JUNI 2015 BAGGRUNDSMATERIALE BYEN TIL VANDET FORUNDERSØGELSE

Transkript

1 JUNI 2015 BAGGRUNDSMATERIALE BYEN TIL VANDET FORUNDERSØGELSE

2 BILAG - KORTMATERIALE FOR EJERFORHOLD, JORDFORURENING OG KULTURHISTORIE

3 JORDFORURENING /V1 - V2 Jordforurening V1 Jordforurening V2 Oversigtskort / mål 1:10.000

4 EJERFORHOLD /Kommune, havn og stat Kommune Havn Stat Oversigtskort / mål 1:10.000

5 KULTURHISTORIE /Bevaring og arkæologi Bebyggelse med arkitektonisk / kulturhistorisk værdi Bebyggelse med nogen arkitektonisk / kulturhistorisk værdi Jernbanespor, historiske Miljø Minder Fortidsminder og kulturarvsarealer Oversigtskort / mål 1:10.000

6 BILAG - METODENOTAT FOR BEREGNINGSMODEL SADOLIN & ALBÆK, MAJ 2015

7 Randers Kommune Fra byen til vandet Metodenotat til beregningsmodel

8 INDHOLDSFORTEGNELSE 1 Opdrag Opdrag Baggrund og formål Totaløkonomisk gennemgang af scenarierne Indtægter Byggeretsværdier Delområdernes ejerforhold Typologifordelinger Frasalgsforudsætninger Omkostninger Variable omkostninger Scenariespecifikke faste omkostninger Øvrige forudsætninger Cash Flow Cash flow forudsætninger Opgørelse af projektets pengestrømme Sammenfatning Begrænsninger i opdrag og ansvar Offentliggørelse Kvalifikationer og interessekonflikter... 8

9 1 Opdrag 1.1 Opdrag Sadolin & Albæk A/S har af Randers Kommune, Laksetorvet 1, 8900 Randers C, fået i opdrag at udfærdige dette metodenotat (herefter også benævnt metodenotatet) i tillæg til den beregningsmodel, der udarbejdes på projektet kaldet Byen til vandet (BTV), som omfatter udvikling af i alt 13 delområder (også kaldet grundarealer i beregningsmodellen) i Randers C. 1.2 Baggrund og formål For at tiltrække nye borgere såvel som at fastholde nuværende borgere har Randers Kommune en vision om at skabe et byliv med fokus på synergi mellem byliv, klimatilpasning og trafik. Projektet har fået tilnavnet Byen til vandet, grundet at byudviklingsområdet omfatter aktivering af en række byggefelter, som vil flytte byen tættere på Gudenåen og Randers Fjord. Randers Kommune har i samarbejde med C. F. Møller A/S og en række tilknyttede rådgivere iværksat en forundersøgelse, der skal afdække byudviklingens potentialer og levere input til områdets fremtidige anvendelsesmuligheder og planlægning. Sadolin & Albæk har i forbindelse med BTV udarbejdet en beregningsmodel og et baggrundsnotat, som redegør for de markedsmæssige forudsætninger og vilkår, der ligger til grund for de beregninger, der er foretaget. Der arbejdes ud fra i alt seks mulige scenarier, som alle indeholder forskellige tilgange til den mulige byudvikling. For hvert scenarie leveres en beregningsmodel, som kortlægger de totaløkonomiske forhold i byudviklingsprojektet. Formålet med metodenotatet er at underbygge den omtalte beregningsmodel, således at der skabes et overblik over, hvilke inputs der indgår i modellen samt hvilke forudsætninger, der ligger til grund for beregningerne. Metodenotatet bør ikke læses alene, men i sammenhæng med det baggrundsnotat, som er udarbejdet af Sadolin & Albæk samt i særdeleshed i sammenhæng med vedlagte beregninger for de enkelte scenarier. 1

10 2 Totaløkonomisk gennemgang af scenarierne Den overordnede totaløkonomi for hvert scenarie er belyst gennem en totaløkonomisk scenariemodel, hvis delelementer gennemgås nedenfor. I beregningerne indgår de indtægter og omkostninger, som det på forundersøgelsesstadiet er muligt at anslå. Det skal således understreges, at der ikke tale om decideret projektøkonomi for hvert scenarie, men et overordnet overblik over indtægtsmuligheder og omkostningsposter, som indgår i hvert af de 6 scenarier samt nutidsværdien, heraf set over den samlede udviklingsperiode på ca. 30 år. Den totaløkonomiske gennemgang af scenarierne giver et godt sammenligningsgrundlag mellem de enkelte scenarier samt de enkelte scenariers risikoprofil i forhold til de andre scenarier, som indgår i den samlede score af scenarierne. 3 Indtægter 3.1 Byggeretsværdier I tillæg til metodestudiet og beregningsmodellen er der udarbejdet et baggrundsnotat, som indeholder en værdiansættelse af byggeretter for forskellig anvendelse (bolig, erhverv og offentlige funktioner) og typologier, som gør det muligt at differentiere mellem forskellig kvalitet og type af boliger, herunder etageboliger og town houses/byhuse i hhv. top og standard kvalitet. Derudover skildres der mellem forskellige typer af erhverv, herunder kontor, detailhandel og dagligvarehandel. Byggeretsværdierne er opsummeret i tabellen nedenfor. Byggeretsværdier pr. kvadratmeter bruttoetageareal Type Kr. pr. m² Top etageboliger Standard etageboliger Top town houses Standard town houses Kontor 750 Detailhandel Offentlig 750 Dagligvare Delområdernes ejerforhold Det er i beregningsmodellen taget højde for ejerforhold på de enkelte delområder. Således indgår beregninger af hhv. indtægter og omkostninger kun på de arealer der betragtes som kommunalt ejede. I de totaløkonomiske beregninger indgår indtægter fra salg af havnens arealer, som om arealerne ejes af Randers Kommune. Ligeledes indgår også udgifterne til byggemodning og ny infrastruktur på havnens områder. Denne fremstillingsmåde er valgt for at sikre, at merværdien ved den forskellige udnyttelse af havnearealerne i de forskellige scenarier indregnes og indgår i sammenligningen mellem scenarierne. 2

11 Fakta er, at prisen på havnearealerne skal forhandles mellem kommunen og havnen, og at der her ligger en supplerende udgift for kommunen. Men udgangspunktet for forhandlingen må forventes at være, at salget af havnens arealer skal finansiere udgifterne til havnens udflytning. Det forhandlede beløb bør således være ens uanset scenarie, og således ikke påvirke den relative vurdering af scenarierne. 3.3 Typologifordelinger Det næste skridt i beregningsmodellen er at fastslå fordelingen af byggeretter på typologier. Fordelingerne af byggeretstyper varierer fra scenarie til scenarie. Beregningerne tager udgangspunkt i de enkelte delområders reelle grundareal som givet af den offentligt ejede andel af delområdet (i dette tilfælde 100%), hvilket giver et realiserbart grundareal; altså det areal som bebygges. Dernæst er det muligt at angive procentmæssige fordelinger af hhv. etageboliger, town houses, kontor, offentlig, bylivsskabende funktioner og dagligvarehandel for hvert enkelt delområde. Under de to boligtyper findes desuden en fordeling af top og standard. Således opdeles hvert delområdes samlede realiserbare grundareal til den forventede anvendelse pr. scenarie, og dette giver en oversigt over hvilket antal etagemeter, der opføres af hvilke typer i hvert enkelt delområde. Således kendes byggeretsprisen pr. m 2 for den enkelte typologi, ligesom antallet af m 2 pr. typologi og pr. delområde. Dette gør det muligt at opstille en oversigt over de samlede byggeretsværdier i 2015 priser. 3.4 Frasalgsforudsætninger Da beregningsmodellen tager form af en cash flow opstilling, som beregner nutidsværdien af totaløkonomien pr. scenarie, er timingen af frasalg af byggeretter og dertilhørende anlægsomkostninger ganske afgørende for totaløkonomien. Det er desuden vigtigt at operere med en velovervejet etapefordeling både for at sikre, at alle byggeretter markedsføres på et tidspunkt, hvor der er markedsmæssigt belæg for det, men også fordi byudviklingen er et omfattende og tidskrævende projekt. I baggrundsnotatet til beregningsmodellen er en sådan etapefordeling fremstillet, og det er den, som ligger til grund for de totaløkonomiske beregninger. Det skal bemærkes, at alt salg af byggeretter forudsættes at foretages i en lineær rate over hvert delområdes angivne frasalgsperiode. Med en frasalgsperiode på 10 år vil dette således betyde, at det forventes at 1/10 af delområdets byggeretter afsættes hvert år i perioden med en årlig typologifordeling som procentmæssigt vil være ens med delområdets overordnede fordeling. 4 Omkostninger De omkostninger, som indregnes i totaløkonomimodellen, er leveret af Orbicon A/S, som har vurderet omkostningernes volumen samt tidsmæssige forventninger til reel afholdelse af omkostninger. Der skildres mellem to forskellige typer af omkostninger; variable omkostninger relateret til byggeretssalg på delområdeniveau og faste anlægsomkostninger på scenarieniveau. 4.1 Variable omkostninger De variable omkostninger omfatter følgende: 3

12 Nedrivning og rydning: er som udgangspunkt beregnet på grundlag af et estimat på kr pr. m 2 bebygget grundareal (eksisterende bygnings footprint/bebyggede areal på grunden) på de enkelte delområders kommunalt ejede arealer. Denne omkostningstype afholdes i startåret for frasalg af byggeretter på hvert givent delområde. Byggemodning: baserer sig på et estimat på kr pr. hektar på det enkelte delområde. Omkostninger til byggemodning afholdes over de første fem år af frasalgsperioden for hvert givent delområde. Forureningsoprensning: er som udgangspunkt beregnet på grundlag af et estimat på kr. 700 pr. m 2 fremtidig bebygget areal (fremtidige bygnings footprint) på det givne delområdes kommunalt ejede grundareal. Denne omkostningstype forudsættes ligesom byggemodningen afholdt over de første fem år af frasalgsperioden for det enkelte delområde. 4.2 Scenariespecifikke faste omkostninger De faste anlægsomkostninger varierer fra scenarie til scenarie og er ikke relateret til størrelsen af grundarealer, etagemeter byggeretter eller lignende. Af faste omkostninger skildres der mellem følgende tre overordnede typer af anlægsomkostninger: Veje og pladser: indeholder anlægsomkostninger til hhv. tosporede veje, firesporede veje, firesporede veje med dobbeltsidede cykelstier samt til etablering af såkaldte multipladser. Broer: indeholder anlægsomkostninger til de forskellige typer af broer, som kan anlægges i givne scenarier. Herunder omfatter posten anlæg af Randers Bro som gangbro, Engbroen, renovering af Randers Bro, Bolværkslinjen, Klimabroen samt omkostninger til evt. nedgravning af vejnet. Klimasikring: indeholder anlægsomkostninger til hhv. diger, kanaler og sluser. I scenarie 4, hvor der anlægges sluser, forudsættes det, at udgifterne hertil bliver 95% medfinansieret. Havnefront: indeholder anlægsomkostninger til anlæg af en havnefront, herunder anlægsomkostninger til etablering af en højvandsvæg, en promenade og en sejlsportssø. Det skal bemærkes, at ovenstående typer af anlægsomkostninger angives for hver enkel periode/etape for således at kunne indregne overvejelser om, hvornår disse omkostninger er forudsat afholdt i hvert enkelt scenarie. Der tages udgangspunkt i, at omkostninger til veje og pladser afholdes over fem år, imens de øvrige faste anlægsomkostninger afholdes over et årti. 4.3 Øvrige forudsætninger Det forudsættes ligesom med indtægterne, at alle omkostninger over deres respektive periode, overordnet set, vil blive afholdt lineært over perioden. Udover ovenstående omkostningstyper er regnvandshåndtering taget med i overvejelserne, om end der forudsættes 100% medfinansiering af denne udgiftstype. Denne forudsætning vurderes at være en realistisk antagelse. Således indgår regnvandshåndteringen ikke som en variabel omkostning i modellen. Der er angivet start og slutår for alle omkostningerne, som angiver hvilken tidsmæssig periode omkostningerne afholdes over. Således indregnes de i cash flow modellen i de angivne tidsperioder. Timingen for omkostningerne pr. scenarie er baseret på de tidsmæssige frasalgsforudsætninger og i særdeleshed de byudviklingsmæssige overvejelser. 4

