OPP-forundersøgelse Næstved Arena

Transkript

1 N Næstved Kommune OPP-forundersøgelse Næstved Arena Endelig Rapport April 2008 Idrætspark

2 COWI A/S Parallelvej Kongens Lyngby Telefon Telefax wwwcowidk Næstved Kommune OPP-forundersøgelse Næstved Arena April 2007 Dokument nr H-1 Revision nr version 3 Udgivelsesdato Udarbejdet Kontrolleret Godkendt ANW, LOBI, CBJG, UKJ CAG, MTMO ANW

3 OPP forundersøgelse Næstved Arena 1 Indholdsfortegnelse 0 Sammenfatning 3 1 Indledning 7 11 Baggrund 7 12 Projektet 8 13 OPP-forundersøgelsen 10 2 Samarbejdsmodellerne Traditionelt udbud OPP-udbud 14 3 Markedets forventninger og vurderinger Interessen i deltagelse i et OPP-udbud omkring Næstved Arena Markedsperspektiverne i byudviklingen Markedsperspektiverne i Arenaprojektet OPP-modellen Sammenfatning af markedets interesse 24 4 Risikoanalyse Risikoallokering Risici der forbliver hos Næstved Kommune Risici der overføres til OPP-selskab Risici der deles mellem Næstved Kommune og OPP-selskabet 28 5 Finansiel analyse Forudsætninger Resultater Sammenfatning af de finansielle resultater 42

4 OPP forundersøgelse Næstved Arena 2 6 Udbud og planproces Konkurrencepræget dialog Strukturering af udbud Plan- og udbudsproces 47 7 Skat og moms 49 8 Konklusion og anbefalinger Markedsundersøgelsen Økonomiske konsekvenser Likviditetsmæssige konsekvenser Udbudsmæssige konsekvenser Anbefaling 55 Bilagsfortegnelse

5 OPP forundersøgelse Næstved Arena 3 0 Sammenfatning Næstved Kommunalbestyrelse vil skabe en ny bydel på Stenlængegårdområdet Ambitionen er, at den nye bydel skal blive et samlende aktivitetssted for kommunen og regionens borgere, og som led i realisering af visionen undersøger Næstved Kommune muligheden for at etablere projektet "Næstved Arena", et samlet sports-, sundheds- og kulturcenter med private investorer og organisationer som samarbejdspartnere Projekt Næstved Arena består af en multiarena med 4000 tilskuerpladser (3000 faste og 1000 på gulv), en træningshal, et vandkulturhus med styrketræning og wellness-afsnit, et sundhedscenter og en stor parkeringsplads Alternativt overvejes også et tilsvarende projekt med 8000 tilskuerpladser Næstved Kommune har derudover et ønske om, at den private investor i tilknytning til idræts- og sundhedsfaciliteterne opfører hotel/sportel, café og restauration samt erhvervslejemål til liberale erhverv og service I den forbindelse har Næstved Kommune bedt COWI om at gennemføre en OPP-forundersøgelse, der har til formål at screene markedsinteressen for projektet, udarbejde anlægs- og driftsoverslag for projektet, analysere de økonomiske og likviditetsmæssige konsekvenser for kommunen, samt at give anbefalinger til hvordan udbuddet og udbudsprocessen kan struktureres Til brug for analysen er der endvidere defineret et referenceprojekt, der beskriver det behov, der er for udvidelse og modernisering af de eksisterende idrætsfaciliteter i Næstved, hvis Arenaprojektet ikke realiseres Dette omfatter opførelse af ny opvisningshal ved Næstvedhallerne og ny træningshal ved Herlufsholms idrætsanlæg, ny træningshal ved Maglebjergskolen og udvidelse af Næstved Svømmehal Markedsundersøgelsen har vist, at der er stor interesse for Arenaprojektet, og at markedsaktørerne ser nogle spændende muligheder for at skabe synergier og stordriftsfordele mellem kommunens nye sundhedsopgaver og idrætten, og i forhold til sundhedscenter og kommercielt byggeri, herunder erhvervslejemål, specialbutikker, restauration og evt hotel Endvidere vurderer markedsdeltagerne, at Arenaprojektet vil understøtte muligheden for at skabe en ny bydel på Stenlængegårdområdet som en ny bydel, der profiler sig på idræt og sundhed, hvorimod området primært vil kunne afsættes til traditionelle parcelhuse og erhvervsbyggeri, hvis Arenaprojektet ikke opføres

6 OPP forundersøgelse Næstved Arena 4 COWI har udarbejdet et anlægsoverslag, der viser at anlægsudgifterne på de to Arenaprojekter er henholdsvis 394 miokr og 500 mio kr, og referenceprojektet forventes at koste 160 millioner kr Merudgifterne til drift og vedligehold på idrætsanlæg i forhold til i dag forventes at udgøre 10 miokr/år i reference scenariet, mens det forventes at udgøre henholdsvis 21 miokr/år i det lille Arena Scenarie og 28 miokr/ år i det store Arena scenarie Derfra skal trækkes forventede driftsindtægter Da Næstved Kommune iværksatte OPP-forundersøgelsen, var det i en forventning om, at Arenaprojektet ville kunne generere store ekstraindtægter, der kunne medfinansiere projektet I den forbindelse skal der skelnes mellem indtægter fra salg af byggeret, der kan medfinansiere anlægsomkostninger på projektet, og driftsindtægter fra udlejning af lokaler og kommercielle sideaktiviteter, der kan medfinansiere udgifterne til drift og vedligehold Markedsundersøgelsen indikerer, at Stenlængegårdområdet uden Arenaprojektet primært vil kunne sælges til erhvervsbyggeri og parcelhuse Til gengæld vil der ikke i referenceprojektet skulle afsættes areal til Arenaprojektet, så hele området vil kunne sælges som byggeret Hvis Arenaprojektet opføres, forventer markedsaktørerne, at der vil være gode muligheder for at udvikle en ny bydel baseret på et idræts- og sundhedskoncept med en noget tættere bebyggelsesprocent (tæt-lav og åben-lav), og det vil blive lettere at afsætte erhvervsbyggeri, men det er ikke sandsynligt, at der vil være markedsinteresse for etageboliger Den tættere bebyggelse i arenascenariet indebærer, at indtægten pr ha vil være noget større end i referencescenariet, men til gengæld vil der skulle afses 21 ha til Arenaprojektet Priser på byggeret varierer meget, men forudsættes det nuværende prisniveau at kunne fastholdes, vil det indebære, at nettoindtægter fra salg af byggeret (efter byggemodning) vil være omkring 400 mio kr i referencescenariet og 420 miokr i Arenascenarierne En del markedsaktører påpegede imidlertid at boligmarkedet er under afmatning, og at det vil få betydning for hastigheden hvormed området kan byudvikles samt hvilke typer boliger der kan sælges Et byudviklingsprojekt på 46 ha er et stort projekt, der typisk tager mange at udvikle Næstved Kommune bør derfor overveje at udstykke det i flere etaper, fordi man derved kan få en bedre pris Indtægter fra salg at byggeret forventes således set over tid at kunne finansiere hele anlægssummen på det lille Arenaprojekt (4000 tilskuere), mens der vil mangle 80 miokr til det store Arenaprojekt Alternativt kan jorden blot udstykkes som almindelige parcelhuse og erhverv, finansiere en udbygning af de eksisterende haller og efterlade kommunen med et overskud Indtægter fra den kommercielle drift vurderes at komme fra tre kilder, herunder 1) udlejning af multiarena til private formål, 2) billetindtægter fra vandkulturhus og 3) kommercielle sideaktiviteter, som feks restaurationsdrift og specialbutikker Kulturelle events og store idrætskampe er underskudsgivende, og kan kun afholdes enten med kommunale tilskud eller med sponsorindtægter Samlet set forventes de kommercielle indtægter at udgøre 4 millioner kr per år i

