RESULTAT AF ØKONOMIBEREGNINGER INDHOLD. 1 Overordnet overblik Beregning af den økonomiske følsomhed 4. 2 Helhedsplanens forudsætninger 5

Transkript

1 RINGSTED KOMMUNE RESULTAT AF ØKONOMIBEREGNINGER INDHOLD 1 Overordnet overblik Beregning af den økonomiske følsomhed 4 2 Helhedsplanens forudsætninger 5 3 Uddybning af cashflow beregninger Opgørelse af arealværdien 7 4 Tolkning af resultatet Alternative business cases Mulighed for øgede indtægter Finansiering 10 5 Anbefaling 11 Bilag 1. Cash flow 2. Finansieringsbehov 3. Omkostningsspecifikation 4. Grundsalg 5. Beregning på alternativer

2 2 RESULTAT AF ØKONOMIBEREGNINGER 1 Overordnet overblik I dette notat beskrives resultatet af økonomiberegningerne for udviklingen af erhvervsområdet på Jordemodervej. Beregningerne er foretaget ud fra forudsætningerne i helhedsplanen. I "Baggrundsnotat for økonomiberegninger" er beskrevet de forudsætninger, der er anvendt til beregningerne. Der er regnet på indtægts- og udgiftssiden ud fra samme grundlæggende forudsætninger. Nedenstående tabel definerer de forudsætninger, der er anvendt i beregningen af indtægter og udgifter, ved beregning af nutidsværdien og i den tilhørende cash-flow beregning. Forudsætningerne er alle taget på basis af en konservativ tilgang til vurderingen af projektet. Indtægt Grundlæggende forudsætninger Samlet indtægt for grundsalg over en periode på 20 år. Salgsprisen regnes til 275 kr. pr. m². For grunde med skel til motorvejen regnes med 325 kr. pr. m² med undtagelse af den nye matrikel 4B, der regnes til den generelle pris på 275 kr. pr. m² pga. grundens udformning samt et registreret fortidsminde på grunden. Alle salgspriser er eksklusiv tilslutningsbidrag. Anlæg uden tillægsarbejder Tillægsarbejder Generelle omkostninger Risikotillæg Rene anlægsomkostninger, dvs. uden midler afsat til tillægsarbejder Der er afsat 20% af anlægsomkostningerne til eventuelle tillægsarbejder (samme niveau som et traditionelt anlægsarbejde) Omfatter bl.a. projekteringsomkostninger, geotekniske undersøgelser, landinspektør, salg og marketing, administration, servitutgennemgang og udarbejdelse af grundejerforeningsvedtægter. Risikotillægget skal dække øgede anlægsomkostninger, evt. øgede udgifter til arealerhvervelse samt bygherrens reserver. Da projektet befinder sig på et tidligt stade er risikotillægget sat til 35 % Refusionsomkostninger Tidligere købte arealer Refusionsomkostningerne udgør 5% af salgspriserne for grundene. Det er en reserve, som skal dække det tilfælde, at kommunen må refundere en grundkøber udgifter til nødvendige supplerende geotekniske undersøgelser. De udgifter kommunen har haft til er-

3 RESULTAT AF ØKONOMIBEREGNINGER 3 Nødvendige arealerhvervelser Indtægter - udgifter Nutidsværdi hvervelse af arealerne er opgjort til 51,1 mio. kr. Det dækker den afholdte egenfinansiering af købsprisen samt de løbende afdrag, der er og vil blive betalt på lånefinansieringen. Der er indregnet udgift til eventuel overtagelse/mageskifte af hhv. PBIs (delvis overtagelse) og DSVs (evt. fuld overtagelse) grunde i området. Angiver balancen mellem indtægter og udgifter. Summen af alle indtægter og udgifter over en 20 årig periode omregnet til "dagens priser". Der regnes med en kalkulationsrente på 6%. 1 Nedenstående tabel angiver den beregning, der er baseret på den konservative business case i hht. ovenstående forudsætninger, hvor er er indregnet en stor sikkerhed for, at projektet vil kunne gennemføres indenfor rammen: mio. kr. Hovedscenarie Indtægt 218,2 Anlæg uden tillægsarbejder -63,8 Tillægsarbejder -12,8 Generelle omkostninger -17,8 Risikotillæg -33,5 Refusionsomkostninger -10,9 Tidligere købte arealer -51,1 Nødvendige arealerhvervelser -14,2 Indtægter - udgifter 14,1 Nutidsværdi -21,4 1 Kalkulationsrenten er den rentesats, der bruges til at regne værdien af betalinger over tid. Denne værdi er nutidsværdien. Kalkulationsrenten er en sats, der afspejler låneomkostninger, afkast på egenfinansiering og risiko. De 6% er anbefalet af Finansministeriet til beregning af samfundsøkonomiske konsekvenser.

