LOKALPLAN 129 KRINGELBORG NYKØBING F. BOLIG I FREDET BYGNING

Transkript

1 LOKALPLAN 129 KRINGELBORG NYKØBING F. BOLIG I FREDET BYGNING GULDBORGSUND KOMMUNE JUNI 2010

2 HVAD ER EN LOKALPLAN? Indhold En lokalplan er en plan, hvori Byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et områdes fremtidige anvendelse, udstykning, placering og udformning af bebyggelse, materialer, beplantning, vej- og stiforhold m.v. Lokalplanen er bindende for den enkelte grundejer, men omhandler kun fremtidige forhold og giver ikke grundejerne handlepligt. Tilvejebringelse Byrådet kan til enhver tid udarbejde lokalplaner, men der skal altid være en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller nedrivning kan sættes i gang. Lokalplanen må ikke stride mod kommuneplanen. Er der modstrid, skal kommuneplanen ændres med et tillæg først. Offentlig debat Et forslag til lokalplan, skal lægges frem til offentlig debat i mindst 8 uger, hvor borgere og myndigheder kan komme med ændringsforslag og bemærkninger til lokalplanforslaget. Byrådet behandler de modtagne bemærkninger og indsigelser og beslutter, i hvilket omfang de skal imødekommes. Byrådet vedtager forslaget endeligt og bekendtgør herefter planen i pressen. Dispensationer Byrådet kan i særlige tilfælde dispensere fra bestemmelserne i lokalplanen, og kun hvis dispensationen ikke strider mod principperne i lokalplanen som f.eks. anvendelses- og formålsbestemmelserne.

3 INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE 2 Baggrund 2 Eksisterende forhold 2 Lokalplanens indhold 3 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING 5 Miljøforhold 5 Statslig planlægning 5 Kommuneplan 6 Andre planer 6 Servitutter 6 Forsyning 7 Museumslovgivning 7 Miljøvurdering 7 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 8 Endelige retsvirkninger 8 LOKALPLAN Lokalplanen har til formål 9 2. Område og zonestatus 9 3. Områdets anvendelse 9 4. Udstykning 9 5. Vej- og adgangsforhold Bebyggelsens placering og omfang Bebyggelsens ydre fremtræden Fredet bygning Ubebyggede arealer og hegning Ledningsanlæg Miljøforhold Forudsætning for ibrugtagen af bebyggelsen Ophævelse af servitut / hidtil gældende lokalplan Tilladelse fra andre myndigheder Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning 12 KORTBILAG 1 OMRÅDETS AFGRÆNSNING KORTBILAG 2 OMRÅDETS ANVENDELSE

4 REDEGØRELSE Baggrund FORMÅL BAGGRUND Byrådet ønsker med lokalplanen at give mulighed for, at der kan indrettes en tidsvarende bolig med mulighed for liberalt erhverv i den fredede bygning Kringelborg ved Kringelborg Allé. Baggrunden er en bygherres ønske om at erhverve og istandsætte ejendommen Kringelborg ved at indrette en helårsbolig i den gamle hovedbygning. Ejendommen har i en årrække været ejet af Golfanlægget Storstrømmen A/S, der har haft udlejet bygningen til Hjemmeværnet. I forbindelse med lejemålets ophørt blev bygningen herefter udstykket på et særskilt grundareal med henblik på salg. Bygherren, der nu har erhvervet ejendommen til istandsættelse, ønsker at kunne istandsætte og genafhænde ejendommen som en beboelsesejendom. PERSPEKTIVER Lokalplanen skal være med til at sikre boligudviklingen i kommunen, herunder også indretning af boliger i eksisterende bygninger i rekreative områder, hvorved også opnås mulighed for istandsættelse og bevarelse af den fredede bygning. Eksisterende forhold OMRÅDET Lokalplanområdet omfatter matr.nr. 1-ha Kringelborg, Nykøbing F., beliggende Kringelborg Allé 11. Området er karakteriseret ved den fredede bindingsværksbygning Kringelborg med sin beliggenhed i et rekreativt område ved golfbane og skov samtidig med, at området er bynært samt beliggende opad eksisterende nyere boligområde. Lokalplanområdet afgrænses mod øst af golfbane og skoven Østerskov, mod nord af golfbaneanlæg, mod vest af tilkørsels- og parkeringsareal for golfbanen og af Boligselskabet Vendersbo s boligbebyggelse samt mod syd af beplantning ud til Kringelborg Allé. Bygningen Kringelborg blev opført i 1790 erne som hovedbygning og beboelse for godset Kringelborg. Til brug for den fremtidige byudvikling erhvervede Nykøbing Falster Kommune i 1959 landbrugsejendommen Kringelborg, og der er gennem årene etableret bolig- og institutionsområder på ejendommens arealer. Kommunen overdrog i 1994 en del af arealerne med bebyggelsen, herunder også hovedbygningen Kringelborg, til Golfanlægget Storstrømmen A/S til etablering af en golfbane. Hovedbygningen, der ikke i lang tid har været beboet, blev på det tidspunkt anvendt af Hjemmeværnet, men efter lejemålets ophør har bygningen i en årrække været ubenyttet. Hovedbygningen Kringelborg er ved den d. 10/ tinglyste bygningsfredning fredet i klasse B i henhold til lov om bygningsfredning af d. 12/ Bygningsfredningslovgivningen blev ændret i 1980, hvor opdelingen i A- og B-fredninger forsvandt. Alle fredede bygninger har siden været fredet både ind- og udvendigt. I tilknytning til hovedbygningen er der på ejendommens sydlige del opført et nyt udhus med carport. Lokalplanområdet udgør 880 m 2, der er ejendommens samlede areal. Området er beliggende i byzone. 2