7 OPP forundersøgelse Næstved Arena 5 referencescenariet, 8 millioner kr i det lille arenascenarie, og 9 millioner kr i det store Arena scenarie Det vurderes således at der kun kan skabes marginalt flere indtægter i den store Arena end i den lille Arena, fordi det ikke er muligt at lave overskud på kultur- og idrætsarrangementer Indtægterne svarer til 40 procent af udgifterne til drift og vedligehold i referencescenariet og det lille Arena scenarie, og 30 procent i det store Arena scenarie Dette indebærer at nettomerudgiften til drift og vedligehold af idrætsanlæggene vil være 6 miokr / år i referencescenariet, mens det vil være 13 miokr / år i det Lille Arena scenarie og 19 miokr i det store Arena scenarie Arenaprojektet vil give Næstved højere kvalitet i idræts- og kulturfaciliteter end man har i dag, og vil understøtte muligheden for at skabe en ny og anderledes bydel på Stenlængegårdområdet Projektet forventes at kunne finansieres med salg af byggeretter på Stenlængegård, men vil medføre en væsentlig årlig merudgift til drift og vedligehold af idrætsanlæg Alternativt kan Næstved Kommune vælge at udstykke Stenlængegårdområdet som parcelhuse, anvende en del af indtægterne på at udbygge de eksisterende idrætsfaciliteter og lægge resten i kommunekassen Det er naturligvis en politisk afvejning om man ønsker at vælge Arenaprojektet som skitseret, en mindre ambitiøs version, eller om man vil vælge reference projektet Når den økonomiske prioritering er foretaget, rejser der sig også spørgsmålet om kommunens likviditet Hvis Næstved Kommune vælger referenceprojektet, kan stort set hele investeringen dækkes af det i budgettet afsatte anlægstilskud på 100 miokr samt indtægter fra salg af en første etape på 27 ha byggegrunde på Stenlængegård Hvis Næstved Kommune derimod indgår en OPP-aftale med privat part om projektering anlæg, drift og vedligehold af Arenaprojektet, skal kommunen ifølge lånebekendtgørelsen deponere et beløb svarende til nutidsværdien af de kapitalomkostninger, der vedrører den kommunale del af projektet Deponeringsforpligtelsen er beregnet til 449 millioner kr i Arenaprojektet med 4000 tilskuere, hvilket svarer til den samlede indtægt for arealet Afmatningen på boligmarkedet betyder imidlertid at det kan blive vanskeligt for Næstved Kommune at finde en byder, der vil købe hele arealet på en gang I så fald vil Næstved Kommune ikke have likviditet til at klare hele deponeringen Det muligt, at kommunen kan opnå dispensation fra en del af deponeringsforpligtigelsen, hvis Indenrigs- og Sundhedsministeriet vil anerkende projektet som en "fagligt begrundet" OPP- model med effektiviseringsaspekter, men det er usandsynligt at man kan opnå fuld deponeringsfritagelse Hvis der ikke er tilstrækkelige bydere der vil købe hele arealet på en gang, kan det derfor blive nødvendigt at dele både byudviklingsdelen og Arenaprojektet op i to etaper af hensyn til kommunens likviditet I den finansielle analyse er det således forudsat at projektet opdeles i to etaper, således at der først udbydes en pakke med det lille Arenaprojekt og 22 ha byg-

8 OPP forundersøgelse Næstved Arena 6 gegrunde (i 2010), og at man senere kan udbyde en etape 2 med vandkulturhus og sundhedscenter samt de resterende 24 ha byggegrunde (i 2015) Med disse forudsætninger kan der godt skabes likviditetsmæssig sammenhæng i projektet Hvis Næstved Kommune beslutter at gå videre med et OPP-udbud af Arenaprojektet, skal der arbejdes videre med en række spørgsmål, som er beskrevet i afsnit 85 Anbefalinger

9 7 OPP forundersøgelse Næstved Arena 1 Indledning 11 Baggrund Næstved Byråd vil skabe en ny bydel på Stenlængegårdområdet, et 110 ha stort byudviklingsområde, der ligger nordøst for Næstved centrum Området grænser mod syd op til Ellebækken og mod øst til Kalbyrisskoven Området har således store rekreative og naturmæssige potentialer Mod nord afgrænses området af jernbanestrækningen Lille Syd Ambitionen er, at den nye bydel bliver et samlende aktivitetssted for kommunens og regionens borgere Åbningen af området skal skabe ny sammenhænge i byen og sikre at koblingen til den omkringliggende natur udbygges Bydelen skal rumme et aktivt og mangfoldigt byliv med en bred vifte af funktioner inden for sundhed, idræt, friluftsliv, kulturliv, erhvervsliv, skole og institutionstilbud Dertil kommer en blanding af forskellige boligtilbud Som led i realisering af visionen undersøger Næstved Kommune i øjeblikket mulighederne for at etablere projektet "Næstved Arena" med private investorer og organisationer som samarbejdspartnere, med det formål at skabe et samlet

