UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M

Transkript

1 B272700J - VL UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M Afsagt den 16. januar 2012 af Østre Landsrets 13. afdeling (landsdommerne Lotte Wetterling, Ole Dybdahl og Dorthe B. Kristoffersen (kst.)). 13. afd. nr. B : A/B København og Omegn (advokat Jakob Henningsen) mod Københavns Kommune (advokat Bjarne Becher Jensen) Sagens baggrund og parternes påstande Denne sag, der er anlagt ved Københavns Byret, er ved kendelse af 16. september 2010 henvist til behandling ved Østre Landsret i medfør af retsplejelovens 226, stk. 1. Sagen angår, om Københavns Kommune kan håndhæve en såkaldt tilskudsdeklaration fra 1923 over for en andelsboligforening. Sagsøgeren, A/B København og Omegn, har principalt nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at kvittere deklaration nr. 522 I, tinglyst den 6. august 1923 på sagsøgerens ejendom, matr.nr og 2427 Vanløse, beliggende Jernbane Allé og i Vanløse, til aflysning af tingbogen.

2 - 2 - Subsidiært har sagsøgeren nedlagt påstand som den principale påstand, men mod sagsøgerens tilbagebetaling af det oprindeligt ydede tilskud på kr. Mere subsidiært har sagsøgeren nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende de af sagsøgeren opgjorte forbedringsværdier, herunder at anerkende de principper, der ligger til grund for opgørelsen af forbedringsværdierne. Mest subsidiært har sagsøgeren nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgeren kan frigøre sig fra tilskudsdeklarationen i henhold til lov nr. 196 af 4. juni , stk. 1. Tertiært har sagsøgeren nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at tilskudsdeklarationen hverken direkte eller indirekte begrænser salgssummen, når der sker overdragelse af andele i andelsboligforeningen ved salg, og at sagsøgte således ikke kan rejse krav mod andelshaverne eller sagsøgeren i tilfælde af, at andelshaverne måtte afhænde deres andele til priser højere end det i deklarationen stipulerede. Sagsøgte, Københavns Kommune, har påstået frifindelse over for samtlige påstande. Det er oplyst for landsretten, at parterne har indgået en procesaftale om, at pådømmelsen af sagsøgerens mere subsidiære påstand vedrørende opgørelse af forbedringsværdier, er udskudt til senere behandling. Nærværende sag er hovedforhandlet og pådømt samtidig med en sag anlagt af to andelshavere i andelsboligforeningen A/B Kongedybet om en tilskudsdeklaration i denne andelsboligforening (13. afd., sag B ). Generelt om tilskudsdeklarationer Under sagen er oplyst blandt andet følgende baggrundsfaktum om tilskudsdeklarationer: I årene blev der vedtaget en række byggestøttelove, som gav hjemmel til at yde offentlige lån og tilskud til opførelse af boliger for mindrebemidlede. Det var et krav i lovgivningen, at boligforeninger m.v., der modtog tilskud eller lån, skulle underkastes kommunal kontrol. Kontrollen omfattede blandt andet kontrol med husleje og en bestem-

3 - 3 - melse om, at avance ved salg af en ejendom - eller dele heraf - ikke skulle tilkomme sælgeren, men skulle anvendes til almene lokale boligformål. I København blev lån og tilskud til boligforeninger m.v. ydet på betingelse af, at der blev tinglyst en deklaration på ejendommen til sikring af kontrolbestemmelsernes overholdelse. Uden for København blev ydelse af tilskud betinget af, at de fornødne kontrolbestemmelser blev optaget i vedtægterne for boligforeningen m.v., og at vedtægterne blev tinglyst på ejendommen. Der blev ydet byggestøtte i flere kommuner, men kun i København nedsatte man et såkaldt tilskudsdeklarationsudvalg. Der har været forskellig praksis i kommunerne med hensyn til adgangen for boligforeninger m.v. til at frigøre sig fra tilskudsdeklarationer. I Københavns Kommune har man ikke tilladt aflysning af de tinglyste deklarationer i boligforeninger m.v. Der er vedtaget lovgivning vedrørende adgang til frigørelse for tilskudsbestemmelser i 1964 og 2009, jf. nærmere omtale i afsnittet om lovgrundlaget. Københavns Kommune har i et brev af 27. maj 1998 til Bolig- og Byministeriet blandt andet oplyst følgende om antallet af tilskudsdeklarationer og værdien heraf: I 1998 var der i Københavns Kommune i alt 48 uaflyste tilskudsdeklarationer. 12 af deklarationerne vedrører ejendomme, der efterfølgende er blevet almene boligafdelinger, og disse deklarationer kan efter gældende regler aflyses uden indbetaling af frigørelsesbeløb. 9 af deklarationerne er lyst på ejendomme med kommunal hjemfaldsret. For disse ejendomme gælder det særlige, at frigørelsesbeløbet beregnes som det oprindeligt ydede tilskud alene tillagt 150 %. Det samlede frigørelsesbeløb for disse 9 ejendomme er beregnet til ca. 12,6 mio. kr. De resterende 27 ejendomme med tilskudsdeklarationer er omfattet af reglerne for frigørelse. For disse ejendomme beregnes frigørelsesbeløbet som det oprindeligt ydede tilskud tillagt et beløb, der svarer til forskellen mellem ejendommens oprindelige anskaffelsessum og ejendommens værdi efter en vurdering på det tidspunkt, hvor begæring om frigørelse fremsættes. Fra det således beregnede frigørelsesbeløb kan trækkes godkendte forbedringsudgifter. Det samlede frigørelsesbeløb for disse 27 ejendomme (ejendomsværdier pr. 1998) er beregnet til ca. 575,3 mio. kr. inden fradrag af forbedringsudgifter. Det høje frigørelsesbeløb skyldes prisstigninger på ejendomme siden 1920 erne.

