3. der afsættes rådighedsbeløb og gives en anlægsbevilling på 3 mio. kr. vedrørende salgsindtægterne.

Transkript

1 Pkt. 23 Salg af storparcel Sagsnr Byrådet Lukket punkt Resume Storparcel på Musicon til kreative familieboliger har været udbudt til salg ved anvendelse af udbudsformen pris og projekt, og der foreligger købstilbud til godkendelse. Sagen kan åbnes, når købsaftalen er endelig. Indstilling Forvaltningen indstiller, at 1. delareal nr. 2 af matr. nr. 9ad og delareal nr. 4 af matr. nr. 11g, begge Vestermarken, Roskilde Jorder (6.992 m2) sælges til Nyt Rækkehus IVS for 3 mio. kr. ekskl. moms, betinget af at køber senest den 4. august 2015 har solgt minimum 16 af 31 huse, og at Plan- og Teknikudvalget senest den 20. august 2015 endeligt har vedtaget lokalplan nr. 546, der skal muliggøre opførelsen af det aftalte projekt. Der er overtagelsesdag den 1. september 2015, 2. forvaltningen bemyndiges til at underskrive den betingede købsaftale på de beskrevne vilkår, og 3. der afsættes rådighedsbeløb og gives en anlægsbevilling på 3 mio. kr. vedrørende salgsindtægterne. Beslutningskompetence Økonomiudvalget for så vidt angår indstillingspunkterne 1 og 2, og byrådet for så vidt angår punkt 3. Sagsfremstilling Økonomiudvalget besluttede den 1. oktober 2014, at storparcellen på Rampelyset skulle udbydes til salg ved anvendelse af udbudsformen pris og projekt og uden angivelse af minimumspris. Der er indkommet 1 tilbud. Tilbuddet er fra Nyt Rækkehus IVS, Kongevænget 17, 2765 Smørum, der har budt kr. incl. moms. Det svarer til en etagemeterpris på 833 kr. inkl. moms/ 667 kr. ekskl. moms. Storparcellen forudsættes solgt med fuld ansvarsfraskrivelse for jordbundens beskaffenhed. Køber forestår al byggemodning af grunden, herunder forsyningsanlæg, interne veje og friarealer, oprensning af grunden, ekstrafundering m.v., svarende til en udgift på ca. 6-7 mio. kr. Mægler har tidligere vurderet, at grunden i byggemodnet stand ville kunne indbringe 9 mio. kr. inkl. moms. Det vurderes således, at den tilbudte købesum kan accepteres, når henses til grundens vanskelige forhold. Parkeringspladser - bortset fra handicapparkingspladserne - anlægges dog af Roskilde Kommune for dennes regning som del af de fælles parkeringsanlæg på Musicon. Tilbuddet er betinget af, at køber senest den 4. august 2015 har solgt minimum 16 af de 31 huse, som planlægges opført på delarealerne, og at Plan- og Teknikudvalget senest den 20. august 2015 endeligt har vedtaget lokalplan nr. 546, der skal muliggøre opførelsen af det aftalte projekt. Se supplerende sagsfremstilling i bilag. Økonomiudvalget, , pkt. 11 Udsat.

2 Fraværende: Birgit Pedersen, Bent Jørgensen. Supplerende sagsfremstilling Hvis kommunen ønsker at sælge til Nyt Rækkehus skal der træffes beslutning herom på mødet den 21. januar, idet: forsalg af boliger skal igangsættes nu for, at det er realistisk, at første halvdel af boliger kan påbegyndes opført i efteråret 2015 og anden halvdel af boligerne i foråret 2016 der er interesserede købere til boligerne, som efter det forudgående dialogforløb med Forvaltningen, har forventning om, at boligerne sættes til salg Med vedlagte bilag 4 til dagsordenen er det Forvaltningens hensigt at: Skabe større tryghed omkring salget til Nyt Rækkehus ved at give supplerende oplysninger om købers bonitet samt den økonomiske model bag byggeprojektet. at give Økonomiudvalget et overblik over det aktuelle salgsarbejde på Musicon, så salget af storparcellen til kreative familieboliger kan ses i en sammenhæng at opstille og vurdere alternative muligheder og at sammenholde kommunens udbytte af dem med det aktuelle tilbud at anbefale et tillæg til købsaftalen, der minimerer et eventuelt tidsspild, hvis køber ikke lykkes med sit forsalg. Forvaltningen indstiller, at 1. delareal nr. 2 af matr. nr. 9ad og delareal nr. 4 af matr. nr. 11g, begge Vestermarken, Roskilde Jorder (6.992 m2) sælges til Nyt Rækkehus IVS for 3 mio. kr. ekskl. moms, betinget af at køber senest den 4. august 2015 har solgt minimum 16 af 31 huse, og at Plan- og Teknikudvalget senest den 20. august 2015 endeligt har vedtaget lokalplan nr. 546, der skal muliggøre opførelsen af det aftalte projekt. Der er overtagelsesdag den 1. september 2015, 2. forvaltningen bemyndiges til at underskrive den betingede købsaftale på de beskrevne vilkår, 3. der afsættes rådighedsbeløb og gives en anlægsbevilling på 3 mio. kr. vedrørende salgsindtægterne, og 4. købsaftalen suppleres med et vilkår om, at projektforslaget - i tilfælde af bortfald af handlen overdrages til Roskilde Kommune, som anført i det vedhæftede notat. Beslutningskompetence Økonomiudvalget for så vidt angår indstillingspunkterne 1, 2 og 4, og byrådet for så vidt angår punkt 3. Økonomiudvalget, , pkt. 37 Joy Mogensen (A) og Karim Arfaoui (A) begærede alle indstillingspunkter i byrådet. Der var enighed i Økonomiudvalget om at den endelige beslutning træffes i byrådet. Byrådet, , pkt. 23 Borgmesteren stillede følgende tre ændringsforslag: 1. Roskilde Kommune afviser tilbuddet fra Nyt Rækkehus IVS. 2. Storparcellen sendes i et fornyet kortvarigt udbud på de samme planmæssige vilkår med henblik på at afsøge markedet igen. 3. Udbudssagen forelægges Økonomiudvalget.