10 OPP forundersøgelse Næstved Arena 8 sports-, sundheds- og kulturcenter på Stenlængegårdområdet Projektet omfatter en multiarena, vandkulturhus/wellness-center, sundhedscenter, hotel, stadion, uddannelsessteder, institutioner, private servicefunktioner, liberale erhverv og et større boligområde Arenaprojektet skal være med til løfte Næstved og være et vartegn for hele den nye kommune I denne forbindelse har Næstved Kommune bedt COWI om at gennemføre en OPP-forundersøgelse, der har til formål at screene markedsinteressen for projektet, udarbejde anlægs- og driftsoverslag for projektet, analysere de økonomiske/likviditetsmæssige konsekvenser for kommunen, samt give anbefalinger til hvordan udbuddet og udbudsprocessen kan struktureres Sideløbende med OPP-forundersøgelsen gennemfører Næstved Kommune i efteråret 2007 en idékonkurrence, med henblik på at få udarbejdet en helhedsplan for hele byudviklingsarealet på Stenlængegården Idékonkurrencen forventes afsluttet i december Projektet Næstved Arena-projektet skal realiseres over en længere årrække, hvor Næstved Kommune har defineret fase 1 af projektet som værende afgrænset til at omfatte følgende: Multiarena med 4000 tilskuerpladser (3000 faste på gulv ), i alt 6640 m 2 omfattende: - hal (4000 m 2, meter til loft) - foyer og garderober - administration og møderum - køkken og café - VIP-faciliteter - toiletter, omklædning og bad - teknikrum Træningshal (håndbold) på 25 x 45 m i tilknytning til multiarenaen, omfattende 450 m 2 træningsareal (8 meter til loft) og 150 m 2 depot Vandkulturhus på ca 4382 m 2 omfattende: - varmtvandsbassin, legeområde til børn, svømmebassin til motionssvømning og træningsarealer langs bassiner (i alt ca 1300 m 2 ) - wellness-center (i alt ca 490 m 2 ) - ankomstareal og fordelingsarealer (1200 m 2 ) - styrketræning (250 m 2 ) - omklædningsareal (800 m 2 ) - vandbehandling og teknik (400 m 2 ) Sundhedscenter til genoptræning, hjælpemidler, misbrugscenter samt lokaler til sundhedsfremme og forebyggelse (ca 3300 m 2 ) omfattende: - indgang og fællesarealer, herunder café - samlingslokaler

11 OPP forundersøgelse Næstved Arena 9 - trænings- og aktivitetslokaler - kontorfaciliteter - have- og udendørstræning Parkering til 1060 biler i terræn Der regnes endvidere på et alternativt scenarie, med en større multiarena med plads til 8000 tilskuere, og 1600 P-pladser Derudover har Næstved Kommune et ønske om, at den private sektor i tilknytning til idræts- og sundhedsfaciliteterne vil opføre: Hotel/sportel Café og restauration Liberale erhverv og privat service, herunder sundhedsprofessionelle Næstved Kommune ønsker et projekt, der er sammentænkt med de omkringliggende boliger, og ønsker derfor at den private byder også står for byudviklingen af området (46 ha) Der kan åbnes mulighed for etablering af erhverv i boligområdet, når der er tale om aktiviteter, der er forenelig med boliger I efteråret 2007 gennemfører Næstved Kommune som nævnt en idékonkurrence med henblik på at få udarbejdet en helhedsplan for hele byudviklingsarealet på Stenlængegården Dette vil resultere i en række bud på hvordan arealet skal disponeres, men det er i indeværende analyse forudsat, at arealet vil kunne disponeres som følger:

12 OPP forundersøgelse Næstved Arena 10 Tabel 1-1Stenlængegårdsområdet - disponering af arealet Formål ha Kommentar Boliger med mulighed for at integrere erhverv Arenaprojekt + offentlige bygninger Stenlænge øst Centerformål, herunder offentlige formål Stenlænge vest 46 Etage, tæt-lav, åben-lav bebyggelse 21 Arena, træningshal, vandkulturhus, sundhedscenter, parkeringspladser, erhverv, hotel skole, børnehave mv 7 Erhvervsformål, offentlige formål, uddannelse, børnehave (1,2 ha) og lignende Infrastruktur 16 Overordnet vej, regnvandsbassiner, grønne kiler Fritidsformål 20 Areal pålagt skovbyggelinie, kan ikke bebygges Kan udlægges til boldbaner, løbestier mv 13 OPP-forundersøgelsen Formålet med denne analyse er at vurdere, om projektet med fordel kan realiseres som et offentligt-privat partnerskab (OPP) Et offentligt-privat partnerskab er i denne forbindelse defineret som en kontrakt mellem kommune og en privat part, hvori den private part får ansvaret for konceptudvikling, projektering, anlæg, drift, vedligehold og finansiering af et projekt i 30 år, hvorefter anlægget købes tilbage af kommunen Forundersøgelsen blev indledt med en OPP-afklaringsworkshop for Næstved Kommune, med henblik på at skabe fælles forståelse af fordele og ulemper ved OPP og at definere både det traditionelle udbud og den OPP-model, der indgår i analysen Efterfølgende er der foretaget en markedsscreening af interessen for projektet blandt potentielle investorer og leverandører, og COWI har i samarbejde med Næstved Kommune udarbejdet anlægs- og driftsoverslag for projektet Endvidere er der foretaget en risikovurdering med henblik på at identificere de vigtigste risici i projektet og vurdere hvilken part - offentlig eller privat - der bedst kan håndtere dem Til sidst har KPMG foretaget en screening af projektet, med henblik på at identificere skatte- og momsmæssige problemstillinger På baggrund af disse input har COWI foretaget en analyse af de økonomiske/likviditetsmæssige konsekvenser for kommunen og givet anbefalinger til hvordan udbuddet og udbudsprocessen kan struktureres Rapporten er opdelt i følgende afsnit:

13 OPP forundersøgelse Næstved Arena 11 I afsnit 2 Samarbejdsmodeller beskrives de analyserede udbudsmodeller i detaljer, herunder organisation og ejerskab, hvilke aktiviteter, der kan udføres i modellen, finansiering og deponering, samt udbudsform I afsnit 3 Markedets forventninger og vurderinger opsummeres markedets forventninger på baggrund af interviews med markedsdeltagere Liste over interviewede virksomheder er vedlagt i bilag 1 I afsnit 4 Risikoanalyse beskrives de væsentligste risici i projektet, og der opstilles et forslag til risikoallokering mellem den offentlige part og den private part I afsnit 5 Den finansielle analyse gennemgås forudsætningerne for den finansielle analyse, og de økonomiske og likviditetsmæssige konsekvenser for Næstved Kommune af OPP-modellen sammenlignet med referencescenariet præsenteres De anlægsoverslag, som COWI har udarbejdet, er vedlagt rapporten i bilag 2 I afsnit 6 Udbud og planproces beskrives de særlige karakteristika ved udbudsformen konkurrencepræget dialog, og det skitseres på baggrund af markedsundersøgelsen hvordan udbuddet bedst kan tilrettelægges I afsnit 7 Skat og moms opsummeres de vigtigste resultater af KPMG's skatte- og momsmæssige vurdering af udbudsmodellen (baggrundsnotat er bilagt rapporten som bilag 3) I afsnit 8 Konklusion perspektiveres resultaterne af den økonomiske vurdering, og der fokuseres på mulighederne for at optimere organiseringen af projektet