13 5 Cash Flow Der regnes et cash flow for hvert enkelt scenarie, som indregner den påtænkte etapeopdeling, således at de tidsmæssige overvejelser for frasalg af grundarealer og de dertilhørende variable omkostninger vil udgøre en samlet nutidsværdi af projektet. 5.1 Cash flow forudsætninger Når nutidsværdien bestemmes, skal der anvendes en diskonteringsrate, som bestemmer time value of money (TVM). En diskonteringsrate vil typisk bestå af følgende delelementer: Indeksering: Den angivne indeksering anvendes til fremskrivning af hhv. indtægter og omkostninger, hvorfor indekseringen skal afspejle en realistisk forventning til inflationen over den tidshorisont der arbejdes med. Eftersom der i scenariet arbejdes med en tidshorisont på over 30 år, anvendes en indeksering på 2,00%, svarende til nationalbankens langsigtede inflationsmålsætning. Kapitalomkostning: Denne procentdel svarer til kommunens gennemsnitlige kapitalomkostning og er efter afstemning med Randers Kommune vurderet til 1,00%, hvilket altså svarer til at evt. finansiering af projektet vil serviceres med en rentesats på 1,00% p.a. Fra et investorperspektiv kan denne procentsats betragtes som et afkastkrav svarende til, at investor (kommunen) ønsker et kapitalafkast på 1,00% p.a. Evt. risikopræmie: I projekter eller investeringer med stor usikkerhed omkring de estimerede pengestrømme, er det hensigtsmæssigt at indlægge en risikopræmie. Dette vurderes dog ikke nødvendigt i beregningsmodellen for BTV. Summen af disse delelementer andrager således den anvendte diskonteringsrate, hvilket i nærværende beregningsmodel er fastsat til 3,00%. Når TVM beregnes er det desuden nødvendigt at tage stilling til, hvilket tidspunkt på et givent år der skal foretages diskonteringer fra. Det vurderes, at en såkaldt diskonteringsperiode på 0,45 bør anvendes, hvilket afspejler et diskonteringstidspunkt medio året. Diskontering medio året svarer til, at de realiserede pengestrømme fordeles ligeligt over årets måneder. Dernæst angives hvilke perioder/etaper, der benyttes i projektet. I vores tilfælde har vi en første periode, der starter i primo 2016 og løber til og med 2028 (13 år). Næste periode løber fra 2029 frem til og med 2038 (10 år), og den tredje og sidste periode er fastsat til at løbe fra og med 2039 til og med 2048 (10 år). Da cash flowet således starter i primo 2016, bliver der indekseret fra og diskonteret til denne dato. Derfor forudsættes det, at de anførte omkostninger og byggeretsværdier i 2015 priser vil være uændrede d. 1. januar Givet den stadigt meget beskedne udvikling i nettoprisindekset, vurderes denne forudsætning at være realistisk. 5.2 Opgørelse af projektets pengestrømme Cash flow modellen opsummerer projektets løbende pengestrømme og består således af en indtægts og en udgiftsside, hvilket tilsvarer de ovenfor beskrevne indtægter og omkostninger. 5

14 Indtægter dannes fra salg af byggeretter, (i modellen anvendes overskriften grundsalgsindtægter ), hvorfor der for hvert delområde er indlagt en række grundsalgsindtægter, som løber over de år, hvori frasalget af delområdet foretages, (som angivet i frasalgsforudsætninger ). Det forudsættes, at byggeretterne frasælges lineært over den angivne frasalgsperiode, omend frasalgsbeløbene grundet indeksering vil være forskellige fra år til år. Den næste del af beregningsmodellen opsummerer de variable omkostninger, som relaterer sig til det deciderede salg af byggeretter jf. pkt. 4.1, (i modellen anvendes overskriften grundrelaterede omkostninger ). Disse omkostninger er en sum af de variable omkostninger, som beskrevet ovenfor. Omkostningerne afholdes i overensstemmelse med de beskrevne tidsmæssige forudsætninger for de forskellige typer af variable omkostninger. Dernæst angives de scenariespecifikke faste omkostninger, (i modellen anvendes overskriften overordnede fællesomkostninger ), her er tale om de ovenfor beskrevne faste omkostninger, som er indregnet på de estimerede perioder for, hvornår disse realiseres. Omkostningstyper og/eller perioder, som ikke er relevante for disse anlægsomkostninger, er ikke medtaget i modellen. Således bliver posteringerne af overordnede fællesomkostninger en scenariespecifik del af beregningsmodellen. 6

15 6 Sammenfatning Den totaløkonomiske gennemgang af enkelte scenarier viser et relativt bredt udfaldsrum for nutidsværdien, idet den bevæger sig mellem mio. kr. 240 til 344, med et gennemsnit på ca. mio. kr Interessant er det imidlertid at konstatere, at scenarierne 1, 2, 3, 4 totaløkonomisk bevæger sig i et noget mere snævert udfaldsrum mellem mkr. 257 og 288, hvilket med udgangspunkt i de cirkatal, der ligger i forundersøgelsens natur, er på nogenlunde samme niveau. Det forhold, at flere scenarier scorer et totaløkonomisk resultat på samme niveau, åbner mulighed for at vurdere disse 4 scenarier ud fra en mere byudviklingsmæssig tilgang, hvorved det helt overordnede mål, nemlig at få Byen til Vandet, kan få en betydelig større vægt ved valg af scenarie, som følge af at totaløkonomien i de enkelte scenarier er næsten identisk. Ved at betragte de enkelte scenariers risikoprofil i form af forventet afsætningsvolumen for byggeretter, men også niveauerne for omkostningerne kan det konstateres, at scenarierne 3 og 4 er de scenarier, hvor der forventes de største salgsindtægter fra byggeretter, målt i 2015 priser godt mio. kr Indtægtsrisikoen i disse scenarier kan umiddelbart vurderes som høj, men det hører med til billedet, at de høje indtægtsforventninger hidrører fra salg af et større antal boligbyggeretter end i de øvrige scenarier, hvorfor risikoen kan relativeres noget, da det underliggende afsætningspotentiale i udviklingsperioden jfr. Markedsanalysen ligger over det antal byggeretter, som forventes afsat selv det mest positive afsætningsscenarie, scenarie 3. Hovedtallene for de enkelte scenarier fremgår nedenfor. Totaløkonomiske nøgletal Totaløkonomisk oversigt Case Samlet byggeretsværdi Samlede anlægsomkostninger Difference Scenariets nutidsværdi (NPV) (scenarie) (kr., 2015 priser) (kr., 2015 priser) (kr., 2015 priser) (kr., total nutidsværdi) (kr. pr. m² byggeret) Scenarie Scenarie Scenarie Scenarie Scenarie 4a Scenarie Scenarie Oversigt over samlet antal etagemeter pr. typologi Case Etagebolig Town House Kontor Bylivsskabende funktioner Dagligvarehandel Offentlig Total (scenarie) (m²) (m²) (m²) (m²) (m²) (m²) (m²) Scenarie Scenarie Scenarie Scenarie Scenarie 4a Scenarie Scenarie Oversigt over samlede byggeretsværdier pr. typologi Case Etagebolig Town House Kontor Bylivsskabende funktioner Dagligvarehandel Offentlig Total (scenarie) (kr., 2015 priser) (kr., 2015 priser) (kr., 2015 priser) (kr., 2015 priser) (kr., 2015 priser) (kr., 2015 priser) (kr., 2015 priser) Scenarie Scenarie Scenarie Scenarie Scenarie 4a Scenarie Scenarie

16 7 Begrænsninger i opdrag og ansvar Sadolin & Albæk A/S anerkender og accepterer sit generelle og professionelle ansvar over for klienten i henhold til dette opdrag. Sadolin & Albæk kan af tredjemand ikke holdes ansvarlig for indholdet af nærværende notat. Sadolin & Albæk kan ikke drages til ansvar for eventuelle fejl og mangler på grund af fejlagtige, tilbageholdte eller unøjagtige oplysninger omkring de forhold, der er relevante for udarbejdelsen af dette notat. 8 Offentliggørelse Nærværende notat er udarbejdet udelukkende med klientens interne brug for øje og må kun blive offentliggjort eller videregivet til tredjepart, hvis der foreligger en udtrykkelig aftale med Sadolin & Albæk i så henseende. Notatet må ikke ligge frit tilgængeligt på internettet. 9 Kvalifikationer og interessekonflikter Undertegnede, Carsten Gørtz Petersen og Christopher Elgaard Jensen, Sadolin & Albæk A/S, Skovvejen 11, 8000 Aarhus C, erklærer hermed at handle som eksterne rådgivere og at være fri for enhver økonomisk eller anden interesse i sagen, som med rette kan forventes at have indflydelse på evnen til at give en uafhængig og neutral meningstilkendegivelse i forbindelse med nærværende notat. Aarhus, den 12. maj 2015 Sadolin & Albæk A/S Carsten Gørtz Petersen Direktør, partner, MRICS Christopher Elgaard Jensen Konsulent, cand.merc.aef 8

17

18 BILAG - BAGGRUNDSNOTAT FOR BEREGNINGSMODEL SADOLIN & ALBÆK, MAJ 2015

19 Randers Kommune Fra byen til vandet Baggrundsnotat til beregningsmodel

20 INDHOLDSFORTEGNELSE 1 Opdrag Opdrag Baggrund og formål Metode og datagrundlag Demografi og boligforhold Befolkningstilvækst Befolkningsprognose for Region Midtjylland Aldersgruppernes boligpræferencer Flyttemønstre Boligmasse Forventede afsætningsmuligheder Efterspørgsel efter boligtyper Boligmarkedet i Randers Erhvervsstruktur Beskæftigelse og kontorerhverv Investeringsmarkedet Lejemarkedet Afsætningsmuligheder Boliger Serviceerhverv Kultur Detailhandel Uddannelse Etapeopdeling Byggeretsværdier Parkeringsløsninger og deres effekt på byggeretsværdien Boliger Kontor Detailhandel Offentlig Begrænsninger i opdrag og ansvar Offentliggørelse Kvalifikationer og interessekonflikter...37

21 1 Opdrag 1.1 Opdrag Sadolin & Albæk A/S har af Randers Kommune, Laksetorvet 1, 8900 Randers C, fået i opdrag at udfærdige dette baggrundsnotat (herefter også benævnt notatet) af projektet kaldet Byen til vandet (BTV), som omfatter udvikling af i alt 13 delområder, (også kaldet grundarealer i beregningsmodellen), i seks forskellige scenarier i Randers C. Baggrundsnotatet tager form af en markedsanalyse, der søger at afdække de forventede forudsætninger for afsætning af byggeretter i forbindelse med den planlagte byudvikling. 1.2 Baggrund og formål For at tiltrække nye borgere såvel som at fastholde nuværende borgere har Randers Kommune en vision om at skabe et byliv med fokus på synergi mellem byliv, klimatilpasning og trafik. Projektet har fået tilnavnet Byen til vandet, eftersom byudviklingsområdet omfatter aktivering af en række byggefelter, som vil flytte byen tættere på Gudenåen og Randers Fjord. Randers Kommune har i samarbejde med C. F. Møller A/S og en række tilknyttede rådgivere iværksat en undersøgelse, der skal afdække byudviklingens potentialer og levere input til områdets fremtidige anvendelsesmuligheder og planlægning. For at kvalificere undersøgelsen, kortlægges byens fremtidige behov for henholdsvis offentlige og kulturelle funktioner, boliger og erhvervsmuligheder. Der arbejdes med i alt seks mulige scenarier, som alle indeholder forskellige tilgange til den mulige byudvikling. For hvert scenarie leveres en beregningsmodel, som kortlægger de totaløkonomiske forhold i byudviklingsprojektet. Formålet med baggrundsnotatet er at vurdere afsætningsmulighederne for boliger, serviceerhverv, undervisning og kultur m.v. under de givne markedsforhold og rammebetingelser. Notatet tager udgangspunkt i en række kvantitative og kvalitative parametre, herunder demografi og forventet befolkningsudvikling, boligforhold samt erhvervs og markedsforhold. Notatet omfatter ligeledes anbefalinger i relation til etapeopdeling samt beregning af byggeretsværdier for nybyggeri og timingen for det potentielle salg af disse. Således har dette baggrundsnotat en understøttende funktion i forhold til den samlede totaløkonomiske beregningsmodel. 1.3 Metode og datagrundlag Notatet tager udgangspunkt i Sadolin & Albæks mangeårige erfaring med byudviklingsprojekter og erhvervsejendomsmarkedet generelt samt officielt tilgængelige datakilder såsom Danmarks Statistik, NN Markedsdata, Realkreditrådet, Randers Kommune m.v.

22 Der tages endvidere udgangspunkt i en række relevante inputs leveret fra de øvrige rådgivere, som er tilknyttet projektet. I relation til nærværende notat samt beregningsmodellen, er der tale om følgende rådgivere og inputs: C. F. Møller A/S: Byudviklingsmæssige overvejelser pr. scenarie herunder grundarealer, bebyggelsesprocenter og anvendelsesmuligheder i de enkelte delområder. Orbicon A/S: Vurderinger af anlægsomkostninger og generelle byudviklingsmæssige investeringer på scenarieplan. Herunder også muligheder for medfinansiering af disse. Notatet tager ikke udgangspunkt i og søger ej heller at vurdere politiske målsætninger, men tager alene udgangspunkt i den markedssituation, som Sadolin & Albæk på baggrund af virksomhedens erfaring og analyser vurderer, der er gældende for projektområdet, som omfatter de 13 delområder i Randers C. Det skal bemærkes, at de i rapporten foretagne beregninger af byggeretsværdier har en bagvedliggende funktion i forhold til beregningsmodellen, da de fungerer som grundlæggende inputs til indtægtsberegningerne i den totaløkonomiske model. Nærværende baggrundsnotat er en del af den samlede afrapportering i forbindelse med den samlede undersøgelse, som Randers Kommune har igangsat.

