Århus Kommune Lokalplan nr.

Transkript

1 Århus Kommune Lokalplan nr. 799 Erhvervsområde mellem Herredsvej og Sommerlystvej i Skejby Marts 2008

2 Søftenvej Århus Kommune Lokalplan nr.: Erhvervsområde mellem Herredsvej og Sommerlystvej i Skejby 799 Graham Bells Vej Skejbyvej Herredsvej Sommerlystvej Skejbyparken Randersvej Hedeager Brendstrupgårdsvej Skejbygårdsvej Statistikområde/distrikt nr.: 5.21 Registreringskortblad nr.: 35 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri Februar 2008

3 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej, 10 værelse Århus C Tlf , 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice på Rådhuset samt Åby Bibliotek Tlf Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med: Niras Rådg. ingeniører A/S Åboulevarden 80 Postboks Århus C

4 ÅRHUS KOMMUNE - LOKALPLAN NR. 799 Erhvervsområde mellem Herredsvej og Sommerlystvej i Skejby INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v....2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Opholdsarealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Servitutter Ophævelse af ældre lokalplan...15 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v...16 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen...24 Retsvirkninger af lokalplanen...24 LOKALPLANKORT Vedtagelsespåtegninger...27 Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 799

5 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område, vest for Randersvej, nord for Sommerlystvej, øst for Hedeager og syd for Herredsvej i Skejby, Århus Nord. Lokalplanområdet, der er ca m 2 stort, var ved planens udarbejdelse både privat og kommunalt ejet og beliggende i byzone. Beskrivelse af området I lokalplanområdet, som i dag hovedsageligt ligger hen som brakmark, findes der ganske få bygninger/gårde med tilhørende udhuse. Terrænet i området falder ca. 2 m fra syd mod nord. Ejendommen Sommerlystvej nr. 4, som ved lokalplanens udarbejdelse ligger i den sydvestlige del af lokalplanområdet. Ejendommen er udpeget som bevaringsværdig i klasse 2 i Århus Kommuneatlas. Skejby landsby og Skejby Kirke nord for lokalplanområdet. Nord for lokalplanområdet ligger Skejby Landsby, hvorfra der via en eksisterende sti i den nord/vestlige del af lokalplanområdet, er forbindelse til børnehaven Sommerlyst, som er en heldagsinstitution beliggende syd/vest for lokalplanområdet. Den nordvestlige del af området har i 50 erne været anvendt til affaldsdepot. Der er forurening i området. På den sydvestligelige del er der i 2003 efterladt en restforurening med pesticider. Tillige er der sket opfyldning med dagrenovation på et mindre område nogenlunde midt i lokalplanområdet. jf. lokalplankortet. Den nordvestlige del af lokalplanområdet er berørt af en 300 m kirkebyggelinie fra Skejby kirke i henhold til Naturbeskyttelseslovens 19. For at bygge højere end 8,5 m kræves en dispensation fra Kirkebyggelinien, som søges hos Århus kommune, Natur og Miljø. Det er ved besigtigelse konstateret, at kirken ligger betydeligt lavere end lokalplanområdet. Der vil pga. af de kommende erhvervsvirksom- Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 799

6 3 heder i lokalplanområdet ikke være udsigt til kirken fra Randersvej eller Sommerlystvej, hvilket betyder, at ny bebyggelse indenfor kirkebyggelinien kun vil genere udsigten til kirken for dem som færdes i selve lokalplanområdet. I den nord/østlige del grænser lokalplanområdet op til et lille boligområde, bestående af 5 mindre villa ejendomme. Mod syd grænser området op til et erhvervsområde som dels anvendes til servicevirksomheder og dels til detailhandels- og udstillingsvirksomhed. Fotoet er taget mod nord og viser lokalplanområdets østlige del. Til højre er Randersvej og den lille række boliger som ligger nord/øst for området. Vest for lokalplanområdet er der netop blevet opført en erhvervsbebyggelse. Resten af området vest for er ved lokalplanens udarbejdelse ubebygget. I den sydvestlige del af lokalplanområdet samt i midten af lokalplanområdet findes der to vandhuller, der er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3, hvilket betyder, at der ikke må foretages ændringer i tilstanden af vandhullerne uden forudgående tilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Planens baggrund og mål Formålet med lokalplanlægningen er primært at etablere et plangrundlag for anvendelse til erhvervsformål i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanen giver mulighed for en anvendelse til erhverv med samme karakter som det eksisterende erhvervsområde langs Randersvej syd for lokalplanområdet. For at dette kan ske, skal lokalplan nr. 230, gældende for den østlige del af lokalplanområdet, aflyses ved den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan. Den vestlige del af lokalplanområdet mod hhv. nord og syd er omfattet af lokalplan nr. 358 og berørte områder skal ligeledes aflyses. Formålet med lokalplanen er herudover, at sikre at bygninger placeres som fritliggende voluminer på en grøn græsflade, at området får et grønt præg som helhed, og at bebyggelsen får en høj standard. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 799