14 OPP forundersøgelse Næstved Arena 12 2 Samarbejdsmodellerne Næstved Kommune har sammen med COWI defineret scenarier, som analyseres i OPP-forundersøgelsen: Traditionelt udbud - scenarie 1, hvor Næstved Kommune udbyder og selv finansierer en række anlægsopgaver vedrørende udbygning af Herlufsholmhallerne, Næstvedhallen, Næstved Svømmehal og opførelse af hal ved Maglebjergskolen Det forudsættes, at Næstved efterfølgende selv driver og vedligeholder anlæggene Dette scenarie er referencegrundlaget for analysen OPP-udbud - scenarie 2, hvor Næstved Kommune udbyder en samlet pakke bestående af konceptudvikling, projektering, anlæg, drift, vedligehold og finansiering af Arenaprojektet, bestående af arena med tilskuere, træningshal, vandkulturhus, sundhedscenter, P-plads og byudviklingsprojekt Det forudsættes at byderne endvidere påtager sig den kommercielle del af projektet, herunder ansvar og risiko for udlejning af overkapacitet på idrætsanlæggene OPP-udbud - scenarie 3, hvor Næstved Kommune udbyder en samlet pakke bestående af konceptudvikling, projektering, anlæg, drift, vedligehold og finansiering af et Arenaprojektet, der er ligesom scenarie 2, bortset fra at arenaen har 8000 tilskuere De tre modeller er uddybet i det følgende: 21 Traditionelt udbud 211 Projektet Næstved Kommune har identificeret behov for udvidelse og modernisering af eksisterende idrætsfaciliteter Hvis Arenaprojektet ikke gennemføres, vurderer Kultur- og Fritidsforvaltningen, at der vil være behov for at gennemføre følgende investeringer: Opførelse af opvisningshal til 2000 tilskuere sammenbygget med Næstvedhallerne

15 OPP forundersøgelse Næstved Arena 13 Opførelse af træningshal på 20 x 40 m 2 i tilknytning til Herlufsholms eksisterende idrætsanlæg Merudgifter til at opføre træningshal til Maglebjergskolen (20 x 40 m 2 ) i stedet for den planlagte nye skolehal (20 x 20m 2 ) Udvidelse af Næstved Svømmehal med vandkultur-del Svømmehallen indeholder pt kun 25 x 12 meter bassin Hvis Arenaprojektet ikke gennemføres, vurderer Sundhedsforvaltningen, at opgaverne vedrørende genoptræning og sundhedsfremme vil kunne gennemføres i de eksisterende lokaler Scenariet indebærer endvidere, at byudviklingsområdet ved Stenlængegård vil kunne udbydes selvstændigt som byggegrunde til bolig og erhverv 212 Organisering og ejerskab Udgangspunktet for analysen er et projekt, hvor Næstved Kommune selv projekterer, anlægger og finansierer udvidelsen af idrætsanlæg og svømmehal Næstved Kommune står endvidere selv for drift og vedligehold af anlæggene Figur 1 Tradtionelle model Figuren ovenfor illustrerer de aftaler som Næstved Kommune indgår med andre parter: 1 En totalrådgiveraftale (projektering, ingeniør og arkitekt) 2 En hovedentreprise (entreprenør) omfattende anlæg af de fire projekter beskrevet ovenfor 3 Forpagtning af cafeterier og kiosker på de nye anlæg, evt via forpagtningsaftaler 4 Aftale med et eller flere projektudviklingsselskaber om køb af byggegrunde på Stenlængegårdsområdet

16 OPP forundersøgelse Næstved Arena 14 Idræts- og svømmehalsfaciliteterne ejes af Næstved Kommune i hele perioden, og projekterings-, anlægs- og driftsomkostningerne finansieres 100 procent af kommunale midler 213 Finansiering/deponering Opførelsen af udvidelsen af idrætsanlæggene og svømmehallen finansieres af Næstved Kommune Samtidig får Næstved Kommune indtægter for salg af byggegrunde på Stenlængegårdsområdet Der skal ikke deponeres 22 OPP-udbud 221 Projektet Arenaprojektet omfatter følgende investeringer: Multiarena med 3000 tilskuerpladser på gulv (alternativt 8000 tilskuerpladser) Træningshal i tilknytning til multiarenaen Vandkulturhus med wellness-afsnit Sundhedscenter Parkering til 1060 biler i terræn (alternativt scenarie med 1600 biler) Scenariet indebærer endvidere at byudviklingsområdet ved Stenlængegård vil kunne udbydes som byggegrunde til bolig og erhverv Det forudsættes, at området udstykkes i to etaper 222 Organisering og ejerskab Arenaprojektet I en OPP-model indgår Næstved Kommune en 30-årig aftale med et privat projektselskab, som varetager projektering, anlæg, drift og vedligeholdelse, kommerciel drift samt finansiering af Arenaprojektet, omfattende sportsarena, vandkulturhus, sundhedscenter og parkeringsanlæg Kontrakten vil omfatte et minimumskrav til de faciliteter, som Næstved Kommune skal have adgang til Anlægget vil være ejet af det private konsortium i 30 år, og ved udløb af kontrakten overdrages anlægget til Næstved Kommune for den nedskrevne genanskaffelsesværdi Anlægget vil blive opført på lejet grund, idet Næstved Kommune fastholder ejerskabet til grunden Den private part vil kunne bygge kommercielt byggeri i sammenhæng hermed, feks erhvervslejemål og butikker Dette byggeri er helt privat risiko, og vil ikke blive overdraget til Næstved Kommune ved kontraktens udløb Byggeriet vil dog blive opført på en grund lejet af Næstved Kommune

17 OPP forundersøgelse Næstved Arena 15 Byudviklingsdelen Byudviklingsarealet udbydes i to etaper, hvoraf den første etape udbydes sammen med Arenaprojektet, med pligt til at bygge boliger og hotel/sportel Det private konsortium vil overtage ejerskabet til arealet, og vil selv kunne vælge om de vil beholde eller videresælge hotel og boliger I forbindelse med salg af byudviklingsarealer, skal området værdiansættes separat - også selv om det indgår i OPP-projektet Der skal endvidere indgås en salgsaftale mellem kommunen og OPP-selskabet Det skal i den forbindelse undersøges, om værdien af byggeretterne kan afregnes som "apportindskud" (dvs det private konsortium får jorden foræret til en aftalt værdi) mod at tilbyde en billigere lejebetaling for Arenaprojektet, eller om der skal ske en konkret betaling til kommunen, som derefter kan bruge salgssummen til betaling eller deponering for projektet Løsningen med kontant betaling er naturligvis meget mere likviditetsbelastende for OPP-selskabet, og dermed mindre attraktiv, men der kan være faktorer der gør, at "apportindskud-modellen" ikke kan realiseres 1 Det kan overvejes om køberen af etape 1 derudover skal have option på køb af etape 2 inden for en tidshorisont på henholdsvis fem og ti år Vælges denne model, skal man huske at optionen har en værdi for OPP selskabet, mens det for kommunen giver mindre fleksibilitet og tab af evt værdistigning Alternativt kan Næstved Kommune vælge selv at beholde etape 2, og udbyde det særskilt på et senere tidspunkt Figur 2-2 OPP-modellen 1 SKAT vil kun anerkende OPP-selskabet som reel ejer af projektet i skatte- og momsmæssig henseende, hvis OPP-selskabet har en reel økonomisk risiko Hvis OPP-selskabet får en stor up-front betaling, kan det vanskeliggøre sagen - jf kapital 7 Derudover har kommunen en deponeringsforpligtigelse ved indgåelse af OPP-kontrakt, og det skal derfor undersøges om Sundheds- og Indenrigsministeriet vil kunne godkende at apportindskuddet reducerer deponeringsforpligtelsen for OPP-kontrakten, så der ikke skal erlægges kontante beløb - jf afsnit 223