3 Hele byrådet kunne godkende ændringsforslagets pkt. 1 og 3. Ændringsforslagets pkt. 2 blev sat til afstemning, for stemte 28 bestående af A, B, C, F, Ø og V. Imod stemte 3 bestående af O. Forslaget blev herefter godkendt. Fraværende: Gitte Simoni.

4 Lokalplan 546 Kreative familieboliger il e g k 50.5 Rabalderstræde 48 9ad ao 47.5 Rampelyset 9ad 47.5

5 Bilag 1: Supplerende sagsfremstilling til sag om salg af storparcel på Musicon Storparcellen har et areal på ca m2, og der er vedtaget et forslag til lokalplan nr. 546 for arealet, der ved endelig vedtagelse vil give mulighed for at opføre etagemetre. Udvælgelseskriterierne ved udbuddet har været følgende: - Prisen - God sammenhæng med omkringliggende bebyggelse - Individuelle variationsmuligheder i udformning af boliger/ erhverv herunder indpasning af enkelte individuelt udformede boliger/ erhverv i bebyggelsen - Arkitektonisk variation indenfor en samlet æstetisk helhed og synlighed til aktiviteter i bebyggelsen - Velfungerende overgange mellem private arealer og fællesarealer - Indbydende og grøn karakter i udformning af regnvandsrender, veje og stier - Gode og fleksible muligheder for at anvende del af bebyggelsen til erhverv og andre skabende aktiviteter Skitseforslaget fra Nyt Rækkehus IVS, der er vedhæftet, præsenterer i illustration og tekst en ny bebyggelse, der i alle punkter lever op til de stillede udvælgelseskriterier. Projektet er i overensstemmelse med lokalplanforslagets formål, men kræver enkelte justeringer af lokalplanforslagets indhold inden endelig vedtagelse, herunder lidt større bygningshøjde på under halvdelen af boligerne for at muliggøre overdækning af tagterrasser på 4. sal. Køber er et iværksætterselskab, der er stiftet med en indskudskapital på kun kr. Selskabet kan først finansiere/garantere købesummen, når der foreligger underskrevne købsaftaler på 16 boliger. Fristen for garantistillelsen er således den 4. august Der gives først skøde på delarealerne, når begge betingelser er opfyldt, og købesummen er indbetalt. I givet fald bliver der overtagelsesdag den 1. september Husene opføres for Nyt Rækkehus IVS af Hjem Huse ApS et nystiftet selskab, som har overtaget aktiviteterne i Nyt Hjem A/S, der gik konkurs i efteråret Økonomi I budget 2015 er afsat en pulje på 50 mio. kr. til salg af jord og ejendomme. Indtægten på 3 mio. kr. går til delvis udmøntning af denne. Der søges en anlægsbevilling og rådighedsbeløb til salgsindtægter på 3 mio. kr. Der er den 8. oktober 2014 givet en udgiftsbevilling på kr. til salgsomkostninger. Økonomiske konsekvenser anlægssager i årene : Alle tal i kr. - = merudgift eller mindreindtægt + = Mindreudgift eller merindtægt Investeringsoversigt, senest vedtagne rådighedsbeløb: Anlæg, udgifter -220 Anlæg, indtægter 0 Forslag til revideret rådighedsbeløb: Anlæg, udgifter -220

6 Anlæg, indtægter Ansøgning om anlægsbevilling: Anlæg, indtægter Finansiering: Udmøntning af salgspuljen 3.000

7 Tilbudsmateriale for Musicon kreative familieboliger på Rampelyset Indsendt af Nyt Rækkehus og Nyt Hjem Smørum den 4. december 2014