23 2 Demografi og boligforhold 2.1 Befolkningstilvækst Efterspørgslen efter boliger i et givet område er i høj grad afhængig af den demografiske udvikling. På nationalt plan kan kommunerne groft inddeles i tre lige store grupper. Det drejer sig om kommuner med positiv befolkningstilvækst, med en flad udvikling samt med en negativ befolkningsudvikling over de kommende år. Udviklingen og fordelingen dækker over den fortsatte urbanisering, hvor folk flytter fra landområderne til byerne. Danmarks Statistik foretager fremskrivninger af befolkningsudviklingen for de forskellige kommuner i Danmark, og det er disse data, der ligger til grund for vurderingen af den demografiske udvikling. Statistikken tager højde for de fleste faktorer, der er relevante for den demografiske udvikling, dog kan den ikke tage højde for fremtidige initiativer, en kommune måtte foretage for at øge befolkningsudviklingen. Ligeledes bør den forventede udvikling holdes op mod den generelle udvikling i regionen for at vurdere, om der risiko for, at udviklingen over eller undervurderes i forhold til kommunens potentiale. For at kunne kvantificere det potentielle boligbehov er det vigtigt at se på den underliggende udvikling inden for de enkelte aldersgrupper, idet der knytter sig nogle forskellige krav til boligens størrelse, kvalitet, pris og beliggenhed igennem livet. Efterspørgslen fra de demografiske segmenter inddeles derfor i seks kategorier: Børn, 0 17 år Unge/studerende, år Unge erhvervsaktive, år Etablerede erhvervsaktive, år Erhvervsaktive seniorer, år Ældre, +70 år Det vurderes, at selvstændig efterspørgsel fra aldersgruppen 0 17 år er uden nævneværdig betydning, men gruppen er vigtig i forhold til den potentielle efterspørgsel fra børnefamilier, herunder boligtyper. Befolkningsprognosen for Randers Kommune i perioden udviser en stigning i antallet af borgere på i alt personer. For perioden forventes der en stigning på ca personer.

24 Figuren herunder viser udviklingen inden for de enkelte aldersgrupper i perioden Udviklingen er vist som et indeks, hvor 2015 er lig årige årige årige årige årige +70 årige Kilde: Danmarks Statistik Af figuren ses det tydeligt, at antallet af ældre stiger markant, og der er samlet set over hele perioden tale om en tilvækst på ca. 75% af ældre over 70 år. Den markante tilvækst af ældre er en generel tendens, der ses i stort set alle kommuner i landet. For de årige ses en markant vækst frem mod 2030 på ca. 20%, herefter ses et moderat fald i denne aldersgruppe. For de øvrige aldersgrupper er der frem mod 2030 tale om mere moderate udsving omkring indeks 100, hvorefter der observeres mere markante udsving. Udviklingen i absolutte tal for den enkelte aldersgruppe frem til 2040 ses af figuren herunder årige årige årige årige årige +70 årige Kilde: Danmarks Statistik Antallet af børn forventes samlet set at stige med ca personer frem mod 2040, dog forventes der et fald på ca. 800 personer i de første 5 år af perioden, der efterfølgende afløses af en markant stigning.

25 Antallet af unge/studerende forventes at falde med ca. 420 personer frem mod Der forventes dog en tilvækst på ca. 500 personer frem mod 2018, hvorefter der vil være tale om et jævnt fald i resten af perioden, om end der forventes en positiv korrektion i perioden Antallet af unge erhvervsaktive forventes at stige med i alt ca personer over hele perioden Frem mod år 2028 forventes en jævn vækst i denne aldersgruppe på i alt ca personer. Efter år 2028 forventes en negativ udvikling frem mod Antallet af etablerede erhvervsaktive forventes at være kraftigt faldende de kommende 13 år, og faldet udgør godt personer. Der er tale om et meget markant fald, og det vil have betydning for boligmarkedet, herunder efterspørgslen efter de højere prissatte boliger, idet denne gruppe af borgere typisk er blandt de mest købedygtige sammen med gruppen af erhvervsaktive seniorer. Fra 2028 og frem mod 2040 ses dog en markant positiv korrektion, og i 2040 forventes der at være blot 300 færre indbyggere i denne aldersgruppe, sammenholdt med Gruppen af erhvervsaktive seniorer på år forventes at være faldende over de næste 5 år, hvorefter der forventes en markant stigning frem mod år Fra 2033 og frem mod år 2040 forventes et tilsvarende fald, og antallet af indbyggere i denne aldersgruppe forventes i 2040 at lande på et niveau nær det eksisterende. Antallet af ældre er i lighed med de øvrige kommuner i Danmark kraftigt stigende i de kommende år. I Randers Kommune vil der være tale om en stigning på i alt ca personer over hele perioden. Gruppen af personer over 70 år stiller meget forskellige krav til deres bolig, og det er derfor vigtigt at se nærmere på udviklingen inden for denne gruppe. Udviklingen i 5 års aldersintervaller samt 5 årige perioder er vist i figuren herunder årige årige årige årige +90 årige Kilde: Danmarks Statistik Stigningen i antallet af ældre kan i de kommende 15 år primært henføres til de store generationer fra 1940 erne og 1950 erne.

26 De ældre i denne gruppe er i dag langt mere aktive end tidligere generationer og stiller langt højere krav til deres boligs kvalitet og beliggenhed. De er ofte bosat i parcelhuse og har en fornuftig friværdi, der gør dem i stand til at flytte til en ny bolig med en mere bynær beliggenhed. Som nævnt er der ikke tale om en jævn udvikling inden for den enkelte aldersgruppe, hvilket ses af nedenstående figur, hvor udviklingen i antallet af personer inden for de enkelte aldersgrupper er vist for nogle givne 5 årige perioder årige årige årige årige årige +70 årige Kilde: Danmarks Statistik Figuren viser med tydelighed, at antallet af ældre over 70 år stiger markant igennem perioden og især i de kommende 5 10 år. Udviklingen indikerer, at der er udfordringer med at fastholde antallet af etablerede erhvervsaktive frem mod 2030, hvorefter der forventes en tilvækst i denne gruppe. Dette kan delvist forklares af den aldersmæssige forskydning over tid, hvor personer i en aldersgruppe flytter sig til den næste. Der er en rimelig udsigt til, at antallet af unge erhvervsaktive stiger over de næste 10 år og antallet af børn også stiger fra 2020 og fremadrettet. Denne udvikling indikerer, at der over de næste 10 år kan forventes at komme et stigende antal nybagte børnefamilier til Randers. Ovenstående udvikling bør afspejles i det planlagte udbud af boligtyper, idet de enkelte aldersgrupper har meget forskellige ønsker til deres boligform og størrelse. Udbud af de rigtige boligtyper og beliggenheder kan være med til at fastholde og tiltrække nye børnefamilier, men også til at fastholde gruppen af erhvervsaktive seniorer, der ofte overvejer at flytte til eksempelvis Aarhus eller Aalborg. Det skal tilføjes, at et så omfattende byudviklingsprojekt som Byen til vandet, giver en reel mulighed for, at tiltrække flere nye borgere end det statistisk projekterede antal. Således er det eksempelvis muligt at den negative udvikling i de etablerede erhvervsaktive i aldersgruppen år, som forventes over de næste år, vender til en positiv udvikling tidligere end forventet. Ligeledes er det en mulighed, at Randers C vil blive et mere attraktivt boligområde, der generelt set tiltrækker flere personer i alle aldersgruppe, i forhold til hvad der i dag forventes.

27 2.2 Befolkningsprognose for Region Midtjylland I det følgende sammenlignes de ovenfor anførte befolkningsudviklingsprognoser med den generelle udvikling i Region Midtjylland. Dette giver et billede af, hvorvidt den forventede befolkningstilvækst vurderes at være plausibel. Vurderingen af befolkningstilvæksten vil efterfølgende ligge til grund for analysen af de forventede afsætningsmuligheder. Befolkningsprognosen fra Danmarks Statistik udviser en forventet stigning på godt borgere frem til 2040, svarende til en stigning på knap 12%. Randers Kommunes egen forventning til tilvæksten frem til 2025 udgør ca. 10%, imens forventningen for samme periode fra Danmarks Statistik udgør godt 5%. Randers Kommune forventer en gennemsnitlig nettobefolkningstilvækst på 500 personer pr. år, hvilket frem til 2040 beløber sig til en forventning på i alt flere indbyggere. Den forventede gennemsnitlige befolkningstilvækst frem til 2040 i Region Midtjylland udgør ca. 10%, mens den for Randers Kommune udgør knap 12%, som vist i figuren herunder Region Midtjylland Randers Kommune Kilde: Danmarks Statistik Set i forhold til forventningen om en tilvækst på ca. 10% i Region Midtjylland frem mod 2040, vurderes Danmarks Statistiks prognose på hhv. 5% frem mod 2025 og knap 12% frem mod 2040, at være plausibel. Det er Sadolin & Albæks vurdering, at den forventede befolkningstilvækst ifølge Danmarks Statistik er retvisende. Henset til den historiske udvikling på 5,50% og den forventede udvikling i Region Midtjylland på 10%, vurderes den potentielle befolkningstilvækst i Randers Kommune at være i overensstemmelse med Danmarks Statistiks prognose. Hertil kommer, at den projekterede byudvikling alt andet lige må forventes at medføre en øget tilflytning til kommunen. Denne effekt kan dog ikke kvantificeres, ligesom det heller ikke er muligt at vurdere, hvor stor en forøgelse der vil være tale om.

28 2.3 Aldersgruppernes boligpræferencer De enkelte aldersgrupper har forskellige præferencer afhængig af deres økonomiske status og civilstand. De unge/studerende (18 25 årige) foretrækker en beliggenhed tæt på uddannelsesinstitutioner og byliv. Denne aldersgruppe kan inddeles i to segmenter: De studerende Dem med fuldtidsarbejde De studerende i denne aldersgruppe efterspørger boliger i størrelsesordenen m² og stiller desuden ikke væsentlige krav til boligens kvalitet. Dem med erhvervsarbejde er mere fokuserede på boligens kvalitet og efterspørger boliger på m². Borgere i denne aldersgruppe vil generelt ikke være i stand til at betale den samme kvadratmeterpris som gennemsnittet af borgere, idet de ofte er på SU eller har lavtlønnet arbejde. Denne gruppe efterspørger typisk etagebyggeri som følge af beliggenheden og betalingsevnen. De erhvervsaktive har meget forskellige præferencer afhængig af deres familiære status. Aldersgruppen kan inddeles i to segmenter: Børnefamilier Husstande uden børn Børnefamilierne er typisk de etablerede erhvervsaktive (36 55 årige), og deres præferencer er hovedsageligt større boligenheder i størrelsesordenen m² med have. Der er således tale om lav bebyggelse. Erhvervsaktive uden børn er typisk yngre erhvervsaktive (26 35 årige), som foretrækker boliger af høj kvalitet i størrelsesordenen m². Denne gruppe efterspørger både tæt lav bebyggelse og etagebyggeri. De erhvervsaktive seniorer (56 70 årige) er på trods af finanskrisen og vigende friværdier fortsat en betydningsfuld aldersgruppe, der foretrækker boliger i attraktive omgivelser, men stadig med let adgang til bylivets tilbud. Aldersgruppen forventes ikke at være mærkbart stigende de kommende år, om end der forventes en befolkningsvækst i denne gruppe i perioden 2020 til Det er en gruppe, som potentielt har en høj flytteaktivitet, hvilket gør den attraktiv i forhold til nye boligområder. De efterspørger boliger i størrelsesordenen m² af høj kvalitet og med lavt vedligeholdelsesbehov. Denne gruppe efterspørger både tæt lav bebyggelse og etagebyggeri. De ældre (+70 år) har et varieret boligbehov, og der er en tendens til, at gruppen har en højere flytteaktivitet end tidligere. Det betyder, at eksempelvis parcelhuset bliver skiftet ud med en mindre, men mere velbeliggende bolig, hvor der er lavt vedligeholdelsesbehov, men også lavere ejendomsskatter primært grundskyld. Efterspørgslen er rettet mod boliger på m 2. For den ældste gruppe af personer over 70 år er der fortsat den traditionelle efterspørgsel efter de klassiske ældreboliger, der typisk er i størrelsen m 2.

