Erik Bossen Master i Strategisk Byplanlægning Sadolin & Albæk, Dir., Cand. silv., MRICS Frank Hoffmann Rambøll A/S Landskabsarkitekt

Transkript

1 Referat AcadreU serid Forum Interesseforum Områdefornyelse ved Buchwaldsvej og Smedevej. Tid Tirsdag den 21. marts 2017, Sted TEP Tommerup Erhvervspark, Østerbro 4, 5690 Tommerup Deltagere for Assens Kommune Dan Gørtz Formand, Erhvervs- og Beskæftigelsesudv. Peter Nielsen Plan og Kulturchef Peter Jakob Rask Arkitekt Tamara W. Henriksen Landskabsarkitekt Erik Bossen Master i Strategisk Byplanlægning Ole Hjorth Sadolin & Albæk, Dir., Cand. silv., MRICS Frank Hoffmann Rambøll A/S Landskabsarkitekt 27. marts 2017 Sags id: 15/29113 Kontaktperson: Erik Bossen erbos@assens.dk Dir. tlf.: Velkomst ved Dan Gørtz, formand for Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget. Dan Gørtz nævnte i sin velkomst, de gode erfaringer som tilflyttere til Tommerup har gjort. Han fremhævede, at det 6 ha store område med den stationsnære beliggenhed i Tommerup st. by har gode udviklingsmuligheder. Området ligger desuden i Forstadsbåndet til Odense, hvor Assens byråd ønsker øget bosætning og erhvervsudvikling. De fremmødte gæster og deltagere præsentererede sig derefter. En deltagerliste er indsat sidst i referatet. 2. Gennemgang af formål, proces og baggrund for Interessentforum. ved Erik Bossen Kommunen har indkøbt undersøgelser med henblik på at afdække og formidle viden, der kan fremme en omdannelse af og investeringer i området. Analyser og undersøgelserne indgår i udarbejdelse af en overordnet strukturplan. Et udkast til strukturplanen præsenteres for Interessentforum sidst i april eller i starten af maj. De gennemførte analyser og undersøgelserne omfatter - Geoteknik og jordforurening - Trafikanalyse - Støj og lugt - Håndtering af overfladevand - Afsætnings- og markedsanalyse

2 Strukturplan kommer blandt andet til at beskrive bebyggelses-, vejog stistrukturer med henblik på, at der efterfølgende kan gennemføres byggeretsgivende lokalplanlægning for konkrete projekter. 3. Sammenfatning af undersøgelser og redegørelser ved Erik Bossen Erik gennemgik kort de enkelte undersøgelser 1, som vil indgå i det kommende arbejde. De konkrete rapporter vil som pdf blive tilgængelige for interessenterne. Geotekniske undersøgelser Boreprøver viser, at der er områder mod nord, øst og syd-øst, der skal pælefunderes, mens funderingsforholdene i andre områder er normale. Ved konkrete projekter vil de geotekniske undersøgelser skulle suppleres med yderligere boringer. Jordforurening Der er gennemført en screening for jordforureninger ud fra historiske kort og viden om tidligere anvendelser. Screeningen er lagt til grund for prøveudtagning i området for at kortlægge sandsynlige forureninger. Screening viser, at der er steder med forurening af overfladejord. Der er derimod ikke jordprøver, der viser væsentlig forurening af oliekomponenter og klorerede opløsningsmidler. Der må dog forventes forurening med klorerede opløsningsmidler, hvor der har været affedtningskar og dybmalekar (Buchwaldsvej 34 og 35)l Der er desuden konstateret en kraftig olie forurening omkring en fyringsolietank. Regnvandshåndtering Undersøgelsen af muligheder for regnvandshåndtering viser, at der er begrænset mulighed for nedsivning på grund af et højt grundvandsspejl. Undersøgelsen foreslår, at regnvand ledes til tre lavninger i området, hvorefter det ledes til regnvandssystemet. Støjforhold Beregninger af støjen fra jernbanen viser, at støjen i den østlige del af området ligger over den tilladte grænseværdi for boliger. Der bør derfor etableres en støjdæmpning som skærm eller vold. En støjmæssigt optimal støjskærm langs jernbanen er vurderet til omkring 2,4 mil. ekskl. moms. Som standard skal der desuden holdes en afstand på 50 m til banen på grund af vibrationer, medmindre det ved måling kan eftervises, at vibrationerne er acceptable tættere på banen. Der er desuden beregnet støj fra eventuel sandblæsning af stålkonstruktioner hos VSM Contractors A/S. Beregningerne viser, at støjen som udgangspunkt ligger under de gældende 1 Med hensyn til redegørelser, resultater og anbefalinger henvises til de konkrete rapporter. Rapporterne kan fås ved henvendelse til Assens Kommune. Side 2 af 6

