Tillæg til Lokalplan 3.1

Transkript

1 Byrådet 24. september 2012 Hornbæk Ålsgårde Saunte Skibstrup Hellebæk Havreholm Borsholm Horserød Helsingør Plejelt Nygård Langesø Gurre Tikøb Jonstrup Nyrup Snekkersten Kvistgård Espergærde Helsingørmotorvejen Nordbanen Bjergvangen IDRÆTSANLÆG Bybjergvej GYMNASIUM Hovvej ROLIGHEDSMOSERNE Tinvej Højvangen N Rolighesdparken Granvej Nyt erhvervsområde vest for Espergærde Tillæg til Lokalplan 3.1

2 .

3 INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE... 3 Eksisterende forhold... 3 Lokalplantillæggets formål... 3 Baggrund for lokalplantillægget... 3 Lokalplantillæggets indhold... 4 Lokalplantillæggets forhold til anden planlægning... 7 BESTEMMELSER Områdets afgrænsning Lokalplantillæggets formål Områdets anvendelse (erstatter 4 i lokalplan 3.1) Zonestatus Bebyggelsens omfang (erstatter 7 i lokaplan 3.1) Lokalplantillæggets retsvirkninger... 9 KORTBILAG KORTBILAG

4 .

5 REDEGØRELSE EKSISTERENDE FORHOLD Tillægget omfatter området for lokalplan nr. 3.1, som blev vedtaget den 12. juni 1978, undtagen den sydlige del af lokalplan nr. 3.1 som i kommuneplanen er udlagt til boligformål. I området er der i dag blandede erhvervstyper, så som industriog værkstedsvirksomhed, entreprenør- og oplagsvirksomhed. Desuden forefindes nogle boliger. Afgrænsningen af lokalplan 3.1 er ændret, idet regnvandsbassinnet i det nord-østlige hjørne er overgået som rekreativt område til lokalplanområdet nr som er udlagt til idrætsformål. Afgrænsning af erhvervsområdet fremgår af nedenstående tegning. LOKALPLANTILLÆGGETS FORMÅL Det er lokalplantillæggets formål at præcisere områdets anvendelse til erhverv, og forhindre at der etableres yderligere boliger i området for lokalplan nr Endvidere er formålet at ændre de bebyggelsesregulerende bestemmelser i overensstemmelse med kommuneplanen. BAGGRUND FOR LOKALPLANTILLÆGGET Indenfor lokalplan 3.1 har der over en årrække været en praksis, hvor der på visse vilkår blev givet dispensation til indretning af en bolig i tilknytning til opførelse af erhvervsbyggeri. Da denne sammenblanding af bolig og erhverv, på grund af skær- 3