18 OPP forundersøgelse Næstved Arena 16 Som vist i figuren ovenfor indgår Næstved Kommune en kontrakt med to delkomponenter: 1 OPP-kontrakt der omfatter levering af et antal m 2 faciliteter på Stenlængegårdområdet til brug for kommunens idræts- og sundhedsopgaver Dette omfatter faciliteter både til idrætsforeninger, skoleidræt og sundhedscenter Aftalen vil også regulere tilbagekøbsvilkår og lejevilkår for grunden, som anlægget ligger på 2 Salgsaftale vedrørende byudviklingsområdet Til brug for den finansielle analyse forudsættes det, at OPP-selskabet skal foretage en konkret betaling for byudviklingsområdet, som kommunen derefter kan bruge til deponering for projektet Det forudsættes endvidere, at OPP-selskabet ikke får option på etape 2, men at kommunen vælger at beholde området og udbyde det separat på et senere tidspunkt OPP-leverandøren etablerer herefter de underliggende aftaler vedrørende: Projektering og anlæg af sportsarena, vandkulturhus, sundhedscenter og parkeringsanlæg Projektering og anlæg af øvrige kommercielle faciliteter, herunder erhvervslejemål, ejerlejligheder mv Driftsaftale vedrørende udvendig og indvendig vedligeholdelse af bygninger, rengøring og forsyning Låneaftale med bank Aktionæroverenskomst med investorer Forpagtningsaftale med private operatører vedrørende den kommercielle drift af idrætsanlæg og vandkulturhus Forpagtningsaftale med restauratør vedrørende drift af restauration, cafeteria og kiosk Forpagtningsaftale med hotelkæde vedrørende drift af hotel/sportel Forpagtningsaftale med privat operatør vedrørende drift af parkeringsanlæg Aftaler med private om leje af erhvervslejemål (liberale erhverv og detailhandel), salg af ejerlejligheder mv Salgsaftaler med private om køb af boliger/erhverv, som bygges på byudviklingsområdet

19 OPP forundersøgelse Næstved Arena Finansiering/deponering Næstved Kommune betaler for anlæg, drift, vedligehold og finansiering ved kvartalvise rådighedsbetalinger, der dækker drift og vedligehold, samt en del af anlægsinvesteringen af den del af anlæggene, som kommunen råder over Næstved Kommune skal deponere et beløb svarende opførelsesomkostningerne for den del af projektet, der vedrører kommunale aktiviteter Det forudsættes, at beløbet deponeres ved kontraktunderskrift, og at det frigives efter ti år, over en femtenårig periode Det beløb, der skal deponeres, kan delvist finansieres af indtægter fra salg af etape 1 af byudviklingsområdet og salg af det gamle sundhedscenter Det skal i den forbindelse undersøges, om Sundheds- og Indenrigsministeriet vil kunne godkende at apportindskuddet kan reducere deponeringsforpligtelsen for OPPkontrakten Derudover er det muligt, at kommunen kan opnå dispensation fra en del af deponeringsforpligtelsen, hvis Indenrigs- og Sundhedsministeriet vil anerkende projektet som en "fagligt begrundet" OPP-model med effektiviseringsaspekter

20 OPP forundersøgelse Næstved Arena 18 3 Markedets forventninger og vurderinger Formålet med markedsundersøgelsen er at give Næstved Kommune det bedst mulige grundlag for at tilrettelægge et udbud af projektet Næstved Arena Dette grundlag er skabt gennem respons fra potentielle entreprenører, driftsoperatører, idrætsorganisationer og rådgivere, der er blevet bedt om at forholde sig til en række forhold omkring projektet Alle interviewede har erfaring med at give tilbud på eller gennemføre OPPprojekter, ligesom alle har den fornødne kompetence til teknisk at løse opgaven De interviewede har tilsammen en betydelig relevant teknisk indsigt og kommerciel erfaring fra lignende projekter (en oversigt over de interviewede findes i bilag 1) De deltagende virksomheder har som baggrund for interviewene modtaget en spørgeguide, et historisk og geografisk resumé af projektet, samt en kort præsentation af OPP-modellen Dette afsnit opsummerer og afrapporterer de informationer, som er indkommet ved markedsundersøgelsen 31 Interessen i deltagelse i et OPP-udbud omkring Næstved Arena På tværs af sektorer bekræftede de interviewede deres principielle interesse i at indgå i et langsigtet forpligtigende offentligt-privat samarbejde, og fremhævede i den forbindelse, at elementerne i projektet har nogle meget spændende muligheder for at skabe innovation og synergier Enkelte af de adspurgte har allerede identificeret potentielle samarbejdspartnere til projektet, og er klar til at byde på hele pakken Andre af de adspurgte foreslog, at det kunne være en fordel at dele projektet op i mindre områder, dog med forskellige bevæggrunde for dette: Den skitserede model kræver mange forskellige kompetencer Hvis projektet bliver for komplekst, kan det blive vanskeligt for alle konsortier at finde partnere til at dække alle områder Dette vil potentielt udgøre en risiko for at reducere antallet af bydere

21 OPP forundersøgelse Næstved Arena 19 Der var endvidere enighed blandt developerne om, at byudviklingsdelen bør opdeles i etaper, således at kun en del af området udbydes sammen med Arenaprojektet med optioner på resten af arealet De øvrige etaper sælges efterfølgende, for på den baggrund at skabe den bedste løbende markedsoptimering gennem perioden Flere af developerne udtrykte endvidere forbehold overfor den udbudsproces og tilgang, der har været anvendt i forbindelse med de projekter, der tidligere har været udbudt som OPP i Danmark Markedsaktørerne har oplevet udbyderne/bestillerne som værende urealistiske omkring deres ønsker og betalingsvillighed og for uafklarede i forhold til forretningskoncept og økonomi i OPPprojekterne Dette har resulteret i, at rammerne for udbuddene har været for uklare, hvilket har gjort udbudsprocesserne alt for lange og omkostningsfyldte for byderne Developerne vil på denne baggrund være mere kritiske med hensyn til hvilke OPP-udbud de vil - og ikke vil - byde på fremover Det skal retfærdigvis nævnes, at samme rationale pt gør sig gældende for traditionelle udbud Interessen for et OPP-udbud omkring Næstved Arena vil derfor afhænge af, hvordan udbuddet struktureres og kvaliteten af udbudsgrundlaget 32 Markedsperspektiverne i byudviklingen De adspurgte developere synes det er et spændende projekt, og flere af dem har gode erfaringer fra andre projekter, hvor man har blandet boliger og idræts- og kulturfaciliteter Det øger boligernes attraktion, at der er gode idræts- og kulturtilbud i 1-5 kilometers radius Men hvis den type projekter skal lykkes, er det vigtigt at der er et gennemtænkt koncept/brand for området Developerne mener dog ikke, at værdien af boligerne nødvendigvis påvirkes positivt af at ligge helt tæt på Arenaprojektet Projektet kan medføre trafikale problemer, samt problemer med skarp belysning og i særdeleshed støj, som forventes at forringe værdien af de nærmest beliggende boliger Der er stor tilflytning til Næstved Kommune, og der har været god efterspørgsel efter familieboliger, som kan være med til at bære projektet frem Dog er det vigtigt at være opmærksom på, at der i 2006/2007 er sket en afmatning på boligmarkedet i øvrigt, og det er usikkert hvilke typer boliger der kan afsættes I øjeblikket er der feks ingen efterspørgsel efter projektsalg i andre dele af landet Denne tendens er også begyndt at kunne spores i Næstved Kommune Endvidere understreger developerne at etagebyggeri vurderes at være meget vanskeligt at sælge uden for bymidten Det er derfor ønskværdigt, at Næstved Kommune opstiller fleksible rammer for hvad der kan/skal bygges i området, og i hvilken takt det skal ske Jo større bindinger der er på udnyttelsen, desto større risiko for developeren og desto lavere pris