7 4 Planens hovedtræk Planen giver mulighed for at anvende området til erhvervsbebyggelse i erhvervsklasserne 1-2 såsom kontor- og servicevirksomheder med formål som administration, forskning, konference, behandlings- og undervisningsvirksomhed og lignende ikke forurenende erhvervsvirksomheder. Området planlægges efter den amerikanske Campus-stil, hvor bygningerne ligger frit på en græsflade. Skel skal derfor fremstå usynlige og bebyggelse og oplag skal placeres med en afstand på min. 5 m til skel. Bygningerne må være max 3 etager og max 12 m høje. Illustrationsplan. Forslag, som viser, at erhvervsbebyggelsen placeres efter den amerikanske Campus-stil, hvor bebyggelsen fremstår som voluminer på en grøn flade. Bebyggelsens udseende Lokalplanområdet er i princippet synligt fra alle sider, og for at undgå forside og bagside-problematikker, foreskriver lokalplanen at bebyggelsen skal opføres, så alle facader på den enkelte bygning fremtræder med samme arkitektoniske udtryk. Bebyggelse skal opføres i materialer, der tilsammen danner en harmonisk helhed. Facaderne skal udformes som en kombination af tunge materialer - som tegl og beton - og lette materialer - som aluminium, træ og glas. Eventuelle oplag skal placeres i bygninger eller på visuelt tæt hegnede arealer. Oplag skal ligesom øvrig bebyggelse holde en afstand til skel på minimum 5 m. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 799

8 5 Beplantning Planen fastsætter bestemmelser om, at de ubebyggede arealer i området skal fremstå som en grøn græsflade og at skel fremstår usynlige uden hegn eller beplantning. Der kan plantes opstammede træer i grupper, evt. formet som ellipser. Derudover kan der plantes buske med en højde på maks. 1,5 m i forbindelse med de nære udendørs opholdsarealer. Veje og stier Lokalplanen fastsætter, at området vejbetjenes fra Hedeager ad den eksisterende vej Sommerlystvej, via et nyt vejstykke i øst/vest gående retning. Mod øst grænser Sommerlystvej op til Randersvej, men da vejen er lukket ved Randersvej, er der kun adgang til området herfra for gående og cyklister. Der etableres parkeringspladser i forbindelse med hver enkelt ejendom, tilbagetrukket fra vejen, i princippet som vist på illustrationsplanen. I den nordvestlige del af området, vest for den offentlige sti, reserveres et areal, der kan anvendes som busvendeplads. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 799

9 6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at området kan anvendes til erhverv i klasse 1-2 at at ny bebyggelse fremstår som fritliggende voluminer på en grøn flade og området i sin helhed fremstår grønt, eksisterende lokalplaner ophæves for de områder der er berørt af lokalplanen. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet og omfatter, jf. matrikelkortet på side 7, følgende matrikelnumre: 9a, 14b, 14h, 14l, 15ah, 15ao og 15d, Skejby, Århus Jorder, samt alle parceller, der efter den 17. januar 2008 udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er opdelt i områderne I og II som vist på lokalplankortet. Se fodnote 1. 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 799

10 7 Kommunalt ejet Matrikelkort mål 1:4.000 Lokalplangrænse Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 799