5 Ejendommen Kringelborg har adgang til kommunevejen Kringelborg Allé ad privat fællesvej over golfbanens ejendom matr.nr. 1-gu smst. Kringelborg set fra parkeringspladsen og mod øst med Østerskov i baggrunden FOTO: Per Houby Lokalplanens indhold BEBYGGELSE Lokalplanens hovedidé er at skabe mulighed for indretning af en tidssvarende bolig i en fredet bygning i et rekreativt område, således at der samtidig sikres mulighed for istandsættelse og bevarelse af den fredede og bevaringsværdige bygning. Til bevarelse af gårdrummet og omgivelserne omkring Kringelborg muliggør lokalplanen ikke yderligere boligbebyggelse. TRAFIKFORHOLD Lokalplanområdet har vejadgang til kommunevejen Kringelborg Allé ad privat fællesvej over golfklubbens ejendom Kringelborg Allé 9. Der er endvidere over den nordlige del af lokalplanområdet - nord om bygningen Kringelborg - tinglyst adgangsret for golfklubben. UBEBYGGEDE AREALER Bebyggelsen omkring gårdrummet ved Kringelborg skal bevares, og hovedbygningen skal fremstå som en helhed sammen med den vest for beliggende gårdsplads og det nord og øst for beliggende åbne landskabsrum mod golfbane og skov. Der må således ikke inden for lokalplanområdet ske hegning, beplantning eller bebyggelse af de vest, nord og øst for selve bygningen beliggende, ubebyggede arealer. KORTBILAG Kortbilag 1 (områdets afgrænsning) viser lokalplanområdets afgrænsning, samt de eksisterende matrikulære forhold. 3

6 Kortbilag 2 (områdets anvendelse) viser lokalplanområdet med hovedbygningen Kringelborg og udenomsarealerne samt bebyggelse og adgangsforhold omkring lokalplanområdet. 4

