Nye opgaver for bestyrelsen ved overdragelse af andele

Transkript

1 Nye opgaver for bestyrelsen ved overdragelse af andele De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven Hvorfor har man ændret reglerne? Forbedring af beslutningsgrundlaget Gennemsigtighed på andelsboligmarkedet Imødegå kritik efter finanskrisen, og resultaterne af ministerens undersøgelse af renteswaplånene 1

2 De nye regler i andelsboligforeningsloven Hvad er det nye i andelsboligforeningsloven? Krav om note i årsrapporten ved støttet byggeri Krav om at overdrageren udleverer såvel dokumenter og nøgleoplysninger om foreningen og boligen Bemyndigelse til ministeren til at fastsætte nærmere regler om dokumenter og nøgleoplysninger Krav om at penge- og kreditinstitutter bidrager til oplysningsgrundlaget med finansielle nøgleoplysninger De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven Udmøntning af bemyndigelsen i en bekendtgørelse Den fraflyttende andelshaver skal levere flere oplysninger end hidtil ved en overdragelse Foreningen skal levere oplysninger til andelshaveren blandt andet skal foreningen levere en række nøgleoplysninger om foreningen, og om den enkelte bolig i et særligt skema Banker og realkreditinstitutter skal levere oplysninger af finansiel karakter om hvert enkelt lån eller finansiel aftale 2

3 De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven Oplysningskategorier i skemaet Foreningen Foreningens drift Byggeteknik og vedligeholdelse Finansielle forhold De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven 3 typer af nøgleoplysninger Stamoplysninger og afkrydsningsfelter Regnskabsnøgletal (disse vil indgå i ERSTs modelregnskab) Finansielle nøgleoplysninger 3

4 De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven Eksempler på modelregnskabsnøgletal -1 af 8 De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven Eksempler på modelregnskabsnøgletal - 2 af 8 4

5 De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven Eksempler på modelregnskabsnøgletal - 3 af 8 De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven Eksempler på modelregnskabsnøgletal - 4 af 8 5

6 De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven Eksempler på modelregnskabsnøgletal - 5 af 8 De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven Eksempler på modelregnskabsnøgletal 6 af 8 6

7 De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven Eksempler på modelregnskabsnøgletal 7 af 8 De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven Eksempler på modelregnskabsnøgletal 8 af 8 7

8 De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven Eksempler på finansielle nøgletal 1 af 2 De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven Eksempler på finansielle nøgletal 2 af 2 s 8

9 De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven Eksempler på nøgletal om den enkelte bolig De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven Udfyldelse af skemaet Skemaet kan udfyldes en gang årligt Skemaet skal udfyldes, hvis en andelshaver beder om det i forbindelse med en overdragelse. Udlevering af skemaet til andelshaveren skal ske hurtigst muligt og senest hverdage 10 dage efter anmodningen Skemaet kan genbruges indenfor samme regnskabsår Banker og realkreditinstitutter skal udfylde skemaet årligt 9

10 De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven Hvornår træder reglerne i kraft Loven og bekendtgørelsen træder i kraft d. 1. januar 2014 Men.. Noter, der efter lov eller bekendtgørelse skal med i årsrapporten, skal allerede med i årsrapporter, hvor regnskabsåret er påbegyndt d. 1. januar 2013 eller senere De nye oplysningskrav, skal opfyldes ved aftaler om overdragelse af boliger, der indgås efter, at årsrapporter hvor regnskabsåret er påbegyndt d. 1. januar 2013 eller senere, er godkendt på en generalforsamling De nye krav oplysningskrav i andelsboligforeningsloven Årsrapporten Er det et krav, at årsrapporter fremover bygges op på samme måde som modelregnskabet? Nej Vil det være klogt at følge modelregnskabet? Ja, da det vil gøre det meget lettere af finde og udvælge de rigtige nøgleoplysninger 10

11 Hvad synes ABF om oplysningskravene Er de nye oplysningskrav en god idé? Ja, mere oplysning gør både erhverver og overdrager mere tilfredse Når erhververen er glad og tryg, får det betydning for fællesskabet i foreningen Men det er stadig vigtigt, at oplysningskravene ikke bliver en sovepude Hvad gør vi nu.. Er I i tvivl om rækkevidden af de nye regler, kan I altid kontakte ABF s medlemsrådgivning Vi har åbent på telefonerne på hverdage mellem 9 14 Læs om udkastet til den nye bekendtgørelse og se skemaet på: Download materialet fra i dag på: 11

12 Fejlagtige ejendomsvurderinger og klageadgang Den offentlige ejendomsvurdering ABL 5, stk. 2, litra C. Betydningen for andelsværdien og prismaksimeringen. Ejendomsvurdering har betydning for grundværdien. Kommer hvert andet år. Laves i oktober og er foreningen i hænde i marts. 12