11 8 3. Anvendelse Område I Stk. 1. Området er udlagt til erhvervsformål i klasse 1-2. Stk. 2. I området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves erhverv som følgende: liberale erhverv, kontor-, udstillings- og servicevirksomhed med formål som administration, forskning, konference, formidlings- og undervisningsvirksomhed og lignende ikke forurenende erhvervsvirksomheder. Virksomheder må kun etablere sig i området, hvis de er medtaget på listen side 25. I forbindelse med generelle revisioner af virksomhedslisten kan andre virksomheder etablere sig i området. Århus Kommune, Teknik og Miljø kan tillade, at andre virksomheder kan etablere sig i området. Det forudsætter, at virksomhederne efter en konkret vurdering af produktions- og miljøtekniske forhold kan sidestilles med de i listen nævnte virksomheder, samt at virksomhederne er forenelige med lokalplanens formål, jf. 1 og beskrivelsen af lokalplanens indhold, side 3. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Der må i tilknytning til den enkelte virksomhed opføres eller indrettes én bolig for en person tilknyttet virksomheden. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Område II Området er udlagt til offentlige formål i form af busvendeplads. Hvis det efterfølgende viser sig, at der ikke er behov for etablering af en busvendeplads, må området anvendes efter samme bestemmelser som område I. 4. Udstykning Stk. 1. Ingen grund må udstykkes med en størrelse mindre end m 2. Stk. 2. Udstykningen skal ske som gennemgående grunde, der strækker sig fra adgangsvejen til en af de tilgrænsende veje i princippet som vist på skitsen på side 9. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 799

12 9 Principskitse som viser at udstykningen skal ske som gennemgående grunde, som strækker sig fra den nye adgangsvej til enten Herredsvej, Hedeager, Sommerlystvej eller Randersvej. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Vejadgang til lokalplanområdet må kun etableres i punktet A, som vist på lokalplankortet. På lokalplankortet er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Vej A-B m bred Sti a-b m bred Sti c-d...3 m bred Derudover er der udlagt areal til en busvendeplads, jf. lokalplankortet. Stk. 3 Stk. 4. Stk. 5. Vej A-B skal etableres med et fortov på den nordlige side af vejen. Sti a-b er en eksisterende sti og skal bevares med sin nuværende placering som vist på lokalplankortet. Der skal i forbindelse med udstykning etableres en stiforbindelse med en udlægsbredde på minimum 3 m fra vej A-B til den del af Herredsvej, der betjener ejendommene Herredsvej nr. 310, 312, 314, 316, 318 og 320 og som grænser op til den nordøstlige del af lokalplanen. Stiforbindelsen skal etableres som et direkte forløb. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 799

13 10 Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Der skal på de enkelte ejendomme sikres det fornødne areal til etablering af en vendeplads for lastbiler, renovationskøretøjer og lign. På hver grund skal reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med gældende "Retningslinier for anlæg af Parkeringsarealer i Århus Kommune". Parkeringsarealer skal placeres i tilknytning til den enkelte bygning mod vej A-B eller mod naboskel i princippet som vist på illustrationsplanen. Områder mellem bebyggelsen og Herredsvej/Randersvej skal fremstå grønne og dermed friholdes for parkering. Parkeringsarealer skal placeres indenfor den på lokalplankortet viste bebyggelsesregulerende linie, samt med en minimumsafstand fra skel på 5 m. 6. Teknisk forsyning Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Se fodnote Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1. Ny erhvervsbebyggelse placeres indenfor de på lokalplankortet viste bebyggelsesregulerende linier. Stk. 2. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50. Stk. 3. Bygninger kan opføres i op til 3 etager foruden kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 12 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). En større højde kan tillades på dele af virksomheden, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det. 2 I henhold til varmeforsyningsloven kan der dispenseres fra tilslutningspligten til en kollektiv varmeforsyning, såfremt mindst 50 % af varmebehovet kan dækkes af procesvarme. En eventuel dispensationsansøgning skal indsendes til Århus Kommune, Affald og Varme. Såfremt nybyggeri opføres som lavenergihuse, kan der jf. Planlovens 19, stk. 4 dispenseres fra ovenstående 6 stk. 1. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 799