8 Indledning Nyt Rækkehus afleverer nedenfor et detaljeret tilbud og oplæg til bebyggelse på den udbudte grund beliggende på Musicon, 4000 Roskilde. Tilbuddet indeholder foruden det her skrevne detaljerede udbud også bilag: Rampelyset Roskilde, hvor illustrationer m.m. kan ses i en sammenhæng. I tilbudsmateriale vil vi nærmere redegøre for de overvejelser, som ligger bag det her anbefalede projekt. Herunder vil vi redegøre for såvel de socioøkonomiske som de arkitektoniske aspekter. Netop de socioøkonomiske forhold i det fremtidige boligområde har vægtet højt i den arkitektoniske proces og ikke mindst i forhold til salgsbetingelser for de enkelte boliger, som er beskrevet senere i dette tilbud. Det har været væsentligt for Nyt Rækkehus og NYT HJEM at skabe en sammenhængende bebyggelse, hvor såvel udelivet som livet inde i boligerne integreres i et fællesskab, hvor områdets beboere kommer hinanden ved og interessere sig for de øvrige beboers liv. Ligeledes har det været vigtigt for os at skabe rammerne til et levende og kreativt miljø, hvor arbejdsliv og fritidsliv kan kombineres i fleksible boliger, der er opført og indrettet således, at der kan etableres mindre erhverv i boligernes stueplan. Det har samtidig været vigtigt for os at sikre, at de boliger og udeområde vi tilbyder de kommende beboere hænger sammen med de fantastiske intentioner, som Roskilde Kommune har for hele Musicon området. Det handler om åbenhed, nysgerrighed, kreativitet og helt grundlæggende om livskvalitet. Vi håber og ønsker, at læserne af dette tilbud ligesom os lader sig rive med af de grundlæggende tanker, som ligger bag det fremtidige boligområde, som vi har valgt at kalde Town Houses på Musicon. Organisationen bag Bag tilbuddet står Nyt Rækkehus, hvor ejerkredsen tidligere har stået bag en udstykning på Kongevænget, 2765 Smørum, hvor 22 ejerboliger er opført som tæt-lav bebyggelse med tilhørende fælleshus. Ligeledes har man stået bag udvikling af 44 ejerboliger som tæt-lav bebyggelse på Skovhuskrogen, 3000 Værløse også med tilhørende fælleshus. I begge projekter har kombinationen af attraktive priser, spændende arkitektur og fokus på et attraktivt fællesskab medført hurtigt salg og udvikling af området. Totalentreprenør for byggeriet vil være NYT HJEM, der producerer præfabrikerede boliger i høj kvalitet. NYT HJEM har stor erfaring som både leverandør af almindelige 1-familieshuse og som totalentreprenør af boligområder. I Øjeblikket er man således ved at tage første spadestik på et større projekt under navnet Holdepunktet i Farum For Nyt Rækkehus kan nedenstående kontaktes: Mikkel Bro Petersen, telefon mail: mbp@kongevaenget.dk For NYT HJEM kan nedenstående kontaktes: Direktør Kristoffer Schmidt, telefon , mail: kws@nythjem.com

9 Town Houses på Musicon i tal og billeder Town Houses på Musicon kommer til at bestå af i alt 31 boliger samt et dobbelt fælleshus. Arkitekturen er stærkt inspireret af placeringen midt i Roskilde by i en del af byen, som bliver et kreativt samlingspunkt for musik, kunst og håndværk. Der er derfor lagt kræfter i at skabe en bebyggelse, som også matcher et sådan byområdet. Der tænkt i farver, former og ikke mindst åbenhed, så områdets beboere kan lade sig inspirere af hinanden og det pulserende liv, der kommer til at foregå i hele Musicon. De moderne boliger med ensidig taghældning opføres i en pudset facade brudt af varierende vinduespartier og ilagte partier med sort træ. Gavle i enderne bliver opført med en smal pudset kant og sort træ ilagt. Den enkelte ejer eller grundejerforeningen kan herefter vælge at male eller dekorere efter lyst og aftale. Taget opføres i 3 etageboligerne med tagpap på en højisoleret trækonstruktion. Boliger i to-plan samt fælleshus opføres med grønne tage. Det både i forhold til at leve op til intentionerne omkring afvanding i udkast til lokalplan men ikke mindst i forhold til at sikre et rigt arkitektonisk udtryk med varierende udtryk og mangfoldighed. Tagrender og nedløbsrør i stål. Alle udvendige dør- og vinduespartier udføres i Antracit-grå eller sort. Vinduer vil være træ indvendigt og aluminium udvendigt for dels at sikre pæne overflader og dels for at sikre de fremtidige beboere en nem vedligeholdelse. Muligheden for erhverv er indarbejdet i boligerne Et vigtigt element i bebyggelsens udformning er muligheden for at etablere erhverv i boligernes stueplan. Herunder er der med de store vinduespartier i bebyggelsens stueetager lagt vægt på dels at skabe et åbent miljø, hvor beboere og besøgende kan lades sig inspirere af hinandens arbejde eller håndværk. Dels er det muligt til 4 af boligerne at tilknytte et ekstra hjørne til boligen i et plan, hvor vi forstiller os, at der ligeledes kan etableres erhverv og ikke mindst tilstødende butik, hvor den erhvervsdrivende kan sælge sine varer. Erhvervsdelen kan i hver enkel bolig udgøre fra 20 kvm og op til godt 86 kvm. for boliger med tilknyttet hjørne. Der er i dette tilbud samlet set afsat 100 kvm. til kommende værkstedsbutikker. Se foreslåede indretninger i vedlagte bilag. Boligernes udformning Der opføres 4 toetages boliger af 115 kvadratmeter, ligesom fælleshuset også vil blive opført i to etager på 230 kvm. 27 boliger bliver på tre etager med en størrelse på mellem 140 og 173 kvm alt afhængigt af, hvilke indretninger køberne vælger ud af de mere end 20 forskellige løsninger som de fremtidige købere har mulighed for frit at vælge imellem (se bilag: Rampelyset Roskilde). Endelig vil 4 af boligerne, som tidligere beskrevet, kunne udvide boligen med et hjørne på ca. 30 kvm.