22 OPP forundersøgelse Næstved Arena 20 Developerne ser et godt potentiale i erhvervs- og kontorbyggeri i området, både som en integreret del af Arenaprojektet og på byudviklingsarealet Erhvervskunder kan godt lide at have kontor de steder hvor der er liv, og en anden afsmittende effekt kunne være, at virksomhederne på sigt kan generere virksomhedsarrangementer til arenaen Flere af de adspurgte påpeger, at et byudviklingsområdet på 46 ha er stort, og at det typisk tager mange år at byudvikle så stort et område Næstved Kommune bør derfor overveje at udstykke det i flere etaper Eksempelvis kan kommunen udbyde en mindre del til at starte med sammen med Arenaprojektet, men give vinderen option på at købe de øvrige områder efterfølgende, så kommunen har arealet indtil det skal bebygges Desuden skal Næstved Kommune være opmærksom på, at det kan svække interessen for projektet, hvis der samtidigt udbydes andre spændende byudviklingsprojekter i området Developerne oplever nemlig en risiko for at andre byudviklingsprojekter kan trække en del af forretningsgrundlaget væk for boliger og erhverv på Stenlængegårdområdet, hvis der ikke er klar politisk opbakning til projektet Det er derfor nødvendigt at kommunens byudvikling se i samlet perspektiv og at der foretages en klar prioritering 33 Markedsperspektiverne i Arenaprojektet 331 Multiarenaen Næstved Kommune bør gøre sig klart hvilket koncept multiarenaen skal baseres på, og hvordan det skal spille sammen med kommunens idræts- og kulturpolitik, turisme og erhvervsudvikling i øvrigt De markedsaktører, der har erfaring med drift af store idrætshaller skitserede tre mulige modeller for sportsarenaen: Eliteidrætskoncept Konceptet kan anvendes i byer, der allerede har en stor professionel idrætsklub i oplandet (feks håndbold) Dette sikrer faste lejeindtægter fra træningstid på hverdage, og kan tiltrække kampe til byen i weekenderne Hvis byen allerede har et succesfuldt elitehold og et idræts-brand, der tiltrækker tilskuere og kampe, vil der også være større sandsynlighed for at man kan tiltrække EM eller VM-arrangementer som underleverandør til de store aktører i Århus, Odense og København Sponsor-/erhvervskoncept Dette koncept er baseret på udlejning til breddeidræt mandag-torsdag og på indtægter fra virksomhedsarrangementer og messer fredag-søndag Derudover udvikles nogle erhvervssponsorater, der kan medfinansiere idræts- og kulturevents Det er også en god idé at finde lokale virksomheder/mæcener, der er villige til at give underskudsgaranti til events Næstved Kommune bør dog foretage en analyse af erhvervsgrundlaget i regionen, før man baserer et udbud på sådan et koncept

23 OPP forundersøgelse Næstved Arena 21 Kommunalt koncept Dette koncept er baseret på, at kommunen både finansierer opførelsen af arenaen og giver store driftstilskud til event-delen En del af de større arenaer i Danmark er baseret på dette koncept, hvor arenaen er udlejet til kommunen 50 procent af tiden, og resten af tiden arrangeres events, som støttes af kommunen eller en dertil indrettet kulturfond Ingen af de adspurgte, hverken idrætsorganisationer, operatører af arenaer eller developere, tror på at en stor arena med plads til 8000 tilskuere er den rigtige løsning i Næstved Der vurderes ikke at være befolkningsgrundlag nok i regionen til koncerter og kulturevents af denne størrelse Med hensyn til idræt er de eneste idrætsarrangementer, der kan fylde en sådan størrelse hal, EM og VM i feks håndbold og de store landsstævner i gymnastik, og der er et meget begrænset antal af denne type arrangementer Markedsoperatørerne tror på mulighed for at etablere en arena med en tilskuerkapacitet på tilskuere, hvis Næstved Kommune kan generere forudsætninger for en af de tre konceptmodeller, der er beskrevet ovenfor De understreger endvidere at Næstved Kommune bør tage aktiv del i udvikling og definering af konceptet, inden Arenaprojektet udbydes 332 Vandkulturhus/wellness Markedsaktørerne påpeger, at det er vigtigt, at Næstved Kommune også udvikler og definerer et koncept for vandkulturhuset/wellness-centeret, herunder definerer om det skal bruges af de lokale borgere og tilrejsende fra regionen, eller om det skal bruges af turister De markedsaktører, der har erfaring med drift af vandkulturhuse og wellnesscentre nævner, at der er tre mulige modeller for denne type projekter Kommunalt koncept Dette koncept er et dag/aften tilbud til private borgere (motionssvømmere, børnefamilier og grupper af private) baseret på, at kommunen både finansierer opførelsen af vandkulturhuset og wellness-afdelingen og giver et løbende tilskud til drift og vedligehold En stor del af driften kan dog dækkes af billetindtægter Hotel/feriehus koncept Dette koncept er et tilbud til gæster på hotel/konferencecenter (feks Comwell) eller feriehuse (feks Lalandia) Her finansierer den private ejer anlæg og drift af anlægget, men udgifterne krydssubsidieres af indtægter fra hoteldrift eller salg/udlejning af feriehuse Der gives kun meget begrænset adgang for lokale borgere Udenlandsk dag-koncept I udlandet, feks Tyskland, er der eksempler på store wellness-centre, hvor økonomien er baseret på dagsgæster De adspurgte operatører, der har erfaringer med SPA og wellness, vurderer imidlertid at det danske marked ikke