13 Den offentlige ejendomsvurdering Værdifastsættelsen sker ud fra lov om vurdering af landets faste ejendomme 6. Her vurderes alle selvstændige ejendomme til kontantværdien ved et normalsalg som udlejningsejendom. Det vil sige værdien af den faste ejendom som helhed Nedslag i handelsværdien med % sats normalt. Rigsrevisionens kritik Der siges i rapporten: 2010 er en light vurdering Der er normalt en sikkerhedsmargin på x antal %. Dette har Skat ikke taget med Man frygtede mange klager!! Administrative hensyn. 13

14 Lovforslag i høring om Vurderingsloven Burde I ikke have mulighed for at klage over 2010 vurderingen?? Lovforslaget giver ikke mulighed for dette!! Er det i foreningens interesse at have klageadgang til 2010 vurderingen? Lovforslag i høring om Vurderingsloven 2012 vurderingen videreføres i 2014 og klageadgang til 2014 vurderingen kommer først Det vil sige samme tidspunkt som klageadgangen for 2015 vurderingen. Denne vurdering er ekstraordinær og laves vurderingen sker ud fra et nyt system som endnu ikke kendes og vil være foreningerne i hænde marts

15 Omvurderinger vurderingslovens 4 Efter lovforslaget er der ikke muligheder for omvurderinger for perioden Betydning i forhold til større byggearbejde på foreningens ejendom jf. ABL 5, stk. 3. Ej med!! Husk på, at man videreføre 2012 vurderingen til 2014 vurderingen. Overvej valuarvurdering i dette tilfælde og også såfremt man som forening kan sælge til maksimal andelsværdi Det gode match - Forholdet mellem forening og ny andelshaver 15

16 Det gode match Det gode match Hvorfor se på forholdet mellem forening og nye andelshavere? A/B = fællesskab Økonomi Fællesfaciliteter Ejendomsdrift Fælles aktiviteter Traditioner Foreningens værdier 16

17 Det gode match Nye tider Højere priser - nye salgskanaler Øget fokus på det økonomiske Livet i foreningen træder i baggrunden Det gode match Én blandt mange Andelslejligheder og ejerlejligheder side om side hos ejendomsmægleren 17

18 Det gode match Hvad får folk til at flytte i andelsbolig? Det gode match Motiver for valg af andelsbolig ÅR ÅR ÅR 65 ÅR + Selvbestemmelse mere end ved leje Andelsboligtanken tiltalende og positiv fællesskabstanke Selvbestemmelse mere end ved leje Andelsboligtanken tiltalende og positiv fællesskabstanke Mindre pladsbehov børnene flyttet hjemmefra Færre praktiske forpligtelser tid til andre interesser Færre praktiske forpligtelser mangler de fysiske ressourcer til at vedligeholde Seniorvenlige boliger og områder Mindre pladsbehov er blevet enlig Tryghed har mennesker i nærheden ved f.eks. indbrud eller sygdom SELVBESTEMMELSE FRIHED TRYGHED Kilde: Capacent-Epinion marts

19 Det gode match Børnefamilier søger fælleskab Det gode match Ny udfordring Synliggørelse - vi skal fortælle, hvem vi er 19

20 Det gode match Muligheder for synliggørelse Lav en bog om foreningen Opret en hjemmeside Facebook Få omtale i lokalavisen Invitér til åbent hus på ledige boliger Inviter naboer m.fl. med til arrangementer i foreningen Det gode match Foreningens bog Fakta om foreningen Værdigrundlag Fælles faciliteter Praktiske informationer Regnskab og økonomi Ejendommen Bestyrelse og udvalg Kontaktinformationer Brug ABF s skabelon eller lav jeres egen lille bog. Husk billeder. 20

21 Det gode match Hjemmeside Det gode match Synliggørelse 21

22 Det gode match Det gode match Brug de lokale medier Andelsforening åbner dørene i weekenden SPARKÆR: Andelsboligforeningen Søvang i Sparkær slår i weekenden dørene op hos flere af andelsboligforeningens beboere. Det sker for at fortælle den gode historie om andelsboligerne i Sparkær og generelt. Det gælder både foreningens gode økonomi og om foreningens kvalitetter.»desværre lider andelsboliger som begreb stadig under det blakkede ry, som de fik for nogle år siden, da specielt andelsboligforeninger i Købanhavn gik ud på lånemarkedet med alvorlige konsekvenser til følge. Her i Sparkær har vi faktisk så god en økonomi, at hovedparten af vores lån er betalt ud om halvandet år. Og det medfører, at andelshavernes husleje bliver endnu billigere end i dag,«fortæller andelsboligforeningens formand Joe Christiansen til Fjends Folkeblad. Der er i øjeblikket en bolig til salg i Søvang og en mere på vej indenfor en overskuelig fremtid, og Joe Christiansen håber, at de åbne døre i denne weekend vil sætte skub i salget. Han påpeger, at man jo også får mulighed for at møde eventuelt kommende naboer, hvis man besøger andelsboligforeningen i weekenden. Viborg Stifts Folkeblad Sektion 1 Side september