29 2.4 Flyttemønstre Flytteaktiviteten i kommunen har stor indflydelse på den potentielle afsætning af boliger, herunder nye boliger. Flytteaktiviteten omfatter flytningen på tværs af kommunegrænsen og inden for kommunegrænsen. Ses der på til og fraflyttere er der tale om en meget symmetrisk fordeling, når der ses på aldersgrupper, hvor flytteaktiviteten er højest for de ca årige. Dette hænger naturligvis sammen med, at det er i denne periode, hvor der sker store forandringer i livet med hensyn til uddannelse og familie. Der er dog fortsat en vis flytteaktivitet efter 40 års alderen, som det ses af figuren herunder, hvor flyttemønstrene i Randers Kommune kortlægges ud fra flytninger pr. alder år 3 år 6 år 9 år 12 år 15 år 18 år 21 år 24 år 27 år 30 år 33 år 36 år 39 år 42 år 45 år 48 år 51 år 54 år 57 år 60 år 63 år 66 år 69 år 72 år 75 år 78 år 81 år 84 år Tilflyttere 2014 Fraflyttere 2014 Kilde: Danmarks Statistik I forhold til befolkningsudviklingen og behovet for specifikke boligtyper er det vigtigt at se på nettotilflytningen. Randers har som mange andre provinsbyer en meget markant fraflytning af unge mellem 18 og 25 år, idet hovedparten af de videregående uddannelser ligger i de store universitetsbyer. Denne fraflytning er meget vanskelig at ændre, da det ikke kan forventes, at uddannelser målrettet denne aldersgruppe i særlig grad vil etablere sig i Randers Kommune. Efter endt uddannelse er der en ganske varierende nettotilflytning til Randers Kommune, og den mest markante nettotilflytning i 2014 skete blandt de 25 til 40 årige, jf. tal fra Danmarks Statistik, som er illustreret i nedenstående figur. Inden for denne aldersgruppe vurderes der primært at være tale om familier. At der er tale om tilflyttende børnefamilier ses af den moderate nettotilgang af børn op til 10 års alderen.

30 år 3 år 6 år 9 år 12 år 15 år 18 år 21 år 24 år 27 år 30 år 33 år 36 år 39 år 42 år 45 år 48 år 51 år 54 år 57 år 60 år 63 år 66 år 69 år 72 år 75 år 78 år 81 år 84 år Kilde: Danmarks Statistik Denne tilflytning af børnefamilier bør afspejles i det planlagte udbud af boligtyper og boligområder. Der skal være tale om boliger, som er i tråd med Randers som et tilvalg og Aarhus området som et fravalg, og derfor er det afgørende, at der udbydes en væsentlig andel af kvalitetsboliger i især tæt/lav bebyggelse, som efter byudviklingen kan tilbydes med et tvist i den forstand, at der nu kan tilbydes udsigt til natur kombineret med en bynær beliggenhed og et fornuftigt prisleje. Ses der på de interne flytninger, som illustreret nedenfor, er der en mere jævn aktivitet i aldersgrupperne op til ca. 50 års alderen, hvor flytteaktiviteten klinger af. Der er ikke sket de store forskydninger fra 2006 til 2014 på trods af den meget store aktivitet på boligmarkedet lige inden finanskrisen i Udviklingen ses af figuren herunder år 5 9 år år år år år år år år år år år år år år år +80 år Kilde: Danmarks Statistik I forhold til de interne flytninger vidner aktiviteten om, at der også her skal sikres et varieret boligudbud. Når en familie træffer beslutning om at flytte, er der en risiko for, at de finder en mere attraktiv bolig i en

31 nabokommune dog med det forbehold, at børnefamilier med børn i skolealderen er mindre villige til at flytte uden for det nuværende skoledistrikt. 2.5 Boligmasse Som en klassisk større dansk provinsby er der en god blanding af boligtyper i kommunen, dog med en betydelig andel af parcelhuse og villaer, der udgør ca. 48% af den samlede boligmængde (antal). Række, kæde og dobbelthuse udgør ca. 11%, mens etageboliger udgør de resterende ca. 41% af det samlede antal boliger. Det samlede antal etageboliger udgør ca , hvoraf ca ejes af almene boligorganisationer, svarende til en andel på ca. 34%. Boligmassen i Randers Kommune er forholdsvis aldrende, som det ses af nedenstående figur, der viser antallet af boliger, boligtypen og opførelsesåret. En meget stor del af kommunens boliger er opført i perioden , og der har i den periode været tale om parcelhuse samt etageboliger. Det må formodes, at en stor del etageboligerne fra denne periode er almene boliger. Byggeriet af rækkehuse har været stabilt siden 1980 erne og vidner om, at denne boligtype i dag er en attraktiv boligform i det midtjyske område Parcel /stuehuse Række, kæde og dobbelthuse Etageboliger Før Kilde: Danmarks Statistik Boligbyggeriet afhænger af efterspørgslen og i særlig grad af de konjunkturelle udsving, hvilket ses tydeligt af figuren herunder, hvor boligbyggeriet i den gamle Randers Kommune (til og med 2005) og den nye Randers Kommune (fra 2006) er vist. Det højeste antal nybyggede boliger lå i perioden , inden finanskrisen for alvor satte en stopper for aktiviteten på boligmarkedet. Det skal dog bemærkes, at der er et datamæssigt spring fra 2006, hvor tallet omfatter den nye Randers Kommune. Det gennemsnitlige boligbyggeri har siden 1990 udgjort ca m² pr. år, mens det har udgjort ca m² de seneste 5 år.

32 Fuldført boligbyggeri, m², (gl. Randers) Fuldført boligbyggeri, m², (nye Randers) Kilde: Danmarks Statistik Ses der på nybyggeriet af boliger siden 2006, er der opført ca. 75 m 2 pr. ny borger pr. år mod det gennemsnitlige arealforbrug i Randers, som ifølge estimater baseret på boligstørrelser og folketal fra Danmarks Statistik udgør ca. 55 m 2 pr. indbygger. Merforbruget svarer til ca. 35%. Merforbruget må forventes at variere over tid som følge af konjunkturelle forhold og længere trends i forhold til indretning og boligformer. De 35% vurderes at være et fornuftigt niveau i en gennemsnitsbetragtning. 2.6 Forventede afsætningsmuligheder Det forventede behov for nybyggeri af boliger i et givent område afhænger som nævnt af den demografiske udvikling, herunder forskydningerne aldersgrupperne imellem. Hertil kommer et yderligere behov for nybyggeri som følge af den tekniske forældelse/nedslidning af den eksisterende boligmasse samt ændringer i det gennemsnitlige arealforbrug pr. person. Den tekniske forældelse og ændringer i boligforbruget er vanskeligt at kvantificere, men vurderes at udgøre en ikke ubetydelig del af den samlede efterspørgsel på nybyggeri. Tabellen herunder viser den forventede befolkningsudvikling (Danmarks Statistik) for nogle udvalgte 5 årige perioder og for de enkelte aldersgrupper. Alder/år Total 0 17 årige årige årige årige årige årige Total Årsgennemsnit Udviklingen i den enkelte aldersgruppe skal efterfølgende bruges til at estimere aldersgruppens behov for nybyggeri på baggrund af det forventede arealforbrug. Arealforbruget for den enkelte aldersgruppe er et estimat, men er tilpasset således, at det afspejler det nuværende gennemsnitlige arealforbrug pr. person på ca. 55 m 2.

33 Det estimerede arealforbrug ganges på tilvæksten (positiv og negativ) for den enkelte aldersgruppe, hvorved aldersgruppens samlede bidrag til behovet for nybyggeri kan estimeres. Beregningen ses af tabellen herunder. Gruppe Arealforbrug Total 0 17 årige årige årige årige årige årige Total Pr. år (gns.) Tillæg som følge af nedslidning 35% Årligt behov på kommuneplan Som nævnt er der et overforbrug af m 2 som følge af nedslidning af den eksisterende boligmasse og ændrede krav til arealbehovet. Dette merbehov er estimeret til ca. 35%. Det gennemsnitlige arealbehov på kommuneniveau kan således beregnes til ca m 2 pr. år. Det skal bemærkes, at dette gennemsnitlige årlige arealbehov er baseret på Danmarks Statistiks prognose (DST). De efterfølgende beregninger tager derfor udgangspunkt i denne prognose, men også i Sadolin & Albæks vurdering af tilvæksten set i forhold til Region Midtjylland (base case) og en mere optimistisk prognose (S&A best case). Der opstilles et realistisk best case scenarie, som reflekterer en stigende befolkningstilvækst henset til en forudsætning om, at byudviklingen vil gøre Randers til et mere attraktivt boligområde. Ovenstående beregninger vedrører hele Randers Kommune, og det er nødvendigt at allokere en del af denne samlede efterspørgsel til Randers C. Henset til den forventede udvikling og fortsatte urbanisering, herunder den kommunale strategi for udlæg af nye boligområder som en del af byudviklingen, er det vor vurdering, at 60% af den samlede efterspørgsel kan allokeres til selve Randers C. Ud af de 60%, der allokeres til Randers C, skal der allokeres en andel til de delområder, som byudviklingen vedrører. Som følge af at boligerne i de nyudviklede delområder forventes at blive blandt de mest attraktive i Randers C, er det vor vurdering, at 55% af den samlede efterspørgsel i Randers C kan allokeres til de pågældende delområder. Denne procentandel afspejler bl.a. andelen af efterspørgslen allokeret til øvrige områder, boligtyper og prisklasser i Randers C, eftersom parcelhuse ikke kommer til at indgå i den tiltænkte byudvikling. Beregningerne vises med en usikkerhedsmargin på +/ 5% point. Base case: På baggrund af Danmarks Statistiks prognose kan følgende gennemsnitlige efterspørgsel efter nybyggeri beregnes. Det årlige gennemsnit varierer over tid som følge af forskydningerne i aldersgruppernes tilvækst, men set over en 25 årig periode udgør den gennemsnitlige årlige efterspørgsel ca m 2. Base case: m² pr. år Årligt gennemsnit Estimeret total i % Allokering til BTV % Allokering til BTV % Allokering til BTV

34 De ca m 2 svarer til ca. 95 boliger, hvilket ligger signifikant under det gennemsnitlige boligbyggeri de seneste år og årtier. Efter kommunesammenlægningen i 2006 har det gennemsnitlige antal nyopførte kvadratmeter boligbyggeri eksempelvis andraget ca m 2 pr. år, ifølge tal fra Danmarks Statistik. Best case: Det skønnes, at Randers kan opnå en øget befolkningstilvækst på 20% mere end den nuværende. Dette skyldes, at gennemførelsen af byudviklingen skaber en ny type attraktive boliger i Randers, som kan tilbyde god udsigt over vandet, kombineret med en central beliggenhed og et prisleje, som ligger under lignende boliger i eksempelvis Aarhus. Hvis befolkningsudviklingen i Randers Kommune kan forøges med 20% som følge af, at gennemførelsen af Byen til vandet opnår en væsentlig tiltrækningskraft, kan nedenstående estimat for afsætningen af byggeretter opstilles. Her er der tale om en faktor 1,2 i forhold til base case. Best case: m² pr. år Årligt gennemsnit Estimeret total i % Allokering til BTV % Allokering til BTV % Allokering til BTV De ca m 2 svarer til ca. 115 boliger, hvilket fortsat ligger under det historiske boligbyggeri i kommunen. Det er vor vurdering, at dette niveau kan opnås, men det vil kræve en betydelig indsats for at brande Randers C og især BTV delområderne over for potentielle boligkøbere i de kommende årtier. 2.7 Efterspørgsel efter boligtyper Ovenstående beregninger er baseret på, at der udbydes de boligtyper, som de kommende borgere efterspørger. I den forbindelse er det vor vurdering, at ca % af afsætningspotentialet for boliger i BTV kan allokeres til etageboliger. Det er således vor vurdering, at de resterende 25 30% kan allokeres til rækkehuse eller town houses. Det skal dog bemærkes, at der i de enkelte scenarier er taget højde for, at der kan opstå begrænsninger i andelen af town houses kontra andelen af etageboliger, grundet konkrete byudviklingsmæssige overvejelser. Herunder vurderes det, at fordelingen mellem top boliger i højeste kvalitet og standard boliger bør afhænge af det enkelte scenarie, delområde og boligtype. Der tages udgangspunkt i en fordeling med 75% standard boliger og 25% top boliger, om end dette forhold justeres pr. scenarie og delområde, afhængig af det specifikke delområdes udviklingsmuligheder i et givent scenarie. I beregningsmodellen anføres de specifikke fordelinger for hvert scenarie i form af antal etagemeter allokeret til hhv. top og standard etageboliger og town houses. Det er vor vurdering, at rækkehuslignende byggerier i fremtiden vil opleve stigende efterspørgsel som alternativ til eksempelvis parcelhuse. Denne forventning skyldes, at denne boligtype har undergået en betydelig modernisering og konceptuel udvikling de senere år. Boligtypen tiltaler flere aldersgrupper som følge af størrelsen og adgangen til egne små haver eller gårdrum. Det er ligeledes muligt at etablere rækkehuse eller town houses, hvor der både kan laves altaner, tagterrasser og mindre gårdhaver.