10 Til alle boliger i 3 plan bliver det i øvrigt muligt at etablere tagterrasser til boligen. Det enten som overdækkede terrasser eller som åbne terrasser. Markerede boliger vil desuden have mulighed for at opføre overdækket terrasse på 4. sal. På alle 3 etagers boliger vil det være muligt at etablere en taghave på 4. sal. Det forventes at bebyggelsen i sin endelige form samlet set vil være tæt på at opfylde de maksimale samlede etagemeter, som området har til sin rådighed. Det her fremsatte tilbud forudsætter i øvrigt at kvadratmeter anvendt til tagterrasser ikke indgår i området etagemeter. Variation og uensartethed i boligernes udformning Et at de væsentligste elementer i den fremtidige bebyggelse er mangfoldighed og variation. Således er det hensigten, at der alle steder i bebyggelsen skal fornemmes en stor facadeulighed, og dog skal der i bebyggelsen være en oplevelse af sammenhæng og imødekommenhed. For at skabe dynamik og forskellighed i udtrykket har vi derfor sikret os, at alle vores mere end 20 standardindretninger giver et varierede facadeudtryk i form af forskelighed i vinduer, træpaneler m.m. Ligeledes vil der opleves variationer i højderne i form af områdets toetagers boliger, de varierende terrasser på 3. sal samt taghaver og terrasser på 4. sal ligeledes har vi tænkt farver og ind i bygningerne. Vi arbejder således med 5 varierende farver, der skaber dynamik og understøtter den kreative bydel som vi ønsker at opføre. De 5 farver er: Grøn: farvekode Gul: farvekode Rød: farvekode Sand: farvekode Hvid: farvekode Hvid Se yderligere: Principper skal sikre mangfoldigheden Som udgangspunkt har de fremtidige købere af et Town House på Musicon fuld frihed til at sammensætte deres bolig ud fra egne ønsker. Dog opstiller vi principper i salgsfasen, der skal sikre,

11 at bebyggelsen i sin endelige form opnår den ønskede mangfoldighed og uensartethed. Principperne er: 1. Det er køberne selv der afgøre, hvilken farve deres bolig skal være. Dog vil det ikke være muligt at vælge samme farve som naboen, og den enkelte farve må i øvrigt kun indgå maksimalt 2 gange i en enkel række. Dog vil dobbelthuse og hjørnetilbygninger blive opført i en ens farve. 2. Vi varierer desuden facadeudtrykket yderligere ved, at de mere end 20 variationer af indretninger alle indeholder individuelle placeringer af vinduer, døre m.m. Derved skabes der et miljø, hvor der er begrænset facadelighed og endog meget stor variation i bebyggelsen. Vi forpligter os desuden til, at naboer ikke kan have et ens facadeudtryk på vinduer og på træpaneler på 2+3 sal som følge af ens indretninger. 3. Vi sikrer ydermere forskelighed i facaderne ved at fastsætter områdets 2-plansboliger jf. fremsendte tegningsmateriale, og ved at fastlåse, at der for 1 ud af 4 boliger skal opføres enten en terrasse på 3 sal og eller en tagterrasse eller taghave på 4 sal. I praksis føler vi os erfaringsmæssigt sikre på, at der på tagterrasser og taghaver vil opstå stor variation, da økonomien i at overdække vil have betydning for en gruppe af de fremtidige købere. Det skal i øvrigt nævnes, at vi i forbindelse med opførelsen sikrer, at der til de individuelle terrasser sikres afskærmning, sådan at tagterrasserne vil indgå som private rum i bebyggelsen. Det også selv om nabotagterrasser vil pege i samme retning mod sol. Boligerne opføres som energiklasse 2010 boliger med tilslutning til fjernevarmeanlæg.

