Udviklingsområde ved Buchwaldsvej. Assens Kommune 21. marts 2017

Transkript

1 Udviklingsområde ved Buchwaldsvej Assens Kommune 21. marts 2017

2 2 Sadolin & Albæk kort fortalt Sadolin & Albæk, etableret i 1967, er en markedsledende, uafhængig rådgivnings- og erhvervsmæglervirksomhed med kontorer i København og Aarhus. Sadolin & Albæk er strategisk og eksklusiv dansk alliancepartner med JLL, som har mere end 200 kontorer i 75 lande verden over. Via denne alliance har Sadolin & Albæk en solid international platform. Sadolin & Albæk er medlem af RICS, Royal Institution of Chartered Surveyors, som er internationalt anerkendt for sine høje vurderingsstandarder. Sadolin & Albæk beskæftiger ca. 35 medarbejdere fordelt på nedenstående forretningsområder: Capital Markets Kompetent strategisk rådgivning i forbindelse med større ejendomstransaktioner. Analyse og vurdering Dybdegående markedsanalyser og velunderbyggede ejendomsvurderinger. Udlejning Professionel og dedikeret rådgivning i forbindelse med udlejning af erhvervslokaler. Corporate Solutions Erfaren rådgivning i forbindelse med optimering af arealanvendelse. Sadolin & Albæk Capital Markets består af et kompetent team, der med afsæt i solid markedsviden og et unikt datagrundlag, opbygget gennem årtier, rådgiver kunder i forbindelse med køb og salg af ejendomsselskaber, enkeltstående ejendomme og ejendomsporteføljer. Med udgangspunkt i et indgående markedskendskab, solid praktisk erfaring og en skarp analytisk sans udarbejder Sadolin & Albæks dedikerede analyse- og vurderingsteam grundige og velunderbyggede markedsanalyser og vurderingsrapporter. Baseret på mange års erfaring og et unikt branchekendskab beskæftiger Sadolin & Albæks udlejningsafdeling sig eksklusivt med erhvervsudlejning med primært fokus på udlejning af kontor- og butiksejendomme. Med udgangspunkt i den enkelte virksomheds strategi og forretningsmål hjælper Sadolin & Albæk Corporate Solutions med at optimere virksomhedens anvendelse af ejendomme ved såvel ejer- som lejerforhold.

3 3

4 4 Opdrag For at kvalificere planlægningen og udviklingen af projektområdet ved Buchwaldsvej har Assens Kommune igangsat en række rådgivningsopgaver Markeds- og investoranalyse Miljøredegørelse for støj, vibrationer, støv og lugt Strukturplan Trafikanalyse Jordforureningsanalyse Geoteknik LAR

5 5 Markeds- og investoranalysen har til formål at belyse de kommercielle rammevilkår for udviklingen af området Analyse af den grundlæggende efterspørgsel efter boliger Identifikation af hvilke typer af borgere, der er bosat i Tommerup Stationsby Vurdering af afsætningspotentialet Vurdering af investormarkedet og interessen for projektområdet Beregning af byggeretsværdier og grundpriser Identifikation af nødvendige investeringer i byggemodning Vurdering af den samlede projektøkonomi Anbefalinger

6 6 Efterspørgsel på boliger Efterspørgslen på boliger drives af en række faktorer Befolkningsudviklingen Forskydninger i aldersgrupper Nedslidning af den eksisterende boligmasse Ændrede præferencer for boligtyper og funktionalitet Jobs og infrastruktur

7 7 Assens Kommune 0-18 år år år år år +70år Assens Kommune Tommerup Stationsby Parcelhuse Række-, kæde- og dobbelthuse Etageboliger E

8 8 Hvem bor hvor? Geodemografiske data Kan anvendes til at beskrive befolkningen mere præcist og koble befolkningstyperne til boligformer og beliggenheder Data omfatter koblede informationer fra Danmarks Statistik, BBR-registret, Gallup m.fl. Geomatic er leverandør af de geodemografiske data Befolkningen er inddelt i 9 grupper og 36 typer alt efter fælles karakteristika som: Indkomst Bosætningsforhold Formue Alder Uddannelse Kvalitative parametre

9 9 Tommerup Stationsby Assens Kommune G4 - De ældste og borgere i særlige boliger G1 - Seniorfamilier i rækkehuse i provinsen B2 - Veluddannede børnefamilier på vej B1 - Kortuddannede familier uden børn A5 - Midaldrende med gode kår A3 - Formuende familier med fraflyttede børn A2 - Veluddannede og børnerige familier A1 - Karriereorienterede familier med overskud