4 - 4 - Københavns Kommune bemærker i brevet, at kommunens erfaring er, at ejere af ejendomme uden hjemfaldspligt netop som følge af de høje frigørelsesbeløb ikke frigør sig fra tilskudsdeklarationerne, og at kommunen derfor ikke har nogen forventning om at ville få indtægt fra de 27 ejendomme i en overskuelig fremtid. Sagsøgeren i denne sag, A/B København og Omegn, er en af de nævnte 27 ejendomme. Under sagens behandling i landsretten er det oplyst, at der i 2011 var i alt ejendomme i København med tilskudsdeklarationer, omfattende ca boliger. I 2006 offentliggjorde Københavns Kommune navnene på de boligforeninger m.v. i kommunen, der havde en tilskudsdeklaration. Dette skabte medieopmærksomhed om problemstillingen, og der har efterfølgende været ført en række retssager vedrørende tilskudsdeklarationer, herunder erstatningssager med krav mod sælgere og rådgivere. Det er oplyst, at Københavns Kommune har ført forhandlinger og indgået aftaler med flere boligforeninger m.v. om den praktiske og regnskabsmæssige håndtering af tilskudsdeklarationer. Oplysninger i denne sag A/B København og Omegn blev stiftet i 1923 i forbindelse med ejendommens opførelse. Foreningen består af to ejendomme med ca. 120 lejemål på Jernbane Allé i Vanløse. Andelsboligforeningen fik i forbindelse med stiftelsen et tilskud fra Københavns Kommune og staten på kr. Som betingelse for modtagelse af dette statstilskud blev der tinglyst en tilskudsdeklaration på andelsboligforeningens ejendom. Den omhandlede tilskudsdeklaration, der blev tinglyst den 6. august 1923, er sålydende: D E K L A R A T I O N : På egne og efterfølgende ejeres vegne erklærer undertegnede Andelsboligforeningen for København og Omegn som ejer af ejendommen matr.nr og 2427 Vanløse ved Jernbanealle, følgende:

5 Den på vedhæftede fortegnelse anførte leje (boligafgift) er i alt kroner af lokaliteter i ovennævnte ejendom eller dens fremtidige parceller må ikke uden magistratens samtykke forhøjes for ejendommens første beboere, ej heller for disses efterlevende ægtefæller, hvilke uden videre ere berettigede til indtrædelse i lejeforholdet (brugsforholdet). Ejeren skal ikke uden magistratens tilladelse kunne opsige lejerne, sålænge de opfylder deres kontraktsmæssige eller vedtægtsmæssige forpligtelser. Kun en lejeforhøjelse, der er nødvendiggjort ved uundgåelig eller naturlig forøgelse af ejendommens driftsudgifter kan forventes godkendt af magistraten. Lejeforhøjelsen må ikke opkræves forinden den er godkendt. Med hensyn til lejere af forretningslokaler eller lignende kan magistraten gøre undtagelse fra bestemmelsen. Salg af ejendommen eller dens parceller eller andele i ejendommen må kun finde sted på sådanne vilkår, som nedennævnte udvalg forud har godkendt. Overdragelsen af andele må ske på den måde, at andelsretten overlades foreningen ved dens bestyrelse, som derefter disponerer over den, uafhængig af den forrige andelshaver Nedennævnte udvalg træffer Bestemmelse om afgivelse og anvendelse af de indtægter, der måtte fremkomme som følge af ikke ved forøgede driftsudgifter efter nødvendiggjorte lejeforhøjelser ved lejerskifte med videre. Ligeledes træffer udvalget bestemmelse om afgivelse og anvendelse af de ved salg af ejendommen eller dens parceller eller salg af andele fremkommende overskud. Som sådanne betragtes den del af købesummen, som overstiger de beløb, hvori det solgte står sælgeren for første sælger af den hele ejendom anlægsudgiften med fradrag af de offentlige tilskud (det vil sige et beløb af kr. minus kr. lig kr.). Bevislige udgifter til egentlige forbedringer, hvilket begreb ikke omfatter vedligeholdelse eller istandsættelse, skal dog altid tillades tillagt. De således udkommende midler forudsættes anvendt enten til boligkulturelle formål eller til fremme af ny boligproduktion, derunder køb og nedrivning af gamle ejendomme og opførelse af andre til erstatning, eller til boligfilantropi eller lignende efter udvalgets bestemmelse enten med eller uden tilknytning til vedkommende boligforeningers eller boligselskabers virksomhed.

6 - 6 - De formål, hvortil midlerne kan anvendes, omfatter også boligproduktion, hvortil der særlig knytter sig en statsinteresse (for eksempel boliger for studerende). Udvalget bestemmer i hvert enkelt tilfælde selv, i hvilket omfang det vil samarbejde med de vedkommende foreninger og selskaber og søge deres medvirken ved løsningen af dets opgaver. 7. Det ovennævnte udvalg skal, indtil anden bestemmelse af Indenrigsministeriet og Københavns kommunalbestyrelse, bestå af 4 repræsentanter for Københavns kommune og 2 for fællesorganisationen af almennyttige danske boligselskaber eller en anden af Indenrigsministeriet efter magistratens forslag anerkendt repræsentation for boligselskaberne eller boligforeningerne samt eet af Indenrigsministeriet udmeldt medlem, der er udvalgets formand. 9. Hvis nærværende deklaration overtrædes, vil magistraten kunne forlange indtil det 5-dobbelte af det uberettiget opkrævede indbetalt i stadens hovedkasse. Foreningens vedtægter Andelsboligforeningens oprindelige vedtægt blev vedtaget i Af vedtægten fremgår blandt andet: 1. Foreningens Formaal er: at skaffe sunde og gode Forhold i de af Foreningen opførte Ejendomme i Jernbaneallé No og Medlem af Foreningen kan enhver myndig og uberygtet Person blive, der har boet i Københavns Kommune saa lang Tid, som denne maatte bestemme. Foreningens Medlemmer skal høre til den mindrebemidlede Del af Befolkningen.