12 Centralt i bebyggelsen placeres området fælleshus på 230 kvm. Fælleshuset fungerer som et samlingspunkt for beboerne. Det kan være i forbindelse med fællesspisning, idræt og motion, forskellige workshops, sociale arrangementer eller som et samlingspunkt i hverdagen for områdets selvstændige erhvervsdrivende. Fælleshusets endegavle vil fungere som klatrevæg for husets beboere samt som en stor dekorativ væg til kunst og lignende midt i området, der bidrager til områdets levende udtryk og kreativ livsstil. Nyt Rækkehus har samtaler med en lokal arkitekt, som muligvis ønsker at opføre 4 selvstændige boliger i hjørnerne af bebyggelsen. Der er endnu ikke truffet endelig aftale herom, men dette tilbud tager således højde for, at der i forhold til dette kan fremkomme et ønske om tilpasning af det her fremsendte projekt. Enhver ændring i sådan henseende aftales nærmere med Roskilde Kommune. Boligernes indretning Overordnet er det vanskeligt for os, at beskrive boligernes indretning, da vi som tidligere omtalt giver køberne mulighed for at vælge mellem mere end 20 forskellige indretningsløsninger (se bilag: Rampelyset Roskilde). Således er det i høj grad op til hver enkelt køber at skabe sit individuelle og fremtidige hjem. Fælles for alle boligerne er dog, at stueetage udføres med åbne glasfacader og er samtidig klargjort til erhverv i stueetagen. Det eneste det vil kræve at blive godkendt til erhverv er således etablering af branddør i forbindelse med trappe til de øvrige plan. Nyt Rækkehus IVS og NYT HJEM har et unikt koncept for tæt-lav-bebyggelse, der betyder, at de kommende ejere kommer til at stå som bygherre for den kommende bolig. Derved får køberne stor og maksimal indflydelse på boligens indvendige aptering. Bl.a. er der mulighed for individuel indretning af boligens rum, bredt udvalg af materialer i køkken, bad, gulve m.m. Områdets indretning Området indrettes åbent og indbydende og der er lagt vægt på, at der er sammenhæng mellem boligen og fællesområderne. Som udgangspunkt vil der således være en stor sammensmeltning af

13 de fælles områder og af ens egen matrikel. Det vil således alene være på indgangssiden af boligerne, at der oprettes private uderum. På indgangssiden vil der således blive plantet en lav hæk. På områder ud mod fællesarealet vil arealerne smelte sammen i de organiske stier, som vil bestå af en kombination af græsarmering samt SF-sten Derved skabes der et dynamisk og varierende udeområde. Stier på boligernes indgangsside bliver etableret i stenmel med betonsten op i mod den enkeltes boligs indgang. I overensstemmelse med de samlede prioritering for Musicon er der til stierne udlagt til åbne kanaler, hvor regnvandet kan flyde ud i Musicons samlede regnvandsopsamling. Der er i området planlagt 3 fælles cykelparkeringer ligesom der centralt i området er oprettet et fælles affaldsrum. Vi tager her højde for at indretningen af affaldsrummet i det endelig projekt kan blive flyttet. Det såfremt det er muligt at skabe et fælles affaldsrum sammen med de eksisterende naboer. En evt. flytning af affaldsrum kan desuden betyde mindre ændringer af stier og endelig placering af enkelte boliger. Ligeledes vil der på fællesarealet blive etableret en legeplads med redskaber til både børn og voksne, der vil blive etableret bålplads samt indkøbt og placeret bord og bænke, der vil blive plantet græs, buske og træer der også bidrager til at skabe et imødekommende og levende område. På boligerne vil der på gavlen til enderækkehuse blive etableret slyngplanter som småbladet Efeu og andre gavle vil stå åbne for den enkelte ejer til udsmykning efter eget valg. I det her fremsendte tilbud er det forudsat at der kan ske opfyld af det asfalterede areal markeret med grøn firkant således, at arealet får samme kvote som den øvrige del af bebyggelsen. Derved kan området kunne indgå som affalds- og vendeplads. Områdets belysning vil primært blive udlagt som pullerter. Det i forhold at sikre god belysning i både områdets udearealer og i områdets huse. Som følge af en grad af vinduesareal i facaderne samt det faktum, at boligerne ligger tæt ud til sti er det således

