Ejerforeningen Vestervang 4,5,6,9 og 10 Referat fra Generalforsamlingen Torsdag d. 30. april 2009.

Transkript

1 Ejerforeningen Vestervang 4,5,6,9 og 10 Referat fra Generalforsamlingen Torsdag d. 30. april Generalforsamlingen, der fandt sted på Lokalcenter Vestervang, havde følgende dagsorden: 1. Valg af dirigent, stemmetællere og referent Bestyrelsen foreslår advokat Carsten Henriksen fra advokatfirmaet Lett 2. Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år 3. Intern kritisk revisors beretning 4. Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse 5. Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse 6. Indkomne forslag a. Individuel afregning af el, forslag fra Henning Møberg, lejl b. Undersøgelse af muligheder og omkostninger ved etablering af dørtelefoner. Resultatet af undersøgelsen forelægges ved næste ordinære generalforsamling. Forslag fra Else Marie Damsgaard og Anders Frøland, lejl Forelæggelse af budget til godkendelse Forslag til budget 2009 og overslagsbudget for budgetåret 2010 er udsendt i forbindelse med fastsættelsen af fællesbidragssatsen for 2009, udsendt den 30. november Valg af formand til bestyrelsen i lige år Formanden vælges i lige år for en 2-årig periode. 9. Valg af to medlemmer til bestyrelsen På valg er Finn Riiskjær og Birgit Fredriksen for en 2-årig periode. 10. Valg af to suppleanter til bestyrelsen På valg er Claus Bjerre-Christensen lejlighed 972 som 1. suppleant og Donna Benjamin lejlighed 1034 som 2. suppleant for en 1-årig periode. Bestyrelsen indstiller til genvalg 11. Valg af revisor På valg er statsautoriseret revisor Karl Svendsen, BDO ScanRevision AS. Bestyrelsen indstiller til genvalg 12. Valg af intern kritisk revisor Hvis foreningen ønsker en intern kritisk revisor, er Steen Ewald-Larsen, lejlighed 974 på valg. Bestyrelsen indstiller til genvalg 13. Eventuelt Ad. 1. Valg af dirigent, stemmetællere og referent. Ejerforeningens formand Aage Holst Petersen bød velkommen. Herefter valgte generalforsamlingen advokat Carsten Henriksen til dirigent. Carsten Petersen lejl og Poul Iversen lejl blev valgt til stemmetællere, og Birgit S. Frederiksen lejl. 411 blev valgt til referent. Formanden skulle hilse fra bestyrelsens sekretær og foreningens mangeårige referent Søren Baumgarten, som var bortrejst i arbejdsmæssig sammenhæng, og derfor desværre ikke kunne være til stede. Dirigenten konstaterede generalforsamlingens lovlige indvarsling. Af et samlet antal stemmer på 1927, var de 926 repræsenteret.

