Odense Kommune Kulturmaskinen Farvergården Odense C (i det følgende kaldet bortforpagteren/kulturmaskinen),

Transkript

1 Udkast: By- og Kulturforvaltningen Nærværende kontrakt indgås mellem JOURNAL NR Ø Odense Kommune Kulturmaskinen Farvergården Odense C (i det følgende kaldet bortforpagteren/kulturmaskinen), og [firma] [adresse] [postnr. og by] (i det følgende kaldet forpagter), Vedrørende forpagtning af cafeen i Kulturmaskinen. 1 Kontraktgrundlag Kontrakten beskriver bortforpagter og forpagters forpligtelser og rettigheder. Kontraktgrundlaget består i prioriteret rækkefølge af: Forpagtningskontrakt med bilag. Samarbejdsaftale. Eventuelt Forhandlingsnotat. Eventuelt uddybende materiale, som er nærmere aftalt mellem parterne herunder eventuelle forståelsesmæssige præciseringer anført i referat fra afholdt afklarende møde. Forpagters tilbud af [dd.mm.åååå]. Inventarlister for Magasinet og Kulturmaskinen Forpagter forpligter sig ved nærværende kontrakt til at levere de i kontrakten nævnte ydelser på de beskrevne vilkår og i overensstemmelse med de fremsendte prislister. 2 Det forpagtede Forpagtningen omfatter caféen med dertilhørende serveringsareal, bar- og køkkenområde, jf. vedlagte bilag A, B og C. Til det forpagtede hører fælles lager beliggende i kælderen med vareadgang fra Kontrakt Cafe 50 (2) 1/22

2 elevator, afgrænset i vedlagte bilag, samt adgang og brugsret til vaskemaskine. Der er tillige adgang til omklædnings- og badefaciliteter på 1. sal, der tillige skal kunne benyttes af bortforpagters personale. Forpagtningen omfatter også brugsret til baren i Lille Sal, samt de 2 barer på 1. og 2. sal i Magasinet jf. vedlagte bilag. Der er også mulighed for etablering af en depotfunktion (se samarbejdsaftale). Forpagtningen indeholder ikke mulighed for udeservering, dette skal forhandles med udlejeren, som er KD selskabet. Det forpagtede overtages i den stand, hvori det er og forefindes, og som beset og godkendt af forpagter, jf. vedlagte dokumentationsmateriale. Bortforpagter har i forbindelse med ovennævnte serveringsareal etableret et stilleområde i skikkelse af et lille hyggeligt bibliotek. Bortforpagter vil løbende forsyne dette stilleområde med lekture i form af aviser, tidsskrifter og bøger. Til denne kontrakt vedlægges liste over medfølgende inventar. Såfremt parterne ønsker det, kan der i forbindelse med forpagters overtagelse af det forpagtede i fællesskab udarbejdes en ny fortegnelse over driftsinventar, driftsmateriel og løsøre med angivelse af ejerforhold til de enkelte af fortegnelsen omfattede genstande. Ved overtagelsen foretager parterne endvidere i fællesskab en gennemgang af driftsmateriel, inventar mv., således at det kan konstateres, om der er fejl eller mangler, som i givet fald udbedres af bortforpagter. 3 Ikrafttræden og ophør Forpagtningskontrakten er gældende fra 1/ og udløber uden yderligere varsel den 30/ I forpagtningsperioden kan kontrakten af begge parter Ud over ophævelse som følge af misligholdelse, jf opsiges med mindst 6 måneders skriftligt varsel til den 1. i en måned. Kontrakten kan dog tidligst opsiges fra begge parters side med 6 måneders skriftligt varsel fra den 1/ /22

3 Ved opsigelse fra bortforpagters side uanset årsagen hertil tilkommer der ikke forpagter ret til erstatning eller anden godt-gørelse som følge af opsigelsen. Kontrakten kan forlænges ved forhandling. Refusionsopgørelse Med overtagelsesdagen som skæringsdag udarbejder bortforpagter sædvanlig refusionsopgørelse med hensyn til udgifter og indtægter, der skal periodeafgrænses med overtagelsesdagen som skæringsdag. 4 Anvendelse Det forpagtede skal primært anvendes til cafe og opholdssted for Kulturmaskinens brugere og medarbejdere. Der er mulighed for at anvende det forpagtede til catering, dog således at det er foreneligt med bortforpagters arrangementer og aktiviteter, eks. i store Sal, som ligger ved siden af Cafeen. Caféen er en vigtig og integreret del af Kulturmaskinen og en del af Kulturhusets samlede begivenhedsrum for at kunne opfylde Kulturmaskinens kulturprofil. Cafeen er et hyggeligt opholdssted, hvor både Kulturmaskinens brugere og ansatte kan mødes, købe lækker mad, kage og drikkevarer, men også med mulighed for, at opholde sig der uden købetvang. Caféen er en servicefunktion, og indgår som en naturlig del, i forbindelse med Kulturmaskinens planlægning og håndtering af kulturelle arrangementer og begivenheder. Cafeen anvendes herudover også af eksterne arrangører, og lejlighedsvis også til særlige begivenheder og kulturelle aktiviteter som udstillinger, Litteraturforedrag (samarbejde med Bibliotekerne), koncerter og lignende (jf. samarbejdsaftalen). Der afholdes også Babybrunch, hvor mødre kan mødes og hygge sig sammen. Det er vigtigt, at alle aktiviteter og arrangementer koordineres og er forenelige (eks. kan der ikke være rock-koncert i salen og et stillearrangement i Cafeen, fælles toiletfaciliteter mv.), og derfor skal der altid indhentes ledelsens forudgående skriftlige samtykke, såfremt at forpagter ønsker at afholde arrangementer eller andre aktiviteter. Cafeen kan ikke anvendes til anden erhvervsmæssig virksomhed end ovennævnte. 3/22