14 vigtigt at skabe en belysning, som ikke er for høj og lyser generende ind i boligerne. Samtidig vil husene med de åbne vinduespartier kaste meget lys ud i området og derved også sikre en god og behagelig oplysning af hele området. De primære individuelle uderum for største del af boligerne vil blive tagterrasserne og taghaverne, nu hvor det er valgt ikke at have individuelt aflukkede haver på siden ud mod fællesområderne. På tagterrasser og taghaver kan vi skabe individuelle rum via afskærmning, hvor beboerne kan få fred, ro og ugeneret privatliv. Inddragelse af beboerne i forhold til skiltning, udeområder og fælleshus Skiltning i området har vi ikke her taget yderligere stilling til, da vi ønsker at inddrage de kreative beboere i den proces. Herunder kræver den endelig skiltning godkendelse i Roskilde Kommune. Det skal dog bemærkes, at der i udformningen af boligerne over vinduer i stuetagen etableres et træparti, der gør det nemt at hænge skilte eller anden for dekoration op på facaden. I dialogen med Roskilde kommune er det efterspurgt, at lade træet gå ned langs den ene side vinduet for derved at sikre yderligere synsindtryk. NYT HJEM vil arbejde yderligere på at imødekomme dette ønske. Det kræver dog en anden form for konstruktion end man for nuværende kan garantere. En evt. ændring i forhold til det fremsendte tegningsmateriale vil blive afstemt med Roskilde Kommune. Det er således vores hensigt at inddrage beboerne ikke bare udformningen af den fremtidige skiltning, men også i forhold til indretning af fælleshus og de fælles udeområder. Beboerne vil i det øjeblik vi indgår den endelige købsaftale med Roskilde Kommune efter endt option få mulighed for at nedsætte arbejdsgrupper, der i dialog med os får indflydelse på de endelig valg. Det f.eks. i forhold til den nøjagtige indretning af fælleshus samt indkøb af materialer til fælleshus. Ligeledes vil beboerne få markant indflydelse i forhold til indretning af fællesområder herunder udformning af legeplads, andre rekreative indretninger samt indkøb af materialer så som borde, bænke, cykelstativer m.m. Ligeledes får de kommende beboere maksimal indflydelse på indretningen af fællesområder i forhold til bede, træer og anden beplantning. Overvejelser omkring det foreslåede projekt Der er i projekteringen af Townhouses på Musicon lagt stor vægt på at skabe et boligområde med en bred socioøkonomisk sammensætning. Området i og omkring Roskilde er kendetegnet ved at være et dyrere boligområde med typiske gennemsnits kvadratmeterpriser på mere end kroner på nye og nyere boliger i de bynære områder. En normal prisfastsætning på dette niveau betyder, at det er vanskeligt for selvstændige, og andre med svingende indkomster at bosætte sig i de pågældende områder. Town Houses på Musicon skal være en bebyggelse, som også skal kunne rumme den type af indkomster. Det skal være muligt for den selvstændige, for musikeren for skolelæren, sygeplejersken eller politibetjenten at bosætte sig i en lækker ejerbolig med nok kvadratmeter til at familien kan trives. Tanken er, at der skal bygges billige boliger på Musicon, som skaber et bredt favnende socioøkonomisk område, hvor naboer kan få udbytte af hinandens kompetencer. Netop mangfoldighed er erfaringsmæssigt med til at sikre de mest velfungerende og attraktive boligområder. Nyt Rækkehus og NYT HJEM vil sikre mangfoldigheden ved at forpligte sig til, at den gennemsnitlige salgspris på Town Houses på Musicon ikke overstiger en gennemsnitspris på kr. pr. kvadratmeter inkl. moms. Erfaringer fra Kongevænget i Smørum, hvor en tilsvarende

15 prisfastsætning blev anvendt har vist, at et sådanne område bosættes af ressourcestærke familier med en bredere variation i uddannelsesmæssig og erhvervsmæssig baggrund end det normalt ses det til glæde for beboere, lokale virksomheder og kommune. Et andet væsentligt parameter i planlægningen af området har været boligernes størrelse. Tæt-lav bebyggelse er oftest kendetegnet ved at være mindre boligenheder på ca. 100 kvadratmeter. I vores projekt er langt størstedelen af boligerne mere end 140 kvadratmeter. Fordelen ved at lave store, men attraktive prisfastsatte boliger er, at boligen ikke bliver en overgangsbolig, hvor der kun er plads til et barn eller til at børnene vokser op og bliver teenagere. Der er plads og mulighed for at blive boende. Der betyder, at beboernes incitament og vilje til at involvere og engagere sig i området og byen og dens aktiviteter bliver stærkere. På den lange bane giver det mere harmoniske og stabile boligområder og dermed en bedre livskvalitet for områdets beboere. Afvigelser fra udkast til lokalplan I dette tilbud er der konstateret følgende afvigelser til det foreliggende udkast til lokalplan: 8.6 Helt overordnet tages der forbehold for at den fælles affaldsplads kan ligge uden for området såfremt der kan indgås aftale med det tilstødende kollegium om fælles affaldshåndtering. Afvigelse i forhold til 6.4 i det der ønskes mulighed for at kunne etableres overdækket terrasse på 4. sal på udvalgte boliger. Jf. tegningsmaterialet kan der desuden opstå mindre afvigelser i forhold til der tages forbehold for yderligere terrænregulering på nuværende betonareal på grunden, som tidligere beskrevet i dette tilbud Der tages forbehold for at regnvandskanaler ved krydsning af vej kan blive lagt i jord. Alle øvrige kanaler vil være åbne jf. lokalplanens bestemmelser. 11 Fælleshus vil som udgangspunkt være det sidste hus der opføres i området, ligesom beplantning på fællesarealer først vil blive endelig færdiggjort, når byggeriet af området er færdigt og de tunge maskiner er ude af området. Pris og forudsætninger Nyt Rækkehus tilbyder en købspris på den udbudte grund på kroner 3,0 mio. kroner eksklusiv moms. Forhold for overtagelse sker i øvrigt på de vilkår, som Nyt Rækkehus har diskuteret med Roskilde Kommune, hvilket fremgår i den af Roskilde Kommune tilrettede købsaftale. Hvilket i korte træk indebærer en optionsaftale påbegyndende januar 2015 med afslutning senest i august 2015.