6 pelser af miljøbeskyttelseslovens støjkrav kom til at udgøre et stigende problem for erhvervsvirksomhederne i området, har der i Ejendoms- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Byrådet i løbet af efteråret 2008 været drøftelser om begrænsning af boliger i erhvervsområdet ved Bybjergvej. SÆRLIG OVERGANGSORDNING FOR EJENDOMME SOLGT AF KOMMUNEN PÅ VILKÅR OM, AT DER KUNNE OPFØRES BOLIG I TILKNYTNING TIL ERHVERV Ejere af ejendomme i lokalplanområdet, som er købt af kommunen på vilkår om, at der kunne opføres bolig i tilknytning til erhverv, kan undtagelsesvist forvente at få behandlet ansøgninger om opførelse af en bolig i tilknytning til erhvervsvirksomheden på den enkelte ejendom efter den i det foregående afsnit nævnte tidligere mere lempelige praksis. En forudsætning for dette er, at ansøgning indgives inden udløb af fristen for fremsættelse af indsigelser imod nærværende lokalplanforslag. Dette betyder ikke, at sådanne ansøgere på forhånd har et retskrav på en dispensation/tilladelse til bolig i tilknytning til erhverv, men at der vil blive foretaget en konkret vurdering, hvor hensynet til sådanne ansøgeres berettigede forventninger på baggrund af salgsvilkårene vil blive tillagt væsentligt vægt ved behandlingen af ansøgningen. LOKALPLANTILLÆGGETS INDHOLD Lokalplantillægget skal sikre områdets anvendelse til erhvervstyper som hører under virksomhedsklassificeringen 1-5. Herudover skal tillægget forhindre, at der etableres yderligere boliger i lokalplanområdet. Lokalplantillægget ændrer desuden de bebyggelsesregulerende bestemmelser, så de bliver i overensstemmelse med kommuneplanen. Klassifikation af virk- De følgende 3 sider er gengivet fra Håndbog om Miljø og Plansomheder lægning, Miljøministeriet Beskyttelsesafstand og klassificering I forbindelse med vurderingen af de enkelte virksomheders lokalisering er der opstillet 7 klasser, hvori de beskrevne virksomhedstyper er indplaceret. Til hver klasse knytter sig en anbefalet minimumsbeskyttelsesafstand til forureningsfølsom arealanvendelse, som kan anvendes i planlægningssituationen (zoning og konsekvensområder). De angivne forureningsniveauer bygger på erfaringer om det udslipsniveau, der findes i dag, eller som kan forventes i de nærmeste år. Den foreslåede klassificering er fastsat med henblik på at minimere gener fra støj og ufarlige udslip af forureninger og dækker derfor ikke uheldssituationer som f.eks. brand eller eksplosion (i ikke-risikovirksomheder). Heller ikke hvis der er tale om sundhedsskadelig luftforurening, idet Miljøstyrelsens krav er, at der overalt skal være en god luftkvalitet. Æstetiske, landskabsmæssige konsekvenser er heller ikke dækket af afstandene. Endelig skal det tilføjes, at selvom forskellige virksomheder kan være følsomme overfor hinanden, kan beskyttelsesafstandszo- 4

7 ner godt ligge oven i hinanden. Afstandene (klassificeringen) er skønsmæssigt fastsat og udtrykker alene Miljøstyrelsens anbefalinger med hensyn til, hvilken afstand, der skønnes at være nødvendig mellem virksomhedstypen og boliger, hvis man skal undgå, at boliger påføres væsentlige gener, eller at virksomheden senere kan blive stillet overfor nye større miljøkrav. Ved at overholde disse minimumsafstande mellem boliger og arealer planlagt til de respektive virksomhedstyper vil der være skabt en rimelig grad af sikkerhed mod fremtidige ulemper i omgivelserne. Der kan forekomme situationer, der berettiger til en anden klassificering end den angivne, f.eks. hvis en virksomhed foretager forureningsbegrænsende produktionsmetoder. I så fald kan en lavere klassificering accepteres, d.v.s. en kortere nødvendig afstand i forhold til boliger. Omvendt kan det være nødvendigt at klassificere en virksomhed højere, dvs. med en større afstand, hvis der er tale om en mere end normalt belastende virksomhed. Der er altså ikke tale om afstandskrav, der skal overholdes. Men der er tale om, at hvis afstanden tillades kortere end den angivne, må det ske ud fra oplysninger om de faktiske forureningsforhold. Der opereres i det følgende med 7 klasser: Klasse 1 0 meter (i forhold til boliger) Klasse Klasse Klasse Klasse Klasse Klasse Klasse 1 Klasse 2 Klasse 3 Klasse 4 Klasse 1 omfatter de virksomheder og anlæg, som ikke giver anledning til nævneværdig påvirkning af omgivelserne og således kan integreres med boliger. Hovedparten af virksomhederne i denne klasse er forretninger, liberale erhverv, kontorer og småværksteder med butik. Klasse 2 virksomheder giver anledning til ganske ubetydelig påvirkning af omgivelserne og vil kunne indplaceres i områder, hvor der også findes boliger. Denne klasse omfatter typisk mindre virksomheder af typen bogbinderier, elektronikværksteder og f.eks. laboratorier. Klasse 3 omfatter virksomheder, som fra udendørs aktiviteter (herunder transport) og småafkast giver anledning til en mindre påvirkning af omgivelserne. Virksomhederne bør placeres i industriområder evt. i randzonen, hvis området er zonet, idet virksomhedstypen ofte vil være forenelig med forureningsfølsomme naboområder. Inden for denne klasse falder mange håndværksprægede virksomheder og visse servicevirksomheder. Klasse 4 omfatter de mindre belastende af de egentlige produk- 5