4 Caféen skal dagligt tilbyde kaffe, øl, vin, vand, samt et varieret udvalg af sandwich, smørrebrød, frokostsalater, cafélignende lune småretter og kager, som er baseret på årstidens gode råvarer. Der må ikke tilbydes frituremad, pizza eller lignende fra caféen. Forpagter skal i øvrigt tilpasse udbuddet af mad og drikkevarer med aktiviteterne og arrangementerne i Kulturmaskinen. Caféen skal tilbyde mad og drikkevarer til et prisniveau, som fastlægges via bestemmelserne i samarbejdsaftalen, og forpagter skal deltage i dialogmøder med ledelsen for Kulturmaskinen i henhold til samarbejdsaftalen, jf. 11. Baren i Lille Sal samt barerne på 1. og 2. sal i Magasinet: Forpagter er berettiget og forpligtet til at servere drikkevarer fra baren ved Kulturmaskinens og eksterne arrangørers aktiviteter og arrangementer i Lille Sal og Store Sal, barerne på 1. og 2. sal i Magasinet uanset tidspunktet herfor. Forpagter er i øvrigt ikke berettiget til at anvende barerne til andet end bardrift. Forpagter skal etablere de nødvendige faciliteter, herunder ledninger til evt. fadølsanlæg, til opbevaring og distribution af drikkevarer fra barerne. Forpagter skal oprydde og bortskaffe al service i Lille Sal og Store Sal samt i Magasinet som følge af, og i forbindelse med serveringen, ligesom forpagter skal rengøre barerne efter serveringen. Al servering af drikkevarer i Magasinet skal som hovedregel ske i engangsemballage, jf. dog samarbejdsaftale. Prisniveauet i Magasinets bar fastlægges i henhold til samarbejdsaftalen. Kulturmaskinen har ret til at gennemføre backstagecatering, som ikke er en del af forpagtningen, til kunstnere og teknikere i Magasinet og Kulturmaskinen uden forpligtelse til køb ved forpagter, da disse ofte kræver specifikke og individuelle produkter. 5 Forplejning Kulturhusets brugere er med få undtagelser (se samarbejdsaftale) ikke berettiget til at medtage mad og drikkevarer i Kulturmaskinen. Forpagter er derfor berettiget og forpligtet til at tilbyde at levere mad og drikkevarer til aktiviteter og arrangementer i Kulturmaskinens 4/22

5 øvrige lokaler - eksempelvis mødelokaler. Kulturmaskinens ansatte og brugere er dog ikke forpligtet til at købe mad og drikkevarer i caféen ved aktiviteter og arrangementer i Kulturmaskinens øvrige lokaler og områder. Kulturmaskinen informerer brugere/lejere om, at de selv skal sørge for afrydning og bortskaffelse af al service i forbindelse med serveringen af mad og drikkevarer til aktiviteter og arrangementer, uanset om serveringen sker i caféen eller i Kulturmaskinens øvrige lokaler, herunder mødelokaler. En væsentlig del af cafeens hidtidige omsætning kommer fra selskabsserveringer i forbindelse med møder og arrangementer i huset for større grupper. Sådanne henvendelser koordineres mellem Kulturmaskinens booking og forpagter, idet det tilstræbes at udnytte ledig kapacitet i Lille Sal og Store sal, eventuelt mødelokale Andersen, til sådanne bespisninger. Såfremt der er ledig kapacitet, kan Kulturmaskinen stille denne til rådighed for forpagter. Forpagter er forpligtet til selv at sørge for opstilling, borddækning og nedtagning af inventar og rengøring i forbindelse med arrangementet, idet denne ydelse kan købes af Kulturmaskinen efter nærmere aftalte satser, jf. samarbejdsaftalen. Såfremt scene, scenelys eller lydudstyr anvendes i forbindelse med spisningen betaler forpagter for dette til Kulturmaskinen i henhold til de normale takster for benyttelsen af disse. For selskabsserveringer i Magasinets lokaler aftales vilkår og afregning i de enkelte tilfælde, idet praksis og betaling søges tilstræbt på linje med ovenstående. 6 Personale Der overtages medarbejdere i henhold til bilag H. Forpagter indtræder herved i ansættelseskontrakter vedrørende alle ansatte. Forpagter skal i forbindelse med forpagtningskontraktens ophør bistå med tilvejebringelse af enhver oplysning og dokumentation om medarbejderforhold, som Bortforpagteren måtte kræve. Forpagter må ikke ændre løn- og ansættelsesvilkår for medarbejderne i de sidste 6 måneder før forpagtningskontraktens ophør I forbindelse med forpagtningskontraktens ophør skal Forpagter, med ophørsdagen som skæringsdag, medvirke til gennemførelse af sædvanlig refusion vedrørende medarbejderforpligtelser, herunder 5/22