2 Ejerforeningen Vestervang 4,5,6,9 og side 2 Dirigenten gjorde opmærksom på, at der krævedes, at 2/3 at stemmerne skulle være repræsenteret, hvis en eventuel afstemning forårsagede en vedtægtsændring. Så mange var ikke til stede. 2/3 af de tilstedeværende kunne imidlertid kræve ny generalforsamling. Ad. 2. Bestyrelsens beretning for det forløbne år. Formanden henviste til de udsendte referater og til den udsendte beretning, men supplerede med følgende oplysninger: Det har været et forholdsvis roligt år. Der har været afholdt 5 bestyrelsesmøder. De 4 er holdt som åbne bestyrelsesmøder, hvor ejerforeningens medlemmer kan møde frem og fremkomme med forslag og synspunkter. Der har været afholdt 4 kontaktudvalgsmøder med naboforeningen samt adskillige møder i forbindelse med den snarlige etablering af postkasseanlægget. Endelig har der været afholdt 3 møder med ejerforeningen i afsnit 1 og de to ejerforeninger her i afsnit 5. Formanden takkede bestyrelsen for godt samarbejde og for det store arbejde, der er udført i forbindelse med postkasseanlægget og undersøgelsen om individuel afregning af el. Formanden takkede ligeledes naboejerforeningerne for godt samarbejde. Endelig takkede formanden vores vicevært Søren Rasmussen for den fortrinlige måde, han udfører sit arbejde på. Ejendommens drift. Det kan være vanskeligt at ramme det nøjagtige forbrug af el, vand og varme. (Se bestyrelsens kommentarer til regnskab 2008 for yderligere kommentarer.) Forbruget af el og varme er forudsigeligt, men priserne, som bestyrelsen ikke har indflydelse på, varierer meget. Renoveringen af støttemurene på nordsiden af altangangshuset og vestmuren er forløbet fortrinligt. Til efteråret vil der blive gennemført en renovering af betonelementerne på altangangshusets nordfacade. Ejerforeningen kan ikke søge statens puljemidler, som reglerne er skruet sammen, men hver enkelt ejer kan søge. Postkasser. Opsætningen af fælles postkasseanlæg er lovbestemt og kan ikke diskuteres. Til gengæld har der været mange specielle forhold at skulle tage stilling til f.eks. størrelse, pris, støjdæmpende ophængning, lydløse brevklapper og lign. Der er en dispensationsbestemmelse om, at man, hvis man er over 65 år, individuelt kan søge postmesteren om at få bragt sin post til døren. Det er ikke noget, ejerforeningen tager sig af, og der skal alligevel sættes postkasse op i fællesanlægget. Postkasseanlægget kommer til at koste ca. kr og betales over fællesomkostningerne. Hundefolket og petanquefolket har det ikke så godt sammen for tiden. Det henstilles, at man sørger for, at hundene ikke graver i petanquebanen.

3 Ejerforeningen Vestervang 4,5,6,9 og side 3 En ejer ønskede oplyst, hvad der mentes med, at ejerforeningen ville betale for meromkostninger, der vil være forbundet med isolering af nord- og sydfacader. Formanden forklarede, at ydersiderne er beklædt med asbestholdige plader, og udbedring af isolering derfor skal ske indefra, når lejligheden alligevel renoveres. Ejerforeningen vil betale for at afmontere de indvendige træplader og bringe isoleringen ajour. Nedtagning og opsætning af radiatorer og efterfølgende malerarbejde er ikke en del af de omkostninger, ejerforeningen betaler. Til spørgsmålet om, hvorfor bestyrelsen havde bestemt, at postkasserne skulle betales over fællesomkostningerne og ikke individuelt, svarede dirigenten, at bestyrelsen var beslutningsdygtig vedr. postkasser, og at alt, hvad der er fælles, fordeles efter fordelingstal. Det gælder elevatorer, trappevask, garageporte etc. Formanden supplerede med, at man kunne finde massevis af eksempler på ting, som betales af fælleskassen, og som kan synes mere eller mindre retfærdigt. Da der ikke var flere spørgsmål til beretningen, konstaterede dirigenten, at beretningen var taget til efterretning af generalforsamlingen. Ad. 3. Den interne kritiske revisor, Steen Ewald-Larsen, indledte med at præsentere sig selv og den opgave, han havde med at foretage en gennemgang af regnskabet - ikke for at se om det stemte - det havde ejerforeningen den statsautoriserede revisor til, men for at se om der var afholdt udgifter, der ikke var budgetlagt. Intern kritisk revisor fremhævede følgende punkter i sin beretning: Der var i år 215 bilag, hvilket var mindre end sædvanligt. Det var imponerende, at man med en omsætning på 3 millioner kunne have et overskud på 1 million. Ejerforeningen havde tabt kr på en fraflyttet lejer, selvom alt var gjort. Det var flot, at man kun havde tabt kr på sin aktiepost på oprindelig kr i Danske Bank. Vedrørende udgifter til el var der opnået en besparelse på kr ved de aftaler om pulje-el og spotpriser, som foreningen har. Disse ville bortfalde ved overgang til individuel måling. Foreningen har et bankindestående på kr. 1,9 mill., hvilket kunne tale for, at man underbudgetterede. Det eneste, han ikke kunne finde ud af, var en kreditnota på slangeklip, hvor vi har fået kr tilbage. Revisor havde ikke afleveret skattemæssige oplysninger til tiden. Endelig havde han noteret sig, at revisionsfirmaet havde godkendt årsregnskabet. Den interne kritiske revisor sluttede af med at foreslå, at man kunne springe et månedsbidrag på kr over, da overskuddet er på 1 million, og vi har overbudgetteret på det meste. Den dag, vi har brug for det, kunne vi belåne vores lejlighed, foreslog han.