14 11 Stk. 4. Stk. 5. Bygninger, udhuse, oplag og lign. skal placeres med en afstand på minimum 5 m fra skel. Oplag skal placeres mellem bygning og naboskel og ikke mellem bygning og vej. Se i øvrigt 9 stk. 6. Langs følgende veje og stier pålægges bebyggelsesregulerende linier i de nævnte afstande fra vejskel, jf. lokalplankortet: Herredsvej m Sommerlystvej m Hedeager 15 m Vej A-B m Sti a-b og c-d. 12 m Randersvej m På arealer mellem vej/sti og bebyggelsesregulerende linier må der ikke opføres bebyggelse eller andre anlæg af blivende art (såsom p-arealer, skiltning, flagstænger, belysning m.m). Randersvej er hertil pålagt vejbyggelinje i en afstand af 25 meter + højdetillæg, som vist på lokalplankortet. Inden for vejbyggelinjen må der ikke placeres bebyggelse og anlæg af blivende art (såsom p-arealer, skiltning, flagstænger, belysning m.m.), se fodnote 3. Stk. 6. Hver enkelt bebyggelse må have en max. dybde svarende til matriklens dybde minus 30 m. Dybden måles på det sted, hvor bygningen placeres. Jf. nedenstående principskitse. Principskitse: På en matrikel med en dybde på 90 m må en bygning maksimalt måle 90 m 30 m = 60 m. Således kan bygningen aldrig grænse ud til to bebyggelsesregulerende linier på én gang. 3 Byggelinierne er angivet med beliggenhed i vejhøjde. På arealerne mellem vej og byggelinie må der ikke opføres bebyggelse eller andre anlæg af blivende art. Såfremt en bebyggelse mv. ikke opføres med jordlinien i fremtidig vejhøjde, må den ikke uden vejmyndighedens samtykke opføres i byggelinien, men skal placeres med et tillæg for højde og passage på 2 x højdeforskellen mellem bebyggelsens jordlinie og vejen + 1m. Vejdirektoratet er påtaleberettiget iht. Lov om offentlige veje 34. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 799

15 12 Stk. 7. Langs vej A-B og langs Randersvej skal bygningers facade placeres inden for den på lokalplankortet viste facadezone. Facader placeret i facadezoner skal opføres parallelt med den tilgrænsende vej. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Dele af lokalplanområdet er omfattet af en kirkebyggelinie omkring Skejby Kirke i henhold til Naturbeskyttelseslovens 19, som vist på lokalplankortet. Byggeri med en højde over 8,5 m inden for kirkebyggelinien kræver dispensation fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning samt mindre bygninger i tilknytning til en evt. busvendeplads ved Hedeager, kan placeres udenfor byggefelterne samt udenfor de bebyggelsesregulerende linier og skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Terrænreguleringer må kun finde sted efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. 8. Bebyggelsens udseende. Stk. 1. Bebyggelsen skal ved sin udformning, proportioner, materialer og farver gives en ydre fremtræden, så der opnås en arkitektonisk god helhedsvirkning i forhold til omgivelserne. Stk. 2. Bebyggelse skal opføres i materialer, der tilsammen danner en harmonisk helhed. Facaderne skal udformes som en kombination af tunge materialer - som tegl og beton - og lette materialer - som aluminium, træ og glas. Bebyggelse skal opføres så alle facader på den enkelte bebyggelse fremtræder med samme arkitektoniske udtryk. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Tage skal udformes som flade tage eller tage med ensidig taghældning. Tagfladerne skal dækkes med materialer, der er tilpasset facadernes arkitektur. Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende materialer. Glasoverdækninger, ventilationsanlæg og lignende skal udformes, så de indgår som en del af taget i en arkitektonisk helhed. Tilbygninger eller ombygninger skal udformes med samme materialeholdning, taghældning og farvevalg som den bebyggelse, de tilbygges. Mod Randersvej skal bebyggelse udformes med særligt bearbejdede facader som eksempelvis åbne glaspartier, så bebyggelsen ikke fremtræder tillukket og med bagsidekarakter. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 799