6 blandt andet enhver form for løntilgodehavende og rettigheder vedrørende ferie, overarbejde, pensionsindbetaling og afspadsering mv. De overdragede medarbejdere skal følge de offentlige overenskomster, og ved kontraktens ophør skal de tilbageføres til Kulturmaskinen. Etik og socialt ansvar Bortforpagter forudsætter, at forpagter og dennes underleverandører generelt overholder internationale konventioner tiltrådt af Danmark, herunder bl.a. følgende grundlæggende ILO-konventioner: Tvangsarbejde (ILO-konvention nr. 29 og 105) Ingen diskrimination i ansættelsen (ILO-konvention nr. 100 og 111) Mindstealder for adgang til beskæftigelse samt forbud mod og omgående indsats til afskaffelse af de værste former for børnearbejde (ILO-konvention nr. 138 og 182) Sikkert og sundt arbejdsmiljø (ILO-konvention nr. 155) samt Organisationsfrihed og ret til kollektive forhandlinger (ILO-konvention nr. 87, 98 og 135), inden for rammerne af gældende lovgivning. Såfremt bortforpagter bliver bekendt med, at forpagter eller dennes underleverandører ikke lever op til foranstående bestemmelser, er forpagter forpligtet til at opfylde kontrakten med en tilsvarende ydelse, som opfylder kontraktens krav til ydelsen. Forpagters eventuelle omkostninger forbundet hermed er bortforpagter uvedkommende. Ud over ovenstående forpligter forpagter sig til at overholde Odense Kommunes arbejdsklausul i forhold til løn- og ansættelsesforhold. Klausulen vedlægges som bilag. XX Manglende overholdelse af bestemmelser i denne klausul betragtes som væsentlig misligholdelse af kontrakten. 7 Åbningstider mv. Forpagter er forpligtet til som minimum at holde Caféen åben i Kulturmaskinens åbningstider og i forbindelse med særligt tilrettelagte arrangementer. Ledelsen for Kulturmaskinen kan med forudgående varsel ændre åbningstiderne, jf. samarbejdsaftalen. Kulturmaskinens åbningstider er p.t: Værksteder: Mandag - torsdag kl , samt 1. søndag i måneden kl /22

7 Mødelokaler: Mandag torsdag kl Cafe: Mandag torsdag kl (ad hoc ekspedition dagligt fra ca ) Særlige arrangementer såsom babybrunch er placeret udenfor disse tidsrum. Magasinets Bar holdes åbent i de tidsrum hvor der er publikum i Magasinet. 8 Forpagtningsafgift og regnskab For det forpagtede betaler forpagteren en forpagtningsafgift, der beregnes på grundlag af den årlige omsætning ekskl. moms, dog minimum kr ,00 i år 1, kr i år 2, og kr i år 3 og efterfølgende år. Forpagtningsafgiften beregnes det første år som 8 % af bruttoomsætningen. Herefter stiger forpagtningsafgiften med 1,5 % 2. år og yderligere 1,5 % 3. år. Bruttoomsætningen opgøres som følgende: a. caféen (incl. ud af huset -leverancer), b. baren i Lille Sal (incl. evt. depotfunktion), c. barerne på 1. sal og 2. sal i Magasinet, d. markedsføringsbidrag. Forpagtningsafgiften erlægges a conto med 1/12-del af den årlige minimumsafgift pr. måned. Beløbet erlægges senest den 1. i måneden. Endelig regulering af forpagtningsafgiften finder sted, når årsregnskabet er udarbejdet, dog senest den 31. marts. Større efterreguleringer kan medføre en regulering af de månedlige a conto beløb. Forpagteren er forpligtet til at føre et nøje regnskab over hele sin virksomhed og skal for egen regning lade regnskabet udarbejde af en statsautoriseret eller registreret revisor. Bortforpagter har på forlangende krav på at få udleveret månedsbalancer. Desuden skal forpagteren fremsende årsregnskabet, således som dette er udarbejdet og påtegnet af forpagterens revisor. 7/22

8 Giver årsregnskabet anledning til bemærkninger, kan bortforpagter med forpagterens tilladelse forlange yderligere oplysninger hos forpagterens revisor. Forpagteren er forpligtet til at have kalenderåret som regnskabsår. Forpagter er forpligtet til, hurtigst muligt efter underskrivelsen af denne forpagtningskontrakt, at underrette bortforpagter om forpagters revisor, ligesom forpagter er forpligtet til straks at oplyse bortforpagter, såfremt forpagter skifter revisor. Bortforpagter og personer, som bortforpagter bemyndiger hertil, skal på anfordring have adgang til forpagters regnskabsmateriale og bilag, tælleudstyr monteret på fadølsanlæg og lignede, herunder med henblik på at kontrollere forpagters bruttoomsætning. 9 Depositum Samtidig med underskrivelsen af denne forpagtningskontrakt betaler forpagter et depositum, stort kr [svarende til 3 måneders minimumsafgift med tillæg af kr ], til sikkerhed for forpagters opfyldelse af samtlige forpligtelser ifølge denne forpagtningskontrakt, herunder blandt andet forpligtelser i forbindelse med fraflytning. Depositummet forrentes og reguleres ikke. Depositummet tilbagebetales til forpagter med eventuelle fradrag senest 6 måneder efter ophøret af denne forpagtningskontrakt. Forpagter er berettiget til, for egen regning, at stille depositummet i form af pengeinstitutsgaranti på anfordringsvilkår. Pengeinstitutsgarantien skal være udformet således, at bortforpagter på anfordring kan få udbetalt det skyldige beløb, uanset om Forpagter måtte have indsigelser herimod, således at bortforpagters retsstilling i den relation i det hele er den samme, som hvis et kontant depositum var betalt. Pengeinstitutsgarantien kan ikke kræves reguleret og frigives i overensstemmelse med ovennævnte. 8/22