24 OPP forundersøgelse Næstved Arena 22 er modent til dette Dels er der ikke et (stort nok) kundesegment, der er villige til at betale det det koster, og dels er der en kulturforskel på Tyskland og Danmark omkring brug af wellness Størrelsen af vandkulturhuset/wellness-centeret kan først endelig fastsættes, når der er udarbejdet en konkret forretningsplan, herunder en analyse af forventet besøgstal 333 Sundhedscenter Markedsaktørerne forventer, at sundhedscenteret skal være baseret på at Næstved Kommune har 100 procent rådighed over faciliteterne/lokalerne Der er bred interesse fra developere og facility management-selskaberne for både at anlægge og stå for drift og vedligehold af bygningerne Desuden ser markedsaktørerne sundhedscenteret som en potentielt god kunde, der kan leje forskellige idrætsfaciliteter i dagtimerne, herunder styrketræning, bevægelsesrum og varmtvandsbassin 334 Sideaktiviteter En mulig kommercielle indtægtskilder ved idræts- og kulturfaciliteter er restauration/café De potentielle operatører for anlæggene er derfor meget interesserede i at få ansvaret for forpagtning af restauration/café Hertil kommer muligheden for at catering i forbindelse med store virksomhedsarrangementer ol Der var delte meninger blandt de adspurgte markedsoperatører, om hvorvidt det vil være interessant at opføre hotel på området Nogle aktører mener at Næstved allerede er velforsynet med overnatningsmuligheder, men at området måske kan bruges til et discounthotel som feks Cab-inn eller Zleep Andre markedsaktører mener, at der godt kunne være et marked for hotel på Stenlængegård, fordi de eksisterende er gamle og utidssvarende, men at det kræver nærmere behovsanalyse, som på nuværende tidspunkt ikke er foretaget Ingen anser det for afgørende for udviklingen af området Developerne udtrykte interesse for at kombinere Arenaprojektet med nogle mindre erhvervslejemål på arenaområdet Idrætsudøvere og forældre til idrætsudøvende børn er ikke kundegrundlag nok for butikker og supermarkeder De kan højst skabe kundegrundlag nok til specialbutikker, feks sportsbutikker, fan-butikker, kiosk ol Men ved at bygge boliger i området kan der skabes grundlag for et lidt detailhandel og enkelte dagligvarebutikker, på trods af at BILKA ligger meget tæt på Flere nævner dog også mulighed for fremtidige services med bestilling af sund aftensmad, enten i forbindelse med sportsudøvelse eller når børn afhentes Desuden er catering/restauration en vigtig indtægtskilde i forbindelse med virk-

25 OPP forundersøgelse Næstved Arena 23 somhedsarrangementer i multiarenaen Mulighed for fleksible løsninger ved brug af køkkenfaciliteter er derfor afgørende 34 OPP-modellen 341 Synergieffekter og stordriftsfordele Markedsaktørerne ser gode muligheder for at skabe synergier i selve Arenaprojektet, dvs mellem multiarena, vandkultur og sundhedsdel Idrætsfaciliteterne kan udnyttes bedre, og der kan være stordriftsfordele ved at lave et integreret byggeri Man kan kombinere de kommunale faciliteter med private idrætsfaciliteter, feks fitnesscenter, og desuden kan faciliteterne have fælles administration og servicefaciliteter Der forventes også positive synergier mellem idrætsfaciliteterne og erhverv Dels kan de besøgende skabe grundlag for kommercielle sideaktiviteter som café, restaurant og mindre specialbutikker (feks sportsbutikker) Arenaprojektet vil gøre Stenlængegårdområdet mere attraktivt for erhvervslejemål De ansatte og virksomhederne kan benytte træningsfaciliteter/fitness til træning og til virksomhedsarrangementer Det er også muligt at sammenbygge idrætsanlæg og erhvervslejemål, så man derved får nedbragt kvadratmeterprisen på byggeriet, og opnår bedre udnyttelse af mødelokaler og kantinefaciliteter Enkelte markedsaktører påpeger, at der kan være synergieffekter mellem hotel og event-/messe-/konferenceaktiviteterne, hvis der vælges at satses på denne del af markedet Boligerne og de lokale skoler kan blive en vigtig del af fødekæden til idrætsfaciliteterne Især hvis man kan sælge konceptet "sund by" gerne med skoler, skolefritidsordninger, børnehaver og vuggestuer med idrætstemaer Arenaen vil typisk være optaget mandag-torsdag af kommunale brugere, og kan udlejes i weekender til kommercielle formål Derudover kan der evt dannes en slags beboerhus i tilknytningen til arenaen Man skal imidlertid være opmærksom på, at det er meget vigtigt at tænke gode trafikale løsninger ind i projektet hvis det skal lykkes Sportsarrangementer og kulturelle events medfører meget trafik og støj, som er til gene for beboere, og som kan gøre det vanskeligt at sælge boligerne 342 Risikofordeling Med hensyn til fordelingen af projektets centrale risici har markedsaktører påpeget at: Design og projekteringsrisici bør ligge hos den part, som har ansvaret for anlæg og den efterfølgende drift og vedligehold Derfor bør kommunen ikke udskrive arkitektkonkurrence for projektet, hvis det skal udbydes som et OPP-projekt De private konsortier vælger en arkitekt og teknisk rådgiver

26 OPP forundersøgelse Næstved Arena 24 Risikoen for anlæg, drift og vedligehold bør ligge hos den private part Dog bør prisudviklingen indekseres, således at kommunen tager risikoen for den generelle prisudvikling Developerne vil gerne tage risiko på mindre etaper af byudviklingen Det vurderes, at det ville tage mange år at byudvikle hele området, og der vil være stor risiko forbundet med at investere i arealer, der feks først kan byudvikles om ti år - både markedsmæssigt og planmæssigt Markedsaktørerne foreslår derfor, at kommunen giver vinderen option på at købe de sidste etaper af arealet, men selv beholder ejerskabet i de første år Endvidere skal Næstved Kommune være fleksible med hensyn til lokalplanernes indhold, så arealer kan udvikles i takt med markedets efterspørgsel Risikoen for de kommercielle aktiviteter på sportsarena og vandkulturhus bør overdrages til en privat driftsoperatør Kommunen må dog tage en stor del af efterspørgselsrisikoen ved at garantere fast lejebetaling/driftstilskud for den del af tiden, hvor idrætsforeningerne, skolerne og borgerne skal benytte anlæggene 343 Investeringsvillighed og afkastkrav Investorerne til denne type OPP-projekt er typisk developere og entreprenører, der indskyder egenkapital i projektselskabet i udviklings- og anlægsfasen, hvorefter det sælges videre til pensionsfonde og investeringsselskaber De adspurgte developere og entreprenører er klar til at stille egenkapital og finde den nødvendige bankfinansiering, hvis de vælger at byde på projektet Både bankernes krav til egenkapitalandel og prisen på lånekapital hænger tæt sammen med graden af risikooverførsel, herunder især eventuel overførsel af efterspørgselsrisiko Erfaringer fra OPP-projekter inden for idræt og fritid i England viser, at bankerne typisk kræver en meget høj egenkapitalandel i projekterne (20-30 procent) og lægger en høj bankmargin på lånene Dette skyldes, at de offentlige parter ikke vil påtage sig efterspørgselsrisikoen, og operatørerne på markedet er meget svagt kapitaliseret Markedsundersøgelsen har ikke identificeret nogen danske driftsoperatører, der er parate til at stille egenkapital Den måde, som idræt er organiseret på i Danmark, adskiller sig imidlertid væsentligt fra England, idet der gives store kommunale tilskud til idrætten, og hvis Næstved Kommune er villig til at påtage sig hovedparten af efterspørgselsrisikoen, forventes egenkapitalkravet at kunne reduceres til omkring ti procent og margin på lånefinansieringen at udgøre 0,8-1,0 procent Dette indebærer imidlertid, at Næstved Kommune skal være klar til at garantere fast rådighedsbetaling for en del af tiden, og eventuelt stille en eller anden grad af underskudsgaranti for Arenaprojektet 35 Sammenfatning af markedets interesse På baggrund af tilbagemeldingerne fra markedsaktørene vedrørende Næstved Arena, samt på baggrund af tidligere OPP-markedsundersøgelser på det danske