3 grænseværdier i forhold til boliger. Fjernes hallen umiddelbart nord for sandblæsningshallen, skal der dog gennemføres andre støjdæmpende tiltag. Trafikanalysen viser, at der ikke skulle være trafikale problemer med en ny boligbebyggelse på boliger. Den omkringliggende infrastruktur vurderes at kunne optage den øgede trafik. Analysen anbefaler, at der etableres fortov langs Smedevej. Der var blandt deltagerne delte holdninger til, om Smedevej var bred nok til cykelsti og fortov. 4. Gennemgang af afsætningsanalyse ved Ole Hjorth, Sadolin & Albæk A/S har som erhvervsmægler med kontorer i København og Århus bred erfaring med opgaver på tilsvarende placeringer. De gennemfører værdiansættelser af byudviklingsprojekter i hele landet herunder på Fyn blandt andet ved Thomas B. Thriges Gade i Odense og i forbindelse med havneudvikling i Svendborg. Afsætnings- og investeringsanalysen vurderer Efterspørgsel, mulige beboertyper og forventninger til afsætningshorisont. Faktorer som kan skabe en efterspørgsel herunder befolkningsudviklingen, attraktive boligtyper, befolkningens ændrede alderssammensætning, behov og boligønsker samt pendling. Investorer (Pensionskasser er ikke interesseret pga. for lille volumen) Byggeretspriser Samlet projektøkonomi Anbefalinger Ole Hjort gennemgik alderssammensætning i kommunen og Tommerup st.. Der bliver flere ældre og flere børnefamilier. Boligbyggeriet har i gennemsnit de senere år i Assens Kommune ligget på ca. 100 boliger pr. år i form af åben/lav og tæt/lav, hvorimod der ikke er opført etageboliger i Assens Kommune. Folketallet i kommunen er ikke steget, så nybyggeriet skyldes ændrede behov. En geodemografisk analyse af befolkningssammensætningen i Tommerup st. viser en overvægt af ressourcestærke familier, indtægter i den højere ende og en overvægt af velstillede børnefamilier, samt seniorer i gode kår. Huspriserne anslås til kurs i forhold til niveauet i Odense SV og Bellinge. Side 3 af 6

4 Anbefalingen til ny bebyggelse er rækkehusbebyggelse og eventuelt etageboliger. Der kan ca. være 45 parceller af 800 m 2 til parcelhuse på arealet, men de vil være væsentligt mindre rentable fordi, de ikke forventes at kunne sælges til mere end kr. inkl. moms pr. parcel. Byggeretsværdien for tæt-lav bebyggelse ligger ret lavt på 350 kr./m 2. ved køb af råjord. Til sammenligning ligger Odense på ca. 750 kr./m 2. Der er anslået udgifter til nedrivning (i alt ca. 4 mil. kr.), vejanlæg (ca. 2,2 mil kr.), støjskærm(ca. 2,4 mil kr.), jordforurening (anslået til ca. 3 mil. kr.), belysning og byrum (ca kr.). Det er vurderet, at det tager år før området er udbygget og boligerne afsat. Det kan kræve tilførsel af kapital (støtte) udefra at omdanne området til boliger. Udgiften til jordforurening bør kvalificeres bedre end, den umiddelbart er anslået. Der er udarbejdet en Cashflow model, som er baseret på en lang afsætnings horisont, en etapevis udbygning, at udgifter og indtægter ikke falder på samme tid, en diskonteringsrente på 10 % og en inflation på 2 %. Et forrentningskrav på 10 % tager udgangspunkt, at det er ejendomsejerne, som udvikler området. Eksterne investorer forventes derimod at have højere krav til forrentning. For rækkehuse/etageboliger viser cashflow-modellen en negativ nutidsværdi med -5,2 mil kr. og -9,2 mil kr. for parcelhus grunde. Karin Bjerre (Domhusgaarden) vurderede, at det banenære område kan sammenlignes med almennyttige boliger i Langeskov, hvor der ikke har været problemer med udlejningen. Ole Hjort anbefalede, at der ikke satses på ungdomsboliger, fordi de studerende formodes at ønske postadresse i Odense. Den generelle anbefaling fra Ole Hjort lyder, at projektet har gode muligheder grundet den centrale beliggenhed og togforbindelsen. Boligerne vil blandt andet være efterspurgt af ressourcestærke seniorer og børnefamilier. En rentabel projektøkonomi forudsætter en stigende befolkningsudvikling, stigende huspriser eller, at kommunen yder lidt fødselshjælp til projektet eksempelvis i form af tilskud til nedrivning og vejtilslutning. Befolkningsudviklingen og huspriser ændres næppe, så det afgørende for et vellykket projekt vil altså være, om kommunen vil fremme det. Bemærkninger fra deltagerne: Der blev gjort opmærksom på, at børnefamilier også mangler lejligheder. Side 4 af 6