9 10 El, vand, varme, affald og fællesudgifter Alle udgifter til forsyning af caféen med el, gas, varme og vand, inklusiv afgift og målerleje, betales af forpagter i henhold til særskilt forbrugsregnskab. Midlertidig opbevaring af affald skal aftales med bortforpagter under hensyntagen til minimale gener for husets anvendelse, og bortskaffelse af forpagters renovation skal ske så hurtigt som muligt i overensstemmelse med affaldsordningen for Brandts Klædefabrik, jf. bilag J, K og L. Forpagter betaler ud over forpagtningsafgiften endvidere det forpagtedes andel af Kulturmaskinens udgifter til el i Magasinet i henhold til særskilt forbrugsregnskab. Forpagter betaler sammen med minimumsafgiften kvartalsvis bagud - et á conto beløb stort kr ,00 til dækning af udgifterne efter det i ovennævnte. Bortforpagter er berettiget til at forhøje á conto beløbet på baggrund af allerede indtrådte eller forventede stigninger i de anførte udgifter. Bortforpagter påtager sig ikke noget ansvar for forstyrrelser i el-, varme- og vandforsyningen. Bortforpagter er berettiget til, efter forudgående underretning til forpagter, at afbryde vand-, varme- og elforsyningen i det forpagtede. Forpagter er berettiget til at gennemgå Kulturmaskinens elinstallationer inden overtagelsesdagen med henblik på at konstatere, om elinstallationerne virker ved samtidig brug af alt inventar. Forpagter er bekendt med og accepterer, at der kan være problemer ved samtidig anvendelse af elinstallationerne i ejendommen. Forpagter er som følge heraf afskåret fra at gøre misligholdelsesbeføjelser af nogen art gældende, herunder at hæve denne forpagtningskontrakt eller kræve afslag i betalingerne, såfremt der er mangler ved elinstallationerne eller elinstallationerne ikke fungerer som forudsat af forpagter. Regnskabsperioden for udgifterne efter ovennævnte løber fra den 1. januar til den 31. december. Forpagter er inden 30 dage efter modtagelsen af regnskabet berettiget til at oppebære, hvad der i regnskabet er indbetalt for meget á conto, og på den anden side forpligtet til inden udløbet af samme frist at efterbetale eventuelle yderligere tilsvar. 9/22

10 11 Priser og prisregulering Forpagter skal udarbejde prisliste over det samlede sortiment, jf. 4. Priserne skal være faste de første 4 måneder regnet fra kontraktens start. Herefter kan der ske prisreguleringer årligt. Første prisregulering kan ske med virkning fra den 1/1 2017, og prisreguleringen kan maksimalt svare til udviklingen i nettoprisindekset fra 1/ til 30/ Forpagter kan dog til enhver tid kræve, at lovgivningsmæssigt fastsatte afgifter og afgiftsstigninger, som bliver kendt efter, at kontrakten er indgået, og som bliver pålagt forpagter i forhold til de af kontrakten omfattede ydelser, tillægges de aftalte priser. Prisregulering sker på forpagters foranledning ved meddelelse af indekstal og den procentvise regulering, der ønskes foretaget. Såfremt prisreguleringen vedrører lovgivningsmæssigt fastsatte afgiftsændringer, skal dokumentation for afgiftsændringerne fremsendes. Prisreguleringer skal meddeles bortforpagter senest 14 dage før ikrafttræden. Varsel om prisreguleringer skal sendes til Odense Kommune, Kulturmaskinen, Farvergården 7, 5000 Odense C. 12 Vedligeholdelse og renholdelse Al indvendig vedligeholdelse, herunder fornyelse og reparation, af det forpagtede, herunder af eksisterende inventar, påhviler forpagter. Forpagter er bl.a. forpligtet til at vedligeholde, reparere og/eller forny a) indvendige overflader og beklædninger på lofter, vægge, gulve, døre, vinduer, træværk, rør og lignende, b) dørgreb, hængsler, dørpumper og beslag, låse og nøgler, c) afløbsinstallationer, herunder fedtbrønd og fedtudskiller, samt elinstallationer, d) armaturer, ventiler og betjeningsgreb af enhver art vedrørende varme, vand, afløb og andet, e) VVS-sanitet, inventar, hårde hvidevarer og brandmateriel. Oplistningen ovenfor af forpligtelser er ikke udtømmende, men blot eksempler. Forpagters vedligeholdelse skal ske i det omfang, det er 10/22

