INVESTERINGSEJENDOM I AARHUS C. Immervad 3, 8000 Aarhus C Sag

Transkript

1 INVESTERINGSEJENDOM I AARHUS C Immervad 3, 8000 Aarhus C Sag

2

3 EJENDOMMEN Ejendommen er opført i 1900, ombygget i 1981 og har tre etager, samt kælder og tagetage. Butikken, der ligger i gadeniveau, husede i mange år det velrenommerede bageri Holevang, men er i dag udlejet til en optikerkæde. Butikslokalet fremstår flot og moderne og har udstillingsvinduer og indgangsparti i næsten hele ejendommens facadebredde. På 1. og 2. sal er der kontorer, der står ubenyttede hen. Kontorlokalerne trænger til en opfriskning/modernisering. Facadelinien på ejendommene på Immervad er ubrudte, hvorimod der er store niveauforskelle på ejendommenes tagrygge. Naboejendommen Immervad 5a er en etage højere end Immervad 3. Ejendommen er registreret med en bevaringsværdi på 7, hvorfor der næppe vil være de store facadearkitektoniske udfordringer i en eventuel ombygning. Tagetagen er ikke udnyttet, men rummer de installationer, der tidligere blev anvendt til udsugning fra butikslokalet i stueetagen. OMRÅDET Ejendommen ligger midt i et særdeles attraktivt handelsområde i strøggadesystemet i Aarhus. Magasin ligger lige overfor ejendommen og Immervad munder i den ene ende ud til Lille Torv, hvor Illum snart åbner. I den anden ende krydser Immervad Åen, og gågaden fortsætter op ad Frederiksgade. I umiddelbar nærhed ligger de mange gågader, Store Torv, Latinerkvarteret og Busgaden, der er et knudepunkt for offentlig transport i Aarhus. Udover butikker byder området på mange cafeer og restauranter samt et miljø, der igennem de senere år er blevet forskønnet markant - ikke mindst med genåbningen af Århus Å.

4

5 MATRIKEL OG PLANFORHOLD Ejendommen er beliggende i kommuneplanens rammeområde CY, der er udlagt til cityformål, herunder funktioner til handel, kultur, service f.eks. kontorer m.m. Etagebebyggelse med maksimalt 5 etager og sluttet bebyggelse i facadelinie. Matriklen er på 105 m² og ligger ud til Immervad.

6

7 FAKTA MATR. NR.: 740 Århus Bygrunde ADRESSE: Immervad 3, 8000 Aarhus C EJENDOMSVURDERING 2015: Kr , heraf grundværdi kr GRUNDAREAL: 105 m², heraf vej 0 m². BBR-AREALER: Bebygget areal: 105 m² Bygningsareal: 275 m² Kælder: 85 m² Boligareal: 0 m² Uudnyttet tagetage: 60 m² Opført/ombygget: 1900/1981 LEJEFORHOLD Butikslokalet i stueetagen er udlejet til F.A. Thiele A/S, der benytter lokalet som optikerforretning. Lejen reguleres som anført i lejerlisten. Både udlejer og lejer kan fra 1. august 2018 forlange lejen reguleret til markedsleje. De to kontorer på 1. og 2. sal er begge ledige. Lejen er i lejerlisten en anslået bruttoleje inklusive fælles-/driftsudgifter. Der er i rentabilitetsberegningen afsat beløb til modernisering og udlejning af kontorlokalerne.

8

9 DRIFTSBUDGET Indtæ gter iht. lejelisten Lejeindtægt butik kr Lejeindtægt kontor kr Indtæ gter i alt kr Budgetter ede dr iftsudgifter Ejendomsskat kr. Dækningsafgift kr. Forsikring kr. Vicevært, anslået kr. Forbrugsregnskab, Techem kr. Renholdelse Aarhus Kommune, gågade Administration 2,00% af lejen kr. Udvendig vedligeholdelse kr m² kr Kontant over-/under skud kr Driftsudgift pr. m² lejebærende areal "over jord" kr. 354 Driftsbudgettet er baseret på såvel faktiske udgifter oplyst af sælger som anslåede udgifter med baggrund i sædvanlige normtal. Ejer oplyser, at lejere selv står for renovation/affald og at der ikke er udgifter til fælles el og vand.