7 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING STØJ Miljøforhold Ingen form for virksomhed i lokalplanområdet må give anledning til støjgener. De af Miljøministeriet til enhver tid fastsatte vejledende grænseværdier for støjbelastning skal overholdes. Foranstaltninger til afværge af støjgener skal etableres, inden ny bebyggelse tages i brug. JORDFORURENING Jf. lovbekendtgørelse nr. 282 af 22. marts 2007 om forurenet jord, 72 b, skal ejer eller bruger af et areal, før det ændres til boligformål, børneinstitution, offentlig legeplads, kolonihave eller sommerhus, sikre, enten at det øverste 50 centimeters jordlag af den ubebyggede del af arealet ikke er forurenet, eller at der er etableret en varig fast belægning. Som minimum skal ejer eller bruger fremsende en historisk redegørelse over arealets tidligere og nuværende anvendelse, herunder en karakteristik af potentielle forureningskilder og en stedfæstelse heraf. På baggrund heraf vurderer kommunen, hvorvidt der er behov for yderligere undersøgelser, herunder evt. udtagning af prøver. Opdages der jordforurening i forbindelse med bygge- eller jordarbejde, skal arbejdet under alle omstændigheder standses og kommunen underrettes, jf. 71 i lovbekendtgørelse nr. 282 af 22. marts 2007 om forurenet jord. BYGGEAFFALD Bortkørsel af nedrivningsmaterialer og jord m.m. må kun ske efter anmeldelse til kommunen i henhold til Miljøloven. Erhvervsaffald skal behandles efter reglerne fastsat i kommunens erhvervsaffaldsregulativ. Dagrenovation skal behandles, og faciliteter hertil skal udformes og placeres efter reglerne fastsat i kommunens affaldsregulativ. Statslig planlægning KYSTOMRÅDE Lokalplanområdet er beliggende i byzone og indenfor kystnærhedszonen. Lokalplanplanområdet har dog ingen visuel sammenhæng med kystområdet mod Guldborg Sund. Da lokalplanen endvidere ikke medfører ændret eller ny bebyggelse, men alene medfører bevarelse og istandsættelse af bestående bebyggelse, vil lokalplanen derved ikke kunne påvirke kystlandskabet. Lokalplanen vurderes således ikke at være omfattet af planlovens særlige bestemmelser for kystområder. SKOVBYGGELINJE Lokalplanområdet er i henhold til Naturbeskyttelseslovens 17 omfattet af 300 m skovbyggelinjen i forhold til Østerskov, hvilket betyder, at der ikke inden for dette område må placeres bebyggelse, campingvogne og lignende. Al ny bebyggelse inden for skovbyggelinjen forudsætter, at Byrådet giver dispensation efter reglerne i Naturbeskyttelseslovens 65. Lokalplanen forudsætter dog ikke opførelse af ny bebyggelse, men alene bevarelse af bestående bebyggelse, hvorfor lokalplanen ikke medfører 5

8 kommunens dispensation fra skovbyggelinien, eller Miljøcenter Roskilde s tilladelse til ophævelse af skovbyggelinjen inden for lokalplanens område. KOMMUNEPLAN Kommuneplan I Kommuneplan for Guldborgsund Kommune indgår området i Boligområde NYKF B24. For området gælder følgende rammer for lokalplanlægningen: NYKF B24 Anvendelse Boligformål (tæt-lav bebyggelse) med tilhørende kollektive Anlæg, samt erhverv, der kan indpasses i forhold til omgivelserne. Bebyggelsesregulerende bestemmelser Max. bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom: 45. Max. antal etager: 2. Max. bygningshøjde: 8,5 m. Nuværende kommuneplanrammer Lokalplan NYK F25 GÆLDENDE LOKALPLAN Det aktuelle lokalplanområde indgår i et område, der er omfattet af gældende Lokalplan NYK F25, Lokalplan for golfbane ved Kringelborg og omkring Østerskov, vedtaget d. 10/ af Nykøbing F. Byråd. Gennemførelse af ny Lokalplan 129 for Kringelborg Nykøbing F. medfører, at Lokalplan NYK F25 ophæves for lokalplanområdet for Lokalplan 129. Lokalplan NYK F25 ophæves for det aktuelle lokalplanområde, når nærværende lokalplan er endeligt vedtaget af Byrådet. Andre planer AFFALDSPLAN Lokalplanområdet er omfattet af den af tidl. Nykøbing Falster Byråd godkendte Affaldsplan Servitutter Lokalplanområdet er omfattet af følgende 3 tinglyste servitutter: 1) 10/ Dokument om bygningsfredning. 2) 31/ Lokalplan nr. F25. 3) 8/ Dokument om vejret, hegning, vandledning m.v. BYGNINGSFREDNING ad. 1) Hovedbygningen Kringelborg er ved den d. 10/ tinglyste bygningsfredning fredet i klasse B i henhold til lov om bygningsfredning af d. 12/ Bygningsfredningslovgivningen blev ændret i 1980, hvor opdelingen i A- og B-fredninger forsvandt. Alle fredede bygninger har siden været fredet både ind- og udvendigt, jf. Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer. Fredede bygninger administreres af Kulturarvsstyrelsen, og alle bygningsarbejder, der går ud over almindelig vedligeholdelse, kræver styrelsens tilladelse. NUVÆRENDE LOKALPLAN ad. 2) Ved Byrådets vedtagelse af ny Lokalplan 129 ophæves den tinglyste Lokalplan F25 for det aktuelle nye lokalplanområde. Den tinglyste lokalplan aflyses således 6

