelsen. Naalakkersuisut kan dog give tilladelse til at der ikke skal ske tilbagebetaling, såfremt overdragelsen, afhændelsen m.v. sker til offentlige myndigheder eller til boligaktieselskaber ejet af offentlige myndigheder. Til 4 Til stk.1 Sådanne regler kan f.eks. vedrøre selskabets daglige virke, begrænsninger i partnerskabs- eller samarbejdsaftaler, udvidelse af ejerkredsen herunder med andre kommuner eller Selvstyret. Beføjelse til at fastsætte regler om overdragelse af Selvstyrets ejendomme til kommunale boligaktieselskaber er reguleret i 6, stk. 1. Til 5 Til stk. 1 Naalakkersuisut kan regulere et kommunalt boligaktieselskabs adgang til fremmedfinansiering. Dette giver Naalakkersuisut muligheden for at tilpasse den samlede kommunale låntagning til den samfundsøkonomiske udvikling. Til stk. 1, nr. 3 Med lejeaftaler menes aftaler, der indgås som et led i finansieringen af boligaktieselskabet, mens lejeaftaler, som vedrører udleje af selskabets boliger falder uden for bestemmelsen. Til stk. 2 Bestemmelsen fastsætter rammer for, i hvilke tilfælde Naalakkersuisut kan give et kommunalt boligaktieselskab tilladelse til at påtage sig gæld eller andre forpligtelser. 13

14 Rammerne tager udgangspunkt i de rammer, som i øvrigt vil gælde for Naalakkersuisuts tilladelse til offentlig gældssætning. Forpligtelser mellem enheder indenfor samme kommunale boligaktieselskab omfattes ikke af bestemmelsen. Eksempelvis falder lån fra en afdeling til en anden afdeling i selskabet uden for bestemmelsen. Derimod omfattes lån m.v. som et kommunalt boligaktieselskab optager hos en ekstern långiver, uanset om denne långiver indgår i ejerkredsen eller har indgået en administrationsaftale med boligaktieselskabet. Naalakkersuisut forudsættes inden beslutning om at give et kommunalt boligaktieselskab tilladelse til at optage lån, at vurdere det samlede låne- og investeringsbehov i forhold til den pågældende investering. Naalakkersuisut kan ikke give et kommunalt boligaktieselskab tilladelse til at optage lån m.v., medmindre brugerbetaling, reducerede offentlige udgifter eller afledte offentlige merindtægter, som minimum kan finansiere de med lånet m.v. forbundne omkostninger, f.eks. renter og afdrag. Udgifterne skal således kunne bæres fuldt ud af brugerne, eller skal modsvares af et fald i det offentliges udgifter eller afledte offentlige merindtægter, der mindst svarer til udgifterne. Afledte offentlige merindtægter omfatter bl.a. øgede provenuer fra A-skatter og afgifter, der er direkte knyttet til investeringen. Udtrykket brugerbetaling omfatter her ikke alene de, som direkte er bruger af den pågældende investering, men også andre, som aftager tilsvarende eller lignende ydelser. Eksempelvis vil det være i overensstemmelse med bestemmelsen, at udgifterne ved lånoptagelse til renovering af en ejendom fordeles mellem alle boligaktieselskabets kunder eller, hvis der er etableret sådanne, mellem lejere i en given boligafdeling og ikke kun de fremtidige lejere af ejendommen. Til stk.3 Naalakkersuisut foreslås bemyndiget til at fastsætte regler om kommunale boligaktieselskabers optagelse af driftskreditter. Ved driftskreditter forstås f.eks. kassekredit til løbende betalinger som f.eks. løn, investering i driftsmateriel og likviditetsmæssige forskydninger som følge af periodiseringer. Naalakkersuisut vil bl.a. kunne fastsætte regler om, til hvilke formål boligaktieselskaber må optage driftskreditter, herunder at driftskreditter ikke må anvendes til finansiering af renter og afdrag på anden gæld eller til anskaffelse af fast ejendom eller lignende. 14

15 Såfremt en driftskredit opfylder de regler, som Naalakkersuisut har fastsat, vil det ikke være nødvendigt for selskabet at indhente en tilladelse efter stk. 1. Til 6 Til stk. 1 Beføjelse til at fastsætte nærmere regler om ejerskab, etablering og drift er reguleret i 4. Til stk. 2 Bestemmelsen fastslår, at overdragelse af Selvstyrets udlejningsejendomme til et kommunalt boligaktieselskab skal godkendes af Finans- og Skatteudvalget, eller være optaget på finansloven. Formålet er, at sikre bred politisk behandling af overdragelsen. Til 7 Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar