Referat ved Marskensbo s Årsmøde 2019 Afholdt d. 5. marts 2019 kl i Østerbrohuset, Århusgade 105, 2100 København Ø d

Transkript

1 Årsmøde Marskensbo 10 lejemål fra Marskensbo deltog i årsmødet. Nedenstående referat skal læses som en dagsorden med kommentar. 1. Valg af dirigent: Ann-Louise blev valgt som dirigent. 2. Beretning og fremtidig virksomhed: Kort gennemgang om afholdte møder ml. Bispensbo og Marskensbo, samt ml. Lone Meier som overordnet har handlet vedligeholdelsesplan, altanerne, og gården generelt. Hvad bestyrelsen har arbejdet med i 2019 Altanprojektet. Besigtigelse af Huslejenævnet, sagen er endnu ikke afsluttet. Mere om denne sag, blev gennemgået på fællesmødet. Lidt om gården Alle skal sikre for at børn og voksne ikke går i bedene. Pas på alle nye planter og buske. Vi opfordrer alle til at rydde op efter sig, og sine børn, det er vigtigt at legetøjet ikke ligger og flyder - Kort om Cykelparkering, som videre gennemgås på Fællesmødet - Kort om skrald og sortering, som videre gennemgås på fællesmødet - Julebelysning var så fint i gården. Tak for alle dem der var med til at pynte vores smukke gårdhave. - Altaner og sikke en sommer. +30 grader i solsiden. Mange har nydt det, og det har givet masser liv i gården. Mere om altaner på Fællesmødet Sommerfest: Afholdt skøn sommerfest og tak til alle de der var med til at gøre denne aften endnu en af de uforglemmelig gode aftner jeg selv har haft i gården. - Beboer har løbene informeret bestyrelsen vedr. sager ml. dem og Lone Meier, dette må i gerne blive ved med Formandens nye post i LLO-bestyrelse. Formanden Louise Elling Hansen, har i et år siddet i bestyrelsen hos LLO. Dette har været lærerigt på mange måder, ikke mindst på sagshåndterings metoder, huslejenævn m.v. Opfordring til alle om besøg LLO s Hjemmeside og Facebookside da de her giver gode informationer og fine videoer om hvordan man skal forholde sig til specifikke sager. Kort om fraflytninger, som bestyrelsen har deltaget i hvor der har været ønske om det. I disse sager er det muligt at få før og eftermøde med LLO for at blive klædt på til mødet. Ligeledes er det muligt at en bygningssagkyndig kan deltage ved fraflytningsmødet. dette koster dog 3000 kr. som egenbetaling. Han hjælper igennem hele processen. Se kataloget "Vi lejere for mere information" for mere info. 3. Aflægning af regnskab: Allan Espeland gennemgik regnskabet, da kasserer Jan Harvest var syg Spørgsmål vedr. Posten "Porto, gebyrer og kontor" blev stillet, Svar hertil er at der var blevet indkøbt en printer til bestyrelsens arbejde, derfor er denne post højere end normal. Indtægter: ~26690,- Udgifter ~25900,- svarende til årets resultat på ~-2200,- 4. Fastlæggelse af Beløb til Beboerrepræsentationens arbejde: Bestyrelsen har ved årsmødet i 2015 fået godkendelse til at index regulerer beløb til beboerrepræsentationens arbejde jf. statens takster. Dvs. fremadrettet skal hver lejemål betale 350,- kr. pr. år (2019-satsen), dette betyder en stigning på 75 øre månedlig.