10 10 Boligpriser Solgte boliger 5610 Assens Solgte boliger 5690 Tommerup 40 Begrænset aktivitet på boligmarkedet Der omsættes ca boliger pr. kvartal i Tommerup Stationsby Stor aktivitet inden finanskrisen, men efterfølgende fald til nuværende niveau Prisniveauet følger 5610 Assens, men ligger lidt over på nuværende tidspunkt K1 Gennemsnit på ca. kr pr. m² for parcel- og rækkehuse Parcel-/rækkehus 5610 Assens Parcel-/rækkehus 5690 Tommerup Nybyggeri vurderes at ligge i niveauet kr pr. m² - ca. kr under Bellinge og Sankt Klemens K1 2000K4 2001K3 2002K2 2003K1 2003K4 2004K3 2005K2 2006K1 2006K4 2007K3 2008K2 2009K1 2009K4 2006K3 2010K3 2007K1 2011K2 2007K3 2012K1 2008K1 2012K4 2008K3 2013K3 2009K1 2014K2 2009K3 2015K1 2010K1 2015K4 2010K3 2016K3 2011K1 2011K3 2012K1 2012K3 2013K1 2013K3 2014K1 2014K3 2015K1 2015K3 2016K1 2016K3

11 11 Jordpriser og byggemodning De lave salgspriser på nybyggede boliger påvirker jordprisen Byggeretsværdien vurderes at udgøre ca. kr. 350 pr. etm. for rækkehuse og etageboliger Byggemodnet parcelhusgrund vurderes at koste kr inkl. moms Højsletten er handlet til kr inkl. moms Skovkanten udbydes for kr inkl. moms Grundværdien vurderes at udgøre godt kr efter fradrag af byggemodning og risiko Byggemodningsomkostningerne er betydelige Nedrivning ca. kr. 1,8 mio. i den nordlige del og ca. kr. 2,2 mio. i den sydlige del Etablering af vej estimeres til ca. kr. 2,2 mio. Etablering af støjafskærmning ca. kr. 2,4 mio. Oprensning af forurening er estimeret til kr mio. Etablering af byrum m.v. er estimeret til ca. kr

12 12 Cash flow model Der anvendes en cash flow model til at vurdere økonomien i projektet Lang afsætningshorisont Delområder og etapevis udbygning Udgifter og indtægter falder på forskellige tidspunkter Nedrivning, etablering af støjafskærmning, oprensning af forurening Cash flowet tilbagediskonteres, og der beregnes en nutidsværdi af projektet Diskonteringsrenten (IRR) er estimeret til 10% Inflation på 2% p.a. Nutidsværdi Positiv nutidsværdi angiver, at projektet som minimum giver det ønskede afkast Negativ nutidsværdi angiver, at projektet ikke er rentabelt eller giver det ønskede afkast

13 13 År Enheder (m² el. DKK) Afsætning af byggeretter (m²) Område 1 Rækkehuse Almene familieboliger Område 2 Rækkehuse Total Salgsindtægter (DKK) Område 1 Rækkehuse Almene familieboliger Område Rækkehuse Byggemodning Nedrivning Oprensning af forurening Veje og stier Støjskærm Byrum m.v Øvrige omkostninger Rådgivning og projektstyring 5% Ejendomsskatter Årligt netto cash flow TVM 0,95 0,87 0,79 0,72 0,65 0,59 0,54 0,49 0,44 0,40 0,37 0,33 0,30 0,28 0,25 0,23 Diskonteret værdi Ialt NPV:

14 14 Resultater og anbefalinger Der regnes på to scenarier, der begge giver negativ nutidsværdi etagemeter rækkehuse/etageboliger inkl. ca etagemeter almene boliger kr. -5,4 mio parcelhusgrunde kr. -9,2 mio. Det betyder, at projekterne ikke igangsættes uden væsentlige tilskud eller ændringer i rammebetingelserne Der skal ske markant ændring af afsætningshorisont og boligpriser, før det er rentabelt Overvej at give tilskud til nedrivning og etablering af vej m.v. Kræver stærk gensidig aftale om sikkerhed for udvikling Omkostningen til oprensning af forurening skal kvalificeres Øgede udgifter til oprensning kan vælte projektet helt Har betydning for, hvor der skal foretages kommunale investeringer

15 15 Kontaktinformation Ole Hjorth Director, cand.silv., MRICS E: T: M: Sadolin & Albæk A/S Skovvejen Aarhus C Tel