4 1.1 Beregning af den økonomiske følsomhed Som tidligere nævnt er forudsætningerne for den tidligere beregningen baseret på en konservativ vurdering. Risikoen ved dette er naturligvis, at når man for alle forudsætninger tager den mest konservative tilgang, så bliver resultatet tilsvarende konservativt. Derfor er der efterfølgende lavet en beregning, der er mindre konservativ/mere optimistisk. I nedenstående tabel angives det økonomiske spænd, som fremkommer, hvis man dels bruger den gennemgående konservative tilgang og dels udfører den samme beregning, men ud fra en mindre konservativ, men stadig realistisk tilgang. Denne tilgang er i det følgende benævnt "optimistisk". Beregningerne er således gennemført ved at regne på følgende: Konservativ Optimistisk Grundsalg 20 år 15 år Risikotillæg 35% 20% Det giver følgende resultat i henholdsvis det konservative og det optimistiske, men realistiske, scenarie: mio. kr. Hovedscenarie Indtægter udgifter, konservativ 14,1 Indtægter udgifter, optimistisk 28,3 Nutidsværdi, konservativ -21,4 Nutidsværdi, optimistisk -0,1 Virkningen af de enkelte elementer isoleret set er vist i denne tabel: mio. kr. Indtægter-udgifter Nutidsværdi Grundsalg fra 20 til 15 år -0,2 +9,1 Risikotillæg fra 35% til 20% +14,4 +11,9

5 2 Helhedsplanens forudsætninger Helhedsplanen er karakteriseret ved følgende: Maximalt areal til salg, samlet m². I det salgbare areal er kun medtaget de arealer, som kommunen allerede ejer eller overtager i projektet. Herudover er der arealer på m², der ejes af PBI. Salgspris 275 kr. pr. m², 325 kr. pr. m² på grunde langs motorvej Smalt tværsnit for både primær og sekundærvej. Areal ved det gamle jernbanespor er inddraget i arealet Afvanding etableres som traditionelt system Beplantning etableres på egen grund iht. helhedsplanen, grundejer betaler selv udgift til etablering Der refereres i øvrigt til forudsætningsnotatet. Opdelingen i omkostninger pr. etape er baseret på, at omkostninger til anlæg, arealerhvervelse m.v. først realiseres, når den pågældende etape påbegyndes. I nedenstående tabel ses, hvordan økonomien fordeler sig på de to etaper for hhv. den konservative og optimistiske variant. Scenariet er baseret på, at udviklingen af etape 2 først igangsættes, når alle grundene i etape 1 er solgt. Det er forudsat, at grundsalg i etape 1 er afsluttet efter 14 år i den konservative variant og efter 11 år i den optimistiske variant. mio. kr. Etape 1 Etape 2 Total Indtægt 140,7 77,5 218,2 Anlæg uden tillægsarbejder -45,6-18,2-63,8 Tillægsarbejder -9,1-3,6-12,8 Generelle omkostninger -13,0-4,8-17,8 Risikotillæg, konservativ -21,3-12,3-33,5 Risikotillæg, optimistisk -14,0-7,7-21,7 Refusionsomkostninger -7,0-3,9-10,9 Tidligere købte arealer -49,0-2,2-51,1 Nødvendige arealerhvervelser -2,2-12,0-14,2 Indtægter udgifter, konservativ -6,4 20,5 14,1 Nutidsværdi, konservativ -28,8 7,4-21,4 Indtægter udgifter, optimistisk 5,0 23,3 28,3 Nutidsværdi, optimistisk -12,5 12,4-0,1

6 6 RESULTAT AF ØKONOMIBEREGNINGER 3 Uddybning af cashflow beregninger Beregningen af cashflow tager hensyn til fordelingen af indtægter og udgifter over tid. På den tidsmæssige fordeling af indtægter og udgifter kan det tydeligt ses, at der er store startomkostninger (primært anlægsudgift) i forbindelse med byggemodningen. Grundsalget foregår derimod løbende over en længere årrække, med indtægterne relativt jævnt fordelt over tid. Fordelingen af det enkelte års nettoresultat er vist i de følgende to diagrammer, hvor den akkumulerede sum af årenes indtægter og udgifter også er vist (markeret med rød). Det skal bemærkes, at der ikke er omkostninger til forsyning med i beregningen, da disse omkostninger er forudsat afholdt af de enkelte forsyningsselskaber. Dog er tilslutningsbidrag til kloak og regnvand med som både en byggemodningsomkostning og en indtægt, der indbringes løbende i takt med grundsalget. I modellen starter byggemodningen af etape 2, når hele etape 1 forventes at væres solgt. Etape 2 starter derfor først i 2032 i den konservative variant og i 2028 i den optimistiske variant. Som det ses af nedenstående diagram, så er det i den konservative variant relativt sent, at der er økonomiske balance mellem indtægter og udgifter. Først i år 2035 forventes økonomien at gå i nul, hvilket er næsten sammenfaldende med afslutningen af grundsalg, som forventes i 2036.