4 Ejerforeningen Vestervang 4,5,6,9 og side 4 Den interne kritiske revisor afsluttede med at anbefale ejerforeningens medlemmer at godkende regnskabet for Formanden fremkom med følgende oplysninger for at belyse de bemærkninger, som den interne kritiske revisor havde fremført: Det er ikke bestyrelsens hensigt at lave støttepakker og bidrage til merforbrug ved at eftergive et månedsbidrag. Postkasserne skal betales, og der er mange risici ved en gammel bygning. Der skal bruges mange penge til vedligehold, og vi har ikke nogen fond til uforudsete udgifter som f.eks. kloakrenovering og lign. Det er rigtigt, at vi har afskrevet kr på en tidligere lejer. Men i princippet har vi ikke opgivet dem. Formanden var glad for, at den interne kritiske revisor ikke skosede bestyrelsen for vores tab på Danske Bank aktier. Han var enig i, at revisoren skulle aflevere skattemæssige oplysninger til tiden. Ad. 4. Forelæggelse af årsregnskab 2008 til godkendelse. Formanden fremlagde regnskabet, der var udsendt og kommenteret med indkaldelsen til generalforsamlingen. Hovedtrækkene blev gennemgået. Årets resultat er et overskud på kr mod et budgetteret overskud på kr Formanden henviste indledningsvis til, at revisionens konklusion på årsregnskabet var, at det var et anmærkningsfrit regnskab. Overskuddet skyldes en række faktorer, som er nærmere beskrevet i bestyrelsens kommentarer til regnskab 2008, udsendt sammen med indkaldelsen. Der spares op til større vedligeholdelsesopgaver, og der er som tidligere nævnt risiko for større uforudsete udgifter på grund af bygningernes alder. På den lille reparationskonto er der i år udskiftet en varmepumpe, og der har været to vandrørsskader, der dog delvis dækkes af vores ejendomsforsikring. Regnskabet gav anledning til nogle spørgsmål: Var det værd at overveje en anden kontoform for at opnå en højere forrentning af foreningens indestående? Bør man budgettere med kr i rente i det mindste som mål? Hvad kan være årsag til den store difference mellem 2007 og 2008, hvad angår posteringen bidrag til el og varme, alm. udlejning i ejerlejlighederne 915 og 923. Sidstnævnte kunne formanden ikke umiddelbart give nogen forklaring på, men det vil blive undersøgt. Der vil også blive set nærmere på bedre forrentede kontoformer, men formuen ville falde betydeligt i 2009 og 2010 på grund af store vedligeholdelsesarbejder. Da der ikke var flere spørgsmål til punktet konkluderede dirigenten, at regnskabet var godkendt uden afstemning af generalforsamlingen.

5 Ejerforeningen Vestervang 4,5,6,9 og side 5 Ad 5. Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse. Udgangspunkt for vedligeholdelsesplanen er nedenstående principper, der har været gældende i de seneste år, og været fremlagt for generalforsamlingen i bestyrelsens beretning, jf. tidligere. Der budgetteres ud fra de langsigtede omkostninger, de løbende tilstandsrapporter udviser behov for. Dette behov svarer til, at der årligt anvendes ca kr. til større vedligeholdelser. Der budgetteres med ca kr. til reparationer i øvrigt. Der har tidligere været budgetteret med ca , men ud fra erfaringerne fra de sidste års forbrug er beløbet nedsat. Det forudsættes, at vedligeholdelsesarbejderne tilrettelægges, så bestyrelsen kan udarbejde en tidsplan og en økonomisk prioritering i forhold til tilstandsrapporten under hensyn til de givne økonomiske rammer. Udgangspunktet vil fortsat være den politik, der har været praktiseret i de senere år, hvor der hyppigere end tidligere foretages mindre arbejder (f.eks. afrensninger mv.). Dette har til formål: o at vedligeholde og sikre bygningens udseende, og o forlænge perioderne mellem de meget store vedligeholdelsesarbejder så meget, som det er forsvarligt. Der henvises til bemærkningerne til den udsendte vedligeholdelsesplan. Forslag til vedligeholdelsesplan 2009 og senere er udsendt i forbindelse med fastsættelsen af fællesbidragssatsen for 2009, udsendt den 30. november Formanden tilføjede, at når man talte om større fremtidige vedligeholdsplaner, kunne man forvente, at taget på altangangshuset skulle udskiftes. Kloakkerne skal renoveres, og hvad angår indvendige rør er kun halvdelen af faldstammerne udskiftet. Endelig venter der os en omkostningskrævende udgift, når træværket på sydfacaderne engang skal renoveres. Da der ikke var flere bemærkninger, konkluderede dirigenten, at vedligeholdelsesplanen for 2009 var godkendt uden afstemning af generalforsamlingen. Ad. 6. Indkomne forslag 6.a. Forslag om individuel afregning af el, stillet af Henning Møberg, lejl Henning Møberg angav to årsager til forslaget: a) Ingen incitament til at købe strømbesparende husholdningsmaskiner b) Højst uretfærdigt system, når der betales el efter fordelingstallene Han begrundede yderligere sit forslag ved at forklare, at Forbrugerrådet havde lavet en undersøgelse, der viste, dels at de fleste danskere ikke ved, hvor meget el de bruger, dels at de ikke ved, hvad et normalforbrug er (2024 kwh i 2007). Han mente i øvrigt, at det ikke var lejlighedens størrelse, men antallet af beboere, der bestemte forbruget. Han hævdede ud fra sine beregninger, at man brugte 40 % over normalforbruget. Der blev gjort opmærksom på, at en tændt computer brugte 117 kwh pr år, og et tændt TV brugte 180 kwh pr år, så der kunne spares en del ved at slukke for apparaterne.

6 Ejerforeningen Vestervang 4,5,6,9 og side 6 Formanden svarede, at han bestemt ikke havde noget imod individuelle elmålere, og at det ville være mere retfærdigt. Naboforeningens forbrug ligger 10 % lavere end vores. Men der skal være en økonomisk gevinst, og det er der ikke. Det vil blive dyrere for de fleste på grund af de meromkostninger der er, bl.a. fordi afregningsprisen er højere ved individuel måling og på grund af omkostningerne ved etablering og drift af målere. (Se i øvrigt Bestyrelsens bemærkninger og indstilling til forslaget om individuel afregning af elforbruget, som er udsendt sammen med indkaldelsen til generalforsamling.) Der udspandt sig herefter en livlig og langvarig debat for og imod forslaget, som vil blive forsøgt sammendraget i det efterfølgende: Argumenter og kommentarer for forslaget: Det ville være mere retfærdigt og samfunds- og miljømæssigt bedre. Alle skal spare, og ingen må påføre fællesskabet unødige udgifter f.eks. til elektriske terrassevarmere, gamle frysere og lignende Installér bimålere, så har vi stadig samme afregning. Bestyrelsens ansvar, at det nu bliver dyrere. Vi skulle have gjort det samtidig med naboejerforeningen. Hvorfor har vi fået dispensation? Bestyrelsen var også imod tidligere efter et langt indlæg. Opfordring til forsamlingen om at tænke selv. Masser af muligheder for at spare på strøm, hvis incitamentet er der. Forslag om at bede bestyrelsen om at arbejde aktivt for at indføre individuelle målere. Formanden svarede: Hvis nogen anskaffer elektriske terrassevarmere, vil det blive påtalt. Frysere eller værksted i kælderen kan vi ikke kontrollere. Bimålere vil komme til at koste omtrent det samme som almindelige målere og har væsentlige ulemper. Det er generalforsamlingens ansvar at træffe beslutningen, ikke bestyrelsens. Naboejerforeningen besluttede med 2/3 flertal på en generalforsamling at indføre individuelle elmålere. Sagen er ikke afsluttet, den ligger hos kommunen, så vi er ikke pålagt at lave individuelle målere. Formanden oplyste, at et medlem af ejerforeningen havde rettet direkte henvendelse til kommunen med anmodning om at pålægge foreningen at indføre individuel elmåling. Bestyrelsen havde svaret kommunen i henhold til tidligere generalforsamlingsbeslutninger og meddelt, at sagen var genrejst på årets generalforsamling. Kommunen var villig til at holde møde om sagen efter denne generalforsamling. Argumenter og kommentarer imod forslaget: Enig med bestyrelsen i, at der ikke nødvendigvis er frås, fordi vi ikke har individuelle målere. Mange er miljøbevidste. Dårligt samfundssind at beholde sit gamle strømforbrugende køleskab, fordi man har fællesmåler. De fleste nyanskaffelser er lavenergikøleskabe, og man bruger sparepærer. Vi har faciliteter, vi gerne vil benytte os af, og de bruger strøm. Måske skulle man indføre bonus ved skifte til elbesparende ting. Der skal være økonomi i det. Forslaget vil medføre meromkostninger for stort set alle. Store 2-dækkere betaler uden vrøvl. Når man har valgt at bo dette sted, må man betale, hvad det koster. Det ved man, før man flytter ind. En beboer i naboforeningen har udtalt: Der er en besparelse, den er lille, og jeg skal blive mere end 100 år, før mine penge er tjent hjem.

7 Ejerforeningen Vestervang 4,5,6,9 og side 7 Da der ikke var flere kommentarer, satte dirigenten forslaget til skriftlig afstemning med følgende resultat: Forslaget er hermed bortfaldet. Forslag om at etablere individuel afregning for elforbruget Afgivne stemmer For forslaget 114 Imod forslaget 702 Blanke stemmer 90 I alt b. Undersøgelse af muligheder og omkostninger ved etablering af dørtelefoner. Resultatet af undersøgelsen forelægges ved næste ordinære generalforsamling. Forslag fra Else Marie Damsgaard og Anders Frøland, lejl Anders Frøland lejl begrundede sit forslag med følgende: Antallet af indbrud i private boliger er stigende, og også hjemmerøverier er i stigning. Der har lige været indbrud i garagen gennem dør 10. Forskellige former for sikring af private boliger vinder udbredelse, og man går ind, hvor adgangen er lettest. Han opfordrede til, at man tog dette forslag op til seriøs overvejelse. Formanden meddelte, at hele bestyrelsens redegørelse og indstilling til forslaget var udsendt sammen med dagsordenen. Vores naboejerforening foretog i foråret 2007 en sådan undersøgelse, og bestyrelsen har fået dette materiale stillet til rådighed. Det er bestyrelsens opfattelse, at dørtelefoner vil besværliggøre