8 tionsvirksomheder. Som hovedregel bør de placeres i egentlige industriområder. Klassen rummer bl.a. visse levnedsmiddelfabrikker og mindre, overfladebehandlende virksomheder, herunder autolakkerier. Klasse 5 Klasse 6 Klasse 7 Klasse 5 rummer mere belastende produktionsvirksomheder/fabrikker, såsom visse maskinfabrikker, betonfabrikker og farveog lakindustrivirksomheder. Klasse 6 indeholder en række industrivirksomheder, som kan belaste omgivelserne i betydelig grad. Placering bør finde sted i større industriområder, så den ønskede afstand i forhold til følsomme naboer kan opnås. Eventuelt vil placering også kunne finde sted i industriområder forbeholdt virksomheder med særlige beliggenhedskrav. Til klassen hører f.eks. asfaltfabrikker, slagterier, større maskin- og betonfabrikker. Klasse 7 omfatter virksomheder, der kan give anledning til en omfattende belastning af omgivelserne, og som derfor normalt stiller særlige beliggenhedskrav. Placering bør finde sted på arealer forbeholdt virksomheder med særlige beliggenhedskrav eller evt. i midten af store industriområder, hvor den fornødne afstand i forhold til følsomme naboer kan opnås. Desuden kan placering i særlige tilfælde ske i landzone på baggrund af en nærmere planlægning (evt. en VVM-vurdering). Klassen omfatter medicinal- og pesticidproduktion og kraftværker. Beskyttelsesafstanden og dermed klassificeringen er angivet i forhold til boliger. Er der tale om andre funktioner som nærmeste naboer f.eks. butikker, hotel- eller kontorområde, kan afstanden evt. reduceres i forhold til det angivne, såfremt der alene er tale om lokale påvirkninger eller gener, idet der er tale om funktioner, der er mindre forureningsfølsomme over for disse påvirkninger end boliger. Det skal dog bemærkes, at såfremt beskyttelsesafstanden vurderes i forhold til andre og mindre følsomme funktioner end boliger, binder det de pågældende naboarealer til ikke senere at kunne ændre anvendelse til mere forureningsfølsomme formål. Sådan bruges klassificering af virksomheder Hvis de i virksomhedsbeskrivelserne angivne afstande anvendes til at klassificere en eksisterende virksomhed, bør virksomheden naturligvis vurderes konkret i forhold til Miljøstyrelsens anbefalede afstande. Skal der f.eks. ske en op- eller nedklassificering af den enkelte virksomhed? Som det fremgår af virksomhedsbeskrivelserne, kan der inden for en virksomhedsklasse være betydelige forskelle i karakteren og omfanget af den enkelte virksomhedstype forurening. Virksomhedsklassificeringen, som Miljøstyrelsen har udarbejdet bør derfor kun anvendes som tommelfingerregel, når det gælder eksisterende forhold. Valget af klasse for en bestemt virksomhed og dermed beskyttelsesafstand kan være udtryk for et bestemt ambitionsniveau, f.eks. med henblik på at opnå stor sikkerhed for at undgå senere miljøkonflikter. Jo større afstand, desto større sikkerhed. På den anden side har netop de stærkt adskilte byfunktioner skabt andre miljøproblemer. Selv om en placering, der er afstemt meget nøje i forhold til det eksisterende aktivitetsniveau, ofte stiller krav om særlige miljøinvesteringer og renere teknologi, f.eks. hvis den pågældende virksomhed senere ønsker at ændre 6