7 - 7-6 Foreningens Ejendomme kan ikke gøres til Genstand for Spekulation eller Udbytning, dog kan Foreningen i Mangel af Andelshavere med Magistratens Samtykke udleje Lejligheder, fortrinsvis til saadanne Personer, som gennem en forøget Boligafgift vil sammenspare den fornødne Boligandel og dermed indtræder som Medlemmer. Andelshaverne er underkastede de Bestemmelser, som Københavns Magistrat eller Staten maatte fastsætte med Hensyn til Ejendommenes Udnyttelse eller Lejlighedernes Brug samt Andelenes Overdragelse til andre. 7 Forandringer i Foreningens love samt Opløsning af Foreningen skal godkendes af Københavns Magistrat og Indenrigsministeriet. Disse bestemmelser forblev uændrede i forbindelse med vedtægtsændringer i årene fremover. På andelsboligforeningens generalforsamling i april 1970 blev vedtægterne imidlertid revideret på ny. Statens kompetence efter den oprindelige vedtægts 6 var udeladt i de nye vedtægter, og bestemmelsen i den oprindelige vedtægts 7 om forandringer af foreningens love og opløsning af foreningen var erstattet af en bestemmelse om, at opløsning af foreningen skal godkendes af Københavns magistrat. Vedtægterne blev herefter revideret igen i Af den reviderede vedtægt fra dette år fremgik blandt andet: 6.1. Medlemmerne ejer foreningens formue i forhold til deres boligandel. 2. Foreningens formue og kapital består af: a) Ejendommens værdi opgjort efter offentlig ejendomsvurdering evt. suppleret med en af statens ligningsdirektorat senere vurdering. b) Lån med og uden hypotekmæssig sikkerhed. c) Foreningens øvrige aktiver.

8 Såfremt der er foretaget reelle forbedringer og modernisering af lejligheden, har medlemmet krav på refusion for de udførte forbedringer. Bestyrelsen skønner, om den krævede refusion står i rimeligt forhold til forbedringerne. 10. Herudover kan andelshaveren ikke beregne sig en pris, der overstiger, hvad værdien af brugs- og besiddelsesret samt andel i foreningens formue betinger, ligesom overdragelsen ikke bør gøres afhængig af salg af private effekter. Kapitel VI. Foreningens opløsning 12. Såfremt generalforsamlingen vedtager foreningens opløsning, vælger den en likvidationskomité, der foretager de i denne forbindelse fornødne foranstaltninger. I 1991 skete igen en ændring af andelsboligforeningens vedtægter. Den reviderede vedtægt fra 1991 indeholdt blandt andet følgende ændrede bestemmelser: P r i s 14. (14.1) Prisen for andel og lejlighed skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinier: a) Værdien af andelen i foreningens formue sættes til den pris, der er fastsat på den seneste årlige generalforsamling med tillæg af den prisstigning, som generalforsamlingen har godkendt for tiden indtil næste generalforsamling. Andelenes pris og prisstigning fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selv om der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. F l e r t a l (25.2) Forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem andele, om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, eller om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder, hvis finansiering kræver forhøjelse af boligafgiften med mere end 20 %, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af medlemmerne er til stede og med mindst 2/3 flertal. Er der ikke mindst 2/3 af medlemmerne til stede på generalforsamlingen, men er mindst 2/3 af de frem-

9 - 9 - mødte for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med mindst 2/3 flertal, uanset hvor mange der er mødt. O p l ø s n i n g 35. (35.1) Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen. (35.2) Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den tid værende medlemmer i forhold til deres andels størrelse. Disse bestemmelser er uændrede i den vedtægt, som andelsboligforeningen vedtog på generalforsamlingen i Vedtægtsændringerne i perioden blev ikke forelagt Københavns Kommune og Indenrigsministeriet til godkendelse. Korrespondance med Københavns Kommune, bestyrelsesmøder m.v. Det fremgår af sagen, at Københavns Kommune den 12. maj 1931 udsendte en cirkulæreskrivelse til samtlige boligforeninger, hvorefter disse ikke var pligtige til at indhente magistratens samtykke til andelsoverdragelser, såfremt foreningen sikrede sig, at der ikke blev betalt mere for andelen end pålydende. Andelsboligforeningen ansøgte ved brev af 21. oktober 1937 Københavns Kommune og Indenrigsministeriet om godkendelse af en ændring af foreningens vedtægter. Den 30. november 1956 anmodede andelsboligforeningen om tilladelse fra Københavns Kommune til at opskrive andelskapitalen. Anmodningen blev tiltrådt i Tilskudsudvalgets møde den 1. marts 1957, hvilket blev meddelt foreningen den 25. marts Den 11. oktober 1965 udsendte Københavns Magistrat, Direktoratet for Stadens Faste Ejendomme Cirkulæreskrivelse til samtlige foreninger og boligselskaber, på hvis ejendomme der er lyst tilskudsdeklarationer, hvoraf fremgik:

10 Til opførelse af foreningens/selskabets ejendom blev der i sin tid ydet tilskud fra stat og kommune, og der blev i denne anledning på ejendommen lyst en deklaration til magistraten om godkendelse af leje, salg af andele m.m. (en såkaldt tilskudsdeklaration). Denne deklaration, som stadig er gældende, bestemmer i 5, at overdragelse af andele skal ske på den måde, at andelsretten overlades foreningen ved dens bestyrelse, som derefter disponerer over den uafhængig af den forrige andelshaver. Endvidere indeholder deklarationens 6 en bestemmelse, ifølge hvilken det i deklarationen omhandlede udvalg (udvalget vedrørende tilskudsdeklarationer) træffer bestemmelse om afgivelse og anvendelse af de ved salg af andele fremkommende overskud. Som sådanne betragtes den del af købesummen, som overstiger de beløb, hvori det solgte står sælgeren. I cirkulæreskrivelse af 12 maj 1931 til samtlige boligforeninger i København fastsatte nærværende direktorat, at foreningens bestyrelser skal afkræve såvel afhænder som overtager en erklæring på tro og love om, at der ikke betales noget for andele udover pålydende. Sker dette ikke, skal særskilt andragende indsendes til magistraten. Udvalget vedrørende tilskudsdeklarationer har efter at være gjort bekendt med akterne i en straffesag, hvoraf fremgik, at en boligforenings bestyrelse klart havde tilsidesat sine forpligtelser efter ovennævnte bestemmelser, anmodet nærværende direktorat om alvorligt at ville indskærpe disse overfor samtlige boligforeninger, på hvis ejendomme der er lyst tilskudsdeklarationer. I denne anledning skal man herved indskærpe bestyrelsens pligt til at drage omsorg for, at overdragelse af andele finder sted på den i deklarationen foreskrevne måde, idet man henleder opmærksomheden på, at betaling for andele udover, hvad foreningens af indenrigs- eller boligministeriet godkendte vedtægter og tilskudsdeklarationens 6 hjemler, indeholder en overtrædelse af lov nr. 150 af 1 april 1921om boligforholdene, i henhold til hvilken tilskud blev ydet. Ifølge lovens 48 er straffen for overtrædelser bøder eller indtil det 5- dobbelte af den ved overdragelsen opnåede eller tilsigtede fordel. Under skærpende omstændigheder og i gentagne tilfælde kan overtrædelsen straffes med hæfte eller fængsel. Det tilføjes, at man samtidig hermed har fremsendt en genpart af nærværende skrivelse til politidirektøren i København med anmodning om at ville rejse tiltale efter ovennævnte lov i ethvert tilfælde af ulovlig andelsoverdragelse, som måtte komme til politiets kundskab. Andelsboligforeningens bestyrelse tog cirkulæreskrivelsen til efterretning på bestyrelsesmøde den 27. oktober 1965, hvor blandt andet bestyrelsesmedlemmerne Carl Hansen, V. Garner, E. Løfberg, Hjort Olsen og Henning Hansen deltog.

11 Den 3. februar 1970 anmodede landsretssagfører J. Svenning Larsen på andelsboligforeningens vegne Københavns Kommune om aflysning af tilskudsdeklarationen eller om, at denne blev forsynet med respektpåtegning over for to nye lån i foreningens ejendom. Det fremgår af påtegning af 6. april 1970, at kommunen lod deklarationen rykke for de nye lån. På et bestyrelsesmøde den 23. februar 1970, hvori blandt andet bestyrelsesmedlemmerne Carl Hansen, V. Garner, E. Løfberg, Ejner Petersen og Henning Hansen deltog, besluttede bestyrelsen at fremsætte forslag til vedtægtsændring på den kommende generalforsamling den 30. april Det fremgår af referatet fra bestyrelsesmøde den 23. oktober 1972, at bestyrelsen drøftede ændring af foreningens vedtægter i forhold til overdragelse af andele, idet der havde været tilfælde af salg af andele til overpris. I brev af 22. august 1975 til Københavns Kommune anmodede landsretssagfører J. Svenning Larsen om, at tilskudsdeklarationen blev forsynet med respektpåtegning over for et yderligere lån, og han bad samtidig om en fuldstændig udskrift af deklaration med alle påtegninger. Respektpåtegning blev påført i overensstemmelse med anmodningen, og ved brev dateret i oktober 1975 fremsendte Københavns Kommune kopi af tilskudsdeklarationen til landsretssagfører J. Svenning Larsen. Kommunen anmodede samtidig om at modtage en dokumenteret opgørelse over udgifterne til arbejder udført på ejendommen, der var omtalt i en tidligere henvendelse fra foreningen. Den 6. november 1992 ansøgte andelsboligforeningen Københavns Kommune om et boligforbedringstilskud. Den 3. juli 2006 holdt andelsboligforeningen ekstraordinær generalforsamling. Af referatet, der blev udarbejdet af administrator, advokat John Ferslev, fremgår blandt andet: 2. Orientering om kommunens tinglyste deklaration på ejendommen og betydningen for andelspriserne og for foreningens fremtidige økonomi. Det har vist sig at foreningen ved ejendommens opførelse i 1923 har fået et tilskud af kommunen og staten på ca. kr ,- ud af en samlet byggesum på kr. 1,7 mio. Som betingelse for dette tilskud, afskrev foreningen sig dengang