16 13 Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. Stk. 12. Stk. 13. Stk. 14. Stk. 15. Skiltning med navn og bomærke må kun finde sted i et omfang og med en placering afstemt efter bygningernes karakter, afstemt efter omgivelserne. I særlige tilfælde kan Århus Kommune, Planlægning og Byggeri give tilladelse til yderligere skiltning. Der må højst opstilles 1 fritstående stander (i form af en stander eller pylon) for hver ejendom. Standeren må alene bruges til reklamering for ejendommens virksomheder. Ingen stander må være højere end bebyggelsens facadehøjde mod vejen og ikke over 8,5 m. Bredden og dybden af standeren må maksimalt være 1 m. Standeren skal placeres minimum 5 m fra vejskel. Hvis der er flere virksomheder på en ejendom eller på en sidevej, kan der opsættes orienteringsskilte med en samordning af firmenavne/logoer. Skilte må maksimalt have samme dimensioner som nævnt ovenfor. Placeringen skal overholde bestemmelser om oversigtsarealer. Skiltning på bygninger må alene ske på den lodrette facade og ikke over skæring mellem tag og facade. Skiltningen skal begrænses til firmaets navn og/eller logo, og dens udformning, størrelse, skrifttype og farve skal tilpasses bygningens arkitektur. Der må på hver ejendom maksimalt opstilles 3 flagstænger som maksimalt må have en højde på 10 m. Flagstængerne skal opstilles på linie eller i en gruppe med en indbyrdes afstand på maksimalt 5 m. Eventuelle flagstænger skal placeres minimum 5 m fra vejskel. Skiltning inden for vejbyggelinien mod Randersvej kræver dispensation i henhold til Lov om offentlige veje 42 og må således kun ske efter særlig tilladelse fra vejbestyrelsen/vejdirektoratet. Belysning af bygninger og skilte, må ikke indebære sundhedsmæssige risici eller gener for beboere eller besøgende i området. 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Alle områder på nær bebyggede arealer samt adgangs- og p-arealer skal i princippet henligge som grønne græsarealer. På de grønne græsarealer kan der plantes opstammede træer i grupper udformet som ellipser. Træ-grupperne skal bestå af asketræer evt. med underbeplantning af Sargents æble. Stk. 2. Stk. 3. Lokalplanområdet skal henligge uden synlige grænser til skel. Der må i området ikke opsættes plankeværk, stakit og lignende. Eventuelle trådhegn skal begrønnes. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 799

17 14 Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Der skal etableres udendørs opholdsarealer for hver enkelt virksomhed i henhold til gældende regler. Udendørs opholdsarealer for den enkelte virksomhed, skal placeres i tilknytning til bebyggelsen og kan delvist afskærmes med beplantning med en maksimal højde 1,5 m. Der skal etableres beplantning i form af hække med en maksimal højde på 1,5 m til afskærmning af parkeringsarealer. Renovationspladser skal afskærmes og begrønnes. Oplagring må kun finde sted i bygninger eller visuelt tæt hegnede arealer. Det på lokalplankortet viste bevaringsværdige rønnehegn, må kun fjernes efter tilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Se fodnote 4. I lokalplanområdets sydvestlige del samt i midten af lokalplanområdet findes to vandhuller, der er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3. I forbindelse med evt. ændringer, herunder dræning, oprensning og rydning/udtynding af beplantning skal der ansøges om tilladelse hertil hos Natur og Miljø i Århus Kommune. Såfremt det ikke kan undgås, at vandhullerne bliver drænet, vil der blive stillet krav om etablering af erstatningsvandhuller af minimum samme størrelse som de eksisterende vandhuller. 10. Støjforhold Stk. 1. Stk. 2. Ved opførelse af støjfølsom erhvervsbebyggelse skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau ikke overstiger 60 db(a) på mindst én facade og at det konstante indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører udendørs opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. 4 Hvis bevaringsværdig beplantning tillades fjernet, vil det normalt blive modsvaret af et krav om genplantning. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 799

18 Servitutter Med lokalplanens ikrafttræden ophæves følgende servitutbestemmelser i medfør af Planlovens 15, stk. 2, nr. 16: På matr. nr. 14b, Skejby, Århus Jorder, ophæves servitut vedr. benyttelse, tinglyst den Ophævelse af ældre lokalplan Stk. 1. Stk. 2. Den under 13. januar 1988 af byrådet vedtagne lokalplan nr. 230 for Århus Kommune ophæves. Den under 13. marts 1991 af byrådet vedtagne lokalplan nr. 358 for Århus Kommune ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 799

19 16 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har godkendt. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område OF (offentlige formål) og ER (erhvervsformål). Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen, idet område OF ifølge de supplerende rammebestemmelser kan anvendes til erhvervsformål. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 799