9 på ejendommen matr.nr. 1-ha Kringelborg, Nykøbing F., omfattet af den nye lokalplan ADGANGSFORHOLD M.V. ad. 3) Lokalplan 129 er udarbejdet i overensstemmelse med den d. 8/ tinglyste privatretlige deklaration om adgangsforhold, forbud mod hegning m.v. Ejerne af matr.nr. 1-gu, Golfklubben, og matr.nr. 1-ha, hovedbygningen Kringelborg, er påtaleberettigede. Forsyning VANDFORSYNING SPILDEVAND Vandforsyning til lokalplanområdet sker fra fælles vandforsyningsnet. Afløbsforhold for lokalplanområdet sker til kommunalt (fælles) spildevandsanlæg. FJERNVARME Lokalplanområdet er omfattet af den af Byrådet godkendte varmeplan, der udlægger området til fjernvarme. Det er en forudsætning for istandsættelsen af bebyggelsen, før den tages i brug til beboelse, at den er tilsluttet kommunens fjernvarmeanlæg. Bestemmelsen er dog ikke til hinder for, at der efter Byrådets nærmere godkendelse kan etableres supplerende energiforsyning i form af solfangere eller lignende. Museumslovgivning FORTIDSMINDER Forud for igangsættelse af jordarbejder, f.eks. i forbindelse med opførelsen af nyt byggeri, skal det lokale kulturhistoriske museum inddrages efter reglerne i Museumslovens kapitel 8, således at området kan undersøges for eventuelle fortidsminder i jorden. Miljøvurdering Ifølge Lov om miljøvurdering af planer og programmer skal der foretages en miljøvurdering af planer, hvis gennemførelse kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Der foretages ikke en miljøvurdering af lokalplanen og kommuneplantillægget, idet planerne omfatter et mindre område på lokalt plan og planerne ikke vurderes at danne grundlag for anlæg, der medfører en væsentlig påvirkning af miljøet jf. 3, stk. 2 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer. 7

10 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Endelige retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Lov om planlægning (Planloven) 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i lokalplanen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kræver tilvejebringelse af en ny lokalplan. 8

11 LOKALPLAN 129 For et område til boligformål Åben-lav boligområde, Kringelborg, Nykøbing F. I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr af 20. oktober 2008) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1. Lokalplanen har til formål 1.1. At udlægge området til boligformål At eksisterende bebyggelse bevares At eksisterende landskabstræk bevares. 2. Område og zonestatus 2.1. Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikelnummer: Kringelborg, Nykøbing F.: 1-ha Det samlede lokalplanområde er beliggende i byzone. 3. Områdets anvendelse 3.1. Inden for lokalplanområdet må kun indrettes bebyggelse til boligformål (åbenlav) Der må kun indrettes én bolig i den bestående bebyggelse Der må ikke opføres yderligere boligbebyggelse Byrådet kan tillade, at der i ejendommens bebyggelse drives en sådan virksomhed, som almindeligvis udføres i beboelsesområder under forudsætning af: at virksomheden drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke ændres, at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende, og at virksomheden ikke medfører særlig trafikbelastning eller parkeringsbehov. 4. Udstykning 4.1. Inden for lokalplanområdet kan der ikke ske udstykning. 9

12 5. Vej- og adgangsforhold 5.1. Adgang til lokalplanområdet foregår via Kringelborg Allé og ad privat fællesvej over naboejendommen Golfklubben Storstrømmen, således som vist på kortbilag Til brug for Golfklubben Storstrømmen udlægges der areal til adgangsvej og sti over den nordlige del af lokalplanområdet med en beliggenhed, som vist på kortbilag Bebyggelsens placering og omfang 6.1. Der kan ikke opføres yderligere boligbebyggelse end den bestående bygning, der er i 2 etager og med kælder Der kan ikke opføres yderligere udhusbebyggelse end den bestående bebyggelse af udhus/carport på den sydlige del af lokalplanområdet. 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1. Den fredede bygning, der er i bindingsværk og med rødt tegltag, skal bevares med sit oprindelige arkitektoniske udtryk i overensstemmelse med fredningen Skiltning og reklamering må kun anbringes på bygningen og i plan med de vægge, hvorpå montagen sker. Skiltene må ikke være skæmmende eller have et større areal end 0,25 m Der må på ejendommen kun skiltes for erhverv hjemmehørende på ejendommen Da bygningen er fredet kræver enhver udformning af facade, herunder skiltning, særskilt tilladelse og godkendelse af Kulturarvsstyrelsen På de ubebyggede arealer kan der efter Byrådets nærmere godkendelse etableres byøkologiske foranstaltninger til brug for beboere inden for området. 8. Fredet bygning 8.1. Bygningen Kringelborg er fredet i henhold til Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer. Bygningen er således fredet både udvendig og indvendig Bygningen må ikke nedrives, og enhver ombygning eller ændring udvendig eller indvendig skal godkendes af Kulturarvsstyrelsen. 9. Ubebyggede arealer og hegning 9.1. Der skal indenfor lokalplanområdet etableres mindst 2 parkeringspladser svarende til behovet for én bolig, således som vist på kortbilag 2. 10