35 2.8 Boligmarkedet i Randers Det danske boligmarked har været igennem en række turbulente år efter finanskrisen og den efterfølgende økonomiske afmatning. Som følge af kombinationen af højkonjunktur og meget gunstige finansieringsvilkår steg boligpriserne meget fra 2004 og frem til slutningen af Stigningerne var størst i København og Aarhus, men provinsen oplevede samme forløb, og alle steder var der et stort spekulativt element i boliginvesteringerne. I tilknytning til de store prisstigninger var der tale om et meget stort nybyggeri, der efterfølgende var vanskeligt at afsætte, efter finanskrisen havde indfundet sig Antal boliger til salg 2008M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M01 Parcel /rækkehuse Ejerlejlighed Antal solgte boliger M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M01 Kilde: Realkreditrådet Boligmarkedet har imidlertid efterfølgende stabiliseret sig fra januar Antallet af udbudte boliger har siden 2011 udvist et beskedent fald. Antallet af solgte boliger ligger i dag lige omkring 125 stk. pr. måned, imens antallet i starten af 2008, kort før finanskrisen for alvor indtraf, var omkring 155 stk. pr. måned.

36 Parcel /rækkehus Ejerlejlighed K1 2004K3 2005K1 2005K3 2006K1 2006K3 2007K1 2007K3 2008K1 2008K3 2009K1 2009K3 2010K1 2010K3 2011K1 2011K3 2012K1 2012K3 2013K1 2013K3 2014K1 2014K3 Kilde: Realkreditrådet I lighed med resten af landet oplevede Randers også kraftigt stigende priser i perioden fra 2004 og frem til Priserne på ejerlejligheder steg fra ca. kr pr. m 2 til over kr pr. m², mens parcel og rækkehuse steg fra ca. kr pr. m² til ca. kr pr. m². Den efterfølgende korrektion af boligpriserne udgjorde ca. 30%, og priserne har haft svært ved at stige markant fra dette niveau. Det gennemsnitlige prisniveau for ejerlejligheder udgør i dag ca. kr pr. m 2, mens prisen for parcel og rækkehuse udgør ca. kr pr. m 2. Der er naturligvis tale om gennemsnitspriser, der dækker hele boligmarkedet, både hvad angår beliggenhed, størrelse og kvalitet. Nybyggeri og velbeliggende boliger handles til priser væsentligt over de gennemsnitlige priser fra Realkreditrådet. Nedenstående tabel viser de dyreste faktiske handler i Randers C i perioden 1. januar 2014 til i dag, og det ses, at meget få boliger handles til priser over kr pr. m 2.

37 Ejerlejligheder: Adresse Købesum Type Kr./m² St. Voldgade 1A, st.th Alm. salg Nyvangsvej 30A, st.tv Alm. salg Lille Voldgade 9, 3.th Alm. salg Vestergade 66, 1.tv Alm. salg Rådhusstræde 4F Alm. salg Østervold 45, 2.tv Alm. salg Markedsgade 19, Fam. salg Splejservej 25, st.tv Alm. salg Splejservej 13, 1.th Alm. salg Gråbrødrestræde 1, Alm. salg Pontoppidansgade 11, 4.tv Alm. salg Nyvangsvej 30A, 2.th Alm. salg Løvstræde 12C, st.tv Alm. salg Rækkehuse: Adresse Købesum Type Kr./m² Staldgårdsgade 1C Alm. Salg Vinkelstræde Alm. salg Nørre Boulevard 12C Andet Lille Voldgade Alm. salg Fuglebakken Alm. salg Dronningensgade 14F Alm. salg Fuglebakken Alm. salg Fuglebakken Alm. salg Kilde: Det er dog vor vurdering, at nybyggede boliger med en beliggenhed i projektområdet kan handles til følgende priser, som er angivet inkl. moms. Boligtype Estimeret salgspris (typologi) (kr. pr. m²) Etagebolig, top Etagebolig, standard Town house, top Town house, standard Der er i forhold til ovenstående referencer taget et optimistisk udgangspunkt. Dette skyldes, at den projekterede udvikling af Randers C i forbindelse med gennemførelsen af BTV forventes at bringe en ny type af attraktive boligtyper til byen. Således vil Randers i fremtiden kunne tilbyde boliger på helt centrale beliggenheder, som har udsigt over vandet og er opført i høj kvalitet. Ligesom en forbedring af boligmassen, forventes også infrastrukturen at forbedres som følge af de massive anlægsinvesteringer, som er omfattet af BTV projektet.

38 3 Erhvervsstruktur I forhold til afsætningsmulighederne af byggeretter til erhvervsformål er det vigtigt at se på den nuværende erhvervsstruktur, idet den kan give en indikation på, hvilke brancher og virksomhedsstørrelser der efterspørger lokaler. 3.1 Beskæftigelse og kontorerhverv Antallet af beskæftigede i Randers Kommune udgjorde ca personer i Den største andel er ansat i sundhedsvæsnet og sociale institutioner, imens handel og industriproduktion også er en væsentlig del af arbejdsmarkedet i kommunen. Fordelingen på de enkelte brancher ses af figuren herunder Antal beskæftigede Kilde: Danmarks Statistik Som en af de større byer i det midt og østjyske er der en naturlig koncentration af virksomheder og arbejdspladser i Randers. Dette forhold medfører en vis ind og udpendling af arbejdskraft. Ind og udpendlingen på arbejdsmarkedet illustreres i tabellen nedenfor. Indpendling Udpendling Netto 1 Landbrug, skovbrug og fiskeri Industri, råstofindvinding og forsyningsvirksomhed Bygge og anlæg Handel og transport m.v Information og kommunikation Finansiering og forsikring Ejendomshandel og udlejning Erhvervsservice Offentlig administration, undervisning og sundhed Kultur, fritid og anden service I alt

39 Der blev i 2013 generelt set observeret en nettoudpendling på personer. Randers er overordnet set en bosætningsby, som er beliggende imellem de to vækstcentre Aarhus og Aalborg. Derfor er det naturligt at forvente en udpendling, henset til at væksten i disse områder medfører, at der skabes flere arbejdspladser, som tiltrækker indbyggere fra omegnskommunerne. Antallet af virksomheder, der typisk er brugere af kontorejendomme, udgør ca. 75 på kommuneniveau, og de største brancher er pengeinstitut og finansvirksomhed sammen med fast ejendom, offentlig forvaltning, forsvar, socialsikring og kultur, forlystelser og sport, om end i et lavere antal. 30 Antal virksomheder inden for traditionelle kontorerhverv Kilde: NN Markedsdata Der er naturligvis virksomheder i de andre brancher, som er brugere af kontorejendomme og omvendt, men opgørelsen giver et godt billede af forholdene i kommunen. Ses der igen på de typiske kontorvirksomheder, er der tale om en stor andel af små og mellemstore virksomheder med op til 50 ansatte, hvilket har nogle konsekvenser for den størrelse af kontorejendomme, som efterspørges. En kontoransat bruger ca m 2, afhængig af bygningens alder og effektivitet, hvilket svarer til, at en virksomhed på 25 medarbejdere skal bruge ca. 500 m 2.

40 Kilde: NN Markedsdata Denne erhvervsstruktur med et stort antal små og mellemstore virksomheder medfører, at der er en meget begrænset efterspørgsel efter store domicilejendomme og i langt højere grad en efterspørgsel efter mindre ejendomme og gerne flerbrugerejendomme. De traditionelle company houses er typisk m 2, hvilket medfører, at der skal findes 4 5 nye lejere, før et projekt kan gennemføres. 3.2 Investeringsmarkedet Dansk økonomi ser nu definitivt ud til at være ude af finanskrisen. Det samme lader til at være tilfældet for resten af landene i eurozonen, om end det går langsomt. Fremtidsudsigterne er generelt positive, men markederne forbereder sig på en i historisk sammenhæng beskeden BNP vækst i størrelsesordenen 1,5 2,0% p.a. over de næste år. Væksten forventes bl.a. drevet af et stigende privatforbrug, der ellers har været meget lavt under de seneste års stagnation. I 3. kvartal 2014 nåede arbejdsløsheden i Danmark for første gang siden 2009 under 5%. På trods af de lysere udsigter for økonomien har investorernes jagt på sikre afkast de seneste år presset renten på risikofrie investeringer i bund, såsom danske statsobligationer, og Den Europæiske Centralbanks (ECB) opkøbsprogram (kvantitative lempelser) bidrager hertil. Renten lå før finanskrisen på niveau med nettostartafkastet på førsteklasses (primære) investeringsejendomme, dvs. 4,25 5,00%, og derfor oplever vi i dag, at primære investeringsejendomme med høj cash flow sikkerhed giver et historisk højt løbende afkast i forhold til f.eks. 10 årige statsobligationer. Investorerne synes aktuelt i stigende grad at vægte en lang lejekontrakt med en stærk lejer højere end ejendommens beliggenhed. Dette skyldes, at alternativforrentningen på obligationsmarkedet for aktiver med tilsvarende bonitet er blevet kraftigt reduceret i de seneste år. Således er afkastet på primære ejendomme faldet i løbet af Totalafkastet på investeringsejendomme nærmer sig 2006 niveauet efter en relativt pæn udvikling i både 2013 og I begge disse år var totalafkastet på investeringsejendomme mærkbart højere end benchmark afkastet på obligationer. Stigningen i ejendomspriserne er hovedsageligt drevet af øget efterspørgsel efter high street ejendomme, kontordomiciler udlejet på lange kontrakter og boligudlejningsejendomme. Kontorejendomme har særligt i København været eftertragtede investeringsobjekter på trods af

41 en stadig markant kontorledighed. De ændrede markedsforhold efter krisens indtog har især i landets største byer medført en øget efterspørgsel efter primære ejendomme, hvorimod de mere sekundære ejendomme har været mindre efterspurgte. I takt med en generelt stigende efterspørgsel efter ejendomme forventes det dog, at dele af markedet for sekundære ejendomme ligeledes vil opleve stigende interesse i de kommende år. Generelt opleves der en høj likviditet i markedet, bl.a. som følge af det historisk høje aktieindeks, et øget og stigende placeringsbehov for en lang række investorers vedkommende samt et begrænset udbud af aktiver med et balanceret risikojusteret afkast. Dette har medvirket til, at ejendomsmarkedet har oplevet en stigende efterspørgsel i 2014 på tværs af alle segmenter. Transaktionsvolumenen for erhvervs og investeringsejendomme var i 2014 større end året før, især i Storkøbenhavn. Transaktionsvolumenen forventes at udvikle sig positivt i de kommende år i lyset af en forventet øget efterspørgsel særligt inden for de sekundære segmenter, hvis udbuddet af primære ejendomme bliver endnu lavere. På trods af at de danske pensionskasser tidligere har investeret i især kontordomiciler med en stærk lejer eller i boligejendomme for at sikre en lav risiko, har de i 2014 været aktive i en bredere del af markedet. Således er pensionskasserne nu parate til at investere i bl.a. ikke fuldt udlejede flerbrugerejendomme i kontorsegmentet og strøgejendomme med udviklingspotentiale. Den stigende investorinteresse er primært centreret omkring vækstområderne København og Aarhus og enkelte af de største provinsbyer såsom Odense, Aalborg og Esbjerg, hvor de institutionelle investorer har investeret i større domicilejendomme udlejet på lange kontrakter til bonitetsstærke lejere. I de mellemstore provinsbyer har aktiviteten været mere begrænset og drives fortsat af lokale investorer og enkelte developere, der med flerbrugerkonceptet har fundet lejere til nybyggeri. Randers tilhører sidstnævnte kategori, hvor der kan være en interesse fra de regionale og nationale aktører, hvis der kan findes lejere til projekterne. Spekulationsbyggeri vil være forholdsvist begrænset i disse områder. Baseret på Sadolin & Albæks markedskendskab og referencer, ligger nettostartafkastet for førsteklasses (primære) kontorejendomme på bedste beliggenhed (primært nettostartafkast) i dag på ca. 6,00%, mens det typiske nettostartafkast for ejendomme af mere sekundær kvalitet eller beliggenhed ligger på ca. 7,50 8,00%. 3.3 Lejemarkedet Markedet for kontorlokaler i Randers er forholdsvist smalt, og der er en betydelig tomgang, hvilket medfører et pres på markedslejen. Der er dog en vis efterspørgsel efter kontorlokaler, som har en attraktiv beliggenhed, der kan kombineres med effektive lokaler med stor synlighed. På trods af tilstedeværelsen af velbeliggende, moderne og effektive ejendomme ligger den gennemsnitlige topleje for kontorlokaler i den eksisterende bygningsmasse på ca. kr pr. m 2, ekskl. driftsomkostninger, mens lejen for mere sekundære beliggenheder og ejendomme ligger omkring kr pr. m 2, ekskl. driftsomkostninger.