2 5. Valg af Beboerrepræsentanter og suppleanter: Alle fra Bestyrelsen genopstiller. Bestyrelsen konstituerer sig efter årsmødet. 6. Valg af Revisor: Tidligere Revisor Mads Kofod ønskede at genopstille, han blev genvalgt. 7. Eventuel: Næste år til tænker vi i bestyrelsen at afholde årsmødet på Vibenshusskole på Kertemindegade, som både er tætter på og er gratis Derefter afsluttes Marskensbo Årsmødet og vi åbner døren til fællesmødet. 1. Information fra Lone Meier: LM havde meldt afbud til mødet grundet sygdom. Fællesmøde Bispensbo og Marskensbo 2. Information fra Beboerrepræsentationerne: Søren Muller, der er vores talsperson i LLO, deltog i mødet. Affaldssortering og cykelparkering Affaldssorteringen er blevet meget bedre, og der vil blive opsat piktogrammer, så alle ved, hvad der skal lægges i de forskellige containere. I øjeblikket arbejdes der på, hvor cykler i fremtiden kan parkeres i kældre og gården. Kommende plan over gården og kælderne blev fremvist, endelig plan bliver ophængt i gården. Alle opfordres til ikke at fastgøre cykler til diverse stativer. Altanankesag og huslejenævn samt altankasser Den 13. december 2018 havde vi besigtigelse af Huslejenævnet, da de ikke tidligere så en eneste af de lejligheder vi havde klaget over. Sagen er endnu ikke afgjort. Det er en fornøjelse at se, hvordan altanerne bliver prydet med blomster m.m., men tænk på hvor meget I kommer i altankasserne, da en kraftig storm kan medvirke til at altankasserne falder ned, hvis de hænger udvendigt på altanen. Sørg for at have en forsikring, der dækker, hvis uheldet er ude. Husorden Husorden er blevet revideret. Det er ikke tilladt at spille bold i gården, ligesom bedene ikke må betrædes af hverken børn eller voksne. Husorden er at finde på hjemmesiden: Bispensmarsk.dk Gården og gårdfest I 2018 var der en vellykket gårdfest, hvor 14 nationaliteter var repræsenteret. Gårdens beplantning er ved at blive reetableret, og der bliver legeområde for børn i midten af gården. Der etableres plantekasser til børnene. Facebook Vores gruppe på Facebook "Bispensbo og Marskensbo", er det fremadrettet et sted kun for bebore. dvs. skriver bestyrelsesmedlemmer herinde, skal det ikke forstås som det kommer for bestyrelsen, men fra en beboer. Alt henvendelse til bestyrelserne skal ske via mail, som vist på vores hjemmeside 3. Eventuelt Der blev stillet forskellige spørgsmål til LLO s repræsentant, som er indskrevet herefter:

3 Spørgsmål relateret til altanen 1. Hvad er reglerne omkring aflæggelse af byggeregnskab, herunder muligheden for at køre en sag om dette? Hvis udlejer ikke har fremlagt et endeligt byggeregnskab 6 måneder efter den foreløbige forhøjelse er trådt i kraft kan den enkelte lejer kan indbringe en sag for huslejenævnet om, at den foreløbige forhøjelse skal bortfalde, hvis udlejer ikke har fremlagt regnskabet indenfor en nærmere fastsat frist. Denne bestemmelse vedrører den enkelte lejer og den enkelte foreløbige forbedringsforhøjelse, og man kan altså ikke indbringe en sag på vegne af hele ejendommen. Man kan håbe at udlejer vil rette ind hvis en enkelt har indbragt en sag, men dette er ikke garanteret. I forhold til en sådan sag skal man gøre den taktiske overvejelse om man tror, at den endelige forhøjelse vil være højere end den foreløbige forhøjelse. Spørgsmålet om tilbagebetaling eller efterbetaling er behandlet nedenfor i pkt. 3. Jeg har vendt det med mine kollegaer, og vi ser altaner koste alt fra om måneden pr. altan, så den eneste guideline vi kan give herom, er desværre ganske bred. Vi anbefaler kun at køre disse sager, hvis man har en kraftig formodning for, at den endelige forhøjelse bliver laverede end den foreløbige. 2. Har ankenævnet modtaget budgettet? Vi har ikke efter besigtigelsen modtaget noget fra ankenævnet om budgettet. Var det korrekt forstået at det var noget der blev efterspurgt på selve besigtigelsen? 3. Når udlejer kommer med et endeligt byggeregnskab, kan huslejestigningen således være bagudrettet? Spørgsmålet er ikke afklaret i praksis, men det antages i den juridiske litteratur at hvis udlejer ønsker at gennemføre en højere endelig lejeforhøjelse end den foreløbige, skal udlejer varsle med nye tre måneders varsel såfremt det endelige regnskab er højere. Såfremt den endelige forhøjelse er lavere end den foreløbige skal beløbet tilbagereguleres. 4. Vedligeholdelsespligten for altanerne, hvem har denne, og hvis den delvist påhviler lejer, hvor langt går den? Det er vores opfattelse, at vedligeholdelsespligten vedrører renholdelse, hvilket også indebærer oliering af træværket når dette er nødvendigt. I modsat fald ville udlejer op til flere gange årligt kunne varsle adgang med dette som begrundelse, hvilket for mange ikke ville være en ønskværdig situation. Såfremt man ønsker at få penge fra vedligeholdelseskontoen hertil mener jeg at dette falder ind under yderligere vedligeholdelse, som forudsætter at der henstår +3 års hensættelser, samt at udlejer enten skal acceptere dette, eller pålægges dette af huslejenævnet. Dette er ikke afklaret i praksis så jeg kan alene komme med vores opfattelse herom. I forhold til den indvendige vedligeholdelse henvises til mit skriv nedenfor.