16 Plan og Udvikling Sagsnr Brevid Ref. GUSR Dir. tlf NOTAT: Supplerende sagsfremstilling før ØU januar Købers bonitet og den økonomiske model Da byggefirmaet Nyt Hjem gik konkurs i november 2014 skyldtes det svindel begået af den nu afgåede direktør. Det nye firma, der nu er etableret efter konkursen, er på grund af nyetableringen ikke i stand til med aflagte regnskaber at dokumentere sin bonitet. Omvendt er der ingen konkrete forhold, der modbeviser, at virksomheden er sund. Selvom købers bonitet ikke kan dokumenteres, bør den økonomiske model for byggeprojektet skabe sikkerhed for både kommunen og de kommende beboere. Forsalget af de 16 boliger sikrer, at der er tilstrækkelig økonomi til, at Nyt Rækkehus kan finansiere grundkøbet kontant. Den økonomiske risiko for kommunen er således minimeret ved, at storparcellen ikke overdrages til Nyt Rækkehus, før den fulde købesum er betalt. Sikkerheden for de kommende beboere sikres af en kontrakt mellem Nyt Hjem, som entreprenør, og de fremtidige beboere, der indeholder en såkaldt entreprenørgaranti på 15 procent fra Nyt Hjem til de fremtidige beboere. Det betyder, at Nyt Hjem i forbindelse med 1. spadestik deponerer et beløb svarende til 15 procent af den indgående aftale til sikkerhed for, at projektet færdiggøres. Nyt Rækkehus har tidligere benyttet denne model til et projekt i 2012 på 22 boliger og fælleshus i Smørum og et projekt i 2013 på 44 boliger og et fælleshus i Værløse. 2. Det totale salgsbillede på Musicon netop nu Aktuelt arbejder Forvaltningen med flere konkrete salgsdialoger og har på den baggrund begrundede forventninger om forestående salg: I Det Høje C (hjørnegrunden mellem Rabalderstræde, Pulsen og Rabalder Parken) forventer Forvaltningen, at kommunen til marts kan udbyde optionsaftaler til 3-4 bygherrer på samlet set etagem2 byggeri hovedsageligt boliger (etage og tæt-lav), andel af erhverv samt mindre andel detailhandel/ restauration. Optionsaftalerne vil kunne føre til salg i 2016 og byggestart i I Basgangen er Forvaltningen i dialog med en developer om opførelse af etagem2 kontorhotel med forventet salg i maj og efterfølgende byggestart. I Bifaldet Nord er Forvaltningen i dialog med en developer om opførelse af ca etagem2 til dagligvarebutik, fitness og boliger på privatejede grunde, der dog forventes at medføre et samtidigt salg for kommunen af en byggegrund i Bifaldet til ca etagem2 etageboliger og mindre del erhverv. Salget af storparcellen til de kreative familieboliger skal/kan/ bør således ses i en større sammenhæng, hvor flere aktuelle projekter udadtil tegner billedet af en byudvikling, der er ved at tage fart. Med de mange samtidige projekter er det nødvendigt at bruge Forvaltningens medarbejderressourcer mest muligt rationelt, og det er i den sammenhæng en stor fordel, at Nyt Rækkehus i første halvdel af 2014 kan stå for den videre markedsføring og salg af de kreative familieboliger.

17 Side2/3 3. Alternative muligheder Salg til almene boliger Forvaltningen vurderer, at arealet godt kan sælges til et boligselskab med henblik på opførelse af almene boliger. Det er dog samtidig Forvaltningens vurdering, at det ikke vil være hensigtsmæssigt, da kommunen aktuelt har brug for at vise byggebranchen/ de private developere, at der på Musicon også opføres byggeri, der ikke er støttet af offentlige midler eller fonde for dermed at skabe tryghed for, at det er økonomisk bæredygtigt at opføre byggerier på Musicon og dermed øge viljen til investeringer. Når der skal opføres nye almene boliger på Musicon, vurderer Forvaltningen derfor, at det er vigtigt at sikre, at de almene boliger ikke opføres alene, men som del af et større byggeri, der også rummer privat byggeri. Dette kan aktuelt realiseres i Bifaldet Nord og i Det Høje C, hvor det foreløbigt er henholdsvis Boligselskabet Sjælland og KAB (sammen med KubenByg), der har vist interesse for at bygge etageboliger som del af større byggerier, der også rummer private boliger og detailhandel/ erhverv. Ved at pulje de almene boliger som del af et større byggeri, opnår kommunen samtidigt den fordel, at den kommunale medfinansiering medvirker til at igangsætte et større byggeri, og kommunen dermed får mere byggeri for pengene. Salg til individuelle købere Hvis byggegrunden skal sælges til individuelle købere betyder det, at der kun vil kunne opføres betydeligt færre etagem2 på arealet, idet boligerne da ikke kan opføres som rækkehuse. Det vil betyde en mindre indtægt til kommunen. Kommunen vil samtidigt skulle stå for byggemodningen, der også vil omfatte oprensning af forurening, da det ikke vil være realistisk at individuelle købere hver især skal håndtere forurening samt søge om 8-tilladelse. Det er imidlertid økonomisk uhensigtsmæssigt, at oprensningen ikke gennemføres sammen med byggeriet, idet jordarbejder da gennemføres to gange. De vanskelige jordbundsforhold på arealet kræver desuden ekstra fundering, hvilket ligeledes er økonomisk uhensigtsmæssigt at håndtere individuelt. Forvaltningen vurderer samtidigt, at det vil være svært at sikre et kreativt byggeri, da individuelle bygherrer har tendens til at vælge standardløsninger/ typehuse for at minimere risici i byggeprocessen. Ydermere risikerer individuelle byggerier at blive dyrere for køberne, da byggeriet ikke kan effektiviseres gennem serieproduktion, og det kan for kommunen have den konsekvens, at der er færre penge til købet af grunden. Salg til anden privat udvikler Hvis storparcellen skal udbydes på ny med henblik på at sælge til en anden privat developer, er det dels usikkert, om der er en anden køber til grunden, og dels om kommunen vil opnå en tilsvarende god kvalitet i projektet. Andre developere, som, kommunen har været i dialog med om arealet, har valgt at trække sig undervejs i forløbet allerede før storparcellen blev udbudt. Det er særlig vigtigt, at de første byggeprojekter på Musicon, fungerer som gode eksempler på de kvaliteter, som kommunen ønsker at opnå i bydelen. Det, der er den helt unikke kvalitet ved Nyt Rækkehus projekt er, at det formår at imødekomme visionerne og ønskerne for området indenfor rammen af et præfabrikeret byggeri. Det betyder, at Nyt Rækkehus kan levere et fleksibelt og mangfoldigt projekt, der samtidigt er priseffektivt, hvilket formentlig vil være nødvendigt for, at køberne overvinder de udfordringer/ usikkerheder, der er ved at være de første familier, der flytter på Musicon. Det er derfor Forvaltningens vurdering, at projektet fra Nyt Rækkehus er betydeligt bedre, end hvad vi her og nu kan forvente at få fra andre typer af udviklere og entreprenører, der repræsenterer en mere sikker og kommerciel stil.