10 LEJERLISTE Areal Årsleje pr. Leje pr. Udlejer Lejer Udlejer Lejer Leje- Afstå- Afskrivning N r. Lejer Etage Indflytning Kontor Butik Deposita Moms Leje/ md. i alt m² Uopsigelighed til Opsigelsesvarsel regulering else areal i m² Guldsmedgade 1, 8000 Aarhus C 1 Thiele, optiker St mdr. 6 mdr. NPI, min. 1,5%/max. 3, x x Tomgang x Tomgang x Noter: Lejen vedr. lejemålet i stueplan kan reguleres som anført lejerlisten første gang d. 1. august Fra samme dato kan både lejer og udlejer kræve lejen reguleret til markedsleje. I lejen vedr. lejemålet i stueplan er indregnet kr til gadevedligehold. Lejen vedr. de to kontorlejemål er en anslået bruttoleje inklusive fællesudgifter. Lejeindtægterne er angivet eksklusiv moms.

11 KAPITALBEHOV/STARTFORRENTNING Kapitalbehov: De af lejerne indbetalte kontante deposita refunderes køber. Herudover foretages der sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. I opgørelsen af kapitalbehovet indgår deposita under forudsætning af, at ejendommen er fuldt udlejet. Nedenstående opgjorte kapitalbehov er ekskl. saldo i henhold til refusionsopgørelsen. Der er i kapitalbehovet - forinden forrentningen er beregnet - afsat omkostninger til modernisering og udlejning af kontorlokalerne. Forrentning: Den beregnede forrentning er under forudsætning af, at ejendommen er fuldt udlejet som angivet i lejerfortegnelsen, og det opstillede driftsbudget kan realiseres. Kapitalbehov, anslået: Købspr is, kontant kr /2 registreringsafgift samt tinglysning kr Advokat, anslået kr kr Deposita, anslået jf. lejerlisten kr Køber s kapitalbehov ved kontanthandel kr Reguler inger Udlejningsomkostninger 15% kr CAPEX, anslået kr Køber s kapitalbehov efter istandsæ ttelse/udlejning af 1. og 2. sal. kr Kontantpris pr. m² lejebærende areal Forrentning (ved fuldt udlejet ejendom): Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 ved kontant handel opnå en forrentning af den investerede kapital på: Startforrentning kontant handel: Driftsmæs. overskud = kr x 100 % x 100 % = 2,21% Købers kapitalbehov kr V ejledende opgør else af afskr ivningsgr undlag: Kontant anskaffelsessum for bygninger, installationer og grund inkl. købsomkostninger kr Grundværdi i henhold til offentlig vurdering kr Bygning og installationer kr Værdi af tekniske installationer 10% kr ( ) Restbygningsværdi kr Ejendommen er delvis afskrivningsberettiget. Etageareal i alt, m² 275 Afskrivningsberettiget del af ejendom, m² 105 Afskrivningsberettiget del 38,18% Afskrivningsberettiget del af restbygningsværdi kr Bygningsværdi 4% kr Installationer 4% kr (85.478) I alt kr Ovenstående beregning er alene vejledende, og CBRE indestår ikke for korrektheden heraf. Køber opfordres til at konsultere egen revisor med henblik på at beregne afskrivningerne på ejendommen.

12 BELIGGENHED CBRE CBRE

13 ØVRIGE OPLYSNINGER OVERTAGELSE: Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. GÆLD UDENFOR KØBESUMMEN: Der overtages ingen gæld udenfor købesummen. MOMS: Ejendommen er momsregistreret. ENERGIFORHOLD: Bygningerne opvarmes med fjernvarme. Energimærke er under udarbejdelse. MILJØFORHOLD: Ifølge jordforureningsattest af 16. juni 2016 har Region Midtjylland ingen oplysninger om forurening på matriklen. Aarhus midtby er områdeklassificeret som værende lettere forurenet. FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er forsikret hos Alm. Brand policenr Dækningen omfatter: Brand inkl. Elskade, bygningskasko, insekt og svamp, udvidet rørskade, restværdi, hus og grundejeransvar, stikledning (se i øvrigt policen). Det påhviler køber at forsikre ejendommen fra overtagelsesdagen. TINGLYSNING: Køber og sælger betaler hver halvdelen af tinglysningsafgiften ved registrering af skøde. EL, VAND OG VARME: Lejerne betaler el, vand og varme efter forbrug. BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til CBRE A/S, att.: Peter Svendsen Ejendomsmægler & Valuar, MDE Civiløkonom, HD(FR) peter.svendsen@cbre.com (+45)