20 17 Hidtidig lokalplanlægning i området Størstedelen af lokalplanområdet er omfattet af den gældende lokalplan nr. 230, Boligområde mellem Herredsvej og Sommerlystvej i Skejby, mens en mindre del af lokalplanområdet beliggende på hjørnet af Herredsvej og Hedeager er omfattet af lokalplan nr. 358, Område til offentlige formål og serviceprægede erhvervsformål vest for Randersvej i Skejby. En mindre del af lokalplanområdets østlige del ved Randersvej er ikke tidligere omfattet af en lokalplan. Nedenstående skitse kort viser en oversigt over de gældende lokalplaner mens nærværende lokalplanområde er vist med prikker. Lokalplan nr. 230, Boligområde mellem Herredsvej og Sommerlystvej i Skejby er vedtaget af Århus Byråd i 1988 mens lokalplan nr. 358, Område til offentlige formål og serviceprægede erhvervsformål vest for Randersvej i Skejby er vedtaget af Århus Byråd i Mht. lokalplan nr. 230, som udlægger området til boligformål har denne anvendelse vist sig uhensigtsmæssig af flere årsager. Således har området i Kommuneplan 2001 ændret anvendelse fra boligformål til erhvervsformål. Nærværende lokalplan medfører, at lokalplan nr. 230 og lokalplan nr. 358 ophæves for de områder som er omfattet af nærværende lokalplan. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 799

21 18 Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet vejbetjenes fra Hedeager via den eksisterende vej Sommerlystvej. Via Hedeager/Brendstrupgårdsvej eller via Herredsvej er der i dag adgang til Randersvej og dermed adgang til det overordnede vejnet i kommunen. Med baggrund i Søften-Skødstrup projektet lukkes Herredsvej ved Randersvej og Herredsvej forlægges med et nyt tilslutningsanlæg syd for den kommende motorvej. En del af Herredsvej ender derfor blindt ved Randersvej og det påtænkes at strækningen fra Hedeager til Randersvej fremover skal være stiforbindelse. Eksisterende sti (udlagt i lokalplan nr. 358) fastholdes blandt andet til brug for daginstitutionen syd for lokalplanområdet. Endvidere sikres der stiforbindelse mod syd (Sommerlystvej) og en gangforbindelse mod nord/øst til Herredsvej således, at der bliver en direkte gående adgang mod busstopstedet på Randersvej. Naturbeskyttelsesinteresser Kirkebeskyttelseslinje Den nordvestligste del af lokalplanområdet er berørt af en 300 m kirkebyggelinie fra Skejby kirke i henhold til Naturbeskyttelselovens 19. Ifølge naturbeskyttelseslovens 19 må der ikke opføres bebyggelse med en højde over 8,5 m inden for en afstand af 300 m fra en kirke, medmindre kirken er omgivet af bymæssig bebyggelse i hele beskyttelseszonen. Kirkebyggelinien kan ikke ophæves, men bebyggelse med en højde over 8,5 m indenfor området vil i stedet forudsætte dispensation fra Kirkebyggelinien. Der kan søges om dispensation fra kirkebyggelinien efter Naturbeskyttelseslovens 19 hos Århus kommune, Natur og Miljø. Det er ved besigtigelse konstateret at kirken ligger betydeligt lavere end lokalplanområdet og idet der pga. de kommende erhvervsvirksomheder i resten af lokalplanområdet ikke vil være udsigt til kirken fra Randersvej eller Sommerlystvej, hvilket betyder at en ny bygning indenfor kirkebyggelinien kun vil tage udsigten til kirken for dem som færdes i selve lokalplanområdet. 3 områder I lokalplanområdet findes der to vandhuller, der er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3, hvilket vil sige at der ikke må foretages ændringer i tilstanden af vandhullerne. I forbindelse med evt. ændringer, herunder dræning, oprensning og rydning/ udtynding af beplantning skal der ansøges om tilladelse hertil hos Natur og Miljø i Århus kommune. Såfremt det ikke kan undgås at vandhullerne bliver drænet, vil der blive stillet krav om etablering af erstatningsvandhuller af min. samme størrelse som de eksisterende vandhullers. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 799