7 RESULTAT AF ØKONOMIBEREGNINGER 7 I den optimistiske variant, forventes der økonomisk balance allerede i 2029, mens grundsalg ventes afsluttet i I begge scenarier er der i etape 1 år med relativt få eller ingen indtægter. Det skyldes, at der i de år forventes solgt nogle af de mindre grunde, der er placeret i den nordvestlige del af området, hvor Jordemodervej tilsluttes Østre Ringvej. Disse grunde er ejet af PBI, og kommunen får derfor ikke indtægterne med i sin økonomibetragtning. Fordelingen af grundsalg i de to varianter kan ses i bilag Opgørelse af arealværdien De udgifter, som Ringsted Kommune har haft til opkøb af arealerne er medtaget i beregningen i business casen. Det er økonomisk set det korrekte at gøre. I ovenstående beregninger er inkluderet udgifter på 51,1 mio. kr. til erhvervelse af jord. Udgiften omfatter 15,6 mio. kr., der er betalt kontant, og 35,5 mio. kr. til afdrag på lån. Der er en samlet restgæld på lånene på 26,6 mio. kr. ultimo Da en del af omkostningen allerede er afholdt, kan man dog vælge at betragte den del af opkøbet som en strategisk investering i byens udvikling en såkaldt sunk cost, dvs. at projektøkonomien ikke skal belastes af den omkostning. Man vælger således at se på omkostningen, som værende afholdt og afskrevet og denne kan derfor trækkes ud af økonomien. Såfremt de 24,6 mio. kr., der allerede er betalt, trækkes ud af økonomien, så justeres indtægt- udgiftssiden i det konservative scenarie tilsvarende til en samlet indtægt på 38,7 mio. Dette svarer til en nutidsværdi på 2,7 mio. kr. En sammenligning af nøgletallene for scenarierne henholdsvis med og uden de tidligere afholdte arealomkostninger er vist i nedenstående tabel.

8 8 RESULTAT AF ØKONOMIBEREGNINGER Cashflow for henholdsvis den konservative og den mere optimistiske beregning, hvor de tidligere afholdte arealomkostninger er udeladt som en såkaldt sunk cost, er vist i de to følgende diagrammer:

9 RESULTAT AF ØKONOMIBEREGNINGER 9 4 Tolkning af resultatet Når resultatet af økonomiberegningen er en nutidsværdi, der i det konservative scenarie er negativ, er det nærliggende at se på elementer, der kan gøre business casen for projektet bedre eller i hvert fald skabe større forståelse for resultatet. Grundlæggende er det dog vigtigt at anerkende, at erhvervsudviklingsprojekter typisk gennemføres i kommunalt regi, netop fordi de er omkostningstunge at gennemføre og indtjeningsgrundlaget typisk kun ligger marginalt højere end udgifterne til opkøb og modning. I det følgende gennemgås forskellige muligheder for optimering: 4.1 Alternative business cases Som alternativ til at udvikle arealet ved Jordemodervej, kan kommunen vælge at lade arealet ligge i håb om, at business casen forbedres på sigt f.eks. ved en stigning i grundprisen. Der er regnet på dette scenarie ud fra en betragtning om, at kommunen tilbagebetaler lånet, men ellers lader arealet ligge, altså et "stand still" scenarie. Den årlige ydelse på lånefinansieringen er 2,2 mio. kr. Samtidig modtager Ringsted Kommune 0,4 mio. kr. i forpagtningsindtægt på ejendommene. Samlet set har "stand still" scenariet en årlig omkostning på 1,8 mio. kr., hvoraf de 1,2 mio. kr. i 2017 er afdrag. Alternativt kan kommunen vælge at sælge arealet fra ved at lægge jorden om til landbrugsjord. Også i dette "stop" scenarie skal kommunen tilbagebetale de lån, der er etableret i forbindelse med opkøb af jorden. Hvis området til skovrejsning bibeholdes, kan kommunen i alt sælge m² areal i området. Hvis der regnes med en landbrugsjordspris på 20 kr. pr. m², giver det en samlet salgspris på 15,8 mio. kr. Der er ved udgangen af 2017 restgæld i jorden for 25,4 mio. kr. Et salg af arealet som landbrugsjord vil derfor give et underskud på 9,6 mio. kr. ved salg ved udgangen af Det skyldes, at en del af jorden i sin tid er købt dyrere (op til 60 kr. pr. m²). Dertil kommer, at der siden købstidspunktet og til ultimo 2016 er betalt 24,6 mio. kr. i egenfinansiering og afdrag, Der betales yderligere 1,2 mio. kr. til afdrag i 2017, således at der samlet er betalt 25,8 mio. kr. ved udgangen af Det samlede tab for "stop" scenariet vil derfor i alt være 35,4 mio. kr. Det skal bemærkes, at der i tillæg til dette har været betalt renter og bidrag for 11,4 mio. kr. til og med Disse historiske omkostninger er ikke medtaget i opgørelsen eller beregningerne. Det kan altså konkluderes, at den bedste business case er at udvikle området ved Jordemodervej som erhvervsudstykning iht. helhedsplanen. Nedenstående tal inkluderer alle omkostninger til arealerhvervelse: Udvikling af området Jordemodervej, økonomisk spænd mellem og 0 millioner kr. Samlet tab ved omlægge til landbrugsjord og sælge: mio. kr.