11 nødvendigt, for at det forpagtede kan holdes i god vedligeholdelsesmæssig stand svarende til den stand, hvori det forpagtede blev overtaget. Forpagter er forpligtet til for egen regning at udskifte inventar, når vedligeholdelse heraf ikke længere anses for hensigtsmæssig. Tillige er forpagter forpligtet til at kompensere ved nyanskaffelse af ethvert svind af inventar. Ved udskiftning af inventar har forpagter ret og pligt til, uden særskilt kompensation, at anskaffe inventar, der modsvarer tidens krav. Den indvendige vedligeholdelse af den øvrige del af Kulturmaskinen påhviler bortforpagter. Forpagter er ikke berettiget til at gøre misligholdelsesbeføjelser af nogen art gældende vedrørende vedligeholdelsen af den øvrige del af Kulturmaskinen, herunder at ophæve denne forpagtningskontrakt, kræve erstatning eller et forholdsmæssigt afslag i betalingerne. Ledelsen for Kulturmaskinen er berettiget til til enhver tid at besigtige det forpagtede for konstatering af, om pligten til vedligeholdelse, reparation og fornyelse er opfyldt. Serviceaftale skal oprettes på køl, frys, kaffemaskine, isterningemaskiner, samt kasseapparater og dankortterminaler. Vedligeholdelse, reparation og fornyelse, som skal udføres af forpagter, skal udføres straks, når der er konstateret behov herfor. Hvis det ikke sker trods påkrav med rimeligt varsel, kan bortforpagter udføre arbejderne for forpagters regning. Hvert år i december måned, første gang i december måned 2016, foretager parterne en gennemgang af det forpagtede med henblik på at konstatere, hvilken vedligeholdelse, renholdelse og fornyelse der skal foretages i det følgende kalenderår, således at det forpagtede stedse kan holdes på et meget højt vedligeholdelsesniveau. Renholdelse Den indvendige renholdelse af det forpagtede, herunder serveringsarealet i cafeen, køkkenet, lageret og barområderne, påhviler forpagter. Forpagters renholdelse skal ske i et sådant omfang, at det forpagtede til enhver tid fremstår indbydende, rent og med en upåklagelig hygiejnestandard. Forpagter er forpligtet til at anvende miljørigtige rengøringsmidler, samt overholde arbejdsmiljøkrav om APB (Arbejdspladsbrugsanvisninger) på rengøringsmidler. 11/22

12 Forpagter er til enhver tid forpligtet til at overholde gældende lovgivning og myndighedskrav til hygiejne og kvalitet i det forpagtede, herunder ved anvendelse af råvarer og halvfabrikata. Forpagter afholder omkostningerne i forbindelse med Miljø- og Levnedsmiddelkontrollens lovpligtige tilsyn. Ledelsen for Kulturmaskinen er berettiget til til enhver tid at besigtige det forpagtede for konstatering af, om renholdelsespligten er opfyldt. Renholdelsesarbejder, som skal udføres af forpagter, skal udføres straks, når der er konstateret behov herfor. Hvis det ikke sker trods påkrav med rimeligt varsel, kan bortforpagter udføre arbejderne for forpagters regning. Den indvendige renholdelse af den øvrige del af Kulturmaskinen påhviler bortforpagter. Forpagter er ikke berettiget til at gøre misligholdelsesbeføjelser af nogen art gældende vedrørende renholdelsen af den øvrige del af Kulturmaskinen, herunder at ophæve denne forpagtningskontrakt, kræve erstatning eller et forholdsmæssigt afslag i betalingerne. 13 Nyanskaffelser Forpagter er berettiget til at købe og installere nyt inventar, udover det eksisterende, til brug for det forpagtede uden ledelsen for Kulturmaskinens samtykke, hvis anskaffelsesprisen for det enkelte inventar ikke overstiger DKK ekskl. moms. Forpagter er kun berettiget til at købe og installere nyt inventar til brug for det forpagtede med ledelsen for Kulturmaskinens forudgående skriftlige samtykke, hvis anskaffelsesprisen for det enkelte inventar overstiger DKK ekskl. moms. Ledelsen for Kulturmaskinens godkendelse er betinget af, at ledelsen for Kulturmaskinen modtager minimum 3 tilbud på inventaret fra uvildig tredjemand omfattende installation af inventaret, samt at installationen af inventaret udføres af momsregistrerede, faguddannede håndværkere. Ledelsen for Kulturmaskinen kan alene afvise godkendelsen af saglige grunde, herunder at: a) tilbuddene ikke svarer til markedsværdien, b) inventaret ikke skal anvendes til det forpagtede, c) inventaret ikke lovligt kan installeres i det forpagtede d) inventaret ikke vurderes at være hensigtsmæssigt for det forpagtede. 12/22

13 Bortset fra ovennævnte er forpagter ikke berettiget til at købe eller installere nyt inventar i det forpagtede uden Bortforpagters samtykke. Forpagters installation af købt inventar skal opfylde myndighedernes krav. Det påhviler forpagter for egen regning at indhente alle nødvendige tilladelser og opfylde ethvert myndighedskrav. forpagter er pligtig til af egen drift straks og løbende at holde ledelsen for Kulturmaskinen orienteret om forløbet af myndighedsbehandling og fremsende kopi af ansøgning, tilladelse mv. Forpagter er erstatningsansvarlig for skader, der er forårsaget af de installationer, forpagter har foretaget i forbindelse med købet af inventar. Købt inventar tilhører forpagter, idet forpagter er forpligtet til at fremsende skriftlig dokumentation til ledelsen for Kulturmaskinen for, at inventaret er betalt. Forpagter er forpligtet til at påføre navn og adresse på inventaret købet i henhold til ovennævnte, således at dette klart kan adskilles fra det forpagtede. 14 Forholdet til offentligretlige regler mv. Bortforpagter er ved forpagtningens overtagelse ansvarlig for, at det forpagtede lovligt kan anvendes til café, herunder at køkkenet er godkendt. Forpagter er ansvarlig for, at den faktiske brug af det forpagtede sker i overensstemmelse med gældende lovgivning, herunder arbejds-, miljø- og sundhedslovgivningen, politivedtægten, indhentelse af næringsbrev og spiritusbevilling, gældende lovgivning om brandværnsforanstaltninger i forsamlingslokaler, herunder krav til flugtveje og servicetjek af brandslukningsudstyr, myndighedsforskrifter, myndighedstilladelser, brandkrav, regler om skadedyrsbekæmpelse samt med respekt af de på Ejendommen tinglyste servitutter, således at ethvert ansvar i så henseende i forhold til tredjemand og offentlige myndigheder er bortforpagter uvedkommende. Forpagter er bekendt med og accepterer, at der er rygeforbud i Kulturmaskinen, hvilket forpagter er forpligtet til at implementere i caféen. Forpagter er ansvarlig for at indhente og opnå samtlige tilladelser til det forpagtede. På bortforpagters forespørgsel er forpagter forpligtet til at udlevere kopi af samtlige tilladelser og korrespondance med offentlige myndigheder. 13/22