dagligdagen. Der er stor synlighed til indgangspartierne og de kommende postkasseanlæg. Personer kan ikke overnatte på altangangene som mange andre steder, og indbrud i garagerne er det mest interessante, idet man der kan arbejde uforstyrret. Det ville dørtelefoner ikke forhindre. Da der er tale om en betragtelig investering, mener bestyrelsen således ikke, at der er grundlag for at etablere dørtelefoner. Hvis et flertal på generalforsamlingen ønsker yderligere undersøgelse af sagen, vil bestyrelsen naturligvis foretage en sådan. Dirigenten meddelte, at en afstemning kunne sætte en undersøgelse i gang. Der krævedes ikke 2/3 flertal. Der blev foretaget en afstemning ved håndsoprækning, som viste, at kun 7 personer var for forslaget og stort set resten af deltagerne imod. Dirigenten konkluderede, at der ikke var flertal til at gå videre med forslaget. Ad. 7. Forelæggelse af budget til godkendelse. Ejerforeningens økonomi fremgår af det budget for 2009 og budgetoverslag for 2010, der blev udsendt i forbindelse med meddelelsen om fastsættelse af betaling pr. fordelingstal for Betaling til fællesudgifter blev fastsat til 152 kr. pr. fordelingstal. Formanden meddelte, at det fremsendte budget er fremskrevet med 4 %. Budgettet for 2010 bliver stående, men der vil blive foretaget en grundig revurdering i efteråret, når vi kender

8 Ejerforeningen Vestervang 4,5,6,9 og side 8 tallene for el, vand og varme. Muligvis vil den budgetterede fællesbidragssats på kr.155 pr fordelingstal blive sat ned. Der vil også blive taget stilling til, hvad der skal ske, hvis der bliver betalt varmepenge tilbage. En ejer fra terrassehuset spurgte, hvorfor terrassehusets sydfacade skulle renoveres allerede næste år, da der kun var gået 9 år siden sidste renovering, og der tidligere var gået 13 år imellem renoveringerne. Hun mente, at kun trærammerne trængte til maling. Formanden svarede, at vi gerne vil have et ensartet ydre, men at vi vil tale med naboejerforeningen. Måske kan vi skyde det et par år. Da der ikke var stemmer imod forslag til budget 2009 konstaterede dirigenten, at det var vedtaget. Ad. 8. Valg af formand til bestyrelsen i lige år. Der er ikke valg af formand i år. Ad. 9. Valg af to medlemmer til bestyrelsen for en toårig periode: På valg er Birgit S. Frederiksen, (411) og Finn Riiskjær (963). Bestyrelsen indstiller til genvalg af Birgit S. Frederiksen og Finn Riiskjær. Da der ikke var andre kandidater, konstaterede dirigenten, at Finn Riiskjær og Birgit S. Frederiksen var genvalgt. Ad. 10. Valg af to suppleanter for en 1-årig periode: Bestyrelsen indstiller til genvalg Claus Bjerre-Christensen (972) som 1. suppleant og Donna Benjamin (1034) som 2. suppleant. Dirigenten konstaterede, at de to suppleanter blev genvalgt, idet der ikke blev foreslået andre kandidater. Ad. 11. Valg af revisor. Dirigenten konstaterede, at statsautoriseret revisor Karl Svendsen, BDO ScanRevision blev genvalgt, idet der ikke blev foreslået andre kandidater. Ad. 12. Valg af intern kritisk revisor. Dirigenten konstaterede, at Steen Ewald-Larsen blev genvalgt, idet der ikke blev foreslået andre kandidater. Ad. 13. Eventuelt Det blev meddelt, at petanquebanen åbnes lørdag den 16. maj Se opslag i indgangspartierne. Sommerfesten afholdes den 3. fredag i august. Der kommer oplag senere.

9 Ejerforeningen Vestervang 4,5,6,9 og side 9 Herefter afsluttede dirigenten generalforsamlingen og takkede for god ro og orden. Formanden takkede dirigenten for god ledelse af generalforsamlingen. Derefter takkede han forsamlingen for en god debat. Carsten Henriksen Dirigent Aage Holst Petersen Formand Birgit S. Frederiksen Referent