4 Generelt skriv om den indvendige vedligeholdelseskonto, herunder: Hvis man i sin lejekontrakt har aftalt, at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal udlejer holde en vedligeholdelseskonto for lejemålet. På denne konto bliver der hvert år indbetalt et beløb pr. m2 i lejemålet, dette beløb reguleres efter nettoprisindekset. I 2018 og 2019 er satsen på kr. 45 pr. m 2. Midlerne fra denne konto kan lejer kræve anvendes på maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve når dette er nødvendigt og udgiften kan afholdes indenfor det beløb der er på vedligeholdelseskonto. Udlejer kan nægte at udføre dette arbejde hvis udlejer vurderer, at det ikke er nødvendigt og/eller hvis udgiften vil overstige det indestående på den indvendige vedligeholdelseskonto. Såfremt udlejer skønner der er noget der er mere nødvendigt, kan udlejer vælge at dette arbejde skal laves først. Hvis der indestår mere end tre års indbetalinger på vedligeholdelseskontoen, kan man anmode udlejer om, at der udføres andre rimelige og hensigtsmæssige arbejder i lejemålet. Det kan eksempelvis være afhøvling af gulve, vedligeholdelse af køkken eller bad. Det antages også, at man kan kræve at pengene anvendes til mindre forbedringer; f.eks. udskiftning af køkkenlåger eller armaturer. Der kan derimod ikke kræves, at der etableres et helt nyt køkken eller opsættes en brusekabine eller lignende, da dette vil være egentlig forbedringsarbejder. Hvis der er uenighed imellem lejeren og udlejeren om ovenstående kan spørgsmålet indbringes for huslejenævnet der kan tage stilling til dette. Processen med anvendelse af midler fra den indvendige vedligeholdelseskonto er: I. Anmod udlejer om at få lavet det ønskede arbejde II. Hvis udlejer nægter dette, kan man indbringe spørgsmålet for huslejenævnet der enten kan pålægge udlejer at lave arbejdet eller give udlejeren ret i, at hun kunne nægte at lave arbejdet. LLO kan hjælpe med at indbringe sagen for huslejenævnet. En sådan sag koster kr. 312 at indbringe i 2019, og beløbet skal afholdes den enkelte lejer. Man får ikke pengene igen selvom sagen vindes. 5. Kan udlejer betinge sig først at bruge pengene på maling af vinduer? Udlejer kan ikke pr. automatik fastsætte, at det er vinduerne der skal males først. Såfremt vinduerne er i fin stand og væggene trænger til maling kan udlejer ikke betinge sig, at vinduerne males først. Dette kan huslejenævnet ligeledes tage stilling til. Jeg har drøftet vinduerne med vores byggetekniker. Han gjorde mig opmærksom på, at såfremt I har forsatsvinduer i lejemålene går den indvendige vedligeholdelses alene til kanten af den udvendige ramme, og omfatter således ikke maling af indersiden af det yderste vindue. Jeg har søgt at illustrere det ved at tegne på nedenstående vindue.

5 6. Såfremt udlejer vælger håndværker, kan huslejenævnet så tage stilling til priserne herfor? Det er vores opfattelse, at huslejenævnet alene er givet kompetence til at tage stilling til hvorvidt der er noget arbejde der skal udføres, jf. lejelovens 106, nr. 3. Dette medfører, at man ville kunne køre en boligretssag om prissætningen af arbejdet. Udover de økonomiske omkostninger ved en sådan sag må man også forvente, at det er en meget tung bevisbyrde man skal løfte, idet man skal overbevise domstolen om, at de afgivne tilbud man indhenter rent faktisk repræsenterede markedsværdien, og at udlejers håndværkere tog over markedsværdien på det faktisk udførte arbejde. Vi fører en del sager om prissætning i forbindelse med fraflytningssager, og her oplever vi en stor tilbageholdenhed fra huslejenævn og domstole i forhold til at vurdere at udlejers priser var for høje. Diverse 7. Har man krav på et storskraldsrum (kan udlejer ensidigt nedlægge dette)? Ja, udlejer kan godt nedlægge dette. Det forudsætter dog, at en eventuel udgift hertil i det omkostningsbestemte budget fjernes ved varslingen efter at storskraldsrummet er nedlagt. Årsmødet afsluttede kl