14 Forpagters anvendelse af det forpagtede må ikke medføre lugt-, støj-, ryste- eller lysgener, eller på nogen anden måde være til gene eller ulempe for tredjemand. Forpagter skal sikre, at dennes personale og andre, der får adgang til det forpagtede, omgås dette forsvarligt. Forpagter er forpligtet til hurtigst muligt at underrette ledelsen for Kulturmaskinen om ethvert forhold vedrørende det forpagtede, som har interesse for bortforpagter eller ledelsen for Kulturmaskinen, ligesom forpagter er forpligtet til på anfordring at udlevere alt skriftligt materiale vedrørende det forpagtede til ledelsen for Kulturmaskinen. 15 Fysiske forhold, herunder skiltning Skiltning, flagning og anden form for reklame på og ved det forpagtede samt opsætning af markiser, solafskærmning og lignende må kun foretages efter bortforpagters forud indhentede skriftlige anvisning og godkendelse og skal i øvrigt ske i overensstemmelse med de servitutter og de til enhver tid gældende myndighedskrav, der er gældende for ejendommen. Ændringer i det forpagtede må kun foretages med bortforpagters skriftlige godkendelse. Alle omkostninger i forbindelse hermed betales af forpagter der ligeledes er ansvarlig for indhentelse og opretholdelse af myndighedsgodkendelser. Forpagter er dog berettiget til at installere inventar som er købt efter 12 og 13, idet installation af mur- og nagelfast inventar dog kræver ledelsen for Kulturmaskinens forudgående skriftlige samtykke. Forpagter er i forbindelse med opsætning af skilte mv. samt ændringer i det forpagtede erstatningsansvarlig for enhver skade som påføres det forpagtede i den anledning. 16 Bortforpagters adgang til ændringer i det forpagtede Bortforpagter og/eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det forpagtede, når forholdene kræver det. Bortforpagteren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det forpagtede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for forpagteren. Inden iværksættelse af andre arbejder, har forpagteren 14/22

15 krav på 3 måneders varsel. Bortforpagteren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det forpagtede. Ethvert arbejde, som bortforpagter iværksætter, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til forpagteren. Bortforpagter skal straks foretage efterreparationer. Uanset aftalt uopsigelighed kan bortforpagteren under iagttagelse af ovennævnte regler foretage forandringer og nyindretninger i det forpagtede, når dette ikke bevirker en væsentlig indskrænkning i forpagters brugsret. 17 Andres benyttelse af det forpagtede Kulturmaskinens brugere har til enhver tid adgang til serveringsarealet, baren i Pantheonsgade-lokalet og barerne på 1. sal og 2. sal i Magasinet, idet forpagter ikke kan betinge adgangen af, at der købes mad og drikkevarer. Forpagter er bekendt med støj-, ryste og lysgenerne fra aktiviteterne og arrangementerne i Kulturmaskinen, og kan ikke gøre mangelindsigelser af nogen art gældende som følge heraf, herunder ophæve denne forpagtningskontrakt eller kræve et forholdsmæssigt afslag i betalingerne. Kulturmaskinen eller personer, selskaber eller lignende, som Kulturmaskinen giver fuldmagt hertil, er berettiget til at opkræve entré ved aktiviteter og arrangementer i Kulturmaskinens lokaler og områder. 18 Overdragelse/fremforpagtning Forpagter må ikke fremforpagte eller på anden måde helt eller delvist overlade brugen af det forpagtede til andre. Forpagter har ikke ret til at afstå det forpagtede til tredjemand. Det er en væsentlig forudsætning for denne forpagtningskontrakt, at [navn] til enhver tid er aktiv som [daglig leder] af det forpagtede. Det betragtes derfor som afståelse, såfremt [navn] ikke til enhver tid er aktiv som [daglig leder] af det forpagtede. 15/22