42 Udviklingen i markedslejen for kontorer i Randers ses af figuren herunder. Primær Sekundær Kilde: Sadolin & Albæk

43 4 Afsætningsmuligheder De forventede afsætningsmuligheder for boliger og erhverv opsummeres herunder, ligesom de forventede afsætningsmuligheder for kultur, detailhandel og undervisning vurderes. 4.1 Boliger Afsætningsmulighederne for boliger, tager udgangspunkt i notatets pkt. 2, hvor demografi og boligforhold er analyseret, med henblik på at vurdere det fremtidige marked for boliger i BTV. I perioden vil der som følge af den demografiske udvikling være et behov for nybyggeri på ca m 2, svarende til et årligt behov på ca m 2 på kommuneniveau. Omregnet til boliger vil der således være en basal merefterspørgsel på ca. 230 boliger ved en gennemsnitlig boligstørrelse på 100 m 2. Tallet dækker det samlede behov for hele Randers Kommune, og der skal allokeres en vis andel til de øvrige områder ud over selve Randers C. Det er vor umiddelbare vurdering, at 60% af behovet kan allokeres til Randers C det er her arbejdspladserne, uddannelsesinstitutionerne og handelslivet er koncentreret. Samtidig er det vor vurdering, at der skal tillægges 35% henset til det merbehov der skabes pga. den ældre og utidssvarende boligmasse. Et estimat for behovet for nybyggeri i Randers C kan således opgøres til ca etagemeter eller ca. 190 boliger pr. år. Efterspørgslen er størst i de første 15 år, hvorefter den falder markant. Det er vor vurdering, at ca. 55% af den fremtidige efterspørgsel i Randers C kan allokeres til BTV, svarende til en årlig afsætning på knap etagemeter pr. år i base case scenariet, men op til etagemeter pr. år i det beskrevne best case scenarie. Det er vigtigt, at der bygges boliger, som er målrettet de forskydninger, som er i demografien, hvor der lever flere over 70 år, men også for at kunne tilbyde boliger til nystartede børnefamilier, der vil have bynærhed og kvalitet. 4.2 Serviceerhverv Markedet for nybyggeri til kontorformål er svagt, og der er en betydelig tomgang i Randers og i Region Midtjylland generelt. Hertil kommer et svagt udlejningsmarked med lejeniveauer under kr , hvilket vanskeliggør nybyggeri. Enkelte virksomheder kan være interesserede i Randers C i forbindelse med BTV projektet, men det er ikke en efterspørgsel, som er stærk nok til at udvikle en stor andel af delområderne til kontorbrug. I forbindelse med kontorbyggeri bør der satses på flerbrugerejendomme, idet efterspørgslen efter domiciler med den pågældende beliggenhed vurderes at være yderst svag.

44 4.3 Kultur Nybyggeri til kulturformål er fortrinsvist politisk bestemt. Det kommercielle grundlag for omfanget af etagemeter til kulturformål kan ikke skønnes ud fra markedsmæssige overvejelser, da virksomheder inden for kulturområdet ikke opererer på kommercielle vilkår. Det er således Sadolin & Albæks opfattelse, at samtlige arealer, der udlægges til kulturelle formål på ikkekommercielle vilkår, kan absorberes inden for en rimelig tidshorisont, såfremt der er politisk vilje hertil. Det skal dog bemærkes, at Randers Kommune gennem aktiviteter i området kan være katalysator for udviklingen, og at flytning af funktioner, herunder administration, sundhedshuse og museer m.v. vil have en positiv effekt på områdets attraktivitet. Etableringen af offentlige og kulturelle funktioner i området vil ligeledes signalere seriøsitet i relation til byudviklingen. Placeringen af ejendomme til offentlige og kulturelle funktioner bør dog ikke være på de bedste grundarealer, idet disse arealer besidder den største kommercielle værdi. 4.4 Bylivsskabende funktioner Der er ikke foretaget en analyse af efterspørgslen på arealer til bylivsskabende funktioner, herunder også detailhandel, men udvikling af området til boligformål vil medføre et behov for flere butikker, ligesom byudviklingen i sin helhed danner et behov for bylivsskabende funktioner. Der vil ligeledes være behov for dagligvarebutikker, idet der er kort afstand til byens centrum og gågader. Det skal i denne sammenhæng også bemærkes, at der i henhold til detailhandel ikke bør etableres en konkurrent til gågadeområderne, idet Randers C ikke vurderes at kunne bære en markant stigning i udbuddet af mindre butikker til udvalgsvarer. I den byudviklingsmæssige planlægning arbejdes der i nogle scenarier desuden med etablering af et butikscenter. Der kan etableres enkelte mindre enheder til caféer, butikker eller restaurationer, men efterspørgslen vurderes at være forholdsvis begrænset. En væsentlig andel af de arealer, som udlægges til bylivsskabende formål, bør involvere dagligvarehandel. Det skal dog indgå i overvejelserne, at potentielle kommende dagligvarebutikker skal kunne etablere sig uden risiko for kannibalisering af slutbrugerefterspørgslen. 4.5 Uddannelse I lighed med nybyggeri til kulturformål er efterspørgslen efter bygninger til uddannelsesformål i høj grad politisk bestemt. Det kommercielle grundlag er dog bedre, og uddannelsesinstitutionerne er ofte i stand til at betale en leje, der minder om kontorlejen. Der kan dog være situationer, hvor specialindretninger medfører en leje, der afviger fra markedsniveauet. Det er Sadolin & Albæks opfattelse, at området er ganske velegnet til at inkludere enkelte bygninger opført med uddannelsesmæssige formål, og at denne funktion kan være katalysator for udviklingen. Afsætningsmulighederne afhænger naturligvis af omfanget af uddannelser, der kan flyttes til området, og om det er muligt at tiltrække nye uddannelser til byen. Det skal dog bemærkes, at der jf. rapportens afsnit 3 eksisterer en væsentlig andel af uddannelsesinstitutioner, især målt på samlet antal arbejdspladser.

45 Når byggeretsværdierne bestemmes, kategoriseres uddannelse, kultur og øvrige bylivsfunktioner under én og samme kategori; offentlig.

46 4.6 Etapeopdeling Udviklingen af BTV omfatter samlet set mellem og etagemeter afhængig af det enkelte scenarie. Det samlede antal af etagemeter pr. scenarie er angivet i tabellen nedenfor. Case Bolig Erhverv Andet Total (scenarie) (m²) (m²) (m²) (m²) Scenarie Scenarie Scenarie Scenarie Scenarie Scenarie Med en estimeret årlig afsætning på etagemeter boliger svarer det til en samlet udviklingshorisont på 15 til 30 år. En udviklingshorisont på 30 år er i overensstemmelse med de forventninger, som Randers Kommune har til projektet, om end det stiller krav til planen for udviklingen, og der bør derfor være et højt fokus på etapeopdeling, i henhold til afsætning af byggeretterne. Som følge af områdets nuværende anvendelse samt de projekterede byudviklingsmuligheder, har Sadolin & Albæk A/S i samarbejde med C. F. Møller A/S fastlagt en række scenariespecifikke frasalgsforudsætninger til etapeopdelingen. Herunder er angivet en oversigt der viser etapeopdelingen i scenarie 1. For en specifik oversigt for hvert enkelt scenarie henvises til beregningsmodellens nøgletal pr. scenarie: Grund Startår for salg Slutår Bolværksgrunden Brotoften Gasværksgrunden Hospitalsgade Hvidemøllegrunden Justesens Plæne Laksetorvet Nordhavnen Pieren Slagterigrunden Toldbodgade Karréen Tronholmen Østervoldskarréen

47 5 Byggeretsværdier I forbindelse med udviklingen af BTV projektet er det vigtigt at kende værdien af de forskellige typer af mulige anvendelser, herunder boliger, kontor, detailhandel og offentlig anvendelse m.v. Disse værdier for en m 2 af en given anvendelse benævnes byggeretsværdier. Der foretages i dette baggrundsnotat alene en fastsættelse af byggeretsværdien pr. etagemeter for en række udvalgte typer. Disse byggeretsværdier vil ligge til grund for de indtægter, som Randers Kommune løbende kan realisere ved salget af byggeretterne. Ved fastsættelsen af markedsværdien af byggeretten pr. etagemeter er der taget udgangspunkt i en beregning af residualværdien. Denne residualværdi fremkommer ved at estimere en salgsværdi og derefter fratrække opførelsesomkostninger, byggemodningsomkostninger, tilslutningsafgifter, markedsføringsomkostninger, diverse rådgiverhonorarer, byggerenter samt udviklers risikopræmie (developer fee). Hertil kommer eventuelle efterfølgende korrektioner for specifikke krav om parkering. 5.1 Parkeringsløsninger og deres effekt på byggeretsværdien Den valgte parkeringsløsning har stor indflydelse på de opnåelige byggeretsværdier og dermed projektøkonomien. I København og Aarhus er der kommercielt grundlag for etablering af parkering i kælder og konstruktion, men det er sjældent tilfældet i de større provinsbyer. Et krav om etablering af parkering i kælder eller konstruktion kan have effekt på den opnåelige byggeretsværdi. Dette skyldes, at etableringsomkostningerne ofte overstiger værdien af parkeringspladsen, når betalingsvilligheden i et givent område indregnes. Den gennemsnitlige omkostning til etablering af parkeringshuse vurderes at ligge i niveauet kr pr. plads, afhængig af krav til type af parkeringsanlæg, arkitektur og størrelse. Problemet er brugernes manglende betalingsvillighed og dermed den kommercielle værdi af anlægget. Den negative effekt på byggeretsværdien afhænger af typen, som vist i eksemplerne herunder.

48 Parkeringshus Kontor Boliger Etableringsomkostning Månedsleje inkl. moms Årlig lejeindtægt ekskl. moms Drift Nettodrift Nettostartafkast 0 0 Værdi af parkeringsplads Residualværdi af parkeringsplads Afrundet Parkeringsnorm* Andel pr. m² byggeret Andel af parkering på terræn 0 1 Nettoandel pr. m² byggeret *Normen for kontorer er 60. (1 plads pr. 60 m²). For rækkehuse og etageboliger 1½ p plads pr. bolig Derfor sættes parkeringsnorm til 60, svarende til en gennemsnitlig boligstørrelse på 90 m². Vi forudsætter, at gennemsnitsparkeringsnormen for offentlige m.v. er ens med kontor For parkeringsanlæg i Randers C estimeres etableringsomkostningen til kr pr. plads, mens betalingsvilligheden vurderes at udgøre kr. 800 inkl. moms for erhverv og kr. 500 inkl. moms for boliger. Driftsomkostningen til et simpelt parkeringsanlæg vurderes at udgøre ca. kr pr. plads. Investors afkastkrav vurderes at udgøre i niveauet 6,0%. Markedsværdien af en plads i forbindelse med boliger kan herefter beregnes til ca. kr ved en kapitalisering af nettolejeindtægten. Idet etableringsomkostningen overstiger værdien af pladsen, er der en negativ residual på ca. kr pr. plads, der belaster den opnåelige byggeretsværdi. Ved en parkeringsnorm på 1 plads pr. 60 m 2 og en forudsætning om at 50% af parkeringsbehovet kan dækkes ved terrænparkering, kan belastningen af byggeretsværdien beregnes til ca. kr. 722 pr. m². Dette tal skal holdes op mod den opnåelige byggeretsværdi og indgår i byggeretsberegningerne nedenfor. Markedsværdien af en plads i forbindelse med erhverv kan ligeledes beregnes til ca. kr ved en kapitalisering af nettolejeindtægten. Idet etableringsomkostningen overstiger værdien af pladsen, er der en negativ residual på ca. kr pr. plads, der belaster den opnåelige byggeretsværdi. Ved en parkeringsnorm på 1 plads pr. 60 m 2 og en forudsætning om at 25% af parkeringsbehovet kan dækkes ved terrænparkering, kan belastningen af byggeretsværdien beregnes til ca. kr Dette tal skal holdes op mod den opnåelige byggeretsværdi og indgår i byggeretsberegningerne nedenfor.