27 OPP forundersøgelse Næstved Arena 25 marked, har COWI foretaget en kvalitativ vurdering af projektets egnethed til OPP Der er klar interesse for Næstved Arenaprojektet i markedet Aktørerne kan byde ind med meget forskellige forretningskoncepter og -tilgange, men fælles er et ønske om fleksibilitet, rummelighed og mulighed for løbende tilpasninger og justeringer af indholdet over tid Efterspørgsel efter boliger i Næstved har været stærkt stigende i de senere år, og området er endnu ikke ramt af samme afmatning som andre steder Det er dog primært enfamilieboliger der er godt salg i, hvorimod erhvervs- og projektsalg/etagebyggeri ikke afsættes i samme tempo Et areal på 46 ha tager lang tid at byudvikle, og er tvivlsomt om alle byderne vil ønske at købe det hele på en gang Næstved Kommune bør derfor overveje at opdele projektet i flere etaper Det vurderes endvidere, at det er vigtigt for projektets succes, at der er en klar politisk forpligtelse til områdets udvikling, så der ikke opstår usikkerhed i markedet omkring andre konkurrerende byudviklingsprojekter i området Det er vigtigt at se på omfanget og kravene til de arealer, der udbydes på Stenlængeområdet Det vil være hensigtsmæssigt både at have mulighed for at udbyde i en samlet løsning, og/eller i delområder samlet under en rammelokalplan for hele området Der vil være aktører i markedet der kan byde ind på det hele, og andre der vil foretrække mindre dele, så for at opnå størst konkurrence bør begge dele være muligt Der er tre scenarier i forhold til opførsel mm af multihal: En elite-, en sponsoreller en kommunal model, og der er fordele og ulemper forbundet med alle tre COWI har i den finansielle analyse taget udgangspunkt i en multiarena med 3000 faste tilskuerpladser baseret på sponsormodellen, men det bør undersøges nærmere, om der er befolknings- og erhvervsgrundlag nok i regionen til en sådan model, idet en del af markedsaktørerne kun tror, at der er marked for tilskuere Der er flere muligheder i forhold til vandkulturdelen, hvor en kommunal model à la DGI-byens koncept synes at være mest realistisk, dog med forskellige delfunktioner indbygget Det danske marked er pt ikke modent til heldags-spa, hvor entré koster meget mere end en typisk indgangsbillet til vandkulturhuse eller svømmehaller i øvrigt Der er klare synergi- og stordriftsfordele ved et projekt af denne kaliber Hvis en kommende OPP-leverandør skal påtage sig opgaven, er det afgørende at OPP selskabet får både designbeslutninger og driftsansvaret sammen med anlægsopgaven og finansieringen

28 OPP forundersøgelse Næstved Arena 26 4 Risikoanalyse Et af grundelementerne i en OPP-model er en effektiv allokering af projektrisici Ved at fordele risikoen til den part, der har størst indflydelse på den, opnås det bedste totaløkonomiske resultat, idet det formodes, at prissætningen af risici følger graden af indflydelse Baseret på internationale erfaringer fra OPP-udbud og den gennemførte markedsundersøgelse er det vurderet hvilken part - offentlig eller privat - der kan påtage sig en given risiko med laveste omkostninger til følge 41 Risikoallokering Risikomatrixen nedenfor viser den foreslåede fordeling af risici mellem Næstved Kommune og OPP-selskabet Tabel 4-1 Risikomatrix Risiko Næstved Kommune Delt OPP-selskabet Politiske risici x Statslige regler x x Design x Geotekniske forhold x Vejrlig Materialepriser Anlægsperiode Vedligeholdelsesomkostninger Driftsomkostninger x x x x x Prisudvikling Efterspørgsel på sundhedscenter x x

29 OPP forundersøgelse Næstved Arena 27 Efterspørgsel på sportsarena og vandkulturhus x Efterspørgsel på fitness, restauration, erhvervslejemål, ejerlejligheder x 42 Risici der forbliver hos Næstved Kommune Følgende risici forventes bibeholdt hos Næstved Kommune, da OPP-selskabet ikke har mulighed for at påvirke risiciene, og derfor vil prissætte det uforholdsmæssigt dyrt: Politiske risici Politiske beslutninger, der ændrer forudsætninger og betingelser for projektet kan fuldstændig ændre det økonomiske grundlag for projektet Det kan feks være ændringer i lokalplanen, i idrætspolitikken eller ændrede økonomiske prioriteringer efter et valg Disse risici er helt uden for den private sektors kontrol, og bæres derfor bedst af Næstved Kommune Statslige regler Risikoen for, om SKAT kan godkende OPP-selskabet som ejer af aktivet, og dermed tillade at selskabet bliver frivilligt momsregistreret, har stor betydning for den lejebetaling, som kommunen i sidste ende kommer til at betale Det bliver uforholdsmæssigt dyrt hvis dette ikke er afklaret forud for kontraktunderskrivelse, og håndteres derfor bedst af kommunen Prisudvikling Normalt indekseres rådighedsbetalinger, således at kommunen bærer risikoen for den generelle prisudvikling Efterspørgsel efter sundhedscentrets faciliteter Det er svært at forudse hvordan behovet for sundhedsydelser og genoptræning udvikler sig; kravene til sundhedscentrets faciliteter kan ændre sig meget hurtigt I og med at det er Næstved Kommune, der bestemmer sundhedspolitikken for kommunen, er det vigtigt at kommunen påtager sig denne risiko 43 Risici der overføres til OPP-selskab Nedenstående risici forventes overført til OPP-selskabet: Design Dårlige eller uklare designspecifikationer kan give fejl i konstruktionerne, høje vedligeholdelsesomkostninger og ineffektiv/dyr drift Normalt vil man i en OPP-model placere denne risiko hos den part, der har ansvar for anlæg og drift Dette indebærer at OPP-selskabet vælger arkitekt og rådgivende ingeniør