12 muligheden for stigninger i andelsværdien, bortset fra stigninger der havde baggrund i egentlige forbedringer af ejendommen. Hvornår deklarationen er gået i glemmebogen i foreningen er uvist, men der er fundet materiale der viser at andelsværdierne i hvert fald er opgjort forkert fra starten af halvfjerdserne. Hvorfor og hvordan deklarationen er gået i glemmebogen har man pt. ikke kunnet finde ud af. Foreningen har derfor været lykkeligt uvidende om at andelsværdierne ikke måtte sættes op uden kommunens godkendelse indtil polemikken om tilskudsdeklarationer på andre ejendomme opstod. Dette bevirkede at Københavns Kommune lagde en liste med tilskudsejendomme ud på sin hjemmeside. A/B København og Omegn var ikke på listen fra starten, men kom først på ved en senere opdatering. Dette var højst overraskende for bestyrelse, administrator og revisor, men den var god nok. Der er på foreningens ejendom tinglyst en deklaration, som skal respekteres. Den umiddelbare virkning er at ejendommens værdi skal nedsættes fra kr. 61 mio. til den værdi kommunen har godkendt, kr. 1,4 mio. Indenfor en forholdsvis kort tidshorisont er det formentlig muligt at få godkendt en lang række forbedringer hos kommunen, således at ejendommens værdi kan løftes med forhåbentlig ca. kr. 20 mio. Indtil at kommunen har godkendt forbedringer er andelsværdierne reelt negative, men vil i praksis blive handlet til kr. 0,- hvis handler skal gennemføres. Såfremt kommunen kan godkende forbedringer i den omtalte størrelsesorden, vil andelsværdierne blive positive, men vil være reduceret til ca. halvdelen af den nuværende værdi. Dette betyder naturligvis prisfald for alle andelshavere, men et egentligt tab vil kun være tilfældet for de nyeste andelshavere indflyttet efter at andelsværdierne sidste år blev sat kraftigt i vejret. Andelshavere indflyttet inden dette tidspunkt vil formentlig ikke have noget tab og vil formentlig ikke kunne rejse krav mod sælger eller andre. De seneste 3-5 indflyttede andelshavere har derimod et egentlig tab og vil kunne rejse krav mod deres sælgere for at få erstattet tabet. Samtidig vil der kunne rejses krav mod forening, administrator og revisor, men det er en forudsætning at der rent faktisk er anlagt sag mod sælger, også selvom dette eventuelt er familie. Administrator orienterede om at både han, nuværende revisor og tidligere revisor alle har anmeldt sagen til deres forsikringsselskaber. En yderligere virkning af tilskudsdeklarationen er, at andelshaverne ikke kan tage lån med pant i lejligheden uden loyalt at oplyse banken om at pantets værdi er kr. 0,- (senere forhåbentlig blot reduceret). Den hidtidige erfaring fra andre ejendomme viser at banken ikke ændrer på allerede indgåede låneaftaler med pant uanset at pantet er væk eller væsentligt reduceret. Nye lån derimod kan ikke optages uden en loyal orientering til banken. Uanset at ovennævnte konsekvenser af tilskudsdeklarationen er triste og ubehagelige, er den værste konsekvens dog at den fremtidige vedligeholdelse af foreningens ejendom bliver overordentlig vanskelig. Foreningen har med henblik på en kommende tagudskiftning hensat kr. 22 mio. i regnskabet for at imødegå det fald i egenkapitalen der vil opstå når der bliver optaget et stort lån til tagudskiftningen. Da denne hensættelse er væk, i og med tilskudsdeklaratio-

13 nen dukker op, så vil en fremtidig låneoptagelse til tagudskiftningen (eller anden vedligeholdelse) slå 100 % igennem på egenkapitalen og dermed andelsværdierne. Låner foreningen således kr. 20 mio. til vedligeholdelse, falder egenkapitalen med kr. 20 mio., hvilket igen betyder at andelsværdierne falder med kr. 20 mio. Med andre ord vil foreningen i fremtiden stå med det svære valg at ejendommen trænger til vedligeholdelse, men at en vedligeholdelse samtidig betyder et kraftigt fald i de i forvejen reducerede andelsværdier. Administrator orienterede om at andelsboligforeningens fællesrepræsentation (ABF) definitivt har besluttet sig for at gå ind i sagen og forsøge at hjælpe de foreninger der er kommet i klemme i tilskudsdeklarationer. Juridisk er der nok ikke tvivl om at kommunen har fat i den lange ende, men der håbes på at ABF med sin store tyngde og politiske tæft, måske er i stand til at opnå en form for forlig med kommunen, så det bliver muligt for A/B København og Omegn og andre ramte foreninger at frigøre sig fra tilskudsdeklarationen nu eller senere. Det er imidlertid naivt at forestille sig at kommunen blot skulle slette tilskudsdeklarationen uden en økonomisk kompensation. Erfaringerne fra andre ejendomme viser at kommunen som betingelse for at købe sig fri af betingelserne i tilskudsdeklarationen kræver indbetalt differencen mellem den gældende offentlige vurdering og det beløb, som kommunen kan godkende som anskaffelsesværdi plus forbedringer. Konkret altså forskellen mellem den offentlige vurdering på kr. 61 mio. og den forventede godkendte pris på ca. kr. 21. mio. eller i alt ca. kr. 40 mio. For at købe sig fri skal foreningen derfor optage et lån på ca. kr. 40 mio. som alene skal gå til dækning af kommunens krav. Den nødvendige huslejeforhøjelse til betaling af et sådant lån vil indebære at der ikke vil være plads til at optage andre lån til fx tagudskiftning eller lignende. Det vil derfor være helt illusorisk at foreningen skulle købe sig fri. Foreløbig må vi derfor håbe på at det lykkes ABF at forhandle sig frem til en løsning med kommunen, hvor kommunens krav reduceres væsentligt. At kravet helt skulle bortfalde, forekommer dog urealistisk. Ved brev af 29. september 2006 ansøgte advokat John Ferslev på foreningens vegne Københavns Kommune om godkendelse af forbedringsforhøjelser for 25 mio. kr. for perioden samt om frikøb af ejendommen. Fra og med årsrapporten for 2007 blev andelsboligforeningens ejendom optaget til anskaffelsessummen. Den 29. januar 2009 afsagde Østre Landsret dom i nogle sager, der vedrørte tilskudsdeklaration i Selvejerboligselskabet Højdevangen, jf. nærmere nedenfor i afsnittet om domme om tilskudsdeklarationer i Københavns Kommune.