9 i produktionen er denne situation at foretrække såvel for virksomheden som for bysamfundet som helhed. Op- og nedklassificering Det siger sig selv, at den angivne klassificering ikke på nogen måde kan være præcis. Klassificeringen er fastsat på baggrund af erfaringer og skøn, men dog således, at hvis det drejer sig om store virksomheder, vil der kunne være tale om behov for større afstand. Andre gange kan der ved indplacering af en konkret virksomhed være tale om at fastlægge en kortere afstand og altså en lavere klassificering. Mange forhold kan spille ind og åbne mulighed for en kortere afstand end den angivne, f.eks. hvis der er tale om: en mindre virksomhed, korte drifttider, midlertidig virksomhed, fordelagtig topografi, placering af anlæg som afskærmning mod bebyggelse, renere teknologi til begrænsning af udslip og støje, incl. risiko for driftsuheld. Omvendt kan det være nødvendigt at fastlægge en længere afstand end den angivne, hvis der er tale om f.eks. et forældet produktionsanlæg, en stor virksomhed eller særlig stor produktion, udvidede driftstider, særlig tung transport. Zonestatus Lokalplanområdet er beliggende i byzone. LOKALPLANTILLÆGGETS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Helsingør Kommuneplan Ifølge Helsingør Kommuneplan er lokalplanområdet beliggende i område 3.E2 (Espergærde Vest). Her gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen: a. at områdetsanvendelse fastlægges til erhvervsformål såsom industri, lager- og værkstedsvirksomhed, herunder serviceog forretningsvirksomhed og enkelte boliger (bestyrer-/portnerbolig o.lign.) i tilknytning til den pågældende virksomhed, b. at det bebyggede areal ikke overstiger 40 % af grundarealet, c. at bygningshøjden ikke overstiger 10 m, d. at der udlægges arealer til øst-vest gående veje, der forbindes med eksisterende vej Bybjergvej og den eksisterende vej Højvangen, e. at der som betingelse for bebyggelsens ibrugtagen etapevis etableres 15 m brede beplantningsbælter langs områdernes ydre afgrænsninger. Område 3.E2 er omfattet af lokalplan

10 8

11 I henhold til Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr af med senere ændringer) fastsættes herved følgende nye bestemmelser for lokalplan nr for Nyt erhvervsområde vest for Espergærde i Helsingør Kommune. 1 - OMRÅDETS AFGRÆNSNING stk. 1 Området omfatter pr følgende matr. nre. 1aa, 1ab, 1ac, 1 af, 1 ag, 1 ah, 1ai, 1 ak, 1al, 1am, 1an, 1ar, 1as, 1at, 1au, 1av, 1ax, 1a, 1l, 1o, 1p, 1p, 1r, 1t, 1u, 1v, 1x, 1y, 1z, 1æ, 1ø, samt del af 1 g, 1h, 1s, 1aq, 3az Mørdrup by, Mørdrup, samt alle parceller der udstykkes efter denne dato. 2 - LOKALPLANTILLÆGGETS FORMÅL stk. 1 Lokalplantillægget har til formål at forhindre yderligere boliger i lokalplanområdet. 3 - OMRÅDETS ANVENDELSE (ERSTATTER 4 I LOKALPLAN 3.1) stk. 1 Lokalplanområdet må kun anvendes til erhvervsformål. Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves industri- og værkstedsvirksomhed, samt entreprenør- og oplagsvirksomhed. De virksomhedsklasser, der kan etableres i området, er klasse 1-5, afhængig af konkret afstand til forureningsfølsom anvendelse og virksomhedens miljøbeskyttelse, (se klassifikation af virksomheder i redegørelsen side 4). Området må ikke anvendes til boliger. stk. 2 Er udgået. 4 - ZONESTATUS stk. 1 Lokalplanområdet er beliggende i byzone. 5 - BEBYGGELSENS OMFANG (ERSTATTER 7 I LOKAPLAN 3.1) stk. 1 For enhed 1 gælder, at det bebyggede areal ikke må overstige 40% af grundarealet. Intet punkt af bygningens ydervæg eller tagflade må være hævet mere end 10 m over terræn. Byrådet kan meddele særlig tilladelse* til, at en bygning eller dele af bygningen, f.eks. skorstene, ventilationsanlæg, trappehuse, elevatorskakte og lign. opføres i en større højde under forudsætning af, at særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det, og at det efter byrådets skøn ikke medfører væsentlige ulemper for de tilstødende ejendomme. *En særlig tilladelse vil kræve dispensation efter 19 i lov om planlægning. 6 - LOKALPLANTILLÆGGETS RETSVIRKNINGER stk. 1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen ifølge Lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 9