49 Parkering på terræn vurderes ikke at influere på byggeretsværdierne, idet omkostningen til etablering af de nødvendige pladser typisk er indeholdt i bygge og modningsomkostningerne. Som det ses af ovenstående beregningseksempler, har parkeringsløsningerne en væsentlig indflydelse på projektøkonomien, og det er vor klare anbefaling, at der kun i et begrænset omfang stilles skarpe krav om parkering i nyetableret parkeringshus. 5.2 Boliger Baseret på markedet for boligformål, er det vor vurdering, at værdien for en etagemeter byggeret med den pågældende beliggenhed samt ovenstående særlige forudsætninger kan beregnes som vist nedenfor. Der foretages beregning af byggeretsværdien for etageboliger og town houses, og for hver af disse boligtyper skelnes der mellem top og standard boliger, således at der er mulighed for at udvikle en velovervejet blanding af kvaliteten i de boliger, der opføres. Top etageboliger: Ejerboliger Ekskl. moms Værdi pr. m² Salgsværdi ejerboliger Samlet salgspris Totalentreprise, inkl. håndværkerudg., materialer, byggestyring og entrepriseavance Modningsomk. af hovedmatriklen, inkl. forsyningstilslutningsafg Salgsomk., ejendomsmægler 1,50% 282 Teknikerhonorar 7,0% 770 Byggerenter (50% af byggeomk.) 3,50% 439 Developer fee 15,0% Bidrag til etablering af P faciliteter Værdi byggeret boliger Værdi byggeret boliger afrundet Ved beregningen af byggeretsværdien for top ejerboliger i etagebyggeri er der taget udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr pr. bruttoetagemeter inkl. moms, svarende til kr

50 ekskl. moms. Byggeomkostninger estimeres til kr pr. bruttoetagemeter, mens byggemodningsomkostninger er estimeret til kr. 500 pr. etagemeter. Developer fee er fastsat til 15%. Byggeretsværdien kan herefter fastsættes til kr pr. etagemeter ekskl. moms. Standard etageboliger: Ejerboliger Ekskl. moms Værdi pr. m² Salgsværdi ejerboliger Samlet salgspris Totalentreprise, inkl. håndværkerudg., materialer, byggestyring og entrepriseavance Modningsomk. af hovedmatriklen, inkl. forsyningstilslutningsafg Salgsomk., ejendomsmægler 1,50% 252 Teknikerhonorar 7,0% 700 Byggerenter (50% af byggeomk.) 3,50% 401 Developer fee 15,0% Bidrag til etablering af P faciliteter Værdi byggeret boliger Værdi byggeret boliger afrundet Ved beregningen af byggeretsværdien for standard ejerboliger i etagebyggeri er der taget udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr pr. bruttoetagemeter inkl. moms, svarende til kr ekskl. moms. Byggeomkostninger estimeres til kr pr. bruttoetagemeter, mens byggemodningsomkostninger er estimeret til kr. 500 pr. etagemeter. Developer fee er fastsat til 15%. Byggeretsværdien kan herefter fastsættes til kr pr. etagemeter ekskl. moms.

51 Top town houses: Ejerboliger Ekskl. moms Værdi pr. m² Salgsværdi ejerboliger Samlet salgspris Totalentreprise, inkl. håndværkerudg., materialer, byggestyring og entrepriseavance Modningsomk. af hovedmatriklen, inkl. forsyningstilslutningsafg Salgsomk., ejendomsmægler 1,50% 294 Teknikerhonorar 7,0% 805 Byggerenter (50% af byggeomk.) 3,50% 458 Developer fee 15,0% Bidrag til etablering af p faciliteter 0 Værdi byggeret boliger Værdi byggeret boliger afrundet Ved beregningen af byggeretsværdien for top ejerboliger i form af town houses, er der taget udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr pr. bruttoetagemeter inkl. moms, svarende til kr ekskl. moms. Byggeomkostninger estimeres til kr pr. bruttoetagemeter, mens byggemodningsomkostninger er estimeret til kr. 500 pr. etagemeter. Developer fee er fastsat til 15%. Byggeretsværdien kan herefter fastsættes til kr pr. etagemeter ekskl. moms.

52 Standard town houses: Ejerboliger Ekskl. moms Værdi pr. m² Salgsværdi ejerboliger Samlet salgspris Totalentreprise, inkl. håndværkerudg., materialer, byggestyring og entrepriseavance Modningsomk. af hovedmatriklen, inkl. forsyningstilslutningsafg Salgsomk., ejendomsmægler 1,50% 264 Teknikerhonorar 7,0% 770 Byggerenter (50% af byggeomk.) 3,50% 439 Developer fee 15,0% Bidrag til etablering af p faciliteter 0 Værdi byggeret boliger Værdi byggeret boliger afrundet Ved beregningen af byggeretsværdien for standard ejerboliger i form af town houses, er der taget udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr pr. bruttoetagemeter inkl. moms, svarende til kr ekskl. moms. Byggeomkostninger estimeres til kr pr. bruttoetagemeter, mens byggemodningsomkostninger er estimeret til kr. 500 pr. etagemeter. Developer fee er fastsat til 15%. Byggeretsværdien kan herefter fastsættes til kr pr. etagemeter ekskl. moms.

53 5.3 Kontor Baseret på markedet for kontorer, er det vor vurdering, at værdien for en etagemeter byggeret med den pågældende beliggenhed samt ovenstående særlige forudsætninger kan beregnes som vist nedenfor. Kontor Ekskl. moms Værdi pr. m² Kapitaliseret værdi Samlet salgspris Totalentreprise, inkl. håndværkerudg., materialer, byggestyring og entrepriseavance Modningsomk. af hovedmatriklen, inkl. forsyningstilslutningsafg Salgsomk., ejendomsmægler 1,50% 238 Teknikerhonorar 7,0% 700 Byggerenter (50% træk) 3,5% 397 Developer fee 18,0% Bidrag til etablering af p faciliteter Værdi byggeret 766 Værdi byggeret afrundet 750 Ved beregningen af byggeretsværdien for kontor og serviceerhverv er der taget udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr pr. bruttoetagemeter. Prisen er beregnet på baggrund af en nettoleje på kr. 950 samt et nettostartafkastkrav på 6,00%. Nettolejen er beregnet på baggrund af en leje på kr pr. m 2 p.a., fratrukket 2% til administration og kr. 30 til udvendig vedligeholdelse. Byggeomkostninger estimeres til kr pr. etagemeter (bruttoareal), mens byggemodningsomkostninger er estimeret til kr. 400 pr. bruttoetagemeter. Developer fee er fastsat til 18%. Byggeretsværdien kan herefter fastsættes til kr. 750 pr. etagemeter ekskl. moms.

54 5.4 Detailhandel Baseret på markedet for detailhandelsformål, er det vor vurdering, at værdien for en etagemeter byggeret med den pågældende beliggenhed samt ovenstående særlige forudsætninger kan beregnes som vist nedenfor. Udvalgsvareforretninger Ekskl. moms Værdi pr. m² Kapitaliseret værdi Samlet salgspris Totalentreprise, inkl. håndværkerudg., materialer, byggestyring og entrepriseavance Modningsomk. af hovedmatriklen, inkl. forsyningstilslutningsafg Salgsomk., ejendomsmægler 1,50% 284 Teknikerhonorar 7,0% 770 Byggerenter (50% træk) 3,5% 439 Developer fee 18,0% Bidrag til etablering af p faciliteter Værdi byggeret Værdi byggeret afrundet Ved beregningen af byggeretsværdien for almindelig detailhandel med udvalgsvarer (benævnt Detailhandel i beregningsmodellen) er der taget udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr pr. bruttoetagemeter. Prisen er beregnet på baggrund af en nettoleje på kr samt et nettostartafkastkrav på 6,00%. Nettolejen er beregnet på baggrund af en leje på kr pr. m 2 p.a., fratrukket 2% til administration og kr. 40 til udvendig vedligeholdelse. Byggeomkostninger estimeres til kr pr. etagemeter (bruttoareal), mens byggemodningsomkostninger er estimeret til kr. 500 pr. bruttoetagemeter. Developer fee er fastsat til 18%. Byggeretsværdien kan herefter fastsættes til kr pr. etagemeter ekskl. moms.

55 Herudover vurderes værdien af byggeretterne, som anvendes til dagligvarehandel: Dagligvarehandel Ekskl. moms Værdi pr. m² Kapitaliseret værdi Samlet salgspris Totalentreprise, inkl. håndværkerudg., materialer, byggestyring og entrepriseavance Modningsomk. af hovedmatriklen, inkl. forsyningstilslutningsafg Salgsomk., ejendomsmægler 1,50% 296 Teknikerhonorar 7,0% 700 Byggerenter (50% træk) 3,5% 402 Developer fee 18,0% Bidrag til etablering af p faciliteter 0 Værdi byggeret Værdi byggeret afrundet Ved beregningen af byggeretsværdien for dagligvarehandel (benævnt Dagligvare i beregningsmodellen) er der taget udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr pr. bruttoetagemeter. Prisen er beregnet på baggrund af en nettoleje på kr samt et nettostartafkastkrav på 6,00%. Nettolejen er beregnet på baggrund af en leje på kr pr. m 2 p.a., fratrukket 2% til administration og kr. 40 til udvendig vedligeholdelse. Byggeomkostninger estimeres til kr pr. etagemeter (bruttoareal), mens byggemodningsomkostninger er estimeret til kr. 500 pr. bruttoetagemeter. Developer fee er fastsat til 18%. Byggeretsværdien kan herefter fastsættes til kr pr. etagemeter ekskl. moms. 5.5 Offentlig Nybyggeri til kulturformål, uddannelse og øvrige bylivsfunktioner er fortrinsvist politisk bestemt og drives typisk på ikke kommercielle vilkår, hvilket gør, at prisfastsættelsen ikke nødvendigvis følger det generelle marked. Hertil kommer det forhold, at ejendomme til kulturelle formål kan være specialindrettet, hvilket medfører forøgede byggeomkostninger. Som udgangspunkt kan der anvendes byggeretsværdi for kontor og serviceerhverv, idet lejeniveauet ofte kan sammenlignes; dog kan der være en større sikkerhed for lejebetalingen, hvis der er tale om en offentlig lejer. Hvis den kulturelle institution ikke kan betale markedslejen som følge af lave driftsindtægter, kan der anvendes en subsidieret leje. Nybyggeriet til offentlig anvendelse skal dog alt andet lige, indregnes i

56 modellen for totaløkonomien i BTV. Derfor forudsættes det, at denne type nybyggeri på et gennemsnitligt plan, vil være underlagt en byggeretsværdi tilsvarende kontor. Byggeretsberegningen ser altså ud således: Offentlig Ekskl. moms Værdi pr. m² Kapitaliseret værdi Samlet salgspris Totalentreprise, inkl. håndværkerudg., materialer, byggestyring og entrepriseavance Modningsomk. af hovedmatriklen, inkl. forsyningstilslutningsafg Salgsomk., ejendomsmægler 1,50% 238 Teknikerhonorar 7,0% 700 Byggerenter (50% træk) 3,5% 397 Developer fee 18,0% Bidrag til etablering af p faciliteter Værdi byggeret 766 Værdi byggeret afrundet 750 Ved beregningen af byggeretsværdien for nybyggeri til offentlige formål, er der (ligesom for kontorer) taget udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr pr. bruttoetagemeter. Prisen er beregnet på baggrund af en nettoleje på kr. 950 samt et nettostartafkastkrav på 6,00%. Nettolejen er beregnet på baggrund af en leje på kr pr. m 2 p.a., fratrukket 2% til administration og kr. 30 til udvendig vedligeholdelse. Byggeomkostninger estimeres til kr pr. etagemeter (bruttoareal), mens byggemodningsomkostninger er estimeret til kr. 400 pr. bruttoetagemeter. Developer fee er fastsat til 18%. Byggeretsværdien kan herefter fastsættes til kr. 750 pr. etagemeter ekskl. moms.

57 6 Begrænsninger i opdrag og ansvar Sadolin & Albæk A/S anerkender og accepterer sit generelle og professionelle ansvar over for klienten i henhold til dette opdrag. Sadolin & Albæk kan af tredjemand ikke holdes ansvarlig for indholdet af nærværende notat. Sadolin & Albæk kan ikke drages til ansvar for eventuelle fejl og mangler på grund af fejlagtige, tilbageholdte eller unøjagtige oplysninger omkring de forhold, der er relevante for udarbejdelsen af dette notat. 7 Offentliggørelse Nærværende notat er udarbejdet udelukkende med klientens interne brug for øje og må kun blive offentliggjort eller videregivet til tredjepart, hvis der foreligger en udtrykkelig aftale med Sadolin & Albæk i så henseende. Notatet må ikke ligge frit tilgængeligt på internettet. 8 Kvalifikationer og interessekonflikter Undertegnede, Carsten Gørtz Petersen og Christopher Elgaard Jensen, Sadolin & Albæk A/S, Skovvejen 11, 8000 Aarhus C, erklærer hermed at handle som eksterne rådgivere og at være fri for enhver økonomisk eller anden interesse i sagen, som med rette kan forventes at have indflydelse på evnen til at give en uafhængig og neutral meningstilkendegivelse i forbindelse med nærværende notat. Aarhus, den 8. maj 2015 Sadolin & Albæk A/S Carsten Gørtz Petersen Direktør, partner, MRICS Christopher Elgaard Jensen Konsulent, cand.merc.aef

58

59 BILAG - INDLEDENDE OVERVEJELSER I FORHOLD TIL PERMANENT SIK- RING IMOD OVERSVØMMELSER FRA RANDERS FJORD VED HJÆLP AF EN SLUSE I FJORDUDLØBET VED UDBYHØJ RANDERS KOMMUNE, MAJ 2015