14 Den 9. marts 2009 anmodede Københavns Kommune foreningens nye administrator om at få tilsendt foreningens gældende vedtægter og regnskabet for Den 17. juni 2009 skrev kommunen følgende til administrator: AdministratorGruppen mailede den 10. marts 2009 andelsboligforeningens vedtægter og regnskab for Vi kan se, at vedtægterne ikke nævner den af Københavns Kommune den 6. august 1923 tinglyste deklaration om tilskud til ejendommens opførelse. Prisfastsættelsen af ejendommen og de enkelte andele skal ske med respekt af tilskudsdeklarationens bestemmelser. Andelsboligforeningen bedes derfor snarest muligt ændre vedtægterne, så de respekterer tilskudsdeklarationens bestemmelser.. De relevante bestemmelser fremgår af pkt. 5 og 6. Det fremgår til gengæld af årsregnskabet, at ejendommen er optaget til anskaffelsessum, jf. tilskudsdeklaration af 1. august Ejendommens værdi er i regnskabet anført som kr. Der er tillagt udgifter til installation af bredbånd på kr. Ejendommens samlede værdi er således anført som kr. ( kr kr.). Anskaffelsessummen udgør den oprindelige anlægsudgift på kr. med fradrag af det oprindelige tilskud på kr. = kr., jf. deklarationens pkt. 6. Der er igennem årene lavet forbedringsarbejder på ejendommen. De af kommunen godkendte forbedringsudgifter kan tillægges den oprindelige anskaffelsessum. Den 21. marts 2007 sendte daværende administrator John Ferslev dokumentation for forbedringsarbejder i form af kopi af årsregnskaber for en del af årene I brev af 9. maj 2007 skrev vi til advokat John Ferslev, at vi kunne godkende ca. 6,9 mio. kr. som forbedringsudgifter. Vi udbad os foreningens bemærkninger, inden vi tog endelig stilling til forbedringsudgifternes størrelse. Den 7. juli 2008 rykkede vi advokat John Ferslev for foreningens bemærkninger. Der blev sendt kopi af mailen til formand for andelsboligforeningen Poul Petersen. Poul Petersen meddelte i mail af 8. juli 2008, at foreningen havde taget kontakt med advokat Lars Brun Nielsen og arkitekt Peter Jahn, og at der ville være udarbejdet en oversigt over forbedringsarbejder i september Vi har ikke herefter hørt fra foreningen. Vi godkender derfor nu forbedringsudgifter på kr., jf. den med brevet af 9. maj 2007 vedlagte liste.

15 Anskaffelsessummen kan opskrives med dette beløb, så den aktuelle anskaffelsessum udgør r kr. = kr. Ejendommens værdi kan opskrives til dette beløb i årsregnskabet. Vi kan i princippet også godkende udgifter til installation af bredbånd som forbedringsudgifter. Vi skal dog bede om dokumentation for udgifterne, inden vi kan opskrive anskaffelsessummen med udgifterne. Vi kan ikke ud af regnskaberne se, hvordan foreningen opgør værdien af de enkelte andele. Vi skal bede Dem om at oplyse dette. Vi vil efter modtagelse af disse oplysninger vurdere, om andelsboligforeningen efterlever deklarationens bestemmelser. Tilskudsdeklarationsudvalget/ tilskudsdeklarationsmidler Københavns Kommune oprettede et tilskudsdeklarationsudvalg i Udvalget blev nedlagt igen i Det er oplyst til sagen, at i de perioder, hvor tilskudsdeklarationsudvalget ikke fungerede, blev sager, der henhørte under udvalgets kompetenceområde, afgjort administrativt i kommunens forvaltning. Af referat fra møde i Tilskudsdeklarationsudvalget den 8. maj 1995 fremgår blandt andet: Knud Rasmussen bød velkommen og tilføjede, at der ikke havde været afholdt møde i udvalget siden Laila Walter spurgte til forretningsorden for udvalget. Knud Rasmussen meddelte, at en forretningsorden ikke forelå, at man i øvrigt som oftest havde afgjort sagerne skriftligt, at udvalget ikke længere havde en født formand og at mødet i dag var tænkt holdt på et mere uformelt plan. Nævnte endvidere det af borgerrepræsentant Gunna Starck stillede forslag til beslutning om nedlæggelse af udvalget, der i Borgerrepræsentationens møde den 22. september 1994 blev henvist til behandling i Budgetudvalget. Laila Walther meddelte, at hun hellere ville have en diskussion om, hvordan udvalget nedlægges end om konkrete sager. Hun mener, at tidligere bevillinger var givet til socialdemokratiske fallitboer - fandt i øvrigt ikke udvalget handlingsdygtigt. Af referat fra møde i Tilskudsdeklarationsudvalget den 26. august 1996 fremgår blandt andet:

16 På forespørgsel fra Jørgen Olsen om hvordan folk blev opmærksomme på udvalget, oplyste Elisabeth Korsholm, at det var ret tilfældigt - som oftest via mund til mund metoden. Der udspandt sig herefter nogen diskussion om anvendelse af udvalgets midler henholdsvis hvis og hvis ikke udvalget blev nedlagt, herunder hvad der kunne opfattes som boligsociale forhold. Såvel Bardi Lau Lauritzen som Gunna Starck anførte, at midlerne i givet fald må anvendes indenfor formålet ellers må udvalget ophæves - Borgerrepræsentationen har jo tilkendegivet at ville yde pengene til boligsociale formål, hvis udvalget nedlægges. Gunna Starck fandt i øvrigt, at tidligere bevillinger i udpræget grad var sket til socialdemokratiske foretagender. Af referat fra møde i Tilskudsdeklarationsudvalget den 15. december 1997 fremgår blandt andet, at der var en kort drøftelse om, at udvalget fremover burde overveje at lave mere opsøgende virksomhed. Af beslutningsreferat for møde den 9. august 2006 i Teknik- og Miljøudvalget i Københavns Kommune fremgår under et punkt om tilskudsdeklarationsmidler blandt andet: RESUME I mødet den 22. marts 2006 besluttede udvalget, at der ikke fremover skulle ydes støtte med tilskudsdeklarationsmidler til vejprojekter. Samtidig blev det besluttet, at forvaltningen fremover skulle synliggøre muligheden for støtte med tilskudsdeklarationsmidler over for særligt udpegede indsatsområder, såsom områder udpeget til kvarterløft/områdefornyelse og områder, hvor der er behov for en særlig integrationsindsats. Denne indstilling handler dels om en ændret procedure for behandling af ansøgninger, dels om præcisering af kriterierne for støtte med tilskudsdeklarationsmidler. Den ændrede procedure går ud på, at der indføres 2 årlige ansøgningsrunder, således at udvalget kan tage stilling til ansøgninger om støtte i maj/juni måned og november/december måned. Dette vil dels effektivisere forvaltningens behandling af ansøgningerne, dels gøre det muligt for udvalget for i højere grad at målrette og prioritere støtteindsatsen, når der er tale om en række ansøgninger. I den forbindelse foreslås det, at forvaltningens bemyndigelse til at meddele tilsagn i visse sager, hvor der ydes støtte med mindre end kr. tilbagekaldes. For kriteriernes vedkommende foreslås, at de nugældende kriterier om støtte til etablering/renovering og fornyelse af fælles beboerfaciliteter og fælles friarealer opretholdes. Herudover kan der ydes støtte til boligsociale formål i forbindelse med byfornyelse, områder udpeget til kvarterløft eller områdefornyelse især i de særligt udpegede indsatsområder, hvor der er behov for en særlig integrationsindsats. Plan & Arkitektur foreslår i den forbindelse, at der rettes særskilt henvendelse om muligheden for støtte med tilskudsdeklarationsmidler til de boligselskaber,