16 19 Erstatning og forsikring Forpagter er ansvarlig efter dansk rets almindelige erstatningsregler for enhver person- og tingskade, herunder også erhvervs- og produktansvar samt hændelige skader, som måtte opstå i forbindelse med de af kontrakten omfattede produkter og sideprodukter. Forpagter er forpligtet til at tegne følgende forsikringer: Forsikring der dækker løsøre og inventar, samt ansvar- og driftstab Erhvervs- og produktansvarsforsikring Lovpligtig arbejdsskadeforsikring Bortforpagter er berettiget til på ethvert tidspunkt i kontraktens løbetid at forlange dokumentation for, at forsikringen er i kraft. Bortforpagteren er forpligtet til at holde det forpagtede inventar forsikret til fuld værdi, det være sig imod brand og anden skade. Der gøres i den forbindelse opmærksom på at bortforpagter er selvforsikret. 20 Misligholdelse Såfremt en af parterne misligholder nærværende kontrakt, er den anden part - hvis han vil påberåbe sig misligholdelsen forpligtet til ved påkrav at pålægge den misligholdende part at bringe misligholdelsen til ophør inden en frist på 8 dage fra modtagelsen af påkravet. Såfremt den misligholdende part undlader at efterleve et sådant påkrav er den anden part berettiget til at hæve kontrakten med omgående virkning. Skyldes misligholdelsen forpagterens forhold, skal denne inden 8 dage efter modtagelse af ophævelsen fravige det forpagtede, og der foretages opgørelse for den forløbne del af året i overensstemmelse med bestemmelserne i 8 og 10. Som misligholdelse fra forpagters side betragtes blandt andet følgende, idet oplistningen ikke er udtømmende: at forpagter ikke betaler samtlige pengeydelser i henhold til denne forpagtningskontrakt, og forpagter efter forudgående skriftligt påkrav ikke bringer 16/22

17 misligholdelsen til ophør senest 5 dage efter modtagelsen af påkravet herom, at det forpagtede anvendes til andet end aftalt, at forpagter ikke overholder gældende lovgivning, politivedtægten og myndighedsforskrifter mm., og forpagter efter forudgående skriftligt påkrav ikke bringer misligholdelsen til ophør senest 5 dage efter modtagelsen af påkravet herom, at forpagter ikke overholder åbningstiderne som aftalt i henhold til samarbejdsaftalen, og forpagter efter forudgående skriftligt påkrav ikke bringer misligholdelsen til ophør senest 5 dage efter modtagelsen af påkrav herom, at forpagter ikke vedligeholder og renholder det forpagtede i overensstemmelse med denne forpagtningskontrakt, og forpagter efter forudgående skriftligt påkrav ikke bringer misligholdelsen til ophør senest 5 dage efter modtagelsen af påkrav herom, at at forpagter i øvrigt ikke opfylder sine forpligtelser i henhold til denne forpagtningskontrakt, og forpagter efter forudgående skriftligt påkrav ikke bringer misligholdelsen til ophør senest 5 dage efter modtagelsen af påkrav herom, forpagters alkoholbevilling, næringsbevis eller andre tilladelser og godkendelser, som er nødvendige for at anvende det forpagtede som aftalt, bortfalder, uanset årsagen hertil. Ophæves forpagtningsforholdet på grund af misligholdelse, afgøres erstatningsforhold efter dansk rets almindelige erstatningsregler. 21 Fraflytning/Aflevering Det forpagtede er overtaget som besigtiget og godkendt af forpagter i god vedligeholdelsesmæssig stand uden mangler af nogen art og med samtlige installationer i god og brugbar stand. 17/22

18 Ved forpagtningens ophør skal det forpagtede afleveres ryddeliggjort og rengjort og i samme stand som ved overtagelsen, idet forpagter er forpligtet til at retablere ændringer af det forpagtede foretaget efter 13. Forpagter er således forpligtet til at aflevere alt det forpagtede tilhørende, ligesom forpagter er forpligtet til at aflevere udskiftet inventar. Inventar købt efter 13 til en værdi der ikke overstiger kr overdrages vederlagsfrit til bortforpagter ved forpagtningens ophør. Bortforpagter er ved forpagtningens ophør berettiget, men ikke forpligtet til at overtage inventar, købt efter 13, der overstiger en værdi på kr Købesummen for inventaret fastsættes til anskaffelsesprisen, idet købesummen dog reduceres lineært efter følgende model: Forpagtningens ophør Købesum 0 til 1 år efter anskaffelsen 100 % af anskaffelsesprisen 1 til 2 år efter anskaffelse 66 % af anskaffelsesprisen 2 til 3 år efter anskaffelsen 33 % af anskaffelsesprisen 3 til 4 år efter anskaffelsen 0 % af anskaffelsesprisen Såfremt bortforpagter ikke overtager ovennævnte inventar, er forpagter forpligtet til ved forpagtningens ophør at fjerne inventaret, således at det forpagtede afleveres som ovenfor angivet. Afleveres det forpagtede ikke i aftalt stand ved forpagtningens ophør, er forpagter forpligtet til at betale efter forpagtningsafgift mm., indtil det forpagtede er bragt i den aftalte stand. Istandsættelsesarbejder må kun udføres af momsregistrerede, faguddannede håndværkere. Såfremt det forpagtede ikke afleveres i den aftalte stand ved forpagtningens ophør, udføres de nødvendige foranstaltninger til at bringe det forpagtede i aftalt stand på bortforpagters foranledning for forpagters regning. Det er mellem parterne aftalt, at bortforpagter har adgang til at gøre krav gældende vedrørende det forpagtedes stand ved afleveringen indtil 6 måneder efter afleveringen, idet bortforpagter herefter fortaber retten til at gøre krav gældende over for forpagter. Forpagter skal senest 8 dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser, herunder reklamation, kan sendes til. Det forpagtede skal være fraflyttet senest kl på fraflytningsdagen. Såfremt forpagteren ikke på dette tidspunkt har 18/22