12 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. I henhold til 24 i Lov om planlægning vedtages forslag til lokalplantillæg til offentlig fremlæggelse. SÅLEDES VEDTAGET AF HELSINGØR BYRÅD, d p.b.v. Per Tærsbøl borgmester / Flemming Jensen sign. kommunaldirektør sign. I henhold til 27 i Lov om planlægning vedtages lokalplanlægget endeligt. SÅLEDES VEDTAGET AF HELSINGØR BYRÅD, d p.b.v. Johannes Hecht-Nielsen borgmester Bjarne Pedersen kommunaldirektør 10

13 3n 2g 58a 2a 27b N "ø" 4s 2a 2dq 36 1aq 2dh 3bæ 4a 1ar "i" 1ay 1ai 1am 4t Nyrup By Mørdrup Mørdrup By Mørdrup 1as 1au 1at 1ag 1ah 1av 1an 1s 1ac 1g 1af 1ax 1al 1aa 1aq 1ak "bq" Bjergvangen 1ad Bybjergvej 1æ 1q 1r 1p "bn" Gymnasievej Tidligere ENHED 2 i Lkp 3.1 nu del af ENHED 1 i Lkp bn 3bq "ay" 3bg 3bk 3bh 3bf ENHED 1 "br" 3br Råbjergvej 1g 1x 1u 1v 1z 1l 1t 1a 1o 3d 3az 3aø 3ap 3al 3ak 1ab "bp" Tinvej "ah" 1h 1h 1ø 1y 1c 3u 1ao "x" Højvangen "x" 3z 3y 15n 1ap 3ø 3t 15m 15l 3æ 15k 15z 5g Lokalplanområdets afgrænsning Delområde 0m 100m 200m 6bb Mål 1: c 66b 66d 66f 6pf 66e 6e 66h 6sq 6gu 66g 66k 66ao 66m 6pg 66i 66ab 66o 6pe 6fe 66aq 66am 66q 6gt 66l 66ø 66z 66n 66x 66u 6ph 6pu 66p 66s 6ps 6gs 66r 66bc 66a 6eo 66t 66ak 66bb 6pi 6ep 66ba 66ah 6sæ 66v 66aø 66af 6pr 66y 6si 66æ 66aæ 66ad 66aa 66az66ay 6pk 6fu 66ac 6pt 6tæ KORTBILAG 66ae 66ax 6pq 66ag 6cø 66ai 1 66av 66al 66au 6pl 6tm 6fv Matrikelkort 66an 6pp 6gr 66ap 66ar 6pm 6hc Tillæg til Lokalplan 66as nr. 6tl 3.1 6mo 6ev 66at 6eb 6uz "al" "ae" "t" Mørdrup By Tibberup By 6rk 6rq Nyt erhvervsområde 6pn 6di 11 6gl 6lkvest for Espergærde 6rr 6du 6po 6dk Byrådet "ba" 24. september a Mørdrup Mørdrup 6le 6eq 6mp 6dm 6ui 6dv 6sh 6dx 6ff Granvej 6mf 6go 6rt 6la 6kø 6da 6dr 6mr 6so 6ft 6o 6fæ 6ms 6rv 6gk 6fs 15i 6sz 6es 6uq 6tp 6tx 15h 6ea 6h 6um 6em 6fz 6ei 6me 6rm 6to 6tn

14 12

15 N Nordbanen Helsingør Motorvejen Gymnasievej Tidligere enhed 2 i Lkp 3.1 nu del af enhed 1 i Lkp 3.25 Bybjergvej Bjergvangen ENHED 1 Råbjergvej Tinvej Højvangen Rolighedsparken Granvej Lokalplanområdets afgrænsning Delområde 0m 100m 200m Mål 1:4000 KORTBILAG 2 Område og anvendelse Tillæg til Lokalplan nr. 3.1 Nyt erhvervsområde vest for Espergærde 13 Byrådet 24. september 2012