14 AARHUS - EN BY I UDVIKLING Aarhus er Danmarks næststørste og samtidig den yngste by målt på gennemsnitsalder. Aarhus som by og vækstdriver i regionen har store ambitioner. Byen er i færd med en hidtil uset udvikling med et historisk højt investeringsniveau i byudvikling og infrastruktur, der omfatter udvikling af nye videnhubs, innovationscentre, investeringer i byens arkitektur, nye teknologiske løsninger samt et mål om at blive CO²-neutral i Aarhus er hjemsted for en række stærke sektorer og innovative virksomheder inden for blandt andet IT- og vindteknologi, sundhed, medico, arkitektur, mode og fødevarer. Af større danske private virksomheder med hovedsæde i Aarhus kan blandt andet nævnes, Vestas A/S, Dansk Supermarked A/S, Jysk A/S, Terma A/S, Per Aarsleff A/S og Arla Foods amba. Aarhus har Danmarks største containerhavn, og af større offentlige virksomheder kan nævnes Aarhus Universitet, Aarhus Universitetshospital og Aarhus Kommune. Universitet er en vækst- og udviklingskatalysator, og byen har tre gange så mange indbyggere med en lang uddannelsesbaggrund pr indbyggere sammenlignet med det nationale gennemsnit. Aarhus har et aktivt og varieret butiks- og kulturliv med alt fra små specialbutikker i Latinerkvarteret til Stormagasiner og Shopping centre. Med blandt andet ARoS Kunstmuseum, Musikhuset og Aarhus Teater, er Aarhus hjemsted for mange udstillinger, forestillinger og koncerter. Aarhus er udnævnt til europæisk kulturhovedstad i Den betydelige byggeaktivitet berører hele byen fra Marselistunnelen i syd, over Aarhus Ø i centrum, til Letbanen, byudvikling i det nordlige Aarhus samt Det Nye Universitetshospital i Skejby. Udover de omfattende offentlige anlægsinvesteringer oplever Aarhus også mange privatejede ejendomsudviklingsprojekter, ligesom en række institutionelle investorer og fonde foretager investeringer i Aarhus. Af større privatejede ejendomsprojekter i det centrale Aarhus, der helt eller delvist er igangsat, kan blandt andet nævnes Frederiks Plads, CeresByen samt flere igangsatte projekter på De Bynære Havnearealer som for eksempel Lighthouse. Havneholmen omfattende ca. 400 boliger ejes og opføres af institutionelle investorer, der forventer, at de første indflytninger sker inden udgangen af 1. kvartal Om Aarhus Indbyggere i Aarhus Kommune: Indbyggere i geografisk region Antal studerende Forventet befolkningstilvækst pr. år Antal virksomheder med flere end 10 ansatte Antal virksomheder med flere end ansatte 17 Målsætning for Aarhus i 2030: Antal indbyggere Arbejdspladser Boliger Studerende

15 CBRE - DANMARK CBRE er verdens største erhvervsejendomsmægler. Men vi er også en af verdens mest lokale. I Danmark er vi f.eks. noget så overskueligt som 56 medarbejdere fordelt på kontorer i København og Aarhus. Uanset hvor du møder os, så lægger vi vægt på høj faglig viden, indgående markedskendskab og en tæt personlig dialog med masser af lydhørhed, fleksibilitet og hurtig handling. CBRE Danmark A/S er en del af CBRE Group Inc., som er verdens største virksomhed på området med mere end medarbejdere på over 500 kontorer fordelt i 60 lande. CBRE Inc. er børsnoteret på NY Stock Exchange. Denne præsentation er baseret på oplysninger modtaget fra opdragsgiver. CBRE A/S påtager sig ikke ansvar for eventuelle fejl og mangler. Version: 27. juni 2016 Verdens største. Lige rundt om hjørnet.

16 Verdens største. Lige rundt om hjørnet.