19 fjernet sine ejendele, er bortforpagter berettiget til at bortskaffe disse for forpagterens regning. Forpagteren er forpligtet til at betale afgift indtil bortskaffelsen har fundet sted samt erstatte bortforpagteren ethvert tab i den anledning. Det forpagtede afleveres i ryddet og rengjort stand og i øvrigt i den stand, det var i på ikrafttrædelsestidspunktet. I modsat fald vil der blive foretaget rengøring mv. af bortforpagter på forpagters regning. Bortforpagteren indkalder med mindst en uges varsel til afleveringsforretning. Ved afleveringsforretningen foretages der optælling af inventar, service og øvrige driftsmidler. I forbindelse med forpagtningskontraktens ophør er bortforpagteren ikke forpligtet til at overtage ukurante varer fra det bestående varelager. Varer, der overtages, betales kontant til indkøbspris (ekskl. moms) på overtagelsesdagen. Forpagteren betaler ikke for goodwill ved forpagtningens indgåelse og er ikke berettiget til ved forpagtningens ophør at modtage betaling for goodwill. 22 Navnerettigheder Forpagter er berettiget til at vælge et navn til caféen, idet navnet dog skal godkendes skriftligt af bortforpagter, og idet navnet Kulturmaskinen skal anvendes som undertitel. Forpagter er forpligtet til at anvende caféens navn, herunder undertitlen, uanset medieform. Bortforpagter er berettiget til vederlagsfrit at anvende og videreformidle oplysninger om caféens navn og undertitlen, herunder caféens logo, adresse, domænenavn, hjemmeside mv. i forbindelse med bortforpagters markedsføring af Kulturmaskinens aktiviteter og arrangementer. Samtlige rettigheder over caféens navn, herunder undertitlen, tilhører bortforpagter. Forpagter er således ikke berettiget til at anvende caféens navn, herunder undertitlen, efter denne forpagtningskontrakts ophør. 19/22

20 23 Tavshedspligt Nærværende kontrakt er fortrolig, og kan hverken helt eller delvist offentliggøres uden, at parterne på forhånd og skriftligt har aftalt, hvad der kan/skal offentliggøres. Ovenstående bestemmelse gælder ikke, såfremt tredjemand forlanger og får medhold i begæring om aktindsigt i hele/dele af kontrakten i henhold til Forvaltningslovens eller Offentlighedslovens almindelige regler om aktindsigt. Ved kontraktens indgåelse skal der, såfremt én af parterne ønsker en offentliggørelse af kontrakten, udarbejdes en fælles pressemeddelelse. Ved eventuelle senere udtalelser til pressen om det af kontrakten omfattede, skal modparten orienteres om udtalelserne, inden udsendelse foretages. Forpagter og dennes ansatte er forpligtet til at bevare absolut tavshed over for tredjemand om denne kontrakts indhold. Dette gælder også efter kontraktens udløb. Forpagter og dennes ansatte forpligter sig i øvrigt til at overholde Odense kommunes regler om tavshedspligt således, der ikke må gengives eller viderebringes oplysninger om borgers og ansattes forhold over for tredjemand. Dette gælder også efter kontraktens udløb. 24 Kontraktændringer Ændringer i forpagtningskontrakten kan foretages med omgående virkning, dersom begge parter er enige. Alle aftaler, der ændrer eller supplerer denne kontrakt, skal være skriftlig for at være bindende. 25 Tvister Nærværende kontrakt er undergivet dansk ret. 20/22

21 Alle tvister herunder ethvert spørgsmål om forståelse og fortolkningen af kontrakten, dens indhold, omfang, ophør eller opfyldelse skal så vidt muligt løses mellem parterne i mindelighed. Hvis parterne er enige herom, kan der inddrages en uvildig mægler til løsning af tvisten. Udgiften til mægleren afholdes af parterne i fællesskab, medmindre mægleren fastslår, at årsagen til konflikten hovedsageligt kan tillægges den ene part. Såfremt tvisten ikke kan løses gennem parternes forhandling eller ved mægling, kan hver part kræve tvisten indbragt for domstolene til pådømmelse efter dansk lov. Værnetinget er Odense retskreds. 26 Betingelser Denne forpagtningskontrakt er fra bortforpagters side betinget af: 1. at forpagter opnår samtlige tilladelser og godkendelser til at anvende det forpagtede som aftalt, herunder alkoholbevilling, næringsbrev og polititilladelse, 2. at der tegnes forsikring i overensstemmelse med 9. Såfremt betingelserne efter ovennævnte punkter ikke er opfyldt senest på overtagelsesdagen, er bortforpagter berettiget til at træde tilbage fra denne forpagtningskontrakt uden at forpagter kan gøre krav gældende, idet indbetalt depositum dog tilbagebetales. 27 Omkostninger Hver part afholder udgifter til egne rådgivere i forbindelse med kontraktens indgåelse. 28 Bilag Som bilag til denne kontrakt vedlægges: Bilag A, B og C Oversigtstegninger Bilag D og G Inventarliste Bilag 1 Samarbejdsaftale 21/22

22 29 Underskrift Odense, den / - 20 Som bortforpagter: Som forpagter: Odense Kommune Kulturmaskinen Forpagtningskontrakt cafe og bar 2016, Ver /22