18 Side3/3 I forbindelse med udbuddet har initiativtagere med ønske om at etablere et konsortium/ selskab bestående af en række interessenter, herunder nogle investorer, en entreprenør, en ingeniør, en arkitekt og en advokat vist interesse for at byde på storparcellen for de kreative familieboliger, hvis den udbydes på ny. Konsortiet vurderer selv, at de vil have brug for et par måneder for at kunne være klar med et tilbud. Kommunen har dog intet grundlag for at vurdere, hvorvidt konsortiet vil være i stand til at give et tilbud, der svarer til kommunens forventninger til økonomi og kvalitet. Forvaltningen har derfor i stedet valgt at invitere konsortiet ind i den igangværende dialog om optionsudbuddet for Det Høje C, hvor der vil mulighed for at vurdere konsortiets formåen forud for en eventuel optionsaftale samt i optionsperioden at sikre kvalitet i projektudviklingen. Forvaltningen vurderer samlet set, at et eventuelt nyt udbud af storparcellen med henblik på private developere først bør gennemføres i sensommeren, hvis forsalget ikke lykkes for Nyt Rækkehus. Nu i foråret bør kommunen fokusere kræfterne på at tiltrække gode developere til optionsudbuddet for Det Høje C, så chancen øges for at kunne indgå optionsaftaler for hele arealet på én gang. Salg til bofællesskab/ byggegruppe I dialogforløb fra efteråret 2013 til forsommeren 2014 med interesserede kommende beboere skrevet på interesselisten har Forvaltningen eksplicit efterspurgt personer med interesse for at drive udvikling af et bofællesskab. Mange har udtrykt interesse for at indgå i et bofællesskab, men ingen har ønsket at være initiativtager på projektet. En lille opstarts-byggegruppe med ønske om at etablere en andelsboligforening med fællesskab omkring kreative erhverv indgik i dialogen, men trak sig, da de ikke kunne redegøre for, hvordan den forventede økonomi til køb af grunden kunne opnås 4. Anbefaling om tillæg til købsaftalen Hvis Nyt Rækkehus ikke lykkes med sit forsalg, vil salget ikke blive gennemført. For at minimere risikoen for at kommunen i den situation har spildt tiden, anbefaler Forvaltningen, at det tilføjes til købsaftalen, at alt projektmaterialet i givet fald overdrages til kommunen. Det vil betyde, at storparcellen kan udbydes på ny med tilbud om at overtage projektet og de allerede gennemførte forsalg, så en anden køber med bedre bonitet kan fuldføre projektet. I optionsudbuddet for Det Høje C vil samme vilkår indgå med denne formulering: I Købsoptionsaftalens løbetid er Optionshaver forpligtet til en fortsat bearbejdning af Projektidéen i overensstemmelse med Projektidéen hovedindhold og som nærmere aftalt på kick-off mødet, jf. punkt Fejl! Henvisningskilde ikke fundet.. I tilfælde af Optionsaftalens bortfald, er Optionstager forpligtet til, efter påkrav fra Optionsgiver, straks at overdrage alt materiale til Projektidéen, udkast til projektforslag samt materiale til byggeretsgivende lokalplan og samtlige Optionstagers rettigheder hertil til Optionsgiver. Optionsgiver er i enhver henseende berettiget til, vederlagsfrit, at anvende materialet til Projektidéen, herunder til at viderebearbejde og ændre materialet, til realisering af et byggeri på Ejendommen eller i området. Optionstager er forpligtet til og ansvarlig for at sikre dette i enhver henseende i sine aftaler med arkitekter, ingeniører, øvrige rådgivere mv.