10 10 RESULTAT AF ØKONOMIBEREGNINGER En nutidsværdi på / 0 bør sammenlignes med tab på 35.4 Samlet omkostning ved "Stand Still" mio. kr. pr år. 4.2 Mulighed for øgede indtægter Øgede indtægter skal findes i grundsalget. Det er klart, at hvis priserne i markedet stiger, vil de samlede indtægter stige og den økonomiske case bliver bedre. En stigning i m²-priserne på 5% vil give en bedre nutidsværdi for projektet på 7,7 mio. kr. i den konservative variant og 10,1 mio. kr. i den optimistiske variant. Tilsvarende gælder det, at nutidsværdien vil forværres med samme beløb, hvis salgspriserne falder med 5%. Det betyder, at analysen er meget følsom overfor ændringer i salgspriserne. I den konservative variant vil en salgspris på 315 kr. pr. m² i området give breakeven svarende til en nutidsværdi på 0 kr. I det optimistiske scenarie vil priserne for break-even være en pris på 250 kr. pr. m². I begge tilfælde regnes stadig med et tillæg på 50 kr. pr. m² langs motorvejen. Som nævnt i baggrundsnotatet er der regnet med den forudsætning, at kommunen skal overtage arealer fra PBI og DSV gennem køb. Alternativt kan der ske mageskifte af arealer, i stedet for overtagelse mod kontant betaling. Dette vil sandsynligvis have en positiv effekt for projektet, men størrelsen kan kun fastsættes ved, at der indledes konkrete forhandlinger med de to grundejere. 4.3 Finansiering Størstedelen af budgetposterne i cash flow modellen er ikke finansierede på nuværende tidspunkt, men kræver nye bevillinger. Det årlige behov for finansiering er vist i nedenstående to diagrammer for henholdsvis det konservative og det optimistiske scenarie. Da tidspunktet for udgifterne er rimelige sikre, mens indtægtssiden (grundsalget) kun kan estimeres, bør der ved opstart sikres finansiering af hele udgiftssiden. Det akkumulerede finansieringsbehov (linjen) i diagrammerne viser, hvordan finansieringen udvikler sig over årene forudsat, at grundene bliver solgt som estimeret og at alle indtægter bruges til at nedbringe projektets gæld.

11 RESULTAT AF ØKONOMIBEREGNINGER 11 Tallene er specificeret yderligere i bilag 2. 5 Anbefaling Udviklingen af Jordemodervej som erhvervsområde er et projekt, der er forbundet med meget store byggemodningsomkostninger og en indtægt fra grundsalg, der fordeler sig over en relativt lang tidshorisont. Beregningerne baserer sig på konservative overslag og tillæg, hvilket giver et meget robust overslag, med stor sikkerhed for, at økonomien holder. Den optimistiske variant viser, hvad resultatet potentielt kan blive, hvis projektet forløber lidt bedre dvs. med et hurtigere grundsalg og lavere omkostninger. Såfremt området afvikles (scenarie stop), så er der som tidligere nævnt et reelt tab på 35,4 mio. kr. Det vil sige, at når man vurderer business cases for Jordemodervej, så skal man huske, at alternativet til at udstykke området er, at man må realisere et reelt tab på 35,4 mio. kr.

12 12 RESULTAT AF ØKONOMIBEREGNINGER Samlet set er den økonomiske vurdering, at der er tale om et projekt, der er realiserbart. Samtidig er det et projekt, der er meget følsomt overfor ændringer i grundpriser, brug af reserver og tidshorisonten for udviklingen af det samlede projekt. Anbefalingen er derfor, at projektet kan igangsættes, men at der bør fokuseres løbende på omkostningssiden. Anlægsomkostningerne bør minimeres og udviklingen i grundpriser på erhvervsmodninger bør følges tæt. Der bør være stort fokus på at sælge grundene inden for en så kort tidshorisont som mulig. Det kan i den forbindelse overvejes, om der bør sættes yderligere omkostninger af til salg og markedsføring.