Væsentligste indhold Administrationens bemærkninger Forslag til ændringer af lokalplanen - -

Transkript

1 Bilag 1 Oversigt over høringssvar til lokalplan 51 for etageboliger i Stenløse bymidte April 2018 Høringssvar nr. Navn og adresse Afsender: 1. Banedanmark, Vasbygade 10, 2450 København SV Væsentligste indhold Administrationens bemærkninger Forslag til ændringer af lokalplanen Ingen bemærkninger til lokalplanen Egedal A/S Dam Holme 14-16, 3660 Stenløse Lokalplanens redegørelse anfører, at boligbyggeriet ligger i Egedal A/S forsyningsområde og 6.1 og 6.2 giver mulighed for solenergi. Men der står ikke noget om det faktum, at byggeriet som udgangspunkt skal forsynes med energi fra EF A/S, eller at bygherre kan få dispensation herfra jf. BR2015 bygningsklasse Har kommunen afskrevet fjernvarme i købsaftalen eller hvad er forklaringen på det absolutte fravær af fjernvarme i 6? Der henvises i den forbindelse til at hele bycentret jf. Projektforslag Bæredygtig fjernvarme i Stenløse Nord vedtaget i Byrådet 14. august 2014 er udlagt til fjernvarme. Bygherre kan få dispensation fra kollektiv varmeforsyning, hvis han samfundsøkonomisk kan manifestere en bedre økonomi med en Planloven blev ændret i 2017 og senest opdateret i 2018, så lokalplaner ikke længere må indeholde bestemmelser om tilslutningskrav til fjernvarme. Lokalplanens redegørelse nævner, at området har mulighed for at tilslutte sig fjernvarme, men Kommunen må ikke længere stille krav om tilslutning i lokalplanens bestemmelser. Der skal således heller ikke længere meddeles dispensation iht. Planloven. Der er tinglyst energikrav og bæredygtighed på ejendommen. Nybyggeri skal opføres som lavenergibyggeri i bedste energiklasse, hvilket pt. er Der kan ikke længere stilles dette krav i lokalplaner, hvorfor 2020 kravet vil blive håndhævet i forhold til Bygningsreglementet ved byggetilladelsen. Det er frivilligt om nuværende naturgaskunder ønsker fjernvarme eller vil

2 anden alternativ energiform. Men udgangspunktet må, som nævnt i redegørelsen, være tilslutning til fjernvarme, og dette faktum vurderes at skulle videreføres i lokalplanens bestemmelser. fortsætte med naturgas som hidtil. Bestemmelserne i bekendtgørelse om tilslutning m.v. til kollektiv varmeforsyning er ikke anvendt ved byrådets godkendelser af projektforslag, hverken fra Egedal eller andre forsyningsselskaber. Af bekendtgørelsen fremgår, at der skal foreligge en byrådsbeslutning om tilslutnings-/forblivelsespligt. Og af bekendtgørelsens 10 fremgår, at der skal gives en frist på 9 år til ejendommens ejer, hvis der kræves tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg. I nærværende tilfælde skal ejeren opføre lavenergibyggeri i bedste energiklasse. 3. Stenløse Vandværk Frederikssundsvej Stenløse I marts 2016 havde vandværket en dialog med Egedal kommunevedrørende den hovedvandledning der løber langs med det nuværende Egedal Center fra parkeringsarealet og til det gamle rådhus. Vandværket har tidligere fået lovning på enten at få ledningen omlagt eller alternativt, at der bliver tinglyst en servitut på den nuværende ledning. På planerne er vist nogle cykelskure i dette område og det er jo ikke i henhold til en normal ledningsservitut. Lokalplanen muliggør cykelparkering langs det byggeretlige skel placeret 2,5 m fra centerbebyggelsens facader og cykelstativerne placeres 5-6 m fra vandledningen. Det er kun en lille del af cykelparkeringen, der kan overdækkes jf. Kortbilag 4. Lokalplanen stiller ikke krav om cykelskur/halvtag. Cykler kan placeres på terræn uden overdækning. Det vurderes på den baggrund at cykelparkeringens placering ikke har indvirkning på vandledningerne i området. Lokalplanen nævner deklarationen i redegørelsens side 15. Købsaftalen for ejendommen deklarerer, at de nævnte vandledninger skal respekteres ved opførelse af byggeri, med afstandskrav på 2 m på hver side af ledningen. Såfremt byggeri nødvendiggør omlægning af vandledninger, skal ejer bekoste dette. Omlægning kræver tilladelse fra ledningsejer. Der skal ligeledes undersøges om den eksisterende brandhane skal Beredskabet har meddelt, at brandhanen gerne må nedlægges og fjer-