22 19 Arkæologiske forhold Der er en lavning i den østlige del af området, som er tør om sommeren. Området i og omkring lavningen kan indeholde vigtige forhistoriske informationer som Moesgård Museum ønsker at analysere, såfremt vandhullet bortgraves i forbindelse med byggemodningen. Moesgård har i forbindelse med en tidligere igangsat lokalplan på samme område (lkp. nr. 674) udført udgravninger i området og har fundet forskellige levn fra fortiden. Museet har endvidere udpeget 3 områder som de ønsker at udgrave før byggemodningen. Skulle der ved et kommende jordarbejde fremkomme et jordfast arkæologisk levn som kulturlag, ildsteder, affaldsgruber, skal jordarbejdet standses i det omfang de arkæologiske levn berøres og museet skal underrettes (Museumslovens 27), Museet vil da hurtigt som muligt tage stilling til om jordarbejdet kan fortsætte eller om der skal foretages en arkæologisk undersøgelse. Århus Kommuneatlas Århus Kommune har i samarbejde med Skov- og Naturstyrelsen foretaget en registrering af alle bygninger fra før 1940 og klassificeret bygningerne efter bevaringsværdi på en skala fra 1 til 9, hvor 1 repræsenterer den højeste bevaringsværdi. Bygninger med en bevaringsværdi på 1 til 4 er i kommuneplanen optaget som bevaringsværdige bygninger. Sådanne bygninger må ikke nedrives, før der er taget positiv stilling hertil. For nærværende lokalplanområde er den eksisterende villa, Sommerlystvej 4 fra 1927 er registreret med bevaringsværdien 2, hvilket svarer til en høj bevaringsværdi. Det er vurderet, at ejendommen via sin beliggenhed midt i lokalplanområdet er problematisk for en hensigtsmæssig udnyttelse af området til erhvervsformål, og at villaen i skala, arkitektur og anvendelse vil have svært ved at indgå i et harmonisk sammenspil med de forventede erhvervsdomiciler. Således forudsætter lokalplanen, at villaen kan nedrives, og lokalplanen indeholder derfor ikke bevaringsbestemmelser for denne bygning. Lokalplanen kan dog kun realiseres fuldt ud, hvis der efterfølgende meddeles tilladelse til nedrivning af villaen efter bygningsfredningslovens bestemmelser. Varmeplanlægning En deklareret varmetransmissionsledning er nedgravet på området. Oplysning om ledningens nøjagtige placering og om afstandskrav til beplantning og byggearbej- Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 799

23 20 der skal indhentes hos Affald og Varme, Transmissionsafdelingen, inden arbejdet iværksættes. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er i dag belastet af vejtrafikstøj fra Randersvej og Herredsvej. På baggrund i den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet i dag 10 m fra midten af Herredsvej og i skel mod Randersvej beregnet henholdsvis til ca. 66 db(a) og ca. 71 db(a) på døgnbasis. Med førnævnte ændringer af vejforholdene i området vil området på sigt ikke længere være belastet af vejtrafikstøj fra Herredsvej. Men som følge af Søften- Skødstrup projektet, udbygning af Skejby Sygehus samt etableringen af Lisbjerg Erhvervspark vil der ske en stigning i støjniveauet fra Randersvej. Ved fuldudbyggede områder må forventes et støjniveau i skel mod Randersvej på op til ca. 73 db(a) på døgnbasis. Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det, at støjfølsom erhvervsbebyggelse ikke må påføres et udendørs støjniveau der overstiger 60 db(a) på døgnbasis. Når særlige forhold taler for det, vil der kunne forekomme afvigelser herfra. I sådanne tilfælde må det ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. For at sikre en rimelig udnyttelse af lokalplanområdet og på grund af områdets placering er de lempede støjbestemmelser taget i anvendelse, således at det udendørs støjniveau for bebyggelsen ikke overstiger 60dB(A) på døgnbasis på mindst 1 facade og det indendørs støjniveau ikke må overstige 30 db(a) på døgnbasis. Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det desuden at grænseværdien for de tilhørende friarealer ikke må overstige 55dB(A) på døgnbasis. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive indenfor lokalplanområdets grænser. Før der fjernes jord fra ejendommene, skal jordflytningen anmeldes til Natur og Miljø, Virksomheder og Jord. Forureningsforhold jord Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 7. juni 2007 oplysninger om, at Århus Amt i 2000 har kortlagt matr.nr. 9a Skejby, Århus Jorder, på vidensniveau 2 jf. Lov om forurenet jord. Matriklen er kortlagt, fordi der er deponeret affald på ejendom- Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 799