23 Det gode match Salgsarrangementer Det gode match Inviter på besøg 23

24 Det gode match Brug for en hjemmeside? Gå ind på Det gode match Find en andelsboligforening 24

25 Skybrudsplan Klimaplan Klimatilpasningsplan Klimakvarter mm. 25

26 Klimaændringerne giver nye udfordringer med Skybrud Oversvømmelse Klimatilpasningsplaner Alle kommuner skal inden 2014 udarbejde en plan for klimatilpasning. 26

27 Klimatilpasningsplan for Kerteminde Klimakvarter Skt. Kjelds Plads Ill. TREDJE NATUR 27

28 Stormflodssikring Kloaksystemet 28

29 Undersøg om terræn har fald væk fra huset Kan der komme vand ind af vinduer og trapper. Toilet og gulvafløb kan løbe over Er der revner i kældervæggene?. God ventilation Kældrene er det store problem 29

30 Afløbsplan for København Vandopsamling 30

31 Afløbsbrønde Faskiner 31

32 Belægninger Færre befæstede arealer 1 Rens jævnligt tagrende og nedløb. 2 Monter evt. bladfang i tagrenden. Er dimensionen rigtig? 3 Rens sandfang (overgang fra nedløb til brønd) 4 Hold øje med sætninger omkring dine brønde 5 Skyl f.eks. ikke hygiejnebind, vatpinde, kattegrus mv. ud i toilet eller afløb. 32

33 6 Plant ikke træer over eller i nærheden af kloakledninger. 7 Tjek dine nedløbs- og eller spulebrønde om de er tilstoppet. 8 Hæld ikke fedt ud i køkkenvasken. 9 Har du højvandslukke eller pumpebrønd bør de jævnligt tjekkes. 10 Reparationer bør udføres af autoriseret kloakmester. Grønne tage 33

34 Grønne tage 34

35 Grønne facader Grøn beplantning På gavle På facader 35

36 Grønne vægge og glasinddækning Energirenovering Glasoverdækket gårdrum Energirenovering 36

37 Vand i kælderen er dit ansvar. Husk opmagasinering min. 50 cm over gulvet 37

38 Slut Driftsplaner Kvaliettssikringsreform 86 Opdatering hvert 5 år 38

39 Gavle Tag/tagrum 39

40 Facader Tagnedløb/tagrender 40

41 Vinduer DØRE 41

42 Isolering Sokler 42

43 Ventilation på bad Ventilation i værelser 43

44 Skimmelsvamp Jævnlig t vedligehold 44

45 Jævnligt vedligehold Gasfyr 45

46 Termografering Efterisolering 46

47 Skorstene 47

48 Facader/gesimser Trapper 48

49 Tag Skråtrender 49

50 Loftrum Kviste 50

51 Vinduer 51

52 Faldstammer Hussvamp 52

53 Miljøforurening PCB i byggematerialer Asbest i tagplader før 1986 Bly i maling op i 70érne Døre Vinduer Vægge Driftsplanen 53

54 A/B Lindøhusene 54

55 Driftsbudget Driftsplan Budget og aktivitetsplan i tusinde kr. (inkl. moms) Prisindeks pr ved indeks 130 Samlet areal: m² Side: 5 Aktiviteter Opret n Saml. udgift Stillads Vedl. 2022,1 180,5 180,5 180,5 180,5 180, Eftersyn X X X X X X X X X X X X X X X Samlede Matr Samlede Arb , Total 18282, Drift pr. m²/år til 88,87 kr. Andelsboligdage 2013 Driftsstrategi for en A/B foreningen 2012 Etape 1 Nødvendig opretning nu Opsamling af vedligeholdelses efterslæb Udbud og projekt vinduer, facader, mv. 27 mio Etape 2 22 mio. Udbud og projekt vinduer, facader, delvis tage mv.. Løbende vedligeholdelse afsat 1,5-2 mio./år Forbedrende tiltag som isolering mv. 36 mio. 55

56 Nødvendig opretning Partiel renovering af nedbrudte facader, ydervægge, sokler. Udskiftning af rådne vinduer. (nyere skiftes ikke) Afrensning af mos/alger og maling af alle tagene. Defekte tagnedløb og tagrender udskiftes partielt Rensning og spuling af kloakbrønde partielt. Ny ventilering af alle soveværelserne på haveside Efterisolering af ydervæggene (hvor det mangler/nedfaldet) Mindre nødvendigt vedligeholdelses arbejde. Samlet nødvendig opretning i 2012 kr. 27 mio,- 56

57 57

58 58

59 Slut 59