3 nedlægges eller flyttes til ny placering. nes, da de har vurderet, at brandhaner i nærheden opfylder beredskabets behov for vand til brug for brandslukning. Forhold omkring brandhaner, ledningsarbejder mv. bliver behandlet i forbindelse med byggesagen. 4. Damgårdsvej 6, 8, 10 og 12 (samlet høringssvar) Facadehøjden på de planlagte etageboliger er for voldsom, da det tager for meget dagslys fra parcelhusene og giver indbliksgener. n ønskes derfor reduceret med en etagehøjde mod Damgårdsvej af hensyn til parcelhusboligerne langs Damgårdsvej. Desuden ønskes der ikke mulighed for altaner eller terrasser mod Damgårdsvej af hensyn til indbliksgener. I øvrigt findes projektet ikke at forskønne Stenløse bymidte. Høringssvaret er vedlagt foto af rådhusannekset med indtegnet rød højdelinje og facadetegning indsat i foto samt luftfoto af parcelhuse set fra den angivne højde på nybyggeriet. Lokalplanen indeholder allerede bestemmelser, der muliggør en aftrapning af punkthusene mod nabobebyggelserne jf Dagslysforhold ændrer sig, når der bygges tættere og højere og det vil give nogle indbliksgener. En afstand på 44 m mellem nybyggeri og nærmeste parcelhus anses som rimelig stor, og vil mindske direkte indblik. Altaner og terrasser mod Damgårdsvej vil ikke være hensigtsmæssigt, da facaderne vender mod nord. Fortætning og øget bygningshøjde er og har længe været et politisk ønske for byudviklingen i Stenløse bymidte. Lokalplanens skyggediagrammer viser, at skyggepåvirkningen på parcelhusgrundene ses i december måned, hvor solen står lavest på himlen. Marts og juni registreringerne viser ingen skyggepåvirkning af parcelhusene. Derimod viser skyggediagrammerne en skyggepåvirkning af boligerne på Damgårdvej 5-7 året igennem. Det bemærkes i øvrigt, at de fremsendte skitser ikke er helt retvisende i forhold til de faktiske forhold. De nye boliger bliver 1 etage højere end det eksisterende byggeri inklusive tagryg, altså ca. 4 m højere end rådhusannekset. Den røde højdelinje, vist på det fremsendte materiale, skal derfor længere ned i forhold til 7.6 ændres fra: Ny bebyggelse må opføres i maksimalt 4 etager, heraf må det sydligste punkthus maksimalt være 3 etager højt mod centerbebyggelsen. Til: Ny bebyggelse må opføres i maksimalt 4 etager, heraf må det midterste punkthus maksimalt være 3 etager højt mod bebyggelsen Damgårdsvej ændres fra:. Bebyggelsens højde skal aftrappes mod centerbebyggelsen af hensyn til Stenløse Kirke... Bebyggelsens højde kan endvidere aftrappes mod øvrige nabobebyggelser af hensyn til skyggepåvirkning. Til: Bebyggelsens højde kan aftrappes mod øvrige nabobebyggelser af hensyn til skyggepåvirkning. Som konsekvens af ovenstående tilrettes redegørelsen vedrørende bygningshøjder, herunder i forhold til kirken. Side 18 afsnit 2 rettes fra: Det sydligste punkthus aftrappes til 3 etager, hvorved sigtelinjen til kirketårnet fra centrets parkeringsareal bevares. Til: Punkthusenes placering og højde respekterer sigtelinjen til kirketårnet, og det nye byggeri vurderes ikke at påvirke udsynet til kirken.