24 21 men. Desuden er der på den sydlige del af matriklen i 2003 efterladt en restforurening med pesticider. Desuden er der oplysninger om at der på en del af matrikel 15ao Skejby, Århus Jorder, er sket opfyldning med dagrenovation. Opfyldningen har en lag tykkelse på ca. 1 m, og udbredelse på m. Opfyldningsområdet er lokaliseret i nærheden af midten af matriklen. De kortlagte opfyldninger og forureninger er vist på lokalplankortet. Før der iværksættes bygge/anlægsarbejde, bør forureningsforholdene på ovenstående ejendomme vurderes nærmere. Da matr. nr. 9a Skejby Århus Jorder er kortlagt, skal Århus Kommune, Bygningsinspektoratet samt Natur og Miljø, Virksomheder og Jord kontaktes før der igangsættes grave- eller bygge/anlægsarbejde og der må ikke ændres arealanvendelse til bolig, legeplads, børneinstitution, friareal eller lignende forureningsfølsom anvendelse, før Århus Kommune, Natur og Miljø har meddelt tilladelse jf. Lov om forurenet jord, 8. Omplacering og genanvendelse af forurenet jord indenfor ejendommen skal forhåndsgodkendes af Århus Kommune, Natur og Miljø jf. Lov om Miljøbeskyttelse, 19, som samtidig vil orientere Region Midtjylland i relation til ændret kortlægningsstatus. Før der fjernes jord fra ejendommen matr.nr. 9a og 15ao Skejby, Århus Jorder skal jordflytning, jf. Lov om forurenet jord, 50, anmeldes til Århus Kommune, Natur og Miljø. Lokalplanområdet er ikke beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser. Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet den antages ikke at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Kollektiv trafik Området er kollektiv trafikbetjent af eksisterende buslinjer. Dels ligger området i relativ kort gangafstand fra krydset Randersvej/Herredsvej, hvor der er stoppested for de regionale busruter 115, 117 og 118 samt Århus Sporvejes linje 3, og dels har enkelte ture på Århus Sporvejes linje 3 endestation ved Hedeager. Lokalplanen giver mulighed for etablering af en busvendeplads på hjørnet Hedeager/Herredsvej. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 799

25 22 Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Lisbjerg skoles distrikt. Der gøres opmærksom på at Skolevæsenets planlægning for bydelen til enhver tid kan gøre det nødvendigt at foretage ændringer i de enkelte skolers oplande. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Integreret 0-6 år Elevvej 14, Lisbjerg Heldagsbørnehave Sommerlystvej 53, Skejby Fritidsklub Lisbjergvej 13 SFO Randersvej 306 Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 799

26 23 Teknisk forsyning Varmeforsyning: Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Elforsyning sker fra: Vand- og kloakforsyning sker ved: NRGI Grenåvej Århus N Århus Kommune Vand og Spildevand Bautavej Århus V Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune, Vand og Spildevand, Bautavej 1, 8210 Århus V. Spildevand: Spildevand skal afledes til eksisterende spildevandsledning i Hedeager beliggende vest for området til Egå Renseanlæg. Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der foreligger en udledningstilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Regnvand: Regnvandet skal afledes via eksisterende regnvandsledning i Hedeager beliggende vest for området til Koldkær Bæk. Bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end byrådet Lokalplanens virkeliggørelse er ikke afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end Århus Byråd. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 799

27 24 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 799

28 25 VIRKSOMHEDSLISTE VIRKSOMHEDSART KVT-GRÆNSE KLASSE 1 Hotel- og restaurationsvirksomhed Kontorvirksomheder Liberale erhverv Servicevirksomheder Undervisnings- og konferencevirksomheder KLASSE 2 Bogbinderier Elektrotekniske virksomheder Fotografisk industri Fotografisk industri Guld- og sølvsmedjer. Offsettrykkerier og serigrafiske trykkerier Trykte kredsløb, fremstilling af <1.000m2 film <4.000m2 billede u/opl. midler Virksomhedsliste Lokalplan nr. 799

29 N Signaturforklaring Lokalplangrænse Områdegrænse Byggelinie Vejbyggelinie 25 m fra Randersvej vejmidte J VE S ED RR HE Facadezone Eksisterende bygninger ND RA Vejudlæg I Sti 10 KIR KE BY GG EL IN I E EJ a SV ER Vejadgang Forurenede områder m 12 m Bevaringsværdigt rønnehegn AGER HEDE II b Bevaringsværdig bebyggelse A Transmissionsledning 25 m 12 m B 3 vandhuller (priksignatur) med en 5 m bred konsekvenszone (stiplet streg) c Erstatningsvandhuller med en 5 m bred konsekvenszone SOMMERLYSTVEJ d Område berørt af kirkebyggelinie i en radius af 300 m fra Skejby Kirke Bilag 1 STADSARKITEKTENS KONTOR I ÅRHUS - BYPLANAFDELINGEN TEGN NR. xxxx MÅL: 1:2000 Lokalplan nr. 799 Lokalplankort DATO: Februar 2008 TEGN. AF: NIRAS Konsulenterne A/S

30