17 der (fmt. i september måned) af Landbyggefonden bliver udmeldt til at modtage støtte fra 600 mio s kr. puljen. I beslutningsreferatet anføres endvidere: Beholdningen af midler Midlerne stammer fra indbetalinger fra ejendomme, der har frikøbt sig for de tilskudsdeklarationer, der blev pålagt dem i forbindelse med ejendommens opførelse (typisk i 1920 erne). Der resterer 31 ejendomme, som fortsat er belagt med en tilskudsdeklaration. Ved udgangen af 2005 var den kontante beholdning kr. Plan & Arkitektur gav i januar 2006 tilsagn om støtte på kr. til delvis finansiering af et fælleshus i AKB s afdeling Spotinivej, der er en bebyggelse for skæve eksistenser. Til fælleshuset har Socialministeriet givet tilsagn om kr. og FAF med kr. Teknik- og Miljøudvalget godkendte den 22. marts 2006, at Netværksstationen i Møllegade kunne støttes med kr. Andelsboligforeningen Jægerhuset 1 har i marts måned 2006 frikøbt sig for tilskudsdeklarationen for kr. Der var tale om en ejendom med 10 boliger, der tillige var pålagt hjemfaldspligt. I den situation koster frikøb for tilskudsdeklarationen det oprindelige tilskudsbeløb ganget med 2,5. Foreningen har i 2002 betalt kr. for at få aflyst kommunens tilbagekøbsret. I maj måned 2006 gav Plan & Arkitektur tilsagn om støtte med kr. til fornyelse af især legearealet hos gårdlavet Brorson på Nørrebro (Rantzausgade-Hans Egedes Gade). Det samlede projekt var prissat til kr. Beholdningen af midler er herefter ved udgangen af juni måned 2006 på kr. Siden januar 2001 er der givet tilsagn om støtte til 76 projekter, hvoraf den overvejende del vedrørte fælles beboerfaciliteter og gårdanlæg. Domme om tilskudsdeklarationer i Københavns Kommune Københavns Byrets domme fra 1977 I 1977 afsagde Københavns Byret dom i to sager, Københavns Kommune havde anlagt mod to sælgere af lejligheder, der var solgt med overskud i en boligforening med en tinglyst tilskudsdeklaration (Selvejerboligselskabet Højdevangen). Kommunen havde nedlagt

18 påstand om, at sælgerne af lejlighederne skulle anerkende at være forpligtet til at betale beløb svarende til overskuddet ved salg af lejlighederne til kommunen med respekt af køberne af lejlighedernes ret til beløbene, der var henholdsvis kr. og ,80 kr. med tillæg af renter. Køberne af lejlighederne var indtrådt som hovedintervenienter under sagerne med påstand om, at sælgerne skulle forpligtes til at betale dem beløb svarende til overskuddet ved salgene. Spørgsmålet om tilskudsdeklarationen udgjorde et væsentligt element i sagerne for byretten (boligretten), som i begge sager gav køberne medhold og således forpligtede sælgerne til at betale overskuddet ved salget af lejlighederne til køberne. I den første sag anføres i rettens begrundelse følgende om tilskudsdeklarationen: Sagsøgte findes herefter at have haft en fortjeneste på kr. ved salget af andelen, hvilket beløb i henhold til definitionen i 6 i magistratens deklaration findes at udgøre det overskud, som sagsøgte ved salg af andelen har modtaget af hovedintervenienten i strid med boligselskabets love 3, stk. 2. I den anden sag anføres i rettens begrundelse følgende om tilskudsdeklarationen: Boligretten finder at måtte give sagsøgeren og hovedintervenienten medhold i, at sagsøgte ved overdragelse af den omhandlede andelslejlighed til hovedintervenienten ikke i forhold til denne har været berettiget til at beregne sig en overdragelsessum udover, hvad der følger af vedtægternes 3 sammenholdt med definition i pkt. 6 i magistratens deklaration, hvilken deklaration ikke kan anses for bortfaldet og findes at måtte fortolkes som af sagsøgeren hævdet. Dommene blev ikke anket, og det er i denne sag oplyst, herunder ved forklaringen fra chefkonsulent Jørgen Stein, Københavns Kommune, at kommunen administrerede tilskudsdeklarationerne ud fra en forudsætning om, at forpligtelsen til at sælge uden avance kunne håndhæves af en køber direkte over for en sælger. Østre Landsrets dom af 29. januar 2009 Som anført ovenfor i afsnittet Generelt om tilskudsdeklarationer kom der i 2006 medieopmærksomhed omkring tilskudsdeklarationer, og der har efterfølgende været ført en række retssager herom, herunder erstatningssager med krav mod sælgere og rådgivere.