60 Notat Forvaltning: Miljø og teknik, Plan Dato: J.nr.: Br.nr.: 29. maj 2015 Udfærdiget af: LBJ Vedrørende: Indledende overvejelser i forhold til permanent sikring imod oversvømmelser fra Randers Fjord ved hjælp af en sluse i fjordudløbet ved Udbyhøj. Notatet sendes/sendt til: Baggrund Af Risikostyringsplanen for Randers Fjord fremgår det, at der fra midten af dette århundrede vil forekomme stormflodshændelser med vandstande på over cm, over det normale ca. hvert tyvende år. Sådanne stormfloder vil forårsage omfattende skader på indbo, erhverv og infrastruktur i de lavest beliggende områder i Randers, Uggelhuse og Udbyhøj. Miljøministeriet har kortlagt risikoen for værditabet ved en højvandshændelse på 180 cm over normalt i fjorden kombineret med en meget høj vandføring i Gudenåen. Det vurderes at en sådan hændelse vil forvolde meget store ødelæggelser og koste et betragteligt stort beløb. Derfor konkluderer risikostyringsplanen, at der er behov for i god tid at sikre særligt udsatte områder, hvor værditabet ved en oversvømmelse vil være størst. At beskytte sig imod stormflod kan foregå på flere måder. Diger kan forhøjes, terræn kan reguleres, byggeri kan tilpasses til at modstå stormflod eller der kan etableres en sluse som regulerer vandstanden i fjorden. Risikostyringsplanen foreslår, at indsatsen frem til år 2050 skal målrettes til at beskytte særligt udsatte områder, forsyning og infrastruktur. Dette kan ske ved hjælp af nye diger og forhøjelse/styrkelse af eksisterende diger, forhøjelse af terræn og kajkant eller gennem bygningstekniske løsninger. Risikostyringsplanen fastsætter endvidere at nybyggeri med gulvkote under 3 meter ikke tillades. Disse virkemidler passer bedst i forhold til muligheden for at kunne realisere nødvendige projekter indenfor en kortere tidsramme. Efter år 2050 vil der være behov for at finde nye løsninger til at sikre sig imod de klimarelaterede stigende havvandstande og de deraf oftere forekommende stormfloder. I den forbindelse nævnes etablering af en sluse for enden af Randers Fjord som den mest oplagte løsning. Som følge heraf beskriver risikostyringsplanen, at der i god tid er behov for en detailanalyse af et sluseprojekt for at skabe fuldt overblik over

61 - 2 - fordele og ulemper ved et sluseanlæg. Detailanalysen skal omhandle projektøkonomi, en cost benefit vurdering af samfundsøkonomi, og konsekvens for miljø, natur og erhverv. Dette notat beskriver, hvilke indledende spørgsmål og overvejelser, der nødvendige med henblik på en første afklaring og vurdering af et sluseprojekt. En mere dybdegående detailanalyse af en sluseløsning påbegyndes i 2015 og afsluttes inden udgangen af Der vil være behov for konsulenthjælp til denne opgave. Analysen har til hensigt at kvalificere beslutningsprocessen i forbindelse med vurdering og valg af fremtidens sikring imod stormfloder herunder de forskellige overvejelser, valg og beslutninger, der med udgangspunkt i projektet Byen til vandet, skal træffes af byrådet i de kommende år. Sluse i Randers Fjord Det altovervejende formål med en sluse i fjorden er at sikre, at vandstanden i fjorden til enhver tid og under alle vejrforhold, aldrig vil kunne udgøre en trussel for byerne langs fjorden, deres havneanlæg, broer, banedæmninger, motorvej og motorvejsbro og andre tekniske anlæg. I årene fra 2050 frem imod år 2100 vil normalvandstanden i fjorden være mellem 50 og 100 cm højere end i dag. Det betyder, at vandstande på 2.20 m og derover vil være sandsynligt forekommende hvert halvtredsindstyvende eller hundrede år, og at vandstande på omkring 180 cm kan forekomme i gennemsnit hvert tyvende år. Såfremt vandstanden i fjorden overstiger ca. 180 cm, vurderes det med baggrund i Miljøministeriets risikokortlægning som yderst kritisk for en række bygninger og for dele af havnearealerne i Randers, tekniske anlæg og forsyning samt for byerne Udbyhøj og Uggelhuse samt Allingåbro i Norddjurs Kommune. Det vil være en særdeles vanskelig og bekostelig opgave, at anlægge nye højere diger i Randers by og rundt om de øvrige byer langs Randers Fjord for at sikre sig imod oversvømmelser. Derfor er det relevant, at se på mulighederne for etablering af en sluse i fjorden eller ved udløbet af fjorden. Sluse eller diger eller begge dele? Der skal stilles og besvares en lang række spørgsmål inden der kan træffes beslutninger for eller imod igangsætningen af et sluseprojekt. Hvornår vil en sluse være en bedre løsning end diger set ud fra et økonomisk perspektiv? Hvor skal slusen placeres? Hvad koster det at anlægge en sluse? Skal der etableres pumpeanlæg til regulering af bagvand eller kan eksisterende diger bruges? Skal der etableres nye landanlæg? Kan der opnås merværdi ved projektet, fx broforbindelse i stedet for færge, mulighed for indskibning af større skibe til Randers Havn, afværge nyinvestering i sikker motorvejsforbindelse, bedre regulering af natur og dyrkede arealer osv.? Hvem skal finansiere projektet? Er det overhovedet muligt at etablere sluse i et beskyttet, værdifuldt og sårbart naturområde? I udarbejdelsen af Risikostyringsplanen for Randers Fjord indgik en overordnet vurdering af spørgsmålet om sluse eller ej. Spørgsmålet blev vurderet ud fra indhentede oplysninger om generelle erfaringer med sluse- og højvandslukker. Der blev ikke udført beregninger af konstruktionerne, hydrauliske beregninger, analyser af byggemetoder, eksakte priser på anlæg, påvirkning på natur m.m. Sluse ved Østbroforbindelsen eller ved Udbyhøj På idé-skitseplan blev der undersøgt to mulige placeringer af et slusesystem. Den første ved at benytte lokaliteten for den VVM undersøgte krydsning af Randers Fjord ved Romalt. Tanken var at opnå synergi

62 - 3 - med den nødvendige dæmning som den fremtidige vej og broforbindelse er planlagt placeret på (Østbroforbindelsen). Den anden placering af slusen er ved udmundingen af Randers Fjord. Denne placering vil kræve anlæg på land med en forhøjelse eksisterende diger og etablering af nye tværdiger over en minimum 2 km lang strækning. På det foreliggende grundlag er det særdeles usikkert at give en skønnet pris de to projekter. Det vil afhænge af, hvilket projekt der vælges, hvor slusen bedst kan anlægges, forhold til fjordbund og strøm osv. Såfremt projekterne bygges traditionelt med tilhørende dæmningsanlæg, kan de enkelte projekter løbe op i beløb mellem 1 og 2 mia. kr. 1) Hvis projekterne i stedet kan etablere på basis af mere simple principper, som fx de løsninger, der er præsenteret for Roskilde Fjord og ved Kerteminde, hvor liggende sluseporte på fjordbunden kan hæves ved stormflod, vil anlægssummen for et projekt formodentlig kunne reduceres en hel del. 2) Da systemet kun forventes anvendt sjældent i de første år vil driftsomkostningerne være begrænset, og det er vurderet, at først når den generelle havvandstand er steget med ca. 80 cm omkring år 2100, vil hyppigheden af lukningerne accelerere og medføre stigende driftsmæssige omkostninger. I forbindelse med udarbejdelse af risikostyringsplanen beregnede COWI effektiviteten af de to slusescenarier i forhold til regulering af vandstand ved Randers Bro. Beregnet vandstand ved Randers Bro ved etablering af sluse for år 2050 Beregningsscenarie 2050 Gentagelsesperiode Ingen sluse Sluse ved Østbro Sluse ved Udbyhøj I forhold til DVR90 I forhold til DVR90 I forhold til DVR90 Forekommende højvande ved vintermiddelafstrømning 1 år +1,43 m. +1,17 m. +0,47 m. Forekommende stormflod ved vintermiddelafstrømning 20 år +1,96 m. +1,30 m. +0,47 m. Forekommende stormflod ved vintermiddelafstrømning 100 år +2,16 m. +1,35 m. +0,47 m Kombineret hændelse: Højvande (1,43 m.) + Medianmaksimum afstrømning 25 år +1,51 m. +1,51 m. +0,71 m. Kombineret hændelse: Stormflod (1,96 m.) + Medianmaksimum afstrømning 500 år +1,97 m. +1,90 m. +0,72 m. Kombineret hændelse: Stormflod (1,96 m.) + Maksimum afstrømning (10. år) år +1,97 m. +1,92 m. +0,74 m. Beregningen viser: Ved ekstreme stormflodshændelser og vintermiddelafstrømning i Gudenåen, som er den typiske afstrømningssituation under stormflod, vil en højvandssikring i form af en sluse have en stor effekt. Vandstandens maksimum kan sænkes med cm med en sluse i Østbroen. Med en slu- 1) En vurdering af den samlede anlægssum ved et omfattende sluseprojekt er overordentlig usikker. For at kunne give et brugbart prisoverslag skal der først foreligge en detaljeret analyse af området med tilhørende opgave- og projektbeskrivelse. Den anslåede beløbsstørrelse på mellem 1 og 1 mia. kr. relaterer sig til en vurdering i forhold til kendte udgifter fra et lignende anlæg, Emssperwerk i Tyskland (Ostfriesland), som kostede ca. 1,7 mia. kr. for et lidt større sluseanlæg (476 meter, 6 sluseporte). 2 ) Den samlede længde af hele slusekonstruktionen i Roskilde Fjord ved Kong Frederiks Bro er 700 meter, mens selve åbningen med fire liggende sluseporte vil være på 140 meter. Rambøll har vurderet prisen for dette sluseprojekt væsentligt lavere end prisen på Emssperwerk. Det skal siges, at forholdene ved Kong Frederiks Bro ikke er sammenlignelige med Udbyhøj, selvom hele konstruktionen vil være på ca. samme længde. Der vil antageligt være brug for det dobbelte antal porte i Udbyhøj, suppleret med forhøjelse af diger og etablering af nye anlæg på land. Princippet med liggende sluseporte på fjordbunden som hæves ved stormflod, kaldes Moses systemet og kendes fra Venedig, hvor det er etableret og fungerer i praksis.

63 - 4 - se for enden af fjorden, vil forskellen i vandstanden i forhold til ingen sluse være på cm. Sker stormflodshændelsen samtidig med en ekstremafstrømning (medianmaksimum eller derover), vil en Østbro-sluse ikke have god effekt, da vandstanden stiger på indersiden næsten i samme takt som stormflodshændelsen. Slusen ved Udbyhøj vil stadig være effektiv og sænke vandstanden med op til 120 cm. Kravene til Randers Havns hovedindløb en ca. 80 m fri bredde og ingen obstruktioner. Denne begrænsning taler for en teknisk løsning med nedfældelige portklapper, svarende til projekt Moses ved Venedig og projektforslagene i forhold til Roskilde Fjord og Kerteminde. Et sådant projekt vil forventelig ikke kræve bemanding 24-7, da skibene kan passere uden brovagt. Kilde: Geowiki.tistory.com Tegningen viser i skitse Moses systemet, modificeret til en vanddybde på 6-8 m, som er vanddybden i Randers Havn. Systemet består af følgende hovedelementer: En betonkonstruktion nedsænket i havbunden med overside i niveau med denne. Konstruktionen udføres som præfabrikerede betonsektioner som placeres på forberedte stenpuder. Lukkeklapper udført som hule stålporte der drejer omkring vandrette aksler. I lukket tilstand er portene nedfældet i betonkonstruktionen, således at gennemsejlingsdybden er 8 m. Betonkonstruktioner i hver side af indløbet. Disse danner tætte overgange til bølgebryderne. Systemet fungerer ved at der ved højvandsvarsel indblæses luft i portkamrene således at portklapperne drejes op til en position ca. 30 grader fra lodret. Herved lukkes indløbet for vandindstrømning da alle samlinger er tætte. Moses systemet er hurtigt fungerende og fleksibelt m.h.t. til højvandsstand, da portklapperne kan rejses på få timer og til forskellige vinkler dvs. vandstandshøjder. Ved varsel af forventet højvandsstand på over ca. 1,8 m over det normale og ifølge fastlagte kriterier, klargøres alle lukkesystemer for lukning, som besluttes og startes 3-5 timer før den kritiske højvandstand forventes. Skibsfarten og privat sejlads adviseres og advarselslys aktiveres. Diger kontra sluse? En stor del af de lavt liggende arealer langs med Randers Fjord er i dag beskyttede mod højvande med diger. Disse jorddiger skal, i takt med at havvandstanden stiger og sandsynligheden for oversvømmelser øges, forhøjes og stabiliseres, hvis deres funktion skal bibeholdes. Såfremt alle digerne langs Randers Fjord skal sikres og forhøjes vil de samlede udgifter beløbe sig til mellem mio. kr. alt efter digets valgte sikkerhedsstandard.