4 fotoet, da det fremsendte ikke tager højde for det naturlige afstandsperspektiv. På baggrund af de bemærkninger der fremkom på borgermødet og modtagne høringssvar ændres 7.6 og 7.7. Øvrige bemærkninger Bemærkninger fra Bygherre, DAB Der ønskes afskærmning af det planlagte affaldsdepot af hensyn til æstetik. Der ønskes endvidere hæk langs de planlagte p-pladser langs Damgårdsvej for at skærme parcelhusene mod billygternes lys. Kælder kommentar til lokalplan Der ønskes mulighed for indretning af kælder under et af punkthusene. Tager lokalplanen højde for dette? Lokalplanen fastlægger allerede afskærmning af affaldscontainere jf Eventuel nedgravet affaldsløsning kræver imidlertid åben tilgængelighed for renovationsvognenes hejsesystem præciseres, så det tydeligere fremgår hvordan affaldsløsninger skal og kan afskærmes, ligesom redegørelsen tilføjes et afsnit herom. Lokalplanen muliggør allerede hegning med levende hegn/hæk. En hæk langs Damgårdsvej det pågældende sted kan dog udfordre trafiksikkerheden, da Damgårdsvej slår et sving. Eksempelvis er de eksisterende p- pladser ikke hegnede med hæk. Men en lav hæk/buske vil nok ikke give trafikale problemer, hvilket kræver vejmyndighedens godkendelse i forbindelse med byggesagen. Kælder Lokalplanen forhindrer ikke indretning og etablering af kælder. Kælders placering og indretning reguleres af Byggeloven, herunder hvor højt kælderens vinduer må være placeret over terræn præciseres: Såfremt affaldsopsamling sker i fritstående containere, skal disse afskærmes med beplantning eller beplantet skærm, eller som skur jf Nedgravede affaldsløsninger kan delvist afskærmes med beplantning eller beplantet skærm. Som konsekvens heraf præciseres redegørelsen vedrørende afsnittet Affaldshåndtering, hvor der tilføjes: Fritstående affaldscontainere skal afskærmes med skur eller beplantet hegning/buske. Nedgravede løsninger kan delvist afskærmes. Kælder Bygningernes højde - partshøringssvar Bygherre foreslår at det midterste punkthus nedtrappes til 3 etager Bygningernes højde Se bemærkninger ovenfor vedrørende bygningshøjde. Bygningernes højde Se ændringer ovenfor vedrørende bygningshøjde

5 Bemærkninger fra administrationen mod boligbebyggelsen Damgårdsvej 5-7, da skyggepåvirkningen er størst her. Som kompensation herfor skal krav om nedtrapning af bygningshøjden på det sydligste punkthus mod centerbebyggelsen udgå. Det vurderes fortsat at ændringen ikke vil påvirke udsynet til kirken. Til gengæld mener bygherre ikke, at parcelhusbebyggelsen i samme grad påvirkes af skygger fra det nye byggeri. Skyggediagrammerne viser skygge i december måned på parcelhusbebyggelserne, mens resten af året ikke påvirker parcelhusbebyggelsen skyggemæssigt. Der er ca. 44 m mellem den nye bebyggelse og det nærmeste parcelhus. Desuden bliver punkthusene maksimalt 4 m højere end Rådhusannekset, og ikke som vist i det fremsendte høringssvar fra parcelhusbeboerne. Lokalplanens formål: præciseres omkring overgangen til Centertorvet Lokalplanens formål: præciseres: at sikre, at bebyggelsen forbindes af i samspil med omgivelserne, herunder byrummets overgang mellem haveareal og Centertorvet Borgermøde 1. marts 2018 kort resumé Der blev afholdt borgermøde om lokalplanen den 1. marts 2018, hvor der deltog ca. 38 borgere, 6 politikere, 3 medarbejdere fra administrationen samt bygherre og dennes rådgiver. På borgermødet blev projektet og lokalplanforslaget gennemgået, og der var mulighed for at debattere og stille afklarende spørgsmål. De primære spørgsmål og bemærkninger omhandlede mulighed for at blive skrevet op til en bolig, boligernes størrelse, indretning og huslejeniveau som ikke reguleres af lokalplanen. Derudover blev der rejst bekymringer omkring bygningernes højde og tæthed i forhold til parcelhusene og boligbebyggelsen Damgårdsvej 5-7, og byudviklingen af Stenløse som helhed. Der blev også rejst bekymring omkring tilgængelighed for gangbesværede og hvorvidt affaldshåndtering blev afskærmet. På mødet blev fortætning og øget bygningshøjde i Stenløse diskuteret en del, og planudvalgsformanden ytrede, at fortætning og øget bygningshøjde længe har været et politisk ønske for byudviklingen i Stenløse bymidte. Spørgsmål om bygningshøjder, tæthed, byudvikling og afskærmning er besvaret i høringsnotatet herover. Vedrørende tilgængelighed er dette indtænkt i projektet med de gennemgående stier fra henholdsvis Centertorvet, centrets p-pladser og Damgårdsvej hvor stierne følger terrænet tilsvarende de eksisterende forhold. Der er krav til niveaufri adgang jf. Bygningsreglementet, og vil være en betingelse for byggetilladelse.