19 Østre Landsret afsagde i januar 2009 dom i sådanne 2 sager (Østre Landsrets dom af 29. januar 2009 i sagerne 19. afd. nr. B , B , B og B ). Sagerne var anlagt ved Københavns Byret i sommeren 2006, men henvist til behandling ved landsretten i medfør af de dagældende bestemmelser i retsplejelovens 226, stk. 1 og stk. 3, 2. pkt. Sagerne omfattede også flere adcitationssager. Sagerne angik salg af nogle andelslejligheder i en boligforening med en tinglyst tilskudsdeklaration (Selvejerboligselskabet Højdevangen) og drejede sig om, hvorvidt køberne havde krav på tilbagebetaling af betalte overpriser fra sælgerne samt om eventuelt erstatningsansvar i den forbindelse for boligselskabets daværende revisor eller daværende formand. Erstatningskravene var begrundet i, at der i boligselskabet var gennemført ændring af vedtægterne med hensyn til prisfastsættelsen af andelslejlighederne, og det var ubestridt, at denne ændring indebar, at sælgere af lejligheder fik et overskud, som potentielt kunne inddrages af Københavns Kommune i henhold til tilskudsdeklarationen. Landsretten frifandt sælgerne for ansvar og udtalte i forbindelse hermed blandt andet, at tilskudsdeklarationen pkt. 6 efter sin formulering ikke kunne antages at skabe rettigheder, som kunne påberåbes af købere af andelslejligheder i boligselskabet. Dommens bemærkninger om bestemmelsen i tilskudsdeklarationen er sålydende: Tilskudsdeklarationens pkt. 6 indeholder efter sin ordlyd ikke en egentlig prismaksimeringsbestemmelse - dvs. et forbud mod, at prisen for en andelslejlighed overstiger et nærmere angivet beløb - men fastsætter alene, at et eventuelt overskydende beløb (efter Tilskudsdeklarationsudvalgets bestemmelse) skal afgives til Københavns Kommune. Således som bestemmelsen er formuleret kan den ikke antages at skabe rettigheder, som kan påberåbes af købere af andelslejligheder i selvejerboligselskabet. Det kan ikke føre til et andet resultat, at Københavns Kommune under sagen har tilkendegivet, at man ikke vil rejse krav efter tilskudsdeklarationen mod sælgere af andelslejligheder i anledning af en eventuel overpris, hvis overprisen tilbagebetales til køberne af disse lejligheder. Landsretten frifandt ligeledes revisoren for ansvar og anførte i begrundelsen herfor blandt andet, at Københavns Kommune ikke var indtrådt i sagen, selv om kommunen var blevet procestilvarslet, og at det som følge heraf ikke var muligt at træffe afgørelse om, hvorvidt kommunen ville kunne støtte ret på tilskudsdeklarationerne eller ej, herunder om der var udvist retsfortabende passivitet på grund af manglende håndhævelse af tilskudsdeklaratio-

20 nen over for sælgere af individuelle andelslejligheder. Landsretten fandt derfor ikke grundlag for på daværende tidspunkt at fastslå, om sælgerne havde lidt et tab som følge af revisorens rådgivning om ændring af principperne for prisfastsættelsen af andelslejlighederne. Dommens bemærkninger om Københavns Kommunens forhold er sålydende: En forudsætning for at pålægge revisor et erstatningsansvar herfor er, at sælgerne af andelslejlighederne har lidt et tab, således at de ikke med erstatningen tilføres en berigelse. Københavns Kommune har ikke på nuværende tidspunkt over for sælgerne rejst krav i medfør af tilskudsdeklarationen, men kommunen har forbeholdt sig at rejse et sådant krav. Der er ikke under sagen fremlagt nærmere oplysninger om, hvordan Københavns Kommune har administreret og håndhævet tilskudsdeklarationen gennem årene, herunder om der er rejst krav over for sælgere af andelslejligheder i andre tilfælde end de to, der førte til retssagerne i Ifølge tilskudsdeklarationens pkt. 5 må salg af andele i ejendommen kun finde sted på vilkår, som forinden er godkendt af Tilskudsdeklarationsudvalget. Københavns Kommune har i brev af 13. december 2006 tilkendegivet, at man ikke fortolker deklarationen således, at kommunen skal tage stilling til salg af de enkelte andelslejligheder i ejendommen, eller at salgene skal indberettes til kommunen. Der er ikke fremlagt oplysninger om, at Københavns Kommune i medfør af denne bestemmelse har fastsat generelle retningslinjer eller standardvilkår for salg af andelslejligheder i andelsboligforeninger omfattet af en tilskudsdeklaration som den foreliggende, eller at kommunen forud for denne sag har stillet krav om, at der i foreningernes vedtægter henvises til, at der er tinglyst en tilskudsdeklaration på ejendommen, og at den har betydning for prisfastsættelsen. Københavns Kommune er blevet procestilvarslet, men har ikke ønsket at indtræde i sagen. Under disse omstændigheder er det ikke muligt for retten under denne sag at træffe afgørelse om, hvorvidt Københavns Kommune vil få medhold i et sådant krav eller ej, herunder om der er udvist retsfortabende passivitet på grund af manglende håndhævelse af tilskudsdeklarationen over for sælgere af individuelle af andelslejligheder. Det kan derfor ikke på nuværende tidspunkt fastslås, om sælgerne af andelslejlighederne har lidt et tab som følge af revisors rådgivning om ændring af principperne for prisfastsættelse af andelslejlighederne og efterfølgende udarbejdelse af årsregnskaber for selvejerboligselskabet i overensstemmelse hermed. Dommen blev ikke anket, og det er i denne sag oplyst, herunder ved forklaringen fra chefkonsulent Jørgen Stein, Københavns Kommune, at kommunen som følge af dommen besluttede at ændre administrativ praksis, idet man forstod dommen sådan, at man ikke længere kunne holde sig til den opfattelse, at forbuddet mod salg af lejligheder til overpris kunne håndhæves af køberne af de pågældende lejligheder.