13 9.2. Såfremt det ikke er muligt at etablere de krævede parkeringspladser på egen grund, skal de manglende parkeringspladser anlægges og deklareres på naboeller genbogrund Belysning af parkeringsarealer, veje, sti- og friarealer må kun udføres som parkbelysning på lave standere, max 4 m Ubebyggede arealer, herunder også parkeringsarealer, skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende ligesom en passende orden skal overholdes Parkering af last-, flytte-, fragtbiler, busser og lignende samt henstilling af campingvogne, skurvogne, både og lignende er ikke tilladt inden for lokalplanområdet Der må ikke foretages hegning, beplantning eller bebyggelse af ejendommen vest, nord og øst for hovedbygningen, således som vist på kortbilag Ledningsanlæg Der skal tinglyses fornødne deklarationer vedrørende sikring m.v. af forsyningskabler og -ledninger Ledninger skal fremføres som jordkabler. 11. Miljøforhold Ingen form for virksomhed i lokalplanområdet må give anledning til støjgener. De af Miljøministeriet til enhver tid fastsatte vejledende grænseværdier for støjbelastning skal overholdes Træffes jordforurening i forbindelse med jordarbejder eller byggeri, skal den til enhver tid gældende lovgivning på området overholdes De til enhver tid gældende retningslinjer i Kommunens affaldsregulativer skal overholdes. 12. Forudsætning for ibrugtagen af bebyggelsen Før bebyggelsen tages i brug, skal de for den pågældende bebyggelse nødvendige parkeringspladser være etableret i overensstemmelse med Bebyggelsen skal tilsluttes Guldborgsund Kommunes fjernvarmeforsyning. 13. Ophævelse af servitut / hidtil gældende lokalplan I henhold til lov om planlægning 15, stk. 2 nr. 16, ophæves nedenstående servitut på ejendommen, matr.nr. 1-ha Kringelborg, Nykøbing F.: Lokalplan F25, tinglyst d på matr.nr. 1-ha Kringelborg, Nykøbing F. Ved Byrådets vedtagelse af ny Lokalplan 129 ophæves den tinglyste Lokalplan F25, vedtaget d af Nykøbing F. Byråd, for det aktuelle nye lokalplanområde. Den tinglyste lokalplan aflyses således på ejendommen, omfattet af den nye lokalplan. 11

14 14. Tilladelse fra andre myndigheder Forud for igangsættelse af jordarbejder, f.eks. i forbindelse med byggeri, skal det lokale kulturhistoriske museum inddrages efter reglerne i Museumslovens kapitel Enhver ombygning eller ændring udvendig eller indvendig af den fredede hovedbygning Kringelborg skal godkendes af Kulturarvsstyrelsen, jf. Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer. 15. Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, kan ejendomme, der omfattes af planen, ifølge lov om planlægning 18, udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil Privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges fastholdt ved lokalplanen Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kræver tilvejebringelse af en ny lokalplan. 16. Vedtagelsespåtegning Således endeligt vedtaget af Guldborgsund Byråd på mødet d. 19. august John Brædder Borgmester Ib Østergaard Rasmussen Administrerende direktør 12

15 1

16 1ha 1gn r 1ds 1eg 1eh 1ef 1dt 1du 1ei 1ee Tegnforklaring Lokalplangrænse 1en 1ed 1eo Matrikel 1dv 1eb 1ec Infrastruktur & Velfærd Byfornyelses - og planenheden Parkvej 37, 4800 Nykøbing Falster Tlf Fax ep Lokalplan 129 Kortbilag 1 Områdeafgrænsning Dato: J.Nr. 09/ ez Målforhold: 1:1000 Init.: gch

17