5 Finn Thomsen mente, at vejen frem vil være at starte med almennyttigt boligbyggeri og, at udviklingen af området bør sættes i gang på en gang ellers, giver det konflikter og er ikke attraktivt for tilflytter. Han har en strukturplan fra tidligere, som han vil sende og, som kommunen gerne må bruge. En deltager fra Lokalrådet gjorde opmærksom på, at kvalitet i byggeriet er vigtigt for at ramme målgruppen og, at diversitet i boligtyper er ønsket. Det blev også tilkendegivet, at der er få gener ved at bo tæt på banen - man høre den næsten ikke. Andelsboligforeningen vurderede, at de vil være interesseret i at opføre seniorboliger. Der blev spurgt til om unge er en gruppe at satse på? Ole Hjort vurderede det ikke i og med, at de unge vil bo midt i det hele og antageligt vil have en mental blokering i forhold til Tommerup. Finn Thomsen henviste til en dom vedrørende tilslutningsafgift for etageboligbyggeri i Århus, som måske kan minimere udgiften. 5. Afslutning samt kommentarer Dan Gørtz rundede mødet af og nævnte blandt andet, at man bør satse på rækkehuse/etageboligbebyggelse, fordi det er det, der giver økonomisk mening og, det ikke skaber en konkurrence situation til Tommerup Vest (åben-lav udstykning), at der bør være midler til almennyttigt boligbyggeri i kommunen, at en etapeopdeling kan være problematisk sammenlignet med at få hele området ryddet, hvis folk skal finde det attraktivt at flytte til området. Til sidst blev det bemærket at den forudsatte støjskærm bør undersøges nærmere vedrørende udførelse og pris, at en skitse til strukturplanen forventes fremlagt ved næste møde (sidst i april eller starten af maj) Side 5 af 6

6 Tilmeldte deltagere Nedenfor en liste og de tilmeldte (og fremmødte) deltagere. Derudover var der 1-2 deltagere, som vi desværre ikke fik noteret navnet på. Navn Selskab Ejendom Brit Kristensen Smedevej 15 Torben Kristensen Smedevej 15 Ivan Damsted Larsen Smedevej 4 Bjarne Damsted Larsen Smedevej 4 Kim Reymond Jørgensen KRJ Ejendomme ApS Buchwaldsvej 28 Claus Godsk Jensen VSM Contractors A/S Smedevej 12 Knud Svinding DH Gulve ApS Buchwaldsvej 24 Johnny Arentoft Svane Ashil Farokh Martin Winther-Gaasvig Dorte Knudsen Karin Bjerre René S. Larsen Ejendomsadministration Finn Thomsen Tommeruppernes Lokalråd Tommeruppernes Lokalråd Tommeruppernes Lokalråd Tommerup Andelsboligforening Domhusgaarden Domhusgaarden Finjet Projektudvikling ApS Side 6 af 6